אי רישום בניין כבית משותף

א. מהות התובענות

זו תביעה ותביעה שכנגד שעניינן אכיפת חוזה מכר ופיצוי כספי בגין עיכוב ברישום בניין המגורים נשוא התובענה, כבית משותף.

ב. עובדות רלבנטיות

התובעים 8-1 רכשו מהנתבעים 5-1 (שהינם בני משפחה), חמש דירות בבניין מגורים ברחוב ש.ז. לוין מס' 3 בהרצליה, הידוע כגוש 6354, חלקה 32 (להלן: "הבניין"), על-פי הפירוט כדלקמן:

- בתאריך 20.5.93 רכשה התובעת 1 מהנתבעים 5-3 (שהינם אחים) את הזכויות בדירה מס' 6 בבניין, תמורת סכום של 205,000 $ (נספח 1 ל-ת/3), ובתאריך 22.6.93 נרשמה לטובת התובעת 1 הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין עסקת המכר (נספח 3 ל-ת/3).

- בתאריך 16.6.93 רכשו התובעים 2 ו-3 מהנתבע 5, את הזכויות בדירה מס' 5 בבניין, תמורת סכום של 195,000 $ (נספח 1 ל-ת/4), ובתאריך 23.6.93 נרשמה לטובת התובעים 2 ו-3 הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין עסקת המכר (נספח 3 ל-ת/4).

- בתאריך 30.5.93 רכשו התובעים 4 ו-5 מהנתבע 3, את הזכויות בדירה מס' 4 בבניין, תמורת סכום של 200,000 $ (נספח 1 ל-ת/2), ובתאריך 28.6.93 נרשמה לטובת התובעים 4 ו-5 הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין עסקת המכר (נספח 3 ל-ת/4).

- בתאריך 7.7.93 רכשה התובעת 6 מהנתבע 4, את הזכויות בדירה מס' 2 בבניין, תמורת סכום של 200,000 $ (נספח 1 ל-ת/5), ובתאריך 12.8.93 נרשמה לטובת התובעת 6 הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין עסקת המכר (נספח 3 ל-ת/4).

- בתאריך 25.7.94 רכשו התובעים 7 ו-8 מהנתבעים 1 ו-2 (שהינם הורי הנתבעים 5-3), את הזכויות בדירה מס' 8 בבניין, תמורת סכום של 277,500 $ (נספח 1 ל-ת/1), ובתאריך 26.7.94 נרשמה לטובת התובעים 7 ו-8 הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (נספח 2 ל-ת/1).

לטענת התובעים 8-1 (אשר יכונו להלן למען נוחות הדיון: "התובעים"), התחייבו הנתבעים 5-1 בחוזי הרכישה, להשלים את רישום הבניין כבית משותף תוך פרק זמן שבין ארבע לחמש שנים מיום חתימת החוזה.
לטענתם, למרות ששולמו על ידם סכומי כסף שונים לידי הנתבעים 5-1 עבור הטיפול ברישום הבניין כבית משותף לרבות ייחוד דירות המגורים על שמם, טרם בוצע הרישום, וכל פניותיהם אל הנתבעים 5-1, העלו חרס.

מוסיפים התובעים וטוענים, שבתאריך 16.11.04 נרשם בלשכת רישום המקרקעין צו לפיו מונתה הנתבעת 6 ככונסת נכסים מטעם בנק איגוד לישראל בע"מ (להלן גם: "כונסת הנכסים"), על זכויותיהם של הנתבעים 5-1 בבניין, כחלק מתיק הוצל"פ מס' 01-101181-02-4.
מכאן התביעה שהוגשה לבית המשפט ביום 30.11.08, במסגרתה עתרו התובעים לסעדים כדלקמן:

- פיצוי כספי בגין עוגמת נפש, בסכום מוערך של 80,000 ₪ ביחס לכל אחת מהדירות;
- השבת הסכומים ששולמו על-ידי התובעים עבור רישום הבניין כבית משותף;
- אכיפת חוזי המכר באמצעות מינוי באי כוח התובעים ככונסי נכסים על הבניין באופן שיאפשר את רישומו כבית משותף;
- לחילופין, עותרים התובעים לחייב את הנתבעים 5-1 לרשום את הבניין כבית משותף, ולרשום את התובעים כבעלים של דירות המגורים בבניין.

ביום 21.1.09 הגישו הנתבעים 1 ו-2 כתב הגנה וכן הגישו תביעה שכנגד נגד התובעים 8-7.

בכתב הגנתם טענו הנתבעים 1 ו-2 שהתובעים ידעו היטב, עובר לרכישת הדירות, שקיימים קשיים שאינם תלויים בנתבעים, העלולים למנוע את רישום הבית המשותף. כך לגרסתם, הובהר לתובעים ולבאי כוחם, שקיימת בעיה של פלישת הבניין והחניות למגרש השכן, בגינה נמנע הרישום.
מוסיפים הנתבעים 1 ו-2 וטוענים, שהם עשו מצדם כל מאמץ סביר לפתרון הבעיות המונעות את הרישום, אך ללא הצלחה.
הנתבעים 1 ו-2 טוענים שיש לדחות את התביעה הן מהטעם של היעדר פתרון לבעיית רצועת הקרקע עקב הפלישה של הבניין למגרש השכן, והן מכיוון שהתובעים טרם שילמו את מלוא התמורה עבור הדירות ועבור הטיפול ברישום הזכויות.
לחילופין הם טוענים, שבמידה וייקבע שיש לבצע רישום כלשהו, אין למנות כונס נכסים, אלא להורות שהרישום יבוצע על-ידי הנתבעים עצמם תוך זמן סביר.
כמו כן עותרים הנתבעים 1 ו-2 לסילוק התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית ביחס לתביעה הכספית הנתונה, לטענתם, לסמכותו הייחודית של בימ"ש שלום, וכן מפאת התיישנות התביעה לסעד כספי.
לחילופין טוענים הנתבעים 1 ו-2 שיש לדחות את התביעה לסעדים כספיים עקב הצורך לקזז את חובם של התובעים כנגד כל סכום שייפסק להם בגין אי הרישום.
לחילופין, טוענים הנתבעים 1 ו-2 שיש להשית את האחריות לכל פיצוי כספי בגין אי ביצוע הרישום, על הנתבעת 6, כונסת הנכסים.

בכתב התביעה שכנגד שהוגש על ידם, עותרים הנתבעים 1 ו-2 לחייב את התובעים 7 ו-8 לשלם להם סכום בסך 229,975 ₪ בגין חובם של האחרונים על חשבון התמורה על-פי חוזה המכר שנחתם בין הצדדים, בקיזוז סכום התביעה העיקרית.

התובעים 7 ו-8 הגישו בתאריך 5.3.09 כתב הגנה לכתב התביעה שכנגד, בו עתרו לסילוק התביעה שכנגד על הסף מחמת התיישנות, ומחמת שיהוי ונזק ראייתי. התובעים 7 ו-8 כפרו בטענות הנתבעים 1 ו-2 גם לגופו של עניין.

ביום 21.1.09 הגישו הנתבעים 5-3 כתב הגנה וכן הגישו תביעה שכנגד נגד התובעים 6-1 ונגד כונסת הנכסים (הנתבעת 6). בכתב הגנתם טענו הנתבעים 5-3 טענות הדומות בעיקרן, לטענות הנתבעים 1 ו-2.
בכתב התביעה שכנגד שהוגש על ידם, עותרים הנתבעים 5-3 לחייב את התובעים 6-1 לשלם להם סכום בסך 581,253 ₪ בגין חובם של האחרונים על חשבון התמורה על-פי חוזה המכר שנחתם בין הצדדים, בקיזוז סכום התביעה העיקרית. הנתבעים 5-3 עתרו לסעדים נוספים כלפי כונסת הנכסים, אולם אין צורך לפרטם לאור מחיקת התביעה שכנגד כלפי כונסת הנכסים, ועל כך להלן.

בתאריך 5.3.09 הגישו התובעים 6-1 כתב הגנה לכתב התביעה שכנגד, בו כפרו בטענות התובעים שכנגד, ובנוסף העלו טענות לסילוק התביעה שכנגד על הסף.

בתאריך 27.1.09 הוגש כתב הגנה לכתב התביעה העיקרית, מטעם הנתבעת 6, כונסת הנכסים, בו נטען שהיא מותירה לשיקול דעת בית המשפט את ההחלטה בתביעה למנות את באי כוח התובעים ככונסי נכסים לצורך רישום הבניין כבית משותף, בכפוף למספר תנאים המפורטים בכתב ההגנה, הנוגעים לקיומו של השעבוד הרשום על הבניין לטובת בנק איגוד.

בתאריך 27.4.09 הגישה הנתבעת 6 כתב הגנה לכתב התביעה שכנגד.
בהתאם להחלטת בית המשפט מתאריך 4.2.10 (השופט א' בכר), נמחקה על הסף התביעה שכנגד שהוגשה נגד הנתבעת 6 (בש"א 8780/09).
יצוין שבמקור הוגשה התביעה כנגד כונסת הנכסים עוה"ד עדנה יוסף-קוזין. בסיכומים שהוגשו מטעם כונסת הנכסים הנוכחית צוין, שבעקבות מינויה של עוה"ד יוסף-קוזין כשופטת שלום, הוחלפה האחרונה בעוה"ד לבון-ברמן.

התיק הועבר למותב זה בתאריך 2.3.2010, ונקבע לשמיעת הוכחות לתאריך 14.2.2011.

להשלמת התמונה יצוין, שבהחלטתי מתאריך 25.4.13 נעתרתי לבקשת הנתבעים 5-2 להגיש את סיכומיהם במאוחד.

ג. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עולות הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:
- היש מקום לטענות סף?
- האם אי רישום הבניין כבית משותף מהווה הפרה של הסכמי המכר מצד הנתבעים 5-1?
- היש להורות על אכיפת הסכמי המכר ו/או על מתן פיצוי כספי?
- מה דין התביעות שכנגד?
ד. היש מקום לטענות סף?

הנתבעים 5-2 העלו טענות לסילוק על הסף של הסעד הכספי מחמת חוסר סמכות עניינית ו/או התיישנות, אדון בהן להלן.

1. המתווה הנורמטיבי

סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, קובע לאמור:

"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן-תקופת ההתיישנות) היא -
(1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים...".

סעיף 6 לחוק הנ"ל קובע את תחילת תקופת ההתיישנות בזו הלשון:

"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".

כמו כן, סעיף 40 (1) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, קובע לאמור:

"בית משפט מחוזי ידון באלה:
(1) כל עניין אזרחי או פלילי שאיננו בסמכותו של בית משפט שלום; בתביעה שכנגד אזרחית מוסמך לדון בית משפט מחוזי אף אם אותו עניין או אותה תביעה הם בסמכותו של בית משפט שלום...".

סעיף 51 (א)(2) לחוק הנ"ל קובע לאמור:

"בית משפט שלום ידון באלה:
(2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך, הצמדה, ריבית, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין;...".

2. מן הכלל אל הפרט

לטענת הנתבעים 5-2, סכום הפיצוי הכספי לו עותרים התובעים מסתכם בסך של 563,245 ₪, ועל כן הסעד הכספי מצוי בסמכות שיפוטית ייחודית של בית משפט השלום, ויש להורות על סילוק על הסף של התביעה הכספית.
כמו כן לטענתם, התביעה הכספית התיישנה נוכח גרסת התובעים לפיה היה על הנתבעים לבצע את הרישום תוך חמש שנים ממועד חתימת חוזי המכר, קרי שנת 1998, שזהו מועד היווצרות עילת התביעה. לפיכך, מאחר שהתביעה הוגשה ביום 30.11.08, עשר שנים לאחר מועד היווצרות עילת התביעה, יש לקבוע שהתביעה הכספית התיישנה ולהורות על סילוקה על הסף.

התובעים הפנו בסיכומיהם (סע' 147.3) להחלטת בית המשפט מיום 4.2.2010, בבקשת הנתבעים 5-1 לסילוק התביעה על הסף מחמת העדר סמכות ו/או התיישנות בש"א 12671/09).

בהחלטתו הנ"ל קבע בית המשפט (השופט א' בכר), בין היתר, שחוסר האפשרות לרשום את הזכויות על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין, נובעת מחריגות בניה אותן ביצעו הנתבעים, ולכן האחרונים מושתקים מלטעון להתיישנות בהיות הטענה נטענת בחוסר תום לב. בנוסף נקבע, שהתובעים נתנו לנתבעים, ככל הנראה, אורכות לביצוע הרישום ולכן מועד היווצרות עילת התביעה הינו שנת 2004, לאחר שהנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם. עם זאת נקבע כי: "...למצער מתחייב בירור עובדתי במסגרת הליך שמיעת הראיות קודם לקביעה אם אמנם הגיעה העת וממתי יש להתחיל ולמנות מועד ההתיישנות".

מעיון בתצהיר התובע 7 עולה שבא כוחו ניהל חלופת תכתובות עם הנתבע 3, שהינו עו"ד במקצועו.
במכתבו של הנתבע 3 מתאריך 23.2.04, צוין, ביו היתר שהעיכוב ברישום הדירה מתעכב מסיבות שאינן תלויות במוכרים, וקיים צורך לקבל את הסכמתו של בעל המקרקעין השכנים, לביצוע הרישום.
כמו כן צוין כי: "... עד להסרתן של מכשלות אלה, אין למיטב הבנתי אפשרות לביצוע רישומו של בית משותף ומניה וביה רישום הדירות בשם רוכשי הדירות, ואי לכך אין גם טעם להשלים פעולות נוספות שיהיו כרוכות ברישום...".

בע"א 10192/07 פסגת אשדוד הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ נ' חן גל השקעות ומסחר בע"מ ( בתאריך 24.5.2010), נקבע:


"המבחן המקובל לקיומה של "עילת תובענה" לצורך התיישנות הוא מציאותן של העובדות החיוניות הנדרשות לביסוס תביעה שניתן להוכיחה ולזכות בסעד המבוקש(אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי118 (מהדורה עשירית, 2009), להלן: גורן; ע"א 242/66 יעקובסון נ' גז, פ"ד כא (1) 85, 92 (1967)).
היום בו נולדה עילת התובענה הוא היום בו מתגבשות לראשונה העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על ידי הנתבע [...] אולם, הגדרה זו אינה ממצה את מלוא מובנו של המושג "מועד היוולדה של עילת התובענה". לצורך תחילת מירוץ ההתיישנות, אין די בקיומה של זכות תביעה מושגית בידי התובע, אלא נדרש קיומה של עילה קונקרטית שמכוחה יכול תובע, הלכה למעשה, לפנות לבית המשפט, להגיש את תביעתו ולזכות בסעד המבוקש בה (ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז (5) 166, 175 (2003), להלן: ענין זיסר). הכוונה היא למועד קונקרטי שבו אילו הגיש התובע את תביעתו לבית המשפט, והיה מוכיח את עובדותיה המהותיות, היה זוכה בסעד המבוקש; לצורך היוולדה של עילת התובענה נדרש, אפוא, כי יהא בידי התובע כוח תביעה מהותי המאפשר לו לפנות לערכאות, לזכות בבירור תביעתו, ולקבל את הסעד המבוקש".

ביישום לענייננו, כח התביעה המהותי הממשי לפנות אל בית המשפט ולעתור לסעד כספי ספציפי, לא התגבש בידי התובעים עובר לשנת 2004, עם קבלת מכתבו של הנתבע 3 ממנו עלה שלמעשה "אין אור בקצה המנהרה" לגבי ביצוע הרישום של הבניין כבית משותף.
לפיכך אני דוחה את הטענה לסילוק התביעה הכספית על הסף מחמת התיישנותה.

אשר לטענת היעדר סמכות עניינית, התייחס השופט בכר בהחלטתו מיום 4.2.10 לפסק הדין שניתן ב-ע"א 8130/01 מחאג'נה נ' אגבאריה ואח' ( ב-4.5.03), בו נקבע כדלקמן:

"אכן, מקום בו נתבעים מספר סעדים, אשר כולם נוגעים לעניינים שבמקרקעין, חלה ההלכה לפיה הטפל הולך אחר העיקר ובית המשפט המוסמך לדון בסעד העיקרי מוסמך לדון גם בסעד הטפל (ע"א 145/58 ח. קלקודה נ' אגד (א.ש.ד), פ"ד יג 260, 268). כך למשל, כאשר נלווית לתביעת בעלות במקרקעין תביעה לחזקה בהם, או עניין אחר הנוגע לשימוש בהם (ראו ע"א 635/76 משה טייבר נ' חיים טייבר, פ"ד לא (2) 737, 742 וכן פרשת אלעוברה הנ"ל, בעמ' 674). לעומת זה, כאשר הסעד הנוסף או החלופי הנתבע, בצד הסעד הנוגע לעניינים שבמקרקעין, הוא סעד כספי, קובעת ההלכה הפסוקה כי הסמכות העניינית לדון בסעד נוסף זה, נקבעת על פי שווי הסעד הכספי (ראו ע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב 1457, 1458, ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה (5) 297, 313; י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995), בעמ' 165 הערת שוליים 251; וכן השוו עם רע"א 7589/98 הפדרציה הישראלית לתקליטים וקלטות בע"מ נ' רחל שוורץ, פ"ד נג (1) 670, 672)".

בהחלטתו קבע השופט בכר שלכאורה צודקים הנתבעים בטענתם כי יש להעביר את הדיון בסעד הכספי לבימ"ש השלום, אולם: "מאחר ובפועל תביעת אכיפת ההסכם קשורה קשר בל ינותק לתביעה שכנגד, ולמעשה גם לתביעה הכספית שצורפה לתביעה העיקרית, סברתי שלא יהא זה נכון להורות בשלב זה על העברה או הימנעות מהעברה לבימ"ש השלום בטרם תתברר התביעה העיקרית כשלאחריה בהחלט יתכן כי אחת מהתביעות הכספיות תתייתר...".

יש לאבחן את הלכת מחאג'נה מנסיבות המקרה דנן.
בענייננו, התובעים עותרים לאכיפת הסכמי המכר בהיבט הספציפי של התחייבות הנתבעים 5-1 לרשום בית משותף, כאשר הסעד הכספי הנתבע בדמות השבת סכומי הכסף ששילמו התובעים עבור הרישום, מתבקש אך ורק במידה שבית המשפט ימנה את באי כוחם לצורך ביצוע פעולת רישום הבית המשותף, שהרי מדובר בכספים שזו המטרה לשמה נועדו.
במלים אחרות, תשלום הכספים הללו על-ידי התובעים לא בא אלא כתנאי לוואי, להבטיח את ביצוע רישום הבניין כבית משותף. לפיכך, ככל שייפסק שפעולת הרישום תבוצע בידי באי כוחם של התובעים, אך מתבקש שסכומי הכסף אשר ייעודם המוצהר על-פי החוזה היה לביצוע הרישום (ר' למשל סע' 4 (ה') ל-ת/5), יושבו לתובעים על-ידי הנתבעים 5-1.

ישימה לעניין זה, בשינויים המחויבים, קביעתו של בית המשפט העליון, מפי השופט ת' אור, בפסק הדין שניתן ב-ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן ואח' (פ"ד נ (5) 820, 829) (26.3.97).

"הסעד שנתבע על ידי המערערת בבית המשפט המחוזי היה פסק דין הצהרתי בדבר תקפותו של החוזה אשר נקשר בין הצדדים וצו לאכיפת החוזה. בחוזה בין הצדדים שלובות הזכויות לשיווק דלק בתחנה וכן שכירות מקרקעי התחנה. העניין המרכזי בחוזה אשר את אכיפתו ביקשה המערערת הוא שיווק הדלק. מטרת המערערת בחוזה היא שישווקו את דלקיה, על טובת ההנאה שיש לה בכך, ומטרת המשיב היא להפיק רווחים משיווק זה. השכרת מקרקעי התחנה למערערת, תוך מתן זכויות ההפעלה של התחנה למשיב, לא באה אלא, כתנאי לוואי, להבטיח ולהסדיר את תנאי שיווק הדלק. אשר על כן, דעתי היא שאין להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי בקובעו שהוא מוסמך לדון בתובענה".

אשר לסעד הנתבע בגין נזק בלתי ממוני, הרי שמדובר בסעד הנפסק מכוח סמכותו הטבועה של כל בית משפט, בהתאם לסעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, ומשכך דין טענת הנתבעים להידחות אף בהקשר זה, וכך אני קובעת.

ה. האם אי רישום הבניין כבית משותף מהווה הפרה של הסכמי המכר מצד הנתבעים 5-1?

סעיף 5 (ב) לחוזי המכר שנחתמו בין התובעת 1 והנתבעים 5-3 (נספח 1 ל-ת/3), ובין התובעים 5-4 לנתבע 3 (נספח 1 ל-ת/2), ובין התובעת 6 לנתבע 4 (נספח 1 ל-ת/5), קובע בזו הלשון:

"המוכר מתחיב לדאוג לרישום כל זכויותיו בדירה בשם הקונה בלשכת רשם המקרקעין על חשבונו של המוכר בתמורה לתשלום הנקוב בסעיף 4 ה' לעיל לא יאוחר מחמש שנים מיום חתימת הסכם זה ובכפוף לקיום כל חיובי הקונה על פיו. איחור ברישום מחמת גורם שאינו תלוי במוכר לא יהווה הפרת הסכם זה".

סעיף 5 (ב) לחוזה המכר שנחתם בין התובעים 3-2 לבין הנתבע 5 (נספח 1 ל-ת/4), קובע כדלקמן:

"המוכר מתחיב לדאוג לרישום הבית המשותף, ליחוד הדירה ולרישומה בשם הקונים בלשכת רשם המקרקעין על חשבונו של המוכר בתמורה לתשלום הנקוב בסעיף 4 ט' לעיל לא יאוחר מחמש שנים מיום חתימת הסכם זה ובכפוף לקיום כל חיובי הקונים על פיו. איחור ברישום מחמת גורם שאינו תלוי במוכר לא יהווה הפרת הסכם זה".

סעיף 5 (ב) לחוזה המכר שנחתם בין התובעים 8-7 לבין הנתבעים 2-1 (נספח 1 ל-ת/1), קובע לאמור:

"המוכרים מתחיבים לדאוג לרישום הבית המשותף ולרישום כל זכויותיהם בדירה על שם הקונים בלשכת רשם המקרקעין על חשבונם של המוכרים בתמורה לתשלום הנקוב בסעיף 4 לעיל לא יאוחר מארבע שנים מיום חתימת הסכם זה ובכפוף לקיום כל חיובי הקונים על פיו. איחור ברישום מחמת גורם שאינו תלוי במוכרים לא יהווה הפרת הסכם זה".

אין מחלוקת בין הצדדים על כך שעד היום טרם נרשמו הזכויות בדירות על שם התובעים ולא בוצע רישום בית משותף.

לטענת הנתבעים, הוכח שהעיכוב ברישום הבניין כבית משותף נגרם כתוצאה מגורמים חיצוניים שאינם תלויים בהם. הגורם האחד הוא קיומה של רצועת קרקע בחניית הבניין, החורגת מגבולות קווי הבניין המותרים אל שטח החלקה השכנה; והגורם החיצוני השני הוא חריגות בניה שבוצעו בדירות התובעים.

הנתבע 1, אביהם של הנתבעים 5-3, העיד בתצהירו (סע' 25 (ב) ל-נ/6): "בשל חוסר יכולתנו וניסיוננו נוצרו חריגות בבנייה שעיקרן סטיית קו הבניין לתוך החלקה השכנה בכמטר - מה שגרם לבעיות שונות".

בחקירתו בבית המשפט העיד הנתבע 1 שהוא היה האדם היחידי שאפשר היה לפנות אליו כדי לברר פרטים לגבי רכישת הדירות בבניין (עמ' 102 שורות 31-28). בהמשך העיד (עמ' 103 שורות 10-9):

"למי שפנה אלי אמרתי שיש תנאים מסוימים לגבי מכירה של כל דירה. דבר ראשון הודעתי שיש בעיה שקוראים לה רצועה, כך אמרתי את זה לכל אחד מהדיירים...".

כמו כן העיד (עמ' 129 שורות 25-23):

"ת: הדבר הראשון שכל קונה פוטנציאלי ידע, כך היה גם לגבי בן זאב, זה שיש בעיה עם הרצועה ושהיא אמורה לעכב את כל הרישום ולמי שזה לא מתאים, שלא יישאר ולא יקנה את הדירה. יותר מזה, כולם ידעו על הענין של הרצועה".

ביחס לסטייה מקו הבניין העיד הנתבע 1 (עמ' 111 שורות 26-24):

"ת: הבעיה העיקרית שקרתה היא שקו הבנין, בהתאם להיתר, היה אמור להסתיים בנקודה מסוימת ובמקום להסתיים באותה נקודה, הוא הסתיים במקום אחר שכלל רצועת קרקע שהיתה צמודה לו, שלא היה כל היגיון שהיא תהיה שם ובטעות התייחסו אליה שהיא חלק מהמגרש".

לשאלת בית המשפט השיב הנתבע 1 (עמ' 113 שורות 15-10):

"אם אני נשאל מתי גיליתי את הענין עם הרצועה, אני משיב שבערך בסוף הבניה, לקראת סוף הבניה. אם אני נשאל איך גיליתי את זה, אני אומר שהיה צריך להוציא מודדים לבנות גדרות מסביב לחלקה, הגדרות צריכים להיות מסומנים במקומות ספציפיים, המודדים עושים זאת, כאשר באותו זמן הוצאנו אדריכלית שתשרטט ואז התברר שיש שם רצועה של 80 ס"מ. זה היה בסוף הבניה כשהבנין היה כמעט גמור".

בהמשך העיד הנתבע 1 לגבי חריגות הבניה שביצעו התובעים (עמ' 128 שורות 16, 23-19):

"ת: אני יודע שסגרו מרפסות, חניות, ג'רבי נדמה לי, בחשיאן.
החריגות נעשו לפני שנים.
ש: כמה זמן אחרי חתימת ההסכם?
ת: הייתי אומר שנה, שנתיים. ג'רבי העביר משפחה שלו, את הבת שלו עם ילדים, הוא סגר את המרפסות כדי שהם יוכלו לגור. לגבי חניה של בחשיאן, הוא עשה את זה כמחסן שאסור היה לעשות את זה. הוא עשה את זה מיד".

הנתבע 3 העיד בתצהירו (סע' 20- 21 ל-נ/3):

"זמן קצר לאחר תום הבנייה התברר לנו, כי בגלל טעות במדידה שאושרה ע"י העירייה, הקבלן אשר בנה עבורנו את הבניין סטה מגבולות קווי הבניין המותרים לתוך רצועה שהיא חלק מן החלקה השכנה.
לאור זאת, בטרם נחתמו הסכמי המכר הובהר על ידי ועל ידי אבי, יגאל סגל, לרוכשים, לבני זוגם ולבאי כוחם מפורשות, כי אין ביכולתנו להתחייב לגבי המועד שבו תצורף רצועת הקרקע הסמוכה כחלק משטח הבניין...".

לתצהירו של הנתבע 3 צורף העתק מכתבו אל בא כוח התובעים, עו"ד נוימן, המתייחס לטיוטת הסכם המכר שנחתם עם התובעים 7 ו-8 (נספח 4 ל-נ/3). בסעיף 15 למכתב צוין, בין היתר, שיהיה צורך בביצוע הפקעה על דרך של חכירה לגבי רצועה קטנה בחזית הבניין והדבר עשוי להימשך מספר שנים. כמו כן צוין: "בכוונתנו לצרף לחלקה על דרך חכירה רצועת קרקע באחורי הבנין אשר תועבר בלא תמורה מבעלי חלקה סמוכה דבר אשר עשוי להתארך שנים מספר".

בחקירתו בבית המשפט אישר הנתבע 3 שהוא היה זה שניהל את המשא ומתן עם רוכשי הדירות (עמ' 81 שורות 33-31). לעדותו, הנתבעים פעלו מתוך הנחה שהבעלים של המגרש הסמוך, שהוא אחיו של הנתבע 1, יתחיל לבנות על המגרש שלו תוך שלוש שנים, דבר שהיה מסייע לפתור את בעיית רצועת הקרקע החורגת (עמ' 73 שורות 18-17). הנתבע 3 העיד שהתובעים אף קיבלו העתק של היתר הבניה שניתן לדוד שלהם.
לכן סברו הנתבעים שיעלה בידם לסיים את הרישום של הבנין תוך ארבע או חמש שנים (עמ' 78 שורות 30-18).

הנתבע 3 העיד שסוגיית הבניה בחלקה הסמוכה בבעלות הדוד של הנתבעים 5-3, היתה אחד הגורמים לכך שהנתבעים לא היו מוכנים להתחייב לרשום את הבניין כבית משותף תוך פחות מארבע שנים (עמ' 79 שורות 19-16).

הנתבע 4 העיד בחקירתו בבית המשפט שנושא רצועת הקרקע לא מופיע במפורש בחוזה אבל כל הדיירים ידעו על כך (עמ' 92 שורות 28-27).


הנתבעים 4 ו- 5 העידו אף הם בתצהיריהם שהובהר לרוכשים במסגרת המשא ומתן לחתימת חוזי המכר, שקיימת בעיה של רצועת קרקע הסוטה מקו הבניין (סע' 20 ל-נ/1; סע' 21 ל-נ/4).

התובעת 1 העידה בתצהירה (סע' 27 ל-ת/3): "הנתבע 1 לא ציין בפני, כי קיים קושי ברישום הבנין כבית משותף, וכי יכול שהדירה לא תירשם בבעלותי המלאה".

התובעת 3 העידה בתצהירה דברים זהים (סע' 33 ל-ת/4).

כך העידו גם התובע 4 (סע' 25 ל-ת/2) והתובעת 6 (סע' 27 ל-ת/5).

התובע 7 העיד בתצהירו שעל אף הקשיים שפורטו במכתבו של הנתבע 3 אל בא כוחם עובר לחתימת חוזה המכר, הנתבעים 1 ו-2 יצרו מצג לפיו הם מתכוונים לרשום את הבנין כבית משותף (סע' 27 ל-ת/1).

לאור מארג הראיות שנפרשו בפני בית המשפט, מתבקשות המסקנות כדלקמן:

- נוסח סעיף 5 לחוזי המכר שנחתמו בין התובעים לבין הנתבעים, מהווה ביטוי להקצאת סיכונים וסיכויים מצד הנתבעים 5-1 שהעריכו מהו פרק הזמן שיידרש להם על מנת להתגבר על המכשול בדמות רצועת קרקע המהווה סטייה של קו הבניין נשוא התובענה, לתוך החלקה הסמוכה.
- אין חולק שהנתבעים 5-1 לא ביצעו את פעולת רישום הבניין כבית משותף במועד החוזי שנקבע; כמוצא לאי עמידתם בחיוב האמור, נאחזו הנתבעים 5-1 בין היתר, בסיפא לסעיף 5 הנ"ל, הקובע שאיחור ברישום מחמת גורם שאינו תלוי בהם לא ייחשב כהפרת ההסכם.
- ניסוח זה אין בו כדי לסייע לנתבעים 5-1 בנסיבות המקרה דנן: מה שגורם לחוסר אפשרות רישום זו החריגה בבניה, והחריגה בבניה בהחלט היא פועל יוצא מהתנהלותם הם.
החריגה בבנייה אינה יכולה להיחשב כגורם שאינו תלוי בהם. נהפוך הוא, הנתבעים 5-1 ידעו כבר בשלב סיום הבנייה או בסמוך לכך, ובכל מקרה עובר לחתימת חוזי המכר, שהקבלן שביצע את הבניה מטעמם חרג מקו הבניין אל שטח החלקה הסמוכה, וכן היה ברור להם היטב שמצב דברים מעין זה מציב משוכה בפני רישום בית משותף. במלים אחרות, לא מדובר בגורם עתידי עלום ובלתי ידוע שאינו בשליטת הנתבעים 5-1 אשר גרם לפתע לעיכוב ברישום, אלא מדובר בבניין שבנייתו הושלמה נכון למועד חתימת חוזי המכר, שנבנה ביוזמת הנתבעים 5-1, ובהיותם מודעים לקיומה של חריגת בנייה, החליטו להתחייב לבצע את הרישום בתוך חמש שנים.
- חזקה על הנתבעים 5-1 שלקחו בחשבון, ועל כל פנים היו צריכים לקחת בחשבון, גם את האפשרות שאחיו של הנתבע 1 לא יממש את היתר הבניה שניתן לו במגרש הסמוך, דבר שהיה אמור, על-פי התכנון המקורי, לאפשר את ביצוע הרישום (ר' סע' 21 ל-נ/3).
- בהקשר זה יצוין, שאין כלל רלבנטיות לשאלה האם כל התובעים היו מודעים בזמן אמת לבעיית רצועת הקרקע, אם לאו, והטעמים לכך הם שניים. האחד הוא שעל-פי סעיף 8 א' לחוזי המכר, התובעים הצהירו שבדקו את מצב הדירה והבניין וסביבתם, ומצאו אותם מתאימים למטרותיהם; וטעם שני הוא, שגם אם נצא מנקודת ההנחה שהנתבעים 5-1 הבהירו הבהר היטב שקיימת בעיה של רצועת קרקע (דבר שבא לידי ביטוי במכתבו של הנתבע 3 אל בא כוחם של התובעים), אין בכך כדי להפחית כהוא זה ממחויבותם לרשום בית משותף תוך ארבע או חמש שנים (לפי המועד שנקבע בכל חוזה), שהרי כעולה מאותו מכתב (נספח 4 ל-נ/3), תקופה זו הינה פרי הערכת הנתבעים 5-1 מהו פרק הזמן שיידרש כדי להתגבר על בעיית רצועת הקרקע החורגת.
לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת הנתבעים 5-1 לכך שהעיכוב ברישום מחמת החריגה בבנייה, מהווה גורם שאינו תלוי בהם.

איני מקבלת אף את טענת הנתבעים 5-1 לפיה התובעים לא שילמו להם את מלוא התמורה החוזית בגין הדירות וזהו גורם נוסף לעיכוב ברישום בית משותף, שאינו בשליטתם.

בתאריך 6.8.98 נשלח אל התובעים 1, 3-2, 6 ו-8-7, מכתבה של עו"ד אילוטוביץ'-סגל, כבאת כוחם של הנתבעים (נספח 4 ל-ת/1; נספח 5 ל-ת/3, ל-ת/4 ול-ת/5). במכתב הנ"ל צוין שבוצעו הפעולות שנדרשו מהנתבעים לשם הגשת בקשה לרישום הבניין כבית משותף וקיימים הליכים נוספים שסיומם צפוי בקרוב. לפיכך נדרשו התובעים להיערך לתשלום מלוא חובותיהם, אם ישנם כאלה, לעיריית הרצליה ולמנהל מס רכוש, על מנת שניתן יהיה להשלים את הליכי רישום הבית המשותף.
התובעים 5-4 צירפו לתצהירם מכתב החרגה שנתקבל מבנק אגוד לישראל בע"מ (נספח 5 ל-ת/2), לפיו המשכנתא שרשומה על הבניין תצומצם באופן שלא תחול על הדירה שנרכשה על ידם.
יש לציין שמכתב בנוסח דומה צורף גם לתצהירי התובעים 1, 3-2, ו- 6 (נספח 6 ל-ת/3, ל-ת/4 ול-ת/6).
בנוסף, לתצהירם של התובעים 8-7 צורף מכתבו של הנתבע 3 אל בא כוחם, הנושא תאריך 23.2.04 (נספח 7.2 ל-ת/1), בו צוין, בין היתר: "לבקשתך הריני לאשר כי אין לי ולמרשי, נכון להיום, כל דרישה המונעת העברת זכויות מרשיך לאחר, לרבות רישום הערת אזהרה לטובתו של קונה והעברת החזקה לידיו של קונה כאמור...".

לבית המשפט לא הוצגה כל פניה ו/או דרישה מטעם הנתבעים 5-1 אל מי מהתובעים עובר להגשת התביעה העיקרית, בקשר לאי תשלום מלוא התמורה החוזית, והטענות בעניין זה הועלו לראשונה בכתב התביעה שכנגד, בחלוף כ-16 שנה ממועד חתימת הסכמי המכר, ובעקבות התביעה העיקרית שהוגשה.

כפועל יוצא מהאמור לעיל, הוכח שהעיכוב ברישום הבניין כבית משותף לא נגרם כתוצאה מטענות של הנתבעים 5-1, בזמן אמת, בנוגע לאי תשלום מלוא התמורה החוזית על-ידי מי מהתובעים, ולפיכך טענה זו נדחית.

בשולי הדברים אתייחס גם לטענה שהועלתה בסיכומי הנתבעים 5-2 לכך שהתובעים 3-2 והתובעים 5-4 היו צריכים לעשות שימוש בסעיפים המופיעים בחוזי המכר שנחתמו עימם, המאפשרים להם להירשם כחוכרים בדירות שרכשו.

כך, בסעיף 5 (ה) לחוזה המכר שנחתם עם התובעים 5-4 (נספח 1 ל-ת/2), צוין:

"חלפו 5 שנים ולא נרשמה הדירה בשם הקונים בלשכת רישום המקרקעין - יהיו הקונים רשאים להרשם כבעלים של 2/22 חלקים בלתי מסוימים בחלקה 32 בגוש 6534 וכן כחוכרים ל-999 שנה בשטחי הדירה על הצמדותיה כאמור בנספח "א"".

בסעיף 5 (ו) צוין שלשם הבטחת ביצוע האמור בסעיף 5 (ה), יפקיד המוכר יפוי כוח בלתי חוזר בידי בא כוח הקונה.
נוסח דומה יש גם בסעיף 5 (ג) לחוזה המכר שנחתם עם התובעים 3-2 (נספח 1 ל-ת/4).

טענת הנתבעים 5-1 בהקשר זה דינה להידחות, ולו מן הטעם שעסקינן בפעולות שהתובעים 3-2 ו-5-4 היו רשאים לבצע, במידה ורישום הבית המשותף מתעכב, אך לא ניתן לאלץ אותם לעשות כן, ובוודאי שאין בסעיפים הנ"ל משום ויתור על זכותם לדרוש מהנתבעים לרשום בית משותף.

טענה נוספת שהועלתה על ידי הנתבעים 5-2 היא לחריגות בניה שבוצעו על ידי התובעים עצמם, אשר מונעים את רישום הבית המשותף. לטענתם, התובעים 5-4 ביצעו סגירה של מרפסת, והתובעת 6 ביצעה סגירה של חניה מקורה והפכה אותה למחסן.

התובע 4 העיד בתצהירו (סע' 27 ל-ת/2): "במשך השנים הוספנו חלונות למרפסת הדירה".
התובעת 6 העידה בתצהירה (סע' 31 ל-ת/5): "במשך השנים בניתי שער לחניה שברשותי".

הנתבעים 5-2 לא הניחו תשתית ראייתית כלשהי לכך שהפעולות המתוארות לעיל הן שגורמות לעיכוב ברישום הבניין כבית משותף ו/או שלא ניתן להכשירן בדרך זו או אחרת, ועל כן טענתם בהקשר זה נדחית.

כפועל יוצא מכל האמור לעיל מתבקשת המסקנה לפיה הנתבעים 5-1 הפרו את הסכמי המכר שנחתמו בינם לבין התובעים.

בשלב הבא יידונו הסעדים להם עותרים התובעים בגין הפרת הסכמי המכר.

ו. היש להורות על אכיפת הסכמי המכר ו/או על מתן פיצוי כספי?

התובעים עותרים למינוי באי כוחם ככונסי נכסים לצורך קבלת צו רישום בית משותף לבניין, באופן שיאפשר ייחוד הדירות ורישומן על שם התובעים.

לטענת הנתבעים 5-2, אין הצדקה למנות את באי כוח התובעים ככונסי נכסים, מכיוון שרשויות התכנון אינן מאפשרות רישום בית משותף עד להסדרת סיפוח הרצועה החורגת לחלקה עליה בנוי הבניין.

כונסת הנכסים ציינה בסיכומיה שהיא אינה מתנגדת לסעד המתבקש בעניין מינוי באי כוח התובעים ככונסי נכסים לצורך קבלת צו רישום בית משותף, בכפוף לכך שזכויות הבנק לא תיפגענה ובכפוף לכך שכל רישום של זכויות בדירות יתבצע בכפוף למשכנתא ולמגבלות שפורטו בסעיף 6 א'-ד' לסיכומיה.

לא הובהר לבית המשפט בפרוטרוט איזו הקלה יכולה להינתן ו/או הכיצד כונס שימונה יוכל לרשום את הבניין כבית משותף מבלי שהוסדר עניין הרצועה השייכת לחלקה אחרת.
ברם ייתכן שהידברות באמצעות גורם שונה, עם הבעלים של הרצועה, יכולה להביא להסדר כלשהו שיאפשר את הרישום. מה שבטוח הוא, שאם ניתנה לנתבעים אפשרות במשך כ-19 שנה להסדיר את הנושא והדבר לא קרה, יש "להחליף את הסוסים" ולאפשר, במסגרת אכיפת ההסכם, למישהו זולתם לטפל בנושא הרישום, על כל המשתמע מכך.

אשר על כן אני ממנה את באי כוח התובעים ככונסי נכסים לצורך רישום הבניין נשוא התובענה, כבית משותף, בלשכת רישום המקרקעין. למטרה זו מוסמכים באי כוח התובעים לחתום בשם הנתבעים 5-1 על כל מסמך ולבצע כל פעולה לצורך רישום הבניין כבית משותף. כל הפעולות שיבוצעו בידי באי כוח התובעים במסגרת מינויים ככונסי נכסים יהיו בכפוף למשכנתא הרשומה על זכויות הנתבעים 5-1 בבניין, לטובת בנק אגוד לישראל בע"מ.

אשר לסעד הכספי שעניינו השבת הסכומים ששולמו על ידי התובעים לנתבעים 5-1 לצורך רישום בית משותף, אפנה לבחון להלן את הראיות שנפרשו בפני בית המשפט ברכיב זה.

והערה מקדימה:
באופן מפתיע עלה מהראיות כי התובעים שילמו סכומים נוספים מעבר לאמור בחוזי המכר.

התובעת 1 העידה בתצהירה (סע' 11.1.2 ל-ת/3) ששולם על ידה סכום בסך 2,050 $ עבור רישום בית משותף, סכום המהווה 1% מהתמורה החוזית בסך 205,000 $ (סה"כ - 207,050 $).
מטעם הנתבעים 5-2 הוגשה חוות דעת מומחה שניתנה על-ידי רו"ח אורי לזר (נ/5). בעמ' 7 לחווה"ד קבע רו"ח לזר שהסכום הנקוב בהסכם המכר שנחתם עם התובעת 1, גבוה ב-2,062 $ מהסכום ששולם בפועל שהסתכם ב-204,988 $, ולהערכתו סכום זה מתחלק לסך של 2,050 $ בגין דמי הרישום ו-12 $ בגין הפרשי שער.
בחוות הדעת של רו"ח לזר (בעמ' 9) צוין על ידו: "נמסר לי על ידי הנתבעים, כי בישיבת ההוכחות שהתקיימה בבית המשפט, הודו התובעים שנחקרו כי למעשה הם שילמו סכומים נוספים תמורת הדירות שרכשו, סכומים בנוסף לאלה שצוינו בחוזי המכר; סכומים אלה שולמו ישירות ובמזומן ליגאל סגל, בלי ידיעת הנתבעים, ולא הועברו לחשבונות המכר וממילא סכומים אלה לא התקבלו אצל הנתבעים".

מעיון במסמכים שצורפו לתצהירה של התובעת 1 להוכחת התשלומים (נספח 4 ל-ת/3), ומעיון בחוות הדעת של רו"ח לזר עולה, שהוא לקח בחשבון את התשלומים המפורטים בתצהירה ואף כלל סכומים נוספים ששולמו ולא פורטו בתצהיר התובעת 1 (שהעידה שיש בידה רק חלק מהמסמכים - סע' 13 ל-ת/3).

בחקירתה בבית המשפט העידה התובעת 1 שבנוסף לתשלומים שפורטו בתצהירה, היא שילמה 40,000 $ במזומן לנתבע 1 (עמ' 23 שורה 3).
כאמור, בתצהירה של התובעת 1 אין זכר לכך ששולם על ידה במזומן סכום של 40,000 $ מעבר לסכום הנקוב בחוזה.

הנתבע 1 העיד בחקירתו בבית המשפט שהוא גבה מכל אחד מהדיירים עמלה (עמ' 118 שורה 18).
בתצהירו העיד הנתבע 1 שהוא אינו זוכר את סכומה המדויק של העמלה (סע' 44 ל-נ/6).

בתצהירו העיד הנתבע 1 (סע' 13 ל-נ/6):

"התובעים גם היו מודעים היטב לכך שעל פי בקשתם וסיכום מוקדם ביני לבינם שהמחיר ששילמו הופחת, בלי ידיעת הנתבעים האחרים ובלי ידיעת עורכי דינם בסכום ניכר...".

בחקירתו בבית המשפט העיד הנתבע 1 שהוא נתן לתובעת 1 חשבונית על הסכום שהיא שילמה לו במזומן (עמ' 115 שורות 14, 17-16). בהמשך אישר שסך כל התשלומים ששולמו לו ע"י כל התובעים בגין אותה עמלה, מסתכם בכ-200,000 ₪ (עמ' 119 שורות 31-29).

יש לציין שבתצהירו (סע' 40-39 ל- נ/6), העיד הנתבע 1 לגבי העסקה עם התובעת 1:

"הם (התובעת 1 ובעלה - ד.פ.) הציעו לי סכום משמעותי שאיני זוכר בדיוק את שיעורו (כ-40,000 $ לפי עדות גב' ורמז) אם אגרום לנתבעים 5-3 שהיו בעלי הדירה, לחתום עימם על חוזה בסכום הנ"ל.
[...]
לא יכול להיות ספק שהם הבינו היטב כי הנתבעים 5-3 אינם מודעים לכך שאני מקבל סכומים שלא נכללו בתמורה לעיסקה כדי שיחתמו על חוזה בתמורה ל-200,000 $ בלבד".

בהמשך העיד הנתבע 1 שלבסוף הסתפק בערבות שניתנה ע"י בעלה של התובעת 1, אך כן שולמה לו בנוסף עמלה (סע' 44 ל-נ/6).

כפי שפורט לעיל, בתאריך 6.8.98 נשלח אל התובעת 1 מכתבה של עו"ד אילוטוביץ-סגל, בו צוין מפורשות שהפעולות שנדרשו מהנתבעים לצורך הליכי רישום הבית המשותף הושלמו. לא נכללה במכתב דרישה לתשלום חוב כלשהו בגין דמי הרישום או בכלל.
כמו כן, לא הוצגה בפני בית המשפט דרישה אחרת שהופנתה לתובעת 1 עובר להגשת התביעה העיקרית, לתשלום חוב בגין רישום בית משותף. בנוסף, החזקה בדירה נמסרה לתובעת 1 במועד (סע' 16 ל-ת/3), וגם עובדה זו מחזקת את המסקנה שלא נותר חוב כלשהו.

לאור כל האמור לעיל, הוכח שהתובעת 1 שילמה לנתבע 1 כספים בסכום מסוים מעבר לתמורה החוזית המוצהרת שהיתה אמורה להיות משולמת על ידה לנתבעים 5-3 לפי הסכם המכר. בין אם יכונה הסכום הנוסף בשם "עמלה" ובין אם יכונה תשלום "בשחור", ומבלי להיכנס לסבך היחסים הפנימיים של הנתבעים 5-1 ולמידע שהוסתר מהנתבעים 5-2, בין לכאורה ובין שלא לכאורה, מה שברור הוא שהנתבעים 5-3, רביב, אורן ובנימין סגל, לא דרשו מהתובעת 1 במהלך כל השנים תשלום נוסף כלשהו.
לפיכך אני מחייבת אותם, ביחד ולחוד, להשיב לתובעת 1 סכום בסך של 25,281 ₪ בגין דמי רישום בית משותף ששולמו על ידה.
סכום זה מורכב מהסך של 2,050 $ השווים בשקלים ל-5,699 ₪ לפי שער דולר של 2.78 ₪ ל-1 $ (ר' סע' 4 (ו') להסכם המכר הקובע שער דולר מינימאלי של 2.78), כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית החל ממועד קבלת החזקה בדירה בתאריך 1.7.93 (ר' סע' 4 א' (3) וסע' 4 (ה') להסכם המכר) ועד למועד מתן פסק הדין.
הסכום נכון למועד מתן פסק הדין וישא הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל.

התובעת 2 העידה בתצהירה (סע' 11.2 ל-ת/4) ששולם על ידה ועל ידי התובע 3 סכום בסך 3,412 $ המהווה 1.75% מהתמורה החוזית בסך 195,000 $, עבור דמי רישום בית משותף (סה"כ 198,412 $).

התובעת 2 פירטה בתצהירה את התשלומים שבוצעו והמסמכים המעידים על כך (נספח 4 ל-ת/4).
מעיון במסמכים הללו עולה שהתובעים 3-2 שילמו סכום בסך 213,405 $, מבלי שהבאתי בחשבון שיק עצמי על סך 113,173 ₪ מתאריך 17.6.93, וכן אישור של הנתבע 1 על קבלת הלוואה מהתובע 3 בסך של 40,000 $. לעדותה של התובעת 2, שני הסכומים האחרונים הללו שולמו מעבר לתמורה החוזית, כשההלווואה היתה פיקטיבית (סע' 14.1 ל-ת/4), והשיק העצמי הועבר באמצעות הנתבע 1 (סע' 14.2 ל-ת/4). כמו כן לא הובא בחשבון סכום של 15,000 $ ששולם עבור מטלטלין (סע' 11.3 ל-ת/4).
התובעת 2 העידה בתצהירה שהיא והתובע 3 שילמו עבור הדירה יותר מהנקוב בהסכם המכר (סע' 20.1 ל-ת/4).
רו"ח לזר קבע בחוות דעתו (עמ' 5 ל-נ/5) שהסכום הנקוב בהסכם המכר שנחתם עם התובעים 2 ו-3 גבוה ב-415 $ מהסכום ששולם בפועל המסתכם ב-213,260$, ולהערכתו סכום זה מתחלק לסך של 262.5 $ בגין דמי הרישום, ו-152.5 $ בגין הפרשי שער. יש לציין שרו"ח לזר הוסיף לסכום התמורה החוזית גם 15,000 $ עבור מטלטלין (שאינם מוזכרים בחוזה אך התובעת 2 אישרה זאת בתצהירה - סע' 11.3 ל-ת/4).

בחקירתה בבית המשפט העידה התובעת 2 שהיא שילמה 40,000 $ "בשחור" במזומן לנתבע 1 (עמ' 25 שורות 26-25).

הנתבע 1 העיד בתצהירו שהתובעים 3-2 שילמו לו עמלה והוא אינו זוכר את סכומה (סע' 66 ל-נ/6).

בחקירתו בבית המשפט הציג הנתבע 1 חשבונית על סך 50,491 ₪ שהוצאה על ידו לתובעים 3-2, עבור עמלת תיווך (ת/7).

התובעים 3-2 קיבלו אף הם את מכתבה של עוה"ד אילוטוביץ-סגל מתאריך 6.8.98, בו לא צוינה דרישה כלשהי לתשלום חוב בגין דמי רישום בית משותף. כמו כן, התובעים 3-2 קיבלו את החזקה בדירה במועד (סע' 22 ל-ת/4), עובדה המחזקת את המסקנה שלא נותר חוב כלשהו מצידם.

לאור כל האמור לעיל, ישימה הקביעה לעיל לגבי התובעת 1, גם ביחס להתנהלות כלפי התובעים 3-2, במובן זה שהוכח שהם שילמו סכום נוסף מעבר לתמורה על-פי החוזה, ועל כן אני מחייבת את הנתבע 5, בנימין סגל, להשיב לתובעים 3-2 סכום בסך של 43,000 ₪ (במעוגל).
סכום זה מורכב מהסך של 3,412$ השווים בשקלים ל-9,755 ₪ לפי שער דולר של 2.859 ₪ ל-1 $ (ר' סע' 4 י' להסכם המכר), כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 6.8.93 (מועד קבלת החזקה בדירה- ר' סע' 4 ב' להסכם המכר) ועד למועד מתן פסק הדין.
הסכום נכון למועד מתן פסק הדין וישא הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל.

התובע 4 העיד בתצהירו (סע' 10.1.2 ל-ת/2) ששולם על ידו ועל ידי התובעת 5 סכום בסך 2,000 $ המהווה 1% מהתמורה החוזית בסך 200,000 $, עבור דמי רישום בית משותף (סה"כ 202,000 $).
בנוסף העיד התובע 4 בתצהירו שמפאת חלוף הזמן, אין בידיו את המסמכים המעידים על התשלומים שבוצעו (סע' 12 ל-ת/2).

רו"ח לזר קבע בחוות דעתו (עמ' 6 ל-נ/5) שהסכום הנקוב בהסכם המכר שנחתם עם התובעים 4 ו-5 גבוה ב-2,290 $ מהסכום ששולם בפועל, ולהערכתו סכום זה מתחלק לסך של 2,000 $ בגין דמי הרישום, ו-290 $ בגין הפרשי שער.

הנתבע 1 העיד בתצהירו לגבי ניהול המשא ומתן עם התובע 4, כדלקמן (סע' 51-50 ל-נ/6):

"אני זוכר כי במהלך המשא ומתן שנערך בין הנתבע 3 לעורך דינם של הזוג ג'רבי, פנה אלי מר ג'רבי ביחידות ואמר שהכנסתו נובעת מפיצוציה בהרצליה פיתוח, הפתוחה 24 שעות ביממה, שהכנסותיה אינן נרשמות כולן בהכרח במכונות רושמות ולכן קיימות דרך קבע מחלוקות ועימותים בינו ובין רשויות המס: מ.ע.מ ומס הכנסה. ולכן יש לו קושי להצהיר על רכישה של דירה בסכום המבוקש והוא מוכן לשלם לי סכום גבוה במזומן אם אדאג לכך שסכום התמורה יופחת וכך היה. גם במקרה שלו, עמד על כך מר ג'רבי שבני ועורך הדין שלו אינם יכולים לדעת מהסכומים ששולמו לי [...] איני זוכר את הסכום המדויק ...".

בחקירתו בבית המשפט הציג הנתבע 1 חשבונית על סך 47,912 ₪ שהוצאה על ידו לתובעים 5-4, עבור עמלת תיווך (ת/8).

התובע 4 העיד בתצהירו שהדירה נמסרה לחזקתו ולחזקת התובעת 5, במועד (סע' 15 ל-ת/2).
לא הוצגה לבית המשפט דרישה כלשהי מצד הנתבע 3 לתשלום חוב על חשבון התמורה החוזית.

לפיכך ולאור עדותו של הנתבע 1, אני מחייבת את הנתבע 3, רביב סגל, להשיב לתובעים 4 ו-5 סכום בסך של 25,351 ₪.
סכום זה מורכב מהסך של 2,000$ השווים בשקלים ל-5,748 ₪ לפי שער דולר של 2.874 ₪ ל-1 $ (ר' סע' 4 יב' להסכם המכר), כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 1.8.93 (מועד קבלת החזקה בדירה - ר' סע' 4 ב' להסכם המכר) ועד למועד מתן פסק הדין.
הסכום נכון למועד מתן פסק הדין וישא הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל.

התובעת 6 העידה בתצהירה (סע' 11.1.2 ל-ת/5) ששולם על ידה סכום בסך 3,500 $ המהווה 1.75% מהתמורה החוזית בסך 200,000 $, עבור דמי רישום בית משותף (סה"כ 203,500 $).

רו"ח לזר קבע בחוות דעתו (עמ' 4 ל-נ/5) שהסכום הנקוב בהסכם המכר שנחתם עם התובעת 6 גבוה ב-5,850 $ מהסכום ששולם בפועל, שהסתכם ב-197,650 $. יצוין שרו"ח לזר הפחית תשלום בסך 7,400 ₪ בגין התקנת ארון ונקודות חשמל, כפי שמסרו לו הנתבעים.

התובעת 6 העידה בחקירתה בבית המשפט שהיא שילמה 47,500$ במזומן לנתבע 1 (עמ' 45 שורה 3; עמ' 46 שורות 14-13).

הנתבע 1 העיד בתצהירו (סע' 78-77 ל-נ/6):

"יודגש שמחיר העיסקה סוכם בפגישה ביני לבין מר בחשיאן בלבד כשזה רצה לשלם את כמעט מחצית התמורה במזומן [...] סופו של דבר, הסכמתי לקבל ממר בחשיאן ז"ל עמלה שאכן היתה גבוהה יחסית למיטב זכרוני [...]".

התובעת 6 קיבלה אף היא את מכתבה של עוה"ד אילוטוביץ-סגל מתאריך 6.8.98, בו לא צוינה דרישה כלשהי לתשלום חוב בגין דמי רישום בית משותף. כמו כן העידה התובעת 6 שהחזקה בדירה נמסרה לה במועד (סע' 16 ל-ת/5).

לאור האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבע 4, אורן סגל, להשיב לתובעת 6 סכום בסך 44,364 ₪.
סכום זה מורכב מהסך של 3,500 $ השווים בשקלים ל-10,059 ₪ לפי שער דולר של 2.874 ₪ ל-1 $ כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 1.8.93 (ר' סע' 4 ו' להסכם המכר) ועד למועד מתן פסק הדין.
הסכום נכון למועד מתן פסק הדין וישא הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל.

התובע 7 העיד בתצהירו (סע' 9.1.2 ל-ת/1) ששולם על ידו ועל ידי התובעת 8 סכום בסך 4,856 $ המהווה 1.75% מהתמורה החוזית בסך 277,500 $, עבור דמי רישום בית משותף (סה"כ 282,356 $).

רו"ח לזר קבע בחוות דעתו (עמ' 8 ל-נ/5) שהסכום הנקוב בהסכם המכר שנחתם עם התובעים 8-7 גבוה ב-6,752 $ מהסכום ששולם בפועל בסך 282,204 $, ולהערכתו סך זה מתחלק לסך של 4,856 $ אשר לא שולמו מתוך התמורה החוזית, וסך של 1,896 $ בגין הפרשי שער. יש לציין שרו"ח לזר הוסיף לסכום התמורה החוזית גם 6,600 $ כ"דמי מטלטלין".

יצוין שהסכם המכר עם התובעים 8-7 נחתם בינם לבין הנתבעים 2-1.

מהמסמכים שצורפו לתצהירו של התובע 7 עולה ששולמו הסכומים כדלקמן:
- 542,795 ₪ בתאריך 25.7.94, שהם 177,500 $ לפי שער דולר יציג של 3.058 ₪ ל-1$.
- 300,000 ₪ בתאריך 28.7.94, שהם 98,103 $ לפי שער דולר יציג כאמור לעיל.
- 20,185 ₪ בתאריך 4.8.94 שהם 6,600 $ לפי שער דולר יציג כאמור לעיל.

סך התשלומים ששולמו על ידי התובעים 8-7 מסתכם ב- 282,203 $, ובהפחתת התמורה החוזית בסך 277,500 $, נותר סכום בסך 4,703 $ ששולם עבור דמי רישום בית משותף.

אני דוחה את טענת הנתבע 1 (סע' 92 ל-נ/6) לכך שהסכום של 20,185 ₪ נועד לשמש כתמורה להשארת המטלטלין של התובעים 7 ו-8 בדירה שנמכרה להם ואשר עובר לרכישתה, התגוררו בה בשכירות.
בהתאם לאישור שצורף לתצהיר התובע 7 (נספח 3.3 ל-ת/1), שולם הסכום של 20,185 ₪ "בהתאם להסכם מכירת דירה מיום 25/7/94".

התובעים 8-7 קיבלו אף הם את מכתבה של עוה"ד אילוטוביץ-סגל מתאריך 6.8.98, בו לא צוינה דרישה כלשהי לתשלום חוב בגין דמי רישום בית משותף.
אשר על כן אני מחייבת את הנתבעים 2-1, יגאל ויעל סגל, ביחד ולחוד, להשיב לתובעים 7 ו-8 סכום בסך 53,508 ₪. סכום זה מורכב מהסך של 4,703 $ השווים בשקלים ל-14,363 ₪ לפי שער דולר של 3.054 ₪ ל-1 $ כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 15.8.94 (ר' סע' 6 להסכם המכר) ועד למועד מתן פסק הדין.
הסכום נכון למועד מתן פסק הדין וישא הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל.

למסקנות לעיל הגעתי מכיוון שלא אמינה עלי גרסת הנתבע 1 על כך שקיבל עמלה בגובה של 7.5% בגין טיפולו במכירת הדירות בגובה ובסכום ממוצע של כ-40,000 $, מכל הדיירים.
ותמוהה בעיניי עד מאד הגירסה שהתובע מס' 3 נתן לו הלוואה במסגרת רכישת הדירה, הלוואה שלא היתה אמורה להיות מוחזרת.
מכאן מסקנתי, שהמדובר היה ב"תוספות מחיר" שלא נזכרו בחוזים ואין חשיבות לשאלה אם שאר הנתבעים היו מודעים לכך, - אם לאו.

אשר לפיצוי לו עותרים התובעים בגין עוגמת נפש, הרי שלאור עדויותיהם של התובעים 6-1 בדבר תשלומים ששולמו לידי הנתבע 1 במזומן, מעבר לתמורה החוזית שנקבעה בהסכמי המכר, ואשר מן הסתם גם לא דווחו לרשויות המס, אני דוחה את תביעתם לפיצוי בגין רכיב זה, עקב התנהלותם.
בנוגע לתובעים 8-7, אומנם לא הוכח מעדותם שהללו שילמו סכומי כסף מעבר לתמורה שנקבעה בחוזה, באשר התובע 7 לא העיד על כך בחקירתו בבית המשפט, אבל קיימת בעניין זה עדותו של הנתבע 1, שגבה מכולם עמלה, ולא נראה לי ש"הופלה" לטובה ע"י הנתבע מס. 1.
אשר על כן, אני דוחה את התביעה לענין פיצוי בגין עוגמת נפש כלפי כל התובעים.

ז. מה דין התביעות שכנגד?

לאור הקביעות המפורשות בראש הפרק לעיל, אני דוחה את התביעות שכנגד שהגישו הנתבעים 5-1.

ח. סוף דבר

לאור כל האמור לעיל, התביעה נגד הנתבעים 5-1 מתקבלת, חלקית, לפי הקביעות בפסק הדין לעיל.
התביעה נגד הנתבעת 6- כונסת הנכסים - נדחית.
התביעות שכנגד, נדחות במלואן.
הנתבעים 5-1 ישאו, ביחד ולחוד, בשכ"ט עו"ד התובעים 8-1 בסכום כולל בסך של 80,000 ₪.
כמו כן זכאים התובעים 8-1 להחזר הוצאותיהם, אותן ישום הרשם.
לאור דחיית התביעה שהוגשה נגד הנתבעת 6 - כונסת הנכסים, ישאו התובעים 8-1, ביחד ולחוד, בשכ"ט עורכי דינה, בסכום כולל בסך 30,000 ₪.
כל הסכומים נכונים למועד מתן פסק הדין וישאו הפרשי הצמדה וריבית עד לתשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בית משותף

  2. אי רישום בית משותף

  3. חובת דיווח ועד בית

  4. התיישנות בית משותף

  5. בניה בחצר בית משותף

  6. היתר בניה בית משותף

  7. בקשה לעיון בית משותף

  8. חובת רישום בית משותף

  9. ביטול רישום בית משותף

  10. היטל השבחה בית משותף

  11. בקשה לתיקון בית משותף

  12. בניית סוכה בבית משותף

  13. איחור ברישום בית משותף

  14. אסיפה כללית בבית משותף

  15. הסכם שיתוף בבית משותף

  16. בניה לא חוקית בבית משותף

  17. אי רישום בניין כבית משותף

  18. בקשה לתיקון צו בית משותף

  19. בית שאינו רשום כבית משותף

  20. אחוזי בנייה על גג בית משותף

  21. בקשה להזמנת תיק בית משותף

  22. בניה על גג בית משותף הסכמה

  23. זכות שימוש בחצר בית משותף

  24. בניין שאינו רשום כבית משותף

  25. ביקורת כיבוי אש בבניין משותף

  26. רישום הסכם שיתוף בבית משותף

  27. בניית חומה בגינה בבית משותף

  28. בקשה לעיון במסמכי בית משותף

  29. התנגדות לבניה שכן בבית משותף

  30. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  31. בניית יחידות דיור גג בית משותף

  32. אי תקינות משאבת מים בבניין משותף

  33. בניית קומה נוספת על גג בית משותף

  34. קבלת החלטות ללא קיום אסיפת דיירים

  35. בניה בחצר בית שלא רשום כבית משותף

  36. בניה בחצר בית משותף ללא הסכמת הדיירים

  37. אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

  38. ערר הקמת בית משותף בן חמש קומות ופנטהאוז

  39. אחריות נציגות הבית המשותף לתאונה בשטח הבניין

  40. בקשה להיתר בניה לבניית ממ"ד צמוד לדירה בבית המשותף

  41. אחריות לספק איטום לדירות שבבית המשותף מפני חדירת מי גשמים מהגג

  42. על פי פסק הדין חולקה הבעלות במקרקעין על דרך של רישום בית משותף

  43. הסכמת בעלי 75% מזכויות הבית המשותף להרחבת דירות - סעיף 71ב' לחוק המקרקעין

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון