בירור היתר בניה

1. בפני תביעה כספית שהגישו התובעים כנגד הנתבעים, בגין נזקים שנגרמו להם, לטענתם, כתוצאה מהפרת הסכם למכירת דירה שנכרת בין הצדדים.

2. לטענת התובעים- בהסכם המכר מיום 24.7.03 על פיו רכשו מהנתבעים דירה ברח' נווה הרים 33 בישוב חצור הגלילית (להלן: "הדירה"), התחייבו הנתבעים כי הדירה כוללת בין היתר: מחסן בנוי, מרפסת מקורה וחדר שלהם היתר בניה. בדיעבד ולאחר שהתובעים מכרו בתאריך 7.4.06 את הדירה לצד ג' בשם ישראל פרץ (להלן: "פרץ"), התברר מבדיקת שמאי שבדק את הדירה לצורך נטילת משכנתא על ידי צד ג', כי אין היתר בניה כמובטח ואף ניתן צו להריסת הפרגולה.

במהלך הדיון וכן בסיכומיהם (סעיף 4), מיקדו התובעים את טענתם בכך שבמועד חתימת ההסכם, לא היה היתר בניה לחדר הנוסף ולפרגולה (המרפסת המקורה).

לטענת התובעים, כתוצאה מהפרת ההסכם כאמור, נגרמו להם נזקים בגין פירוק והרכבת הפרגולה מחדש ועלויות הוצאת ההיתרים. כן תבעו התובעים פיצוי מוסכם על פי סעיף 14 להסכם וכן פיצוי בגין הפסד ימי עבודה, עגמת נפש ושכ"ט עו"ד.

3. לטענת הנתבעים- אין בינם לתובעת 2 יריבות, שכן הסכם המכר נערך רק עם התובע.
לגופם של דברים טענו הנתבעים בכתב הגנתם, כי עובר לחתימת ההסכם הומצאו לתובע מלא המסמכים שדרש. התובע בחן את המסמכים וכן את הדירה, ובחר לרכשה במצבה כפי שהיה. הנתבעים הוסיפו כי פירוק הפרגולה נעשה שנתיים וחצי לאחר שהתובעים מכרו את הדירה לצד ג' ולכן נטען, כי התובעים מנסים להתעשר על חשבון הנתבעים שלא כדין. בתצהירו הוסיף הנתבע, כי בשנת 1994 בנו הנתבעים בכניסה לדירה מחסן ופרגולה להם הוציאו היתר בניה כדין, ולפיכך, לדירה כפי שהייתה בעת שנמכרה, היה היתר בניה כדין. הנתבע טען בתצהירו, כי התובע הוא זה שערך שינויים ותוספות בדירה לאחר רכישתה, לרבות בניית החדר הנוסף, וכי כתוצאה מהוספת החדר על יד התובע ובשל התוספת באחוזי הבניה, נדרש התובע על ידי הוועדה המקומית, להרוס את הפרגולה אשר היה לה היתר.
טענת הנתבעים הייתה לפיכך, כי החדר נבנה על ידי התובעים לאחר חתימת הסכם המכר וכי לפרגולה שאמנם הייתה קיימת, היה היתר בניה כדין בעת שנחתם הסכם המכר. הנתבע אף הפנה לכתב אישום שהוגש כנגד הנתבעים, בגין עבירת בניה.

יודגש כי בסיכומיהם זנחו למעשה הנתבעים את טענותיהם כמפורט וכל שטענו הינו כי התובעים אינם רשאים לתבוע גם נזקים ממשיים וגם פיצויים מוסכמים.
כן טענו הנתבעים בסיכומיהם כי אין המדובר בהפרה יסודית המקנה זכות לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. לחילופין, עתרו הנתבעים לכך שבית המשפט יפחית את גובה הפיצויים המוסכמים- טענה חדשה שלא העלו בכתבי טענותיהם.

4. במהלך דיוני קדם משפט שהתקיימו בפני המותב הקודם שדן בתיק, זומן להעיד מהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל (להלן: "הוועדה"). בהמשך ובדיון ההוכחות שהתקיים בפני העידו מטעם התובע: התובע, מר אמסלם ששכר את הדירה מהתובעים, מר פרץ- צד ג' שרכש את הדירה מהתובעים.
מטעם הנתבעים, העיד הנתבע.


בתאריך 12.12.11 ובהתאם לנימוקים המפורטים באותה החלטה, מונה מומחה מטעם בית המשפט- המהנדס יאיר בן עמי (להלן: "המומחה). על פי חוות דעת המומחה ,החדר הנוסף, נבנה בין תאריך הוצאת ההיתר הראשון בשנת 94' לבין המכירה לתובעים בשנת 2003.

דיון:

5. בראשית הדברים אציין כי אכן עיון בהסכם המכר וזיכרון הדברים שצורפו לתצהיר התובע מלמד, כי ההסכם נכרת עם התובע 1 בלבד (להלן: "התובע"). מאחר שעילת התביעה הינה לפיצויים בגין נזקים כתוצאה מהפרת הסכם ומאחר שהתובעת כלל לא חתמה על ההסכם, יש לקבל את טענת הנתבעים בעניין ולהורות על דחיית התביעה מטעמה של התובעת 2.

6. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, במסמכים שבפני ובעדויות הצדדים, שוכנעתי כי דין תביעת התובע להתקבל, אם כי בסכום נמוך מהנתבע.
הנתבעים זנחו בסיכומיהם כאמור, טענות לגופם של דברים ועל פי ההלכה, אין להתייחס לטענה שנטענה בכתב הטענות, אך לא הועלתה בסיכומים (גורן סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שמינית, עמ' 281, וכן ע"א 447/92 רוט נ. אנטרקונטיננטל קרידיט פ"ד מ"ט (2) 102. למרות זאת ולמעלה מן הצורך מצאתי לפרט קביעתי על פיה, הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שמכרו לתובעים גם חדר נוסף ללא היתר בניה:

שוכנעתי כי הנתבעים מכרו לתובעים דירה שבניגוד לגרסת הנתבע בתצהירו, כללה גם חדר נוסף. לחדר הנוסף לא היה כלל היתר בניה וגם לפרגולה כפי שנבנתה בפועל לא היה היתר, הגם היה היתר מסוים בעבר לבניית פרגולה.

על פי ההסכם (ראה "בהואיל" ראשון), מכרו הנתבעים לתובע: "דירת מגורים בת 5 חדרים וכן מחסן בנוי, מרפסת מקורה וחדר שלהם היתר בניה". הינה כי כן, מהאמור בהסכם, עולה כי נמכרה דירה בת 5 חדרים שלה תוספות של מחסן, מרפסת מקורה (הפרגולה) וחדר. כשלגבי התוספות התחייבו הנתבעים כי קיים להם היתר בניה.

לא ברור לי כיצד ניתן להבין אחרת את האמור בהסכם ואולם, בנוסף ללשון ההסכם כפשוטה, הרי גם בזיכרון הדברים שקדם להסכם יש כדי להצביע על משמעות הדברים: בזיכרון הדברים ב"הואיל" הראשון נאמר כי המוכר הינו על זכויות בדירה על פי ההסכם עם ביתא פיתוח ובינוי בע"מ ומנהל מקרקעי ישראל ובדירה תוספת חדר, מרפסת מקורה ומחסן בנוי, שלהם היתר בניה.

בחקירתו אישר הנתבע כי רכש מחברת ביתא פיתוח ובינוי בע"מ דירה בת 5 חדרים: "ארבע חדרים + סלון" (עמ' 26 שורה 20). מכאן, שהן מההסכם, הן מזיכרון הדברים והן מעדות הנתבע, עולה כי בדירה המקורית היו 5 חדרים, ואולם בזאת שנמכרה לתובע היה חדר נוסף הנזכר מפורשות בין התוספות המוזכרות בהסכם ובזיכרון הדברים ואשר ביחס אליהן התחייבו הנתבעים כי קיים היתר ובניה. למעשה, בחקירתו לא ידע הנתבע להשיב כיצד למרות האמור, הוא טוען שהחדר לא היה קיים עת שנכרת בהסכם:
"ש. אני מפנה אותך לאותו זיכרון דברים, ל"הואיל" הראשון, תקרא, שם הוספת בכתב יד, שאתה חתום ליד זה, "ובדירה תוספת חדר, מרפסת מקורה ומחסן בנוי שלהם היתר מבנה", תוספת חדר, אם אתה קנית מחברת ביתא 5 חדרים, ולטענתך מכרת לתובע 5 חדרים, על איזה תוספת חדר כתוב פה".
ת. אני לא יודע להגיד לך" (עמ' 26 שורות 26-31).

אכן הנתבע נותר ללא תשובה שכן גם בתצהירו, הצהיר בסעיף 3 מפורשות כי הדירה שנמכרה הייתה דירת בת 6 חדרים הכוללים פרגולה בכניסה לבית. הצהרה זו אכן תואמת את האמור: בדירה היו 5 חדרים מקורים +חדר שהוסף ונזכר במפורש כתוספת בהסכם ובזכרון הדברים-סה"כ 6 חדרים וכן הוספה פרגולה.

לאור האמור, לשונו של ההסכם תומכת באופן ברור בגרסת התובע על פיו ההסכם כלל גם את החדר הנוסף. בין אם אתייחס לתיקון סעיף 25 לחוק החוזים על פיו אומד הדעת של הצדדים, ככל שהוא משתמע במפורש מלשון החוזה, יש לפרשו בהתאם ללשון החוזה, ובין אם אתייחס להלכת אפרופים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ. אפרופים שיכון וייזום 1991 בע"מ פ"ד מט (2) 265), על פיה אומד הדעת יקבע על פי מבחן אובייקטיבי הן לפי לשונו, והן לפי תכליתו של ההסכם, אין ספק כי האמור בהסכם נהיר וברור. הן מלשונו של ההסכם והן על פי אומד דעת הצדדים, כעולה מזכרון הדברים ומעדות הנתבע והתובע, עולה כי הדירה שנמכרה כללה 5 חדרים+ חדר תוספת- סה"כ 6 חדרים (כפי שהצהיר אף הנתבע בתצהירו). ראה גם עמוד 16 שורה 22-23 בעדות התובע:

"ש. כמה חדרים היו בדירה הזו
ת. 6 חדרים- 4 חדרים +סלון + החדר (בקומה השניה למעלה מעל הפרגולה)"


טענתו של הנתבע בחקירתו (עמ' 26 שורה 3), כי ככל הנראה המדובר היה בחדר שהוא המחסן, אינה סבירה וסותרת את לשונם המפורשת של ההסכם וזיכרון הדברים בהם צוין במפורש בתוספות, בנוסף למחסן גם קיומו של חדר.

8. אם לא די בכל האמור, כדי להביא לקביעה, כי החדר הנוסף היה קיים בעת המכירה כפי שנרשם מפורשות בהסכם, הרי גם המומחה מטעם ביהמ"ש קבע מפורשות בחוות דעתו:
"... ועפ"י הבנתי המקצועית, אני קובע שחדר היה בנוי באותו "חלל"/"חור" לפני יולי 2003 (עפ"י התצ"א מ- 19.7.2002). אני מניח שהחדר הנוסף נבנה בין תאריך הוצאת ההיתר הראשון של משפ' סווסיה, 07.08.1994 (כי גם בהיתר זה אין משפ' סוויסה מבקשת לקבל היתר עבור החדר הנוסף בקומה א.), לבין 24.07.2003 מועד חוזה המכר של משפ' סוויסה למשפ' גואטה".

ב"כ הנתבעים פנה בשאלות ההבהרה למומחה: "עד כמה באחוזים אתה יכול לקבוע כי עובר ליולי 2003 החדר הנוסף נשוא המחלוקת אשר בין הצדדים היה בנוי?. המומחה השיב: "מסקנותיי שלי הן וודאיות ב- 100%, שהחדר היה קיים לפני יולי 2003, בהתבסס על בחינתי ובדיקתי את הנושא, המובאים בפרוטרוט בחוות דעתי, ובהתייחס לתאריך הרשום על גבי התצ"א יולי 2002.

שאלה דומה במתכונתה לשאלה זו נשאלה שוב (שאלה מס' 7), ותשובה דומה ניתנה לה. עוד אישר המומחה ברמת וודאות גבוהה מאוד שהחור נוצר כתוצאה מבנייה וכי ההסתברות שהחור נוצר כתוצאה מלכלוך או אבק בעדשת המצלמה אינה קיימת.

הנתבעים לא ביקשו לחקור את המומחה על חוות דעתו ועיון בה מצביע על כך שהינה מקצועית ומבוססת. המומחה תמך מסקנתו בתמונה שהומצאה לו מאת חב' אופק תצלומי אוויר המתעדת את הדירה ביום 19.7.02.

המומחה ביצע תקריב לתמונה הנ"ל והגיע לכלל מסקנה כי ניתן להבחין באופן ברור שבאותו מועד צילום היה קיים "חלל" או "חור" שנמתח החוצה אל עבר הפרגולה החיצונית (להמחשה ראה התמונות הברורות שצורפו ת/6), ומכאן, לאור הבנתו המקצועית, קבע שהחדר היה בנוי באותו חלל לפני יולי 2003- עת נמכרה הדירה לתובע.

על פי ההלכה הפסוקה, לחוות דעת מומחה בית המשפט, אשר עצם מינויו על ידי בית המשפט יש בו כדי להצביע על היותו מומחה נטרלי ואובייקטיבי, קיימת עדיפות על חוות דעת מוזמנות מטעם מומחי הצדדים.
לעניין זה נפסק בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי ואח' (לא פורסם) כי: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ההדגשה שלי ר.א).
המגמה הינה לא לסטות מחוות דעת מומחה בית המשפט, בהעדר טעות בולטת או כשאין המדובר במקרה חריג ויוצא דופן (ראה גם ע"א (חיפה) 3124/06 לוליאן אברהם ואח' נ. סוהיל סאבא מהנדס בניין ואח', ע"א 2609/04 פסגות זכרון ונוף זכרון בע"מ ואח' נ. גלעד סמדר ואח'.
למעלה מן הצורך אוסיף כי גם על פי עדותו של פרץ אשר העיד כי במקצועו הינו נגר, המדובר בבנייה ישנה שכן העץ היה רקוב. (ראה עמוד 24 שורות 15-28). ייתכן שבעדות זו, כשלעצמה, לא היה די (וראייה על כך ההחלטה מיום 12.12.11 בדבר הצורך במינוי מומחה מטעם ביהמ"ש), אך בהצטרפה ללשון ההסכם ולקביעת המומחה כמפורט לעיל, יש גם בה כדי להעיד כי מדובר בבניה ישנה שנעשתה עוד בתקופה בה החזיקו הנתבעים בדירה.

הנה כי כן, משלא מצאתי כל טעם שלא לקבל את מסקנתו המקצועית של המומחה ומשמסקנה זו אף תואמת את לשון ההסכם, לשון זיכרון הדברים והעדויות כמפורט לעיל, אני קובעת כי בדירה שנמכרה בהתאם להסכם, היה קיים גם החדר הנוסף.
9. טענת התובעים, כי לחדר הנוסף לא היה היתר בניה כדין, הוכחה למעשה כבר מהודאת הנתבע עצמו עת הצהיר בסעיף 6 לתצהירו, כי ההיתר שהוציא בשנת 1994 התייחס לפרגולה ומחסן בלבד. וכן ראה בחקירתו בעמ' 27 שורה 20 כשנשאל מה היה בהיתר משנת 94 השיב: "תוספת מחסן ומרפסת". ובהמשך העיד כי בעת שמכר את הדירה היו בה 5 חדרים, מחסן ופרגולה ולהם היה היתר. בהמשך אישר הנתבע מפורשות כי אם יסתבר שהיה גם חדר, אז לא היה לו היתר (עמ' 32 שורות 3-9).
גם המומחה קבע מפורשות כי בתוכניות נשוא ההיתר שניתן לנתבעים בשנת 1994 לא הופיע חדר (ראה בסעיף 2 סיפא לחוות הדעת).
גם ביחס לפרגולה, אשר לטענת הנתבעים היה לה היתר בניה, הסתבר כי לפרגולה כפי שנבנתה לא היה קיים היתר וכי התובעים נדרשו להרסה. בניגוד להיתר הבניה משנת 2008, אשר צורף לתצהיר התובע בו נאמר במפורש: "לגיטימציה של תוספת חדר בשטח של 8.92 מ"ר בקומה העליונה, לגיטימציה של תוספת גגון ופרגולה בק. כניסה. הריסת גג רעפים תלוי", הרי, בהיתר משנת 1994 שניתן לנתבעים לא נזכרה הפרגולה. בעניין זה אוסיף, כי מר סבג מהנדס הוועדה המקומית אישר בעדותו כי ההיתר משנת 1994 לא ברור. יחד עם זאת, בהמשך קבע מפורשות: "ההיתר שניתן בתכנית משנת 94' מדובר על לגיטימציה למחסן". וכן: "יש גג רעפים שחלק ממנו מסומן להריסה וצריך להסיר אותו הפרוגלה המופיעה משנת 2008 לא מופיעה בתכנית משנת 1994".
על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בסעיף 2 אכן בתוכניות נשוא ההיתר משנת 1994 הוגדל אורך הפרגולה בכניסה הראשית ביחס לפרגולה בתכונית המקורית של חברת ביתא. יחד עם זאת, שוכנעתי כאמור, כי לפרגולה כפי שנבנתה בפועל וכפי שהתובע נדרש לבצע לגיטימציה לגביה, לא ניתן ההיתר שאלמלא כן מדוע נדרשה לגיטימציה. זאת ועוד, על פי קביעת המומחה, פרץ נדרש להרוס חלק מן הפרגולה שכן חרגה מגבולות המגרש (ראה בראשית בעמ' 4 לחוות הדעת), זאת בעוד חריגה זו נראית כבר בתצלום האוויר משנת 2002: ראה בסעיף 4.1 לחוות הדעת: "כבר בתמונה זו ניתן להבחין שה"חור מלא" במבנה יחד עם הפרגולה שיוצאת החוצה מקו בניין".
לאור האמור, ברי כי גם אם ההיתר משנת 94' התייחס לפרגולה, הרי שאין בו היתר לפרגולה כפי שנבנתה בפועל ואשר כאמור בחוות הדעת נבנתה בחריגה מקו בניין והייתה קיימת עוד בשנת 2002.
בעניין זה אציין כי מ-ת/2, עולה כי עבירת הבנייה בגינה הוגש כתב אישום כנגד התובע ואשתו, מתייחסת לסככה מעץ ומרפסת מעץ בשטח של 36 מ'. מכאן שאין המדובר בתוספות נשוא התביעה וכפי שהודה הנתבע: "כנראה שהמידע שקיבלנו לא היה נכון" (עמוד 28 שורה 25).
לאור האמור ומשקבעתי כי הנתבעים מכרו לתובעים דירה הכוללת גם את החדר הנוסף וגם פרגולה החורגת מקו בניין וכי הצהרתם בהסכם כי לפרגולה ולחדר, היתר בניה לא הייתה נכונה, הרי שהתובעים הפרו את התחייבותם והצהרתם בהסכם.
טענת התובעים כאילו הנתבע בדק את הדירה ומסמכיה עובר לרכישה, אינה יכולה להוות הגנה. לכל היותר יכול היה שטענה זו תהווה שיקול לעניין חלוקת האחריות בנושא גובה הפיצוי. יחד עם זאת, במקרה דנן, אין המדובר בליקוי חיצוני בדירה אותו יכול היה התובע לראות בעת שבחן את הדירה. לעניין המסמכים, הרי שגם אם עיין התובע בהיתר הבניה משנת 1994, ברי כי לא יכל ללמוד ממנו מה הוא כולל ובעניין זה אשוב ואפנה לדברי מהנדס הוועדה עצמו אשר הצהיר, כי ההיתר לא ברור. אם למהנדס הוועדה לא היה ההיתר ברור כיצד יכל להבינו התובע ומכאן, לא נפל כל פגם בכך שהתובע הסתמך על הצהרת הנתבעים אשר הסתברה כמפורט לעיל, כבלתי נכונה.
10. פיצויים בגין הפרת חוזה: בהתאם לסעיף 14 להסכם הסכימו הצדדים, כי "כל צד המפר תנאי יסודי של הסכם זה, ישלם לצד המקיים פיצויים מוסכמים ומעורכים מראש בסך 10% מערך התמורה של הסכם זה".
כפי שצוין לעיל, הנתבעים הפרו את התחייבותם כי למרפסת המקורה (הפרגולה) ולחדר יש היתר בניה. יצוין, כי על פי האמור בסעיף 1 להסכם, המבוא מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם ותנאי מתנאיו. לפיכך, התחייבות הנתבעים במבוא כי לתוספות כאמור יש היתר בניה, מהווה חלק מהתחייבותם על פי ההסכם. בנוסף, ועל פי סעיף 3 להסכם הצהירו הנתבעים בין היתר, כי הדירה "חופשיה ונקיה מכל חוב… צו הריסה…". ברי כי משמדובר בתוספות ללא היתר בניה, הרי אך צפוי, כפי שאכן קרה בפועל ביחס לפרגולה, כי כשיתגלו יוצא להם צו הריסה.
אין ספק, כי הפרת התחייבות מפורשת בהסכם הנוגעת לטיב הממכר אותו מוכר המוכר מהווה הפרת הסכם. וראה ת"א (ראשל"צ) 2647/08 כהן נ. דוזלי: "קיומן של חריגות בניה, מקום בו הצהיר מוכר כי לא ביצע חריגות בניה, או בנה ללא היתר ובמקום בו התחייב למחוק כל הערה ולמנוע כל שינוי במצבו המוצהר של הבית עד לרישומו, מהווה הפרה".
ההצהרה וההתחייבות המפורשת בהסכם כי לתוספות יש היתר בניה, משקפת את אומד דעתם של הצדדים אשר ראו בהתחייבות מפורשת זו כהתחייבות מהותית להתקשרות, אחרת לא היו מוסיפים את המילים "שלהם היתר בניה". וראה ת"א 150306/02 אלמוזלינו נ. הלטר: "בהסכם דנן קיימת הצהרה והתחייבות מפורשת של הנתבעת- המוכרת לפיהן הבית, כמו גם בריכת השחיה נבנו כדין ללא חריגות בניה כאמור, בדיעבד הסתבר כי הצהרה זו איננה נכונה. יש לתת תוקף להצהרה והתחייבות זו ולא ניתן להתעלם ממנה".
ובהמשך קבע בית המשפט באותו מקרה כי אפילו מקום שהנתבעת - המוכרת, לא ידעה כי התחייבותה לא נכונה יש בכך משום הפרה:
הטעם לכך הוא:
"נקודת המוצא המקובלת היא, שאחריות חוזית היא אחריות מוחלטת, במובן זה שהיא קמה בדרך כלל במלוא היקפה בלא תלות באופי ההפרה. בהלך מחשבתו של המפר או בנסיבות אחרות". (ר' ע"א 458/93, פרטין נ. סלומון, פ"ד מ"ז (5) 537 וע"א EXIMIN 3912/90 תאגיד בלגי נ. טקסטיל והנעלה איטל סטייל פרארי בע"מ, פ"ד מ"ז (4)6).
ברע"א 7642/97 שיטרית נ. נוסבאום (פ"ד נ"ג (3) 516), התייחס בית המשפט העליון להסכם למכירת בית ומגרש, בו הצהירו המוכרים הצהרה לגבי שטח המגרש. הסתבר בדיעבד כי ההצהרה אינה נכונה, ושטח המגרש בפועל קטן יותר ממה שהוצהר. בית המשפט (כב' השופט אנגלרד) קבע כי:
"במסגרת הקביעה של הפרת חוזה המכר בגין אי התאמה, אין כל חשיבות לשאלה אם המוכרים נהגו בתום לב או בהעדר רשלנות. חיובם הוא להשיג את התוצאה של מילוי התנייה החוזית, אשר במקרה שלנו נוגעת לגודל שטח הנטו של המימכר".
ובהמשך:
"המוכר הצהיר במפורש כי שטח המימכר נטו הוא בגודל מסוים. הצהרה מעין זאת אין להצהירה אלא על יסוד בירור העובדות הנוגעות לתוכן ההצהרה. על כל פנים, כך היה נוהג אדם סביר".
משהנתבעת הצהירה כי הבית והבריכה בנויים כחוק, היא קיבלה על עצמה את האחריות החוזית לכך שהבניה של הבית והבריכה היא חוקית. לאחר שהסתבר כי היא לא השיגה את התוצאה של העברת בית שבנוי כחוק לידי התובעים, יש לקבוע כי הנתבעת הפרה את התחייבותה".
11. השאלה הנוספת לה יש להידרש הינה האם המדובר בהפרה יסודית הנדרשת כדי להקים את הזכות לפיצויים על פי סעיף 14 להסכם- על פי סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א 1970 (להלן החוק) הפרה יסודית הינה: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתחשב ליסודית".
במקרה דנן, לא נקבע בהסכם אלו הפרות יחשבו כיסודיות ולפיכך התשובה לשאלה, האם מדובר בהפרה יסודית, צריכה להיבחן במבחן "האדם הסביר". ייתכן שלו היה מדובר בחריגת בניה קלה, לא ניתן היה לקבל את הטענה כי מדובר בהפרה יסודית. יחד עם זאת, המדובר במקרה דנן בקיום ללא היתר של חדר שלם לבית(!) כשבסיסו (ראה חוות דעת המומחה) הינו על פרגולה שנבנתה לא כדין ואשר, בסופו של דבר, נדרש התובע להרסה. לפיכך, אינני מוצאת מקום לקבל את טענת הנתבעים בסיכומיהם כאילו אין המדובר בהפרה יסודית.
בעניין זה אציין, כי בת"א 2647/08 נזכר לעיל, הגיע בית המשפט למסקנה כי אין המדובר בהפרה יסודית שכן המדובר היה שם בסטיות קלות ביותר הנחזות כבעלות אופי טכני ואשר היו ניתנות להסדרה מידית ללא צורך בשינוי מבני והצדדים אף פעלו בשיתוף פעולה לשם הכשרת אותן חריגות תוך ידיעה, כי אין קושי של ממש בהסדרתן.
במקרה דנן, לא רק שהנתבעים התכחשו לעצם החריגה וקיומן של תוספות ללא היתר, הרי אין המדובר בבניה אשר בנקל ניתן להסדירה, שהרי המדובר כאמור בחדר שלם וכן נדרשה הריסה ובניה מחדש של הפרגולה. אמנם, התובע לא טען לביטול ההסכם עקב ההטעיה בהצהרת נתבעים כאילו יש לתוספות היתר, או עקב הפרת התחייבותם בדבר קיום היתר. יחד עם זאת, את חשיבות קיומו של היתר בניה בעיניו של האדם הסביר, הטיב לתאר הנשיא שמגר בע"א 3745/92 פסקל נ. מזרחי פ"ד מ"ח (2) 359 (גם אם בסופו של דבר באותו מקרה קבע בית המשפט כי המידע כן נמסר ולכן לא הייתה הטעיה ואף לא קמה הזכות לביטול ההסכם):
"המדובר על עובדה מהותית השוקלת בעיניו של כל אדם סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך קביעת המחיר אלא לצורך קבלת מידע בסיסי על זכויותיו של הקונה בדירה שאותה הוא רוכש. הרי, מי שרוכש דירה אשר חלקה נבנה ללא רשיון מקבל על עצמו סיכון רב משמעות, לאור הוראותיהם של סעיפים 204 ו- 212 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965. נמצא, איפוא, שמי שרוכש דירה אשר בחלקה נבנתה שלא כדין שם לפחות מקצת כספו על קרן הצבי" (בעמ' 361, פסקה 4).
אדם סביר לו היה יודע כי בדירה אותה הינו רוכש, קיימות חריגות בניה משמעותיות ספק אם היה רוכש את אותה דירה ובוודאי שלא היה מתקשר בהסכם בו נקבע גובה התמורה ללא כל הפחתה של הכספים והמאמצים אשר יידרשו לצורך קבלת היתר לאותה בניה. ודוק, הפרה יסודית כהגדרתה בסעיף 6 לחוק מתייחסת להתקשרות "באותו חוזה". עדותו של התובע כאמור בסעיף 11 לתצהירו כי אילו היה יודע שאין היתר בניה לכל הדירה כולל החדר והפרגולה, לא היה קונה את הדירה, נמצאה מהימנה בעיני. שוכנעתי כי התובע, כמו כל אדם סביר, לו היה יודע שרכישת הדירה תסב לו הוצאות טרחה ודאגה בגין בנייה הקיימת בה ללא היתר, לא היה רוכש את אותה דירה, או לכל הפחות היה מפחית מתמורתה באופן משמעותי בעת רכישתה. וראה ת"א (ראשל"צ) 3852/05 אבבה אלמו אברהם נ. עו"ד רב הון צבי:
"רכישת דירת מגורים כאשר חלק מהותי ממנה בנוי ללא היתר כדין, מהווה הפרה יסודית בעיני האדם הסביר. אדם סביר לא היה מעוניין לרכוש דירה, לו היה יודע כי התחייבותו של המוכר לקבלת ההיתר תופר והוא ימצא בסופו של יום בעימות משפטי עם רשויות התכנון, מחד ועם הכורח לבנות ממ"ד, מאידך. הנני, קובע, איפוא, שאי מסירת היתר הבנייה על ידי מר בלהסן, מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר".
לאור האמור זכאי התובע לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בשל הפרתו היסודית על ידי הנתבעים.
12. בנוסף לפיצוי המוסכם תבע התובע גם פיצוי בגין הנזקים בפועל שנגרמו לו כתוצאה מהפרת ההסכם. אולם מאחר שהפיצוי הנתבע בא לפצות על אותו נזק נשוא ההפרה שהקנתה זכות לפיצויים המוסכמים, הרי שע"פ ההלכה הפסוקה לא זכאי הנפגע לפיצוי כפול. ראה- ע"א 2981/92 יעקב כהן ו- 5 אח' נ. צמד ע.א בע"מ ו- 2 אח' פ"ד נ(2), שם נקבע כי: ככל שמדובר בנזקים כתוצאה מאותה הפרה – צד אינו זכאי גם לפיצויים המוסכמים וגם לפיצויים הרגילים, אלא רק לגבוה מבין שניהם:
"אלא שהכלל הוא כי צד אינו זכאי לפיצויים מוסכמים בנוסף לפיצויים רגילים, והבחירה בידיו אם לתובע את הפיצוי המוסכם ללא הוכחת שיעור הנזק, או את הפיצוי המלא לאחר הוכחת שיעור הנזק. ראו, למשל, ע"א 466/89 צברי נגד מסוארי ואח', פ"ד מה(1) 177, 183 יוצאים מכלל זה פיצויים מוסכמים שנקבעו בשל ראשי נזק מסוימים. במקרה כזה זכאי הנתבע לתבוע, בנוסף לפיצויים המוסכמים, פיצויים רגילים עבור ראשי נזק שלגביהם לא נקבעו בחוזה פיצויים מוסכמים. ראו ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו 115, (122-123".
שלו ואדר בספרם "דיני חוזים- התרופות- לקראת הקודיפיקציה של המשפט האזרחי", מציעים מבחן לבחינה האם בכפל פיצוי עסקינן, ולשיטתם: "האם הפעלת אחת מבין התרופות שהנפגע מבקש תביא להגשמתם- ולו בעקיפין ובאורח אגבי בלבד- של המטרה או האינטרס שהתרופה האחרת נועדה להגשים? אם התשובה לשאלה זו היא חיובית, כי אז הנפגע לא יוכל לצרף את שתי התרופות יחד בלא להתחשב בהשפעתן ההדדית זו על זו. התחשבות בהקשר זה פירושה שהנפגע רשאי לבחור בתרופה המעניקה לו הגנה אפקטיבית וטובה יותר, אך הוא ייאלץ לוותר על התרופה האחרת העומדת לרשותו. זאת, כדי להימנע ממצב שבו בסיכומו של דבר יימצא, מבחינה כלכלית, במצב טוב מזה שבו תובטח לו הגנה מלאה על מכלול האינטרסים המוגנים שלו" (עמ' 88).
אינני מקבלת את טענת התובעים בסיכומי תגובתם, כאילו המדובר בפיצויים ביחס לשתי הפרות שונות וכאילו אין המדובר בכפל פיצוי. במקרה דנן, הפיצויים המוסכמים שנתבקשו הינם בגן הפרת ההסכם, בגין אי התאמת הממכר, דהיינו ההצהרה הלא נכונה בדבר קיומו של היתר בניה לתוספות (לחדר הנוסף וכן לפרגולה כפי שנבנתה בפועל). גם הפיצויים הנוספים שנתבקשו הינם בגין הנזקים כתוצאה מאותה הפרה-הכספים שהוצאו לצורך קבלת היתר הבניה ובין היתר בגין הצורך בהריסת ובניית הפרגולה שנבנתה ללא היתר כדין , עגמת הנפש והטרחה שנגרמו כתוצאה מההפרה הנ"ל. לפיכך ובהתאם להלכה הפסוקה, לא זכאי התובע לכפל פיצוי. אציין, כי עוד בישיבת קדם המשפט בפני המותב הקודם שהתקיימה ביום 10.12.09, הפנה בית המשפט את בא כוח התובעים דאז, כי לא ניתן לתבוע הן פיצוי מוסכם והן נזק בפועל. אינני מוצאת לדון בחזרתו של התובע מההודעה שהוגשה ביום 23.12.09 בעקבות אותו דיון ובטענותיו כאילו ביה"מ דאז טעה בעת שכפה עליו לבחור בין הפיצויים שכן וכאמור, ממילא שוכנעתי כי במקרה זה לא ניתן לפסוק כפל פיצוי. וראה בת"א 3852/05 אשר אוזכר לעיל: "הפרתו היסודית של הסכם מכר מזכה את התובע בפיצויים המוסכמים בסך השווה ל- 11,000 דולר. אלא שבענייננו מדובר בפיצוי בגין אותו ראש נזק ממש- אי קבלת היתר בניה והצורך בהכשרת הבניה הבלתי חוקית... הנני קובע שלא ניתן לחייב את מר בלחסן הן בפיצויים על פי סעיף 10 לחוק החוזים תרופות והן בפיצויים מוסכמים משכך אני רואה לחייבו אך ורק בפיצויים המוסכמים".
טענת התובע כאילו גם בהתנהלות הנתבעים במהלך בירור התביעה גרמו הנתבעים נזקים, הינה טענה שיש להביאה בחשבון לעניין גובה הוצאות התביעה שייפסקו. אולם אין בכך כדי לפגוע בקביעה כאמור כי הפיצויים שנתבעו בתביעה מתייחסים לתוצאות אותה הפרה בגינה הוסכם גם על הפיצוי המוסכם.
מאחר שסכום הפיצויים הנתבע על ידי התובע, נמוך מסכום הפיצויים המוסכמים ומאחר שקבעתי כאמור, כי התובע זכאי לפיצויים מוסכמים, אני מחייבת את הנתבעים בסכום הפיצויים המוסכמים.
13. למעלה מן הצורך אציין כי ככל שהיה נקבע כי התובע אינו זכאי לפיצויים מוסכמים, הרי שסכום הפיצויים לו היה זכאי התובע היה עומד על סך של 24,787.65 ₪ בגין הוצאות ההיתר וכן בגין פירוק והרכבת הפרגולה בהתאם לקבלות שצרף ובנוסף היה זכאי התובע לפיצוי בגין עוגמת נפש אשר סכומו היה נקבע לפי הערכת בית משפט.
התובע לא המציא אסמכתאות להפסד ימי עבודה (לא זכר כלל כמה ימי עבודה הפסיד), או לשכ"ט הגבוה אשר טען כי שילם לבא כוחו הקודם (ובחקירתו הודה כי עמד על סך של 350 ₪ בלבד), הגם בכל מקרה, שכ"ט הינו בגדר הוצאות משפט המתווספות לסכום פסק הדין לפי הערכת בית המשפט. לפיכך כאמור, אילו לא היו נפסקים פיצויים מוסכמים, היה זכאי התובע רק להוצאות שהוכחו בפועל ובנוסף לפיצוי בגין עוגמת נפש.
כאמור, מאחר שהתובע נמצא זכאי לפיצוי המוסכם, אין מקום ממילא לפסיקת פיצויים נוספים.
14. הנתבעים לא העלו בכתב ההגנה, בתצהיר, או בכל שלב משלבי ההליך, טענה בדבר הפחתת הפיצוי המוסכם מתוקף שיקול דעתו של בית המשפט על פי סעיף 15 לחוק. יתרה מכך, בסעיף 13 לתצהירו, טען הנתבע כי בהתאם לבחירת התובע בחר התובע לתבוע רק את סכום ההפרה בהתאם להסכם המכר- וגם כאן לא העלה כל טענה כאילו הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם, לא נקבע באופן סביר לנזק שניתן היה לראותו בעת כריתת ההסכם כתוצאה מן ההפרה.
לאור האמור ועל פי ההלכה הפסוקה, משלא נטענה הטענה, יש בכך כדי להצביע כי סכום הפיצוי שיקף באופן סביר את הנזק הצפוי בעת הכריתה. משהתובע לא נדרש להוכיח סבירותו של הפיצוי לא יתערב בו בית המשפט.
בהערת אגב והגם שלא נטענה הטענה, אציין כי ההלכה הינה שממילא, בדרך כלל לא יתערב בית המשפט בהסכמה החוזית שהושגה בין הצדדים לעניין סכום הפיצוי שכן שיקפה את אומד דעתם של הצדדים:
"ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי היא מצומצמת, כל עוד קיים יחס סביר כלשהוא ולו גם דחוק- משאירים את הפיצוי המוסכם בתוקפו" (השווה: ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ. בני יעקב נדל"ן).
לאור האמור ובהתאם לסעיף 14 להסכם, זכאי התובע לפיצוי המוסכם בשווי של 10% מן התמורה החוזית נשוא ההסכם, דהיינו לסכום 62,700 ₪.
למרות שהטענה להפחתת הפיצוי המוסכם, לא הועלתה, כאמור, הרי שבסיכומיהם העלו הנתבעים טענה חדשה זו המתייחסת להיות סכום הפיצויים המוסכמים מופרז ולפיכך עתרו כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו על פי סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970 ויפחית את סכום הפיצויים המוסכמים.
ראשית אשוב ואדגיש כי טענה זו היה על הנתבעים לטעון מפורשות בכתב הגנתם ובתצהירם ומשלא נטענה הטענה, הרי המדובר בהרחבת חזית שאין לאפשרה.
שנית, על מנת שבית המשפט יעשה שימוש בשיקול דעתו ויפחית את הפיצוי המוסכם, היה על הנתבעים לטעון ולהוכיח כי אין כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם שנקבע לבין הנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת החוזה. הנתבעים לא טענו זאת כלל וההלכה היא כי בדרך כלל, יתן בית המשפט תוקף להסכמת הצדדים.
"העיקרון הוא כי תניה בדבר פיצויים מוסכמים מחייבת, באשר היא מהווה ביטוי לרצון הצדדים, ואת רצונם זה יש לכבד. משחתמו הצדדים על החוזה חזקה עליהם ששקלו והסכימו לאמור בו, לשבט או לחסד (ע"א 798/80, 748 גולדשטיין נ' גוב ארי, פ"ד לח (1) עמ' 309). אכן לבית המשפט סמכות להפחית את הפיצוי, מקום שהוא מגיע למסקנה כי זה נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה (ס' 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), אך לפתחו של העותר להפעלת סמכות זו, רובצת גם חובת ההוכחה שראוי ונכון לנהוג כך... בית המשפט זה חזר ופסק כי "כלל היסוד בהפעלת הסמכות הקבועה בסעיף 15 (א) לחוק התרופות הוא, כי הפחתת הפיצוי נעשית רק במקרים חריגים, בהם לא נמצא יחס סביר כלשהו ולו בדוחק בשיעור הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה... (ראה ע"א 7078/98 שופאני נ' אבו עוקסה, תק-על 2000(3) 2158; וכן ראה לעניין זה ע"א 4481/90 י. אהרן ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ ואח', פד"י מ"ז (3) 427 בעמ' 433; ע"א 18/89 חשל נ' פרידמן, פ"ד מו (5) 257, 263-264; ע"א 260/80, 265 נוביץ נ. ליבוביץ, פ"ד לו (1) 537, 545-546; וכן ע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) ואח', פ"ד נח (4) 193).
כאמור לעיל, הנטל להצביע כי הפיצוי נקבע ללא יחס סביר לנזק האפשרי הצפוי, מוטל על הטוען זאת. במקרה דנן, לא הוכיחה הנתבעת כי המדובר בשיעור פיצוי החורג מהמקובל".
גם במקרה שבפני לא הוכיחו הנתבעים ולמעשה אף לא טענו כלל, כי המדובר בשיעור פיצוי החורג מהמקובל והצפוי ביחס להפרת הסכם בכגון דא.
15. לאור כל האמור, אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע סכום של 62,700 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד היום.
כמו כן אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע, הוצאות משפט, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 8,000 ₪.
סכומים אלו ישולמו לתובע תוך 30 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון