דמי היתר בבניה רוויה

זוהי בקשה בדרך המרצת פתיחה להצהיר שמנהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י) נהג שלא כדין ובניגוד להחלטתו מס' 931 ו-998, כאשר גבה מהמבקשות דמי היתר נוספים.

א. תמצית טענות המבקשות
1. ממ"י רשום כבעל המקרקעין ברחוב א.ד. גורדון 3 בתל אביב, הידוע כחלקה 257 (מס' ישן 16) בגוש 6902 (להלן: המקרקעין") והמבקשות הן הבעלים של זכויות החכירה המהוונות במקרקעין על פי הסכם חכירה מיום 5.1.03.

בעבר, על המקרקעין היה בנוי בית מגורים בן שתי יחידות דיור. עובר לחתימת הסכם החכירה, נדרשו המבקשות לשלם 323,542 ₪ בגין שינוי ייעוד וניצול המקרקעין, כך שיתאפשר להן לבנות 6 דירות. במעמד חתימת הסכם החכירה, הייתה בתוקף החלטת מועצת ממ"י מס' 931, אשר עודכנה לאחר מכן כהחלטה 998. בהחלטות אלה נקבע, בין היתר, שלמרות האמור בחוזה החכירה, ממ"י לא יגבה דמי היתר בגין הריסת בנין קיים ובניית בנין אחר תחתיו, בין אם מיקום המגרש זהה בין התכנית הקודמת לתכנית החדשה ובין אם השתנה. כן נקבע בסעיף 4 להחלטה 931, שלעניין תקנה 2א(6) לתקנות התכנון והבניה, בקשה להיתר תש"ל-1970 יראו החלטה זו כהודעת המינהל בדבר הסכמתו לבקשת היתר.

2. ב-29.1.07 ניתן למבקשות היתר בניה להקמת בנין בן 8 יחידות דיור, לאחר ובמקום הריסת הבניין הישן. מאחר שמיקום המגרש לא שונה והבניין הישן נהרס לצורך בניית החדש, היו המבקשות אמורות להיות פטורות מתשלום דמי היתר, בהתאם לסעיף 931. כמו כן היו פטורות מקבלת הסכמת ממ"י לבניה. כל זאת התברר למבקשות בדיעבד, לאחר חתימת הסכם החכירה ותשלום דמי היתר לממ"י. גם הועדה המקומית לא דרשה את הסכמת המינהל לאור החלטה 931.

המבקשות פנו לממ"י לקבלת חתימתו על המסמכים הדרושים לרישום הבניין החדש כמשותף, ואז נדרשו לשלם דמי היתר נוספים בגובה של 1,523,862 ₪ בגין שתי הדירות הנוספות. הן שילמו זאת תחת מחאה והגישו השגה על גובה דמי ההיתר לשמאי הממשלתי, אשר נדחתה. המינהל דחה את בקשתן להשיב להן את דמי ההיתר הנוספים ומכאן תובענה זו.

3. המרצת הפתיחה המקורית כללה שני סעדים נוספים. האחד – לחייב את ממ"י לחתום על מסמכי הבית המשותף והשנייה, לחלופין בלבד, לקבוע כי חישוב דמי ההיתר הנוספים שערך המשיב, ואשר נגבו מהמבקשות, נעשה שלא כדין ובניגוד לפסיקת בתי המשפט בסוגיה זו באופן
| המחייב את תיקון החישוב והשבת כל סכום שנגבה ביתר למבקשות.
לאור פסיקת בית המשפט העליון הצהיר ב"כ המבקשות לפרוטוקול ששני נושאים אלו הוסדרו.


המבקשת, צינברג נירה, חזרה בתצהירה על המפורט בבקשה, כי המבקשות מוותרות על השבת דמי ההיתר המקוריים בסך 323,542 ₪ ועומדות על השבת דמי ההיתר הנוספים, בגין שתי הדירות הנוספות, על סך 1,523,862 ₪. בחקירתה העידה, כי היא חתומה על הסכם החכירה משנת 2003 העוסק בבניה של 6 יחידות דיור ולדבריה, המבקשות הגישו מראש היתר ל-8 יחידות דיור וקיבלו בשנת 2007 היתר לבנייתן. עוד העידה, כי בין הזמן ששילמו למינהל את דמי ההיתר המקוריים ועד להתחלת הבניה, הסתבר להן שניתן לבנות 8 יחידות דיור ולכן הגישו בקשה ל-8 יחידות דיור. היתר הבניה משנת 2007 הוגש וסומן כת/1. לדבריה, הבנין נבנה בשנת 1932 והיה בן שתי יחידות דיור ובשנת 2007 קיבלו המבקשות היתר הריסה ובניה והרסו את שתי היחידות המקוריות לאחר קבלת ההיתר.

תמצית טענות המשיב
4. לטענת ממ"י, דמי ההיתר הנוספים נגבו בגין היתר לבניית תוספת של שתי דירות בבנין. דמי ההיתר נשוא תובענה זו, אינם נופלים תחת חסות החלטות 931, ו- 998, כיוון שלא מדובר בהריסת מבנה ובניית מבנה חדש, אלא בתוספת שתי יחידות דיור לקיים בפועל, בעקבות עסקת שינוי ייעוד וניצול שאושרה בשנת 2002. בעקבות עסקה זו, נחתם ביום 5.1.03 חוזה חכירה , לפיו, היו אמורות להיהרס שתי יחידות דיור קיימות, ותחתיהן לבנות בנין בן 6 יחידות דיור. בגין כך שולמו דמי היתר בסך 323,542 ₪ וחוזה החכירה קובע בהגדרות של "קיבולת בניה" שהבניין יהיה בן 3 קומות ובן 6 יחידות דיור. במועד חתימת חוזה החכירה הייתה בתוקף החלטה 931 וביום 4.3.04 נכנסה לתוקף החלטה 998. לכן, דמי ההיתר הנוספים שולמו כדין ועל פי החלטת ממ"י מס' 933.

5. ביום 26.8.08 קיבל ממ"י הודעה מעיריית תל אביב, לפיה הוגשה בקשה לקבל היתר לנכס, (בקשה זו לא הוגשה קודם לכן לממ"י ולא קיבלה אישור ממ"י). צוין באותה הודעה מעירית תל אביב, כי ככל שממ"י מתנגד להיתר, יהיה עליו להגיב. ממ"י השיב ביום 28.9.08 שכלל לא הוגשה אליו בקשה והינו מתנגד להיתר.

ביום 23.6.10 פנו המבקשות אל המינהל לרישום בית משותף וביום 17.10.10 הועבר לראשונה למינהל העתק מההיתר, התואם לתשריט הבית המשותף, שניתן ב-15.10.09 ללא חתימת המינהל וללא אישורו, ו מההיתר עולה, שמדובר בהיתר ל-8 יחידות דיור.

ביום 23.12.10 השיב המינהל שהוזמנה שומה לתשלום דמי היתר לגבי הזכויות שהוספו, על אלה שניתנו למבקשות בחוזה החכירה.

6. שמאי המינהל, מר מאיר חפשי, חישב וקבע את השומה ביום 19.1.11 בשתי חלופות.
חלופה אחת, ליום מתן השומה (23.12.10), לבניה רוויה וזכויות על פי החוזה, בהסתמך על חוזה החכירה מיום 5.1.03, פרוט שטחי הבניה על פיו בוצעה עסקת שינוי ניצול, ועל בסיס השומה לפי בוצעה העסקה מיום 24.2.02 ולפיה השווי 9,410,000 ₪.
חלופה שנייה לאותו יום לבניה רוויה, בהסתמך על תשריט בית משותף, ובקשה להיתר לא מאושרת התואמת לתשריט הבית המשותף, ותזכיר ממ"י מיום 29.11.10 לעניין שטחי הבנייה , לפי הערכה זו השווי הינו 12,800,000 ₪.

7. דמי ההיתר שנקבעו על ידי ממ"י שולמו על ידי המבקשות תחת מחאה והשגתן נדחתה. ביום 30.8.11 שלח ממ"י לב"כ המבקשות מכתב ובו פרוט הסיבה שעליהן לשלם דמי היתר נוספים. בתשובה זו פורט, כי ביום 5.1.03 נחתם חוזה החכירה בעקבות עסקת שינוי ניצול, במסגרתה נהרסו 2 יחידות דיור קיימות ובניית בניין בן 6 יחידות דיור, ולגבי עסקה זו שולמו דמי היתר. הבנייה של תוספת 2 יחידות דיור נעשתה לפי היתר בנייה מהעירייה, עת שכבר נכנסה לתוקף החלטה מועצת ממ"י מס' 998 שמתקנת את החלטתה מס' 931. בפועל, כך ממ"י, לא מדובר בהריסת מבנה ובניית בניין חדש, אלא בתוספת 2 יחידות דיור לקיים בפועל, בעקבות עסקת שינוי ייעוד וניצול. לכן, לגבי 2 היחידות, שמעבר ל- 6 שנבנו בבניין החדש, אין מדובר בפעולה לפי ס 1 .2.2. להחלטה 931 ובמקביל לו – ס' 2.2.3 להחלטה 998. פורט במכתב, כי לא מדובר בהריסת בניין ובניית בית מגורים תחתיו, אלא בהריסת שתי יחידות דיור בבנייה נמוכה, מה שלא נכלל במסגרת החלטה 931.

8. לטענת ממ"י, דמי ההיתר הנוספים, נשוא הבקשה דנן, אשר נגבו בגין שתי יחידות הדיור הנוספות, אינם נכנסים בגדר החלטות 931 ו-998. החלטה 998 שנכנסה לתוקף 4 שנים לפני קבלת היתר הבניה, אינה חלה במקרה זה. המקרה אינו עומד בהחלטה 998, כיוון שאינו נכלל במסגרת "בניין רווי" לפיה על הבניין להיות קיים לפחות 10 שנים, ואינו עומד בהגדרת "תכנית להתחדשות עירונית", כיוון שטרם נחתמו חוזי חכירה פרטניים מהוונים עם הדיירים (אכלוס) והזכויות שנוספו לבניין הרווי – 6 יחידות דיור, אינן פי 3 בהשוואה לבנייה הקיימת בפועל. זו הסיבה, לטענת ממ"י, שהמבקשות ויתרו על דרישתן להשבת דמי ההיתר הראשונים ששילמו בעקבות חוזה חכירה, בגין 6 יחידות דיור.
9. מטעם המינהל הגישה תצהיר הגב' לימור מויאל, עובדת במחלקת החוזים בממ"י, אשר צרפה לתצהירה את מכתב ממ"י מיום 30/8/11 המפרט לטענתה את הסיבה להטלת דמי ההיתר הנוספים.
בחקירתה העידה, כי המינהל לא חתם על הבקשה להיתר ודמי ההיתר שולמו על פי תשריט בית משותף, שתאם להיתר שניתן על ידי הועדה המקומית של העירייה. ניתנה הסכמה על התשריט. לדבריה, על החוכר, על פי ההסכם עם המינהל, לקבל את הסכמתו לבקשת ההיתר ועל פי תשריט הבית המשותף נבנה בנין של 8 דירות. לדבריה, המבנה המקורי היה "בניה נמוכה", ולא מדובר בבנין שנהרס. זאת כיוון, שעל פי החלטת ממ"י 931 הריסה ובניה הינם רק לגבי בנין רווי שבו 4 יחידות דיור במקור (דברי ההסבר בפסקה 5 להחלטה 998 (ת/2)).

דיון
10. אין חולק כי ממ"י הינו הבעלים של המקרקעין והמבקשות הן בעלות זכות חכירה מהוונת במקרקעין, על פי הסכם מיום 5.1.03.

אין גם חולק, כי על המקרקעין היה בנוי בעבר בית מגורים בן 2 יחידות דיור וטרם חתימת הסכם החכירה, שלמו המבקשות לממ"י 323,542 ₪ בגין שינוי ייעוד וניצול של המקרקעין, כך שיאפשר להן לבנות על המקרקעין 6 יחידות דיור, במקום ולאחר הריסת הבניין הישן (שהיה בן 2 יחידות דיור).


אין חולק, כי על פי חוזה החכירה מיום 5.1.03 "מטרת החכירה" הינה "מגורים – 6 יחידות". כן נקבע בחוזה החכירה, כי על המבקשות לרשום את המקרקעין כחלקה נפרדת ולרשום בית משותף וצו בתים משותפים ואת זכויות החכירה שלהן ושל רוכשי הזכויות במקרקעין, (והכל במועדים שנקבעו בהסכם החכירה).
במועד חתימת הסכם החכירה, הייתה בתוקף החלטה 931, אשר תוקנה לאחר מכן בהחלטה 998.

אין גם חולק, כי ביום 29.1.07, ולבקשת המבקשות, ניתן להם, ע"י עיריית תל אביב, היתר בנייה לבניית 8 קומות.

11. על פי נספח ה' לכתב התשובה, עיריית תל אביב פנתה לממ"י ביום 26.8.08 בכתב, וציינה כי ביום 13.8.08 המבקשות הגישו בקשה להיתר בנייה. ממ"י השיב לעיריית תל אביב, ביום 28.9.08, כי הינו מתנגד למתן היתר עד לקבלת אישור וכי התכנית לא אושרה על ידי ממ"י.
ביום 22.6.10 שלח ב"כ המבקשות לממ"י הודעה כי המבקשות מבקשות לרשום את הבניין הבנוי על המקרקעין, והעביר במצורף למכתב, תשריט, בקשה לרישום בית משותף וצו רישום בית משותף, לגבי 8 דירות (בהתאם להיתר הבנייה מהעירייה) ולא לפי 6 דירות (בהתאם לחוזה החכירה עם ממ"י). לכך השיב ממ"י, כי מאחר וקיימים פערים והפרשי שטחים, בין זכויות המבקשות על פי חוזה החכירה לבין הבנוי בפועל, בהתאם לתשריט ולהיתר שהומצא על ידי המבקשות – אשר אינו מאושר על ידי ממ"י- הוזמנה על ידי ממ"י שומה להפרש שווי בגין הזכויות הנוספות.

12. המחלוקת הצריכה הכרעה בתביעה דנן, הינה בשאלה, האם דמי היתר, על סך של 1,523,862 ₪ ששילמו המבקשות למינהל, תחת מחאה, בגין היתר לבניית תוספת של 2 דירות, בבניין אשר הקימו על המקרקעין, נגבו שלא כדין.

מדובר בפרשנות החלטות מועצת ממ"י מס' 931 ו – 998, שהמנהל מופקד על יישומן, ואשר היו בתוקף בעת חתימת חוזה החכירה.

המבקשות מפנות לע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' ממ"י שם נקבע כי את הסכמי ממ"י, כגוף ציבורי, יש לפרש נגד המנסח .
אלא שבעניינינו, אין מדובר בפרשנות הנסכם החכירה, אלא בהחלטת ממ"י.

13. ממ"י מפנה לע"א 2512/92 איתורית שירותי תקשורת בע"מ נגד מ"י שם נקבע:
בעניין זה יש אף משקל להנחיה פרשנית של הרשות המוסמכת. זאת משום מיומנותה וניסיונה המעשי בהפעלת החוק, ובעיקר בשל חובתה לפעול על-פי הנחיותיה, הנגזרת מחובתן של רשויות מינהליות לפעול בשוויוניות.
אכן, בית-המשפט הוא המופקד על פרשנותו המחייבת של החוק. עם זאת, הפירוש שניתן לחוק על-ידי הרשות המופקדת על ביצועו עשוי להיות שיקול רלוונטי בעת שבית-המשפט קובע את פירושו של החוק. ראו והשוו: בג"ץ 637/89 "חוקה למדינת ישראל" נ' שר האוצר ואח' [5], בעמ' 197; ע"א 1186/93 מדינת ישראל ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ[6], בעמ' 369.
משקלה של פרשנות הרשות עולה כאשר מדובר בפירוש מונח טכני בחוק, שהרשות, כמופקדת על ביצועו, התמחתה בו. זאת, במיוחד בנסיבות שבהן פירוש הרשות מעוגן בהנחיה מינהלית, הקיימת זה שנים, שסטייה ממנה תפגע בציפיות הציבור שהסתמך עליה. יש לזכור, כי הנחיה מינהלית מחייבת את הרשות עצמה. עליה לנהוג בשוויוניות ולא לסטות מן הפרשנות שאימצה ללא סיבה כבדת משקל. כדבריו של מ"מ הנשיא זוסמן, בבג"ץ 246/71 מגרש מסודר בע"מ ואח' נ' שר האוצר ואח' [7], בעמ' 452:
"...ואף אם אין להנחיות האמורות כוח של דין, הלכה פסוקה היא, שרשות מינהלית אינה חפשיה לסטות ללא נימוק סביר מן העקרונות שהיא קבעה לפעולתה. הרשות חייבת לנהוג יחס שווה בשווים, שאם לא תעשה כן, תהא בזאת משום הפליה פסולה, המשמשת עילה להתערבותו של בית-משפט זה".
בעניין זה כתבתי בבג"ץ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' [8], בעמ' 858:
"...ההנחיה המינהלית היא גמישה. שמור שיקול הדעת לסטות ממנה במקרים המתאימים. ואולם לנוכח הפגיעה בוודאות ובשוויוניות שיש בסטייה מן ההנחיות, ולנוכח ציפיית האזרח כי הרשות תפעל על-פי הנחיותיה, דרושה הצדקה עניינית וסבירה לסטייה".
ראו גם י' זמיר הסמכות המינהלית (כרך ב) [10], בעמ' 784, 788.
בעניין שלפנינו, עדות המנהל כי רשאי הוא לסטות מן ההנחיה במקרים מסוימים על-פי שיקול-דעתו, בלי לבסס סטייה זו על סיבה עניינית, אינה יכולה להתקבל. כדברי הנשיא שמגר:"...רשות ציבורית, המתווה לעצמה קווי פעולה או כללים בעניין אופן הפעלת סמכויותיה, איננה יכולה לסטות מן הקווים והכללים שגיבשה וקבעה לעצמה, אלא אם כן קיימים טעמים סבירים לכך העומדים במבחן הביקורת האובייקטיבית, שהרי גם בכך אחד הביטויים של השוויון בפני החוק" (בג"ץ 47/91 ניימן נ' פרקליטת המדינה [9], בעמ' 876).
המנהל, בהחליטו כי אין לפטור זימונית ממס קנייה משום שניתן להשתמש בה בתחומי עבודה רבים, סטה ללא הצדקה מן ההנחיה המינהלית, שממנה מתבקש כי הפטור חל על מכשירים המיוחדים לכל סוגי העבודה.
סטייה זו מהנחיה, שהוצאה עוד בשנת 1989, פגעה בעקרון השוויון ובציפיות הציבור, ואין לה מקום.

14. החלטה 931 מיום 14.6.02 עוסקת בפרויקטים להתחדשות עירונית, לפיה "בניין רווי" הינו "בניין שבו לפחות 4 יחידת דיור, בשתי קומות, ולפחות דירה אחת בכל קומה, הרשום כבית משותף, ו/או הראוי להירשם כבית משותף על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969". בהתאם להחלטה 998, מיום 4.3.04, אשר תיקנה את הלטה 931 יש להוסיף להגדרת בניין רווי : "ואשר קיים לפחות 10 שנים".
תכנית להתחדשות עירונית – הינה "תכנית החללה על מתחם מבונה ברובו בקרקע עירונית, אשר המגרשים בתחומה מוחכרים רובם ככולם לחוכרים בעלי חוזה חכירה מהוונים, ואשר התכנית מגדילה את זכויות הבניה בהשוואה לתכנית הקודמת החלה על המקרקעין, (להלן: "התכנית החדשה"). בהתאם להחלטה 998 מיום 4.3.04 במקום המילים "מגדילה את זכויות הבנייה בהשוואה לתכנית הקודמת" יבוא: "מגדילה את זכויות הבנייה במבנה הרווי למגורים, לפחות פי 3 בהשוואה לבנייה הקיימת בפועל"
"תכנית קודמת" הינה "תכנית אשר הייתה בתוקף על המתחם לפני אישור התכית להתחדשות עירונית".

15. בהתאם להחלטה זו (931) ממ"י אינו גובה דמי היתר בגין תוספת בניה או תוספת דירות בבנין רווי קיים בקרקע עירונית שכל היחידות בו מהוונות. (ס' 2.1.) ס' זה נמחק בהחלטה 998, ובמקומו נקבע, כי לא ייגבו דמי היתר בגין תוספת בנייה לדירה לגביה קיים חוזה חכירה מהוון, בבניין רווי קיים בקרקע עירונית (ס' 2.1.) וכן כי לא ייגבו דמי היתר, בגין תוספות דירות בבניין רווי קיים בקרקע עירונית אשר כל יחידות הדיור בו מהוונות, ובלבד שבנייתן תעשה עפ"י התכנית החדשה כהגדרתה לעיל, ומכוחה. (ס' 2.2) ׁׁׁׁ(ס' 2.2. בהחלטה 991, הפך, בהחלטה 998 להיות ס' 2.3.ׂ (
כן נקבע, כי לא ייגבו דמי היתר, בגין הריסות בניין קיים ובניית בניין אחר תחתיו, בין אם מיקום המגרש זהה בין התכנית הקודמת לתכנית החדשה ובין אם השתנה. (ס' 2.2. להחלטה 931 וס' 2.3. להחלטה 998).

ס' 3 להחלטה קובע, כי תנאי לפטור מתשלום דמי היתר הינו, כי יעוד המגרש בתכנית הקודמת, ויעוד המגרש בתכנית החדשה, הינו לבניה רוויה בלבד.

מדברי ההסבר להחלטה 998 (המצורפים לסיכומי ממ"י), עולה, כי ההחלטה לפטור את החוכרים מתשלום דמי היתר הינה בבנייה רוויה בגין תוספת זכויות שבתחום המגרש המוחכר.

16. לטענת המבקשות, על המקרקעין היה קיים בניין ישן, אשר נהרס לצורך בניין חדש. לטענתן, במועד , ומאחר שמיקום הבניין לא שונה, הן פטורות מתשלום דמי היתר בהתאם לסעיף 2.2 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 931, והסעיף המקביל לו 2.3 בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 998. כמו כן לטענתן, הן היו פטורות מקבל הסכמת ממ"י, בהתאם לס' 4 להחלטה 931. עובדות אלו, כך המבקשות, נודעו להן בדיעבד, לאחר חתימת הסכם החכירה ותשלום דמי ההיתר בגין 6 דירות. לטענתן, על פי שתי ההחלטות, למרות האמור בהסכם החכירה, לא יגבה המנהל דמי היתר, בגין הריסת בניין קיים ובניית בנין אחר תחתיו.
טוענות המבקשות, כי המונח "בנייון רווי" אינו נזכר בס' 2.2. להחלטה 931.

עוד טוענות הנתבעות, כי זכויות הבנייה גם גדלו לפחות פי 3 בהשוואה לבנייה הקיימת, כדרישת ההחלטה, כיוון שנהרסו שתי יחידות ונבנו במקומן 8 יחידות, במסגרת הריסה ובנייה שנעשו בבנייה אחת. לטענתן, אין לפצל את מהלך הבנייה כאילו בשנת 2007 נוספו 2 יחידות דיור ל – 6 קיימות, כיוון שמראש התבקש היתר ל -8.

17. לטענת ממ"י, מדובר בהוראה ברורה ומפורשת הן מלשונה והן מהתכלית העומדת ביסודה ומההחלטה על כל חלופותיה בס' 2, עולה, שהיא חלה רק על בניין רווי כהגדרתו. לטענת ממ"י, וודאי שההחלטה אינה חלה על בנייה לא רווייה צמודת קרקע, הכוללת שתי יחידות דיור בלבד. כיוון שבמקרה דנן הבניין הישן היה בן שתי יחידות צמודות קרקע, אין פטור מתשלום דמי ההיתר ועל העסקה חלה החלטה 933 שמכוחה יש לשלם דמי היתר, בגין היתר לבנית תוספת של שתי דירות בבניין שהוקם על המקרקעין. לגרסת ממ"י, דמי ההיתר, נשוא תובענה זו, אינם נופלים תחת חסותן של החלטה 931 ו/או החלטה 998 , כיוון שלא מדובר בהריסת מבנה ובניית מבנה חדש, כטענת המבקשות, אלא בתוספת 2 יחידות דיור לקיים בפועל. זאת, בעקבות עסקת שינוי יעוד וניצול שאושרה בשנת 2002 ושבעקבותיה נחתם חוזה חכירה לקיבולת בנייה עבור 6 יחידות דיור. לכן, דמי ההיתר, לגבי התוספת של 2 היחידות, שולמו כדין, על פי הוראות החלטות המועצה.

18. גב' לימור מויאל מטעם מ"י העידה:
ש. זה נכון שנבנה פה בנין של 8 יחידות דיור?
ת. על פי תשריט הבית המשותף שהועבר אלינו, אכן נבנה בנין של 8 יחידות דיור.
ש. זה נכון שהבנין הזה נבנה במקום ואחרי הריסה של בנין ישן שהיה קיים עוד משנות השלושים?
ת. למיטב ידיעתי ועל פי מסמכי תיק הזכויות, זכויות הבניה שהיו הן שתי יחידות דיור, דהיינו לפי הגדרות המינהל, מדובר בבניה נמוכה ולא בבנין שנהרס.
על פי החלטת מועצת המינהל 931 הריסה ובניה מתייחס רק לבנין רווי של 4 יחידות דיור במקור. מפנה לדברי ההסבר בהחלטה 998 פסקה 5. מוגש ומסומן ת/2. הרציונל של ההחלטה מתייחסת אך ורק לבנין רווי כפי שמצוינות בהגדרות, אחרת לשיטה זו כל העסקאות במינהל היו פטורות מתשלום.
ש. האם נכון שלפני הבניה של הבנין של 8 יחידות היה בנין של שתי יחידות?
ת. היו שתי יחידות שבהגדרות המנהל הן בניה נמוכה. אני עורכת העסקאות של התקשרות עירונית. כל בקשה להיתר שהוגשה להריסת בנין שהוא אינו בנין רווי, קרי פחות מארבע יחידות דיור, לא החלנו את החלטה 391 על כל גלגוליה אלא חייבנו דמי היתר.
ש. זה נכון ששתי היחידות ההסטוריות שהיו לפני ההריסה היו מהוונות?
ת. כן, בחוזה חכירה למטרת בניה נמוכה. יכול להיות שעוד מ-97.

19. מהראיות אשר הובאו בפני עולה, כי הבנייה וההיתר נשוא תביעה זו, אינם במסגרת החלטות 931, אשר היה בתוקף בעת חתימת הסכם החכירה ו/או 998, אשר הייתה בתוקף בשנת 2004, כ- 4 שנים טרם שקיבלו המבקשות היתר בנייה מהעיריה.

בניין רווי, בהתאם להחלטה 931 , אשר הייהת בתוקף בעת חתימת הסכם החכירה, והחלטה 998, הינו בנין, שבו לפחות 4 יחידות דיור בשתי קומות, לפחות דירה אחת בכל קומה, הבניין רשום כבית משותף, או ראוי להירשם ככזה וקיים לפחות 10 שנים. בבניין המקורי לא היו "לפחות ארבע יחידות דיור" בשתי קומות.
דברי ההסבר להחלטה 998 מפרטים, כאמור, כי מטרת החלטה זו, הינה לפטור מתשלום דמי היתר חוכרים בבנייה רוויה.

בעניינינו, אין מדובר בהריסת בניין רווי ובניית בניין רווי תחתיו. מדובר בהריסת מבנה בן שתי יחידות דיור, צמוד קרקע (בניה נמוכה), שכאמור אינו בניין רווי, שבמקומו נבנה בניין בן שמונה יחידות. אין מדובר בהריסת בניין רווי, אלא בהריסת בניין בן שתי יחידות דיור. לציין, על פי הסכם החכירה המבקשות היו ראמורות לבנות רק 6 יחידות דיור, בגינן שולמו דמי היתר.

הסכם החכירה מיום 5.1.03 נחתם לבניית 6 יחידות דיור במסגרת עסקת שינוי ניצול, אשר הוטל בגינה תשלום דמי היתר, ולא בניין בן 8 יחידות דיור. המבקשות שילמו דמי היתר בגין 6 יחידות אה בלבד, בהתאם להסכם החכירה.

העובדה שהמבנה המקורי נהרס רק לאחר קבלת היתר בנייה בשנת 2007 להריסת המבנה המקורי ולבניית 8 יחידות דיור, אינו מהווה עילה לפטור מדמי היתר, בגין שתי החידות הנוספות, כיוון שאין מדובר בבנייה הנכללת בהחלטות 931 ו/או 998.

מדברי ההסבר להחלטה 998 (ת/2) עולה, כי הפטור מדמי היתר ניתן לחוכרים מהוונים בבנייה רוויה. בניין רווי, בהתאם להחלטה 931, הינו בניין שיש בו לפחות 4 יחידות דיור בשתי קומות .
בעניינינו, הבניין המקורי הינו בן שתי יחדיות דיור ואינו נכנס להגדרת בניין רווי.
ס' 3 להחלטה 931 קובע, כי תנאי לפטור מדמי היתר הינו, שייעוד המגרש בשתי התכניות הישנה והחדשה, הינו לבניה רוויה בלבד. כך עולה מלשון ההחלטה ומדברי ההסבר כאמור לעיל. בעניינינו, התכנית הקודמת לא הייתה לבנייה רוויה, אלא מדובר היה בבניין בן שתי דירות.

אני דוחה את הבקשה.
המבקשות ביחד ולחוד תשלמנה למשיב הוצאות שכ"ט בסך 15,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון