בקשה לתיקון צו בית משותף

ערעור על החלטת הממונה על מרשם המקרקעין, עו"ד עליזה קן (להלן: "הממונה") מיום 10.2.2013 בתיק ARR – 374 - 2012 (להלן: "ההחלטה"). בהחלטה זו דחתה הממונה ערר על המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין במחוז ת"א, עו"ד מירה אריאלי (להלן: "המפקחת"), אשר קבעה כי כדי לתקן את צו רישום הבית המשותף שבו רכש המערער דירה, עליו לפעול לתיקון הצו לפי ההנחיות שבתקנות 58-59 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב – 2011 (להלן: "תקנות המקרקעין" או "התקנות").


עיקרי העובדות:


המערער רכש מאת ספירה זלינגר זכויות חכירה בדירה בבניין שברח' המאבק 8, גבעתיים, הרשומה עדיין ע"ש ספירה זלינגר, והידועה כחלקת משנה 17, חלקה 289, בגוש 6164. הבעלות בבניין רשומה ע"ש הקרן הקיימת לישראל (להלן: "הקק"ל") ומצויות בו 32 דירות.
המערער נטל הלוואה מהבנק לצורך רכישת הדירה. שמאי הבנק, שבדק את הנכס לצורך אישור המשכנתא, מצא אי התאמה בין מספרי היחידות שרשומות ע"ש דיירי הבניין בנסח הרישום, לבין מספור היחידות בתרשים הבית המשותף. לטענת המערער, בעוד שדירתו רשומה בפנקס הבתים המשותפים כחלקת משנה 17, הרי שבפועל ממוקמת דירתו במקום המסומן בתשריט הבית המשותף, שהוגש ללשכת הרישום בשנת 1986, כחלקת משנה 9, כל זאת בשל טעות בתרשים, שנערך ע"י מודד מוסמך, ושהוגש בשעתו, ע"י ב"כ של חברת שיכון עובדים בע"מ, במסגרת ההליך לרישום הבניין כבית משותף. ביום 8.3.1987 נרשם הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.
המערער ביקש מהמפקחת שתתקן את הטעות בתשריט בעצמה, ללא חיוב המערער באגרות, או עלויות כלשהן הקשורות לתיקון.
בהחלטתה מיום 19.9.2012 (נספח 5 לערעור) דחתה המפקחת את בקשתו, וקבעה כי על המערער לפעול לתיקון התשריט והרישום השגוי לפי ההוראות הקבועות בתקנות 58-59 לתקנות המקרקעין. ערר שהגיש המערער על החלטת המפקחת, לממונה על המקרקעין, נדחה אף הוא. לפיכך הגיש המערער את הערעור דנן על החלטת הממונה.

עיקרי טענות הצדדים

המערער טען כי רשויות המרשם התרשלו בבחינת התשריט שהוגש להם בשנת 1986 במסגרת הבקשה לרישום הבניין כבית משותף. לפיכך לשיטתו, חלה על רשויות המרשם שהתרשלו, החובה לתקן את המחדל בעצמם לפי הדין והפסיקה. לטענת המערער חץ הצפון לא סומן בצורה עקבית ואחידה במסמכים שהוגשו בשנת 1986 לרשויות המרשם, זאת טעות גלויה על פני המסמכים והיה על רשויות המרשם לגלותה כבר אז.


הממונה לעומת זאת טענה, כי המחדל היה של בעלי הזכויות שהגישו בשנת 1986 את התשריט הפגום למפקח. לטענתה, על פי הפסיקה המפקח היה רשאי להסתמך על התשריט שהוגש לו בשנת 1986, אשר נתמך בהצהרת המודד על גבי אותו תשריט, כי הוא תואם את המציאות בשטח. מכל מקום הדרך לביצוע התיקון היא בהתאם לתקנות.

דיון



לאחר עיון בטענות הצדדים ובמסמכים שהוגשו, נחה דעתי כי הממונה והמפקחת לא שגו בהחלטתן, וכי הן פעלו לפי הוראות הדין.


המערער לא הצליח להראות בסיס בדין, שלפיו המפקחת או הממונה מוסמכות מיוזמתן לתקן צו רישום בית משותף, בהנחה שנפלו בו שגיאות בעקבות תשריט מוטעה, אשר גרם למיספור שגוי של תתי חלקות.

סע' 145 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"), שכותרתו: "תיקון צו רישום", קובע כי תיקון צו רישום של בית משותף ייעשה ע"י המפקח על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה:

"145. (א) המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו".
(ב) צו המתקן צו רישום, דינו לכל דבר כדין צו רישום.
146. (א) המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה, או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו.
(ב) צו הביטול יפרט את הפרטים שייכללו ברישום הנכס בפנקסי המקרקעין".

(ההדגשות כאן ולהלן שלי, י"ש).

לא נאמר בסעיף כי המפקח רשאי לבצע תיקון רישום מיוזמתו.
תקנה 58 לתקנות המקרקעין, שכותרתה "בקשה לתיקון צו רישום" מוסיפה ומפרטת במדוייק את הפרוצדורה שעל מבקש התיקון לנקוט לצורך תיקון צו הרישום, ואת המסמכים שעליו לצרף לבקשתו, הכוללים בין היתר גם תשריט. אין בתקנות הסמכה למפקח או לממונה להכין מיוזמתם תשריט חדש ולתקן מיוזמתם את צו הרישום בהתאם:

"58. בעל דירה או בעל זכות בדירה, המבקש תיקון צו הרישום, יצרף לבקשתו –
(1) תשריט הבית, כולו או חלקו, כפי שיורה מפקח, מאושר על ידי מוסד תכנון; מפקח רשאי, מטעמים מיוחדים, להתיר צירוף של תשריט אחר, הנותן להנחת דעתו תמונה נאמנה של הבית המשותף על דירותיו או חלקו, לפי העניין;
(2) העתק של הבקשה בעבור כל בעל דירה ובעל זכות בדירה בבית המשותף, זולת המבקש;
(3) כל מסמך אחר הנחוץ, לדעת המפקח, למתן החלטה בבקשה".

יתר על כן, תקנה 59 גם קובעת כיצד על המפקח לנהוג משהוגשה בקשה לתיקון צו:


"59. (א) הוגשה בקשה לתיקון צו רישום בפנקס הבתים המשותפים, ימסור המפקח הודעה על כך לפי העניין, לכל בעל דירה ולכל בעל זכות בדירה, זולת המבקש, ויציין בה כי באפשרותו לטעון את טענותיו לבקשה ויצרף אליה העתק מהבקשה.
(ב) בעל דירה רשאי, בתוך חמישה עשר ימים מהיום שבו נמסרה לו ההודעה, להגיש למפקח טענות בכתב בקשר לבקשה.
(ג) המפקח ידון בבקשה ובטענות שהוגשו לו, אם הוגשו, על סמך החומר בכתב שהוגש לו, בלי לשמוע את הצדדים, ואולם הוא רשאי, מטעמים מיוחדים, להורות על קיום דיון לפניו.
(ד) לאחר הדיון בטענות כאמור בתקנת משנה (ג) או עם תום המועד להגשת טענות – אם לא הוגשו, ייתן המפקח צו לתיקון צו הרישום או ידחה את הבקשה.
(ה) כללה הבקשה לתיקון צו הרישום תשריט מתוקן, יחולו על הצו לתיקון צו הרישום הוראות תקנה 55(ב), בשינויים המחויבים".

להוראה זאת תכלית כפולה:

א. למנוע פעולה חד צדדית מטעם המפקח.
ב. לאפשר הליך הוגן והבעת עמדה לכל בעלי הדירות בנכס.

לא זו אף זו, סע' 146 לחוק המקרקעין, שכותרתו "ביטול רישומו של בית משותף", הוא סעיף הסמכה מפורש. הוא מקנה למפקח סמכות למחוק מיוזמתו צו רישום בית משותף, אם חדלו להתקיים בבית התנאים להגדרת בית משותף, למשל כאשר הבניין נהרס:

"146. (א) המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה, או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו.
(ב) צו הביטול יפרט את הפרטים שייכללו ברישום הנכס בפנקסי המקרקעין".

סעיף זה מלמד כי כאשר המחוקק רצה להעניק למפקח סמכות לתקן רישום מיוזמתו הוא עשה כן במפורש. מעצם העובדה שהמחוקק ראה להעניק לרשויות המרשם רק סמכות לבטל מיוזמתם רישום של בית כבית משותף, משבטלו מאפייניו ככזה, אך לא ראה להסמיך את רשויות המרשם לתקן מיוזמתם את צו הרישום ותשריט הבניין במקרה של טעות, יש להסיק כי אין לרשויות המרשם סמכות זו.

חיזוק למסקנה זו עולה מתקנה 60 לתקנות המאפשרת לבעלי הדירות לבקש ביטול הרישום כבית משותף. דהיינו, כאשר המחוקק רצה להעניק סמכות לבטל רישום כבית משותף, הוא עשה כן באופן מפורש וידע להבחין היטב בין סמכות המפקח ליזום זאת, ובין זכות בעלי הזכויות בדירות בבניין, ליזום זאת.



סמכויות המפקח אינן כסמכויות בימ"ש, וחוץ מאותן סמכויות ספציפיות שהחוק העניק לו במפורש, כגון סכסוכי שכנים, ניהול הבית המשותף, רישום בית משותף בהתאם למסמכים שמוגשים לפניו ומחיקת רישום שכזה אין למפקח סמכויות ליזום הליכים. (ראו גם: י. וייסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשנ"ז) חלק שני, עמ' 473-479).

סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין בדונו בבקשה לרישום נכס איננה סמכות שיפוטית אלא סמכות מינהלית, הנתונה לו מכוח הוראות סימן ג' לפרק ט' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. זאת בשונה מסמכותו של המפקח לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בהתאם לסימן ד' לפרק ו' לחוק המקרקעין, שהיא סמכות שיפוטית.
על ההבחנה בין סמכויותיו השונות של המפקח עמד בית המשפט העליון בע"א 44/72 שם טוב נ' פריבר, פ"ד כו(1) 617 (1972), באמרו:

"המפקח הוסמך לפסוק בסכסוך ולשם כך ניתנו בידו כל הסמכויות של בית-המשפט. אמת, לא ניתן לו השם "בית-דין" והוא ממלא גם תפקידים מינהליים. המחוקק הבחין בין אלה ואלה, ובסעיף 121 (א) לחוק המקרקעין נתן בידי מי שרואה עצמו נפגע, זכות ערר לפני הממונה בענינים מינהליים, ואילו מקום שהמפקח פוסק כשופט, הערעור הוא לבית-המשפט."

כאשר המפקח והממונה הם בגדר רשות מנהלית, חל עליהם עקרון חוקיות המינהל. על פי עקרון זה הרשות המנהלית, ובכללה המפקחת והממונה, איננה רשאית לעשות דבר ללא עיגון בחיקוק כלשהו. שתיקת החוק והתקנות בעניין מסויים, משמעותה העדר סמכות לפעול:

"בבואנו לשקול אם דבר מסויים חורג מסמכויות המועצה אם לא, המבחן אינו, אם פקודת העיריות אוסרת את הדבר, בפירוש או מכללא, אלא אם הדבר מותר לפיה. לשון אחרת, לא די בכך שהדבר אינו אסור; הוא צריך להיות מותר, כדי להיות כשר בעיני החוק. החוק אינו משאיר, כביכול, חלל ריק, שמותר למלאותו לפי הרצון".

(בג"צ 36/51 נחום חת נ' מועצת עירית חיפה, פד"י ה' 1553).

אכן תקנה 3 לתקנות המקרקעין מוסיפה וקובעת בעניין סמכויות המפקח:

"אלה סמכויותיו ותפקידיו של מפקח, נוסף על אלה שנקבעו לו לפי החוק:
(1) קביעת סדרי עבודה ופיקוח על עבודת עובדי לשכתו;
(2) פיקוח על ביצוע תפקידיהם של הרשמים שנתמנו ללשכות הרישום שבאזור סמכותו;
(3) ביצוע כל תפקיד שיטיל הממונה, בין על המפקחים כולם ובין עליו אישית".

הסמכתו הכללית של המפקח בחוק המקרקעין לפקח על פעילויות הלשכות שלו ושל הרשמים, היא רק במסגרת הנהלים שנקבעו מכוח סמכויות שהוקנו לו בחוק ובתקנות. אין הכוונה שכל מפקח יקבע לעצמו נהלים משל עצמו, החורגים מהסמכות שבדין.
משאין בחוק נהלים ומענה לבעיה שמתעוררת, בימ"ש זה לא יבוא במקום רשויות המרשם על מנת לקבוע נהלים חדשים.



המערער ניסה להיבנות מסע' 120 לחוק, לפיו לממונה ולכל מפקח נתונות סמכויות של יו"ר ועדת חקירה לפי סע' 9-11 לחוק ועדות חקירה, התשכ"ט–1968. עיון בסעיפים אלו מעלה כי אין בהם להועיל למערער. סעיפים אלה מקנים סמכויות של שופט בהליך אזרחי בנוגע להליך האדוורסרי שמתקיים לפני המפקח, דוגמת הסמכות להזמין עדים, ולחייבם להציג מסמכים, וכן הסמכות לכפות התייצבותם של עדים לפניו וכפיית עדות בשבועה. סמכויות דיוניות אלו המוקנות לממונה ולמפקחת אינן קובעות שיש לרשויות המרשם סמכות לתקן מיוזמתן צו רישום בית משותף ותשריט שגוי שצורף לו. אם תוגש בקשה לתיקון הצו, ויוגשו התנגדויות לתיקון, והמפקח יראה לנכון מטעמים מיוחדים לקיים לפניו דיון בהתנגדויות, אזי לפי תקנה 59 לתקנות יוכל המפקח להשתמש בסמכויות הנ"ל של כפיית עדים וכו'.
עוד הפנה המערער, לשם תמיכת עמדתו, לקובץ נוהלי רישום והסדר מקרקעין, עדכון 4.2002, בעניין בתים משותפים, סע' 4.1.1030 לנוהל, ס"ק ה(3), עמ' 238, לפיו:


"יש לוודא שצורת החלקה בתרשים זה תואמת את צורתה בתרשים הסביבה".

גם בטענה זו לא מצאתי ממש. ראשית, המערער לא הוכיח כי בשנת 1986 רשויות המרשם התרשלו. שנית, אף בהנחה שהמפקח התרשל בכך שלא ווידא שצורת החלקה בתרשים שהוגש לפניו תואמת את צורתו בתרשים הסביבה, אין בכך כדי לשנות את מסקנתי בדבר סמכויותיו. גם אילו המפקח היה מגלה בשנת 1986 אי התאמה, לא הייתה עליו החובה להכין בעצמו תשריט חדש ולתקן בעצמו את צו הרישום השגוי. בהתאם להוראות החוק והתקנות, היה על המפקח, במקרה כזה להשיב את הבקשה על צרופותיה, ואת התשריט הפגום, לידי מגישו, כדי שהאחרון יפעל בהתאם לתקנות, ויגיש תשריט ובקשה מתוקנים. גם אילו התרשל המפקח בשעתו לוודא התאמת התשריט שהוגש לפניו לתרשים הסביבה, הרי שהתרופה שעומדת לניזוק במקרה כזה היא פיצויים כספיים. אין בכך כדי להטיל את חובת הכנת התשריט המתוקן על כתפי המפקח או הממונה, מה גם שחברת שיכון עובדים היא שהגישה את התרשימים והתשריטים, ועשויה גם להתעורר שאלת התיישנות.



פסה"ד היחיד שהביא המערער כאסמכתא לעמדתו, הוא פסה"ד של ביהמ"ש המחוזי בת"א ב– ע"א (ת"א) 1729/06 עו"ד אובניק טניה נ' בנק ירושלים בע"מ (לא פורסם), מיום 22.12.2008. הוא עוסק בתביעה נזיקית, שרשויות המרשם אינן צד לה, ואינו עוסק בסמכויות רשויות המרשם, שהוא הנושא העומד במרכז דיונינו. כמו כן, יש לאבחן מקרה זה מעניינינו, שכן באותו מקרה הוגש לרשם שטר מזוייף לביטול משכנתא, והרשם בטעות פעל על פיו ומחק את המשכנתא. לא כן בעניינינו, כאשר בעלי הזכויות הם אלה שטעו והגישו לרשויות המרשם תשריט שגוי לטענת המערער. תיאורטית, ייתכן שבמישור הנזיקי המערער היה יכול להגיש תביעה לפיצויים כנגד רשויות המרשם בגין נזקו. אין בכך בהכרח להוביל למסקנה כי בדיעבד, אם המפקח כבר עשה טעות ולא ווידא שהתשריט משקף את המציאות, יהיה זה מתפקידו להכין תשריט חדש ולתקן את הצו בעצמו. מכל מקום, בפסק דיני אין משום הבעת עמדה כלשהי באשר לסיכויי תביעה נזיקית, אם תוגש.




לא זו אף זו, הממונה ציינה בסע' טז' – יז' להחלטתה כי לא ברור האם יש טעות ומה מהותה:


"טז. ...ואין מדובר כלל ועיקר בטעות בולטת, אם בכלל.
יז. יתרה מכך, ללא הגשת מסמכים כפי שהתבקש על ידי המפקחת הבכירה בהחלטתה, לא ניתן לדעת כי אכן נפלה טעות במיקום הדירות, מהי הטעות, על אילו דירות חלה הטעות וכיצד יש לתקנה, ולא ניתן, אפוא, לומר שמדובר בטעות הגלויה על פני התשריט, ובוודאי לא בכזו שרשאיות, או קל וחומר חייבות, רשויות המרשם לתקן בעצמן, או ללא הגשת בקשה ומסמכים".

יתר על כן, אפילו המערער עצמו, לפי טענותיו הן בהודעת הערעור מטעמו והן בעיקרי הטיעון מטעמו, לא יודע לומר בוודאות מהי בדיוק הטעות במרשם:

"לדברי השמאי, מבדיקתו עולה...ככל הנראה בפועל הדירה ממוקמת במקום המסומן כחלקת משנה 9 בתשריטי הבית המשותף".

(סע' 4 לעיקרי הטיעון של המערער, וניסוח זהה מופיעה גם בסע' 5 להודעת הערעור).

המערער מזכיר בכתבי טענותיו, לצורך תיאור מהות הטעות בתרשים ובצו, את דברי שמאי הבנק, אך לא טרח לצרף את חוות דעתו של אותו שמאי או כל מסמך אחר של שמאי או מודד. גם נסיבות אלו מחזקות את המסקנה כי רשויות המרשם נהגו בצורה סבירה, וכי דרישתם כי המערער או בעלי הזכויות האחרים יפעלו לתיקון התשריט והצו בהתאם לדין, אינה חורגת ממתחם הסבירות.



מאחר שממילא ראיתי לדחות את הערעור מהסיבה העקרונית שהמפקחת והממונה נעדרי סמכות לבצע את התיקון בעצמם, מתייתר הצורך להכריע בטענות נוספות, דוגמת התיישנות, שיהוי, העדר יריבות ואי צירוף כל בעלי הזכויות בבניין להליך זה.


סיכום



לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.


לפנים משורת הדין ורק מתוך התחשבות במצב הקשה אליו נקלע המערער, יישא הוא בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בית משותף

  2. אי רישום בית משותף

  3. חובת דיווח ועד בית

  4. התיישנות בית משותף

  5. בניה בחצר בית משותף

  6. היתר בניה בית משותף

  7. בקשה לעיון בית משותף

  8. חובת רישום בית משותף

  9. ביטול רישום בית משותף

  10. היטל השבחה בית משותף

  11. בקשה לתיקון בית משותף

  12. בניית סוכה בבית משותף

  13. איחור ברישום בית משותף

  14. אסיפה כללית בבית משותף

  15. הסכם שיתוף בבית משותף

  16. בניה לא חוקית בבית משותף

  17. אי רישום בניין כבית משותף

  18. בקשה לתיקון צו בית משותף

  19. בית שאינו רשום כבית משותף

  20. אחוזי בנייה על גג בית משותף

  21. בקשה להזמנת תיק בית משותף

  22. בניה על גג בית משותף הסכמה

  23. זכות שימוש בחצר בית משותף

  24. בניין שאינו רשום כבית משותף

  25. ביקורת כיבוי אש בבניין משותף

  26. רישום הסכם שיתוף בבית משותף

  27. בניית חומה בגינה בבית משותף

  28. בקשה לעיון במסמכי בית משותף

  29. התנגדות לבניה שכן בבית משותף

  30. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  31. בניית יחידות דיור גג בית משותף

  32. אי תקינות משאבת מים בבניין משותף

  33. בניית קומה נוספת על גג בית משותף

  34. קבלת החלטות ללא קיום אסיפת דיירים

  35. בניה בחצר בית שלא רשום כבית משותף

  36. בניה בחצר בית משותף ללא הסכמת הדיירים

  37. אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

  38. ערר הקמת בית משותף בן חמש קומות ופנטהאוז

  39. אחריות נציגות הבית המשותף לתאונה בשטח הבניין

  40. בקשה להיתר בניה לבניית ממ"ד צמוד לדירה בבית המשותף

  41. אחריות לספק איטום לדירות שבבית המשותף מפני חדירת מי גשמים מהגג

  42. על פי פסק הדין חולקה הבעלות במקרקעין על דרך של רישום בית משותף

  43. הסכמת בעלי 75% מזכויות הבית המשותף להרחבת דירות - סעיף 71ב' לחוק המקרקעין

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון