סעיף 18(ב) לחוק המכר - חובת המוכר להודיע לקונה מיד על כל תביעת זכות לגבי הממכר

סעיף 18(ב) לחוק המכר חובת המוכר להודיע לקונה מיד על כל תביעת זכות לגבי הממכר; מערכת היחסים המורכבת בין המערערת לבין אושי, שקדמה להסכם, לא גולתה למשיבים או לבא כוחם. בהסכם המכר הצהירה המערערת כי היא בעלת הזכויות הבלעדית בדירה ואין זכות צד שלישי על הדירה. חובת המערערת היתה ליידע את המשיבים כי קיימת אפשרות שאושי יתנגד לביצוע המכירה.


המשיבים היו ערוכים להשלמת התחייבויותיהם על פי ההסכם. לנוכח ההליכים המשפטיים שנכפו עליהם, נמנעה מהם השלמת העסקה ורישום הזכויות על שמם כתוצאה מאי הגילוי המהותי מצד המערערת. תרופת הביטול נמנעה מהמשיבים ולא נותר להם אלא להיאחז בדירה ולהמשיך להיטלטל במאבק המשפטי אליו נקלעו שלא בטובתם.
המערערת הפרה את חיוביה בהסכם למסור את החזקה שהיא נקייה מכל זכות צד שלישי עד ליום 1.4.2006 וכן הפרה את התחייבותה לאפשר את העברת הבעלות בדירה על שם הקונים. כתוצאה מהמאבק המשפטי בין המערערת לבין אושי, חל עיכוב של כשנתיים בהשלמת חיוביה של התובעת. עיכוב זה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר המזכה את המשיבים בפיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 14 להסכם בסך 22,000 דולר ארה"ב.
המשיבים זכאים לקיזוז הנזק הלא ממוני שנגרם להם כתוצאה מההליכים המשפטיים והעיכוב בהשלמת עסקת המכר מיתרת חובם למערערת בסך של 20,000 ₪ (4,255 דולר ארה"ב נכון למועד דרישת התשלום מצד בא כוח המערערת).
לכן, המשיבים זכאים לקזז מיתרת חובם למערערת סך של 22,000 דולר בגין הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם וסך של 4,255 דולר בגין הנזק הלא ממוני.
המשיבים לא הרימו את הנטל להוכיח קיזוז שכר הטרחה ששילמו לבא כוחם - עו"ד פדלון - במסגרת ייצוגם בהליכים שנקט אושי ולא הציגו אסמכתא להסכם שכר טרחה כאמור.
היתרה לתשלום בגין הדירה לאחר קיזוז הסכומים כאמור היא 1,135 דולר.
טענת המערערת לקיומה של הפרה יסודית מצד המשיבים נדחתה – הן לנוכח היקף חילוקי הדעות בין הצדדים, בהתחשב ביתרת הסכום לתשלום שנמצאה מוצדקת ובהתחשב בכך שמרבית טענת הקיזוז נמצאה מוצדקת. אין בקיומה של יתרת תשלום בסך 1,135 דולר כדי להצדיק פסיקת פיצוי מוסכם בסך 11,000 דולר כפי שעתרה המערערת.


תמצית טענות המערערת
בית המשפט קמא שגה בעניינים הבאים;


המערערת לא הפרה את ההסכם – היא מילאה את חובתה על פי ההסכם בכך שהעבירה את החזקה בדירה במועד ומסרה את מלוא המסמכים הנדרשים לביצוע העברת הזכויות בדירה.
על המערערת לא היתה מוטלת חובת גילוי – בית משפט קמא לא הסביר מדוע היה על המערערת להודיע לנתבעים על מצב היחסים בינה לבין בעלה ומדוע מצב יחסים זה היה מטריאלי לעסקה. שאלה זו נוגעת לעניין רק במקרה שיש לאושי זכויות קניינות בנכס. העובדה שאושי עשוי להגיש תביעה לזכויותיו בדירה, לא חייבה גילוי מיוחד. המשיבים ידעו שהמערערת נשואה והיה עליהם לדרוש מסמך בכתב מאושי בעניין. בדברים האמורים בכתב ההגנה שהגישו המשיבים לבית המשפט לענייני משפחה שנתמכו בתצהיר יש משום הודאת בעל דין בכך שהמצב המשפטי אינו מחייב את הסכמתו של אושי והוא מנוע מלטעון טענות עובדתיות סותרות בהליך. הבנק הממשכן ידע על כך שהמערערת נשואה ולא דרש את הסכמתו של אושי למכירה. הליכי הגירושין החלו רק לאחר חתימת הסכם המכר ולכן לא היו לצד שלישי אחר זכויות בדירה.לחילופין, למשיבים אשם תורם משמעותי – הם לא שילמו את התמורה במועד ולכן הם אלו שהפרו את ההסכם.
גם בהנחה שהופרה חובת הגילוי, הרי זו הופרה בשלב המשא ומתן הטרום חוזי ובהתאם לסעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 הסעד בגין ההפרה הוא פיצוי בעד הנזק שנגרם לנפגע. המשיבים אינם זכאים לקיזוז - אין מדובר בהפרת חוזה על ידי המערערת המקימה עילה לפיצוי מוסכם. המשיבים גם אינם זכאים לפיצוי בגין נזק שאינו ממוני שכן זה לא הוכח על ידם. המשיבים לא שילמו חלק גדול מהתמורה ולפיכך הם אלו שהפרו את החוזה והמערערת זכאית לפיצוי המוסכם.
מעשה בית דין – בהחלטת כב' השופטת קיציס בבקשת ביניים בתיק בבית המשפט לענייני משפחה נקבע כי הדירה אינה דירת מגורים של המערערת ושל אושי ולכן אין לאחרון זכויות קנייניות בדירה. המערערת מודעת לכך כי בהסכם הפשרה בבית המשפט לענייני משפחה צוין כי זכויות המערערת כלפי המשיבים ולהיפך, עשויות להיות נשוא הליך נוסף, אולם אין בכך כדי להפחית מן הקביעה בפסק הדין או בהחלטת הביניים והזכות להליך נוסף כפופה לקביעות שבפסק הדין של בית משפט לענייני משפחה.
הודעת הקיזוז ששלחו המשיבים למערערת נשלחה שלא כדין ולא במועד – ההודעה אינה מפורטת דיה ואין לתת לה כל משקל.
למשיבים אשם תורם ביחס לתוצאה – המשיבים יוצגו על ידי עורך דין בעל ידע, ידעו כי המערערת נשואה, אולם לא בדקו בדיקה נוספת מול בעלה.
שגה בית משפט קמא משקבע כי למשיבים יש זכות לפיצוי מוסכם - בהתאם להלכה לא ניתן לתבוע פיצוי ממשי וגם פיצוי מוסכם והעניין מנוגד לעקרון השבת המצב לקדמותו ולאמור בסעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970. ניתן לפסוק פיצוי שאינו ממוני רק במקרה שהנזק צפוי, עולה בקנה אחד עם אופיו של החוזה. לכן, לא היה מקום לפסוק נזק לא ממוני לטובת המשיבים.


תמצית טענות המשיבים
יש לדחות את הערעור מהטעמים הבאים:


בית המשפט שלערעור אינו מתערב בממצאים שבעובדה ובעניינים של אמינות.
בית המשפט קמא קבע את הקביעות הבאות; המשיבים קיבלו את המפתח לצורך שיפוץ הדירה כחודש לפני שהעבירו את מלוא התמורה, משקל עדותו של עו"ד סלטון "מעורער", למערערת הוצע לקבל את היתרה אך היא זו שביקשה להשיבה למשיבים כדי למנוע את עיקול הכסף על ידי אושי. צדק בית המשפט קמא משקבע כי המועד הנכון לתשלום היתרה היה בסיום ההליך המשפטי בתיק בבית המשפט לענייני משפחה, כי המערערת רכשה את הדירה במימון שלה ושל בעלה וכי הסכסוך בין המערערת לבעלה פרץ שנה לפני המכירה. בית משפט קמא לא האמין למערערת כאילו בזמן המכירה יחסיה עם בעלה היו מצוינים וכי בעלה ידע והסכים למכירה וכן לא האמין למוטי לעניין הסכמת הבעל למכירה ולעוצמת הסכסוך בין הבעל למערערת. צדק בית משפט קמא בקביעה לפיה טיב היחסים בין המערערת לאושי לא גולה למשיבים ובקביעה לפיה המערערת הפרה את חובת הגילוי החלה עליה מכוח חוק המכר וההלכה הפסוקה. המערערת היתה חייבת ליידע את המשיבים בדבר אי הסכמת הבעל במיוחד כאשר מחצית מההון עבור הדירה שולם על ידו ומשנשאלה על כך מפורשות על ידי בא כוח הקונים. אי הגילוי חשף את המשיבים לסיכון לו הם לא היו ערוכים. תרופת הביטול נמנעה מהמשיבים שכן ב"כ המערערת הודיע לבית המשפט לענייני משפחה כי הכסף בוזבז.
המערערת הפרה את ההסכם בכך שלא העבירה למשיבים את החזקה בדירה כשהיא נקייה מכל זכות ולא אפשרה להעביר את הבעלות על שם הקונים. יש לחייב את המערערת בסך של 20,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני ובגין אי מילוי אחר חובת הגילוי.
המערערת היתה חייבת לקחת בחשבון כי בעלה יגלה את מעשה התרמית נגדו ועליה לשלם את המחיר על כך. המערערת היתה צריכה לצפות כי למשיבים ייגרם נזק לא ממוני משנגררו למאבק משפטי.





דיון
לאחר שעיינתי בהודעת הערעור, בעיקרי הטיעון מטעם הצדדים, ולאחר שקיימתי דיון בערעור אני סבור כי דין הערעור להידחות מהטעמים הבאים;



חלק לא מבוטל מהשגות המערערת מכוון לממצאים העובדתיים של בית משפט קמא, לרבות ביחס לקביעה העובדתית כי המערערת היא זו שהפרה את ההסכם בין הצדדים. הכלל הוא כי ערכאת הערעור ממעטת להתערב בממצאי עובדה של הערכאה הדיונית, והיא תעשה כן רק אם מדובר בממצאים שנקבעו שאינם עומדים במבחני ההיגיון והשכל הישר, או שאינם מעוגנים בחומר הראיות (ראו: ע"א 9622/07 הולין נ' קופ"ח כללית, פסקה 19 ( 30.5.2010); ע"א 6768/01 רגב נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(4) 625, 631 (2004); ע"א 9749/01 סאיר נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית, פסקה 6 ( 12.12.2002)). בייחוד תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית-משפט קמא "לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו – דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין..." (ראה: ע"א 3601/96 ע' בראשי ואח' נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582, בעמ' 594; רע"א 9088/10 יצחק ברדה נ' פקיד שומה חדרה ( 28.8.2013)). לא מצאתי כל עילה לחרוג מכלל זה בענייננו.

קביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא מבוססות והן נסמכו על אדנים מוצקים, ובגדרם, התרשמותו הבלתי ישירה מהעדים ומחומר הראיות, לרבות עדות המערערת עצמה.



במקרה דנן, בית משפט קמא נימק את קביעותיו העובדתיות על בסיס התרשמותו מעדויות העדים שנחקרו בפניו.

בית משפט קמא קבע, בין היתר, את הממצאים והמסקנות הבאים;



בין באי כוח הצדדים הוסכם כי ההמחאה עבור התשלום האחרון תוחזר למשיב 1 על מנת שהכספים לא יעוקלו בידי אושי (סעיף 16 לפסק הדין).

בית משפט קמא הגיע למסקנה זו, בין היתר, לאחר שקבע כי בהקשר זה אין לתת משקל רב לעדותו של עו"ד סלטון – ב"כ המערערת (סעיפים 18 – 19 לפסק הדין).


המערערת עמדה על זכותה ביחס לתשלום מלוא התמורה בהתאם להסכם.
בהסתמך על הראיות שהיו בפניו קבע בית משפט קמא, כי המועד הנכון להעברת יתרת התמורה הוא, לאחר סיום ההליכים המשפטיים בבית המשפט לענייני משפחה.




בין המערערת לבין אושי היה סכסוך קודם, וכי שנה לפני מכירת הדירה עזב אושי את ביתם (סעיף 30 לפסק הדין).

קביעה זו קבע בית המשפט קמא בין היתר לאחר שניתח עדות המערערת והגיע למסקנה כי הוא אינו נותן אמון בגרסתה בעניין זה (סעיף 33 לפסק הדין).



מערכת היחסים המורכבת בין המערערת לבין אושי לא גולתה למשיבים או בא כוחם (סעיף 36 לפסק הדין).

כתוצאה מכך הגיע בית משפט קמא למסקנה המשפטית, המבוססת מבחינה עובדתית, כי בכך הפרה המערערת את חובת הגילוי המוטלת עליה מכוח סעיף 18(ב) לחוק המכר.



כתוצאה מהמאבק המשפטי בין המערערת לבין אושי, חל עיכוב של שנתיים בהשלמת חיובי המערערת לקיום העסקה במועד.

בהתבסס על קביעה זו, הגיע בית משפט קמא למסקנה המבוססת כי המערערת הפרה את ההסכם באופן יסודי.



לטענת המערערת, לא חלה עליה חובת גילוי וכי הנטל היה על המשיבים, שידעו כי המערערת נשואה, לדרוש מאושי אישור בכתב בעניין המכירה וכי בית משפט קמא לא הסביר מדוע היה על המערערת ליידע את המשיבים על מצב היחסים בינה לבין בעלה.

טענה זו דינה להידחות.
אני סבור, כי בניגוד לעמדת המערערת, בית משפט קמא נימק כנדרש ובפרוט רב ויסודי, מדוע חלה על המערערת חובת גילוי בהתאם לסעיף 18 (ב) לחוק המכר וציין בהקשר זה כי מעדות המערערת עלה כי אושי סייע לה בתשלום לרכישת הדירה וכי בינה לבין אושי היה סכסוך קודם כשנה לפני מכירת הדירה ובית משפט קמא לא נתן אמון בגרסת המערערת כי אושי נתן הסכמה מוקדמת "ברוח טובה" מצדו למכירת הדירה.
בית משפט קמא הסביר, בהתבסס על סעיף 18(ב) וההלכה הפסוקה, כי: "בנסיבות כאלה קמה חובה ליידע את הנתבעים, הצד השני לעסקת המכר, שקיימת אפשרות שאושי יתנגד לביצוע המכירה. בייחוד נכון הדבר מקום בו חלק ניכר ומשמעותי מהכספים ששימוש לרכישת הדירה היו כספיו של אושי. התובעת לא עשתה כן ובכך הפרה היא את חובת הגילוי המוטלת על צד לחוזה. הפרה זו חשפה את הנתבעים לסיכון שלא היו ערוכים לא מראש ושלא שקללו אותו בעת עריכת ההסכם." (סעיף 37 לפסק הדין).
אני מסכים עם הניתוח המעמיק והמסקנות הנכונות של כב' השופט שוורץ. אני סבור כי חובת הגילוי של צד לחוזה מכר של מקרקעין, בקשר לכל סיכון אפשרי בקשר לשיבוש הליכי ביצוע החוזה, הינה ברורה ואין צורך להוסיף עליה. סיכון אפשרי כי בן הזוג יעמוד על זכותו בקשר לרכוש שנצבר במהלך הנישואים, הינו כה ברור, שכיום אפילו בנקים דורשים הסכמת בן הזוג בעת חתימה על כל מסמך הקשור לרכוש או למקרקעין, שיש חשש כי הם שייכים לשני בני הזוג.
כך בד"כ ועל אחת כמה וכמה בעניננו בניבות הסכסוך שהיה בין בני הזוג ולנוכח העובדה שהבעל מימן את הרכישה (כולה או חלקה).



מעבר לכך, אני סבור כי גם אם הייתי מקבל את טענת המערערת כי לא חלה עליה חובת גילוי, ממילא אין בכך כדי לשנות את תוצאת פסק הדין, כפי שיוסבר להלן. בפסק הדין קבע בית משפט קמא כי: "

באי השלמתה של העסקה במועד שנקבע על פי ההסכם הפרה התובעת את חיוביה בהסכם המכר למסור את החזקה שהיא נקיה מכל זכות צד שלישי, עד ליום 1.4.2006 וכן הפרה את התחייבותה לאפשר את העברת הבעלות בדירה על שם הקונים. כתוצאה מהמאבק המשפטי שבין התובעת לבין אושי, חל עיכוב של כשנתיים בהשלמת חיוביה אלה של התובעת. עיכוב זה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר מצידה..." (סעיף 39 לפסק הדין, ההדגשה שלי – י.ש.).
כאמור, מסקנתו הנכונה של בית משפט קמא כי המערערת הפרה את התחייבותה על פי ההסכם התבססה על הקביעה העובדתית כי המערערת לא השלימה את העסקה במועד שנקבע וכתוצאה מכך, חל עיכוב של שנתיים בהשלמת חיובי המערערת.
עיכוב זה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר מצידה המזכה את המשיבים בפיצוי מוסכם. כלומר, אי עמידת המערערת במועד עליו הוסכם מהווה כלשעצמה הפרה יסודית של החוזה במועד קיום החיוב במנותק וללא תלות בעצם הפרת חובת הגילוי. משמע מדובר בשתי הפרות נפרדות שכל אחת מהן עומדת בפני עצמה ומביאה למסקנה כי בגין כל אחת מהן בנפרד ניתן להגיע למסקנה כי המערערת הפרה את החוזה הפרה יסודית.
לכן, גם אם המערערת לא היתה מפרה את חובת הגילוי בנוגע לזכויות שיכולות להיות לצד שלישי כלשהו בדירה, עדיין היתה עומדת לטובת המשיבים העילה כי המערערת הפרה את ההסכם משלא עמדה במועד קיום החיוב כפי שהוסכם.
לכן, משקבע בית משפט קמא כי המערערת הפרה את החוזה באופן יסודי, בדין פסק בית משפט קמא כי המשיבים זכאים לפיצוי המוסכם.



הפיצוי עבור נזק לא ממוני – לטענת המערערת שגה בית משפט קמא משפסק למשיבים פיצוי בגין נזק לא ממוני למרות שנזק מסוג זה לא הוכח כלל. גם טענה זו יש לדחות. בית משפט קמא פסק לטובת המשיבים סך של 20,000 ₪ בגין ראש נזק זה. בית משפט קמא נימק בפסק דינו מה הסיבות שהביאו לקביעת פיצוי לרבות, התרשמות בית משפט קמא מעדותו של המשיב 1 לגבי הקשיים שחוו המשיבים לנוכח התמשכות המאבק המשפטי עם אושי וכן העובדה שההליכים נמשכו לאורך תקופה של שנתיים וכן בהתחשב בכך שמדובר בזוג צעיר שנקלע למאבק לא לו (סעיף 41 לפסק הדין).

הכלל הוא, כי בתי משפט שלערעור אינם נוטים להתערב בשיקול הדעת השיפוטי של הערכאה הדיונית בפסיקת פיצוי לא ממוני, למעט במקרים קיצוניים (ע"א 9245/99 ויינברג נ' אריאן, פ"ד נח(4) 769, 793 (2004); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים התרופות (תשס"ט), עמ' 305 (להלן: "שלו - אדר")).
איני סבור כי המקרה שלפניי הוא אכן המקרה המצדיק התערבות מעין זו. בית המשפט ששמע את העדים התרשם באופן בלתי אמצעי מעוצמת הפגיעה המצדיקה את מתן פיצוי זה וכשהפיצוי אינו נראה חריג ומוגזם אין מקום להתערבות.
בנוסף, ממילא, לגבי שיעור הנזק הלא ממוני אין הנפגע חייב להביא ראיות ובית המשפט מוסמך מכוח סעיף 13 לחוק התרופות לקבוע את סיעור הפיצויים "בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין" (שלו – אדר, עמ' 302 - 303).



לטענת המערערת, בית משפט קמא לא היה רשאי לפסוק לטובת המשיבים הן פיצוי מוסכם והן פיצוי בגין נזק לא ממוני. גם טענה זו יש לדחות. אני סבור כי הפיצוי המוסכם שפסק בית משפט קמא שנועד לפצות את המשיבים על הנזק שנגרם להם בשל עצם העיכוב בקיום החיוב על פי ההסכם, שונה ונפרד מהפיצוי עבור נזק שאינו ממוני שמטרתו לפצות את המשיבים עבור הקשיים הנפשיים שחוו עקב העיכוב בהשלמת עסקת המכר ואין מניעה לפסוק את שניהם גם יחד שכן לא נוצרת חפיפה בין בין השניים או "כפל פיצוי". סעיף 15(ב) לחוק התרופות הדן בפיצוי המוסכם קובע כי:


"הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה."

בהקשר זה נפסק כי ניתן לתבוע פיצוי מוסכם לא רק כתרופה עצמאית אלא גם במצטבר לתביעת פיצויים רגילה, כל עוד מתייחסות תביעות הפיצויים לראשי נזק שונים. האיסור על כפל תרופה כוונתו בהקשר זה שאין הנפגע מהפרת חוזה רשאי לתבוע פיצויים בהסתמך על שניים או יותר ממקורות הפיצוי שישנם (בהתאם לסעיפים 10, 11, 13 ו – 15 לחוק התרופות) אם די באחד מהם כדי לספק לו פיצוי הולם על מכלול הנזקים שנגרמו לו.

לעומת זאת, אם כל אחד ממקורות הפיצוי מפצה את הנפגע על מרכיב מסוים ונבדל מתוך מכלול נזקי ההפרה, אזי אין מניעה להסתמך על שלל מקורות הפיצוי שכן לא נוצרת חפיפה בין הפיצוי המוסכם לבין הפיצוי האחר. לכן, ניתן לתבוע בנוסף לפיצוי המוסכם, פיצוי עבור נזקים אחרים שאינם נכללים בגדרו של הפיצוי המוסכם (ראה: שלו - אדר, בעמ' 83, 522; ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115, 123 – 124, פסקה 9 (1999); ע"א (מחוזי – חיפה) 3338/06 דראל רם בע"מ נ' לזרח ( 26.6.2007) פסקה 11; ע"א 3026/98 כהן נ' ירמיהו ( 18.12.2001) פסקה 10).

סוף דבר


לאור האמור לעיל, הערעור נדחה.
אני סבור כי המשיבים, זוג תמים שביקש לקנות דירת מגורים, נקלע שלא ברצונו לסכסוך בין המערערת לבין בעלה/גרושה ועקב כך נגרמו לו עיכובים בקבלת הדירה כאמור לעיל.

אם לא די בנזקים שנגרמו למשיבים עקב העיכובים הם נגררו גם להוצאות משפטיות, שלא לצורך.


לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את המערערת לשלם למשיבים הוצאות שכ"ט עו"ד בגין ערעור זה בסך כולל 9,000 ₪.

המזכירות תעביר למשיבים את הסך הנ"ל מתוך העירבון, והיתרה תוחזר למערערת.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון