היתר בניה בעלות

1. המבקשים הגישו בקשה לפי סעיף 68 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 לאפשר להם לבצע תיקונים הכרחיים בחנות ברחוב דרך הים 36, בחיפה ולחייב את המשיבים בתשלום חלקם בעלות התיקונים, כבעלי הבית.

2. המשיבים הינם הבעלים של נכס מקרקעין ברחוב דרך הים 36 בחיפה. בחודש ינואר 1982 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות לפיו, הושכר הנכס למבקשים בשכירות מוגנת. המבקשים ציינו בבקשתם, כי מאז שנת 1987 התנהלו בין הצדדים הליכים משפטיים שונים וכי כל התביעות שהגישו נגדם המשיבים נדחו.

3. המבקשים טענו, כי ביום 18.12.2010 פגעה מכונית מסוג שברולט מ.ר. 60500559 בצדו הדרום מזרחי של המבנה, זאת לאחר שהרכב החליק במורד רחוב דרך הים, התהפך ונעצר על קיר הנכס. לטענתם, הפגיעה גרמה לנזקים כבדים למבנה, הקירות נסדקו וזזו, המעקה התפורר, חיפוי האבן נשר ממנו, נדבך הראש ניתק ממנו, דלת אלומיניום בכניסה למבנה התעוותה וגג המבנה ניזוק. המבקשים צרפו לבקשתם את חוות דעתו של השמאי אורי פרץ פרי בדבר הנזקים שנגרמו למבנה.

4. המבקשים פנו למשיבים בבקשה לאשר ביצוע התיקונים הנדרשים אולם, המשיבים סרבו לכך, בטענה כי אין למבקשים זכויות בנכס והם אינם מכירים בהם כדיירים. המבקשים אף הודיעו למשיבים כי הם מוכנים ליטול על עצמם את עלות מלוא התיקונים ולפטור את המשיבים מכל חובה, ובלבד שתינתן הסכמתם. במכתבם מיום 28.9.2011 השיבו המשיבים, כי נוכח העובדה שמדובר בנזק שהינו באחריות הבלעדית של הרכב, הרי שהזכות לפיצוי מהנהג הפוגע שמורה למשיבים, כבעלים הנכס. המבקשים הסכימו גם לכך ובלבד שהמשיבים יישאו בעלות התיקון. בתגובה הטילו ספק המשיבים בתאונה. משסרבו המשיבים ליתן אישורם לביצוע התיקונים, נאלצו המבקשים לפנות לבית המשפט בעניין זה. לטענתם, במהלך עשרות שנים הוזנח הנכס על ידי הבעלים ועתה, לאחר התאונה, יש לבצע בו תיקונים כמפורט בחוות דעתו של השמאי מטעמם. המבקשים עתרו, אפוא, לאפשר להם לבצע את כל העבודות הנדרשות ולחייב את המשיבים בחלקם בעלות כל תיקון, כאמור.

5. בתגובתם לבקשה, כפרו המשיבים באירוע התאונתי וטענו, כי מטרת הבקשה הינה הכשרת בניה בלתי חוקית. המשיבים טענו, כי בהסכם השכירות נקבע במפורש כי השוכרים לא יבואו בתביעות כלשהן למשכירים ביחס למצב המבנה או ביצוע שיפוצים או תיקונים במבנה עצמו וטענו, כי לאור הוראות ההסכם השאלה היחידה העומדת לדיון הינה, האם עליהם להתיר למבקשים לבצע את התיקונים שהם מבקשים לבצע.

המשיבים טענו כי בעת שזכויות הדיירות המוגנת בחנות הועברו למבקשים בשנת 1982 מאת הדייר היוצא יצחק ניקסון, הייתה בקדמת החנות סככה פתוחה לרוחות השמיים, שנבנתה בצורה לא חוקית ועמדה במשך עשרות שנים בלא היתר בניה ובניגוד לתוכניות מתאר מקומיות החלות על המקרקעין. לפיכך, אישרו המבקשים בחתימת ידם כי ידוע להם שהסככה בחזית החנות נבנתה ללא רישיון וכי הם מתחייבים שלא תהיינה להם תביעות או דרישות כלשהן כלפי המשיבים. לטענתם, בשנת 1987 ביצעו המבקשים בניה בלתי חוקית במקום והפכו את הסככה למבנה קבע, תוך החלפת גג אסבסט שהיה בנוי על הסככה. בעקבות זאת, הוגש כנגד המבקשים כתב אישום פלילי (ת"פ 2989/97). על פי פסק הדין שניתן בתיק הנ"ל ביום 10.2.1988, נצטוו המבקשים להרוס את הגג. המבקשים לא פעלו על פי פסק הדין ורק שנים לאחר מכן, בעקבות נקיטת הליכים נוספים כנגדם, פרקו את הגג הבלתי חוקי. לאחר תום תקופת התנאי, שבו ובנו המבקשים את הגג באמצעות איסכורית. המשיבים טענו, כי עתה עותרים המבקשים לאפשר להם לבצע עבודות בניה מחדש של הגג, שלא כדין, בלא שיש בידיהם היתר כדין ומבלי שהוועדה המקומית תסכים להעניק להם היתר.

6. המשיבים כפרו כאמור, באירוע התאונתי וצרפו לתגובתם את חוות דעתו של ד"ר אברהם בן עזרא, אשר קבע כי התאונה הנטענת לא גרמה נזק כלשהו למבנה. עוד נטען, כי העבודות המבוקשות מחייבות היתר בניה וכי בנסיבות המקרה, ברור כי לא ניתן לקבל היתר שכזה. המשיבים גם טענו, כי אין כל דרך חוקית לכפות עליהם לעבור על החוק והם מסרבים להתיר למבקשים לבצע שינוי כלשהו במבנה.

דיון והכרעה


7. המשיבים הינם הבעלים של נכס מקרקעין ברחוב דרך הים 36 בחיפה. בחודש ינואר 1982 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות לפיו, הושכר הנכס למבקשים בשכירות מוגנת.

הנכס הוגדר כ"חנות ומחסן מתחת לחנות" ומטרת השכירות הייתה "מכולת, מחסן ו/או כל חנות אחרת". על פי התנאים המיוחדים להסכם, הצהירו המבקשים כי לא יבואו בתביעות כלשהן כלפי המשיבים ביחס למצב המבנה או ביצוע שיפוצים או תיקונים במבנה עצמו או במערכות המים, הביוב והחשמל. בנוסף, חתמו המבקשים על מסמך לפיו, ידוע להם שסככה שנמצאת בחזית החנות נבנתה ללא רישיון, כי הם מתחייבים שלא לעורר תביעות או טענות כלפי המשיבים בעניין זה וכי לא יבואו אליהם בכל דרישות שהן בעניין.

8. מאז שנת 1987 התנהלו בין הצדדים הליכים משפטיים רבים, לרבות תביעת פינוי שהוגשה כנגד המבקשים ואשר נדחתה בכל הערכאות (ת"א 13393/89, ע"א 526/95 ורע"א 6575/96) וכן, עתירה מנהלית (עת"מ 1006/03), במסגרתה התבקשה עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובניה להגיש כנגד המבקשים כתב אישום בעבירות לפי חוק התכנון והבניה בשל בניה ללא היתר כדין וכן, להורות להם לבקש להוציא צו הריסה למבנה. במסגרת פסק הדין שניתן בעתירה המנהלית (עת"מ 1006/03) ביום 23.2.2005, נקבע כי כבר בתקופת השכירות של הדייר הקודם, הייתה בקדמת המכולת סככה פתוחה מכל עבריה, אשר נבנתה ללא היתר בניה כדין וכי המשיבים השכירו את המכולת למבקשים, על חריגות הבניה שבה, תוך העלאת עובדה זו על כתב (ראה לעיל).

כפי שעולה מפסק הדין הנ"ל ומתגובת המשיבים, הרי שעוד קודם לכן, הוגש כתב אישום כנגד המבקשת מס' 2 בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה (ת"פ 2989/87). על פי כתב האישום, בנתה המבקשת מס' 2 גג רעפים מעל הסככה (במקום גג האסבסט הישן), אשר נבנתה ללא היתר 30 שנים לפני כן. המבקשת מס' 2 הודתה בבניה הבלתי חוקית כמפורט בכתב האישום. במסגרת פסק הדין בהליך הנ"ל, הורה בית המשפט למבקשת מס' 2 להרוס את הבניה הבלתי חוקית אולם, דחה את ביצוע פסק הדין למשך 12 חודשים, על מנת לאפשר למבקשת מס' 2 לתקן את העבירה בקבלת היתר בניה בדיעבד.

העתירה המנהלית (עת"מ 1006/03) נדחתה, בסופו של דבר, בין היתר, מאחר והסתבר שהמשיבים עצמם סרבו לחתום על התוכניות לצורך לגליזציה של הסככה. ערעור על פסק הדין הנ"ל, נדחה על ידי בית המשפט העליון (עע"ם 3280/05).

בהמשך, בשנת 2006, הוגשה על ידי המשיבים תביעה בבית הדין לשכירות לתשלום סך של כ-11,000 ₪ בגין הפרשי שכר דירה. תביעה זו נדחתה על ידי בית הדין לשכירות ואילו ערעור שהוגש על פסק הדין הנ"ל, התקבל באופן חלקי ובית המשפט המחוזי קבע, כי על המבקשים לשאת בשכר דירה בגין תקופה של 7 שנים לאחור, בערכים נומינאליים, מאחר והמשיבים עצמם סרבו לקבל את שכר הדירה לאורך השנים. בשנת 2006 הוגשה גם תביעת פינוי נוספת שנדחתה ובהמשך, נדחה גם ערעור על פסק הדין.

9. מן הראיות שהובאו בפני עולה, כי קדמת החנות הינו מבנה סככה, אשר נבנה שלא כדין שנים רבות טרם חתימת הסכם השכירות בין הצדדים בשנת 1982 והוא הווה חלק מהנכס המושכר למבקשים בדיירות מוגנת. עם זאת, בניגוד לטענת המבקשים, הם עצמם הוסיפו בניה בלתי חוקית באותה סככה, עת החליפו את הגג שבה. מאידך, המשיבים מנעו מהמבקשים לפעול לביצוע לגליזציה של המבנה הבלתי חוקי, על ידי הגשת בקשה מתאימה, למרות שבית המשפט לעניינים מקומיים התיר למבקשים לנסות לעשות כן.

10. ההסכם בין הצדדים, לרבות הנספח לו, טומן בחובו שתי הוראות רלבנטיות לענייננו. האחת - על פי התנאים המיוחדים להסכם, הצהירו המבקשים כי לא יבואו בתביעות כלשהן כלפי המשיבים ביחס למצב המבנה או ביצוע שיפוצים או תיקונים במבנה עצמו או במערכות המים, הביוב והחשמל. השניה - המבקשים חתמו, כאמור, על מסמך לפיו, ידוע להם שהסככה שנמצאת בחזית החנות נבנתה ללא רישיון, כי הם מתחייבים שלא לעורר תביעות או טענות כלפי המשיבים בעניין זה וכי לא יבואו אליהם בכל דרישות שהן בעניין. משמעות תנאי זה הינה הדרת אחריות של המשיבים מהבניה הבלתי חוקית, הבהרת מודעותם של המבקשים לכך שהמבנה בלתי חוקי והתחייבותם הגורפת שלא לבוא בעתיד בטענות או בדרישות כלשהן בקשר לסככה. בעת החתימה על ההסכם לקחו, אפוא, המבקשים סיכון כי בעתיד, במדה וינזק למשל המבנה הבלתי חוקי, לא יוכלו לדרוש מהמשיבים לנקוט בפעולה כלשהי לצורך תיקונו.

11. סעיף 68(א) מטיל על בעל הבית חובה לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות, למעט חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר. סעיף 68(ב) קובע מאידך, כי תיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר, ואינם תיקונים כאמור בסעיף 68(א), חייב בהם הדייר והוצאות התיקונים יחולו עליו.

סעיף 68 לחוק חוסה תחת הוראות סעיף 62(ג) הקובע כי "הוראות פרק זה חלות על אף כל הסכם, אולם הסכם שנעשה אחרי י"ג בניסן תשי"ד (16 באפריל 1954) לגבי בית עסק יחייב את הצדדים למשך תקופת ההסכם". הסכם הדיירות המוגנת נשוא תיק זה נוגע לבית עסק, הוא נחתם בשנת 1983 ולכן, הצדדים רשאים היו להתנות על האמור בסעיף 68 לחוק הגנת הדייר והתנאתם כאמור, תקפה. לפיכך, גם אם יקבע כי יש לבצע תיקונים לצורך החזקת המבנה במצב תקין וראוי לשמוש, הרי שלאור הוראות ההסכם בין הצדדים, המבקשים מנועים מלדרוש מהמשיבים השתתפות בתיקונים. מאידך, אין לפרש את התניות הנזכרות לעיל בהסכם השכירות, על נספחיו, ככאלה המונעות מהמבקשים באופן גורף מלבצע תיקונים במושכר, ובלבד שיפנו תחילה למשיבים, בהתאם להוראות סעיפים 68(ג) ו - 70 לחוק. בעניין זה, אין חולק כי המבקשים אכן פנו למשיבים בבקשה שיתירו להם לבצע את התיקונים הנדרשים.

12. השאלה האם הנזקים למבנה או חלקם נגרמו עקב תאונת הדרכים אינה רלבנטית. ביצוע תיקונים הנדרשים לצורך החזקת המבנה במצב תקין וראוי לשמוש, אינה תלויה על פי לשון החוק או ההסכם בגורם לאותם נזקים. בין אם נגרמים למבנה נזקים עקב תאונה ובין אם הם נגרמים עקב בלאי טבעי והזנחה של הנכס, יש לבצע את תיקונם, על מנת לאפשר שמוש ראוי בנכס המושכר, וזאת בכפוף ליתר הוראות ההסכם. התובעים לא סייגו בקשתם לנזקים שנגרמו בתאונה ולכן, לא מדובר בהרחבת חזית, כטענת המשיבים בסיכומיהם.

13. במהלך הדיון בתובענה מונה המהנדס - שמאי דן אורמן, כמומחה מטעם בית המשפט. מאחר ובאותה עת טרם הוכרעה שאלת הרלבנטיות של ארוע התאונה לצורך בביצוע התיקונים, הורתי למומחה לבדוק את הנכס נשוא התביעה ולחוות דעתו באשר לליקויים ו\או הנזקים שנגרמו כתוצאה מהתאונה מיום 18.12.2010, ככל שקיימים נזקים כאלה. בנוסף, הורתי למומחה להעריך את עלות כלל התיקונים הנחוצים בנכס, תוך הפרדה בין תיקונים הקשורים לתאונה לבין אלו שאינם קשורים אליה. בהמשך, הורתי למומחה לחוות דעתו, אילו תיקונים יצריכו היתר בניה.

14. בהתאם לחוות דעתו של המומחה מיום 15.8.2012, כתוצאה מהתאונה נדרש תיקון הקיר החיצוני הדרום מערבי (סעיפים 5.1.1 ו - 5.3.1), תיקון סדק אנכי בפינת הקירות הדרום מזרחית (סעיפים 5.1.2 ו - 5.3.2), תיקוני טיח בפינת הקיר (סעיפים 5.1.2 ו - 5.3.3) ותיקון קיר פנימי מזרחי (סעיפים 5.1.2 ו - 5.3.4). אני מקבל את קביעותיו של המומחה בעניין זה, לרבות העובדה שלא נדרש היתר בניה לתיקונים הנ"ל.

15. בנוסף, מצא המומחה כי לוחות ארגז הרוח רקובים תלושים וקשורים עם חוטים ויש לחדש את ארגז הרוח בשתי הדפנות בשטח כולל של כ - 4 מ"ר. עוד מצא המומחה, כי נדרש תיקון יסודי של גג המבנה (הסככה), שכן הוא נבנה באופן לא תקני, לא קיימות בגג האיסכורית קשירות תקניות, לוחות האיסכורית מוצמדים לקונסטרוקציית העץ על ידי רעפים שהונחו בצידי הגג ובחזית הקדמית וכי לא מבוצעת ולו תחזוקה מינימאלית לגג. לאור התיאור בחוות דעתו של המומחה, לרבות התמונות שצורפו לחוות דעתו, כמו גם חוות דעת הצדדים, ברור כי הליקויים בגג, כמו גם בארגז הרוח אינם קשורים באופן כלשהו לתאונה. בנוסף, אני מקבל את עמדתו של המומחה, ואף הצדדים אינם חולקים על כך, כי תיקון הגג, ולמעשה בנייתו מחדש, מצריך היתר בניה כדין מהרשויות.

16. בכל הנוגע לתיקונים המפורטים בסעיף 14 לעיל, הרי שמדובר בתיקונים פשוטים, בעלות זניחה באחד מקירות המבנה, אשר נמסר למבקשים מלכתחילה כמות שהוא עם חתימת הסכם השכירות. לא קיימת מניעה לביצוע התיקונים הנ"ל והמבקשים רשאים לעשות כן, על חשבונם.

17. באשר ליתר התיקונים הנוגעים לגג המבנה - אין ספק, כי גג הסככה נבנה מלכתחילה על ידי המבקשים ללא היתר בניה ובניגוד לחוק. ניכר לאור הראיות שהוצגו בפני, כי במשך שנים התנגדו המשיבים למבנה הבלתי חוקי ובקשו את הריסתו. יתירה מזאת, קיים למשיבים, כבעלי הבית, אינטרס לגיטימי שלא לאפשר בניה בלתי חוקית במבנה שבבעלותם, תוך פגיעה בקניינם. אין לקבל מצב בו שוכר מבנה לצורך בית עסק יבצע בניה שלא כדין, ללא ידיעת המשכיר, ויאלץ באופן זה את המשכיר להשלים את המוגמר ולהסכים לתיקונו בעת הצורך. אמנם, המשיבים השכירו למבקשים את הנכס כולו, לרבות הסככה הבלתי חוקית אולם, המבקשים היו מודעים לכך שהסככה אינה חוקית והם הסכימו במפורש שלא להעלות דרישה כלשהי בעניין זה כלפי המשיבים. תיקון הגג מצריך היתר בניה מהרשויות. גם בהתעלם מהעובדה שסביר להניח כי היתר מעין זה למבנה בלתי חוקי לא ינתן על ידי הרשויות המוסמכות, הרי שלא ניתן לכפות על המשיבים, כבעלי הנכס, להגיש בקשה להיתר בניה לצורך תיקון גג בלתי חוקי, שאינם חפצים בו, ובכך להכשיר מלכתחילה את הבניה הבלתי חוקית. המשיבים הציגו בעניין זה טעמים סבירים להתנגדותם ולכן, אני דוחה את הבקשה להתיר ביצוע תיקונים בגג המבנה המושכר.

18. לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:

א. אני מתיר למבקשים לבצע את התיקונים המפורטים בסעיף 5.3 בחוות דעתו של המומחה, המהנדס - שמאי דן אורמן, מיום 15.8.2012. המבקשים יישאו בעלות ביצוע התיקונים.

ב. אני דוחה את הבקשה להתיר ביצוע תיקונים בגג הסככה במבנה המושכר.

19. לאור התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון