היטל השבחה חוק התכנון והבניה

  1. עניינה של העתירה שבכותרת הוא בטענת העותרים לפיה דרישת תשלום בגין היטל השבחה, שהוציאה משיבה 1 לעותרים כתנאי למתן היתר בניה – אינה כדין. הטעם הנטען לכך הוא, שעותרים שילמו את היטל ההשבחה לפי דרישת תשלום קודמת שהוציאה משיבה 1 בעבר. נטען, שבנסיבות העניין משיבה 1 מנועה מלשנות את השומה ולהגדיל את החיוב בהיטל השבחה. השאלה שלפניי היא שאלה מקדמית והיא אם יש מקום לברר בעת הזו את העתירה בבית משפט זה כבית משפט לעניינים מנהליים; או שמא עומד לעותרת סעד חליפי ועליה למצות ההליכים על דרך של פניה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
  2. לפי העתירה, פורסמה בשנת 2006 תכנית מתאר מקומית מסוימת. העותרים היו בעלים משותפים בזכויות במקרקעין שעליהם חלה התכנית. ביום 29.8.2010 ערך שמאי מטעם משיבה 1 שומת היטל השבחה למקרקעין עבור משיבה 2, שהייתה בעלת זכויות במקרקעין, ומכרה את זכויותיה. לפי השומה עליית מלוא ערך המקרקעין הייתה בשיעור של 2,813,514 ₪. לבקשת העותרים, הונפקו להם שוברים לתשלום היטל ההשבחה על בסיס אותה שומה. העותרים שילמו את מלוא ההיטל כנדרש וקיבלו אישורים בדבר היעדר חובות לעירייה ולמשיבה 1 (נספח 4 לעתירה).
  3. למרות ששילמו לפי הנטען את היטל ההשבחה בשנת 2010 כאמור, ביום 12.11.2012 הונפקה לעותרים שומה מתוקנת, ונשלחה להם דרישת תשלום בגינה. היה זה לאחר שהתבקשו היתרי בניה למגורים במקרקעין. לפי הנטען, השוני בין השומות נבע מכך, שהשומה הראשונה נערכה לפי ההנחה שהשימוש המיטבי במקרקעין יהיה למשרדים ולמסחר; והשומה השניה נערכה לפי שווי למגורים. במכתב המשיבה 1, שצורף לשומה המתוקנת, הוסבר שההנחה שלפיה נערכה השומה הראשונה – שהשימוש יהיה משרדים ומסחר – התבססה על טענת הבעלים, שאין אפשרות לממש בניה למגורים בשל היעדר פתרון חניה. אלא שלאחר שהוגשה בקשה למתן היתר בניה למגורים הסתבר, שאין צורך בפתרון חניה לשם מתן היתר למגורים, ואכן אושר ההיתר. עוד נכתב, שהתשלום הקודם היה בשל מימוש חלקי והשומה המתוקנת היא בגין מימוש מלא.
  4. בעתירה נטען, ששינוי השומה נעשה בלא סמכות. באופן ספציפי נטען, שסמכותה של ועדה מקומית לשנות שומת היטל השבחה מוגבלת לעילות שבסעיף 14(ו) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. כלומר, "טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין". עילות אלה, לפי הנטען, אינן מתקיימות במקרה דנן. העותרים הוסיפו וטענו, שאין ממש בטענת המשיבה 1 במכתביה, להטעיה מצד העותרים; וכי הם הסתמכו על האישורים בגין היעדר חובות בקשר למקרקעין, שניתנו להם לאחר תשלום היטל ההשבחה לפי השומה הראשונה. כן נטען לנזקים שונים שייגרמו להם אם יהיה עיכוב במתן היתרי הבניה.
  5. לבסוף ציינו העותרים, שהם סבורים שלבית משפט זה סמכות עניינית לדון בעתירה. העותרים טענו, שלפי סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – על שומת היטל השבחה ניתן לערור לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. לטענתם, אם הם היו מבקשים להשיג על השומה הראשונה – צריך היה לברר את הערר לפני ועדת הערר. אלא שבנסיבות העניין אין סמכות לוועדת הערר. נטען, שסמכותה של ועדת הערר הוא לבחון אם היטל ההשבחה נעשה כדין אם לאו בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, אולם טענות חיצוניות לחוק כגון טענות הסתמכות, חוסר סמכות, הבטחה שלטונית וכיוצא באלה – אינן בסמכותה של ועדת הערר.
  6. ביום 9.1.2013 הוריתי למשיבה 1 להגיש תגובה, שבמסגרתה תבוא התייחסות לשאלת הסמכות של בית משפט זה, כמו גם לשאלת קיומו של סעד חלופי ומיצוי הליכים, הכל – בשים לב להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, והסמכויות שהוקנו במסגרתו לוועדת הערר. בתגובה שהוגשה טוענת המשיבה, בין היתר, שטענות העותרים מהוות תקיפה ישירה של עצם החיוב בשומת ההשבחה העדכנית, ומצויות לפיכך בסמכותה של ועדת הערר. נטען גם, שטענותיהם של העותרים מבוססות על פרשנות של חוק התכנון והבניה, ובאופן ספציפי – שאלת סמכות המשיבה לתקן את השומה על-פי החוק. עוד נטען, שכאשר נישום טוען נגד השומה מכוח חוק התכנון והבניה, כפי שנעשה בעתירה, עליו לפנות לוועדת הערר אף אם יש בידו טענות נוספות – נזיקיות, חוזיות וכיוצא באלה. הוסף, שהמגמה בפסיקה היא מתן פרשנות רחבה לסמכויותיהן של ועדות הערר. כמו כן, נטענו טענות שונות לגוף העניין.
  7. סמוך לאחר הגשת התגובה הגישו העותרים בקשה לקיום דיון מקדמי בעתירה.
  8. לאחר שנתתי את דעתי לעמדות הצדדים, מסקנתי היא שיש לסלק את העתירה על הסף. זאת, מחמת קיומו של סעד חלופי וחובת מיצוי הליכים – בוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. אלו הם הנימוקים לכך:
  9. נקודת המוצא לבחינת סמכויותיה של ועדת הערר היא בחוק, שבמסגרתו היא הוקמה ושבו הוקנו לה סמכויותיה (רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481, 490 (2000)). ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה הוקמה מכוח חוק התכנון והבניה (סעיף 12ו לחוק). סעיף 12ז לחוק התכנון והבניה, בהגדירו את סמכויותיה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, קובע כי אחד מתפקידיה וסמכויותיה הוא "לדון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת להיטל השבחה לפי פרק ח'1" (סעיף 12ז(1)). סעיף 14 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי "על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב...". מלשון החוק למדים אנו, שסמכויותיה של ועדת הערר הן רחבות. החוק אינו מגביל לכאורה את העילות שבהן ניתן לתקוף את שומת היטל ההשבחה לפני ועדת הערר (השוו, עניין עיריית רעננה, לעיל, עמ' 497). מן המנגנון הקבוע בסעיף 14(ב) לתוספת השלישית למדים אנו גם, שסמכותה של ועדת הערר אינה מתמצית בבירור טענות הקשורות לתקיפת גובה השומה, אלא גם בבירור טענות לעניין עצם החיוב (ראו במיוחד סעיף 14(ב)(1); ראו גם הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 83), התשס"ח-2008, ה"ח הממשלה 369 עמ' 417, 425).
  10. העותרים טוענים כאמור, שהמשיבה לא הייתה רשאית לחייבם בתשלום נוסף בגין היטל השבחה לאחר שהם שילמו במלואו את התשלום לפי השומה הראשונה שהוצאה להם, לבקשתם. לעניין הסמכות הם הפנו להחלטה של ועדת ערר מחוז דרום בערר 86139/11 ש.פ. מהנגב בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שדרות (22.2.2012) וכן להחלטות של ועדת הערר מחוז תל-אביב (ראו ערר (ת"א) 85048/09 ירקון 48 אכסניות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב 12.7.2012); ערר (ת"א) 85002/10 לביא יהודה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב (8.5.2012)). ועדות הערר קבעו, באותם מקרים, שסמכותן היא לקבוע האם החיוב בהיטל השבחה עומד בתנאים הקבועים בחוק התכנון והבניה ותקנותיו, אולם אין זה בסמכותן לבטל חיוב בהיטל השבחה מטעמים שהם חיצוניים לחוק התכנון והבניה (כגון הסכמות בית הצדדים או מכוח טענות כגון השתק, מניעות, הסתמכות ונזק) (וראו עוד, עמ"נ (מרכז) 47405-01-11 בבזדה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה (8.2.2012)). שאלה היא, אם יש לקבל עמדה מצמצמת זו נוכח לשון החוק ונוכח פסיקה, שלפיה יש ליתן פרשנות רחבה לסמכויותיהם של גופי הערר (ראו, עניין עיריית רעננה, לעיל; והשוו, עע"ם 317/10 שפר נ' יניב (23.8.2012); וכן עע"ם 2015/08 בר-און נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (31.12.2012)). אלא שאין אני נדרש להכריע בשאלה זו או להביע בה עמדה, בנסיבות העניין. אסביר:
  11. אכן, עיון בנימוקי העתירה מעלה, שטענות העותרים הן טענות מחוק התכנון והבניה נטען אמנם בעתירה, בהקשרים שונים, שהעותרים הסתמכו על מצג המשיבה בדבר היעדר חובות בקשר למקרקעין, אולם טענות אלה נטענו בשוליים, וממילא אין מדובר בטענות עצמאיות. הבריח התיכון בטיעוניהם של העותרים הוא, שדרישת התשלום לפי השומה החדשה הוצאה בחוסר סמכות. זאת, בין לפי הטענה שסעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מאפשר תיקון טכני בלבד של שומה (ולפי הנטען המשיבה ערכה תיקון מהותי); ובין לפי הטענה שלא ניתן לגבות היטל השבחה בגין "מימוש נוסף", כפי שטוענת המשיבה 1 (וראו לעניין זה עמדת המשיבה בסעיפים 45-44 לתגובה). מדובר אפוא בטענות, שעניינן הוא בחוקיות עצם החיוב הנוסף לפי חוק התכנון והבניהוהמצויות בלא חולק לפניי בסמכותה של ועדת הערר. על כן שומה היה על העותרת לפנות בנדון לוועדת הערר קודם לפניה לבית משפט זה. מבלי להביע עמדה בטענות העותרת לגופן בשלב זה, אציין גם שבירורן של טענות אלה עשוי לייתר את טענת ההסתמכות, שממילא דומה שלא ניתן לנתק בינה לבין שאלת הסמכות של המשיבה לתקן את השומה.
  12. בטיעונים הכתובים שהוגשו התמקדו הצדדים בשאלת הסמכות העניינית של בית משפט זה. פרט 10 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס-2000 מקנה לבית משפט זה סמכות לדון ב"ענייני תכנון ובניה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965". לכאורה, לשונו הרחבה של פרט 10 עשויה לכלול גם את עניינה של העתירה שבכותרת – כעניין שבסמכות מקבילה (השוו, עניין עיריית רעננה, לעיל, 501). אלא שגם בהנחה שבית משפט זה אוחז בסמכות, מדובר כאמור בעניינים המצויים בסמכותה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. העותרים לא מיצו אפוא את האפיק לקבלת סעד מוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפני שפנו לבית משפט זה, ולא הצביעו על כך שמדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת. מכאן, שאין מקום לדון בעתירה לגופה בהתקיים סעד חלופי (שם, 492). משכך, מתייתרת גם הבקשה שהגישו באי כוח העותרים לקיום דיון מקדמי – דיון שהתבקש בנימוקי המשיבה 1 לגופו של ענין ונוכח טענות כביכול כלפי העותרים עצמם.
  13. אשר-על-כן, העתירה מסולקת בזאת על הסף. המבקשים יישאו בהוצאות המשיבה 1 ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪. משלא התבקשה (ולא הוגשה) תשובה של יתר המשיבים, איני עושה צו להוצאות לזכותם.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אי הרשעה תכנון ובניה

  2. התיישנות תכנון ובניה

  3. פרה רולינג תכנון ובניה

  4. אכיפה בררנית תכנון ובניה

  5. הפקעה חוק התכנון והבניה

  6. בחירות לועדה לתכנון ובניה

  7. הגנה מן הצדק תכנון ובניה

  8. איחור בהגשת ערר תכנון ובניה

  9. התיישנות עבירת תכנון ובניה

  10. התיישנות בדיני תכנון ובניה

  11. ביטול כתב אישום תכנון ובניה

  12. סעיף 47 לחוק התכנון והבניה

  13. הגדרת "מגרש" (תכנון ובניה)

  14. סעיף 112 לחוק התכנון והבניה

  15. הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה

  16. סעיף 157א לחוק התכנון והבניה

  17. היטל השבחה חוק התכנון והבניה

  18. סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה

  19. הגנה מן הצדק בעבירות תכנון ובניה

  20. ביטול החלטת ועדת ערר לתכנון ובניה

  21. סעיף 62א(א)(8) לחוק התכנון והבניה

  22. איחוד יחידות דיור

  23. אי התאמה במפרט הטכני

  24. הקלה במרווח בין חדר הגג למעקה הגג

  25. ניצול "תקנות שבס" להוספת יחידות דיור

  26. ביטול החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה

  27. אי התייחסות לטענות וועדת ערר לתכנון ובניה

  28. ביטול כתב אישום הגנה מן הצדק תכנון ובניה

  29. ההבחנה בין הליכי תכנון לבין הליכי הרישוי

  30. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965

  31. אחריות בנזיקין של הוועדה המקומית לתכנון ובניה

  32. קיימת הבחנה מהותית בין "מלאכה" לבין "תעשייה"

  33. שימוש בשטח שירות לשטח עיקרי מהווה סטיה ניכרת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה

  35. סמכות הועדה המקומית בתקנה 16 לתקנות התכנון והבניה

  36. שימוש במבנה המורכב משני מבנים יבילים המחוברים ביניהם

  37. העדר החלטה במועד - ערר על פי סעיף 157 לחוק התכנון והבניה

  38. הפסיקה בישראל הכירה באופן חד משמעי בקולנוע כאומנות וכתרבות

  39. חוות דעת לפי סעיף 61א(ג)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965

  40. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לדחות הקמת בית מגורים

  41. הדרכים לאישור חלוקה במקרקעין מבחינה תכנונית בחוק התכנון והבנייה

  42. כתב אישום המייחס עבירות אי קיום צווי בית משפט לפי חוק התכנון והבניה

  43. באזורים פתוחים עדיף להתמקד במספר קטן של אנטנות גבוהות ומרוחקות זו מזו

  44. עתירה לביטול החלטת ראש העיר שביטל את סמכות יו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבנייה

  45. הכללים לחידוש היתר בניה מוסדרים בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון