תכנית שמטרתה תוספת יחידת דיור

תכנית כס / מק / 3 / 37 / א / 11 / א שמטרתה תוספת יחידת דיור 1 סה"כ 15 יח"ד במקרקעין הידועים כחלקה 134 בגוש 6439, ברחוב הרצל 53 בכ"ס (להלן: "המקרקעין").

וכך החליטה הועדה המקומית:

"תכנית כס/ 3 / 37 / א / 11 קבעה תוספת יחידות דיור.
בתקנון התכנית הוסף סעיף עפ"י בקשת לשכת התכנון המחוזית, לפיו תוספת יחידת דיור מעבר לאמור בתכנית תהווה סטייה ניכרת.
הוועדה המקומית סבורה כי אין כל הצדקה לתוספת יחידת דיור וכי כמות יחידת הדיור במגרש ממצה את המקסימום הראוי, ועל כן הוחלט פה אחד לסרב לתכנית."

עניינה של התכנית כמובהר לעיל בתוספת דירה אחת באמצעות פיצולה של דירה שממוקמת בקומת הקרקע ובקומה א'. לאחר הפיצול המבוקש יהא שטח הדירה הגדולה בת 5 חדרים כ – 130 מ"ר, ואילו הדירה הקטנה בת כ – 3 חדרים כ – 80 מ"ר.

אנו סבורים כי התכנון המוצע משפר התכנון הקיים וגורם לניצול יעיל יותר של מרכבי הקרקע, זאת בהתחשב במיקומו של הבניין בטבורה של עיר, במיקום זה ספק לנו אם נכון לתכנן דירות גדולות במיוחד.

כמו כן, הובהר לנו כי לתכנון האמור אין כל השלכות רוחב, שכן מדובר באחד המגרשים האחרונים שטרם נבנו באזור זה, ואין באישורו של תכנון פרטני כדי להשליך באופן רחב על הסביבה.

בנוסף עומדת הצפיפות המבוקשת בגדר הצפיפות המותרת על פי תמ"א 35, כאשר הצפיפות המתוכננת כיום בבניין מגעת כדי 19.5 יחידות לדונם, ואילו הצפיפות המבוקשת הינה בשיעור של 19.9 ליחידות דיור לדונם, כאשר הצפיפות המקסימאלית הינה 20 יחידות דיור לדונם.

אשר לנושא החניה – ברי כי דירה בת 3 חדרים אינה צורכת חניה כדירה בת 5 חדרים ועל כן בהתחשב בעובדה כי התכנית מציעה 24 חניות ל – 16 דירות, ולמעשה חלף 1.7 חניה לדירה הגדולה תוקצנה חניות באופן שמהווה 1.6 חניה לדירה.

איננו סבורים כי קיים בכך שינוי מהותי ומכל מקום הואיל ובתכנית עסקינן אזי ניתן לשנות במסגרתה הן את תקן החניה והן הוראות שנקבעו כסטייה ניכרת ביחס למצב התכנוני הקודם.

במקרה דנן כאמור אנו מוצאים כי תכנונית התכנון המבוקש עדיף על הקיים ואיננו סבורים כי קיימת מניעה להפקידו.

לעניין אחרון זה יצוין כי בהתחשב בעובדה וענייננו בתכנית כהגדרתה בחוק, אזי עליה לעבור הפקדה ולקבל את הערות הציבור ככל שימצא לנכון, ולעניין זה נזכיר כי חובת הועדה המקומית אם יוגשו התנגדויות לשמען בלב פתוח ונפש חפצה.

לעניין זה ר' בג"צ 701/81 רות מלאך נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים שם נקבע כדלקמן:

.8"זכות השמיעה היא אחת מזכויות היסוד של הצדק הטבעי, ובמקרה דנן היא גם כתובה מפורשות בסעיף 107(א) לחוק. משמעותה היא, כי היא חייבת להיות מופעלת לא רק כדי לצאת ידי החובה הפורמאלית, אלא יש לקיימה בתנאים הוגנים וסבירים, לבל תישאר הרגשה בלבו של האזרח, שלא ניתנה לו הזדמנות לומר דברו, כדברי השופט חשין בבג"צ 174/54 [7] בעמ' .463
ראה גם בג"צ 279/60 [8], בעמ' 676:
"הואיל והדין הוא שעניני הצדק - והליכים מעין-שיפוטיים בכלל זה חייבים להתנהל כך שאדם סביר המסתכל מבחוץ, גם יראה את הצדק בכל הדר עשייתו, ולא יעלה על דעתו שהממונים על עשיית צדק נוהגים במשוא-פנים ולפי דעות קדומות." התשובה, כי לחלק נכבד מהנאספים ממילא לא היה מה לחדש, וכי טעמי ההתנגדות היו, בעיקרם, זהים לכולם, לאו תשובה היא. זאת ניתן לטעון לגבי אלה שלא נענו להזמנה ושלא התייצבו לדיונים; אך לא לנוכחים, אשר בנסיבות שנוצרו באותו אולם לא ניתנה ולא הייתה להם שעת כושר לומר דברם; בעל אינטרס שהגיש התנגדות ובא להשמיע דעתו, יש לאפשר לו לעשות זאת, ורק כך ייעשה צדק (ע"פ 768/80 [9], בעמ' 366). אכן ניתן לשער מהם הקשיים, בפניהם עומד מוסד תכנון, שעל שולחנו נערמו 200, 1התנגדויות לתכנית כגון זו, שהמוסד מעוניין לקדמה ולהגשימה, ואשר הדיון בהן עשוי לעכב הגשמתה. ואולם, ככל שרב יותר מספר המתנגדים לתכנית פלונית, דווקא גובר הצורך לשיקול נוסף ומעמיק, שמא הפגיעה במספר רב של אזרחים שקולה כנגד מימושה של התכנית. אך, מכל מקום, עדיין זכאים כל המתנגדים להישמע, אחרת תסוכל ההוראה החקיקתית וייפגע אמון הציבור במעשי השלטון, חזקה על המשיבה 2, המנוסה בכגון דא, כי תדע למצוא את הדרך לכך, כפי שאמנם הוצע כי ייעשה על-ידי זימון המתנגדים בקבוצות מתאימות, ויתאפשר דיון מסודר."

עוד נזכיר כי כפי קבענו לא אחת תוקפה של תכנית כדין מחייב נובע בראש ובראשונה מהליך ההפקדה, הביקורת הציבורית המתקבלת והאיזונים המתאימים הנעשים בפני מוסד התכנון המוסמך, ולעניין זה אנו מתכבדים להפנות לערר 196+205/11, שם עמדנו על :

"חשיבותה של השקיפות כבסיס לזכות הציבור להתנגדות וכתוצאה מכך לתוקף הסטטוטורי של ההליך המקודם, הוכרה לא אחת בפסיקה.

לעניין זה נפנה לבג"צ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים שם נקבע כדלקמן:

"18.דין התכנון והבנייה בונה עצמו (בין השאר) על שני עקרונות-תשתית האחוזים-וקשורים זה-בזה לבלי-הפרד: עקרון השקיפות ועקרון שיתופו של הציבור בהליכי אישורן של תכניות. עקרון השקיפות נקבע (בין השאר) בהוראת סעיף 89(א) לחוק, ולפיה הודעה על הפקדת כל תכנית תפורסם ברשומות, בעיתון, במשרדי רשויות מקומיות ועוד. ראו עוד הוראות הסעיפים 1א (פרסום בעיתון – מהו) ו90- ואילך לחוק. הפרסום על דבר ההפקדה מביא לידיעת הציבור את דבר התכנית המיועדת; המעוניינים רשאים לעיין בתכנית (סעיף 96 לחוק), ואם רואים הם את עצמם נפגעים, קונים הם זכות להגיש התנגדותם לתכנית ולטעון טענותיהם (סעיפים 100 ואילך לחוק). זכות זו להתנגדות שואבת כוחה מחובת ההגינות המוטלת על הרשות ומבטאת היא עקרון-יסוד ולפיו אין פוגעים בזכות או באינטרס לגיטימי של אדם בלא לשמוע אותו תחילה; ממקדת היא את תשומת-הלב בנושאים אלה ואחרים שהמתנגדים מעוניינים בהם, ולמותר לומר ששקיפות ההליך מבטיחה באורח מרבי את תקינות פעולתה של הרשות. ראו: ע"פ 768/80 ש. שפירא ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מדינת ישראל (פרשת שפירא [1]), בעמ' 364 (מפי השופט ברק); ע"א 2962/97 ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב (פרשת ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה [2]), בעמ' 379-378; י' זמיר הסמכות המינהלית (כרך ב) (זמיר [20]), בעמ' 800, 834. נוסיף עוד זאת, כי שיתוף הציבור בקבלתן של החלטות מהווה שלוחה לעיקרון הדמוקרטי המקובל, בייחוד כך בנושאי תכנון, בנייה ואיכות הסביבה המשפיעים במישרין על היחיד ועל הכלל.
גם חובת הפרסום לרבים גם זכות ההתנגדות המוענקת ליחיד, גם-זו גם-זו ההלכה רואה בהן תנאים מוקדמים לשימוש בסמכות, ופגיעה בזו או בזו הביאה לא-אחת לביטולו של הליך. ראו, למשל: פרשת שפירא [1], שם; בג"ץ 527/74 ח'לף נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז הצפון (פרשת ח'לף [3]); בג"ץ 701/81 מלאך נ' יושב-ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה [4], בעמ' 10; זמיר [20], בעמ' 940 ואילך. נדע אפוא כי הפרסום ברבים על-אודות כוונה ליתן תוקף
לתכנית מוצעת, ועמו הקניית זכות ההתנגדות, הוכרו ומוכרים בהלכה כיסודות חיוניים לקיומו של הליך תכנון תקין וחוקי. להשלמת התמונה נוסיף ונזכיר את השימוש החורג ואת ההקלה, שגם הם נדרשים לפרסום וגם בהם זכאים הנפגעים להתנגדות (סעיפים 146 ואילך לחוק).
19.עקרונות-היסוד שעניינם פרסום וזכות התנגדות אוחזים בכל-כוח בשלוש אלו: בתכנית מיתאר מחוזית, בתכנית מיתאר מקומית ובתכנית מפורטת. שונה דינה של תכנית מיתאר ארצית הן לעניין פרסומה הן לעניין הזכות להתנגד לה. אשר לפרסומה, חובת ההודעה לציבור מצומצמת היא מהחובה החלה על התכניות האחרות (ראו סעיף 51 לחוק), ואולם, עיקר לענייננו הוא בכך שהיחיד אינו קונה – מעיקרו של דין – זכות התנגדות לתכנית מיתאר ארצית. בבג"ץ 594/89 מועצה אזורית ערבה תיכונה נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה (פרשת מועצה אזורית ערבה תיכונה [5]) מעלה השופט אור (בעמ' 565-564) השערות מספר לשלילת זכותו של הציבור לתכנית מיתאר ארצית, ואולם, יהא הטעם לדבר כאשר יהא: תכנית מיתאר ארצית מייחדת עצמה משאר תכניות תכנון, שלהבדילה מתכניות תכנון אחרות אין איש מן הציבור קונה זכות להשיג עליה. אפשר אולי להשוות תכנית מיתאר ארצית למדיניות שאותה קובעת הממשלה בתחום מסוים (למשל, בתחום הכלכלה), שמדיניות – להבדילה מביצועה של מדיניות – אינה ניתנת לתקיפה, אלא אם בקביעתה חורגת הממשלה מסמכותה או שהמדיניות היא כה בלתי סבירה עד שנגע אי-הסבירות שקול כנגד חריגה מסמכות.
אכן, בהיותה ערה לכך ששלילת זכות התנגדות יכולה שתפגע בזכויות הציבור, נוהגת המועצה הארצית לשמוע התנגדויות לתכניות מיתאר ארציות העולות לפניה לדיון. ראו פרשת מועצה אזורית ערבה תיכונה [5], בעמ' 565, ואולם, נוהג זה שהמועצה אימצה לעצמה – נוהג יפה לעצמו – אין הוא נדרש מן החוק ואין בו כדי לשנות ממבנהו הפנימי של החוק – ומאיזוני האינטרסים בו – ולפיו תכניות מיתאר ארציות, שלא כתכניות מיתאר מחוזיות ומקומיות וכתכניות מפורטות, אין הציבור קונה זכות להתנגד להן. בענייננו-שלנו לא נטען לפנינו כי המועצה הארצית שמעה extra legem השגות על התכנית המוצעת."
אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל, התכנית תופקד בהתאם לדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר לתוספת בניה

  2. ביטול אישור תוספת בניה

  3. תנאים לאישור תוספת קומה

  4. ערר תוספת ממ"ד בשטח של 12 מ"ר

  5. תכנית שמטרתה תוספת יחידת דיור

  6. בקשה לתוספת קומת חדרים על הגג

  7. בקשה לתוספת סככת חניה ומשטח חניה

  8. ערר בקשה לתוספת בניה לבית מגורים

  9. ערר להתיר תוספת בניה בקומה א' במקרקעין

  10. תוספת קומה, יחידות דיור ושינויים בקווי בניין

  11. יחידת דיור נוספת או תוספת ליחידת דיור קיימת ?

  12. התנגדות לבקשה לתוספת שטח לקוטג' טורי קיים בהיתר

  13. ערר להשהות את הדיון בבקשה לתוספת שתי יחידות דיור

  14. ערר על לתכנית שינויים הכוללת תוספת שירותים למבנה מחסן בהיתר

  15. תוספת שטח לחניה לא מקורה בהיתר בהתאם להנחיות יועץ נגישות חדשות

  16. תכנית תוספת קומות לבניינים וניוד שטחים ויחידות דיור בין בניינים

  17. בקשה לתוספת לבית קיים סגירת קומת עמודים והגדלת קומה א' במקרקעין

  18. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר תוספת חדר בקומת הגג לדירה קיימת בהיתר

  19. ערר לתוספת בניה בקומה העליונה ע"י בנייה על הגג בטור האמצעי בבניין קיים

  20. בקשת הקלה לתוספת אחוזי בנייה לשיפור דיור שאינה מחייבת הוכחת סיבה להקצותה

  21. בקשה לשינויים ותוספת שטח ביחידת דיור בבית דו-משפחתי קיים בהיתר הכוללת שינויים בפיתוח המגרש

  22. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון