בקשה לתוספת קומת חדרים על הגג

בקשה לתוספת קומת חדרים על הגג

בקומה 7 לבניין קיים בן 6 קומות בהיתר במקרקעין הידועים כחלקה 89 בגוש 6388 רחוב שקדי 11 (להלן: "המקרקעין").

בקשה ראשונה להקמת בניין חדש למגורים בן 5 קומות קומה 6/5 חלקיות מעל קומת קרקע ומרתף סה"כ 13 יחידות דיור במקרקעין בקשה זו כללה הקלה במספר יחידות דיור.

על החלטתה של הועדה המקומית בבקשה הראשונה הגישו העוררים 1-3 ערר 440/11.

על החלטת הועדה המקומית בבקשה השניה הגישו העוררים 1-3 את ערר 158/12 ואילו המשיבים הגישו את ערר 141/12.

וכך החליטה הועדה בנוגע לבקשה הראשונה:

"הועדה שמעה את טענות הצדדים.
המתנגד קובל על השינויים אשר אושרו במסגרת הבינוי המסומן בתב"ע התקפה ולא על עצם ההקלה המבוקשת המהווה שינוי פנימי אשר אינו פוגע במתנגד.
לאור האמור הועדה מחליטה לדחות ההתנגדות ולאשר הבקשה בהתאם להוראות ולתוכנית הבינוי של פת / 1152/17 ובתנאי מילוי דרישות מה"ע."

ובנוגע לבקשה השניה הוחלט כדלקמן:

"הועדה שמעה את טענות הצדדים.
הועדה מחליטה לקבל ההתנגדות בחלקה ולאשר קו בניין אפס לחזית רחוב שקדי בלבד, בצדדים לכיוון דרום (לשפ"פ) ולכיוון מערב (רחוב הרמתי) קו הבניין יהי בנסיגה של 1.30 מ' מהמעקה, חדרים על הגג עד 60 מ"ר כולל שטחי שיורת ועיקרי ובתנאי מילוי דרישות מה"ע."

לאחר ההחלטה הראשונה הוגש ערר המתנגדים עליה, ובדיון בו משהובהר כי עומדת ותלויה בקשה שניה "בצנרת" הוחלט כדלקמן:

"בנסיבות העניין בהן הובהר לנו כי בפני הועדה המקומית בקשה נוספת להקלה אשר טרם עברה הליך פרסום וכי ייתכן וגם לאותה בקשה יוגשו התנגדויות, איננו רואים טעם לדון היום בבקשה שכבר הוכרעה ומהווה אחת ההקלות בפרויקט, לפיכך הדיון בערר יוקפא ל – 30 יום, עד אז יעדכנו הצדדים את ועדת הערר בהתפתחויות."

תמצית טענות המתנגדים



התכנית הקודמת החריגה שאושרה בשנת 2005 פת / 1152 / 17 (להלן: "התכנית הקודמת") אינה מתאימה לרחוב שכן מדובר במפגש רחובות צרים ללא מוצא.
ההתנגדות הינה למסת הבינוי במגרש בתוספת בניה בקומה 7.
ההתנגדות הינה על רקע הפגיעה הכוללת בפרטיות, בזכות לשמש, לאור ואוויר וההתגברות השפעת הצללה.
הרשות לא הגנה על זכות הציבור בתכנית הנקודתית, כללה הפיכת ייעוד ציבורי לשפ"פ, שינוי ייעוד ממגורים ב' ל – ג', הקטנת קווי בניין הבלטת גזוזטראות לחזית ועוד.
ההקלה עניינה בתוספת קומה 7 במלואה (דירות דופלקס). התכנית הנקודתית התירה חדרים על הגג בלבד.
לא נערך סקר סביבה בנתונים תכנוניים קיצוניים הקיימים בסביבה.
לאור האמור דורשים המתנגדים לדחות על הסף הבניה במפלס 7 ולהשאיר המצב התכנוני הפוגע הקיים.
ההקלות המבוקשות נכנסות בגדר סטייה ניכרת מתכנית המשנים את אופי הסביבה.
ההחלטה נגועה בהעדר מילוי חוברת ההנמקה.
מדובר בהקלות בגינן לא ניתן להיפרע פיצויים על פי סעיף 197 לחוק. יש לציין כי טענות העוררים הובאו הן בכתב והן בעל פה בלשון משתלחת ולא ראויה, תוך הטלת רפש ברשות המקומית וגורמיה, ואלה שנסקרו לעיל הינן בבחינת ברירת ה"בר מן התבן".


תמצית עמדת המשיבים



התכנית הנקודתית מתירה במקרקעין 13 יח"ד כולל יחידת גן וחניון תת קרקעי.
ניסיון המבקשים לבטל החניון התת קרקעי ולפחית את הזכויות ל – 12 יחידות דיור פחות דירת גן, לא צלח עקב קבלת ערר המתנגד בהזדמנות קודמת ערר 440/11.
לפיכך במאי 2011 הוגשה בקשה להיתר תואם תכנית, אלא שלשיטת הועדה המקומית אותה בקשה שינתה מהחלוקה הפנימית המותרת, פורסמה לפי דרישת הועדה המקומית הקלה.
הטענות בדבר גובה צפיפות, נפח וקווי בניין הינן בניגוד לתב"ע.
הטענות לעניין עקירת עצים אינן נכונות, המשיבים פעלו בהתאם להוראות מחלקת גנים ונוף וקיבלו אישורה כחלק מהדרישות להוצאת היתר הבניה.
גם העורר 1 מתגורר בבית משותף ובו קומה שישית וחדרים על הגג.
עוד טענות המשיבים בערר שהוגש מטעמם 141/12 כי החלטת הועדה המקומית בשעתו, לפיה עליהם לפרסם הקלה בגין קווי הבניין בקומה שביעית שגויה, שכן התכנית הנקודתית ספציפית ומאוחרת שהוראותיה עדיפות וקבעה קווי בניין הכוללת נסיגות לחזית הצדדית בקומה שישית ותו לא, ושגתה הועדה כשדרשה פרסום הקלה לכל הצדדים בקומה שביעית.


עמדת הועדה המקומית



ההקלה השניה פורסמה עקב עמדת הועדה המקומית לפיה צמצום המרווח בין חדרי הגג למעקה הגג מהווה חריגה מהוראות תכנית פת / 2000 / א, היא תכנית הגגות של פ"ת לפיה יש לשמור על מרווח 2 מ' בין חדרי הגג לבין מעקה הגג.
המשיבים פעלו לפרסום הקלה בנוגע לבקשה השניה והועדה קבעה כי יש לקבל ההתנגדות בחלקה ולאשר את צמצומו המלא של מרווח חדרי הגג לחזית אחת בלבד – לרחוב שקדי. אשר ליתר החזיתות אישרה את צמצום המרווח כדי 1.30 מ' בלבד.
מרבית טענות העוררים שייכות לאישור התכנית הנקודתית זה מכבר. זאת ועוד, העוררים עצמם מתגוררים בבניינים שממדיהם דומים לממדי הבניין המבוקש.
העוררים מייחסים לצמצום מינורי של מרווח חדרי הגג השפעות שניתן לייחס לבניין שלם. החלטת המשיבה קיבלה את התנגדותם של המתנגדים באופן חלקי ואיפשרה את צמצמום הגג, הפונה לרחוב שקדי. החזיתות הפונות לבנייני העוררים צומצמו לנסיגה של 1.30 מ'.


דיון והכרעה

התכנית הנקודתית החלה במקרקעין הינה תכנית בסמכות הועדה המחוזית שאושרה בשנת 2004.

התכנית המחוזית היא זו שהפכה את המקרקעין נשוא הערר לאזור מגורים ג' על פי המפורט בה, שטח עיקרי של 1038 מ"ר ושטחי שירות בהיקף של 415 מ"ר עילי, 494 מ"ר תת קרקעי, כמו גם קבעה 13 יח"ד. כל זאת ב – 6 קומות על עמודים + דירת גג + חדרים ומתקנים טכניים על הגג.

המקום לתקוף את כל אלה, לרבות גובה המבנה, התאמתו והשלכתו במרחב היה בעת אישורה של אותה תכנית.

לעניין זה נתכבד ונפנה למשל לבג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2), 622 ,עמ' 631-632:

"ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעוניין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על פי תכנית זאת." (ראה גם את האמור בבג"צ 501/85 דב חייט ואח' נ' שר הפנים ו-2 אח', פ"ד מ(2), 259).

לפיכך אין זה בסמכותה של הועדה המקומית או בסמכותה של ועדת הערר בנעליה לשנות מהוראות תכנית זו.

ההקלות שהתבקשו דה פקטו הינן שתיים:

תמהיל הדירות בתכנית קובע כדלקמן: 5 יח"ד בנות 82 מ"ר כל אחת, 5 יח"ד בנות 75 מ"ר כל אחת 1 יחידות דיור בת 70 מ"ר + חדר על הגג, 1 יח"ד בת 77 מ"ר וחדר על הגג, 1 דירת גן בשטח 60 מ"ר.

הבקשה לעומת זאת מציעה כדלקמן:

קומת קרקע די רחבה 89 מ"ר שטח עיקרי.
10 דירות בנות 69.80 מ"ר כל אחת שטח עיקרי.
2 דירות בנות 120 מ"ר שטח עיקרי (דירות +חדרים על הגג).
לכל הדירות יש להוסיף ממד"ים ומרפסות בהתאם לדין ולתכנית.

סה"כ שטח עיקרי מבוקש 1029.74 מ"ר בעוד בתכנית מותרים 1038 מ"ר עיקרי.

אנו סבורים כי התמהיל המוצע מהווה תמהיל נכון, ומכל מקום מדובר בהקלה מינורית ביותר אשר אין לה כל השפעה משמעותית על הסביבה.

אשר לנושא הקומה ה – 7 - אנו מקבלים את עמדת הועדה המקומית לפיה על פי תכנית פת / 2000 / א החלה במקרקעין מותר לבנות 60 מ"ר לכל דירה חדרים על הגג. כמו גם אם מגבלת אותה תכנית דורשת נסיגה של 1.5 מ' מהמעקה.

הוראות התכנית קובעות כי שטחי החדרים על הגג על פי הוראות והנחיות פת / 2000 / א' תוספת של 37 מ"ר. אותן הנחיות הוסיפו ביחס למצב הקודם שנהג (23 מ"ר) 32 מ"ר ואנו סבורים כי זו פשר אותה הנחיה.

יחד עם זאת הוראות התכנית הספציפית אינן מטפלות באופן הבינוי של קומת החדרים על הגג ולפיכך בנושא זה מוסיפה לחול פת / 2000 / א.

לפיכך הניתוח של הועדה המקומית הן לעניין זכויות הבניה והן לעניין הצורך בהקלה מקווי הבניין מקובל עלינו.

לעניין האיזון שעשתה הועדה המקומית לעניין הבינוי המחויב והנסיגות המחויבות - הרי שמדובר בשינוי הוראת בינוי לצורך תכנון הזכויות הקיימות בחלקה, כזכור, רק בחלקן.

הועדה המקומית הקפידה על שימור הנסיגה בכללה לכיוון רחוב הרמתי, עקרון תכנוני נכון לטעמנו. אלא שלכיוון רחוב שקדי בו קו הבניין מגיע כדי 5 מ' לא נדרשה נסיגה כלל. אנו סבורים כי הרציונל של הבינוי בתכנית הגגות הינו תוספת אפשרית על גג הבניין בנסיגה ביחס למעקה, באופן בו אותה בניה לא תבלוט באופן ויזואלי לכיוון הרחוב.

לפיכך, אנו סבורים כי יש מקום לנסיגה מסוימת גם לכיוון שקדי, ולעניין זה די בנסיגה של 1.3 מ' בהתחשב בעובדה כי המרחק המתחייב על ידי קו הבניין לכיוון רחוב שקדי גדול מהמרחק המתחייב מקו הבניין לכיוון רחוב הרמתי.

אשר על כן ולאור האמור ערר המתנגדים מתקבל בחלקו. ערר המבקשים נדחה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר לתוספת בניה

  2. ביטול אישור תוספת בניה

  3. תנאים לאישור תוספת קומה

  4. ערר תוספת ממ"ד בשטח של 12 מ"ר

  5. תכנית שמטרתה תוספת יחידת דיור

  6. בקשה לתוספת קומת חדרים על הגג

  7. בקשה לתוספת סככת חניה ומשטח חניה

  8. ערר בקשה לתוספת בניה לבית מגורים

  9. ערר להתיר תוספת בניה בקומה א' במקרקעין

  10. תוספת קומה, יחידות דיור ושינויים בקווי בניין

  11. יחידת דיור נוספת או תוספת ליחידת דיור קיימת ?

  12. התנגדות לבקשה לתוספת שטח לקוטג' טורי קיים בהיתר

  13. ערר להשהות את הדיון בבקשה לתוספת שתי יחידות דיור

  14. ערר על לתכנית שינויים הכוללת תוספת שירותים למבנה מחסן בהיתר

  15. תוספת שטח לחניה לא מקורה בהיתר בהתאם להנחיות יועץ נגישות חדשות

  16. תכנית תוספת קומות לבניינים וניוד שטחים ויחידות דיור בין בניינים

  17. בקשה לתוספת לבית קיים סגירת קומת עמודים והגדלת קומה א' במקרקעין

  18. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר תוספת חדר בקומת הגג לדירה קיימת בהיתר

  19. ערר לתוספת בניה בקומה העליונה ע"י בנייה על הגג בטור האמצעי בבניין קיים

  20. בקשת הקלה לתוספת אחוזי בנייה לשיפור דיור שאינה מחייבת הוכחת סיבה להקצותה

  21. בקשה לשינויים ותוספת שטח ביחידת דיור בבית דו-משפחתי קיים בהיתר הכוללת שינויים בפיתוח המגרש

  22. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון