היטל השבחה ירושה


1. תחילתה של התביעה בפני היא בתביעה שהוגשה על ידי התובעים בבית המשפט השלום בכפר סבא בשנת 2004 אשר הועברה לאחר מכן לבית משפט השלום בתל אביב.

2. התביעה היא על סך 176,000 ₪, והיא בגין נזקים שנגרמו לתובעים לטענתם כתוצאה מרשלנותו של הנתבע.

3. ביום 3/8/89 נחתם הסכם בין עמי גרין ואורי גולן (להלן: "המוכרים") ובין התובעים תקוה וששון דניאל להלן: ("הקונים") למכירת זכויות חכירה לדורות בדירה הידועה כחלקה 213 בגוש 7068 המצויה ברחוב חנה סנש 1 תל אביב. (להלן: "הדירה").

במבוא להסכם נכתב בין היתר:

"... והואיל ואמם של המוכרים המנוחה חיה גרנשטיין ז"ל נפטרה, ועל פי צו ירושה שהמוכרים יגישו בקשה לתיתו, המוכרים הינם יורשיה החוקיים...".

4. הנתבע (להלן: "עו"ד ארז") ייצג בהסכם הן את המוכרים והן את הקונים.

בסעיף 8.1 להסכם נקבע, כי תוך חודשיים מיום תשלום מחיר הדירה במלואו, תירשם זכות החכירה בדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונים, ואם הדבר לא יתאפשר בגלל סיבות טכניות שלא תלויות במוכרים, תירשם הדירה מיד לאחר שהדבר יתאפשר.

בסעיף 5.1.1 להסכם נקבע לגבי תשלום סך של 72,000 דולר מתוך מלוא תמורת הדירה, כי סכום זה ישולם לא יאוחר מ- 3/11/89 וכי "מתוך סכום זה יועברו 10,000 $ לעו"ד ארז בנאמנות כפקדון עבור תשלום דמי הסכמה לעירייה".

בסעיף 8.5 להסכם נכתב:

"עד למסירת החזקה בדירה לקונים יופקד פקדון בסך של 10,000 $ אצל עו"ד איתן ארז, כאמור בסעיף 5.1.2 וזאת לצורך הבטחת הרישום בטאבו, והעברת זכויות הקונים במנהל כולל תשלום דמי הסכמה במידה ויתעורר צורך בכך. אם המוכרים ישלמו בעצמם את דמי ההסכמה לעיריה אין צורך בפקדון".

5. תמצית טענות התובעים:

א) התובעים טענו, כי על פי ההסכם היה על הנתבע לרשום את זכויותיהם בדירה על שמם כפי שהתחייב, והם שילמו לו שכר טרחה על מנת שייצג אותם בעריכת ההסכם וברישום הזכויות בדירה על שמם.

למרות זאת, כאשר הם ביקשו בחודש אוקטובר 2001 למכור את הדירה, הם ניהלו משא ומתן מתקדם עם רוכשים, ולאחר שהגיעו להבנה עם הרוכשים לגבי מחיר הדירה, הסתבר להם כי הזכויות אינן רשומות על שמם עקב מחדלי הנתבע ולפיכך אותם רוכשים פוטנציאלים לא קנו מהם את הדירה בחודש אוקטובר 2001.

ב) התובעים טענו, כי בחודש אוקטובר 2001 הם יכלו למכור את הדירה בסך של 330,000 דולר וכי נכון למועד הגשת התביעה, ההצעה הגבוהה ביותר שקיבלו, היא בסך של 290,000 דולר.

ועל כן על הנתבע לפצות אותם בסכום ההפרש, כלומר – 40,000 דולר.


ג) התובעים טענו, כי למרות פניות חוזרות לנתבע בדרישה שהוא ירשום את הזכויות על שמם, הוא דחה אותם בטענות שווא.

ד) התובעים טענו, כי הנתבע לא פעל כעורך דין סביר ומיומן מהסיבות הבאות:

ד.1) לא טיפל במשך 12 שנים בקבלת צו ירושה.

ד.2) לא דאג לשלם היטל השבחה במשך 12 שנים.

ד.3) לא רשם את הזכויות בדירה על שמם עד למועד הגשת התביעה (כ- 14 שנה).

ד.4) לא דיווח במשך 12 שנים לתובעים שום דיווח בקשר למצב הרישום.

ד.5) לא דיווח לתובעים מה עלה בגורל כספי הנאמנות שהופקדו בידיו, ושהיו מיועדים לתשלום החובות הרובצים על הדירה ובפרט לתשלום היטל השבחה. (סעיף 30 לכתב התביעה).

6. רכיבי התביעה הם כדלקמן:

סך176,000₪סכום שהיה שווה ל- 40,000 $ בגין נזק שנגרם לתובעים

כתוצאה מחוסר יכולתם למכור את הדירה כבר בחודש אוקטובר 2001 (סעיף 32 א) לכתב התביעה)

סך10,000דולרבגין עוגמת נפש, ריצות, הוצאות, הפסד

ימי עבודה וטלפונים. (סעיף 32 ב) לכתב התביעה)

סכום התביעה הועמד על סך 176,000 ₪ לצרכי אגרה.

התובעים הבינו, לאחר שמיעת ההוכחות בתיק, כי אין אחיזה במציאות לרכיבי התביעה שצוינו בכתב התביעה, ועל כן, בסיכומי ב"כ התובעים הוצגו רכיבי התביעה באופן שונה לחלוטין, תוך שינוי חזית מובהק, (התנגדות ב"כ הנתבע להרחבת חזית נרשמה בעמ' 9 שורה 19 לפרוטוקול), שאין להתירה.

כך למשל ביקש ב"כ התובעים לחייב את הנתבע בסך 14,000 ₪ לצורך תשלום היטל השבחה. (עמ' 7 סעיף 4 לסיכומיו), מבלי שענין זה מופיע כלל בכתב התביעה.

וכן במקום פיצוי על סך 40,000 דולר על אי יכולת למכור הדירה בשנת 2001, ביקש פיצוי רק בסך 10,000 דולר בלבד (עמ' 8 סעיף ד 3 לסיכומיו).

אין מקום לאפשר שינוי חזית זה, אך ציינתי את טיעוני ב"כ התובעים בסיכומיו, על מנת להבהיר, שגם עפ"י תחשיבו, סכום התביעה מוגזם ומופרז. (ראה סעיף ד' בעמ' 8 לסיכומיו מול סכום התביעה בסך 176,000 ₪).

7. תמצית טענות הנתבע:

א) טענת התיישנות:

מהסכם המכר מיום 3/8/89 ועד הגשת התביעה בחודש 8/04 חלפו למעלה מ- 15 שנים.

כפועל יוצא מכך, התביעה התיישנה ולמצער, קיים שיהוי גס.

ב) טענת וויתור, השתק, ו/או מניעות:

התובעים ידעו היטב מה הם זכויותיהם על פי ההסכם, אך הם בחרו לשתוק במהלך כל השנים וויתרו על זכותם לפיצוי מוסכם/ביטול הסכם/כל דרך אחרת הנתונה להם על פי ההסכם ועל פי דין.

ג) הנתבע טען, כי לא שולם לו מלוא שכר הטרחה בגין עריכת ההסכם ורישום הזכויות.

ד) הנתבע טען, כי התובעים ידעו היטב כי הזכויות בבית לא נרשמו על שמם.

התובעים והמוכרים הם בקשרי ידידות והם גם ידעו כי כאשר הוא ביקש לרשום את הזכויות בבית על שמם, הם בחרו
שלא לעשות כך, כיוון שרבץ על הבית עיקול שהטיל מע"מ ביום 23/1/97 על סך 15,848 ₪ וכן הוטל עיקול על הבית על ידי פקיד שומה ת"א ביום 4/10/99 בסך 428,129 ₪ וכן הם ביקשו לחמוק מתשלום היטל השבחה בסך 14,610 ₪.

הנתבע ציין, כי גם אם הוא היה מנסה לפעול לרישום זכויותיהם בבית, גם אז לא ניתן היה לבצע את העברת הזכויות בשל אותם חובות.

ה) הנתבע טען, כי על פי ההסכם, הוא לא היה צריך לטפל כלל בהוצאת צו ירושה, והמוכרים הם אלו שהיו צריכים לדאוג לכך.

בסעיף 3.4 להסכם נקבע, כי אם יתברר שלא הוצא צו ירושה תוך שישה חודשים מההסכם, כי אז יוחזר לקונים כספם צמוד לדולר, ונקבע פיצוי מוסכם בסך 20,000 דולר.

התובעים היו צריכים לפנות למוכרים בדרישה ולטעון בפניהם כי הם הפרו את ההסכם, ולא לתבוע את הנתבע.

ו) הנתבע הכחיש את הנזק הנטען ולחילופין טען, כי התובעים לא הקטינו את הנזק.

לחילופי חילופין טען, כי אשמם התורם הוא בשיעור 100%.

8. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים וסיכומיהם, הגעתי למסקנה ולפיה דין התביעה להידחות מהנימוקים כדלקמן:


9. הניתוח המשפטי:

(9.1) אחריות משפטית של עורך דין כלפי לקוח קיימת הן מכוח דיני הנזיקין, כאשר מדובר על פי רוב ברשלנות מקצועית, והן מכוח דיני החוזים, כאשר קיים הסכם אשר נערך בין עורך דין ללקוחו.

ככלל, מחויבותו של עורך דין, ככל בעל מקצוע, לפעול כלפי לקוחו במיומנות ובזהירות.

עורכי דין מעצם הגדרת תפקידם, משתייכים באופן בולט לקבוצת בעלי מקצועות שלגביהם הוחל סטנדרט זהירות גבוה יותר, נוסף על חובות אמון, הנובעות מטיב היחסים הנרקמים בינם ובין לקוחותיהם.

ראה לענין זה:

ע"א 4612/95 איתמר מתיתיהו ואח' נ' שטיל יהודית ואח' תקדין עליון, כרך 97 (3) בעמוד 184 וכן: ספרו של עורך דין משה וייסמן, תביעות רשלנות ונזיקין, הוצאת שנהב הדרכות בע"מ, בעמודים 885 ואילך.

יפים לענין זה, הדברים שנאמרו בע"א 37/86 לוי נ' שרמן פ"ד מ"ד (4) 446 בסעיף 22 לפסק הדין:

"בין עורך הדין לבין הלקוח קיים הסכם, לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוח שירותים של עריכת דין, בתמורה לשכר טרחה המשולם לו... הבנה והתנאה מכללא בכל הסכם כזה היא כי לעורך הדין המקבל על עצמו את ייצוג הלקוח, המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. התרשלות בייצוג ענייניו של הלקוח או בהפעלת מידה סבירה של מיומנות ומאומנות הגורמת נזק ללקוח, ועל אחת כמה וכמה התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי יושר כלפי הלקוח עשויים לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו".

באותו פסק דין חזר בית המשפט על ההלכה שנקבעה עוד בהמ' 106/54 וינשטין נ' קדימה פ"ד ח' (2) 1317 בעמוד 1329 ולפיה חבותו של עורך דין כלפי לקוחו יכול שתצמח גם בגין מעשה עוולה כמו רשלנות מקצועית מצד עורך הדין, ובלבד שיוכח קיומם של שלוש יסודות.

אחד – קיום חובה כלפי הלקוח להשתמש בכושר מקצועי סביר.

שני – הפרת חובה זו.

שלישי – נזק לתובע כתוצאה מאותה הפרה.

לא כל טעות בשיקול דעתו של עורך דין מחייבת את המסקנה ולפיה עורך הדין התרשל.

פעולה רשלנית היא רק אותה פעולה היוצאת מגדר התחום האפור של שיקול הדעת המקצועי המוקנה לעורך הדין, ומהווה חריגה גסה מסטנדרט ההתנהגות הזהיר והסביר.


ראה לענין זה, דברי כב' השופטת שטרסברג כהן בע"א 2590/90 ניסים נ' דניאלי, פ"ד מ"ח (3) 846 בעמוד 853.

9.2) סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין תשכ"א – 1961 קובע כי:

"במילוי תפקידיו יפעל עורך דין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, ויעזור לבית המשפט לעשות משפט".

סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו – 1986 קובע דברים ברוח דומה:

"עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות, ללא מורא תוך שמירה על הגינות, על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט".

10. הניתוח העובדתי:

א) האם קיימת חובה של הנתבע כלפי התובעים להשתמש בכושר מקצועי סביר?

דומה כי אין על כך מחלוקת במקרה דנן.

התובעים והמוכרים היו שניהם מיוצגים בהסכם המכר על ידי הנתבע וממילא הוא חב כלפיהם חובת זהירות.

ב) האם הפר הנתבע את חובת הזהירות כלפי התובעים?

התשובה לשאלה היא – שלילית.

(1) לא כל טעות בשיקול דעתו של עורך דין מחייבת את המסקנה ולפיה עורך דין התרשל.

פעולה רשלנית היא פעולה שמהווה חריגה גסה מסטנדרט ההתנהגות הזהיר והסביר.

(2) על כן, יש לבדוק, אם ההסכם בין המוכרים ובין התובעים נערך על ידי הנתבע, תוך חריגה גסה מסטנדרט ההתנהגות הסביר והזהיר הנדרש מעורך דין.


(3) במקרה דנן, המוכרים והקונים היו בעלי היכרות מוקדמת וכפי שאישרה הגב' דניאל בעדותה: "אנחנו היינו שכנים וגדלנו ביחד" (עמ' 10 שורה 9 לפרוטוקול), וכן כאשר נשאלה באשר למסמך שהוגש ללשכת עורכי הדין, שבו כתבה כי קיימים בינם קשרי ידידות, השיבה: "עד היום ואני לא רציתי לתבוע אותם" (עמ' 10 שורות 12 – 13 לפרוטוקול).

כלומר – התובעים לא רצו ולא רוצים לתבוע את המוכרים.

(4) במצב עניינים כזה, שבו הגיעו שני הצדדים לעו"ד ארז על מנת שיערוך ביניהם הסכם מכר, ניסח עו"ד ארז מסמך שהוא בהחלט סביר, גם אם ניתן היה לנסח מסמך טוב ממנו.

(5) במבוא להסכם נכתב במפורש, כי אמם של המוכרים חיה גרינשטיין ז"ל נפטרה, ועל פי צו ירושה "שהמוכרים יגישו בקשה לתיתו" המוכרים הם יורשיה החוקיים.

נקבע בהסכם במפורש, כי המוכרים מצהירים שהם ידאגו להוצאת צו ירושה לגבי רבע הדירה לכל היותר תוך שישה חודשים ואם יתברר כי לא הוצא צו ירושה, יוחזר לקונים כספם צמוד לדולר. (סעיף 3.4 להסכם).

כמו כן הוסכם, כי הצהרות הצדדים כולל סעיף 3.4 להסכם, מהוות תנאים עיקריים בהסכם זה.

נקבע פיצוי מוסכם וכן לוח זמנים לרישום בלשכת רישום המקרקעין.

נקבע אילו הוצאות, מיסים ותשלומים יחולו על המוכרים, ואילו – יחולו על הקונים (סעיף 7 להסכם).

ואף נקבע שסכום של 10,000 דולר יועברו בנאמנות כפקדון לעו"ד ארז להבטחת תשלום דמי הסכמה לעירייה.

(6) אין חולק על כך, שדמי ההסכמה לא שולמו ושלא הוצא צו ירושה עד לשנת 2002.

(7) ההסכם נוסח בצורה סבירה בהחלט, ולו היו המוכרים עומדים בהתחייבויותיהם על פי ההסכם: מביאים לעו"ד ארז צו ירושה שהוצא על ידי ערכאה מוסמכת, וכן אישור על תשלום כל המיסים/היטלים, ולו היו התובעים מביאים לעו"ד ארז אישורים על כך, שהם שילמו את כל הדרוש ואין עיקולים של שלטונות המס לגבי זכויותיהם בדירה, כי אז
ניתן היה לרשום את הדירה על שמם.

עובדת אי הוצאת צו הירושה, היא לא זו שהיה לה קשר סיבתי כלשהו לנזק הנטען על ידי התובעים.

כיום בדיעבד, לאחר שכבר הוצא צו הירושה, כבר ידוע שלא "צץ אח עלום מאוסטרליה" (אופציה שאיזכר אותה ב"כ התובעים בחקירתו הנגדית), וכי המוכרים הם אכן יורשיה של המנוחה.

כך שאי השארת סכום כלשהו בפקדון להבטחת היות המוכרים יורשי המנוחה בפועל, לא גרמה ולא היתה צריכה לגרום לנזק כלשהו.

עובדה היא, שהמוכרים אשר הם אלו שהיו צריכים לדאוג להוצאת צו ירושה כפי שנקבע במפורש בהסכם המכר, לא דאגו להוצאת צו ירושה.

(8) ביום 26/3/90, כלומר מספר חודשים לאחר הסכם המכר, שלח עו"ד ארז מכתב לתובעים (נספח א' לתצהירו) והודיע להם, כי אי תשלום דמי חכירה והמצאת אישור עיריית תל אביב (על כך ששולמו אותם סכומים בתוספת לדמי הסכמה ואין מניעה להעברת זכות החכירה מהמוכרים אליהם), מעכבים את הליך רישום הדירה על שמם, וכי הם מתבקשים לפעול להמצאת האישורים, שבלעדיהם לא ניתן לרשום את הדירה על שמם.

(9) אין חולק על כך, שהתובעים לא המציאו לנתבע את אותם אישורים.

(10) התובעת אמנם טענה בחקירה הנגדית, כי אמרה לנתבע, שהיא שילמה את דמי החכירה ושהיא לא חייבת אותם, אך היא אישרה, כי היא לא הביאה אישור על כך לנתבע. (עמ' 9 שורות 11 – 12 לפרוטוקול).

(11) מכל מקום, במהלך השנים שעד שנת 2001 – (השנה שבה התובעים טוענים, כי הם ביקשו למכור את הדירה ונודע להם, כי היא לא רשומה על שמם), היה ידוע לתובעים, כי קיימים חובות בגין התשלומים שמיוחסים לאותה דירה.

כך למשל אישרה התובעת, כי העירייה תבעה אותה על כך, שלא שולמו דמי חכירה (עמ' 7 שורות 1 ואילך לפרוטוקול), וכן ב- 99 היא קיבלה כתב תביעה מהעירייה על חוב של דמי חכירה. (עמ' 8 שורה 24 לפרוטוקול).

לאחר מכן השיבה: "דמי החכירה שולמו ולא היה לי חוב לעירייה עד שנת 93". (עמ' 9 שורה 9 לפרוטוקול).

אך למעשה, לא צורפו כל מסמכים או אישורים על כך, שלאחר קבלת מכתבו של עו"ד ארז לשנת 90, אכן היה לה אישור מהעירייה שאין חוב.

על כל פנים - התובעת אישרה, כי היא לא מסרה אישור כזה לעו"ד ארז וממילא לא יכל בנסיבות אלו עו"ד ארז, להשלים את הליך רישום הזכויות.

(12) משנקבע בהסכם רכיב של פיצוי מוסכם וכן אפשרות לקונים לקבל את כל כספם חזרה צמוד לדולר מהמוכרים, אם המוכרים לא ידאגו להוצאת צו ירושה לכל היותר תוך שישה חודשים, הרי שעורך דין ארז פעל כעורך דין סביר בעת ניסוח ההסכם.

(13) עו"ד ארז יכל כמובן, והיה זה רצוי, שהיה שולח תזכורות למוכרים ולקונים במהלך השנים באשר למסמכים החסרים שאינם מאפשרים את העברת הזכויות, אך בתור עובדה הוא מאשר, שהוא לא שלח מכתבים כאלו.

(14) אין בכך כדי לגרום להפרת חובתו כלפי הלקוח.

מול הקונים על פי הסכם המכר עמדו המוכרים ולא עו"ד ארז.

מי שהיה צריך לעמוד בתנאי ההסכם היו המוכרים והקונים זה כלפי זה.

הם אלו שהיו צריכים לשלם תשלומים, להמציא אישור על צו ירושה, והם אלו שיכלו להפעיל את זכותם מכוח סעיף 9 להסכם ומכוח חוק החוזים [חלק כללי] תשל"ג - 1973וחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] תשל"א – 1970, ולתבוע זה את זה בגין הפרות אלו ו/או אחרות.

לא הקונים ולא המוכרים פנו בדרישה זה לזה בנוגע להפרות ברורות של ההסכם, והתובעת אישרה שהם עדיין ידידים של המוכרים. איש מהם גם לא הסב את תשומת ליבו של עו"ד ארז לכך, שההסכם לכאורה הופר.

למעשה, רואים התובעים את עו"ד ארז כ"כיס עמוק", שניתן להיפרע ממנו, במקום להיקלע לאי נעימות ולתבוע את המוכרים – ידידיהם, בגין הפרת ההסכם, אך אין ליתן יד לכך.

לסיכום ענין זה:


אינני סבורה כי התובעים הוכיחו כי הנתבע הפר את חובת הזהירות כלפיהם.

ג) לשאלת הנזק:

(1) גם לו הייתי מגיעה למסקנה ולפיה הנתבע הפר את חובת הזהירות שלו כלפי התובעים ולא פעל כפי שהיה מצופה מעו"ד סביר, גם אז ניתן היה לקבוע בוודאות, כי לא נגרם לתובעים כל נזק שיש לו קשר סיבתי למעשה ו/או מחדל כלשהו של הנתבע.

(2) התובעים טוענים, כי הם ביקשו למכור את הדירה בחודש אוקטובר 2001.

כלומר, קודם לכן הם לא העלו כלל את האפשרות למכור את הדירה.

התובעת אישרה בחקירתה הנגדית, כי שלטונות מע"מ ומס הכנסה הטילו עיקולים על הנכס עוד לפני שנת 2001. (עמ' 11 שורות 12 – 13 לפרוטוקול).

אין מדובר בעיקולים בסכומים זניחים אלא מדובר בעיקול שהוטל על ידי פקיד שומה תל אביב ביום 4/10/99 בסך 428,129 ₪, ועיקול שהוטל על ידי מע"מ ביום 23/1/97 בסך 15,848 ₪. (נסח טאבו ובו הערות על עיקולים לפי פקודת המיסים גבייה צורף לתצהיר הנתבע).

מכאן – שגם אם הדירה היתה נרשמת על שם התובעים, זה לא היה מונע מפקיד שומה תל אביב ומשלטונות המע"מ להטיל את אותם עיקולים על זכויות התובעים, וממילא, היה זה מצג שווא לטעון בפני קונה פוטנציאלית בשם אבלין חיה, שהתובעים טוענים כי הם חתמו איתה על זיכרון דברים ביום 1/10/01 (ת/1), כי: "... הואיל והמוכרים מצהירים כי לא רובץ על הדירה כל חוב ושעבוד, משכנתא, צו הריסה, או זכויות צד ג' כלשהן פרט לזכויות הבעלות של עיריית תל אביב" מדובר בפירוש במצג לא נכון.

(3) לעיקולים אלו אין כל קשר לצו ירושה זה או אחר, שהוצא על שם המוכרים שמכרו את הנכס לתובעים ואין להם כל קשר להעברת הזכויות של התובעים על שמם באמצעות עו"ד ארז או אי העברת הזכויות על שמם.

(4) התובעת בחקירתה הנגדית עמדה על כך, שמבחינתה אין חוב לפקיד השומה.

אך ברור שאין די בכך, שהיא חושבת שאין חוב לפקיד השומה.

כל עוד פקיד השומה לא יבטל את העיקול ואת הרישום, כל קונה פוטנציאלי שלא מעונין לקנות נכס שמוטל עליו עיקול בסכום העולה על 400,000 ₪, ממילא לא יהיה מעונין בעסקה כזאת.

התובעת אישרה, כי עד היום לא שולם החוב לפקיד השומה (עמ' 8 שורות 10 – 11 לפרוטוקול).

(5) מהראיות בתיק עולה, כי עד לחודש אוקטובר 2001 או סמוך לכך, שאז פנו התובעים לראשונה לעו"ד ארז באשר לרישום הזכויות על שמם, לא נערכה כל פניה מטעם צד זה או אחר באשר לרישום הזכויות.

(6) אינני נכנסת לעומקם של דברים באשר לדרישת שכר הטרחה שדרש מהם עו"ד ארז בסכום נומינלי של 1,106 ₪, וברור כי גם אם התובעים סברו שהם לא צריכים לשלם את יתרת שכר הטרחה, אזי אם הם טרפדו את המשך טיפולו של עו"ד ארז ברישום הזכויות רק בגין ענין זה, כי אז ניתן היה להחיל עליהם רשלנות תורמת בשיעור של 100%.

הרי מדובר בעסקה לכאורה של 330,000 דולר שעומדת על המאזניים, וסירוב לשלם 1,106 ₪ נראה קטנוני ביותר, מה עוד, שניתן לשלמו תחת מחאה ולאחר מכן לתבוע זאת מעו"ד ארז.

מכל מקום, לאחר שכבר ביקשו התובעים מעו"ד ארז לטפל בענין סיום הזכויות בדירה, ולמרות שעל פי ההסכם הוא לא זה שהיה צריך לטפל בהוצאת צו הירושה, הוציא עו"ד ארז צו ירושה ואין חולק על כך.

(7) ביום 21/10/02 התקבל צו הירושה.

עו"ד ארז אף הסכים לשלם מתוך כספים במשרדו סך 14,610.84 ₪ בגין היטל השבחה. (סעיף 14 לתצהירו).

עו"ד ארז הדגיש, כי שלא כפי שנקבע בהסכם, לא הופקד בנאמנות במשרדו סכום של 10,000 דולר אלא הצדדים להסכם שהיו ידידים זה של זה, בחרו מטעמים הקשורים עימם שלא להפקיד פקדון במשרדו בנאמנות שיבטיח את מה שהיה צריך להבטיח על פי ההסכם.

הקונים – התובעים היו מעוניינים לקבל את החזקה בדירה באופן מהיר, והמוכרים היו מעוניינים לקבל את כל
התמורה וכך הם עשו.

אני מאמינה לעו"ד ארז כי הוא לא מצא כל פקדון על סכום של 10,000 דולר במשרדו.

התובעים הם חסרי ידיעה אישית באשר לנושא זה.

ויצוין, כי לו רצו התובעים להזים את טענתו של עו"ד ארז שנטענה בכתב ההגנה ולפיה הוא לא קיבל פקדון שכזה (סעיף 20.1 לכתב ההגנה), בקלות יתרה יכלו להזים את טענתו, לו היו מזמנים לעדות בענין זה את המוכרים שהם כאמור ידידים שלהם ואיש לא טען כי לא ניתן לאתר אותם.

(בסיכומי התובעים קיימת למעשה הודאה בכך, שעו"ד ארז לא קיבל כספים בנאמנות – עמ' 3 סעיף א' לסיכומים).

מכל מקום, משהסכים עו"ד ארז לשלם כספים ממשרדו בגין היטל ההשבחה, שחל על המוכרים כצעד של רצון טוב ממילא לא ניתן היה להאשים אותו בכך שגרם לתובעים נזק זה או אחר בגין אי תשלום היטל השבחה.

ואין גם חולק על כך, שעל הנכס רבץ חוב של דמי השבחה עוד משנת 1985. (ראה גם עדותה של הגב' מלאכי עמ' 16 שורות 27 – 29 לפרוטוקול).

אמנם, במקרה דנן, היה חיוב של דמי השבחה עוד משנת 1985 וחיוב לאחר מכן משנות ה- 90, אך אין חולק על כך, שעו"ד ארז לא יכל במועד חתימת ההסכם וסמוך לאחריו, להעביר את הדירה על שם התובעים גם בשל אי תשלום היטל ההשבחה על ידי המוכרים. (על פי סעיף 7.3 להסכם).

(8) שני הצדדים הגישו חוות דעת מומחים של שמאי מקרקעין באשר לנכס נשוא התביעה.

התובעים הגישו חוות דעת של שמאי מקרקעין בשם משה שלנג אשר העריך את שווי הזכויות נכון ליום מתן חוות הדעת (11/12/05) בסכום של 235,000 דולר ואת שווי הנכס לחודש אוקטובר 2001 בסכום של 290,000 דולר.

הנתבע הגיש חוות דעת של שמאית מקרקעין הגב' אסתי מלאכי אשר אמדה את שווי זכויות החכירה בנכס בסכום של 215,000 דולר הן לגבי אוקטובר 2001 והן לגבי ינואר 2006, המועד שבו נערכה חוות דעתה.

השמאי מטעם התובעים לא התייצב לדיון, ולמעשה, אין מקום להתייחס לחוות דעתו.

אך בין כך ובין כך, אין משמעות לחוות הדעת שהוגשו במקרה דנן.

גם המומחה מטעם התובעים אשר העריך את שווי הנכס לחודש אוקטובר 2001 בסכום של 290,000 דולר, לא אמור לקבוע כי זהו הסכום שניתן לקבל על הנכס ואין בלתו.

מדובר במכר ממוכר מרצון לקונה מרצון ומדובר בשוק חופשי וניתן כמובן לקבל על הנכס סכום גבוה מסכום השמאות וגם סכום נמוך מסכום השמאות.

כך גם לגבי חוות דעתה של הגב' מלאכי.

עצם השמאות שלה וחוות דעתה לא אמורה להכחיש את העובדה, שניתן לקבל על הנכס סכום גבוה יותר או סכום נמוך יותר כאשר מדובר בעסקה של מוכר מרצון לקונה מרצון.

יובהר, כי התובעים ביקשו בכתב התביעה, פיצוי לגבי פער של 40,000 דולר.

על פי חוות דעת מטעמם, הרי ששווי הנכס לחודש אוקטובר 2001 הוא בסכום של 290,000 דולר וכאשר הגישו את כתב התביעה הם טענו, כי נכון למועד הגשת התביעה (8/10/04) ההצעה הגבוהה ביותר שהם קיבלו היא 290,000 דולר. (סעיף 25 לכתב התביעה).

כך שהם קיבלו הצעה שתואמת את מחיר השוק של הנכס על פי חוות דעת מטעמם ולא ברור על מה הם צריכים לקבל פיצוי.

זאת ועוד, בכתב התביעה דרשו התובעים פיצוי בשיעור 40,000 דולר בגין רכיב זה, ובסיכומיהם הבינו, כי טענתם לא נתמכת בראיות, ודרישתם לפיצוי בגין רכיב זה צנחה ל- 10,000 דולר (עמ' 8 סעיף ד' 3 לסיכומי ב"כ התובעים).

(9) בין כך ובין כך, התובעים מתעלמים בכתב התביעה לחלוטין מהעובדה שמשנת 1997 ואילך, לא ניתן היה לרשום את הזכויות בדירה על שמם בשל עיקולים של רשויות המס.

וגם אם הדירה היתה נרשמת על שמם, הם לא יכלו למכור אותה בשנת 2001 בעסקה של מכר של מוכר מרצון לקונה
מרצון תוך התעלמות מאותם עיקולים.

הרי התובעים יודעים, ואם הם לא יודעים, הם צריכים לדעת, שעצם האמונה שלהם שהם לא חייבים למס הכנסה מאות אלפי שקלים – איננה מספקת.

הם צריכים לדאוג לכך שגם מס הכנסה ישתכנע באמונה שלהם ויסיר את העיקול.

כל קונה פוטנציאלי סביר שהיה מוציא נסח טאבו בשנת 2001 ואף קודם לכן, היה יכול לראות במו עיניו, כי הבעיה העיקרית היא לא צו ירושה זה או אחר לגבי רבע מהזכויות בדירה (על פי סעיף 3.1 להסכם המוכרים הם הבעלים של 6/8 חלקים מהדירה ורבע נוסף היה רשום על שם אמם ז"ל), אלא עיקולים.

(10) מהאמור לעיל עולה, כי אין קשר סיבתי בין הנזק הנטען, אם בכלל קיים נזק כזה, לבין מעשה ו/או מחדל של עו"ד ארז.

11. לסיכום:

א) לאור האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

ב) התובעים ישאו בהוצאות הנתבע ובשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ + מע"מ.

ג)



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אירוע מס ירושה

  2. התיישנות ירושה

  3. אגרת רישום ירושה

  4. אגרה רשם הירושות

  5. הסתלקות יורשים

  6. התיישנות בירושה

  7. הסתלקות על תנאי

  8. היטל השבחה ירושה

  9. הערת אזהרה ירושה

  10. הבטחת הכנסה ירושה

  11. הערת אזהרה יורשים

  12. היטל השבחה יורשים

  13. הסתלקות לטובת נכד

  14. צו הסתלקות מירושה

  15. העברת זכויות ירושה

  16. כתב הסתלקות מירושה

  17. הסתלקות מנכס בירושה

  18. אי קיום יורשים אחרים

  19. חובות ארנונה יורשים

  20. הסתלקות חלקית מירושה

  21. הסתלקות כללית מירושה

  22. אישור הסכם בין יורשים

  23. הסכם פשרה בין יורשים

  24. החזר אגרה רשם הירושה

  25. זכות קדימה בין יורשים

  26. הסתלקות יורש אחר יורש

  27. הסתלקות בתמורה מירושה

  28. אי צירוף היורשים לתביעה

  29. הסתלקות לטובת יורש אחר

  30. העברת זכויות אגב ירושה

  31. העברת זכויות בין יורשים

  32. הסתלקות פושט רגל מירושה

  33. הסתלקות מירושה שלא בכתב

  34. העברת זכויות במנהל ירושה

  35. אישור הסכם חלוקה בין יורשים

  36. אחריות יורשים לחובות העיזבון

  37. הסכם שיתוף במקרקעין יורשים

  38. זכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי

  39. תביעה לפינוי של דיירים מוגנים מחנות ומדירה שקיבלו בירושה מאביהם

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון