היטל השבחה אנטנה סלולרית

בעתירה שבפניי מבקשת העותרת, הוט מובייל בע"מ (להלן: "העותרת") להורות למשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה טבריה (להלן: "הוועדה המקומית"), ליתן לעותרת היתר בניה להקמתו של מתקן שידור סלולרי על גג של מבנה הממוקם במקרקעין הידועים כחלקה 43 בגוש 15173, בהתאם להחלטתה של הוועדה המקומית מיום 23.6.2013 (להלן: "החלטת הוועדה המקומית").

עוד מבקשת העותרת להורות כי דרישתו של מהנדס הוועדה המקומית – המתנה את מתן היתר הבניה באישורה של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז צפון – בטלה.

העובדות הרלוונטיות הצריכות לענייננו

1. בחודש ינואר 2013 הגישה העותרת לוועדה המקומית בקשה להצבת מתקן תקשורת בעל תורן בגובה 9 מטר ועליו אנטנות, על גג מבנה המשמש כבית מלון (להלן, בהתאמה: "הבקשה להיתר" ו"מתקן השידור").

2. בדיון בבקשה להיתר, אותו קיימה ועדת המשנה לוועדה המקומית ביום 23.6.2013, ציין מהנדס הוועדה כי המבנה שעל גגו מבקשת העותרת להקים את האנטנה "כלול בנספח המבנים לשימור של תכנית המתאר" וכי מטעם זה יש לדחות את הבקשה. כן ציין המהנדס כי הבקשה תואמת להוראות תמ"א 36 חלק א' - מתקני שידור קטנים וזעירים (להלן: "תמ"א 36א'") וכי מטעם זה מתייתר הדיון בהתנגדויות מטעם השכנים.
לעומת המהנדס, סבר יו"ר הוועדה כי "המבנה אינו מוגדר לשימור, האנטנה לא תיראה מהרחוב ולכן אין כל מפגע".

3. בתום הדיון החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, בתנאים, כפי שפורטו בהחלטה.
4. בימים 24.6.2013, 25.6.2013 ו-28.6.2013 פורסם בעיתונות דבר הפקדתה של תכנית מתאר טבריה ג/18071 בידי הוועדה המחוזית (להלן: "התכנית המופקדת" או "תכנית המתאר החדשה").

5. ביום 1.10.2013 נערך דיון בפני ועדת ערר מחוזית, מחוז צפון, בערר שהגישו דיירי בניינים שכנים כנגד החלטת הוועדה המקומית. ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי מקום בו לא הייתה זכות להגשת התנגדויות, קל וחומר שלא קיימת זכות לערור. עם זאת, צוין כי במידה והבקשה להיתר אינה תואמת את התכנית המופקדת, כפי שנטען בפני הוועדה במסגרת הדיון בערר, על הוועדה המקומית לפעול בהתאם להוראת סעיף 97 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), ולבדוק אם נדרש אישורה של הוועדה המחוזית בטרם יינתן היתר הבניה.

6. לאחר שנדחה הערר, שבה העותרת ופנתה אל הוועדה המקומית וביקשה לקבל היתר בניה בהתאם להחלטה מיום 23.6.2013. בקשתה האמורה של העותרת סורבה בנימוק כי בינתיים הופקדה תכנית מתאר חדשה בידי הוועדה המחוזית, והעותרת הופנתה לקבל את אישורה של ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית (להלן: "ועדת המשנה להתנגדויות"), כאמור בסעיף 97 לחוק התכנון והבניה.

7. ביום 16.10.2013 הגישה העותרת לוועדה המחוזית "התנגדות לתכנית מתאר מקומית מס' ג/18071 ובקשה לאישור מתקן תקשורת במקרקעין הידועים כחלקה 157 בגוש 15003" (להלן - "ההתנגדות"), במסגרתה התבקשה הוועדה המחוזית להורות על ביטול הוראת סעיף 6.20.15(2) בתכנית המופקדת – האוסר באופן מוחלט על התקנת אנטנות סלולאריות גלויות במבנים לשימור. לחילופין, ביקשה העותרת להורות על אישור הבקשה להיתר, ולחלופי חילופין, להורות על השבת הבקשה להיתר לדיון בוועדה המקומית, על מנת שתיתן הוראות לעיצוב מתקן השידור.

8. בישיבתה מיום 26.12.2013 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות לדחות את ההתנגדות וקבעה, בין היתר, כי בניגוד לטענת העותרת, סעיף 6.20.15(2) לתכנית המופקדת, תואם את הוראות תמ"א 36א'. עוד הוסיפה ועדת המשנה וקבעה, כי "תכנית המתאר ג/18071 מגבילה הצבת אנטנות סלולריות וצלחות קליטה גלויות במבנים לשימור, מתוך כוונה שלא לפגוע בחזות מבנים אלה ובתרומתם למרקם העירוני ולכן הוועדה אינה מוצאת לנכון לאשר הצבת אנטנה במבנה זה".

9. לשלמות התמונה יצוין, כי במסגרת הדיון בעתירה הגישה הוועדה המקומית בקשה לצרף את השכנים – המתנגדים כמשיבים לעתירה. בקשה זו נדחתה בהחלטתי מיום 30.12.2013, בראש ובראשונה, לאור עמדתה המקורית של הוועדה המקומית לפיה מלכתחילה לא היה מקום לשמיעת התנגדויות השכנים מאחר והבקשה תואמת לתנאי תמ"א 36א'.

עיקר טענות העותרת

10. לטענת העותרת, הדיון בבקשה להיתר התעכב בשל דרישת הגורמים המקצועיים באגף ההנדסה לפרסם את הבקשה להתנגדויות. זאת, אף שאין חולק, כי הדבר לא היה נדרש על פי דין. כן טוענת העותרת כי הבקשה להיתר אושרה בידי הוועדה המקומית עובר למועד הפקדתה של תכנית המתאר החדשה, אשר הבקשה להיתר עומדת, לכאורה, בסתירה לה. במצב דברים זה ברי, כי לא נדרש אישור ועדת המשנה להתנגדויות לפי סעיף 97 לחוק התכנון והבניה לצורך מתן ההיתר.

11. עוד טוענת העותרת, כי היא מילאה אחר כל דרישותיה של הוועדה המקומית שפורטו בהחלטה מיום 23.6.2013, למעט תשלום היטל השבחה, משום שטרם הוכנה הדרישה לתשלומו. במצב דברים זה סבורה העותרת, כי יש לראות את מועד מתן ההיתר כמועד בו התקבלה ההחלטה לתיתו.


12. לטענת העותרת, הוועדה המקומית לא קיימה דיונים נוספים בבקשה להיתר ולא ביטלה את החלטתה לאחר שהופקדה תכנית המתאר. לכן נותרה ההחלטה מיום 23.6.2013 על כנה. משכך, סבורה העותרת כי הדרישות שמעלה מהנדס הוועדה אינן יכולות לשנות מתוצאות ההחלטה האמורה והן מועלות בחוסר סמכות. על כך מוסיפה העותרת וטוענת כי הדרישה להמציא אישור מאת הוועדה המחוזית אינה נכללת במסגרת התנאים שקבעה הוועדה המקומית בהחלטתה לאשר את הבקשה.

מוסיפה העותרת וטוענת, לגופו של עניין, כי במסגרת ההחלטה מיום 23.6.2013 - עוד בטרם הופקדה תכנית המתאר החדשה - הוועדה המקומית בחנה את מכלול הנתונים הרלבנטיים ונתנה דעתה, בין היתר, גם לאופי ההיסטורי והאדריכלי של המבנה עליו מבקשת העותרת להקים את מתקן השידור וקבעה, כי המתקן לא יראה מן הרחוב וכי בהצבתו במיקום המבוקש לא תיגרם פגיעה נופית. על כן, הבקשה להיתר תואמת לתכנית המופקדת וגם מטעם זה אין תחולה לסעיף 97 לחוק התכנון והבניה ולא נדרש אישורה של ועדת המשנה להתנגדויות.

13. בהקשר זה טוענת העותרת כי הוראת סעיף 6.20.15(2) לתכנית המופקדת, אוסרת על הצבת מתקני קליטה גלויים על גבי מבנים לשימור. מכך היא מסיקה שאין מניעה להציב מתקנים מוצנעים במבנים לשימור. לדידה, פרשנות שונה של הסעיף, כאילו נאסר, באופן מוחלט וגורף, על הצבת מתקנים על מבנים לשימור עומדת בסתירה, בין היתר, לתמ"א 36א' אשר מתירה הצבת מתקני שידור גם על מבנים לשימור.

14. העותרת ציינה כי הגישה לוועדה המחוזית התנגדות לתכנית המופקדת וכן בקשה לאישור המתקן וכי בקשתה נדחתה. כן צוין כי הוגשה בקשת רשות להגיש ערר לוועדת הערר שליד הוועדה הארצית.

עיקר טענות המשיבה

15. לטענת הוועדה המקומית, בתקופת הביניים שמעת מתן החלטתה ביום 23.6.2013 לאשר את הבקשה להיתר בתנאים ועד להגשת העתירה, הופקדה בידי הוועדה המחוזית תכנית המתאר החדשה, אשר נמצאת בסמכותה הבלעדית של הוועדה המחוזית, ובמסגרתה נאסר, באופן מוחלט, על הצבת אנטנות סלולאריות על מבנים לשימור. מעת שהופקדה התכנית אין בסמכותה של הוועדה המקומית להוציא היתר בניה שלא בהתאם לה - אף אם הייתה העותרת ממלאת אחר כל התנאים שהציבה הוועדה המקומית בהחלטתה. שכן, בהתאם להוראת סעיף 97 לחוק התכנון והבניה, הוועדה המקומית אינה מוסמכת עוד להנפיק את היתר הבניה וכעת נתונה הסמכות, לאור הוראת סעיף 97 לחוק – לוועדה המחוזית.

16. מוסיפה הוועדה המקומית וטוענת כי העותרת הגישה לוועדה המחוזית התנגדות לתכנית המתאר החדשה, במסגרתה טענה נגד ההוראה האוסרת על הצבת מתקני תקשורת על מבנים לשימור. לחלופין, עתרה לאישור הבקשה להיתר, ועל-כן, הגשת עתירה עוד בטרם ניתנה החלטתה של הוועדה המחוזית הינה עתירה מוקדמת שהוגשה בטרם מוצו ההליכים בפני מוסדות התכנון.

בנוסף, לטענת הוועדה המקומית, במהלך הדיון בפני בית המשפט, הצהירה העותרת שהגישה ערעור לוועדת הערר של המועצה הארצית על החלטת הוועדה המחוזית לדחות את התנגדותה, וגם מטעם זה מדובר בעתירה מוקדמת ובטרם מוצו ההליכים התכנוניים.

17. הוועדה המקומית מציינת בנוסף, כי העותרת כלל לא מלאה את התנאים להוצאת היתר הבניה כפי החלטתה עד למועד הפקדת תוכנית המתאר. לכן, עד אותו מועד, כלל לא בשלו התנאים להוצאתו.

דיון והכרעה

18. כידוע, בבוא בית המשפט לעניינים מנהליים, בדומה לבית המשפט הגבוה לצדק, לבחון החלטה של רשות מינהלית - אין הוא מחליף את שיקול דעתה של הרשות המוסמכת בשיקול דעתו, אלא בוחן האם נתקבלה החלטת הרשות כדין - ללא משוא פנים, בלא הפלייה, כשהיא מושתתת על טעמים ענייניים וללא שיקולים זרים, ואם מצויה היא במתחם ההחלטות הסבירות בנסיבות העניין (ראו: בג"צ 389/80 דפי זהב נ' רשות השידור, פ"ד לה(1) 421), יצחק זמיר, הסמכות המינהלית (כרך ב', תשנ"ו) בעמ' 763-771).

19. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות מטעם הצדדים ובצרופותיהם, ולאחר שנשמעו טיעוני הצדדים בפניי, שוכנעתי כי בנסיבות כאן, דינה של העתירה להידחות, הן על הסף והן לגופה.

20. נזכיר כי ביום 16.10.2013 הגישה העותרת לוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית התנגדות ובקשה, בגדרה התבקשה הוועדה, בין היתר, לאשר את הקמתו של מתקן השידור נשוא העתירה. ואילו ביום 28.11.2013, בטרם ניתנה החלטה בהתנגדות, הוגשה העתירה דנן. יוצא, אפוא, כי בעת שהוגשה העתירה, מוסדות התכנון טרם הכריעו סופית בעניינה של העותרת.

ביום 26.12.2013 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות לדחות את ההתנגדות. מהאמור בסעיף 13 לסיכומי התשובה מטעם העותרת, עולה כי על החלטה זו "העותרת הגישה בקשה למתן רשות ערר לועדת הערר ליד המועצה הארצית. טרם ניתנה החלטה בבקשה, אולם ברי, כי ככל ותדחה תקום לעותרת להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט הנכבד...". קרי, העותרת סבורה כי גם היום טרם מוצו בעניינה ההליכים בפני מוסדות התכנון. במצב דברים זה חל הכלל לפיו "דינה של עתירה שהוגשה טרם שהרשות המוסמכת לכך קיבלה החלטה לגופו של העניין הנדון – להדחות על הסף מחמת היותה עתירה מוקדמת" (ראו: ע"א 524/98 מדינת ישראל - משרד האוצר נ' ציון חברה לביטוח, פ"ד נב(2) 145, 152).

21. עם זאת, דינה של העתירה להידחות גם לגופה.

22. הוועדה המקומית, שבתחום אחריותה מצויים המקרקעין, אישרה את הבקשה להיתר בניה בהחלטתה מיום 23.6.2013 והעמידה בפני העותרת רשימת דרישות, אשר מילואן מהווה תנאי למתן ההיתר. על גבי החלטה זו צוין, במפורש וכעניין שבשגרה, כי היא אינה מהווה היתר בניה.


23. לטענת העותרת, לאחר שניתנה ההחלטה האמורה, במסגרתה אושרה הבקשה להיתר כאמור, הופכת הוועדה המקומית למעין "חותמת גומי". על כן, בהתמלא התנאים שקבעה, היא אינה רשאית לסרב מתן ההיתר.

24. טענה זו של העותרת הינה שגויה. בהתאם להוראת תקנה 18(א) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970: "היתר ייערך בטופס 3 שבתוספת הראשונה וייחתם בידי יושב ראש הוועדה המקומית או יושב ראש ועדת המשנה של הוועדה המקומית והמהנדס".

25. אכן, החלטה על מתן היתר, בתנאים, אינה שקולה למתן היתר ואינה מהווה תחליף לו. יפים לעניין זה דבריו של כבוד השופט י' עמית בעע"מ 8249/08 בנק ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז מרכז ואח' (25.4.2010):

























26. בעניינינו, יום לאחר שהחליטה הוועדה המקומית לאשר, בתנאים, את הבקשה להיתר ובטרם ניתן לעותרת ההיתר גופו, הופקדה תוכנית המתאר החדשה בידי הוועדה המחוזית. בהתאם להוראת סעיף 97(ב)(1) לחוק התכנון והבניה, מעת שהופקדה תכנית המתאר החדשה, כפוף מתן היתרי בניה שאינם תואמים את הוראות התכנית המופקדת לאישורה של ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית. משכך, ובלא שניתן אישור כאמור, אין הוועדה המקומית מוסמכת עוד ליתן את ההיתר המבוקש. וזו לשון הסעיף:










27. בבג"צ 123/75 אור ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים (23.12.1975) נפסק לעניין משמעותן של הוראות סעיף 97 לחוק התכנון והבניה, מפי כב' הנשיא, השופט מ' שמגר, בסעיף 10, כך:











28. כן ראוי להזכיר במסגרת דיונינו את הוראתו של סעיף 145(ד) לחוק התכנון והבניה, המורה כדלקמן:






29. בנסיבות עניינינו, הקביעות בפסקי הדין אליהם מפנה העותרת אינן רלבנטיות. שכן כאן הופקדה תכנית מתאר, והיא איננה בבחינת תכנית "שטרם הגיעה לשלבים בהם מאפשר החוק התחשבות בה...", אלא היא תכנית לגביה מורה החוק, במפורש, כי לאור הפקדתה וכל עוד לא ניתן לה תוקף, לא יינתן כל היתר הנוגד אותה אלא באישור ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית.

30. נושא זה, של דרישת התאמה של בקשה להיתר בניה להוראותיה של תוכנית מופקדת, נדון גם בפסק דינו של בית המשפט העליון בעע"מ 3683/05 אוריה השקעות חדרה בע"מ ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז חיפה ואח' (11.12.2006) (להלן: "פס"ד אוריה השקעות").

31. בפס"ד אוריה השקעות נבחן ביטולו של היתר בניה שהוצא למערערות שם להקמת תחנת תדלוק, משום שהייעוד האמור אינו תואם את התכנית המופקדת. כבוד השופט (כתוארו אז) א' גרוניס, ציין שם כי ככלל, יינתן היתר בניה רק מקום בו הוא תואם הן את התכנית המאושרת והן את התכנית המופקדת וכי כחריג לכלל, ניתן לקבל היתר בניה אשר אינו תואם תכנית מופקדת רק בהתאם להוראות סעיף 97 לחוק התכנון והבניה. יפים לעניין זה דבריו של כבוד השופט גרוניס בסעיף 12 לפסק הדין, כדלקמן:








32. ובאותו אופן ומקל וחומר, לא יצווה בית המשפט על מתן היתר בניה כאשר עסקינן בהיתר בלתי חוקי, אשר כפי שיפורט להלן, סותר את התוכנית המופקדת, שבינתיים הפכה למאושרת.

33. כאמור, בהחלטתה מיום 26.12.2013 אישרה ועדת המשנה את התכנית המופקדת ולעניינינו, קבעה כי בניגוד לטענת העותרת, הוראת סעיף 6.20.15(2) לתכנית המתאר החדשה אינה עומדת בסתירה להוראות תמ"א 36א', כאשר בסעיף 34.1 בתמ"א נאמר כי "לעניין אישור הקמת מיתקן שידור קטן או זעיר על אתר או מבנה שנועדו לשימור בתכנית מאושרת, מופקדת או בתנאים שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק – ינהגו לפי הוראות התכנית או התנאים שייעדו אותם לשימור". מבלי לקבוע מסמרות בדבר, החלטה זו נראית סבירה על פניה ומכל מקום, העותרת לא העלתה כל טענה נגד החלטה זו בפניי.

34. במצב דברים זה, שעה שהבקשה להיתר אינה תואמת את התכנית החלה על השטח, מנועה הוועדה המקומית מלהוציא לעותרת את ההיתר גם לאור הוראת סעיף 145(ב) לחוק התכנון והבניה.

35. בטרם אסיים, מספר הערות. עד ליום אישור בקשת ההיתר על-ידי המשיבה, לא הייתה כל תכנית מתאר אשר התייחסה להקמת אנטנות סלולריות על מבנים לשימור בתחום העיר טבריה. במצב זה, חלו הוראות תמ"א 36א', אשר הסמיכו את הוועדה המקומית לאשר את בקשתה של העותרת. תכנית המתאר, שדבר הפקדתה פורסם למחרת היום, קבעה, בנספח לה, הוראות באשר למבנים שנועדו לשימור. כידוע, קביעתם של אתרים לשימור, נקבעה בתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה ונועדה להגן ולשמר מבנים בעלי חשיבות היסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכיאולוגית. במסגרת זו, מוסד התכנון הוא המוסמך לקבוע את עקרונות השימור, והוא המוסמך להחליט ולקבוע, מן הבחינה המקצועית, אילו עבודות ניתן לבצע במבנה האמור, תוך שמירה על הערכים אשר שימורו בא להנציח. על כן, משפורסמה תוכנית המתאר, שוב אין ליתן היתרים לבניה כלשהיא במבנה אשר נועד לשימור, מבלי שהגוף המקצועי, קרי מוסד התכנון, לא יבחן האם יש בהיתר כדי לענות על עקרונות השימור ושמירת הערכים שהוא נועד להנציח. כך, גם טענתה של העותרת, באשר להסתרת מתקן השידור מעיני הצופים מן הרחוב, אמורה להבחן על-ידי מוסד התכנון המוסמך. אי הוצאת ההיתר, לאחר פרסום הפקדת התוכנית אינה מעשה שרירותי של פקיד זה או אחר. עובדי המשיבה, האמונים על כללי המנהל, אינם רשאים להוציא היתר, אשר עלול לעמוד בסתירה לתוכנית שהופקדה לאחר שהתקבלה החלטתה של הוועדה המקומית, אך בטרם ניתן ההיתר. על כן, בדין הפנה מהנדס הוועדה המקומית את העותרת לוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, בהתאם להוראת סעיף 97 לחוק התכנון והבניה.

טענתה של העותרת כאילו לא היה ידוע לה דבר הפקדת התוכנית עד לדיון בערר, אינה יכולה לעמוד. כבר בעת הדין בוועדת המשנה, התריע מהנדס המשיבה על דבר הכנת התוכנית (ראו סעיף 13 לעתירה). דבר הפקדתה של התוכנית פורסם כחוק, ועל כך אין חולק, כך שעומדת כנגד העותרת חזקת הידיעה בדבר הפרסום.
מכאן, שעם הפקדתה של תוכנית המתאר, השתנו הכללים החלים על הבניה באתר שנועד לשימור. העותרת, אשר טרם הספיקה למלא אחר כל התנאים להוצאת ההיתר עד ליום ההפקדה, מצאה עצמה כפופה להוראות החדשות ושוב לא הייתה זכאית לכך כי יינתן לה היתר, אלא בהתאם להוראות התכנית המופקדת.
אוסיף, כי בניגוד לעמדתה של העותרת- עמדה אשר לא נתקבלה אף על דעת הוועדה המחוזית- אין תכנית המתאר סותרת את הוראות תמ"א 36א'. סעיף 34.1 לתמ"א 36א' קובע מפורשות: "לענין אישור התקנת מיתקן שידור קטן או זעיר על אתר או מבנה שנועדו לשימור בתכנית מאושרת מופקדת, או בתנאים שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק, ינהגו לפי הוראות התכנית או התנאים שיעדו אותם לשימור."
מכאן, שהתמ"א עצמה מכפיפה עצמה להוראות תכניות בנין עיר בדרגות נמוכות יותר בנושאים הנוגעים למבנים לשימור. על כן, אין לומר כי התב"ע עומדת בניגוד להוראות התמ"א. מאותו הנימוק אף אין לומר כי היא אינה תקפה נוכח הוראות סעיפים 266א' ו-266ג' לחוק התכנון והבניה.

סוף דבר

36. לאור כל המפורט לעיל – העתירה נדחית הן על הסף, בשל היותה עתירה מוקדמת אותה הגישה העותרת בטרם מוצו ההליכים בפני גופי התכנון והן לגופה, בהיותה של הבקשה להיתר מנוגדת לתכנית המתאר החלה על השטח.

37. העותרת תשלם לוועדה המקומית הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון