התיישנות רוכשת במקרקעין

1. לפני תביעה לתיקון הרישום בספרי המקרקעין כך שהתובעים ירשמו כבעלי הזכויות בחלקים מהמקרקעין בגוש 202005 בכפר עין קניא שברמת הגולן, במקום מדינת ישראל (להלן: "המקרקעין" ו/או " הקרקעות") .
התביעה הוגשה עקב הליכים משפטיים קודמים שננקטו על ידי המדינה (להלן: "הנתבעת") לסילוק ידם של התובעים מן המקרקעין .

2. בשנת 1992 הוסדרו הזכויות במקרקעין בהתאם לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשמ"ט- 1969 (להלן: "הפקודה") והזכויות בהן נרשמו על שם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").
לוח הזכויות פורסם ביום 28.02.1992.
לוח הזכויות הועתק לפנקס המקרקעין ביום 02.06.1992.

3. פסק דין זה עניינו בטענות המקדמיות שהועלו על ידי הצדדים כגון טענת ההתיישנות וטענת הסף לכניסה לגדרו של סעיף 93 לפקודה. בהתאם להסכמת הצדדים בישיבת קדם המשפט מיום 07.03.12 תידונה ותוכרענה תחילה הטענות המקדמיות, לאחר הגשת סיכומים, על בסיס כל החומר המצוי בתיק וזאת בהנחה שהעובדות האמורות בכתב התביעה הן נכונות.

4. בפי התובעים שתי טענות אשר מכוחן טענו, כי הם זכאים לקבל פסק דין המצהיר על זכאותם לזכות הבעלות במקרקעין ואלו הן:

טענת התיישנות רוכשת – טענת התיישנות לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני (להלן: "התיישנות רוכשת").

טענת הרישום במרמה - טענה ולפיה יש לתקן את המרשם בהתאם לסעיף 93 לפקודת ההסדר, הואיל ולגרסתם רישום המקרקעין על שם המדינה נעשה במרמה.

טענת התיישנות רוכשת

5. לטענת התובעים הם זכאים לבעלות במקרקעין מכוח "התיישנות רוכשת" משהשלימו את מלוא תקופת ההתיישנות במקרקעין נשוא התובענה הן בהיותם מקרקעין בלתי מוסדרים והן בהיותם מקרקעין מוסדרים החל משנות התשעים של המאה הקודמת.

6. לטענת התובעים, בשנות השלושים של המאה הקודמת, כשלושים שנים לפני מלחמת ששת הימים, עת שלטה סוריה ברמת הגולן, רכשו מורישיהם את הקרקעות נשוא התביעה מבעליהם המקוריים תושבי הכפרים זעורה ועין פית ובכך הפכו לבעלים של הקרקעות. התובעים עיבדו את הקרקעות, נטעו בהן מטעים, החזיקו בקרקעות ונהגו בהן מנהג בעלים וזאת עד לשנות התשעים המוקדמות של המאה העשרים עת נעשה הסדר הקרקעות ברמת הגולן והתובעים הוזמנו אל פקיד ההסדר.

7. לטענת התובעים, במסגרת הליכי ההסדר, סרבו למסור את חוזי הרכישה המקוריים שבידיהם המכונים "חיג'ה" מחשש ששטחי רמת הגולן יוחזרו לסוריה. לשיטתם, כיוון שסוריה אינה מכירה בתוקפם של חוקי מדינת ישראל, וברישום המקרקעין הישראלי, חששו, כי לולא יחזיקו בידם את הסכמי הרכישה המקוריים, יבואו יורשי המוכרים, בני הכפר זעורה ועין פית, ויטרפו את המקרקעין מידיהם. לפיכך, הסכימו למסור לפקיד ההסדר רק את העתקי חוזי הרכישה המקוריים ואת המקור שמרו בידיהם. משכך, סירב פקיד ההסדר לרשום אותם כבעלים של הזכויות במקרקעין ובמקומם נרשמה מדינת ישראל, כגוף שיורי, כבעלת הזכויות במקרקעין.

8. לטענת התובעים יש לשנות את רישום המקרקעין נוכח החזקתם בקרקע ועיבודה על ידם משך תקופה ארוכה החל משנת 1930. זאת הם טוענים בהתאם לסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני הקובע כי:

"78. אדמת מירי, או מוקופה, שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין מפריע, תיחשב זכות - ההחזקה שלו כמוכחת, בין אם היה ובין אם לא היה בידו מסמך בר תוקף ואין רואים אדמה זו כנטושה, אלא נותנים לו בחינם שטר טאבו חדש...".

9. לטענתם, חוק יסוד מקרקעי ישראל אינו חל על קרקעות רמת הגולן, שכן מקרקעי רמת הגולן הוכרזו כמקרקעי ישראל רק שנים רבות לאחר מלחמת ששת הימים. לא זאת אף זו, טוענים התובעים, כי גם אם חוק יסוד מקרקעי ישראל היה חל על קרקעות רמת הגולן הרי שכיוון שמלוא תקופת ההתיישנות, מאז רכישת המקרקעין על ידי התובעים, חלפה לפני חקיקת חוק יסוד מקרקעי ישראל- עומדת לתובעים התיישנות רוכשת כמו גם התיישנות מגינה.

10. מאידך גיסא, טוענת הנתבעת, כי סעיף 125 לחוק המקרקעין קובע, כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו וכי רישום זכויות בפנקסי המקרקעין לאחר קיום הליכי הסדר מבטל כל זכות סותרת במקרקעין בהתאם להוראות סעיף 81 לפקודה. לדידה, היות והמקרקעין בהם מבקשים התובעים זכויות הינם מקרקעין מוסדרים החל משנת 1992, הרי שהדרך היחידה לתקוף את הרישום הינה כקבוע בסעיפים 97-93 לפקודה.


11. עוד לטענת הנתבעת, הזכות מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני נתונה לאדם אשר פלש למקרקעין לא מוסדרים ואילו בענייננו התובעים טוענים כי רכשו את הקרקעות מידי תושבי הכפרים זעורה ועין פית כך שאינם פולשים אלא בעלים ולכן לא יכולה להישמע מפיהם טענה של התיישנות רוכשת שכן תנאי להיווצרותה של התיישנות זו הוא חזקה נוגדת .לפיכך מדובר בטענות עובדתיות חלופיות אשר אינן יכולות לדור זו בצד זו.

התקופה שלפני ההסדר

12. סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (סעיף 43 בנוסח הקודם) קובע:

"הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה".

13. לאור האמור לעיל הרי שרישום המדינה כבעלת הזכויות בקרקעות בפנקס המקרקעין לאחר הליכי ההסדר מהווה ראיה חותכת לזכויותיה של המדינה בקרקעות והרישום שבוצע בפנקסי המקרקעין לאחר הליכי ההסדר מבטל כל זכות סותרת שהייתה, אם הייתה, לתובעים או למורישהם בקרקעות, טרם קיום הליכי ההסדר.
14. אם הייתה לתובעים זכות כל שהיא בקרקעות בין מכוח הסכמי מכר ובין מכוח התיישנות רוכשת הרי שהיה עליהם לתבוע אותה במסגרת הליכי ההסדר ומשלא עשו כן אין הם יכולים לצרף את חזקתם לפני ההסדר לחזקתם לאחר ההסדר.(וככל שיש להם חזקה שכזו אחרי ההסדר) ודוק! התובעים ידעו על הליכי ההסדר ולטענתם אף השתתפו בו. כל שטענו הוא, שפקיד ההסדר סירב לרשום את זכויותיהם נוכח סירובם למסור לו את מסמכי הרכישה המקוריים. כך שגם אם אכן החזיקו התובעים בקרקעות החל משנות השלושים של המאה הקודמת ואף תקופה ארוכה מזו, היה עליהם לטעון זאת בפני פקיד ההסדר ולתבוע את זכותם. משלא עשו כן הרי שכל החזקה שקדמה לרישום בלוח הזכויות לא מתחשבים בה והיא נמחקת.

ראה לעניין זה, הפ 128/02 (מחוזי – נצרת) אורי הוכפלד נ' אברהם גרנוף:

"סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969(סעיף 43 בנוסח הקודם) קובע:
"הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה".
משמעה של הוראה זו כי: הרישום החדש של המקרקעין כתוצאה מהליכי הסדר מבטל כל זכות סותרת. על-כן, יש למנות את תקופת ההתיישנות מתאריך הרישום, ולא קודם לו. (ראה ע"א 65/64 - עבד-אללה אסעד שבלי, ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד, כרך יח (4), ע' 769-768 ,766 ; ע"א 547/74 - אסעד אברהים חטיב נ' מדינת ישראל ו-5 אח', פ"ד ל(2), 440 ,עמ' 444-445).
בע"א 163/57 דאוד אדורין נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יב 1718, פורש המונח "זכות" כדלקמן:
"...בית המשפט העליון בזמן המנדט, ובית משפט זה אחריו, פרשו את המונח "זכות סותרת" בסעיף 43 פירוש מרחיב, ככולל לא רק את הזכות בקרקע עצמה ( IUS IN REM ), הניתנת לרישום, אלא גם את החזקה למשך התקופה הדרושה, כעילה לרכישת זכות הניתנת לרישום (IUS AD REM )".
וראה גם ע"א 162/87 - כמאל יוסף סמארה אמארה נ' סרוה עיסא יוסף. פ"ד מה (5), 533 ,עמ' 544-545, שם נאמר:
"כידוע, אחת מהמגמות הבולטות של שיטת הרישום בעקבות הסדר המקרקעין היא יצירתו של עיקרון הסופיות שמשמעו כי רישום הבעלות בחלקות שעברו הסדר ישמש ראיה חלוטה ביחס לתוכנו. סיכם השלכתה של מגמה זו השופט חלימה במאמרו, "חזקה והתיישנות במקרקעין ופקודת הסדר הקרקעות", המכון להשתלמות שופטים ע"ש ד"ר זוסמן ז"ל (1987, חוברת 2), בעמ' 45:
"הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום אם אין בפקודה הוראה אחרת (סעיף 81) (לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969, לשעבר סעיף 43 לפקודת הקרקעות (סידור זכות קניין), 1928 - מ.ש.) משום כך כל חזקה, כל עסקה: כל מעשה שעשה תובע בקשר לקרקע, שקדמה לרישום בלוח הזכויות, מחוקים הם לא שרירים ולא קיימים ולא מתחשבים בהם וכאילו לא היו"." (הדגשה שלי ב.א.)
ור' גם בע"ש 69/85, להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624, 627:
"וכזה היה המצב גם בשעתו, לפי סעיף 43 של קודמתה, פקודת הקרקעות (סידור זכויות הקנין) מ-1928. ראה ע"א 65/64[1], בעמ' 768-769, וכן ע"א 155/76 [2], שם אומר בית המשפט, בעמ' 648:
"אין לנו צורך לדון בשאלה מה היו זכויות המשיבים, לו הם היו מוכיחים שהחזיקו בחלקה במשך תקופת ההתיישנות...התקופה שבה הם החזיקו בחלקה לפני ההסדר אינה באה בחשבון, מכיון שפעולת ההסדר מחקה את כל הזכויות הנוגדות את הרישום, אם היו כאלה".

כן ראה ע"א 3701/93 אל הוזייל נ' מדינת ישראל:

"מסקנתי היא איפוא, כי מעת שהזכויות שנקבעו בהליכי הסדר מקרקעין נרשמות בפנקס המקרקעין, אין עוד דרך להשיג על תוכנו של לוח הזכויות שמכוחו נרשמו; ולדידי, אין זה מעלה או מוריד אם המדובר בזכותו של פרט שקיומה הוכח בהליכי ההסדר, או בזכות שיורית, שבהיעדר טוען נרשמה על שם המדינה, כמצוות סעיף 22 לפקודה. הטוען כי נפגע כתוצאה מן הרישום חייב לעגן את עילתו בסעיפים 93 עד 97 לפקודה. כך עולה גם מסעיף 81 לפקודה, הקובע, כי 'הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה'. ו'הוראה אחרת' עשויה להימצא רק במסגרת הסעיפים 93-97".

15. לאור כל האמור, הרי שלא ניתן להביא בחשבון במניין שנות ההתיישנות הרוכשת את התקופה בה החזיקו התובעים בקרקעות, לפני ההסדר. פעולת ההסדר מחקה את כל הזכויות שנגדו את הרישום וכל טענות שיש לתובעים בדבר זכויותיהם בקרקעות (חיג'ה), כמו גם כל התקופה של החזקה והעיבוד וטענת ההתיישנות הרוכשת נבלעו ברישום שבוצע בעקבות הליך ההסדר ואינן רלוונטיות.

התקופה שלאחר ההסדר

16. עוד טענו התובעים כי גם מאז בוצע ההסדר קמה לזכותם טענת התיישנות מכוחו של סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני הקובע כדלקמן:

"אדמת מירי, או מוקופה, שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין מפריע, תיחשב זכות - ההחזקה שלו כמוכחת, בין אם היה ובין אם לא היה בידו מסמך בר תוקף ואין רואים אדמה זו כנטושה, אלא נותנים לו בחינם שטר טאבו חדש. אך אם הכיר המחזיק והודה בעצמו, שתפש אדמה נטושה בלי זכות, אין מתחשבים בתקופת הזמן שעברה ומציעים לו לקבל את הקרקע בשווי הטאבו; ואם סירב, תימסר פומבית לדורש".


17. סעיף 22 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 קובע כי:

"בסעיפים 20 ו– 78 לחוק הקרקעות העותמני תבוא במקום התקופה הקבועה בהם תקופת חמש עשרה שנה ולגבי מקרקעין שנרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות הקניין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקניין) - תקופת עשרים וחמש שנים, ואולם לגבי אדם שהחל בהחזקת מקרקעין לאחר יום כ"ד באדר א' תש"ג (1 במרס 1943), לא יבואו במניין חישוב התקופה חמש שנים המתחילות מיום תחילת חוק זה; ובמקום הטעמים החוקיים לעיכוב תקופת ההתיישנות האמורים בסעיף 20 לחוק האמור, יחולו הוראות חוק זה לחישוב תקופת ההתיישנות".

18. הוראת סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969,קובעת כי:

"א. ...
ב. חוק ההתיישנות,תשי"ח- 1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".

19. משילובן של שלושת הוראות החוק הנ"ל עולה, כי לגבי מקרקעין מוסדרים רק אם תקופת ההתיישנות הושלמה לפני ה- 01.07.1970 (כניסת חוק המקרקעין לתוקף) רק אז, יוכלו התובעים להיבנות ממנה. בענייננו משאין מחלוקת, כי הקרקעות עברו הליכי הסדר בשנת 1992. קרי, לאחר כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין הרי שאין כל תחולה לסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני והדרך היחידה לתקוף את הרישום היא להצביע על עילה לפי סעיפים 93-97 לפקודת ההסדר. חוק הקרקעות העותמני והדרך היחידה לתקוף את הרישום היא להצביע על עילה לפי סעיפים 93-97 לפקודת ההסדר.
בין כך ובין כך מאז הליכי ההסדר ועד הגשת התביעה עברו רק 19 שנים כך שבלאו הכי לא חלפה תקופה של 25 שנה.

20. למעלה מן הדרוש אוסיף, כי מאחר ועסקינן בקרקעות שהן בבעלות מדינת ישראל הרי שחלות לגביהן הוראות חוק יסוד: מקרקעי ישראל (מיום 29.7.1960) אשר קובע בסעיף 1 בו כי "מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת".
בע"א 520/89 מדינת ישראל נ' עבדאללה אסעד שבלי נקבע, כי לנוכח האיסור הקבוע בסעיף 1 בחוק יסוד מקרקעי ישראל, החל מחוק היסוד, ההתיישנות באדמות מדינה לפי סעיף 78לחוק הקרקעות העותמני אינה עוד "רוכשת", ומקנה זכויות קניין, אלא דיונית בלבד, כהגנה נגד תביעה לסילוק יד בגין הסגת גבול.
יוצא אפוא, כי נוכח הלכה מחייבת זו הרי שאף אם הייתה מוכחת במקרה זה התיישנות רוכשת המקימה טענת התיישנות לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני לא ניתן היה לקבוע כי התובעים זכאים לבעלות בקרקעות אשר מדינת ישראל רשומה בספרי מרשם המקרקעין כבעליה.
לענייו זה אעיר, כי לא מצאתי כל בסיס לטענת התובעים לפיה יש לאבחן בין מקרקעין המצויים ברמת הגולן לבין אלו המצויים בתחומיה של מדינת ישראל שלפני החלת חוק רמת הגולן
לטענתם, חוק רמת הגולן חוקק אחרי מועד כניסתו לתוקף של חוק יסוד מקרקעי ישראל ומשכך חוק יסוד זה לא חל על אזור רמת הגולן.
טענה זו וכאמור, הינה חסרת כל ביסוס משפטי. לפי טענה זו כל החוקים שקדמו לחוק רמת הגולן ובכללם גם חוק המקרקעין (התש"ל-1970) לא יחול על רמת הגולן. מובן שמדובר בטיעון בלתי הגיוני בעליל ודי אם אפנה לסעיף 1 לחוק רמת הגולן ,התשמ"א-1981 הקובע כי "המשפט, השפוט והמינהל של המדינה יחולו בשטח רמת הגולן..." ללמדך שכל החוקים שחלו בתחומי מדינת ישראל (דאז) יחולו גם בשטחה של רמת הגולן.

21. עוד אוסיף ואעיר ואף זאת בבחינת למעלה מן הצורך, כי כדי לגבש טענה של התיישנות רוכשת יש צורך להחזיק בתקופת ההתיישנות, "חזקה נוגדת".
שעה שהתובעים טענו כי רכשו את הזכויות מתושבי עין פית וזעורה הרי שממילא החזקתם לא הייתה בגדר חזקה נוגדת וממילא אין הם יכולים לבוא כלל בגדרו של סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני

טענת התרמית ורישום שלא כדין לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר

22. נוכח דחיית טענת התובעים בדבר התיישנות רוכשת נותר אפוא לבחון האם באו התובעים בגדרן של העילות לתיקון הרישום בפנקס.

23. לטענת התובעים, הזכויות שנרשמו ביחס למקרקעין על שם מדינת ישראל, הושגו במרמה ובדרך של השמטת זכויות התובעים במקרקעין, שלא כשורה, הכל בידיעת פקיד ההסדר. לדידם, סירובו של פקיד ההסדר לרושמם כבעלים של המקרקעין מהווה אפוא פעולה במרמה עליה חלות הוראות סעיף 93 לפקודת ההסדר.

24. התובעים מוסיפים, כי על אף שהאפשרות לבקש את תיקון הרישום לאחר ההסדר כפופה לדין החל על התיישנות תובענות, אפשרות זו הפכה לבלתי מוגבלת בזמן, ע"י הוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין לפיה, "חוק ההתיישנות תשי"ח- 1958 לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים". לפיכך, טוענים התובעים מאחר ועסקינן במקרקעין מוסדרים תביעתם לא התיישנה.

25. לטענת הנתבעת, מאידך גיסא, הליכי ההסדר התבצעו כשורה ואין המדובר במקרה הנופל בגדרם של החריגים הקבועים בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר אשר פורשו בפסיקה בצמצום רב. לטענתה, הזכויות בקרקעות, נתבעו על ידה לאחר העברתן מרשות הפיתוח, אשר רכשה אותן מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים לו הוקנו הזכויות במקרקעין בהתאם לאישור שניתן לפי סעיף 30(2) לחוק נכסי נפקדים, תש"י-1950.

26. עוד טוענת הנתבעת, כי גם תקיפת הליכי הסדר במקרקעין במסגרת העילות המצומצמות והחריגות שקבועות בפקודה, כפופה לדיני ההתיישנות הכלליים. לגרסתה, אורך תקופת ההתיישנות לצורך סעיף 93 לפקודת ההסדר, לא בוררה עד לאחרונה די הצורך בפסיקה, עד שלאחרונה התקבלה עמדת המדינה ולפיה תקופת ההתיישנות לתקיפת הליך הסדר על פי אחת העילות המנויות בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר עומדת על 7 שנים. לעניין זה הפנתה הנתבעת לה"פ (מחוזי ב"ש) 8035/99 סלים רביע קבועה נ' מדינת ישראל. (להלן- עניין "סלים רביע").

27. בטרם אדון בשאלת ההתיישנות אותה העלתה הנתבעת כטענה לדחיית תביעת התובעים על הסף, אדון בטענת העדר העילה לגופה שכן אם אין לתובעים עילת תביעה אין נפקא מינה לשאלת התיישנות תביעתם ולחישובה של תקופת ההתיישנות.

28. סעיף 93 בפקודת ההסדר הקובע כדלקמן:

"93. שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר" (הדגשה בקו שלי- א.ק.).

בפסיקת בית המשפט העליון נקבע, כי יש לפרש את הוראת סעיף 93 לפקודת ההסדר, על דרך הצמצום (ראה ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח מוחמד נימר בכר, פ"ד מו (5) 200 (1992). עוד נקבע, כי על הטוען לתיקון הרישום, מוטל נטל הוכחה כבד במיוחד להוכיח טענתו (ראה ע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' חפזי חאמד , פ"ד נז (2) 721 (2003).

29. לטענת התובעים וכאמור לעיל, הרישום נעשה במרמה, שכן כאשר באו בפני פקיד ההסדר, סירב זה לרשום את זכויותיהם לאור סירובם שלהם למסור לו את מסמכי הרכישה המקוריים (החיג'ה) לפיהם נרכשו הזכויות במקרקעין. לטענתם, הסבירו לפקיד ההסדר, כי אין הם מוכנים למסור את מסמכי המקור נוכח חששם, כי רמת הגולן תוחזר לסוריה, בהסדר שלום כי יבוא - שכן שלטונות סוריה אינם מכירים במרשם המקרקעין הישראלי וכך זכויותיהם יינטלו מהם, על ידי חליפי הבעלים המקוריים, מהם נרכשו המקרקעין. התובעים מדגישים, כי הציגו את מסמכי הרכישה המקוריים של המקרקעין, אך ביקשו לאור הצגת מסמכי המקור, כי פקיד ההסדר ירשום את זכויותיהם אגב מסירת העתקים צילומיים. לגרסתם, סירובו של פקיד ההסדר לכך, מהווה פעולה שלא כדין, פעולה במרמה ושלא כשורה.

30. לגרסת הנתבעת, אין ההסבר שניתן על ידי התובעים להימנעותם מהשתתפות בהליך ההסדר מהווה עילה לפתיחת הליך ההסדר שנים מאוחר יותר. התובעים בחרו, בחירה מודעת, להימנע מלהשתתף בהליך ההסדר, הליך אשר נקבע בחוק ככזה אשר קובע את הבעלויות הבלתי רשומות במדינת ישראל, ובכך נטלו על עצמם את הסיכון, כי המקרקעין ירשמו על שם אחרים. זאת ועוד, לטענת הנתבעת הייתה קיימת האפשרות להגיש עותק של המסמכים המקוריים שבידם, כשהוא מאושר וחתום על ידי נוטריון כעותק נאמן למקור, אף זאת בחרו התובעים להימנע מלעשות.

31. כדי לתקן רישום בפנקס במסגרת סעיף 93 לפקודה יש לעבור שני שלבים. השלב הראשון דורש את הוכחת הזכות בנכס המקרקעין של מי שטוען לתיקון הרישום. השלב השני דורש הוכחה, כי הרישום לוקה באחד מן הפגמים המנויים בסעיף 93 (ראה ע"א 531/92 גמאל סאלח זנאל נ' אחמד סאלח דווירי פ"ד מז(4) 824.). שניים הם הפגמים המנויים בסעיף 93 הנ"ל, האחד עניינו טעות לעניין רישומה של זכות שהייתה רשומה בפנקס קיים, והשני עניינו רישום שהושג עקב מרמה;(ראה ע"א 753/87 בראשי נ' מנהל עזבון המנוח משה בראשי, פ"ד מג(3) 210 (1989)).
עוד אוסיף לעניין זה כי צודקת ב"כ המדינה בטיעוניה ולפיהם שתי עילות בלבד יש בסעיף 93 הנ"ל ואת המילים "או נרשמה בו שלא כשורה" יש לפרש כחלק מהעילה השנייה של זכויות שהיו רשומות בפנקס ישן והושמטו או נרשמו שלא כשורה. (ראה לעניין זה את שהזכירה ב"כ המדינה בסיכומיה מתוך ת"א (מחוזי נצ') 1040/04 מען סליממאן נגד מדינת ישראל מפיה של חברתי כבוד השופטת א' הלמן וכן ע"א 492/83 עיזבון המנוח איברהים חסן דיאב נגד תאופיק מוחמד חסן דיאב מפי כבוד הנשיא (דאז) מ' שמגר).

32. אשר לזכותם של התובעים בקרקעות, אצא מנקודת הנחה, כי דרישה זו באה על סיפוקה, שכן כאמור ובהתאם להסדר הדיוני פסק הדין ניתן בהנחה שהעובדות האמורות בכתב התביעה נכונות.

33. באשר לליקוי הרישום בעילה של רישומה של זכות בטעות הרי, שסעיף 93 לפקודה מאפשר לתקן רישום בפנקס, מקום בו זכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה בשעת העברת הרישום לפנקס חדש או כאמור נרשמה שלא כדין. תנאי לתחולתו של חריג זה הוא, כי מדובר בזכות שהייתה רשומה בפנקס קודם וההשמטה אירעה אגב העתקת הרישום (ע"א 681/88 אל היג'א נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2) 653, 659 (1990)). במקרה דנן, לא טענו התובעים כי הזכויות אותן הם תובעים היו רשומות בפנקס כלשהו ולפיכך, עילה זו אינה עומדת להם.
יפים לעניין זה גם דברים שצוטטו ע"י ב"כ הנתבעת מתוך דברי הנשיא שמגר בענין דיאב וכדלהלן:

".... בענינינו, זכותו של המשיב לא היתה רשומה כלל בפנקס הישן, לפיכך אין לדבר על זכות שהיתה רשומה בפנקס הישן ונרשמה בפנקס חדש לא כשורה".

כך גם הוא בענין שבפנינו.

עוד אוסיף, כי לא נעלם מעייני פסק דינה של כבוד השופטת נאוה דנון (ת"א (מחוזי נצ') 1223/00 שאער סלים נ' מדינת ישראל (הוזכר בסיכומי התובעים) אשר בו נקבע כי לסעיף 93 שלוש עילות חלופיות ,אלא שכאמור לא זו עמדת הפסיקה.
בין כך ובין כך, לא יוכלו התובעים להיבנות מפס"ד זה (וגם לא מפסק הדין בבית המשפט העליון בעניין זה) שכן שם נקבע "כי נפל פגם מהותי בהליך ההסדר בכך שהן פקיד ההסדר, הן המינהל והן משרד הבטחון, גרמו בהתנהגותם לכך שהתובע המנוח לא הוזמן להשתתף בהליכי ההסדר, לא ידע על הליכי ההסדר ותביעתו לחלקה 81 לא הובאה כלל להכרעתו של פקיד ההסדר". בעינינו וכמפורט לעיל לא כך היו פני הדברים.

34. נותרה אפוא לדיון טענת המירמה בלבד. כאמור לעיל, סעיף 93 לפקודה פורש לאורך הפסיקה באופן מגביל ביותר, וזאת כדי להגשים את מטרת סופיות הרישום. כך נקבע, כי אי ידיעה על קיום הליכי הסדר איננה עילה לתיקון הרישום (ע"א 518/86 אבו סולב ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' פד' מב (4) 518) וכי רשלנות של פקיד ההסדר אף היא איננה עילה לתיקון. (ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח מוחמד נימר בכר, פד' מו (5) 200, 205). ואף טעות של פקיד ההסדר אין בה כדי לבסס עילה לתיקון לוח הזכויות (ע"א 72/89 ג'ורג' פרח פרטול נ' ע' ראגי נויסר ואח', פד' מה (4) 7, ורע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' חפזי חאפז חאמד עביד תק-על 1451 (1) 2003).

עוד נקבע כי הטוען, כי רישום זכות בפנקס המקרקעין הושג במרמה אינו רשאי להסתפק בהשמעת הטענה בעלמא. עליו לפרט את טענתו ולפרש את העובדות עליהן הוא נסמך (רע"א 5436/02 הנ"ל, עמ' 727-726).

בת"א 369/04 ח'ליל אחמד זהרוי ואח' נ' פהד אבו רומחין, סקר השופט עמית את עמדת הפסיקה בפרשנות המונח "תרמית" בסעיף 93 לפקודת הסדר המקרקעין וכדלקמן:

"...הפסיקה הגדירה מרמה כ"אי יושר פשוטו כמשמעו" - ראה, לדוגמה, ע"א 362/58 עזבון המנוח הורוביץ נ' החברה להתישבות היהודים בא"י (פיק"א), פ"ד יג 1645. בהמשך הרחיבה הפסיקה את המונח "מרמה" גם על מחדל בשתיקה של הבעלים הרשום נוכח היעדר ביטוי לזכות שנשמטה או שקופחה - ראה, לדוגמה, ע"א 171/89 הנ"ל. וכך נאמר בע"א 753/87 הנ"ל: "כאשר מי שהנכס נרשם על שמו נמנע מלגלות את שידוע לו בדבר זכויותיו של אחר בנכס האמור, התנהגותו לוקה במרמה".
אך לא כל שתיקה שקולה לתרמית, יש שהשתיקה היא תמימה ויש שלשתיקה מתלווית כוונת מרמה. עמד על כך השופט שמגר בע"א 531/92 גמאל סאלח נזאל ו-2 אח' נ' אחמד סאלח דווירי, פ"ד מז(4), 824 , 830-831 (1993):
"...מתי, איפוא, ניתן לומר ששתיקתו של פלוני שקולה ל"מרמה", שסעיף 93 לפקודת ההסדר מדבר בה. דעתי היא, כי שתיקה יכולה להוות מרמה כל אימת שנדרשת תגובה או נקיטת עמדה של מי שטוענים נגדו, או כאשר פלוני נוקט פעולה כלשהי אשר במסגרתה צריך היה להציג את העובדות כהווייתן ואינו עושה כן מיוזמתו; אז התנהגותו, קרי שתיקתו של אותו אדם, כאשר שומה עליו לפתוח פיו ולדבר, היא שתיקה מדברת...".

בענייננו ולאור כל האמור לעיל, סבורני, שאף בהנחה, כי העובדות המפורטות בכתב התביעה הינן נכונות אין לתובעים עילת תביעה, אין כלל טענה לשתיקה אליה מתלווה כוונת מרמה מצד המדינה. הטענה היחידה היא לטעות בשיקול הדעת של פקיד הסדר המקרקעין, טענה זו אינה עולה כדי טענת מירמה.

35. גם בהנחה שהתובעים יוכיחו את האמור הנטען על ידם. קרי, שפקיד ההסדר סירב לרשום את זכויותיהם משלא מסרו את מסמכי הרכישה המקוריים, עדיין אין בכך כדי לבסס טענת תרמית. העובדה כי התובעים לא מסרו את מסמכי הרכישה, על אף שנדרשו לעשות כן, כדי לקדם את תביעתם היה בה אך כדי ללמד לכאורה על כי זנחו טענתם בדבר זכויותיהם במקרקעין זאת להבדיל מאחרים אשר על פי טענת התובעים עצמם כן מסרו את מסמכי הרכישה המקוריים ואכן הזכויות נרשמו על שמם. (ראה סעיף 39 לסיכומי התובעים). לכך אוסיף, את טענת הנתבעת ולפיה, הייתה קיימת אפשרות להגיש עותק של המסמכים המקוריים, כשהוא מאושר וחתום על ידי נוטריון כעותק נאמן למקור, אלא שאף זאת בחרו התובעים להימנע מלעשות.

36. לנוכח האמור לעיל, מקום שהמשיבים לא הציגו כל תשתית ראייתית מפורטת המעידה כי נעשתה כלפיהם או כלפי מורישהם פעולת תרמית, הרי שדין התביעה להידחות.

טענת ההתיישנות

37. הדיון במחלוקת זו אינו צריך לשם דחיית התובענה כאן ולכן לא אאריך בו ואסתפק בשתי הערות וכדלהלן:

א. באשר למחלוקת שנפלה בין הצדדים האם תקיפת הליכי הסדר כפופה לדיני ההתיישנות הכלליים אם לאו הרי שצודקת הנתבעת בטענתה ולפיה גם תביעה בגדרו של סעיף 93 לפקודה כפופה לדיני ההתיישנות.
ראשית - על שום שזו לשונו הברורה של סעיף 93 הנ"ל וכמצוטט ומודגש לעיל "...בכפוף לדיני ההתיישנות...".
שנית - זו עמדתה הברורה של הפסיקה. ראה ע"א 4787/06 מנאע נ' עז' המנוח מנאע (מיום 26.5.08), וכך קבע שם כב' השופט א' רובינשטיין:

"משמעות הדבר היא שהטוען לזכות במקרקעין מוסדרים, כאשר טענתו היא שמנוגדת לרישום – לא יחול על תביעתו סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, וחוק ההתיישנות יחול על התביעה. כך גם במקרה הנדון, באשר תביעת המערערים לתיקון הרישום נשענת על זכות המנוגדת לרשום במרשם... על מנת להכריע בשאלה אם התיישנה תביעתם של המערערים, עלינו לברר איפוא שתי סוגיות: האחת – מאיזה מועד יש להתחיל את מניין תקופת ההתיישנות? השניה – מה אורכה של תקופה זו?" (הדגשה בקו שלי - א.ק.).

כך גם בע"א 11422/04 עז' המנוח זועבי נ' מנהל מקרקעי ישראל (מיום 15.9.10), כב' השופטת א' פרוקצ'יה:

"על פי הילכת חוסין, והפרשנות המשפטית שניתנה בה לסעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, תביעה לקיום זכות לא רשומה במקרקעין מוסדרים אינה חסינה מהתיישנות. חסינות מהתיישנות הן רק תביעות לאכיפת זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים. לפיכך, מאחר שבענייננו מדובר בתביעה לאכיפת זכויות שאינן רשומות במקרקעין מוסדרים, סעיף 159 (ב) אינו חל עליהן, ומערכת היחסים המשפטית בין הצדדים כפופה לדיני ההתיישנות".

לאור האמור הרי שהתביעה דנן כפופה לדיני ההתיישנות, באשר המדובר בתביעה לתיקון הרישום הנשענת על זכות המנוגדת לרשום במרשם.

ב. ההערה השנייה עניינה באורכה של תקופת ההתיישנות . האם 7 שנים כדינה של התיישנות כללית או שמא 15 או 25 שנה כדינה של התיישנות במקרקעין שאינם מוסדרים או מוסדרים.

לעניין זה טענה הנתבעת כי עד לאחרונה לא בוררה כל צורכה בפסיקה אורכה של תקופת ההתיישנות עד שהדבר נקבע והועמד על 7 שנים בה"פ (מחוזי ב"ש) 8035/99 סלים רביע נ' מדינת ישראל.
אקדים ואומר כי אף אני סבור שיש להעמיד את תקופת ההתיישנות בתביעה על פי סעיף 93 הנ"ל לתקופה של 7 שנים אלא שדומני שלא די בפסיקתו של בית המשפט המחוזי כדי לבטל את שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון לעניין זה ולפיו תקופת ההתיישנות בתביעה על פי סעיף 93 הנ"ל הינה 25 שנה, ראה לענין זה את שנקבע בע"א 531/92 ג'מאל סאלח נדאל נגד אחמד סאלח דווירי.(הוזכר לעיל)
משכך אפוא לא אקבע מסמרות בשאלה זו ואשאירה בצ"ע עד לפסיקה ברורה של בית המשפט העליון בענין זה.

38. סוף דבר אפוא אני מורה על דחיית התביעה.
הנני מחייב את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 15,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסדר מקרקעין

  2. בטלות חוזה מקרקעין

  3. ביטול שמאות מקרקעין

  4. ביטול רשות במקרקעין

  5. ביטול הקצאת מקרקעין

  6. אישור לרשם המקרקעין

  7. ביטול הרשאה במקרקעין

  8. זכות קדימה במקרקעין

  9. היטל השבחה במקרקעין

  10. בניה במקרקעין מוסדרים

  11. הסכם אופציה במקרקעין

  12. ביטול צו תפיסת מקרקעין

  13. התיישנות במקרקעי ציבור

  14. התיישנות זכות במקרקעין

  15. התיישנות עסקה במקרקעין

  16. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  17. התיישנות רוכשת במקרקעין

  18. התיישנות עסקאות מקרקעין

  19. חובת דיווח עסקת מקרקעין

  20. זכות קדימה חוק המקרקעין

  21. התיישנות תובענה במקרקעין

  22. זכות קדימה רכישת מקרקעין

  23. התיישנות מהותית במקרקעין

  24. התיישנות זכויות במקרקעין

  25. הקצאת מקרקעין להקמת מפעל

  26. היטל השבחה איגוד מקרקעין

  27. השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

  28. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  29. זכות סירוב ראשונה במקרקעין

  30. העברת זכויות איגוד מקרקעין

  31. חוזה אופציה במקרקעין דוגמא

  32. אחריות מחזיק במקרקעין על פשע

  33. התיישנות במקרקעין לא רשומים

  34. זכאות לאכוף זכויות במקרקעין

  35. התיישנות במקרקעין לא מוסדרים

  36. התיישנות זכות חוזית במקרקעין

  37. טענת התיישנות במקרקעין מוסדרים

  38. התיישנות תביעה שאינה במקרקעין

  39. התיישנות תביעה כספית במקרקעין

  40. ביטול זכות רישום בפנקס המקרקעין

  41. העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה

  42. ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין

  43. העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג

  44. אי גילוי פרט מהותי בחוזה מכר מקרקעין

  45. התיישנות תיקון רישום בפנקסי המקרקעין

  46. בקשה לעשות רישום ראשון בפנקסי המקרקעין

  47. נטען כי המקרקעין לא זוהו בכתב התביעה כנדרש

  48. שווי המקרקעין על סמך נוהג או שווי שוק שאינם משקפים מצב תכנוני

  49. תביעה להורות לרשם המקרקעין לפעול באופן הדרגתי לרישום זכויות במקרקעין

  50. הסתמכות שמאית מכרעת על ערכי שווי כלליים מביטאון "מקרקעין וערכם" ולא על עסקאות

  51. זכות במקרקעין שנרכשה לפני המועד הקובע של התגבשות חיוב בהיטל השבחה אולם טרם נרשמה

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון