האם עו"ד שייצג קבלן בעסקה למכירת דירה חייב להחזיר לרוכש דירה את שכר הטרחה

האם עו"ד שייצג קבלן בעסקה למכירת דירה חייב להחזיר לרוכש דירה את שכר הטרחה, או חלקו, במקרה בו הרוכש התחייב ושילם בהתאם להסכם שנחתם בינו לבין הקבלן את שכר טרחת עורך הדין של הקבלן, אך בסופו של יום עסקת המכר של הדירה בוטלה, ועוה"ד לא נדרש להשלים את רישום הדירה על שם הרוכש.

3. בהתאם להסכם שנחתם ביום 25.07.07 (להלן: "ההסכם") בין חיים עמנואלוב בע"מ (להלן: "הקבלן"), לבין אסף דקל (להלן: "המערער"), התחייב הקבלן למכור למערער דירה בפרויקט מגורים בכפר גנים (להלן: "הדירה").

4. בהתאם לסעיף 12(ג) להסכם, המונה את התחייבויות הקונה לקבלן בגין רכישת הדירה בהתאם להסכם, נקבע, כי בנוסף ליתר התחייבויותיו של הקונה על פי החוזה חב הקונה כדלקמו: "השתתפות בשכר טרחת עורך הדין של החברה בשיעור 2% ממחיר הנכס (כולל מע"מ) בצירוף מע"מ כחוק... ".
5. לאחר רכישת הדירה התגלע סכסוך בין המערער לקבלן, שבעקבותיו בוטל ההסכם, וזאת לאחר התדיינויות משפטיות שאינן רלבנטיות למחלוקת דכאן, והדירה נמכרה על ידי הקבלן מחדש לצד ג'.
יצוין, כי תביעותיו של המערער נגד הקבלן במחלוקת לגבי נסיבות ביטול ההסכם, וכן תביעות שכנגד של הקבלן, עדיין מתבררות במקביל לניהול הערעור דנן, בבית משפט השלום, כאשר המערער מודה שתביעותיו נובעות מביטול ההסכם.

6. השאלה הראשונה שדרושה הכרעה הינה האם קיים חוזה למתן שירות משפטי בין המערער לבין המשיב, שהוא נפרד מההסכם בין הקבלן לבין המערער על פיו רכש המערער את הדירה, וכן האם קיימים יחסי "עורך דין - לקוח" בין השניים, ואם כן, מה טיבם.

7. אקדים ואציין, כי סעיף 2 לכללי לשכת עוה"ד (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977 קובע כי "בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן... לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5", ואילו סעיף 5 קובע, כי "עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע ורישום הרכישה ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד", וכי עוה"ד רשאי לקבל מהרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום. בהתאם לכך גם הצהיר הרוכש בסעיף 16 להסכם כי ידוע לו שעו"ד פרידמן מייצג אך ורק את הקבלן, וכי המערער רשאי להיות מיוצג על ידי עו"ד נפרד.

יפים לענין זה הדברים שנקבעו על ידי ביהמ"ש העליון בע.א. 37/86 משה לוי נ. יצחק שרמן, פ"ד מד (4) 446 (להלן: "פרשת לוי-שרמן"), מפי כבוד השופט שלמה לוין:

"ברור לחלוטין שהשכר שמשלם רוכש דירה לעורך הדין של הקבלן, לא בשל עריכת ההסכם עבור הרוכש הוא ניתן, אלא עבור רישום הדירה, בבוא העת, כפי שמתיר כלל 5(ב) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות). התשלום באחוז מסויים מערך העסקה, שמשלם רוכש הדירה לקבלן והמועבר לעורך הדין המטפל בעסקה, נעשה בעיקרו, עבור הפעולות הקשורות ברישום הבית המשותף, בהכנת התוכניות לרישום ובהעברת הדירה על שם הקונה. זה עיקר תפקידו של עורך הדין, זאת טרחתו בענין ובשל כך הוא מקבל שכר על פי מחיר הדירה הנרכשת".

בהקשר זה יצוין כי אין משמעות אם הרוכש משלם את שכה"ט ישירות לעורך הדין של הקבלן או ששכה"ט משולם באמצעות הקבלן (ע"א 186/77 סוכנויות להשכרת רכב נ' מימי טרבלוס, פ"ד לג (1) 197).

8. המערער תבע כאמור בבית משפט קמא מהמשיב השבה של מלוא הסכום שקיבל לידיו בהתאם לסעיף 12 (ג) להסכם.

9. בית משפט קמא דחה את התביעה, תוך שקבע כדלקמן:

"בהסכם בין התובע לבין הקבלן הוסכם כי התובע ישלם כספים לנתבע תמורת התחייבות הקבלן כלפי התובע... משבוטל החוזה, הקבלן הוא זה שחייב בהשבת הכספים לתובע, למרות שמי שקיבל את התשלום בפועל הינו הנתבע, עורך הדין".

10. המערער שב וטען בפניי, כי מרגע שהעסקה בוטלה והדירה לא נרשמה על שמו, הרי שבהסתמך על אשר נקבע בע.א. 37/86 הנ"ל, זכאי הוא להשבת הכספים ששילם למשיב. מנגד טוען המשיב, כי אין כל יריבות בינו לבין המערער. לטענתו, הוא ייצג אך ורק את הקבלן, והמערער הוא זה שהתחייב כלפי הקבלן להשתתף בשכר הטרחה, וככל שיש למערער טענה שנגרמו לו נזקים בשל ביטול ההסכם, והוא תובע השבה, הרי שכל טענותיו צריכות להיות מופנות לקבלן.



11. בעניין זה אני סבורה שהדין עם המשיב, שכן המשיב לא ייצג את המערער בעסקה אלא את הקבלן בלבד, ולא היה ביניהם כל הסכם שכ"ט. הסכום ששילם המערער לקבלן היה רק כהשתתפות בשכרו של המשיב לצורך טיפול בכל הקשור בהעברת הזכויות מהקבלן על שם הרוכש ורישומן בטאבו.
יצויין, כי כפי שנקבע לא אחת, עורך דין של הקבלן אינו רשאי לייצג במקביל גם את הקבלן וגם את רוכש הדירה, זאת בהתאם לכלל 14(ב) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), ואכן גם בענייננו אין חולק כי המשיב ייצג את הקבלן בלבד, ולא הייתה כל יריבות או התקשרות ישירה עם המערער.
ראוי לציין כי הדבר אינו פוטר את עורך הדין מחובות מסויימים גם כלפי רוכש הדירה, כחובות של עורך דין לצד זר (ראה ע"א 37/86 לעיל), שכן חובותיו של עורך דין אינן כלפי מרשו בלבד, אלא יש והוא חב חובות מסויימים גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור, ויכול שיישא באחריות גם כלפי מי שאינו לקוחו בשל נזק שהסב לו.

ואולם, בענייננו לא מדובר בתביעת רשלנות של צד זר כלפי עורך הדין, אלא בתביעת השבה שהגיש המערער כנגד עורך דין, המשיב, בשל העובדה שההסכם בוטל ללא כל קשר לעורך הדין, ובעקבות זאת טען המערער כי עורך הדין לא נדרש להשלים את הרישום על שמו, ולכן דרש ממנו השבת הכספים ששולמו לו על פי ההסכם עם הקבלן.
אלא שכל תביעותיו של המערער ככל שקיימות בעניין זה, וככל שטוען הקונה שבמסגרת הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מביטול ההסכם היו לו גם הוצאות נוספות ששילם לעורך הדין ושהוא זכאי להחזר סכומים אלה כטענתו - הרי שטענותיו אלה צריכות להיות מופנות ולהיתבע מהקבלן, שכן מדובר בהשתתפות הרוכש בהוצאות הרישום.
לפיכך, די בנימוק זה כדי לדחות, לטעמי, את הערעור.




13. למעלה מן הדרוש אני סבורה, שגם לגופו של עניין, במקרה זה, בנוסף לפעולות בגין הרכישה, כגון דיווח למס שבח ורישום הערות אזהרה לטובת הרוכש והבנק, הרי שלאור ביטול העסקה, נדרש עורך הדין לפעולות נוספות, שלא היו נדרשות ככל שההסכם היה מקויים, ובכלל זאת - דיווח על ביטול העסקה, וביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכש ולטובת הבנק.

ואוסיף, ככל שהיה נקבע שהביטול היה באשמתו של הקבלן, והוא צריך לפצות את הרוכש בשל ביטול העסקה עבור כל נזקיו - יתכן והיה המערער נדרש להוכיח בתביעתו את השכר הראוי בגין כל הפעולות המשפטיות שעשה עורך הדין, כאשר בכל מקרה עורך הדין אינו הנתבע הראוי בנסיבות העניין, שכן כפי שצויין, התחייבות הקונה להשתתף בחלק מההוצאות המשפטיות החלות על הקבלן בשל עבודות הרישום של הבית המשותף וזכויות הרוכש, היא חלק מהתמורה, כפי שנקבע מפורשות בהסכם.

14. טענה נוספת שהעלה בא כוח המערער בהקשר זה, שככל שמדובר בתשלום לקבלן כחלק מהשתתפות בהוצאותיו, הרי שראוי היה לדווח למס שבח על סכום זה כחלק מהתמורה, דבר שלא נעשה. אינני נדרשת להכרעה בנושא זה, אך יתכן שאם שלטונות מס שבח יתנו דעתם לטענה זו, בהיות הסעיף גלוי בפניהם, יגיעו למסקנה שסכום זה ראוי שגם הוא יובא בחשבון כחלק מהתמורה בגין הדירה. ואולם, בכל מקרה, סוגיה זו אינה יכולה לסייע למערער בבואו להפנות תביעתו כנגד עורך הדין במקום כנגד הקבלן.

15. לאור כל האמור, אני סבורה שאין יריבות בין המערער לבין המשיב, ודין הערעור להידחות.

המערער יישא בהוצאות הערעור בסך 10,000 ₪, אשר יועברו למשיב מתוך הפיקדון שהופקד על ידי המערער. יתרת הפיקדון תוחזר למערער באמצעות בא כוחו.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון