ערך במצב הקודם לזכויות בניה בלתי מנוצלות קיים

נטען כי לזכויות בניה בלתי מנוצלות קיים ערך במצב הקודם

העוררים מצביעים על שלושה מקורות לזכויות בניה עודפות במצב הקודם:
טעות בתחשיב השטחים, כך שקיימים עוד 5.5 מ"ר עודפים;
חישוב קירות הממ"ד כשטח שירות;
חישוב מחדש של השטח מתחת הקירות, כך שהשטח תחת הקירות בעובי העולה על 25 ס"מ יחושב כשטח שירות.
במסגרת הדיון הסבירה המשיבה כי לגבי שתי הנקודות הראשונות אין לה התנגדות עקרונית, והנושא ייבדק טכנית, כך שהיה ואכן הנתונים נכונים תופחת השומה בהתאם.
לפיכך, אפשרה ועדת הערר למשיבה להגיש הודעה בנושא זה.
לגבי הנקודה השלישית, סיווג השטח הכלוא מתחת לקירות, המשיבה מתנגדת עקרונית לדרך חישוב העוררים וטוענת כי מלוא השטח תחת הקירות מהווה שטח עיקרי.


דיון


אנו סבורים כי הן מבחינת הוראות הדין והן לאור שיקולי מדיניות, אין להביא במניין השטח העיקרי את השטח מתחת הקירות בעובי העולה על 25 ס"מ, ונבאר:


הדין
כללי:


אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות ובהיתרי בניה), התשנ"ב – 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים").
עקרון היסוד של תקנות חישוב שטחים הינו כי כל השטח המקורה נכלל בתחשיב זכויות הבניה. כך, למשל, היה ותכנית מעניקה 100 מ"ר זכויות בניה, ניתן לבנות דירה בת 100 מ"ר כאשר כל השטח המקורה, לרבות השטח מתחת לקירות החיצוניים והפנימיים, נכלל בשטח זה.
עם זאת, תקנות חישוב שטחים כוללות שורה של חריגים לעקרון העל דלעיל, חריגים לגביהם נקבע כי למרות שהשטח הינו שטח מקורה, לא יחושב שטח זה כשטח עיקרי אלא כשטח שירות, או במקרים מסוימים לא יחושב כלל.
החריג הרלוונטי לדיון שבפנינו מפורט בתקנה 4(ז) לתקנות חישוב שטחים אשר קובעת חריג לעניין השטח מתחת לקירות החיצוניים:

"4(ז) עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מטר, יהיה דין החלק שעוביו עולה על 0.25 מטר, כדין בליטה והוא יחושב כשטח שירות; אולם במקום שלפי כל תכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מטר, יבוא במקום 0.25 מטר, העובי המזערי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר, לפי הענין."


לשון התקנות הינו חד משמעי וברור:
השטח מתחת קירות בעובי של עד 25 ס"מ אכן ייספר בהתאם לעקרון הכללי כשטח עיקרי, אולם כל עובי קיר חיצוני עודף מעל לעובי זה לא ייספר כשטח עיקרי אלא כשטח שירות.
התקנה גם קובעת חריג לחריג וזאת כאשר התכנית מחייבת עובי קיר מינימאלי אחר, במקרה שכזה מלוא עובי הקיר ייספר כשטח עיקרי.
לפיכך, לטענת העוררת, ובהתאם לתקנות האמורות, במצב הקודם במקרה שבפנינו היה מקום להביא בחשבון את השטח מתחת הקירות החיצוניים בעובי העולה על 25 ס"מ כשטח שירות ולא כשטח עיקרי כפי שחושב בהיתר הבניה.
המשיבה אינה כופרת בעקרונות האמורים לעיל, אלא טוענת שתי טענות אשר לטענתה מצדיקות את ספירת כלל השטח מתחת הקירות, לרבות עובי קירות העולה על 25 ס"מ, כשטח עיקרי.
הטענה הראשונה הינה, כי תכנית המתאר לירושלים מהווה תכנית המחייבת בניית עובי קיר העולה על 25 ס"מ.
הטענה השנייה הינה כי אף אם נקבל את הפרשנות המחילה את תקנה 4(ז) על המצב הקודם, הרי חישוב זה חל רק על בניה חדשה. לפיכך לעמדת הוועדה המקומית, כאשר הונפק היתר בניה על פי תחשיב של מלוא עובי הקירות כשטח עיקרי אין מקום לערוך תחשיב חדש.


האם קיימת חובה לבנות קיר בעובי של למעלה מ- 25 ס"מ?


המשיבה טוענת כאמור כי תכנית 62 קובעת חובה לבניית קיר בעובי העולה על 25 ס"מ ומכאן חל הסייג הקבוע בתקנה 4(ז).
לצורך זה המשיבה מפנה לסעיף לתכנית 62, הקובע:




למקרא הסעיף ברור כי לשונו הפשוטה אינה מחייבת בניית קיר בעובי העולה על 25 ס"מ, ולמעשה עובי הקיר כלל אינו נזכר בו.
למרות זאת טוענת המשיבה, כי פועל יוצא מהתקנה הינו בניית קיר בעובי העולה על 25 ס"מ, כלומר לעמדת הוועדה המקומית החובה לציפוי אבן משמעותה חובה לבניית קיר בעובי העולה על 25 ס"מ.
איננו מקבלים טענה זו.
ראשית, הדרישה בתקנה 4(ז) לקיומו של החריג אינה כי ניתן יהיה ללמוד בהיקש מהתכנית החלה לגבי עובי הקירות אלא כי התכנית תחייב עובי קירות העולה על 25 ס"מ. כאמור, במקרה שבפנינו תכנית המתאר אינה מחייבת עובי קרי העולה על 25 ס"מ.
שנית, אף מבחינה מהותית, איננו סבורים כי תכנית 62 מחייבת עובי של קיר העולה על 25 ס"מ. אכן, תכנית 62 קובעת כי הקירות יצופו בציפוי אבן, אך אין הדבר מחייב כי עובי הקיר יהיה דווקא 35 ס"מ או 30 ס"מ.
מבחינה הנדסית אפשרי לבנות קירות חיצוניים בציפוי אבן בעובי של 25 ס"מ (כאשר הדבר אכן דורש בנייה בבלוקים מיוחדים), בעובי של 30 ס"מ, בעובי של 35 ס"מ ואף בעובי גדול יותר.
אין בתכנית 62 כל העדפה לאחת האופציות דלעיל. מטרת הסעיף בתכנית 62 הינה מטרה אדריכלית הנוגעת לחזות החיצונית ולכן די בתנאי כי הקיר יצופה אבן על מנת שהבקשה להיתר תעמוד בתנאי התכנית, ואין כל משמעות לעובי הקיר שמאחורי האבן.
יתרה מזו קביעת הוועדה המקומית כי תכנית 62 מחייבת קיר בעובי של 35 ס"מ הינה קביעה שרירותית אשר כאמור אין לה כל תימוכין הנדסיים, מדוע דווקא 35 ס"מ ולא 30 ס"מ או שמא 40 ס"מ?
נציין, כי לפי עמדת המשיבה, אין כל אפשרות לאזרח לדעת מהו עובי הקירות אשר ייספר לו כשטח עיקרי ומהו העובי שייספר כשטח שירות, הרי תכנית 62 אינה מחייבת עובי קירות כלשהו, המשיבה לא קבעה בתכנית אחרת עובי קירות מינימאלי, ולמעשה לשיטת המשיבה זכויות האזרח נתונות לקביעה השירותית של בוחן הרישוי. אנו סבורים, כי שיטה על פיה הזכויות נקבעות באופן שרירותי ללא שקיפות לאזרח אינה ראויה.
לפיכך אנו סבורים כי תכנית 62 אינה מהווה דין המחייב בניית קירות בעובי העולה על 25 ס"מ, ומכאן חל האמור בתקנה 4(ז) כך שיש לחשב את השטח הכלוא מתחת לקירות בעובי העולה על 25 ס"מ כשטח שירות.


חישוב זכויות מחדש כאשר ניתן כבר היתר:


תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") מחייבות בתקנה 6 כי במסגרת הבקשה להיתר יוגשו הן תשריט סכמטי של שטחי הבניה והן חישובי שטחים מפורטים וזאת לגבי כלל המבנה.
תקנה 6 דנא חלה באופן מפורש גם על תוספת למבנה קיים, כאשר נקבע מפורשות כי חישובי השטחים חייבים לכלול גם את השטחים אשר קיימים בנכס בהיתר.
לפיכך, במסגרת הבקשה להיתר לתוספת בניה יש להראות ולחשב את כלל השטחים הקיימים בבניין לרבות אלו מהיתרים קודמים.
השאלה הנשאלת הינה אפוא – האם "השטחים הקיימים" לצורך הבקשה להיתר החדשה נגזרים מתוך היתרי הבניה הקודמים, אף אם חלה בהם טעות, או שמא יש לחשבם מחדש בהתאם לדין הקיים עת מוגשת הבקשה להיתר החדשה.
נציין כי בעניין זה קיימת גם השאלה עקרונית רחבה יותר: האם בכל מקרה של תוספת בניה יש לערוך חישוב מחדש של כלל הבניין לפי הדין הקיים היום, וזאת גם כאשר ההיתר שהונפק הינו בהתאם לדין שהיה קיים בזמן הוצאת ההיתר. שאלה זו הינה שאלה מורכבת שאין צורך להכריע בה במקרה שלפנינו, ונבאר:
לטעמנו, אף אם נסבור כי אין מקום לערוך חישוב מחדש של כלל שטחי הבניה לפי הדין הקיים במועד הבקשה להיתר לתוספת בניה במקרים בהן ההיתר תואם את הדין שהיה קיים בעת ניתן היתר הבניה למבנה, הרי לטעמנו ברור כי במקרה בו נפלה טעות בחישוב השטחים בהיתר המקורי (בין טעות עובדתית ובין טעות בחוק) וזה ניתן שלא בהתאם לדין ששרר בעת מתן ההיתר, לא רק שניתן לתקנה בעת הגשת הבקשה להיתר לתוספת בניה, אלא שקיימת חובה לעשות כן.
כך, למשל, אם מתברר כי במסגרת ההיתר הקודם עקב טעות עובדתית שטח מסוים נספר בכפל, הרי לא ניתן בבקשה להיתר לתוספת הבניה להתעלם מטעות זאת, ויש לבצע ספירה לפי השטח האמיתי והקיים בפועל. כך הם פני הדברים גם במקרה הפוך בו עקב טעות לא נספר שטח שהיה אמור להיספר.
דין דומה חל גם על טעות שנעשתה בפרשנות הדין, וקיימת חובה לתקן טעות זו כאשר מוגשת בקשה להיתר לתוספת בבניין.
לפיכך, במקרה בו לאחר פרסום תקנה 4(ז) לתקנות חישוב שטחים הונפק היתר בניה בו נספרו עובי קירות של 35 ס"מ כשטח עיקרי (וזאת בשעה שתקנה 4(ז) מחייבת לספור רק עובי של 25 ס"מ כשטח עיקרי), הרי אין מקום להנציח את הטעות בכל בקשה להיתר בבניין זה מכאן ולהבא, וקיימת חובה לתקן את הטעות.
נבהיר למען הסר ספק, במקרים בהם תקנה 4(ז) הייתה בתוקף בזמן הוצאת ההיתר המקורי, לא ניתן לטעמנו במסגרת הבקשה להיתר לתוספת הבניין להנציח את הטעות שנעשתה ולהמשיך בספירת עובי הקירות עד 35 ס"מ כשטח עיקרי וזאת למרות שתקנה 4(ז) קובעת אחרת.
יתרה מזו, תכנית 62 עצמה כוללת את האפשרות לערוך חישוב מחדש של השטח מתח עובי קירות גם לגבי בניינים שכבר בנויים, וכך נקבע:




כלומר, אי חישוב השטח מעל עובי מסוים של קיר אינו זר לתכנית המתאר, כאשר זו קבעה את הכלל לגבי בניה ערבית ועובי של 40 ס"מ, כאשר תקנה 4(ז) כאמור הרחיבה זאת לגבי עובי קיר של 25 ס"מ.
במקרה שבפנינו אין חולק כי היתר הבניה במצב הקודם הונפק בשנת 2007, כלומר לאחר מועד הכניסה לתוקף של תקנה 4(ז). לפיכך, העוררים היו רשאים במצב הקודם להגיש בקשה להיתר לתוספת זכויות במסגרתה ייספר השטח מתחת הקירות כשטח עיקרי וזאת רק בעובי של עד 25 ס"מ, כאשר מעל עובי זה, ייספר כשטח שירות.


שיקולי מדיניות:


אנו סבורים כי גם מבחינת שיקולי המדיניות אין מקום להטיל היטל השבחה מלא בגין השטח הנובע מעובי הקירות העולה על 25 ס"מ.
חידוד המחלוקת בין הצדדים מגלה כי המחלוקת הינה על סיווג השטח מתחת לקירות שעוביים עולה על 25 ס"מ, בעוד שהמשיבה טוענת כי שטח זה הינו שטח עיקרי, הרי שהעוררים טוענים כי מדובר בשטח שירות.
מכאן גם נגזרת סוגיית היטל ההשבחה, האם על האזרח לשלם בגין שטח זה היטל השבחה מלא כשטח עיקרי או היטל השבחה חלקי כשטח שירות.
ודוק. סיווג השטח מתחת לקירות כשטח שירות אינו מעניק פטור מהיטל השבחה בגין שטחים אלו, אלא מסווג אותם כשטח בעל שווי פחות.
בחינה מהותית של השטח המדובר מהפרספקטיבה של היטל ההשבחה מובילה למסקנה, כי מוצדק יותר לסווג שטח זה כשטח שירות בשווי פחות משטח עיקרי, ונבהיר זאת בדוגמא:
נניח דירה ריבועית בשטח של 100 מ"ר ובעובי קירות של 25 ס"מ. כעת נשאל בעלים סביר של דירה זו, מה יהיה שווה עבורו יותר: להוסיף לקירות הבית עוד 10 ס"מ או לקבל תוספת בשטח של 4 מ"ר (שטח השווה להוספת עובי של 10 ס"מ לקירות החיצוניים), והתשובה הינה כי שטח פנוי בדירה ערכו רב יותר מתוספת עובי לקירות.
או מנקודת מבטח אחרת, עבור איזו דירה קונה סביר יהיה מוכן לשלם יותר? דירה בשטח לשימוש של 96 מ"ר ועובי קירות 25 ס"מ או דירה בשטח לשימוש של 92 מ"ר ועובי קירות של 35 ס"מ? גם כאן התשובה הינה כי הדירה בשטח הפנוי הגדול יותר תהא בעלת ערך גדול יותר.
בית המשפט העליון עת ניתח את העקרונות של היטל ההשבחה שם את הדגש על האלמנט של התעשרות הפרט כתוצאה מהאקט התכנוני [ר' ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ. הועדה המקומית מרכז ()].
לטעמנו, אכן קיימת התעשרות של הפרט מהגדלת עובי הקירות, אולם התעשרות זו פחותה מהתעשרות הנובעת מהגדלת השטח הפנוי בדירה.
מכאן סווג עובי הקירות מעל 25 ס"מ כשטח שירות וגביית היטל ההשבחה בגינו כשטח שירות ולא כשטח עיקרי, לא רק שמתחייבת לפי הוראות הדין כמנומק לעיל, אלא גם מתיישבת עם עקרונות היסוד של היטל ההשבחה.


סיכום:


לאור האמור והמנומק לעיל, אנו סבורים כי במצב הקודם ניתן היה להגיש בקשה להיתר לתוספת זכויות אשר במסגרתה היו מחשבים את שטח הקירות החיצונים כשטח עיקרי עד לעובי של 25 ס"מ וכשטח שירות מעבר לעובי זה.
יובהר, כי לא בהכרח שווי הזכויות "המתפנות" מהקירות החיצוניים הינו שווי מלא, כך שיש לבחון את ההיתכנות של הבקשה להיתר המבקשת לנצל זכויות אלו. נזכור כי ניצול זכויות אלו תלוי הן בכך שקיימים שטחי שירות עודפים ובעיקר בכך כי קיימת אפשרות אדריכלית לתוספת האמורה.
אשר על כן, מן הראוי להעביר את הנושא לשמאי מייעץ אשר יישום את שווי המצב הקודם בהתבסס על ההנחיה כי ניתן להגיש בקשה להיתר לתוספת זכויות ובמסגרתה לערוך חישוב שטחים חדש לכלל המבנה, חישוב אשר במסגרתו יחושבו השטחים מתחת לקירות בעובי העולה על 25 ס"מ כשטח שירות (כלל שקיימים שטחי שירות עודפים שכאלו).
אשר על כן, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ.
הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקובעים בתקנות תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008.
השמאי המייעץ ינהל את הדיון בהתאם לתקנות דנא וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009.
לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם.
לא יומצאו השגות כאמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אי בניית ממ''ד

  2. בניית גג משופע

  3. חוזה בניה שלד

  4. בניית דיר צאן

  5. בניה בשטח משותף

  6. אחריות מפקח בניה

  7. בניה במשכן הכנסת

  8. בניה בשטח ציבורי

  9. התיישנות בבנייה

  10. בניה באתר עתיקות

  11. הסכם שירותי בניה

  12. אישור חריגות בניה

  13. חוזה בניה פאושלי

  14. בניה בניגוד לתב''ע

  15. בניית מתקן ביטחוני

  16. אישור מצב סופי לבניה

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניה לא חוקית על הגג

  19. בנייה מעבר לקו הירוק

  20. בניה באסבסט ללא אישור

  21. בניה בשטח ציבורי פתוח

  22. התיישנות חריגות בניה

  23. היטל השבחה בניה עצמית

  24. היטל השבחה אחוזי בניה

  25. בניה לא חוקית התיישנות

  26. היטל השבחה בניה על הגג

  27. התיישנות בניה לא חוקית

  28. היטל השבחה חריגות בניה

  29. הסכם למתן שירותי בנייה

  30. בניה בלתי חוקית התיישנות

  31. התיישנות על חריגות בניה

  32. העברת זכויות בבניה רוויה

  33. העברת זכויות בבניה נמוכה

  34. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  35. טענת חריגות בניה בבית אבות

  36. הסכם קיבוצי כללי בענף הבניה

  37. הבניה צריכה להתבצע באבן פינה

  38. העברת זכויות בניה מקומה לקומה

  39. תוספת ממ"ד ושינויים במבנה קיים

  40. אי עמידה בלוח זמנים בפרויקט בניה

  41. הסכם קיבוצי כללי בענף הבניה 1968

  42. בנייה בלתי חוקית ביישובים הערביים

  43. הסכם קיבוצי כללי בענף הבניה 2010

  44. הגדלת אחוזי בניה של השטחים העיקריים

  45. שטחי שירות לא מעצם הגדלת האורך המקסימאלי המותר

  46. נטען כי מדובר בפרויקט בניה הנבנה בשיטת ה"סלאמי"

  47. האם לזכויות בניה בלתי מנוצלות קיים ערך במצב הקודם ?

  48. לא ניתן להפריד בין בקשת בנייה לשימוש לשמה מבוקשת הבנייה

  49. הפרמטרים לבחינת שיקול הדעת של מוסד התכנון במתן הקלות בניה

  50. חשיבות בניית ממדי"ם והשיקולים לאישור בנייתם במרווחי הבנייה

  51. השתמשו ביסודות שנבנו על ידם, פנו לשכנים בדרישה לשלם את חלקם בהוצאות בניה

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון