הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

טוענת כי הנכס הושכר לידי הורי הנתבע באמצעות הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת מיום 10.9.1984. אבי הנתבע מר סיגל יוסף מנשה ז"ל נפטר ביום 21.7.1996 והגב' סיגל סוריקה, אימו של הנתבע התגוררה בנכס עד יום פטירתה ביום 8.2.2011.

לשיטת התובעת, הנתבע, בנם של השוכרים הקודמים, אשר הלכו לעולמם כאמור לעיל, אינו זכאי להמשיך ולהתגורר בנכס וזאת לאור הוראות חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תש"ח-1998 (להלן- "חוק הדיור הציבורי"), שכן, בין היתר, התובע לא התגורר עם אימו בנכס תקופת הזמן הנדרשת עובר ליום פטירתה. התובעת סומכת טענתה זו, בין היתר, על דו"חות ביקורי מעגל שנעשו על ידי נציגים מטעמה בנכס, בין השנים 2006 - 2010, מהם עלה באופן מפורש כי הנתבע אינו מתגורר בנכס וכן על תצהיר אימו של הנתבע מיום 3.3.2010 בו הצהירה כי היא מתגוררת לבדה בנכס (ר' נספחים ב' ו-ד' בכתב התביעה). עוד מציינת התובעת בתביעתה, כי חרף כך שהנתבע אינו זכאי להמשיך ולהתגורר בנכס, היא הגישה עבורו בקשה לוועדת איכלוס עליונה של משרד הבינוי והשיכון על מנת שזה יכיר בו כדייר בנכס ואולם הוועדה סירבה לכך כבר ביום 1.4.2012.




לטענת הנתבע, הוא התגורר עם אימו המנוחה בנכס מחודש יולי בשנת 2007 ועד ליום פטירתה 8.2.2011, ואף לאחר פטירת אימו המשיך להתגורר בנכס, יותר משנה (להלן- "תקופת מגורי הנתבע בנכס"), בסה"כ התגורר הנכס 4 שנים ולכן הוא זכאי להיחשב כדייר ממשיך על פי הוראות חוק הדיור הציבורי (סע' 8 בכתב ההגנה). בהתייחס לתקופה עובר לחודש יולי בשנת 2007, טוען הנתבע כי התגורר בקנדה מספר שנים עד לפטירת רעייתו, כאשר בתקופת מגורי הנתבע בנכס הוא נסע לרומניה פעמיים וזאת לצורך הסדרת עניינים הקשורים עם פטירת רעייתו (סע' 11 בכתב ההגנה). עוד טוען הנתבע כי אין צורך שתקופת המגורים תהיה רציפה וזאת בהתאם לפסיקה אשר פירשה את דרישת החוק כדרישה לגור בקביעות אך לא ברציפות. מאחר והוא נעדר במצטבר תשעה חודשים הרי שאין לקבוע כי הנתבע לא עומד בדרישות חוק הדיור הציבורי.




ביום 14.7.2013 התקיים דיון הוכחות במסגרתו העידו הצדדים בפני. מטעם התביעה העידה הגב' אורית בכור אשר היא זו שביצעה את ביקורי הבית ומילאה את דו"חות ביקורי המעגל (להלן- "רכזת שטח") וכן מר יוסי אבוטבול המשמש כמנהל סניף בתובעת (להלן- "מנהל הסניף"). מטעם ההגנה העיד הנתבע בעצמו וכן הגב' שלופה נאילה מי שהייתה שכנתה של אם הנתבע (להלן- "השכנה נאילה"), מר שמעון פרטוש, שהינו חברו ושכנו של הנתבע (להלן- "השכן פרטוש"), הגב' רוזיקה אברמוביץ מי ששימשה כמתרגמת בחלק מביקורי המעגל בנכס (להלן- "המתורגמנית רוזיקה").


בתום דיון ההוכחות הוריתי לצדדים, לבקשתם, להגיש סיכומים בכתב, התובעת עשתה כן ביום 1.8.2013 והנתבע עשה כן ביום 25.8.2013.

דיון:



לאחר שבחנתי את מכלול הראיות אשר הוצגו בבית המשפט ובשים לב לטענות הצדדים הנני סבורה כי דין התביעה להתקבל במלואה.


מסגרת נורמטיבית-



על התביעה המתבררת בפני חל חוק הדיור הציבורי. על כך הצדדים אינם חלוקים. משכך וטרם ניכנס לעובי הקורה הנני סבורה כי מן הראוי להביא את הדברים הבאים אשר מצא בית המשפט העליון לנכון לבאר במסגרת רע"א 3798/07 משה זריהן נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (ניתן ביום 12.5.2008, פורסם במאגרים המשפטים):


"מאחורי המסגרת הנורמטיבית של חוק זכויות הדייר, שאליה נידרש בקצרה, מצויה אחריות כבדה של הרשויות: הדיור הציבורי נועד לזכאים לו במכלולם, המוחילים עד בוש בתור. אין "תפוס כפי יכולתך" ברכוש הציבור, ועל הרשויות להקפיד על הצדק החלוקתי, ועל בתי המשפט ליתן יד לכך, כמובן תוך בדיקת כל מקרה לגופו" (הדגשה - י.מ).



חוק הדיור הציבורי קובע התנאים אשר בהתקיימם יהא זכאי הנתבע להמשיך ולהתגורר בנכס השייך לדיור הציבורי. סעיף 3 כנוסחו הקיים כיום לחוק הדיור הציבורי מורה:


"(א) נפטר זכאי או עבר להתגורר במוסד סיעודי, לא יהיה הדייר הממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו, והוא יפנה את הדירה הציבורית בתוך תשעה חודשים מהמועד שבו נמסרה לו הודעה מאת משרד הבינוי והשיכון, בדבר אי-זכאותו לדירה ציבורית לפי הכללים.

(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על דייר ממשיך שמוקנית לו זכות לדירה ציבורית לפי הכללים, ויראו אותו כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר ועניין; ואולם היתה לדייר ממשיך כאמור זכות לדירה ציבורית בשטח אחר מהדירה הציבורית שבה התגורר הזכאי - יפנה את הדירה הציבורית שבה התגורר, לדירה הציבורית שהוקצתה לו לפי הכללים."



אולם, הוראות סעיף זה דלעיל אינן מענייננו דנן, שכן במסגרת סעיף 70(א) בחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו- 2010), התשס"ט – 2009. (להלן- "תיקון תשס"ט"), תוקן חוק הדיור הציבורי ונקבע בו כי תיקון תשס"ט (סעיף 3 כנוסחו כיום ואשר צוטט לעיל) לא יחול על מי שביום 1.8.2009 התגורר עם זכאי בדירה ציבורית אם התגורר כאמור במשך ארבע שנים לפחות, בין אם קודם למועד האמור ובין אם לאחריו, וברציפות, עד למועד שבו נפטר הזכאי או עבר למוסד סיעודי, ובלבד שהיה אחד המנויים בהגדרה "דייר ממשיך" במהלך התקופה האמורה. משכך נעיין בהוראות החוק כפי נוסחו ערב תיקון תשס"ט.


"3. זכות לשכירות של דייר ממשיך

(א) נפטר זכאי או עבר להתגורר במוסד סיעודי, יהיה הדייר הממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו, ובכפוף להוראות סעיף קטן (ג) תחתום עמו החברה לדיור ציבורי על חוזה שכירות, ויראו את הדייר הממשיך כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר וענין.

(ב) הוראות סעיף זה יחולו על דייר ממשיך, אם לא היתה בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים, בחמש השנים שקדמו למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד סיעודי, וכל עוד אין בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים....".

מן הכלל אל הפרט -



הצדדים אינם חלוקים למעשה במסגרת הנורמטיבית (ר' למשל סע' 25 – 26 בסיכומי התובעת וסע' 6 - 7 בסיכומי הנתבע), קרי- שני הצדדים טוענים לתקופת מגורים בת ארבע שנים, כאשר התובעת טוענת כי הנתבע לא הוכיח מגורים בנכס משך ארבע שנים עובר לפטירת אימו ואילו הנתבע טוען כי התגורר בנכס ארבע שנים וכאשר כשלוש שנים מתוכן עובר לפטירת אימו ושנה ויותר לאחר מועד פטירתה.


הנני סבורה כי, על מנת שהנתבע יצליח להדוף את התביעה עליו להוכיח כי הוא גר במשך ארבע שנים רצופות עד לפטירת אימו, יחד עימה, בנכס (ר' תא"ח (אש') 16062-11-12 עמיגור ניהול נכסים בע"מ נ' מרו מנגיסטו, ניתן ביום 12.8.2013, פורסם במאגרים המשפטיים).

על מנת לפשט את הדיון, אתייחס תחילה לעצם מגורי הנתבע בנכס ולאחר מכן נבחן את תקופת מגורי הנתבע בנכס. שכן לצורך הכרעה בסוגיה דנן עלינו להשיב לשתי שאלות אלו במסודר. היטיב מנהל הסניף לבאר את הסיבה לאי זכאות הנתבע להחזיק בנכס, כאשר הוא בעצם משיב על שתי שאלות אלו: "הוא אמור לגור 4 שנים ברציפות עם הדייר החוזי. במקרה הזה הוא לא הופיע באף אחד מביקורי המעגל, גם אין לו תקופה של 4 שנים ברצף" (פרוטוקול הדיון עמ' 6 ש' 22 - 23).







מגורי הנתבע בנכס:

ביקורי המעגל- התובעת הציגה דו"חות ביקורי מעגל אשר נערכו על ידי רכזת השטח (נספח ד' בכתב התביעה). לא מצאתי בדו"חות ביקורי המעגל ולו איזכור במרומז למגורי הנתבע בנכס, דו"חות אלו נערכו לאור ביקורי רכזת השטח בנכס בתאריכים: 25.1.2006; 20.6.2007; 10.3.2008 ו- 25.3.2009; 3.3.2010; 9.1.2011. על כולם חתומה אימו של הנתבע, הגב' סיגל סוריקה ז"ל. רכזת השטח אף העידה בפני בית המשפט כי: "אם אני מגיעה לדירה ויש עוד אנשים אני מוסיפה אותם בביקור ובדוח הבא זה יוצא. אני מגיעה אם דוח מוכן ואני מאמתת בשטח ולדוח הבא זה יוצא מודפס עם הנוכחים האחרים אם קיימים כאלה, אני עושה סיבוב בדירה ובודקת..." (פרוטוקול הדיון עמ' 4 ש' 1 - 3) ויושם לב כי עדותה של רכזת השטח לא נסתרה על ידי הנתבע והנני מקבלת טענות התובעת בקשר עם עצם מגורי הנתבע בנכס במלואן.

זאת ועוד, חרף טענות הנתבע בקשר עם מהימנות ומעמדם של דו"חות אלו, הרי שלא מצאתי כל מקום לקבל טענותיו. "הפסיקה שנתה לא אחת, כי יש ליתן משקל מועדף לביקורי המעגל, אשר נערכים בזמן אמת ולמעשה מהווים את הראיה המרכזית בקביעת זכאותו של מבקש להכרה בזכויות של "דייר ממשיך" (עת"מ 11500-04-09 גזל יוסף סלח נ' משרד הבינוי והשיכון (2.11.09))" (עתמ (ת"א) 23650-07-12 אברהם בן שמואל נ' מדינת ישראל- משרד השיכון, ניתן ביום 23.4.2013, פורסם במאגרים המשפטיים). בענייננו, הדו"חות נערכו בזמן אמת ונחתמו באותו יום הביקור, כאשר אימו של הנתבע, הדיירת הזכאית על פי דין להחזיק בנכס, חתמה עליהם.

תצהיר אימו של הנתבע- אם לא די בדו"חות אלו כדי להביא למסקנה כי הנתבע לא התגורר בנכס, הרי שהתובעת הציגה לבית המשפט תצהיר ערוך כדין על ידי אימו של הנתבע, במסגרתו הצהירה המנוחה כי: "הריני להצהיר כי הנני גר בגפי ומלבדי לא מתגוררים דיירים נוספים..." (נספח ב' בכתב התביעה, סע' 2) והרי הלכה פסוקה היא כי מי שחתום על מכתב מוחזק כמי שקרא אותו וידע על מה הוא חתם (והנתבע לא הצליח להוכיח מקום לסטייה מהלכה זו).

המתורגמנית רוזיקה- הנתבע מלין על אותנטיות ומהימנות דו"חות המעגל כאשר בין היתר טוען כי המתורגמנית רוזיקה לא הייתה נוכחת בכל ביקורי המעגל וכי בחלק מן המקרים התרגום היה באמצעות שיחת טלפון (ר' למשל סע' 8 בסיכומי הנתבע). ואולם- יושת ליבו של הנתבע כי טענתו העיקרית - המהותית - באמצעותה מנסה הוא להדוף את התביעה כנגדו- היא כי הוא התגורר בדירה מאז שנת 2007 - והרי הנתבע לא היה נוכח בנכס בכל ביקורי המעגל שהתקיימו בנכס, כפי שנקבע לעיל. זאת ועוד, לא הוכח ולו ברמה הלכאורית כי האמור בדו"חות המעגל אינו מהימן, כך שלעניין המתורגמנית אין כל משמעות שעה שהשאלה הינה הימצאות הנתבע בנכס ולכל הפחות במועד ביקורי המעגל. לפיכך המסקנה המתבקשת הינה כי בטענות הנתבע בסוגייה זו אין כדי לשנות מתוצאת פסק הדין.

עדויות השכנים- השכנה נאילה העיד כי "מ-2007 הוא היה בא לבקר את אמא שלו ולא עזב את הארץ..." (פרוטוקול הדיון עמ' 7 ש' 5 - 6), והרי ביקור אינו שקול למגורים. למעשה עדותה של השכנה נאילה סותרת את תצהירה במסגרתו טענה כי הנתבע התגורר בנכס מאז חודש אוגוסט בשנת 2007 (מוצג נ/1). השכן פרטוש הצהיר באופן דומה כי הנתבע התגורר בנכס מאז שנת 2007 (מוצג נ/2). גם המתורגמנית רוזיקה העידה באופן דומה. אולם אין בידי לקבל עדויות אלו בהקשר דנן וזאת מן הטעמים הבאים: עדויות אלו אינן נתמכות בראיה חיצונית הימנה ניתן היה ללמוד כי אכן יש בטענות הנתבע דבר. נוסף על זאת, עדויות השכנים נסתרות על ידי מסמכים אותנטיים - דו"חות ביקורי המעגל - אשר נערכו על ידי רכזת השטח ועל ידי - תצהיר אימו של הנתבע - מהם עולה בבירור כי הנתבע לא התגורר עם אימו בנכס. לאמור יש להוסיף את העובדה לפיה כתובתו של הנתבע במשרד הפנים שונתה רק בשנת 2011, עובדה זו מהווה נסיבה נוספת לחובתו של הנתבע- זאת אף אילו משקלה יהא מועט (ואף שואף מטה מזה) כפי שמנסה הנתבע לשוות לכתובת הרשומה במשרד הפנים בסיכומיו, עדיין נסיבה זו עומדת לו לרועץ ומטה את הכף לטובת קבלת טענת התובעת כי הנתבע לא התגורר בנכס בתקופה הרלבנטית ודחיית עדויות השכנים.

לאור כל זאת הנני קובעת כי הנתבע לא הוכיח מגורים בנכס. אבהיר- באשר למגוריו בנכס לאחר פטירת אימו או עצם הטענה כאילו הוא שילם שכ"ד אין כדי לשנות ממסקנתי זו ובכלל זאת מתוצאת פסק הדין.

משך מגורי הנתבע בנכס-



כאמור לעיל, אימו של הנתבע הלכה לעולמה ביום 8.2.2011, לפיכך היה על הנתבע להוכיח כי התגורר בנכס כבר מיום 8.2.2007 לכל הפחות, קרי ארבע שנים. מעיון בטענות הנתבע הרי שהוא טוען כי התגורר בנכס מאז חודש יולי בשנת 2007, הרי שברי כי הוא לא התגורר 4 שנים בנכס עוד לפטירת אימו. לכל היותר התגורר עד למועד זה סך מצטבר של שנתיים ותשעה חודשים. כאשר בתקופה זו יצא הנתבע את הארץ לתקופה מצטברת של תשעה חודשים לטענתו שלו (סע' 26 בסיכומי הנתבע; מוצג נ/4 סע' 5) מדובר בכמעט שליש מהתקופה הנטענת שבין יולי 2007 ועד פברואר 2011. ודוק- אף אילו הייתי מקבלת טענת הנתבע כאילו בתקופה בת תשעת החודשים בה נעדר מהארץ יש לראותו כעדיין מתגורר בנכס ולחילופין אין דרישת רציפות מגורים בנכס לצורך חישוב התקופה בת 4 השנים, הרי שהוא לא התגורר בנכס ארבע שנים עובר ליום פטירת אימו אלא לכל היותר שנתיים ותשעה חודשים.


בפסיקה אשר הובאה על ידי הנתבע אין כדי לשנות ממסקנתי דלעיל, בין אם יש צורך ברציפות ובין אם לאו (למשל במקרה של חייל או אסיר המתגוררים - שלא ברציפות - עם זכאי עד יום פטירתו), שהרי הנתבע לא התגורר 4 שנים בנכס עובר לפטירת אימו. עוד אתייחס לעצם סיבת הנסיעה לרומניה לתקופה בת תשעה חודשים, טוען הנתבע כי נסיעות אלו היו לצורך חקירת נסיבות מותה של רעייתו, פתיחת הקבר וביצוע נתיחה בגופתה, עדיין לא מצאתי כל התייחסות מאת התובע למשך התקופה, תשעה חודשים אינם שקולים לתקופה קצרה ושאינה רלבנטית. עוד לא מצאתי כי הוכחה ברמה הנדרשת מאת הנתבע, כי נסע לרומניה בניגוד לרצונו ושלא רק בקשר עם חקירת נסיבות מותה של רעייתו ויושם לב כי בסיכומיו עוד ממשיך הנתבע להחזיק באותו הקו ואף טען כי: "נסיעות לרומניה לא מהוות עקירה מכוונת של הנתבע על מנת לפתוח חיים חדשים אלא הן קשורות לנסיבות בהן נפטרה רעייתו ... והכל כפי שיוכח בהמשך" (שם, סע' 25), קו שלא הוכח כדבעי.

לאור האמור לעיל ובשים לב למכלול הראיות שהונח בפני בית המשפט הרי שלא שוכנעתי כי מן הבחינה המהותית היה הנכס ביתו של הנתבע בזמנים הרלבנטיים והנני קובעת כי הנתבע לא הוכיח שהתגורר בנכס משך 4 שנים עובר ליום פטירת אימו (ומסקנה זו נכונה אף אם הייתי מקבלת טענת הנתבע בקשר עם תקופת שהותו ברומניה).



כן מן הראוי לציין, כי במהלך ההליך שהתברר בפני ואף בשלב הסיכומים, הוצעה לנתבע יחידת דיור בבית דיור לגיל השלישי וזאת בכפוף לפינוי הדירה וזאת למרות שאינו עומד בקריטריונים המתאימים (ר' למשל סע' 4 בסיכומי התובעת) אולם הנתבע סירב להצעה זו של התובעת.


לסיכום:



דין התביעה להתקבל במלואה.




הנני מורה לנתבע לפנות את הנכס, הממוקם ברח' הגפן 5 בנצרת עילית והידוע בלשכת רישום המקרקעין כגוש 17832, חלקה 60. וזאת לא יאוחר מיום 10.10.2013.




בנסיבות ולפנים משורת הדין איני עושה צו להוצאות.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון