הגנה מן הצדק דייר מוגן


א. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 5.9.2005 (השופטות א' קובו (אב"ד) ומ' רובינשטיין והשופט ד"ר ק' ורדי) בע"א 3195/01, בו נדחה ערעור המבקש על פסק דין של סילוק יד, שניתן נגדו בבית משפט השלום בתל אביב- יפו ביום 17.10.2001 (סגן הנשיא א' גולדין) במסגרת ת"א 40978/99.

ב. (1) המשיבה הגישה תביעה בסדר דין מקוצר כנגד המבקש, בה התבקש סילוק ידו של המבקש מדירה, הידועה כחלקות 30, 152 בגוש 7032. בהחלטה בבר"ע 21577/99 מיום 13.1.2000 הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ה' גרסטל) על העברת התביעה לסדר דין רגיל, ואיפשר למבקש להגיש כתב הגנה.

(2) ביום 17.10.2001 ניתן פסק דין מפורט בבית משפט השלום, ובו נקבע, כי המשיבה היא הבעלים הרשומים של הדירה, כי זו הושכרה למבקש על ידי מסדר האחיות על שם יוסף הקדוש, בעליה הקודמים של הדירה, החל משנת 1983, וכי המבקש המשיך להתגורר בשכירות בדירה אף לאחר שהמשיבה רכשה אותה. עוד נקבע, כי אין המבקש דייר מוגן בדירה אלא שוכר בשכירות בלתי מוגנת, וכי הפסיק לשלם דמי שכירות החל מיום 1.6.1997. הוטעם, שאי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות, ועל כן חוזה זה בטל. בית המשפט לא דן בטענת הגנה מן הצדק, הואיל וקבע כי אין המדובר בשכירות מוגנת. נוכח האמור קיבל בית המשפט את התביעה, והורה על סילוק ידו של המבקש מהדירה.

(3) המבקש עירער לבית המשפט המחוזי. בפסק דינו מיום 5.9.2005 קבע בית המשפט, כי מקרה כגון דא אינו מסוג המקרים, המצדיקים את התערבותה של ערכאת הערעור בממצאי עובדה שנקבעו בערכאה הדיונית. למעלה מן הצורך לשיטתו, ולנוכח העובדה שמדובר בפסק דין של פינוי, בחן בית המשפט המחוזי את טענות המבקש לגופן, וקבע, כי המבקש לא הצליח להוכיח ששילם דמי מפתח, ומכאן שלא עלה בידו להוכיח את עובדת היותו דייר מוגן. כן נקבע, כי אי תשלומם של דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות, אשר משמעותה היא בטלותו ומתן סעדים למשיבה, לרבות הפינוי.

(4) מכאן הבקשה הנוכחית.

ג. (1) עיקרה של בקשה זו מופנה כלפי קביעותיהם של בתי המשפט הקודמים, כי המבקש אינו דייר מוגן בדירה. ראשית, נטען כי נטל ההוכחה בזאת מוטל על המשיבה, ועליה להוכיח, שהמשיב אינו דייר מוגן. לדברי המערער, שגגה יצאה מתחת ידיהן של הערכאות הקודמות, שקבעו, כי על המבקש הנטל. עוד נטען, כי כשם שהימנעות המבקש מהעדת עדים העשויים לתמוך בגרסתו, פעלה לרעתו בהכרעה נגדו, כך גם הימנעות המשיבה מהעדת עדים שהיו מעורבים בפרשת השכירות, צריכה לעמוד לחובתה.

לעיצומם של דברים טוען המבקש, כי מהראיות שעמדו בפני בית משפט השלום עולה, כי הוא רכש את זכות הדיירות המוגנת בדירה מאחיו, שהיה דייר מוגן בה; כי העביר את מלוא דמי המפתח עבור זכות זו; וכי התנהלות המשיבה
וסירובה לקבל את דמי השכירות הם שעמדו ברקע ההפסקה בתשלום דמי השכירות.


בהקשר זה הפנה המבקש להחלטת בית המשפט המחוזי בבר"ע 21577/99 הנזכרת, לפיה על פני הדברים, מדובר בשכירות מוגנת. כן היפנה המערער לפסק דין, שניתן על-ידי אותו מותב בבית משפט השלום בתל אביב בת"א 40976/99 כשנה לאחר פסק הדין בנידון דידן, ושעניינו בתביעה שהגישה המשיבה כנגד שכניו של המבקש. לשיטת המבקש, היו הפלוגתאות בתביעה זו דומות לאלה שבהליכים נשוא בקשה זו, אולם התוצאה הסופית הייתה שונה. בית המשפט קיבל שם את טענת השכנים בדבר היותם דיירים מוגנים, ואף קבע "כי יש טעם לפגם בהתנהגותה של התובעת שסירבה לקבל את דמי השכירות ואולי ליצור בכך עילת פינוי" (ההדגשה הוספה – א"ר).

(2) במקביל הוגשה בקשה להתיר הגשת ראיות נוספות בשלב הנוכחי, ועיקרן מסמכים, המוכיחים כנטען כי אחיו של המבקש העביר לו את זכות הדיירות המוגנת, וכי המבקש שילם דמי מפתח הן לדייר היוצא (אחיו) והן לבעל הבית. לדברי המבקש, פעל לקבלת הראיות הנוספות האמורות לאחר שנוכח לדעת מתוך פסקי הדין כי הוא הוא הנדרש להמציא ראיות בדבר זכותו כדייר מוגן בדירה. המבקש טען בתצהירו כי בא כוחו בערכאה הראשונה הסביר לו שדי בעדותו שלו לביסוס זכותו בדירה, ומסיבה זו לא פעל לאיתור הראיות. נטען כי מיד לאחר מתן פסק הדין בבית משפט השלום פעל המבקש להשגת המסמכים, אך באי כוחה של המשיבה – שהמסמכים היו מצויים בידה – סירבו לבקשותיו והוא נאלץ להשיג את המסמכים בעצמו. הוטעם, כי קבלת המסמכים נשוא הבקשה תמנע עוול גדול העלול להיגרם למבקש. בניגוד להנחיות המחייבות של נשיא בית המשפט העליון בכגון דא, צורפו הראיות הנוספות לבקשה.

(3) בהחלטה מיום 27.3.06 ביקשתי את תגובת המשיבה ונתבקשה גם התייחסות ספציפית לפסק הדין בת"א 40976/99 הנזכר ולבקשה להצגת ראיות נוספות; נטען בתגובה כי הבקשה מכוונת כנגד קביעותיהם העובדתיות של בתי המשפט הקודמים, ואינה נמנית על המקרים החריגים, אשר מצדיקים התערבותה של ערכאת ערעור, לא כל שכן בגלגול שלישי, בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית. ועוד, כנטען, אין בבקשה כל שאלה משפטית כללית, החורגת ממחלוקת הצדדים. לגופם של דברים נטען, כי הנטל להוכיח את תשלום דמי המפתח מוטל על המבקש, והוא לא עמד בנטל זה. כן נטען, שהחוזה שנחתם בין המבקש לאחיו בדבר העברת זכות הדיירות המוגנת מעורר תמיהות ותהיות רבות. לטענת המשיבה, לא ניתן ללמוד מההחלטה בבר"ע 21577/99 הנזכרת, שכן זו ניתנה בהליך ביניים בטרם הוגשו הראיות, ובדין התעלמו הימנה בתי המשפט הקודמים. הוטעם, כי נוכח העובדה, שבשנים האחרונות ניכרת מגמה של צמצום בפרשנות דיני הגנת הדייר, צדק בית משפט השלום כשקבע, כי עסקינן בשכירות חופשית ולא בשכירות מוגנת. לחלופין נטען, כי גם אם ייקבע, שהמבקש דייר מוגן בנכס, עדיין קמה נגדו עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות. באשר לבקשה להוספת ראיות נטען, כי את כל הראיות שהגשתן התבקשה, יכול היה המבקש לגלות ולהגיש בפני הערכאה הראשונה, ואין כל הצדקה לאפשר לו להגישן בשלב זה.

יצוין, כי בתגובתה לא התייחסה המשיבה לפסק הדין בת"א 40976/99 הנזכר, אף שהתייחסות כאמור התבקשה ספציפית בהחלטה מיום 27.3.06. המשיבה אף לא התייחסה לאפשרות, שבית משפט זה יפעל על פי סמכותו לפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ודין אי התיחסות כדין הסכמה, כאמור בהחלטה.

ד.(1) מששוכנעתי כי לא ייפגעו זכויות המשיבה כבעלת דין, אציע לחברי לקבל את הבקשה לרשות ערעור, לדון בה כערעור, לקבל את הערעור, לבטל את שני פסקי הדין הקודמים ולהחזיר את התיק לבית משפט השלום, במובן זה שהראיות הנוספות יובאו לפני בית משפט השלום והוא ידון בהן ככל שימצא לנכון; זאת – לרבות חקירות עדים כפי שיקבע בית המשפט. בית המשפט ידון כמובן גם בשאלות האחרות כגון אי תשלום דמי השכירות (ראו להלן), ובמידת הצורך גם בטענת ההגנה מן הצדק, אף כאן ככל שימצא לנכון.

(2) אכן, מן המפורסמות – ובית משפט זה חזר על כך פעמים אין ספור – כי רשות ערעור בגלגול שלישי לא תישקל ככלל אלא כשיש עמה בעיה משפטית או ציבורית החורגת ממחלוקת הצדדים. בקטגוריות אלה אין המקרה דנן בא, ובהקשר זה ניתן היה שלא להיעתר לבקשה. עם זאת, ייתכנו מקרים – אף כי חריגים – שבהן ראוי יהיה ליתן רשות ערעור בגלגול שלישי גם בנסיבות שאינן באות בגדרי הכלל. כותב ד"ר ש' לוין (תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד, סעיף 187 בעמ' 182), כי "קיימים מקרים נדירים ביותר שבהם תחושת הצדק שבקשת רשות לערעור מעוררת לפני השופט הדן בה היא כל כך חזקה, עד שהוא יכול ליטול היתר לעצמו לחרוג מהכללים, ולתת לאינטרס הפרט משקל גדול יותר מכפי שמקובל בבקשות מהסוג הנדון, ולתת למבקש זכות ערעור". נראה כי יכול מקרה זה לבוא בקהלם של אלה או בקרבתם בקשר לדיירות המוגנת, גם אם לא נשתמש בניסוחים מרחיקי לכת. תחושת הצדק כרוכה, בראש וראשונה, בנזק העלול להיגרם למבקש, אך גם בהתנהלות המשיבה, שהראיות החדשות היו בידיה (ושוב אזכיר את ת"א 40976/99; כאמור, גם תגובת המשיבה לא התייחסה לסוגיות אליהן התבקשה לתת דעתה). למען ההגינות והסדר הטוב אציין, כי השיקולים לקבלת הערעור אינם נוגעים לפסיקתם של בתי המשפט הקודמים כשלעצמה; הם פסקו בהתאם לחומר שבפניהם, ואין לו לדיין אלא מה שעיניו רואות. ראו גם נ' סולברג, "בקשת רשות לערער – הלכה ואין מורין כן", משפטים י"ח (תשמ"ט) 447; בן-נון, הערעור האזרחי, מה' עמ' 319-318, המדגיש את שיקולי הצדק ותיקון שגיאה למענם (ראו הע' 15 בעמ' 319).

(3) ועוד, הדיירות המוגנת היא אמנם מוסד שבירידה (ראו רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם); רע"א 330/05 שושן נ' ASSOCIAZIONE NAZIONALE (לא פורסם)), אך כמובן אין הדבר מונע מזכאיה ומן הטוענים לה להיאבק משפטית על כך.

(4) לאחר עיון בראיות הנוספות שהשיג המבקש לאחר פסק הדין בבית המשפט המחוזי, סברתי כי מהותן הלכאורית
בקשר לדיירות המוגנת מצדיקה קבלת ערעור בגלגול שלישי. כעולה מהן לכאורה, הפקיד המבקש לטובת המשיבה סך 200,000 שקלים ביום 5.5.83 בבנק טפחות בתל אביב; אחי המבקש הפקיד בידי עו"ד מיקו מנחם – לפי מכתבו מיום 8.5.83 – את הסך האמור כ"חלקכן (של הבעלים – א"ר) בדמי המפתח" והמבקש חתם כי קיבל מאחיו את דמי המפתח. הוא הדין למכתב עו"ד מנחם מ-7.5.87 בו מתואר המבקש כגר בשכירות מוגנת; כן גם תצהיר האחות סקו, המתאר את המבקש כדייר מוגן.

(5) יש מקום איפוא לכאורה לבדוק מחדש את השאלה האם היה המבקש דייר מוגן. שאלה זו כשלעצמה, גם אם יוחלט בה בחיוב, אין בה לבדה כדי להכריע את הכף, ויש עדיין לעסוק כאמור בשאלת אי תשלומם של דמי השכירות בנסיבות כאלה, וכן בשאלת ההגנה מן הצדק שבית משפט השלום לא דן בה משקבע כי אין המדובר בשכירות מוגנת. איני קובע מסמרות באף אחת מכל אלה.

(6) בנסיבות איני מוצא מקום להידרש לשאלות האחרות שהועלו בבקשה.

(7) לאחר כל האמור, יש צורך ליתן ביטוי למחדליו של המבקש-המערער, בראש וראשונה השתהותו בהשגתן ובהצגתן של הראיות, אף אם אלה היו בידי המשיבה, וגם צירופן לבקשה שלא על פי הנחיות הנשיא. דבר זה יתבטא בכך שלא ייפסקו הוצאות בערכאה זו.

(8) כאמור, הערעור מתקבל והתיק מוחזר כמפורט מעלה לבית משפט השלום.

השופט א' ריבלין:

אני מסכים.

השופט א' גרוניס:

אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' רובינשטיין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה דייר מוגן

  2. חישוב דמי מפתח

  3. הגדרת דייר מוגן

  4. הגדרת דייר ממשיך

  5. אי תשלום דמי מפתח

  6. חוזה דיירות מוגנת

  7. ביטול הכרה דייר ממשיך

  8. דחיית בקשת דייר מוגן

  9. זכות קדימה לדייר מוגן

  10. העברת זכויות דמי מפתח

  11. הגנה מן הצדק דייר מוגן

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. אם חד הורית דיור ציבורי

  14. הפקעת זכויות דייר מוגן

  15. סעיף 52 לחוק הגנת הדייר

  16. ועדת חריגים דיור ציבורי

  17. העברת זכויות של דייר מוגן

  18. העברת זכויות דיירות מוגנת

  19. אישור הסכם פינוי דייר מוגן

  20. הגדרת בעל בית - חוק הגנת הדייר

  21. אי מיצוי כושר השתכרות - דייר ממשיך

  22. טענת הזכות לדיירות מוגנת לדיור חלוף

  23. הגדרת "דייר ממשיך" בחוק הדיור הציבורי

  24. דיירת מוגנת בדירה שגרה בדירה מאז שנולדה

  25. בקשה ממשרד השיכון והבינוי להכרה כ"דייר ממשיך"

  26. החתמת דייר מוגן על מסמכים תוך ניצול מצבו הגופני והנפשי

  27. מעמדו של דייר ממשיך נוכח בעלות קודמת בדירות מגורים אחרות

  28. זכות בעל נכס לשנותו גוברת מול זכויות הדייר המוגן להישאר במקום

  29. תביעה לפינוי דייר מוגן בגין נטישת הנכס ואי שימוש במושכר למטרה לשמה הושכר

  30. בית משפט השלום לא רשאי לקבוע קיום זכות לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  31. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון