התיישנות עסקאות מקרקעין

1. ענייננו של תיק זה, בתביעות סותרות במסגרת הסדר זכויות במקרקעין על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969 (להלן: "הפקודה").

מספר צדדים טוענים לזכויות במקרקעין הידועים כגושים 5550, 5590, 5573, 5574 5586 ו-5587 בישוב רנטיס (להלן: "המקרקעין"): הגב' גילה גרף (להלן: "גרף") מהצד האחד, והצדדים האחרים להליך (שיכונו להלן למען הנוחות: "הנתבעים"), מן הצד השני.

2. המקרקעין הם מקרקעין לא מוסדרים מסוג מירי, שטרם בוצע לגביהם רישום סופי בפנקסי המקרקעין.

כיום, רשומות הזכויות במקרקעין על שם הנתבעים כבעלי זכויות בפנקס השטרות.

3. גרף טוענת לזכויות במקרקעין מכוח שטרי קושאן טורקיים. לטענתה, על פי שטרות אלה, הסבא רבא שלה, ד"ר שטיין (ז"ל) (להלן: "ד"ר שטיין") הינו בעל הזכויות במקרקעין, והיא בעלת זכויות בהם מכוח ירושה. על-פי הטענה, הד"ר שטיין הלך לעולמו ביום 19/4/1916, והותיר צוואה לפיה כל רכושו יעבור לביתו רחל, סבתה של גרף. בתה של רחל, אימה של גרף, הגב' מנחמה גרף, ירשה את הזכויות מאימה (בהתאם לצו ירושה שצורף לחומר הראיות). לטענת גרף, האם העבירה לה במתנה את כל נכסיה, ובכלל זה את המקרקעין.

4. בהחלטה מיום 19 בינואר 2006 נקבע כי הדיון יפוצל, ותחילה יתבררו שאלות משפטיות, אשר הדיון בהן עשוי להקל או לייתר את השלב הבא של הדיון בתיק. נקבע כי יידונו השאלות המקדמיות הבאות: על מי מהצדדים מוטל נטל ההוכחה, האם התביעות של גרף התיישנו, וכן האם יכול היה ד"ר שטיין במועד בו נפטר, להוריש את המקרקעין לבתו בצוואה.

להלן יידונו בפירוט עניינים אלה.

רקע

5. בטרם יידונו טענות הצדדים לגופן, יינתן להלן רקע קצר ביחס לרישומים שהצדדים השונים מסתמכים עליהם, כדי שניתן יהיה להתייחס בהמשך לתוקף ולמשמעות של הרישום – הן בפנקס ה"דאיימי" התורכי, (מכוחו טוענת גרף לזכויות במקרקעין) והן בפנקס השטרות, בו רשומות זכויות הנתבעים.

6. סיווג הקרקעות לסוגים שונים, מקורו בחוק הקרקעות העותומני משנת 1858. לפי חוק זה, מויינו המקרקעין בארץ לחמישה סוגים, ועל כל סוג חלו דינים שונים.

בקרקעות מסוג מירי, זכות הקנין שייכת לממשלה, וזכות השימוש ואכילת הפירות שייכת לעובד אותן. אם בעל הקרקע לא השתמש בה ולא עבד אותה במשך זמן קבוע חזרה הקרקע לאוצר (מ' דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל, (מהדורה שניה, 1952) בעמ' 46 (להלן: "דוכן") וכן י' ויסמן, דיני הקנין (חלק כללי 1993) בעמ' 27 (להלן :"ויסמן").

7. בסוגריים יצוין כי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ביטל את הסיווג העותומני של הקרקעות. יחד עם זאת, סיווג המקרקעין ממשיך להישמר כיום ביחס למספר עניינים, ביניהם לענין התיישנות במקרקעין לא מוסדרים ובנוגע לזכויות שהיו קיימות ערב תחילתו של חוק המקרקעין (ר' בענין זה ויסמן, בעמ' 191-192 וכן ראו סעיפים 162(ב), 166 ו-156 לחוק המקרקעין. כן מוסיף הסיווג להישמר בעניינים הנוגעים לדיני ירושה (ר' סעיף 157 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה").

8. המחזיק בקרקע מסוג מירי, יכול היה להעביר את זכויותיו בקרקע בכל הדרכים כגון מכר או הורשה, למעט בדרך
של צוואה (דוכן, בעמ' 125).

העברת קרקע היתה טעונה רישום במשרדי האחוזה. תעודת הרישום כונתה "קושאן". הסיבה העיקרית לדרישת הרישום במשרדי האחוזה היתה להבטיח את רשימת התנועות ולמנוע מעשה זיוף (דוכן, בעמ' 145).

9. השלטונות העותומניים ניהלו שלושה פנקסים לרישום הזכויות במקרקעין. פנקס היוקלמה, פנקס דפתר חאקאני ופנקס הדאיימי (א' איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין (חלק ראשון) (מהדורה שניה, 1995), בעמ' 198-199 (להלן: "איזנשטיין"), וכן דוכן בעמ' 366-367, 371.

10. פנקס היוקלמה כלל תביעות לזכויות בקרקע מצד כל אלה שקודם לכן היו חוכרים או שכירים של השלטון הפיאודלי. על יסוד פנקס היוקלמה, היו ניתנים קושאנים זמניים במשרדי רישום הקרקעות.

הקושאן האמיתי התקבל רק אחרי אישור הקושאן ב"דפתר חאקני" - משרד לרישום ומתן שטרי טאבו בקושטא, הבירה העותומנית. במשרד זה נוהל פנקס לרישום שכלל את שמות הבעלים, מקום הקרקע, סיווגה, גבולותיה ולפעמים גם השטח באופן שאינו מדויק ותוך הסתמכות על רשימות שנערכו בעבר (דוכן, בעמ' 366).

11. כאשר בוצעו עסקאות ע"י מי שהיו רשומים בפנקס היוקלמה, היתה דרישה לרשום פעולות אלו בפנקס שטרות קבוע. רישום זה נעשה בפנקס שנקרא בשם "דאיימי". הרישומים בפנקס זה הם כרונולוגיים. פרטי הרישום הם מספר השטר, החודש והשנה, שם המקום, השטח בדונמים, החלק, הגבולות, שם המזכה ושם הזוכה ומהות הפעולה. על רישום זה נאמר כי "רישום זה .. משמש ראיה, שהקושאן ניתן כדין וההעברה מבוססת על תעודת קנין חוקית. וזהו הספר הכי חשוב של משרדי האחוזה" (דוכן, בעמ' 371, כן ראה איזנשטיין, בעמ' 202).

12. בתום מלחמת העולם הראשונה סגרו השלטונות התורכיים את משרדי הטאבו ונטלו עימם חלק גדול מפנקסי המקרקעין (איזנשטין, בעמ' 205, וכן דוכן בעמ' 368). כדי להביא לסדר בתנועת הקרקעות, פרסם הממשל המנדטורי את הפקודה הידועה בשם הפקודה על העברת קרקעות משנת 1920 (להלן: "הפקודה להעברת קרקעות").

פקודה זו אפשרה ביצוע של עסקאות, אולם היא התנתה את תוקפן בהסכמת השלטונות לעסקאות, ובאישור מראש של כל עיסקה. המטרה העיקרית של שלטונות המנדט בהנהגת רישום מסודר של פנקסי המקרקעין, היתה להביא למצב שישקף בצורה נכונה את המצב המשפטי של בעלויות וזכויות אחרות במקרקעין (איזנשטיין, בעמ' 205 וכן ר' ע"א 87/20 ליבמן נ' ליפשיץ, פ"ד ו(1) 57, בעמ' 76 (להלן: "ענין ליבמן").

13. אופי שיטת הרישום בתקופה זו מתואר בספרו א' איזנשטיין:

"כל הפעולות והעיסקאות שבוצעו החל משנת 1920 ואילך, נרשמו בפנקסים מנדטורים ונקראו בשם 'פנקסי שטרות'... פנקסי השטרות הונהגו על ידי השלטון המנדטורי על פי פקודת העברת קרקעות משנת 1920, כהמשך לרישומים שהיו קיימים בפנקסים התורכיים ולרישומים החדשים של מקרקעין שלא היה להם רישום קודם... הרישום הקיים בפנקס השטרות נובע אפוא, משני מקורות האחד- מהפנקסים התורכיים, השני – מהרישום הראשון..." (איזנשטיין, בעמ' 207).

לפיכך, כאשר היתה תעודת רישום (קושאן) בידי בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין, או כאשר זכותו על המקרקעין היתה רשומה בפנקס היוקלמה או הדאיימי, והוא ביקש לעשות בהם עיסקה או פעולה, היה עליו לבקש תחילה העברת הרישום לפנקס השטרות. העברה זו נעשתה על ידי הצגת תעודת רישום מקורית מהיוקלמה או מהדאיימי לפני הרשם. עם העברת הרישום מהפנקס התורכי לפנקס השטרות, נפתח דף נפרד לכל חלקה.

המקור השני לרישום בפנקסי השטרות, הם הרישומים הנעשים בעקבות פעולת רישום ראשון (איזנשטיין, בעמ' 207).

14. להלן נבהיר את הרקע לרישום זכויות בפנקסי השטרות כ"רישום ראשון".

הרישום בספרי האחוזה המנדטורים מבוסס על החוקים העותומניים, ועל הפקודה בדבר העברת קרקעות (דוכן, בעמ' 369). בתקנות העברת קרקעות (מיום 1 בספטמבר 1920) מוסדר אופן הרישום.

החקיקה העותומנית והמנדטורית כאן ולהלן לקוחה מספרו של א. בן שמש, חוקי הקרקעות במדינת ישראל (1953) וכן דרייטון, חוקי פלסטינה (א"י) פרק 81.

תקנה 4(4) קובעת את התנאים לרישום ראשון בספרי האחוזה:

"תעודה הניתנת למחזיק ברכוש שלא נרשם עדין בספרי האחוזה והרוצה שרכושו ירשם, צריך שתכיל את הפרטים דלקמן - (א) מהותו של הרכוש, שטחו או שעורו, מצבו וגבולותיו; (ב) השם המלא של האיש הזכאי ברכוש; (ג) האופן שבו רכש האיש את הרכוש ותקופת הזמן שהחזיק ברכוש; (ד) אם יש תביעה על הרכוש מצד איש אחד, או אם קימת איזו מניעה לרישום האיש שמבקשים לרשום את הרכוש בשמו, או אם אין כל תביעה או
מניעה".

סעיף 12 לתוספת לתקנות שכותרתו "מתן תעודות רישום כשהרכוש אינו רשום בספרי האחוזה" קובע : "... בתנאי שהמבקש יוכיח את זכות קנינו ברכוש בפני בית משפט בר סמך או בפני מחלקה ממשלתית, ושהמנהל אליו הועבר הדבר, יאשר את מתן התעודה. פרט זה כולל רישום שזכות הקנין עליה הוכחה בתקף התיישנות". כן ראו בענין זה דוכן, בעמ' 376.

יצוין בהקשר זה כי בקרקע מסוג מירי, מי שהחזיק ועיבד את האדמה במשך 10 שנים יכול היה לבקש להרשם כבעלים ולקבל שטר טאבו המעיד על זכויותיו בקרקע, בתנאים הקבועים בסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני (דוכן, בעמ' 46).

עולה אם כן, כי הרישום הראשון בפנקס השטרות, התבסס על הליך בו על המבקש להרשם, להוכיח את מקור זכויותיו הנטענות במקרקעין.

למען שלמות התמונה יצוין כי תקנות 4(1) ו-4(2) לתקנות הנ"ל, מסדירות רישום של העברת מקרקעין. תקנה 4(1) קובעת כי "בכל טרנסאקציה הנוגעת לקרקע ... צריף לצרף לבקשה המוגשת לרושם בענין רישום או בענין אחר, תעודה חתומה בחתימת ידו וחותמתו של מוכתר ובחתימתם של שני אנשים נכבדים ולא פחות". תקנה 4(2) קובעת כי "תעודה הנוגעת למקרקעים צריך שתנתן ע"י המוכתר והנכבדים של אותו הכפר או הרובע שבו נמצאים המקרקעים".

15. סעיף 8 לפקודת העברת קרקעות קבע כי : 'הסכמה הניתנת על פי סעיף 4 [דהיינו, ההסכמה של מנהל מרשם המקרקעין לרישום עסקה בפנקסי המקרקעין, ר. ר.] ורישום השטר אין משמעותם ערובה לזכות הקניין או לטרנסקציה'. האזהרה שבסעיף זה הופיעה על גבי כל תעודת רישום זכויות במקרקעין שהונפקה לאחר חקיקת פקודת העברת מקרקעין (ויסמן, בעמ' 305).

שיטת המרשם בפנקס השטרות, היא, אם כן, שיטה על פי דגם של רישום שטרות, בו המרשם משקף את העסקאות המתבצעות במקרקעין, בלי לערוב לתוצאות המשפטיות הנובעות מן העיסקאות שנרשמו.

16. המלומד י' ויסמן כותב בהקשר זה כי:

"המרשם ישקף את העובדה שבוצעה במקרקעין עסקת מכר, אך בלא לערוב לכך שהקונה אכן הפך לבעלים מכוח עיסקת המכר" (ויסמן, בעמ' 294)

ובהמשך:

"תכונתה העיקרית של שיטת רישום זו היא, כאמור לעיל, שגם רוכש מקרקעין שהסתמך על הרישום בתום לב ובתמורה, אינו מוגן מפני האפשרות שהמקרקעין שרכש ייטרפו ממנו, אם יתברר כי זכותו של מי שמכר את המקרקעין היתה פגומה" (ויסמן, בעמ' 306).

המלומד מ' דוכן עומד על הסיבה למעמד הראייתי הלכאורי שניתן לרישום בפנקס השטרות :

"... מכיוון שאין קאדאסטר (מדידת קרקעות, ר. ר.) בארץ ובזמן התורכים... היו נותנים קושאנים ללא מדידת החלקות וללא סימון בדיוק את הגבולות, ונוסף לכך נרשמו הרבה קרקעות בזמן התורכים בתוך 'וקף' מכל המינים בלי שקבעו בדיוק את השטח ואת הגבולות – נסתבך המצב בנוגע לזכויות על קרקע וחסר הפרינציפ של וודאות, ולפיכך הרישום בספרי האחוזה הוא איפוא רק רישום תעודה ולא רישום זכות... רישום זה אינו רישום זכות שאין לערער עליה..." (בעמ' 370).

בענין ליבמן נאמר בענין זה כי "... רק לאחר שאחז באמצעים לעריכת מדיה קדסטרית והקמת מנגנון להסדר זכויות במקרקעים, יצר השלטון המנדטורי .. שיטה של רישום זכויות...".

17. ממשלת המנדט החלה בהסדר קרקעות בשנת 1928. באותה שנה התפרסמה פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) (להלן: "פקודת הסידור"). (לימים עברה פקודה זו ניסוח מחודש ושמה שונה לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969).

הוחלט לערוך פנקסי רישום חדשים, לאחר הליך של מיפוי ומדידות מדויקים, וליבון תוקפן של הזכויות שביקשו את רישומן (ויסמן, בעמ' 308). מטרת ההסדר היתה לקבוע את סופיות הרישום בכל מה שקשור לזכויות במקרקעין שעברו הליך של הסדר, ולהגן על מי שיהיה רשום בפנקס הזכויות מפני תביעות חדשות לזכויות באותם המקרקעין (איזנשטיין, בעמ' 213, כן ראה פרקים ב-ד' לפקודה, דוכן בעמ' 390-396). פנקסי הרישום במקרקעין מוסדרים ידועים בשם פנקסי זכויות.

18. שיטת המרשם של מקרקעין מוסדרים משקפת שיטה של רישום זכויות, זאת להבדיל משיטת של רישום עסקאות


= 4 =

שנהגה קודם לכן (ויסמן , בעמ' 307-308). בית המשפט העליון בענין ליבמן עמד על ההבחנה בין שיטות רישום אלה:


"... מה שמבדיל בעיקר בין שתי השיטות היא התוצאה המשפטית העולה מן הרישום. בה בעת שהשיטה הראשונה- רישום שטרות – משמעותה כי לא נערכה חקירה רשמית בדבר תקפן של העסקות שנרשמו קודם לכן, ועל כן להלכה אין רישום העסקא מעניק לקונה ערובה בדבר הזכות שרכש מהמוכר, הרי השיטה השניה- רישום זכויות – פירושה כי הרישום בספרי האחוזה משקף אל נכון את מצב הבעלות...

השלטון העותומני התיימר להנהיג בארץ ישראל שיטת רישום מהסוג השני... ברם בפועל לא השיגה שיטת הרישום הנ"ל את מטרתה – דהיינו במקרים רבים לא שיקפו ספרי האחוזה העותומניים אל נכון את מצב הבעלות ... כאשר השלטון המנדטורי – אחרי כיבוש הארץ על ידי הבריטים עמד על מצב הדברים הנ"ל ואף נתקל בקושי הנוסף, שהתורכים לקחו עמם חלק מספרי האחוזה, התקין אף הוא את שיטת הרישום המשתקפת מהוראות פקודת העברת קרקעות... קרובה היא שיטה זו לסוג הראשון... בסעיף 8 נקט המחוקק צעד מהפכני – לעומת האמור בסעיף 3 לחוק העותומני ... – בשעה שהורה בו ... כי רישום השטר לא יקנה כל ערובה בדבר הבעלות. רק לאחר שאחז באמצעים לעריכת מדידה קדסטרית והקמת מנגון להסדר זכויות במקרקעים יצר השלטון המנדטורי – בפקודת הקרקעות (סידור זכויות קנין) – שיטה של רישום זכויות, אשר תחול על אותם השטחים שבהם הועברה פעולה של הסדר זכויות ושבמרכזה עומדת החלקה המדודה. ואמנם תכונה יסודית של שיטה זו גלומה בתוצאה העולה מהרישום 'החדש ' הפועל – לבד מבמספר מוגבל של מקרים – כדי לשלול תקפה של כל זכות העומדת בסתירה לאותו רישום.." (בעמ' 91-92).

19. כפי שצוין לעיל, המקרקעין דנן הם מקרקעין לא מוסדרים.

מחומר הראיות שבפני עולה כי זכויותיו של ד"ר שטיין היו רשומות בפנקס ה"דאיימי" (סעיף 22 לתצהיר גרף). לכאורה, זכויות אלה היו צריכות להרשם בפנקסי השטרות. אולם, זכויות אלה לא הועברו לפנקסי השטרות (ר' סעיפים 33-35 לתצהיר גב' גרף). לגרסת גרף, (שהיא, כמובן, עדות שמיעה), סבתה ז"ל לא העבירה את הבעלות על שמה ברישומים המנדטוריים "מתוך תמימות ו/או בשל חוסר ידיעה כיצד לטפל בנושא" (סעיף 35 לתצהירה).

20. עוד עולה מחומר הראיות, כי יתר הנתבעים רשומים כבעלי זכויות במקרקעין בפנקס השטרות בעקבות רכישת זכויות ממתווכי נדל"ן בשם ה"ה דב ביליג ומר גרינוולד, שהיו רשומים כבעלי הזכויות במקרקעין בפנקסי השטרות בשנת 1938 (להלן: "ביליג וגרינוולד").

מאחר שזכויות ד"ר שטיין מכח הקושאנים התורכיים לא הועברו לפנקסי השטרות, זכויותיהם של מר ביליג וגרינוולד במקרקעין נרשמו בפנקס השטרות, ככל הנראה, ברישום ראשון (מסקנה זו עולה, בין היתר, מהעתק של רישום ממשרדי האחוזה שצורף לתצהירי הנתבעים. מרישום זה עולה כי ביליג נרשם ברישום ראשון במקרקעין, ולאחר מכן החלה שרשרת של העברת זכויות ממנו לנתבעים שונים).

21. לאור הרקע שעיל, יידונו להלן טענות הצדדים בשאלות המשפטיות שהן מושא החלטה זו.

על מי חל נטל ההוכחה?

22. השאלה הראשונה שתבחן היא על מי מהצדדים מוטל נטל ההוכחה, ומה מוטל עליו להוכיח.

כפי שיובהר, יש לבחון את השאלה לאור העובדה שכל אחד מהצדדים להליך, רשום במרשם המעיד לכאורה על זכויותיו במקרקעין.

זאת ועוד, כפי שיובהר להלן, ההליך דנן אינו הליך רגיל, בו אחד מהצדדים מגיש תביעה כנגד הצד האחר, ואז מלכתחילה הוא בבחינת ה"מוציא מחברו". ההליך דנן הוא הליך של הסדר מקרקעין, אותו יוזם פקיד ההסדר – כהגדרתו בפקודה, שכל התביעות ביחס למקרקעין מופנות אליו (ר' פרק ד' לפקודה).

23. כאמור, גרף מבססת את טענותיה על הקושאן התורכי ועל הרישום בפנקס הדאיימי. לטענתה, רישום זה הוא בעל עדיפות ראייתית על פני רישומם של הנתבעים בפנקס השטרות, הן משום שהוא מוקדם בזמן, והן בשל חוסר הוודאות של הרישום בפנקס השטרות.

מנגד - הנתבעים מבססים את טענותיהם על רישומם בפנקס השטרות, ועל הוראת ס' 125 לחוק המקרקעין, המתייחס לערך הראייתי של רישום מקרקעין מוסדרים בפנקס הזכויות ומקרקעין לא מוסדרים בפנקס השטרות, וקובע :


"(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.

(ב) רישום במקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתוכנו".

הרישום בפנקס השטרות הוא – כפי שהובהר לעיל – רישום של מקרקעין שטרם עברו הליך של הסדר.

24. כפי שיובהר בפירוט להלן, אני סבורה כי כדי לצקת תוכן ממשי בהוראת ס' 125 (ב) לחוק המקרקעין, יש לקבוע כי נטל הראיה מוטל על גרף, להוכיח כי לא היה בסיס לרישומם של ביליג וגרינוולד כבעלי זכויות במקרקעין. אם לא תרים את הנטל – תהפוך ה"ראיה לכאורה" שברישום – לראיה ממש, וזכותה של גרף, תיסוג מפני זכותם של יתר הנתבעים.

25. אכן, כפי שפורט לעיל בהרחבה בחלק הקודם, הרישום בפנקס השטרות לא העניק ערובה מלאה לתוקפן של הזכויות הנרשמות, להבדיל משיטת הרישום בפנקס הזכויות (ר' ענין ליבמן, סעיף 8 לפקודת העברת קרקעות).

מצב זה נותר בעינו, ביחס למקרקעין לא מוסדרים, גם לאחר ביטול סעיף 8 לפקודת העברת קרקעות, עם חקיקת חוק המקרקעין: "סעיף 125(ב) ... משמר את עקרון היסוד שבשיטת רישום שטרות, לפיו אין המרשם מעניק ערובה לתוקפן של הזכויות הנרשמות" (ויסמן, בעמ' 306).

26. אף על פי כן, המחוקק בחר להקנות לרישום בפנקס השטרות מעמד של "ראיה לכאורה".

משמעותו של מעמד זה - בניגוד למעמדן של זכויות במקרקעין שהוסדרו, הוא בהקף העילות מכוחן ניתן לתקוף את הרישום (ליבמן, בעמ' 91-92).

לעומת העילות המצומצמות לתקיפת רישום מקרקעין מוסדרים (ר' סעיף 125(א) לחוק המקרקעין), רישום בפנקס השטרות אינו חוסם את מי שטוען כי הוא הבעלים, להוכיח את זכותו במקרקעין.

כמו כן, מחזיק במקרקעין לא מוסדרים המבקש להרשם כבעלים בהם, יכול ליהנות מטענת התיישנות. כך גם מי שבנה על מקרקעין כאלה מתוך טעות שבתום לב שהם בבעלותו, יוכל לבקש לרכוש בעלות (ויסמן, בעמ' 306-307).

בענין זה נקבע על ידי בית המשפט העליון:

"על הרישומים של הנכס בפנקס השטרות חלה הוראת סעיף 125(ב) לחוק המקרקעין ... הקובעת כי: 'רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתוכנו'. משום כך, ניתן לתקוף את זכותו של בעל המקרקעין הרשום בפנקס השטרות, בעילות שונות, להבדיל ממקרקעין שעברו הסדר קרקעות הרשומים בפנקס הזכויות, שהרישום בו מהווה ראיה חותכת לתוכנו..." (ע"א 1497/97 מוחמד עלי עבד אל רחמן סמור אבו חלף נ' האני עבד אל רחום עבד אל רחמן אבו חלף (לא פורסם)).

(ר' עוד בענין זה ת"א (י-ם) 3471/01 חנא חליל אנטון אבו גטאס נ' עזבון איסא אנטון אבו גטאס ז"ל ואח' (לא פורסם) וכן ע"א 310/75 איגוד ברייער להשקעות בע"מ נ' גרבורג ואח', פ"ד ל"א (2) 337)).

27. זהו גם הכלל שאומץ גם בבתי המשפט בתקופת המנדט: "...הכלל הוא שרישום בספרי האחוזה [הכוונה לפנקסי השטרות , ר.ר.] יבוטל רק אם הובאו ראיות, הכשרות להוכיח זכות מנוגדת לזו, שנרשמה בספרי האחוזה, או לאשר ראיה המחזקת את הזכות המנוגדת" (דוכן, בעמ' 381).

לפיכך, למרות שהרישום בפנקס השטרות אינו מעניק ערובה מלאה לתוקפן של הזכויות הנרשמות מכוחו, הרי יש לו תוקף של ראיה לכאורה. הנטל להוכיח כי לא היה בסיס לרישום – מוטל על מי שתוקף את הרישום, היינו על גרף מוטל להוכיח כי לא היה בסיס לרישומם של הנתבעים בפנקס השטרות.


מה מוטל על גרף להוכיח?

28. מה צריכה, אם כן, גרף להוכיח כדי לעמוד בנטל שהוטל עליה?

האם די בכך שתציג את הקושאן ואת הרישום של ד"ר שטיין בפנקס הדאיימי, כדי להרים את הנטל שהוטל עליה, או לפחות כדי להעביר אותו לנתבעים, שהם יצטרכו להוכיח שאכן היה בסיס לרישומם בפנקס השטרות?

אני סבורה כי אין מקום לקבל גישה כזו.


אני סבורה כי אין די בקושאן כשלעצמו, כתעודת רישום המלמדת על זכות קודמת במקרקעין, כדי להרים את הנטל או להעבירו, ונדרשת הוכחה נוספת לכך שלא היה מקום לרישום המאוחר של ה"ה ביליג וגרינוולד כבעלי זכויות במקרקעין.

29. כאמור, הערך הראייתי שניתן לרישום בפנקס השטרות מעוגן בסעיף 125(ב) לחוק המקרקעין. ההגיון שבהוראת הסעיף, נובע מאופן הרישום של פנקסי השטרות בתקופת המנדט הבריטי.

כפי שהובהר לעיל (בס' 14 להחלטה זו), ההליך של רישום הזכויות לא היה הליך סתמי, אלא מבקש הרישום (כאשר היה מדובר ברישום ראשון), נדרש להוכיח את זכותו להרשם כבעל הזכויות במקרקעין.

מאחר שהקרקע דנן היא מסוג מירי, הרי שביליג וגרינוולד יכולים היו להרשם ברישום ראשון כמחזיקים מכח התיישנות (לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני) או כמי שהזכויות במקרקעין הועברו אליהם על-ידי מי שהחזיק בקרקע וקנה בה זכויות.

30. גם הפסיקה המנדטורית קבעה כי המבקש לתקוף את הרישום בספרי האחוזה, צריך להראות שהרישום פגום, דהיינו שהרישום נעשה בטעות או במרמה – ע.א. 137/42 פארוקי נ. פארוקי 9 פל"ר 596 ; ע"א 92/39 וכן ע"א 92/39 אברהים נ' (פלסטין לנד דיוולופטמנט) 6 פל"ר 511.

31. מהאמור לעיל עולה כי הערך הראייתי שניתן לרישום בפנקס השטרות, משמעו כי עצם הרישום מעיד לפחות לכאורה כי היה לו בסיס, וכי הוא נעשה כדין.

לכן, לדעתי, אין די בהצגת תעודה ממנה עולה זכות מוקדמת, כדי לאיין את תוקפו של הרישום בפנקס השטרות. אם נקבל טענה זו, יוצא כי אין כל משמעות ולו לכאורית לרישום המאוחר, וההנחה היא כי רישום זה נעשה ללא כל ביסוס שניתן לסמוך עליו. כפי שפורט, לעיל, לא כך היו פני הדברים.

עם זאת, קביעה לפיה אין די ברישום בפנקס הדאיימי כדי לשלול את תוקפו של הרישום בפנקס השטרות, איננה חותרת תחת הערך הראייתי של הקושאן ושל הרישום בפנקס הדאיימי. זאת, משום שהרישום בפנקס השטרות הוא מאוחר הרבה יותר לרישום על שמו של ד"ר שטיין. לכן, שני הרישומים יכולים לעמוד זה לצד זה (כאשר יתכן שד"ר שטיין מכר את המקרקעין לאחר, יתכן שמישהו אחר קנה זכות במקרקעין מכוח שימוש בהם, שד"ר שטיין איבד את זכויותיו במקרקעין שהם מסוג "מירי", משום שלא עבד אותם וכד').

32. זאת ועוד, אני סבורה כי לא די בהצגת הקושאן התורכי על מנת לעמוד בנטל האמור מטעם נוסף. על מנת שנסתפק בהצגת הרישום בפנקס הדאיימי כסותר את המעמד הלכאורי של הרישום בפנקסי השטרות, על גרף להראות כי לקושאן התורכי ערך ראייתי חזק, דהיינו, כי הקושאן התורכי שיקף נכונה את זכויות הבעלות באותו זמן.

אולם, סקירת פסיקה של בית המשפט העליון המתייחסת למעמד הראייתי של ספרי הרישום העותומניים מעידה כי לא כך הדבר.

כך, בענין ליבמן, עמד בית המשפט העליון על אופי הרישום בתקופה העותמנית:

"השלטון העותומני התיימר להנהיג בארץ ישראל, שיטת רישום... הטומנת בחובה גם רישום שטרות.. גם רישום זכויות ... ולכאורה היה זה הגיוני, איפוא, כי המחוקק התורכי יורה לבתי המשפט לפסוק בזכויות בעלות על סמך ה'קושאן' והרישום בספרי האחוזה 'וללא הוכחה נוספת' ... ברם, בפועל לא השיגה שיטות הרישום הנ"ל את מטרתה – דהיינו , במקרים רבים לא שיקפו ספרי האחוזה העותומניים אל נכון את מצב הבעלות. אחדות מהסיבות לכך היו : 1. השטח והגבולות הרשומים .. לא התאימו, לעתים קרובות למציאות; 2. בהרבה מקרים נהגו הצדדים לעשות עסקות, הנוגעות להעברת זכיות במקרקעים, מחוץ למשרדי ספרי האחוזה; 3. לפרקים נגרמו שינויים בבעלות עקב חלקות ירושות, אשר גם כן לא תמיד נרשמו בספרי האחוזה... ".

בע"א 7210/00 רפאל דנה נ' מינהל מקרקעין ישראל ואח', פ"ד נ"ז (6) 468 נקבע כי :

"... בפועל, כך הדגיש השופט אגרנט (בפס"ד ליבמן, ר. ר.), לא השיגה שיטת הרישום שהנהיג השלטון העות'מאני את מטרתה, וספרי האחוזה העותמאניים לא שיקפו אל נכון את מצב הבעלות... לפיכך, משנכבשה הארץ על-ידי הבריטים... נחקקה פקודת העברת קרקעות... שבה נקבע כי רישום השטר לא יקנה כל ערובה בדבר הבעלות... מן המקובץ עולה כי הרישום המנדטורי הישן בספרי האחוזה וכמוהו הקושאן וספרי האחוזה העות'מאניים, עליהם נסמך הרישום המנדטורי הישן, אינם מהווים, על-פי ההלכה הנוהגת, ראיה או ערובה חותכת לתוכנם, הן באשר לזכות הקנין והן באשר לשטח המפורט באותו רישום..."


33. מכאן, שלא ניתן לייחס לרישום בפנקסים העותומניים (כמו פנקס הדאיימי במקרה שבפנינו) ערך ראייתי הגובר על הרישום בפנקס השטרות. גם מטעם זה לא ניתן להסתפק בהצגת רישום זה על מנת לסתור את הרישום בפנקס השטרות.

34. לכן, אני סבורה כי על גרף מוטל הנטל להוסיף לראיה הנובעת מהרישום בפנקס הדאיימי, ראיה נוספת כלשהי, כגון ראיה ממנה יעלה כי הבעלים הקודם (דר. שטיין) לא חדל להיות בעלים של החלקה - ראיה שממנה ניתן יהיה להווכח כי הרישום המנדטורי בפנקס השטרות הוא רישום פגום.

35. סיכומה של נקודה זו – לרישום זכויותיהם של ביליג וגרינוולד בפנקס השטרות, יש ערך של "ראיה לכאורה". על מנת להתגבר על רישום זה שהוא מאוחר לרישומו של דר. שטיין כבעלים של המקרקעין, על גרף להוכיח שלא היה מקום לרשום את ביליג וגרינוולד כבעלי זכויות במקרקעין. אין די לצורך הרמת הנטל בהצגת הרישום הקודם על שם דר. שטיין בפנקס הדאיימי התורכי.

36. עוד יצוין כי בטרם תתברר השאלה מהו הרישום הגובר, על גרף להראות ששטרי הקושאן עליהם היא מסתמכת מתייחסים למקרקעין נשוא הליך זה. בית המשפט העליון עמד על הקושי העומד בפני צד המבקש לעבור משוכה זו (ר' ע"א 4126/05 סולימאן דרויש חגאזי נ' המותת ועד עדת הספרדים (לא פורסם) (להלן: "ענין סולימאן"); ע"א 472/60 מדינת ישראל נ' פאיז כאלד סלאמה יונס ואח', פ"ד טו 1495, 1499. בענין סולימאן בית המשפט העליון עמד על הקושי לזהות מקרקעין לפי תיאורים בשטרות הישנים כדוגמת הקושאן התורכי).

טענת ההתיישנות

37. לטענת הנתבעים, תביעת גרף הוגשה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות הקבועה בדין, ודינה להידחות על הסף, מטעם זה.

על-פי הטענה, בענייננו חל סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), אשר קובע כי במקרקעין לא מוסדרים תקופת ההתיישנות תהיה 15 שנה.

המועד בו נולדה עילת התביעה של גרף הוא המועד בו רכש ד"ר שטיין את הקרקע, ולכל המאוחר היום בו ירשה סבתה של גרף את הזכויות (1916). הנתבעים טוענים כי ממועדים אלה חלפו הרבה יותר מ-15 שנים ללא תביעת זכות מצד סבתה של גרף או מי מטעמה. על כן תביעתה התיישנה.

38. גרף טוענת כי חוק ההתיישנות אינו חל בענייננו. זאת מאחר שחוק ההתיישנות מתייחס ל"תביעה", היינו לדרישה מאדם אחר לעשות או לחדול. אולם, לטענתה, היא אינה תובעת מהנתבעים "לעשות או לחדול", ואינה תובעת מהנתבעים "קיום זכות" שלה. היא תובעת מפקיד ההסדר רישום זכות בפנקסי הזכויות מכח רישומה בקושאן התורכי, כפי שהנתבעים תובעים את רישומם מכח פנקס השטרות.

מנגד, טענו הנתבעים בהקשר זה, כי מבחינה מהותית יש לראות בגרף מחד גיסא ובנתבעים מאידך גיסא, בעלי דין יריבים אשר תובעים זה את זה (ולו גם בדרך עקיפה) בתביעה לסילוק יד מהמקרקעין. לכן, יש להם זכות להעלות טענה בדבר התיישנות דיונית מפני תביעת גרף.

39. גרף טוענת עוד, כי קביעה לפיה זכות הבעלות שלה התיישנה, נוגדת את הכלל לפיו אין בהתיישנות דיונית לפגוע בזכות המהותית. לטענתה, קביעה כזו תייתר במקרים רבים את הצורך בקיומם של הליכי הסדר. גרף מוסיפה וטוענת, כי טענת ההתיישנות במסגרת הליכי הסדר יכולה להיטען רק כטענה מהותית ("התיישנות רוכשת"), על-ידי מי שעמד בסעיפים 51-54 לפקודה, שעניינם רישום כבעלים מכח חזקה בקרקע. הנתבעים אינם עומדים בתנאים אלה.

40. אני סבורה כי אין לקבל את טענת ההתיישנות.

זאת, הן משום שסעיף 2 לחוק ההתיישנות לא חל בעניננו, והן משום שקבלת הטענה – כאשר מדובר בהתיישנות דיונית מכח חוק ההתיישנות - תחתור תחת מטרתו של הליך הסדר הזכויות.

עניינים אלה יפורטו להלן.

41. סעיף 2 לחוק ההתיישנות קובע כי:

"תביעה לקיום זכות כל שהיא נתונה להתיישנות, ואם הוגשה תובענה על תביעה שהתיישנה וטען הנתבע טענת התיישנות, לא יזדקק בית המשפט לתובענה, אך אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות גופה".

42. אני סבורה כי לא ניתן לקבוע, כלשון ס' 2 לחוק ההתיישנות, כי גרף הגישה תביעה כנגד הנתבעים, וכי ה"נתבעים"
(המכונים כך בהחלטה זו מטעמי נוחות), הם "נתבעים" בתביעה שהוגשה על ידיה, שטענו תביעת התיישנות.

בית המשפט המחוזי בפסק דין נסייר, התייחס לשאלת פרשנותו של סעיף 2 לחוק ההתיישנות וקבע:

"... כפי שנקבע במפורש בחוק ההתיישנות... שם בסעיף 2, זכויות אינן מתיישנות ואינן נמוגות ועוברות מהעולם, גם לא בחלוף תקופת ההתיישנות. כל שקובע החוק הוא כי התביעה לקיום זכות היא שנתונה להתיישנות 'ואם הוגשה תובענה על תביעה שהתיישנה (ודוק תביעה ולא זכות) וטען הנתבע טענת התיישנות, לא יזקק בית המשפט לתובענה'... על כך נאמר ועל דרך האילוסטרציה, כי טענת ההתיישנות יכולה לשמש כמגן אך לא כחרב. נוסיף ונאמר כי באין תובענה בבית משפט להתגונן מפניה אין כל יעד שכלפיו ניתן להעלות טענה בדבר התיישנות ...

מה הגדרתה של "תובענה" שבסעיף 2? בסעיף 1 לחוק נקבע כי תובענה היא "הליך אזרחי לפי בית משפט". שמע מיניה הטענה האמורה הינה טענת הגנה שניתן להעלות אותה על ידי מי שזומן כנתבע אל בית המשפט ומשעה שהוא הגיע אל מפתנו, הא ותו לא. אין לטענה זו זכות קיום מכח עצמה וכפי שכבר נאמר אין היא מבטלת את עצם הזכות..." – (ע"א 1014/04 נעמה אברהים נסייר נ' עירית נצרת עילית (לא פורסם). כן ראו ע"א 522/71 מוריס בנין נ' אלברט בנין, פ"ד כ"ח (2) 309.)

43. אני סבורה כי טענת ההתיישנות הקבועה בחוק ההתיישנות אינה חלה בהליך של רישום זכויות במסגרת הסדר מקרקעין, כמו ההליך שבפנינו.

מהותו של הליך ההסדר היא לאפשר רישום של זכויות במקרקעין על שם מי שהוא הבעלים האמיתי של הזכויות הללו. במסגרת הליך ההסדר, נסרק אילן היוחסין של זכות במקרקעין ומופקת ממנו "שורה תחתונה" לגבי בעלי הזכויות (ח' זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל (2000) (להלן: "זנדברג").

פקיד ההסדר הוא שיוזם את ההליך, ואליו מוגשות תביעות של הטוענים לזכויות במקרקעין (ר' סעיף 17 לפקודה(.

במסגרת הליך ההסדר, מתבררות תביעותיו של כל צד כלפי פקיד ההסדר, להיות רשום בפנקס הזכויות כבעלים. לא ניתן, לכן, לקבוע כי גרף הגישה תביעה כנגד הנתבעים וכי הנתבעים מתגוננים מפני תביעה זו בטענות הגנה של התיישנות.

מטעם זה, איני מקבלת את טענת הנתבעים כי מבחינה מהותית יש לראות את ההליך כתביעה לסילוק יד. גרף לא הגישה תביעה לסילוק יד או כל תביעה אחרת נגד הנתבעים (לטענתה הם כלל לא מחזיקים במקרקעין ור' ס' 36 לתצהיר). היריבות שלה עם הנתבעים נוצרה עקב העובדה שהן היא והן הנתבעים הגישו תביעה לפקיד ההסדר ביחס לאותם מקרקעין עצמם, שכל הצדדים טוענים לבעלות בהם.

44. זאת ועוד - טענת הנתבעים היא כי זכותה של גרף התיישנה, מאחר שהיא לא דאגה לרישום זכותה בפנקסים המנדטוריים.

משמעות קבלת טענתם, היא כי בשל טענת ההתיישנות, על בית המשפט לקטוע את שרשרת הזכויות שהוא מתייחס אליהן במסגרת ההסדר, ולהתעלם מרישום זכויותיו של ד"ר שטיין בקושאן. לא ניתן לקבל טענה זו מכח חוק ההתיישנות. כל עוד זכויותיו של ד"ר שטיין קיימות, (וזכויות שהתיישנו בהתאם לחוק ההתיישנות הן כאמור זכויות שלא פג תוקפן, והן עדיין קיימות), יש מקום לאפשר לבעל הזכויות לטעון את טענותיו בפני פקיד ההסדר, כדי להרשם כבעלים של המקרקעין.

45. ניתן היה לקבל טענת של התיישנות מהותית – לו היו הנתבעים מעלים טענה כזו נגד זכויותיה של גרף. רק בכוחה של התיישנות מהותית כזו להפקיע זכות מידי בעליה, ולפעול גם כ"חרב" ולא רק כ"מגן". בענין זה נאמר כי "כלל של התיישנות מהותית ... מפקיע את ה-title מידי בעליו... הוא מצמצם לחלוטין את הצורך לבדוק את ה-title לאחור עד לגבולה של טענת ההתיישנות...". (זנדברג, בעמ' 36).

לפי פסיקה של בית המשפט העליון, רק במסגרת סעיפים 51 ו-52 לפקודה בהליך של הסדר במקרקעין, ההתיישנות הופכת להיות התיישנות רוכשת, דהיינו התיישנות מהותית המקנה למחזיק במקרקעין זכות לבקש להפקיע את הזכות המהותית מידי הבעלים (ר' ע"א 162/87 סמאעירה נ' עיסא יוסף, פ"ד מ"ה (5) 533, ע"א 141/83 ראוך נ' מנהל מס שבח ת"א , פ"ד מ"א (1) 821, וע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד, פ"ד נ"ג (5) 721).

בשלב זה לא הוכחה על ידי מי מהנתבעים טענת התיישנות מהותית. אף אחד מהנתבעים לא טען לזכויות במקרקעין מכוח חזקה בהם. כמו כן לא נטענה כל טענת התיישנות מכח סעיף 51 לפקודה.

מסיכומי התשובה של הנתבעים עולה כי הם אינם חולקים על כך שניתן להעלות טענת התיישנות מהותית (כחרב) רק במסגרת הפקודה. יחד עם זאת, לטענתם התיישנות זו אינה חוסמת אותם מלהעלות טענות מכח חוק ההתיישנות.
מכל הטעמים שהובאו לעיל, איני סבורה כי יש לקבל טענה זו.

סיכומה של נקודה זו – אין מקום לדחות את תביעת גרף מטעמים של התיישנות.

46. עוד יובהר כי אינני דנה בשלב זה בטענה אפשרית נוספת של הנתבעים לפיה גרף מנועה מלהעלות את טענותיה כנגד הנתבעים, בשל הדוקטרינה של שיהוי.

מחומר הראיות שבפני עולה כי בעלי הזכויות שקדמו לגרף, לא דאגו לכך שהרישום של ד"ר שטיין בפנקסים התורכיים יועבר לפנקסים המנדטוריים (סעיפים 34 ו- 35 לתצהירה). אני סבורה כי יהיה מקום לבחון בהמשך ההליך האם בעקבות כך, גרף מנועה מלבקש להרשם כבעלים, מאחר שהנתבעים שינו את מצבם לרעה, נוכח מחדל זה.

בענין זה ר' דבריו של המלומד י' ויסמן כי "תוספת חיזוק לערכו של הרישום [הכוונה במרשם השטרות-ר.ר] נבעה מן הנכונות של בתי המשפט להחיל את דוקטרינת ההשתק ... נגד בעל זכויות במקרקעין שהשתהה בערעורו על רישומו של אחר כבעל אותן זכויות ..." (בעמ' 306). ור' גם פסה"ד בענין ולירו ע"א 87/51 ולירו נ' בראשי פ"ד ח' 1204, וכן ה"ק (י-ם) 27/78 מרגלית מנדלבום ואח' נ' תופיק מחמד סאלם (לא פורסם).

ירושה במקרקעין מסוג מירי

47. כאמור, גרף טוענת כי ד"ר שטיין, סבה הגדול, הותיר צוואה לפיה כל רכושו יעבור אחר מותו לבתו, רחל גלמן, שהיא סבתה מצד אימה של גרף. רחל, לפי הטענה, היתה יורשתו היחידה.

על-פי הטענה, בתה של סבתה, הגב' מנחמה גרף יורשתה היחידה של רחל, העבירה לגרף במתנה את כל נכסיה, וביניהם המקרקעין (סעיפים 2-5 לתצהיר התובעת).

48. לטענת הנתבעים, על פי הדין במועד פטירתו של ד"ר שטיין, לא ניתן היה להוריש בצוואה קרקע מסוג מירי. מטעם זה, סבתה של גרף לא יכלה לרשת את המקרקעין, והיא לא היתה מעולם בעלת זכויות במקרקעין. על כן, גרף אינה בעלת זכויות במקרקעין.

גרף טענה כי גם אם בסופו של דבר יקבע כי לה עצמה אין זכויות במקרקעין, הנתבעים לא יהיו יכולים להיבנות מכך. זאת משום שבכל מקרה הרישום הנכון בפנקסי המקרקעין יהיה על שם סבה הגדול, ד"ר שטיין.

49. אני סבורה כי אין מקום לדחות את תביעת גרף מטעם זה. כפי שיובהר להלן, גם אם יתקבלו טענות הנתבעים ביחס להורשת קרקע מסוג "מירי", אין הדבר שולל את המסקנה כי לגרף יש זכויות במקרקעין.

50. סעיף 157 לחוק הירושה קובע :

"מי שמת לפני תחילתו של חוק זה, יחול על ירושתו הדין שעמד בתקפו ערב תחילתו של חוק זה".

ד"ר שטיין נפטר ביום 19 באפריל 1916. הדין שעמד בתקפו במועד מותו הוא פקודת הירושה (דיני ירושה, קראוס, בעמ' 446). סעיף 21 לפקודת הירושה קובע כי :

"כל בית-משפט אשר לו שיפוט בעניני ירושה יקבע תמיד את זכויות הירושה באדמת-מירי עפ"י הוראות החוק העותומני, וינהגו עפ"י אותן הוראות למרות כל הוראה בענין חלוקת העזבון שהורה המת, או כל כוח והרשאה שנתן, והמכוונים לקבל תוקף לאחר מיתתו, בין שההוראה או הכוח והרשאה נעשו בצוואה ובין שנעשו בדרך אחרת".

זכויות הירושה של אדמת מירי נקבעות, אם כן, על-פי הוראות החוק העותמני. יצוין כי בסעיף 149 לחוק הירושה נקבע כי הדינים המיוחדים הנוגעים למקרקעין מסוג מירי בטלים. אולם, לאור סעיף 157 לחוק הירושה, סעיף זה אינו חל בעניננו (ר' גם בענין זה שילה, דיני ירושה ועזבון).

51. לטענת הנתבעים, לא ניתן להנחיל בצוואה קרקעות מסוג מירי. הסיבה לכך היא שקרקעות מסוג מירי היו שייכות לשלטון, ומכאן המגבלות השונות שהוטלו על עבירותן, לרבות האיסור על הנחלתן בצוואה (ר' האסמכתאות שהובאו על-ידי הנתבעים בסעיף 37-38 לסיכומים וכן דוכן בעמ' 125-126).

52. אכן, לאור המגבלה החלה על הורשת קרקע מסוג מירי, עולה כי לכאורה ד"ר שטיין לא יכול היה להוריש את זכויותיו בצוואה לסבתה של גרף.

אולם, במקרה כזה, הכלל החל בנוגע לקרקע מסוג מירי הוא שהקרקע עוברת עם מות הבעלים ליורשים על פי דין, ובהעדר יורש כדין, הקרקע היתה הופכת ל'מחלול' והיתה עוברת לשלטון (ר' האסמכתא המופיעה בסעיף 38 לסיכומי הנתבעים, דוכן, בעמ' 274-275).


53. יש לבחון, אם כן, מיהם היורשים על-פי דין של ד"ר שטיין.

ה"דין" החל הוא החוק העותומני.

אם מדובר ב"דין זר" – הרי מאחר שגרף לא הוכיחה את תוכנו – יש להחיל את חזקת שוויון הדינים, ולהחיל את הוראות חוק הירושה (ר' ע"א 434/79 גרץ פרטריבגזלשפט בשרנקטר הפטונג מן פורצהיים גרמניה נ' מוחמד חאפז דג'אני, פ"ד ל"ה (2) 351, ע"א סלעית האדומים מחצבה ומפעל לעיבוד אבן בע"מ נ' אברהים עלי ואח', פ"ד נ"ג (3) 247).

הדין הישראלי – חוק הירושה - קובע כי היורשים על פי דין יהיו, על פי סדר העדיפות שנקבע בחוק הירושה, בן זוגו של המנוח, ילדיו וצאצאיהם, הוריו וצאצאיהם, הורי-הוריו וצאצאיהם (פרק שני לחוק הירושה).

54. מהצוואה שצורפה לתצהיר הנתבעת (נספח א'9) עולה כי ד"ר שטיין התגורר עם רעייתו, וכי היה לו בן נוסף. על כן, גם אם ייקבע כי ד"ר שטיין לא יכול היה להוריש לסבתה של גרף (היא בתו של ד"ר שטיין), זכויות במקרקעין מכח צוואה, הרי שהיא ירשה מכח הדין לפחות חלק מהזכויות במקרקעין.

55. יצויין כי גם אם יוחל הדין העותמני, הרי שלפי חוק הירושה העותומני משנת 1913 זכאית ביתו של המנוח, היא סבתה של גרף – לרשת את ד"ר שטיין יחד עם אחרים. הירושה בקרקע מירי עוברת בירושה על פי סדר של שלוש מדרגות: ראשית, בניו ובנותיו ונכדיו של המוריש, לאחר מכן ההורים (אב אם) ויוצאי חלציהם, ולאחר מכן הסב והסבה של המוריש ויוצאי חלציהם. בני הזוג נוטלים חלק קבוע שנקבע ביחס ליורשים האחרים (דוכן, בעמ' 275-276).

56. לכן, לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים לפיה לגרף אין זכויות במקרקעין. ייתכן כי זכויותיה הן בשיעור פחות מהנתבע על-ידה. אולם, כמי שהיא בעלת זכויות, יש לדון בטענותיה בהליך הנוכחי.

סיכום

57. סוף דבר – אין מקום לדחות את תביעתה של גרף על הסף מטעמי התיישנות על פי חוק ההתיישנות.

אין מקום לקבוע כי לגרף אין זכויות במקרקעין שכן דר. שטיין לא יכול היה להוריש את הזכויות שהיו לו בצוואה.

עם זאת, התביעה תתנהל כך שהנטל יוטל על גרף להוכיח את זכויותיה, היינו להוכיח כי הרישום המאוחר של ביליג וגרינוולד כבעלים של המקרקעין הוא רישום שגוי, וכי ד"ר שטיין נותר הבעלים של המקרקעין חרף הרישום הזה.

עוד יוטל על גרף הנטל להוכיח כי הרישום בפנקס הדאיימי עליו היא מסתמכת, מתייחס למקרקעין נשוא החלטה זו.

התיק נקבע לקדם משפט ביום 16.10.2006 שעה 09:00.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסדר מקרקעין

  2. בטלות חוזה מקרקעין

  3. ביטול שמאות מקרקעין

  4. ביטול רשות במקרקעין

  5. ביטול הקצאת מקרקעין

  6. אישור לרשם המקרקעין

  7. ביטול הרשאה במקרקעין

  8. זכות קדימה במקרקעין

  9. היטל השבחה במקרקעין

  10. בניה במקרקעין מוסדרים

  11. הסכם אופציה במקרקעין

  12. ביטול צו תפיסת מקרקעין

  13. התיישנות במקרקעי ציבור

  14. התיישנות זכות במקרקעין

  15. התיישנות עסקה במקרקעין

  16. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  17. התיישנות רוכשת במקרקעין

  18. התיישנות עסקאות מקרקעין

  19. חובת דיווח עסקת מקרקעין

  20. זכות קדימה חוק המקרקעין

  21. התיישנות תובענה במקרקעין

  22. זכות קדימה רכישת מקרקעין

  23. התיישנות מהותית במקרקעין

  24. התיישנות זכויות במקרקעין

  25. הקצאת מקרקעין להקמת מפעל

  26. היטל השבחה איגוד מקרקעין

  27. השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

  28. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  29. זכות סירוב ראשונה במקרקעין

  30. העברת זכויות איגוד מקרקעין

  31. חוזה אופציה במקרקעין דוגמא

  32. אחריות מחזיק במקרקעין על פשע

  33. התיישנות במקרקעין לא רשומים

  34. זכאות לאכוף זכויות במקרקעין

  35. התיישנות במקרקעין לא מוסדרים

  36. התיישנות זכות חוזית במקרקעין

  37. טענת התיישנות במקרקעין מוסדרים

  38. התיישנות תביעה שאינה במקרקעין

  39. התיישנות תביעה כספית במקרקעין

  40. ביטול זכות רישום בפנקס המקרקעין

  41. העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה

  42. ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין

  43. העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג

  44. אי גילוי פרט מהותי בחוזה מכר מקרקעין

  45. התיישנות תיקון רישום בפנקסי המקרקעין

  46. בקשה לעשות רישום ראשון בפנקסי המקרקעין

  47. נטען כי המקרקעין לא זוהו בכתב התביעה כנדרש

  48. שווי המקרקעין על סמך נוהג או שווי שוק שאינם משקפים מצב תכנוני

  49. תביעה להורות לרשם המקרקעין לפעול באופן הדרגתי לרישום זכויות במקרקעין

  50. הסתמכות שמאית מכרעת על ערכי שווי כלליים מביטאון "מקרקעין וערכם" ולא על עסקאות

  51. זכות במקרקעין שנרכשה לפני המועד הקובע של התגבשות חיוב בהיטל השבחה אולם טרם נרשמה

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון