היטל השבחה קומבינציה

א. רקע
ערעור היטל השבחה שעניינו במועדים הרלבנטיים לחישוב הריבית על סכום ההיטל, אשר לגביו הגיעו הצדדים לשומה מוסכמת.

תמצית העובדות הצריכות לעניין היא זו: המערערות היו בעלים של חלקים בחלקה 7 בגוש 6866 בחולון ("החלקה"). חלקיהן הסתכמו ברבע, לערך, מהבעלות בחלקה. ביום 31/12/99 התקשרו המערערות עם חברה קבלנית בהסכם קומבינציה, במסגרתו נמכר חלק מחלקיהן בחלקה והוזמנו שירותי בניה על יתרת חלקיהן. בהסכם הקומבינציה נספח ב' להודעת הערעור, שלגביו אין מחלוקת, נכתב במפורש כי מתנהלת תביעה לפירוק שיתוף בחלקה (ר' הסיפא לפסקה הרביעית במבוא להסכם הקומבינציה שצורף להודעת הערעור, וסעיף 3 לאותו הסכם). בסעיף 6 להסכם הקומבינציה נקבע כי הקבלן יכין תוכניות לשם קבלת היתר בניה תוך 60 יום מתאריך ההסכם או מסיום התביעה לפירוק השיתוף לפי המאוחר. ביום 15/2/05 פנו המערערות למשיבה וביקשו לברר שאלת החבות בהיטל השבחה. בתשובה נתבקשו להמציא נתונים ומסמכים ולשלם סך של 1,000 ₪. המערערות טענו כי עשו כן ביום 30/3/05, אולם חרף פניותיהם לזירוז התהליך זכו לקבל שומת היטל השבחה רק ביום 14/7/05. תאריך השומה היה 19/6/05. בהודעת השומה נדרשו המערערות לשלם ריבית רק בגין התקופה שמיום 19/6/05. ביום 15/8/05 הוגשה שומה נגדית, העומדת על למטה ממחצית שומת הועדה, וביום 2/11/05 שולם סכום השומה הנגדית כסכום שאינו שנוי במחלוקת והומצאה ערבות בנקאית בגין ההפרש בין השומות. לטענת המערערות, הציעו פשרה ביום 27/4/06 ולא נענו כלל, אולם ביום 20/1/07 הגיעו השמאים מטעם הועדה והמערערות לשומה מוסכמת. לאחר השומה המוסכמת דרשה המשיבה ריבית על ההיטל הנובע מהשומה המוסכמת בגין התקופה שמיום עריכת הסכם הקומבינציה (31/12/99) בגין החלק שנמכר לחברה הקבלנית במסגרת הסכם הקומבינציה. לגבי החלק שנותר בבעלות המערערות לפי הסכם הקומבינציה נדרשו המערערות, בעקבות השומה המוסכמת, לשלם הפרשי הצמדה בלבד על היטל ההשבחה בגין התקופה שעד תאריך היתר הבניה (27/12/05) שניתן לאחר הליכים ארוכים במוסדות התכנון, ובגין התקופה שממנו ואילך - גם ריבית. המערערות אינן חולקות על החיוב בהפרשי הצמדה ובריבית על החלק שלא נמכר על ידן במסגרת הסכם הקומבינציה. המחלוקת היא רק על החיוב בריבית על ההיטל המתייחס לחלקים שנמכרו במסגרת הסכם הקומבינציה. מנספחי הודעת הערעור עולה כי התביעה לפירוק השיתוף בחלקה הסתיימה בצו לפירוק השיתוף ביום 10/4/00, ותהליך פירוק השיתוף על-פי הצו הסתיים רק ביום 11/10/00 (נספחים ט"ז ו-י"ז להודעת הערעור). בכל הנוגע לעובדות האחרונות מנסה המשיבה להתנער מהן בסיכומיה, אולם אין לכך כל יסוד: המדובר בעובדות שהוכחו באמצעות פסק-דין ופסיקתא שהוגשו במצורף להודעת הערעור. מסמכים אלה הם "תעודה ציבורית" לכל דבר, והמשיבה לא חלקה עליהם עד לסיכומיה בכל דרך. תוכנם של מסמכים כאלה ניתן להוכחה על ידי הגשתם ללא תצהיר וללא שמיעת ראיות (שכלל אינה אפשרית בערעור היטל השבחה, שממילא יכול להתייחס רק לשאלות משפטיות).

שני הצדדים מסכימים כי גישת הועדה פירושה שהסכם הקומבינציה כולל שני מועדים שונים של "מימוש זכויות" כמשמעותו בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אחד בגין רכיב המכר שבהסכם ושני בגין רכיב הבניה על פיו. עוד מוסכם כי מועד "מימוש הזכויות" בנוגע לאותו חלק מזכויות המערערות בחלקה שלגביו לא היתה מכירה במסגרת הסכם הקומבינציה (רכיב הבניה), הוא מועד הוצאת היתר הבניה.

ב. המחלוקות הטעונות הכרעה
השאלה הראשונה שיש להכריע בה היא מהו "מועד המימוש" לגבי אותו חלק מזכויות המערערות בחלקה, אשר נמכר לחברה הקבלנית במסגרת הסכם הקומבינציה. זאת משום ש"מועד המימוש" הוא המועד הקובע לעניין המועד שממנו תחול על היטל ההשבחה גם ריבית בשיעור המתחייב מסעיף 15 לתוספת השלישית, בנוסף להפרשי ההצמדה החלים על ההיטל ממילא. המשיבה טוענת כי מועד זה הוא מועד עריכת הסכם הקומבינציה, קרי 31/12/99. טענה זו מבוססת על פסיקת בית המשפט העליון ב-ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית למגורים ולתעשייה – מחוז המרכז (להלן "הלכת נוה בנין"). המערערות מצידן טוענות כי הרציונל של הלכת נוה בנין מחייב את
המסקנה כי אין להחילה על הסכם קומבינציה בכלל, וכן כי במקרה דנן, לאור נסיבותיו, אין לראות את תאריך הסכם הקומבינציה כמועד המימוש לגבי החלקים שנמכרו על-פיו, וכי מועד זה הוא מועד מתן היתר הבניה. עוד טוענות המערערות בהקשר זה כי בכל מקרה אין להחיל את הלכת נוה בנין, אם היא חלה על ענייננו, על התקופה שקדמה לתאריך מתן פסק-הדין בפרשת נוה בנין הנ"ל.

בנוסף לשאלת מועד המימוש ולשאלת תחולתה של הלכת נוה בנין במישור הענייני כמו גם תחולתה הרטרוספקטיבית, טוענות המערערות גם את הטענות הבאות: מניעות מלגבות ריבית פיגורים בגין התקופה שקדמה ל-19/6/05 מחמת מצג ששינויו גורם נזק; העדר חבות בריבית פיגורים בגין התקופה שמיום 15/2/05 (מועד פנייתן הראשונה של המערערות למשיבה לקבלת שומת היטל השבחה); ואי-צדק בחיוב הריבית המצדיק הפחתתה על ידי בית המשפט מכח סעיף 16 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

ג. דיון
ג(1). תחולת הלכת נוה בנין על מרכיב המכר בהסכם קומבינציה בהיבט כללי
כאמור לעיל, המערערות טוענות כי יש להבחין בין הסכם מכר "רגיל" לבין הסכם קומבינציה לעניין קביעת "מועד המימוש" בהקשר של היטל השבחה, משום שהסכם קומבינציה מטבעו כרוך בתקופת מימוש ארוכה. זאת הן בשל משך הבניה והן מחשש שההליכים הכרוכים בקבלת היתר בניה יתארכו, חשש שלפחות בחלקו אין מימושו תלוי בצדדים עצמם אלא ברשויות שונות ובמיוחד ברשויות התכנון, וכן בהתנגדויות אפשריות של צדדים שלישיים. בהבדל מכך, חוזה מכר "רגיל" על-פי רוב אינו תלוי אלא בצדדים עצמם, וכולל פריסת תשלום התמורה על-פני תקופה קצרה יחסית. המערערות מוסיפות כי לנוכח הבדלים אלה בין מכר "רגיל" לבין מכר הכלול בהסכם קומבינציה, אין לומר שמועד כריתת הסכם הקומבינציה הוא המועד בו מוציא המוכר את "התעשרותו מן הכח אל הפועל", כלשון בית המשפט העליון בהלכת נוה בנין (סעיף 10 לפסק-הדין), שהוא "מועד המימוש" לעניין היטל השבחה.

אין בידי לקבל טענת המערערות דלעיל. ההנמקה שבה משתמשות המערערות בעייתית ביותר ליישום. כך למשל קיימים מצבים בהם כבר בעת כריתת הסכם הקומבינציה קיים היתר בניה בר תוקף על המקרקעין, ובמצבים כאלה חלק ניכר מנימוקי המערערות אינו רלבנטי. לעומתם, קיימים מצבים בהם מכר "רגיל" מתבצע על פני תקופה ארוכה וכרוך במילוי תנאים שונים ומשונים שלא כולם בהכרח תלויים רק בצדדים עצמם. אין זה סביר לקבוע כלל פרשנות כזה, שיצריך בדיקה מעמיקה של כל חוזה על ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה ויכניס אי ודאות גדולה בשאלת "מועד המימוש". בכל הנוגע לאי הודאות, יש לשאול מהי תקופה "קצרה" למימוש חוזה במקרקעין, ומתי תקופת המימוש "ארוכה" דיה כדי לומר שהלכת נוה בנין אינה חלה על החוזה? לשאלות אלה אין תשובה בפי המערערות, ולא במקרה. החקיקה אינה נותנת בידינו כלים שיאפשרו לשרטט את קו הגבול בין סוגים שונים של חוזים שיש בהם מכר מקרקעין, ולא מצאתי גם מקור אחר בדין שיאפשר קביעת גבולות כאלה. ודאות ויציבות בתחום הפיסקלי הם שיקולים חשובים בבואנו למצוא דרך פרשנות ראויה לחיקוק בתחום המס. אימוץ גישת המערערות יביא לתוצאה הפוכה. זאת ועוד: נקודת המוצא היא כי ההתעשרות יוצאת "מן הכח אל הפועל" כאשר בידי המוכר חוזה תקף, שבו נקבעה זכותו לקבלת תמורה חוזית מוגדרת. אין למתוח את הביטוי "הוצאת ההתעשרות מן הכח אל הפועל" מעבר לגבולותיו ואין לפרשו מילולית. קבלת התמורה בפועל אינה תנאי לכך שבפנינו כבר "מימוש" של ההשבחה, גם כאשר עסקינן במכר "רגיל" לכל דבר ועניין. בלשון בית המשפט העליון בהלכת נוה בנין (סעיף 11 לפסק הדין), "ההתעשרות מכח ההשבחה יוצאת מן הכח אל הפועל כבר בעת ההתקשרות". גם הטענה שהסכם קומבינציה יכול שלא לצאת לפועל כלל בסופו של יום אין בה ממש. נסיון החיים מלמד כי לעיתים גם הסכמי מכר "רגילים" מגיעים לבסוף, מסיבות התלויות בצדדים עצמם ולעיתים גם בצדדים שלישיים, למבוי סתום שסופו חזרה לנקודת המוצא. אכן, הסכמי קומבינציה "רגישים" יותר לצדדים שלישיים, אולם גם בכך אין רבותא. ככל שההסכם תלוי בתנאי מתלה, ייתכן שיש לומר שמועד התקיימות התנאי המתלה היא מועד המימוש", משום שעד שהתקיים התנאי המתלה אין ההתקשרות עדיין בת תוקף (ובהלכת נוה בנין יש רמז בכיוון זה בסיפא לסעיף 14 לפסק-הדין), אולם לא זו טענת המערערות הן בהיבט הכללי שלה והן בהיבט הקונקרטי אליו אתייחס להלן. המסקנה היא כי אין לומר, בהיבט כללי, שמועד המימוש של רכיב המכר בהסכם קומבינציה אינו מועד כריתת הסכם הקומבינציה. יש להחיל, ככלל, על מרכיב המכר הכלול בהסכם קומבינציה את הלכת נוה בנין ולקבוע שמועד כריתת הסכם הקומבינציה הוא מועד המימוש של רכיב המכר של ההסכם.

ג (2). מועד המימוש של רכיב המכר בהסכם הקומבינציה בנסיבות המקרה שבפנינו
המערערות טוענות עוד כי גם אם בהיבט הכללי אין להבחין, לצורך קביעת "מועד המימוש" של מרכיב המכר, בין הסכם מכר "רגיל" להסכם קומבינציה, הרי שבנסיבות הקונקרטיות של ענייננו יש להגיע לתוצאה אחרת. נסיבות אלה הן, לטענת המערערות, שתיים: הראשונה - העובדה שהסכם הקומבינציה נכרת בעת שהיתה תלויה ועומדת תביעה לפירוק השיתוף בחלקה שבה היו המערערות בעלים של כרבע בלבד מהזכויות, כאשר יכול היה להיווצר מצב שבו בסופו של יום לא הקבלן שעימו נערך הסכם הקומבינציה היה זוכה בהתמחרות שנערכה כחלק מהליכי פירוק השיתוף. רק ביום 11/10/00 נקבע סופית שהקבלן, שעמו ערכו המערערות את הסכם הקומבינציה, הוא הזוכה בהתמחרות שהתקיימה במסגרת פירוק השיתוף בחלקה, ורק אז החלה למעשה תקופת ההתקשרות על פי הסכם הקומבינציה. הנסיבה השניה הנטענת היא התארכות ההליכים עד לקבלת היתר הבניה, שניתן לבסוף רק ביום 27/12/05.

בכל הנוגע לנושא פירוק השיתוף שהיה תלוי ועומד בעת ההתקשרות בהסכם הקומבינציה טוענות המערערות כי למעשה הסכם הקומבינציה היה, לפחות עד 11/10/00, רק בגדר "הסכם לשיתוף פעולה" בין הקבלן למערערות. דין הטענה להידחות. עיון בהסכם הקומבינציה מגלה שאין מדובר בהתקשרות מקדמית לשיתוף פעולה בהליכי פירוק
השיתוף גרידא, אלא בהסכם קומבינציה לכל דבר ועניין. ההסכם גם אינו מותנה בתנאי מתלה כלשהו – לא בנוגע לתוצאה בהליך פירוק השיתוף ולא בנוגע לכל נושא אחר, לרבות היתר בניה. די לקרוא את סעיף 3(א) להסכם על מנת לראות שביחסי הצדדים אין כלל הוראה בחוזה המייחסת למצב היפוטתי שבו כתוצאה מהליך פירוק השיתוף לא ניתן יהיה לממש כלל את הסכם הקומבינציה, והצדדים קבעו מנגנון שלפיו ההסכם ייצא לפועל בכל מקרה. גם לגבי היתר הבניה נקבע בסעיף 4 להסכם מנגנון שיחול אם התוכניות שצורפו להסכם לא תאושרנה, כלומר – הצדדים הניחו מראש שלא ייתכן, במישור החוזי, מצב שבו לא יינתן היתר בניה כלל. המערערות אף אינן טוענות המפורש שההסכם היה מותנה בתנאי מתלה בהקשר כזה או אחר, וזאת משום שלשון החוזה אינה כוללת תנאי מתלה כלשהו. ממילא אין צורך לדון ולהכריע במסגרת פסק-דין זה בשאלה האם כאשר המכר מותנה בתנאי מתלה נדחה "מועד המימוש" של ההשבחה למועד בו התקיים התנאי המתלה.


המסקנה היא כי גם בהינתן הנסיבות הקונקרטיות של המקרה, אין מקום שלא לראות את התאריך של ההתקשרות בהסכם הקומבינציה – 31/12/99 – כמועד בו יצאה התעשרות המערערות מן הכח אל הפועל, וממילא גם כ"מועד המימוש" של ההשבחה לגבי מרכיב המכר שבהסכם הקומבינציה.

במאמר מוסגר אוסיף כי בענייננו יש קושי נוסף בעמדת המערערות. זאת משום שקבלת עמדתן לפיה מועד המימוש של רכיב המכר בהסכם הקומבינציה הוא מועד היתר הבניה, תביא לכך שגם ההשבחה שנוצרה בעקבות תכנית משביחה שנכנסה לתוקף בשנת 2002 תיכלל בחישוב ההיטל על רכיב המכר. הגישה חייבת להיות עקבית, ודחיית מועד המימוש צריכה לחול הן לעניין מועד תחילת החיוב בריבית והן לעניין ההשבחה עצמה. כל השבחה שבאה לעולם עד למועד המימוש כרוכה בחבות בהיטל. בענייננו, המערערות אמנם חויבו בהיטל על ההשבחה שבאה לעולם כתוצאה מהתכנית שאושרה ב-2002, אולם המשיבה הודיעה בסיכומיה, ביוזמתה, כי חיוב זה בטעות יסודו וכי תשיב למערערות את ההיטל (והריבית היחסית בגינו) הנובע מהתכנית שאושרה ב-2002 והוטל בגין רכיב המכר בהסכם הקומבינציה. בכך דייקה המשיבה והביאה את הדברים לתיקונם, תוך שהיא חורגת מהמסגרת הפורמאלית של הערעור ומעדיפה, באופן ראוי, לפעול בתום הלב המתחייב ממעמדה כרשות שלטונית. נוכח הודעה זו של המשיבה חזרו הדברים למקומם הנכון והסימטרי. אין לקבל חוסר סימטריה שבו לעניין עצם החבות בהיטל רואים את מועד כריתת ההסכם כמועד המימוש (ובכך מיטיבים עם המערערות, ובדין), ואילו לעניין תחילת החבות בריבית רואים דווקא את מועד קבלת ההיתר כמועד המימוש (ובכך שוב מיטיבים עם המערערות, שלא על פי הדין כפי שנקבע בעניין נוה בנין). תוצאה כזו אינה צודקת והיא חותרת תחת הבסיס של החבות בהיטל השבחה, שהוא בסיס של צדק חלוקתי. נתון זה מלמד גם שהחלת הלכת נוה בנין על כל הסכם שיש בו מרכיב של מכר אינה בהכרח מגדילה את החבות הכוללת של המוכרים, משום שיישומה העקבי של הלכה זו יביא גם לכך שאותו חלק מההשבחה שנוצר לפני היתר הבניה אולם לאחר כריתת ההסכם, לא יביא לחיוב בהיטל על המוכר בכל הנוגע לזכויות שנמכרו. הרי לנו, במקרה שבפנינו עצמו, דוגמה מוחשית לכך שהנחת היסוד המובלעת בטיעוני המערערות ושלפיה הלכת נוה בנין מגדילה את הנטל הכולל על מוכרים בהסכמי קומבינציה, אינה נכונה תמיד, ויש אף שהלכה זו דווקא מקטינה את חבותם הכוללת של המוכרים.

ג(3). הלכת נוה בנין – האם חלה גם על התקופה שקדמה להלכה זו
לטעמי אין ולא יכול להיות ספק כי הלכת נוה בנין חלה לא רק על התקופה שמיום פסק-הדין בעניין נוה בנין הנ"ל, אלא על כל הליך שטרם הסתיים עד אז גם אם המועד הרלבנטי (ובעניינו – מועד ההתקשרות בהסכם) קדם לתאריך בו נקבעה הלכת נוה בנין. פסק הדין בעניין נוה בנין לא יצר דין מהותי חדש, אלא רק הצהיר מהו הדין הקיים בעת שניתן. הוא פירש את הוראות התוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, והפירוש שניתן בו אינו תלוי מועד ואין כל הצדקה עניינית להחילו רק מיום מתן אותו פסק-דין ואילך. טענת המערערות אף עומדת בניגוד לפסק הדין בעניין נוה בנין כפשוטו, שהרי אם הכלל שנקבע בו חל רק מיום מתן פסק הדין, אזי אין להחילו על המקרה נשוא הערעור שנדון והוכרע בהלכת נוה בנין עצמה. בדומה לכך כבר קבע בית המשפט העליון כי הכלל לפיו – בניגוד להלכה שנהגה עד אז – יש לפצות, במקרה מותו של ניזוק, גם על "שנים אבודות", חל גם על מי שמצאו מותם בנסיבות המזכות בפיצויי נזיקין עוד לפני שנקבעה ההלכה החדשה הקובעת שיש לפצות גם על "שנים אבודות" (רע"א 8925/04 סולל בונה ואח' נ' עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל ואח'). הדברים הם מקל וחומר: אם הלכה המשנה הלכה קודמת חלה גם רטרוספקטיבית, מקל וחומר שזהו דינה של הלכה המכריעה לראשונה בשאלה פרשנית שלא הוכרעה בהלכה מחייבת קודם לכן. מקום בו נקבעה בעבר הלכה פסוקה מחייבת אשר שונתה, מתעורר החשש שהחלת השינוי באופן רטרוספקטיבי תפגע בציפייה לגיטימית המבוססת על הלכה פסוקה שחלה עד השינוי. שיקול זה אינו קיים כלל מקום שההלכה הפסוקה מכריעה לראשונה בשאלה, שבה לא היתה בנמצא עד אז הלכה פסוקה (כמובנה בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984) כלל, וממילא לא ניתן לדבר כאן על פגיעה בציפייה לגיטימית המבוססת על הלכה קיימת.

ג(4). מניעות
בהודעת הערעור המתוקנת (סעיף 12(ב) על סעיפי-המשנה שלו) הועלתה הטענה כי המשיבה מנועה מלגבות ריבית בגין התקופה שקדמה ליום 19/6/05. הנימוקים שהועלו בהודעת הערעור בהקשר זה הם: נוסח הודעת השומה, בה נאמר כי הריבית תחול על התקופה שמתאריך עריכת השומה, שהוא 19/6/05; הטענה שהמשיבה נהגה בפועל לפחות עד אותו מועד שלא לגבות ריבית מבעלי המקרקעין שבתחומה בגין התקופה שקדמה למשלוח הודעות השומה; והטענה שהמשיבה לא העלתה את שאלת מועד החיוב בריבית בפני השמאי המוסכם, ועל כן היה עליה לערער על החלטתו אם היא סבורה שיש לחייב בריבית ממועד שונה מזה שנכתב בהודעת השומה.

בסיכומיהן חזרו המערערות על טענות אלה, תוך שהן מוסיפות פרטים רבים שלא בא זכרם בהודעת הערעור. המשיבה
בסיכומיה מתנגדת לכל אותן תוספות שנכללו בסיכומי המערערות ולא הוזכרו בהודעת הערעור, וכן טוענת כי מדובר בעניינים עובדתיים שלא הוכחו. טרם שאדון בדברים לגופם אומר כי עצם המחלוקת הזו מלמדת שראוי לשקול האם המסגרת הדיונית של ערעור היטל השבחה מתאימה לדיון ולהכרעה בהליך שבו מועלית, גם אם לא כטענה יחידה, טענה שמעצם טיבה וטבעה יש לה יסודות עובדתיים שאינם מוסכמים על הצדדים. כידוע, כדי שתקום מניעות אין בדרך כלל די במצג לכשעצמו, ונדרשת גם הסתמכות על המצג תוך שינוי מצב לרעה. בדרך כלל, שאלת ההסתמכות ושאלת שינוי המצב לרעה הן שאלות המצריכות בירור עובדתי. כידוע, ערעור היטל השבחה הוא הליך מיוחד לשאלה "משפטית" בלבד (סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965), ולא ניתן לקיים במסגרתו בירור עובדתי הכולל שמיעת ראיות. מטעם זה ראוי, לטעמי, לשקול מחדש את השאלה האם ניתן לדון בטענת מניעות המועלית בהקשר של היטל השבחה (לרבות הריבית על ההיטל) במסגרת הליך של ערעור היטל השבחה. מכל מקום, במקרה שבפניי זו הדרך הדיונית שנקבעה וננקטה, ואין לנו אלא להלך בה על המגבלות הנובעות ממנה.

אני סבור שלא ניתן לקבל טענת המניעות. כאמור לעיל, מחייבת קבלת הטענה קביעת ממצא פוזיטיבי בדבר הסתמכות על מצג, וממצא פוזיטיבי בדבר שינוי מצב לרעה עקב אותה הסתמכות. בהינתן העובדה שלא נשמעו ולא ניתן להביא ראיות, ומאחר וההסתמכות ושינוי המצב לרעה אינם עולים מהכתובים שבפניי (שאינם שנויים במחלוקת לכשעצמם), נופלת טענת המניעות בהעדר בסיס לחלק מיסודותיה כמבואר לעיל.

דין הטענה להידחות גם מטעמים נוספים. באשר לנוהג הנטען הרי שהוא לא הוכח, ומכל מקום ברור שהלכת נוה בנין קבעה כללים חדשים המצדיקים ואף מחייבים שינוי בגישת המשיבה לשאלת מועד המימוש (וממילא גם בשאלת המועד ממנו ואילך עשויה לחול ריבית על ההיטל). גם הפרשנות הנטענת להודעת השומה אין לה יסוד. לא נאמר בה שהערכת ההשבחה היא לתאריך עריכת הושמה אלא "לתאריך הנקוב בה" (סעיף 2 להודעת השומה). השומה עצמה אמנם נושאת את התאריך 19/6/05, אולם נאמר בה במפורש (בסעיף 3) כי "התאריך הקובע לשומת ההשבחה הינו 17/11/02 (15 יום מיום אישור תכנית ח/300/3א)". בסעיף 9 לשומה נאמר במפורש כי ההשבחה והיטל ההשבחה הנובעים מאישור התכניות המפורטות שם מוערכים, "נכון ליום 17/11/02" בסכומים המפורטים שם (כל ההדגשות הוספו). במועד מאוחר יותר (30/1/07) נערכה שומה מוסכמת, המפרטת סכומי השבחה בגין תכניות משביחות שונות ולצידם תאריכי כל השבחה כאשר התאריך המאוחר ביותר המופיע בשומה המוסכמת הוא 17/11/02, ומדובר בתאריך המתייחס רק לתכנית שאושרה אז וההשבחה בגינה כלל אינה נכללת בדיוננו משום שאינה רלבנטית לרכיב המכר על פי הסכם הקומבינציה שנערך כזכור בסוף שנת 1999. המסקנה היא כי כעניין שבעובדה לא כללו הודעת השומה משנת 2005, כמו גם השומה המוסכמת, על פי נוסחן ופירושן הסביר היחיד, כל מצג לפיו לא תחול ריבית על ההיטל עד ליום 19/6/05, בדיוק כפי שאיש לא טען כי הבין שסכומי ההיטל פטורים מהפרשי הצמדה עד לתאריך זה. ממה נפשך: אם אכן הבינו המערערות את הודעת השומה מטעם הועדה כקובעת שסכומי ההיטל שבשומת הועדה נכונים ליום עריכת השומה (19/6/05), הרי שהיו אמורות ללמוד מכך שהן פטורות גם מהפרשי הצמדה בגין התקופה שעד 19/6/05; והנה מקריאת כל הטענות והמסמכים שבפניי ברור שהמערערות אינן טוענות ולא טענו מעולם כנגד החיוב בהפרשי הצמדה בגין התקופה שקדמה ל-19/6/05. בפנינו נסיון לא ראוי של המערערות לטעון טענות שאינן עקביות עם התנהלות המערערות עצמן ועם טיעוניהן שלהן.

גם אין כל ממש בטרוניית המערערות על כך שכאשר שילמו את ההיטל שאינו שנוי במחלוקת לא נגבתה מהם ריבית בגינו. איש לא מנע מהמערערות לשלם גם את הריבית שנצברה עד מועד התשלום.


בשאר הטענות הכלולות בנושא המניעות לא מצאתי צורך לדון, משאין אפשרות לדון בהן בהעדר בסיס ראייתי.

המסקנה היא כי דין טענת המניעות להידחות.

ג(5). האם יש הצדקה לחיוב המערערות בריבית כפי שנעשה על ידי הועדה
משקבענו כי מועד המימוש של רכיב המכר בהסכם הקומבינציה הוא 31/12/99, נשאלת השאלה כיצד תחושב הריבית על ההיטל. לפי סעיף 15 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חל חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980. הריבית לפי החוק האמור היא ריבית ריאלית גבוהה מאד (כיום מדובר בשיעור שנתי של כ-9% על הקרן ועל הפרשי ההצמדה, וליתר דיוק – 0.75% לחודש, בריבית דריבית, על הקרן והפרשי ההצמדה). ב-ע"א (ראשל"צ) 154/06 גרינשטיין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה דנתי בשאלת החיוב בריבית על היטל השבחה, והבעתי את הדעה כי אין זה ראוי לחייב את החייבים בהיטל בריבית כזו בגין תקופות שבהן לא שולם ההיטל מסיבות שאינן תלויות בהם, וכי החבות בריבית האמורה חלה רק על התקופות בהן לא עשו מי שחבים בהיטל את התלוי בהם כדי לשלמו. הנימוקים שהובאו על ידי בעניין גרינשטיין הנ"ל נכונים בעיניי גם היום ומבטאים יישום נכון והוגן של הרציונל שעליו מבוססת החבות בהיטל השבחה והחבות בריבית הגבוהה הנזכרת לעיל המוטלת על מי שאינו משלם את ההיטל במועד. אינני מתעלם מכך שיישומם של הכללים שנקבעו בעניין גרינשטיין עלול לעורר לעיתים קשיים שבהוכחה ויש בו מורכבות (כטענת המשיבה בסעיף 43 לסיכומיה), אולם אני סבור שה"מחיר" הזה הוא ראוי לעומת החלופה שהיא חיוב בריבית ריאלית בעלת אופי עונשי ברור בגין תקופות שבהן התעכב תשלום היטל ההשבחה מסיבות שאין למשלם כל שיטה עליהן. גם את טענות המערערות, שביקשו כי תובא בחשבון העובדה שעד הלכת נוה בנין היתה קיימת פסיקה (לא של בית המשפט העליון) שלפיה לא היה מקום לדווח על הסכם הקומבינציה סמוך לאחר שנכרת, אין בידי לקבל משום שקבלתה פירושה החלת הלכת נוה בנין שלא באופן רטרוספקטיבי.

בהתאם לשיקולים שפורטו בפסק הדין בעניין גרינשטיין, יש לפצל את התקופה שבגינה חויבו המערערות בריבית
לכמה תקופות משנה. התקופה הראשונה היא מיום עריכת הסכם הקומבינציה עד 15/2/05 שהוא המועד הראשון בו פנו המערערות למשיבה בעניין היטל ההשבחה וליתר דיוק עד 30/3/05, שהוא המועד בו – לטענת המערערות עצמן כפי שעולה מנספח ד' להודעת הערעור, המציאו המערערות למשיבה את שנדרש מהן לצורך עריכת שומת היטל ההשבחה. כזכור, להבדיל מהדין החל על מס שבח מקרקעין, לא נקבע בחוק מועד מוגדר לדיווח לועדה המקומית לתכנון ובניה על מכירת מקרקעין, וממילא אין לייחס למשיבה ידיעה על הסכם הקומבינציה בכלל ועל מועדו ותוכנו בפרט עד לפניית המערערות למשיבה בנדון. על כן, חלה על המערערות חבות בריבית בגין התקופה שעד 30/3/05.

התקופה השניה היא מיום פניית המערערות כאמור ועד לתאריך שומת המשיבה, שנערכה ב-19/6/05 ונשלחה רק ביום 14/7/05 למערערות יחד עם הודעת שומה. לא מצאתי כל סיבה "לקנוס" את המערערות בריבית ריאלית בכלל ובשיעור הגבוה החל בפרט, רק משום שעריכת השומה נמשכה כארבעה חודשים תמימים מאז פניית המערערות למשיבה ומשלוחה הצריך, משום-מה, חודש נוסף. על כן, בגין התקופה שמיום 31/3/05 ועד 14/7/05 אין לחייב המערערות בריבית כלל.

טרם שאמשיך ביישום הכללים שנקבעו בעניין גרינשטיין לעיל אעיר כי הפקדת ערבות בנקאית בידי המשיבה להבטחת תשלום הסכום השנוי במחלוקת אינה רלבנטית לשאלת הריבית. ערבות כזו לא נועדה אלא להבטיח את תשלום ההיטל עצמו (ואם היא צמודה – גם את תשלום הפרשי ההצמדה על ההיטל), אך אין היא בגדר תשלום ואין בה כדי לעצור את מרוץ הריבית ככל שזו אכן חלה. רק תשלום בפועל עוצר את מרוץ הריבית על הסכום ששולם. בטוחה לתשלום לחוד, והתשלום עצמו לחוד. הריבית חלה על כל סכום שלא שולם בפועל במועדו, בין שניתנה בטוחה לתשלומו ובין שלא.

התקופה הבאה מתחילה ביום 15/7/05. המערערות הגיבו לשומה שקיבלו בשומה נגדית מיום 15/8/05. בכך פעלו בגדר המועדים שנקבעו בתוספת השלישית. רק ביום 30/1/07 יצאה שומה מוסכמת. השאלה היא האם יש לחייב בריבית על הסכום שלא שולם בפועל בתקופה שראשיתה ביום 15/7/05 וסיומה 30 יום לאחר השומה המוסכמת. בפסק הדין בעניין גרינשטיין סברתי שבנסיבות דומות צריכה התשובה להיות שלילית. לאחר ששקלתי בדבר באתי למסקנה כי לפחות בנסיבות המקרה הנוכחי, שבהן מדובר בשומה מוסכמת שבאה בעקבות השומה הנגדית, אין מקום להניח שלמערערות (בעצמן או באמצעות מי מטעמן) אין כל חלק בחלוף הזמן מאז השומה הנגדית ועד לזו המוסכמת. מטעם זה, בשילוב עם הסמכות הקבועה בסעיף 16 לתוספת השלישית המסמיך את בית המשפט להפחית את חיוב הריבית מטעמי צדק, באתי למסקנה כי בענייננו יש לחייב את המערערות בריבית בגין מחצית התקופה שתחילתה ביום 15/7/05. המועד לתשלום ההפרש בין הסכום ששולם כסכום שאינו שנוי במחלוקת לבין סכום השומה המוסכמת הינו 30 יום מתאריך השומה המוסכמת, אולם התשלום נעשה קודם לחלוף אותם 30 יום (השומה המוסכמת נושאת תאריך 30/1/07, והתשלום נעשה ביום 18/2/07). על כן התקופה השלישית, שבגינה נקבע כי יש לחייב בריבית רק בגין מחציתה, מתחילה ביום 15/7/05 ומסתיימת ביום השומה המוסכמת – 30/1/07.

כמובן שאין לחייב בריבית על כל סכום ששולם במהלך התקופה, החל מיום תשלומו בפועל.

ככל שניתן היה לרדת לסוף דעתן של המערערות בסיכומיהן, הרי שנראה שניסו במסגרת הסיכומים גם להעלות טענות כלפי החיוב בריבית על היטל ההשבחה שמקורו ברכיב הבניה הכלול בהסכם הקומבינציה. ככל שכך הוא, אין לדון בכך כלל משום שבהודעת הערעור (המתוקנת) נאמר במפורש כי "הערעור אינו מתייחס" לסכום החיוב בהיטל השבחה ובריבית בגין רכיב הבניה (סעיף 9 להודעת הערעור).

ד. סוף דבר
בשלב הראשון וכפי שהודיעה המשיבה בסיכומיה, על המשיבה לחשב מחדש את ההיטל על הזכויות שנמכרו במסגרת הסכם הקומבינציה, באופן שלא יחול היטל השבחה בגין המכר (בשיעור הכלול בשומה המוסכמת) בגין התכנית המשביחה משנת 2002, ודין הריבית על הסכום הנ"ל כדין הקרן.

בשלב השני יש לחשב מחדש את הריבית על היטל ההשבחה הנכון בגין רכיב המכר, כך שהריבית תחול רק בגין התקופה שמיום 31/12/99 ועד 30/3/05, ועל מחצית התקופה שמיום 15/7/05 ועד 30/1/07 (והריבית בגין התקופה האחרונה תחול רק על הסכום שלא שולם בפועל עד 15/7/05).

היתרה לזכות המערערות תושב להן על ידי המשיבה. הצדדים או מי מהם רשאים לבקש, לא יאוחר מיום 6/9/09, כי ימונה מומחה שיערוך את החישובים המתחייבים מפסק דין זה ויקבע את הסכום שיש להשיב על פיו למערערות, אם לא יגיעו עד אז להסכמה על החישובים הללו.

באשר להוצאות, אני סבור שאף שעיקר טענות המערערות נדחו, יש לפסוק לזכותן הוצאות תוך שתינתן הדעת לכך שחלק ניכר מטענות המערערות נדחה, אך גם לכך שבנוסף לאותו חלק מהטענות שהתקבל לגופו, קיים גם סכום של ממש שנגבה ביתר אשר המערערות אמנם לא טענו בגינו דבר, אך הגשת הערעור היא שהביאה לכך שהמשיבה עצמה גילתה את הדבר והתחייבה להשיב את הסכום שנגבה ביתר. בהתחשב בשיקולים אלה תשלם המשיבה למערערות את אגרת הערעור, וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ על שכר הטרחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה קומבינציה

  2. ביטול עסקת קומבינציה

  3. ביטול הסכם קומבינציה

  4. הפרת הסכם קומבינציה

  5. אכיפת הסכם קומבינציה

  6. פרשנות הסכם קומבינציה

  7. אופציה בהסכם קומבינציה

  8. היטל השבחה קומבינציה

  9. הערת אזהרה עסקת קומבינציה

  10. היטל השבחה בעסקת קומבינציה

  11. הפרה יסודית הסכם קומבינציה

  12. אחריות מקצועית בעסקת קומבינציה

  13. חישוב דמי תיווך בעסקת קומבינציה

  14. בוררות עקב סכסוך בעסקת קומבינציה

  15. איחור במסירת דירה בעסקת קומבינציה

  16. ביטול הסכם קומבינציה מחיקת הערת אזהרה

  17. איחור במסירת דירה מקבלן בעסקת קומבינציה

  18. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון