דמי היתר בניה מנהל

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב יפו (כב' השופטת י. שבח) מיום 8.12.05 בת.א. 45180/03 בתובענה כספית שהגישה המשיבה כנגד המערער בטענה שהאחרון גבה ממנו דמי היתר בניה שלא כדין.

על המקרקעין נשוא הדיון המצויים בגוש 6043 חלקה 1579 בחולון היה בנוי בשעתו בית דו משפחתי אשר חולק לשני מגרשים ולשתי יחידות דיור צמודות זו לזו. דירה אחת הוחכרה למשפחת זילברמן שהעבירה זכויותיה למשפחת אלוני ודירה שניה הוחכרה למשפחת הולצאפל (להלן:"המקרקעין"). המשיבה רכשה את זכויות החכירה במקרקעין במטרה להרוס את שתי הדירות ולבנות במקומן בית מגורים בבנייה רוויה למכירה לקהל הרחב.

הזכויות בדירת אלוני נרכשו ע"י המשיבה ביום 18.2.97 וביחס לדירת הולצאפל נחתם הסכם קומבינציה ביום 17.6.97. בשנת 1999 נערכה ע"י המשיבה בשם החוכרת המקורית הולצאפל עסקת שינוי ניצול, במסגרתה אושר לבנייה בניין בן עשר יחידות דיור כנגד תשלום דמי היתר. המערער התנה את חתימתו על הסכם הפתוח בביטול החכירות המקוריות והן בוטלו.

בתובענה שהגישה לבית משפט קמא עתרה המשיבה להשבת דמי ההיתר ששילמה כתנאי להסכמת המערער לבניית עשר הדירות וכן את השבת דמי ההיתר ששילמה בגין שתי הדירות הנוספות.

המשיבה טענה כי גביית דמי ההיתר מנוגדת להוראות הסכמי החכירה ששררו בין החוכרים המקוריים לבין המדינה ועל כן על המדינה להשיב לה את דמי ההיתר ששילמה. עוד טענה המשיבה לכפיה ועושק מצד המערער שניצל את יכולתו לסרב לבניה על המקרקעין בכוחניות ושלא כדין. כן טענה שבמסגרת מבצע היוון לשתי יחידות הדיור המקוריות כבר הוונו גם זכויות חכירה עתידיות ולא רק אלה שנוצלו בפועל.


הגם שבתובענה היתה העתירה להשבת דמי ההיתר ששילמה המשיבה, הרי הלכה למעשה סבו המחלוקת הדיון ופסק הדין בבית משפט קמא על זכותו של המערער לגבות מהמשיבה תשלום בגין ניצול הזכויות במקרקעין שבבעלותו אשר הוחכרו למשיבה או למי מטעמה והמשיבה לא ערערה על כך.

בית המשפט דחה בפסק דינו את טענת המשיבה על כפיה עושק ואילוץ. טענה זו נזנחה על ידי המשיבה בסיכומיה לפניו וממילא בית המשפט לא מצא לה כל יסוד עובדתי. כן נקבע בפסק הדין כי על אף חתימת חוזה חכירה חדש, רשאית המשיבה להסתמך על תנאי החכירה הקודמים ככל שאלה מטיבים עימה לעומתו. בהעדרה של הוראה חוזית המאפשרת גביית דמי היתר, כבול המערער בהוראת החוזה המקורי המאפשרת לו לילך במסלול אחד ויחיד והוא הגדלת דמי החכירה השנתיים. לפיכך, "משהוונה זכות החכירה ביחס לשני חלקי המגרש ושתי הדירות שהיו בנויות עליו כנגד תשלום דמי היוון, ומשההוראות הרלבנטיות קובעות כי פעולות ההיוון גוררת עימה, בין היתר, את הזכות לתקופת חכירה נוספת בת 49 שנים, בתנאים המקוריים – יש לאפשר לתובעת להיוון גם את דמי החכירה ביחס לתוספת הבניה, באותו שיעור היוון". בית המשפט הוסיף והורה במסגרת פסק הדין כיצד יעשה חישוב ההיוון וקבע כי על המשיבה לשלם למערער בתמורה להסכמתו לתוספת הבניה "4.2% מתוספת הבניה, קרי: מעליית ערך הקרקע בגין היכולת לבנות על המגרש 12 דירות לעומת 2 דירות קיימות" ובהתאם, להחזיר למשיבה את היתרה באם נותרה יתרה, בתוספת ריבית והצמדה.

בערעור תוקף המערער את העובדה שנמנעה ממנו זכות הטיעון הבסיסית כבעל דין ביחס לסוגיית ההיוון (שלא עמדה בבסיס הסעד שנדרש ע"י המשיבה) ושנמנעה ממנו האפשרות להביא ראיות בנושא זה לרבות לגבי ההוראה כי החישוב יעשה על בסיס של 4.2%.

לאחר שעיינו בפסק הדין ובטיעוני הצדדים בכתב ובע"פ ובפרט לאור פסק הדין שניתן בין לבין בבית המשפט העליון בע"א 10424/05 אמכל בכור בע"מ נ' ממ"י מצאנו שיש מקום להחזיר לערכאה קמא את הדיון בכל הנוגע להוראה בדבר הדרך בה יעשה ההיוון.

הבסיס לחישוב ההיוון בפסק הדין באשר לתוספת דמי החכירה השנתיים שעל המשיבה לשלם למערער נשען רובו ככולו על הוראות אגף שהוציא המערער. ברם, בסיס זה אינו עולה יותר בקנה אחד עם קביעתו הנחרצת של בית המשפט העליון בפסק דין אמכל לעיל ולפיו: "על אף שהמינהל היה מוכן להחיל את שיעור התשלום שנקבע במבצע ההיוון על התשלום שחוכרים בעלי חוזי חכירה ישנים נדרשו לשלם בעת שביקשו לבצע תוספות בניה בנכס, הרי שכך רק מקום בו דובר על תוספת בניה של יחידת דיור אחת לכל היותר בבניה נמוכה. לא ניתן ללמוד מכך, כי המינהל היה מוכן להחיל את שעור התשלום שנקבע במסגרת מבצע ההיוון גם על שמונה יחידות דיור נוספות, בבניה רוויה, כפי שמדובר בנסיבות הערעור שבפנינו".

הנה כי כי כן יש יסוד להניח שאם בענייננו (12 יחידות דיור נוספות) היתה ניתנה למערער הזכות להביא ראיות בסוגיה זו, יתכן ופסק הדין נשוא ערעורנו היה שונה בפרק זה.

בין כה וכה, דומה עלינו, נוכח פס"ד אמכל שלא ניתן יותר לסמוך ידנו על הבסיס לחישוב שהציבה ערכאה דיונית בפסק דינה.

בפס"ד אמכל נאמר: "שיעור תשלום זה (4.2%- 3.75%) שנקבע במסגרת מבצע ההיוון, מתייחס לתוספת בניה מצומצמת בהיקפה, כהגדרתה בהחלטה 729 "בניה נמוכה למגורים". בגדר תוספת בנייה זו נכללת בניה נוספת של עד יחידת דיור אחת, בבנייה נמוכה, אך בגדרה לא תבוא תוספת בנייה של בנין רב קומות ובו שמונה יחידות דיור, כפי שביקשה המערערת לפרשה. אכן, "לא הרי קרני חגב כהרי קרני ראם.
מסקנה זו תואמת את ההגיון המשפטי והכלכלי העומד בבסיס חוזה החכירה שבין הצדדים. משביקשה המערערת (כמו במקרה שלפנינו) להגדיל פי כמה וכמה את קיבולת הבנייה על הקרקע שאותה היא חוכרת מידי המשיב, נוצרה מציאות חדשה, ומטבע הדברים מציאות זו צריכה לבוא לידי ביטוי גם בתשלום שעל המערערת לשלם למשיב".

הנה כי כן, אנו מבטלות את קביעת בית המשפט באשר לשאלה כיצד יעשה חישוב ההיוון בגין תוספת דמי החכירה השנתיים במקרה דנן.

נושא זה בלבד מוחזר להשלמה בפני ערכאה דיונית אשר תתיר לצדדים לטעון ולהביא ראיות בפניה בסוגיה זו ככל שיחפצו בכך.

המשיבה תשלם למערער הוצאות הדיון ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

הפיקדון יוחזר למערער.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון