היתר בניה גדרה

בפני שתי עתירות שהדיון בהן אוחד ושעניינן אחד - החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה במחוז המרכז (להלן: "ועדת הערר") בערר 001/05 מיום 6.3.05 אשר קבעה כי יש להוציא היתר בנייה לשזר ייעוץ פיננסי ותכנון אסטרטגי בע"מ (להלן: "שזר") להקמתו של מקבץ דיור לקשישים, בכפוף לתנאים שונים (להלן: "ההחלטה").

שזר עותרת נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה (להלן: "הועדה המקומית") אשר חרף החלטת ועדת הערר לא הוציאה היתר בניה (זוהי עת"מ 1529/05), ואילו הועדה המקומית עותרת נגד ההחלטה גופה (בעת"מ 1630/05). עוד אציין כי 81 תושבי גדרה הגישו אף הם עתירה מנהלית נגד ההחלטה, אולם היא נדחתה בהסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין (ראו פסק דין מיום 28.9.05 בעת"מ 1629/05).

רקע

1. שזר הינה הבעלים של מגרש 1041 שבחלקה 31 וחלק מחלקה 126 בגוש 4585, גדרה (להלן: "המקרקעין") עליו חלות תוכניות זמ/1/534 ו – זמ/2/534 [נספח (י) לתגובת שזר].

שזר ביקשה להקים במקרקעין "בית אבות לעצמאים" לאחר שזכתה במכרז של משרד הקליטה ל"שכירת מקבצי דיור ומתן שירותי דיור לזכאי משרד הקליטה" וחתמה בהתאם על חוזה עם שלוחתה המוסמכת עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ [ראו חוזה מקבצי דירות (מתן שרותי דיור) בין עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ לבין שזר, נספח (ה) לעתירת שזר] (להלן: "החוזה עם עמידר").

2. לביצוע האמור, הגישה שזר לועדת המקומית בקשה לקבלת היתר בניה.
בשלב הראשון הוציאה הועדה המקומית לשזר היתר לביצוע "הקמת גדר – בניה חדשה" ולביצוע "תוכנית לגידור וחפירה לבית אבות" [ראו היתר מיום 18.7.04 נספח (ו) לעתירת שזר]. כן, שילמה שזר 2.8 מיליון ₪ בגין אגרות והיטלי פיתוח [נספח (ז) לעתירת שזר].

3. אלא שלאחר כל אלה דחתה הועדה המקומית את בקשת שזר להתר בניה, משהגיעה לכלל מסקנה כי שזר אינה מתכוונת להפעיל במקרקעין בית אבות, אלא מבנה מגורים, מקבץ דיור בן 198 יחידות דיור קטנות בהתאם ועל פי החוזה עם עמידר [להחלטת הועדה המקומית מיום 5.12.04, ראו נספח (ב) לעתירת שזר]. וזאת יש לומר, "מקבץ דיור", כך על פי הועדה המקומית, אינו עולה בקנה אחד עם הוראות תוכנית זמ/2/534 החלה על המקרקעין והמייעדת אותו ל"בית אבות" או ל"דיור מוגן" וכן עומד הוא בניגוד להסדר גישור שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט העליון בהליך שבין שמחוני – לופו חברה לבניה בע"מ (ששזר באה בנעליה) לבין הועדה המקומית והמועצה המקומית גדרה לפיו ניתן לבנות על המקרקעין, מבלי לשנות את אחוזי הבניה הקיימים, את אחת החלופות הבאות: "(א) 168 יחידות דיור...לפי הוראות משה"ש בייעוד של בית אבות כמשמעותו על פי כל דין, תוך שמירת זכות הבעלים בית
האבות ינוהל בדרך הניהול המקובלת בדיור מוגן; (ב) 70 יחידות דיור למגורים בבניה רוויה; (ג) 5 יחידות דיור צמודות קרקע לכל דונם" (להלן: "הסדר הגישור") [ראו ע"א 3521/98 מיום 3.9.02, נספח (ו) לתגובת הועדה המקומית].

4. על החלטת הועדה המקומית הגישה שזר ערר לועדת הערר. זו, בהחלטתה המנומקת, קבעה כי בבקשה להיתר בניה נוקבת שזר בביטוי "בית אבות לעצמאיים", אולם בפועל מדובר ב"מקבץ דיור" המיועד למגורי עולים חדשים, כמקובל בהסכמים מול משרד הקליטה המפנה את העולים לאותם מקבצי דיור. חרף האמור, יש לבחון את מהות הבנייה, והאם השימוש המבוקש על ידי שזר – מקבץ דיור - בא בגדרי היעוד כפי שנקבע בתוכניות זמ/1/534 ו - זמ/2/534.


לאחר שבחנה את הבקשה להיתר בניה, החלוקה לדירות, השטחים הציבוריים ושטחי הבניה בכלל, והשימוש המיועד במבנה לאור מסמכי ההתקשרות עם משרד הקליטה קבעה ועדת הערר, מהפן העובדתי, כי שזר אכן התחייבה להעמיד לרשות הדיירים שירותים שונים אשר יש בהם סממן של דיור מוגן השונה מבית מגורים בבנייה רוויה. עם זאת, ציינה ועדת הערר כי אין די בשטחים הציבוריים כדי להספיק לדיור מוגן במובן הרחב והמודרני של המילה.

עוד קבעה ועדת הערר כי היות המבנה מקבץ דיור אינו עומד בסתירה לייעוד של "דיור מוגן" או של "בית אבות", במיוחד כאשר תוכנית זמ/2/534 אינה מגדירה הגדרה קונקרטית ומפורטת את המונחים הללו המופיעים בתקנונה. על כן סברה ועדת הערר יש להפעיל את מבחן השכל הישר ולבחון האם ניתן לראות, באופן סביר, במכלול המונח בפניה כעונה על הייעוד שהוגדר באופן כללי ביותר בתוכנית החלה על המקרקעין. על שאלה זו השיבה ועדת הערר בחיוב, אם כי ביקשה להכפיף את מתן ההיתר בתנאים כמפורט להלן, אשר יהיה בהם כדי להבטיח שלמקום יופנו עולים חדשים מבוגרים וקשישים וכדי להבטיח קיומם של שטחי ציבור נאותים בבניין:

א. תיקון הבקשה ועדכון השטחים הציבוריים כך שיכללו מרפאה, הקצאת שטח ציבורי נוסף והקטנת מספר יחידות הדיור על מנת שיתאים להסדר הגישור;

ב. המצאת אישור משרד הקליטה כי לא יופנו למקבץ הדיור אלא אוכלוסייה מבוגרת מעל גיל 60;

ג. רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לפיו המבנה מיועד למגורי קשישים בלבד;

ד. מתן התחייבות שזר לפיה המבנה ישמש, לאחר סיום ההסכם עם משרד הקליטה, לבית אבות או לדיור מוגן.

5. עם קבלת ההחלטה, פעלה שזר למילוי התנאים הקבועים בה ופנתה לועדה המקומית על מנת שתוציא היתר בניה בהתאם. הועדה המקומית לא עשתה כן ומכאן, כאמור, עתירתה של שזר להורות לה לקיים את ההחלטה. הועדה המקומית, בעתירתה היא, תוקפת את החלטת ועדת הערר גופה.

טענות הצדדים

6. הועדה המקומית שבה על טענותיה בפני ועדת הערר וטוענת כי מקבץ דיור אינו בית אבות, באשר על פי דיני התכנון והבניה מקבץ דיור נכלל ביעוד "מגורים", ואילו בית אבות נכלל ביעוד "מבני ציבור", שהוא יעוד המקרקעין על פי תוכנית זמ/2/534. עוד טוענת הועדה המקומית כי כעולה מתנאי המכרז והחוזה עם עמידר אין מדובר בדיור לעולים מבוגרים דווקא, שכן עמידר היא זו אשר תפנה עולים למקבץ הדיור ואילו לשזר אין שיקול דעת לסרב ולהתנות מי יופנה אליה, כך שעסקינן במבנה מגורים המיועד לשכירות. אמנם שזר המציאה מכתב מעמידר, בעקבות ההחלטה בועדת הערר, לפיו תפנה היא למקבץ הדיור אך קשישים מעל גיל 60 [ראו מכתב עמידר מיום 17.3.05, נספח (ט) לעתירת שזר], אולם אין בכך כדי להועיל שכן הבסיס להתקשרות בין שזר לבין עמידר/משרד הקליטה הינו המכרז והחוזה עם עמידר שנחתם על פיו, כאשר במסגרתם אין הגבלה כלשהיא לגיל השוהים במקבץ הדיור. מדגישה הועדה המקומית כי במקום בו יש חשש סביר ומבוסס שיעשה שימוש במבנה שאינו עולה בקנה אחד עם השימוש המתוכנן על פי התוכנית החלה במקום, יש ביכולתה לסרב ליתן את ההיתר ולשם כך מסתמכת היא על ע"א 482/99 בלפוריה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פ"ד נז(2) 865 (להלן: "פסק דין בלפוריה")

עוד טוענת הועדה המקומית כי הבקשה להיתר בניה שהוגשה לה אינה תואמת את תוכנית הבינוי כפי שאושרה על ידי ועדת המשנה של הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "ועדת המשנה"), וזוהי אך סיבה נוספת לסירובה להיעתר לבקשה להיתר בניה.

7. מנגד, טוענת שזר כי ממסמכי המכרז ניתן ללמוד כי כוונת משרד הקליטה ועמידר הינה שלמקבץ הדיור יופנו עולים-קשישים, ומכל מקום יש באישור אשר הומצא מעמידר ובהתחייבות שזר כי לאחר סיום החוזה עם עמידר ישמש המקום בית אבות או דיור מוגן, כדי לסתום את הגולל על כל חשש או טענה כי אין מדובר בבית אבות. שזר מדגישה כי עילת ההתערבות של בית המשפט לעניינים מינהלים בהחלטות המקצועיות של מוסדות התכנון הינה אך במקום בו נפל בהן פגם כגון שיקולים זרים או חוסר סבירות קיצוני – דבר שלא מתקיים במקרה דנן.


לעניין טענתה של הועדה המקומית כי הבקשה להיתר בניה שונה מתוכנית הבניה המקורית שקיבלה אישורה של
ועדת המשנה, הרי שלא זו בלבד שטיעון זה מנוסח באופן כללי ביותר בבחינת "שלח לחמך", אלא שנטען לראשונה בעתירתה של הועדה המקומית, דבר העולה כדי התנהגות בחוסר תום לב.

מדגישה שזר כי הטעם האמיתי לסירובה של הועדה המקומית ליתן התר בניה הינו חוסר רצונם של תושבי גדרה לאכלס בשכנות אליהם עולים-קשישים שמצבם הסוציו-אקונומי אינו מהמשופרים. אי מתן היתר בניה, כך לטענת שזר, מסב לה נזק באשר כפופה היא ללוחות זמנים שנקצבו על ידי עמידר לבניה ולאכלוס מקבץ הדיור הגוררים סנקציות במקרה של עיכוב, לרבות ביטול החוזה, חילוט ערבויות, תביעות משפטיות ותשלום פיצויים. כן טוענת שזר, עמדתה הועדה המקומית עומדת בניגוד להסדר הגישור, פוגעת בזכויותיה הקנייניות כבעלת המקרקעין ופוגעת בציפיותיה הלגיטימיות.

8. ועדת הערר, היא המשיבה בעתירתה של הועדה המקומית, טוענת אף היא כי הקף הביקורת השיפוטית מתמצה בבחינת החלטתה בראי המשפט המנהלי, ואין בית משפט זה יושב כערכאת ערעור על החלטותיה. כך, יבחן בית המשפט רק האם נפל פגם מינהלי בשיקול דעתה או בסבירות החלטתה, בפרט כאשר עסקינן בהחלטה תכנונית הנוגעת לפרשנות תכנית, ובשים לב לכך כי מדובר בגוף מקצועי המרכז את הידע בענייני תכנון ובניה.
ועדת הערר מאשרת כי אכן טענת הועדה המקומית כי הבקשה להיתר הבניה אינה תואמת את תוכנית הבינוי שאושרה בועדת המשנה לא הועלתה בפניה, אולם אם יש ממש בדבר על שזר לפנות אליה ולבקש מחדש אישורה, אם כי אין בכך כדי לגרוע מהחלטתה.

דיון

9. לאחר שעיינתי בעתירות השונות, בתגובות להן ובצרופותיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין עתירת הועדה המקומית להדחות, ואילו דין עתירת שזר להתקבל.

טרם אדון בעתירות לגופן, אעיר כי תמוהה, בלשון המעטה, התנהגותה של הועדה המקומית אשר אף לאחר החלטת ועדת הערר, שבאה במקום החלטתה שלה (ראו סעיף 152 (ד) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965) לא הוציאה היתר בניה לשזר. התנהלות זו הביאה את שזר להגיש עתירה למימוש זכויותיה, כאשר רק לאחריה הזדרזה הועדה המקומית להגיש עתירה משל עצמה. נוכח מצב הדברים, ומשלא הוצא היתר בניה היה מצופה מהרשות כי תשיב לאזרח את כספי האגרות והטלי הפיתוח אותם גבתה, או לפחות חלקם. אך הועדה המקומית סרבה אף לכך בתואנה כי הוצאת היתר בניה תלויה ועומדת וכי העניין מצוי בהליך משפטי [ראו תגובת ב"כ הועדה המקומית מיום 23.5.05, נספח (כט) לתשובת שזר].

10. מכאן לגופן של העתירות. הסוגייה שעמדה בפני ועדת הערר היתה מידת התאמתה של הבקשה להיתר הבניה ליעוד המקרקעין על פי תוכניות זמ/1/534 ו זמ/2/534.

11. מהפן העובדתי קבעה ועדת הערר כי הסממנים של המבנה העתיד לקום הינם סממנים של בית אבות, שכן שזר מחויבת להעמיד לרשות הדיירים אולם מרוהט לצורך פעילות חברתית קהילתית, להחזיק צוות ניהולי, צוות טכני וצוות אחזקה וניקיון אשר יהיו אחראים לטיפול השוטף בבניין וכן עליה להחזיק משרד פעיל 24 שעות ביממה, שירותי שמירה, תחזוקה וניקיון, שירותי כביסה, התקנת טלפונים ציבוריים וכד'. בקביעה עובדתית זו אין בית משפט זה מתערב, ומכל מקום על מנת להוסיף על סממנים אלו ואף לקבעם לאחר סיום החוזה עם עמידר התנתה ועדת הערר מתן היתר הבניה בהרחבת השטח הציבורי ובהתחייבות שזר כי לאחר סיום החוזה עם עמידר ישמש המבנה בית אבות או דיור מוגן אחר שלא באמצעות עמידר.

12. מהפן המשפטי הרי שעיון בתקנון תוכנית זמ/2/534 המתקנת את תוכנית זמ/1/534 במספר נושאים עולה, כי נושא בית אבות ודיור מוגן מאוזכר בשני סעיפים, סעיף 9 וסעיף 11.

א. בתוכנית זמ/1/534, מיועד המגרש המדובר ל"מוסדות מרפא, נופש מלונאות", ואילו סעיף 9 בתוכנית זמ/2/534 קובע:

"9. מטרות התוכנית
א....
ב. ...
ג. הרחבת הגדרות אזור מוסדות מרפא נופש ומלונאות גם לבתי אבות , ודיור מוגן.
ד. הגדרת השימושים המותרים באזור מוסדות מרפא, נופש ומלונאות, בתי אבות ודיור מוגן". [הדגשות אינן במקור].

ב. סעיף 11 לתקנון תוכנית זמ/2/534 קובע כי לגבי אזור נופש, מלונאות ובתי אבות המצוין בתשריט התוכנית בצבע חום (אשר מזוהה לרב עם מבני ציבור) "הבניה על כל מגרש תהיה ע"פ תוכנית בינוי המפרטת את השימושים והתכליות של המבנים אשר במגרש (כגון: בית הבראה ונספחיו, בית אבות ונספחיו, דיור מוגן ונספחיו, מלון ונספחיו וכו') ובאישור הועדה המחוזית". [הדגשות אינן במקור].


ג. הנה כי כן למעט הופעת המונחים הללו כמפורט לעיל, לא פרט מתכנן תוכנית זמ/2/534 כוונתו בהם. מכאן, שועדת הערר נדרשה להליך פרשני ולבחינת המונחים הללו בהקשר של העניין אשר הובא בפניה, ובמידה לא מבוטלת נדרשה להפעיל את מבחן ההגיון והשכל הישר (ראו למבחן זה ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין ואח' נ' עיריית ראשון לציון, דינים עליון, כרך סג, 924).

13. אם כך, מהי פרשנותם של המונחים "בית אבות" ו"דיור מוגן" אל מול "מקבץ דיור"?

כאמור, הועדה המקומית סבורה כי מקבץ דיור אינו בית אבות או דיור מוגן, ולו מן הטעם כי יעודם שונה; מקבץ דיור ייעודו "מגורים" ואילו בית אבות ודיור מוגן ייעודם "מבני ציבור" – שהוא סוג המבנים שניתן לבנות במקרקעין על פי תוכנית זמ/2/534. הועדה המקומית תומכת עמדתה בפסק דינו של בית המשפט העליון בעת"מ 4854/01 צומת אלופים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה, פ"ד נז(5) 17 (להלן: "פסק דין צומת אלופים") לפיו יש לסווג מקבץ דיור בתכלית של "מגורים".

טענה זו דינה להדחות. ראשית, בית אבות ודיור מוגן, חרף היותם צורות שונות של מגורים, מסווגים בנסיבות המתאימות, כ"מבני ציבור". כך שאין לשלול אפשרות זו אף ממקבץ דיור. שנית, לא מצאתי כי יש בפסק דין צומת אלופים כדי להועיל לעניינה של הועדה המקומית, ולו מן הטעם כי התשתית העובדתית בפסק הדין שונה מזו שלפני. כך, נקבע בפסק דין צומת אלופים כי המאפיינים של מקבץ דיור שבנייתו התבקשה אינם שונים ממבנה מגורים רגיל, כי המבקשת היתר בניה אישרה שלא כל דיירי המקבץ יהיו קשישים בלבד ושגם אם יש מאפיינים ציבוריים מסויימים למקבץ הדיור, הרי אלו ארעיים ועשויים להעלם עם תום תקופת השכירות של משרד הקליטה ומציאת פתרון למצוקת הדיור הזמנית של העולים (שם, בעמ' 30-31). לעומת זאת, בעתירות שלפני ועדת הערר קבעה כי למקבץ הדיור סממנים של בית אבות, ובתנאים שהתנתה בהם הוצאת היתר הבניה הוסיפה וקיבעה סממנים אלו. אף החשש כי יופנו למקבץ הדיור צעירים ובעלי משפחות אשר עלולים להעמיס על התשתיות האזוריות הוסדר באמצעות התחייבות עמידר להפנות עולים מגיל 60 ומעלה ורישום הערת אזהרה מתאימה בלשכת רישום המקרקעין, ואילו החשש כי לאחר תום תקופת השכירות יחדל המקום להיות בעל האפיון הדרוש אינו קיים באשר ועדת הערר קבעה מנגנון התחייבות מצד שזר המסדיר נושא זה. רוצה לומר, יש בתנאים אותם העמידה ועדת הערר משום מענה לכל אותם חששות ובעיות כפי שבאו לידי ביטוי בפסק דין צומת אלופים, אף אם זו לא התייחסה מפורשות לפסק דין זה בהחלטתה.

14. הועדה המקומית הביאה לעיון בית המשפט אף את ערר מס' 11/04 ליאה שטיינברג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה לוד ואח' [נספח (ז) לעתירת הועדה המקומית] שניתן על ידי ועדת הערר, בהרכב שונה, שבו נקבע כי מקבץ דיור אינו חורג מייעוד של מגורים. דא עקא כי ועדת הערר לא קבעה, כפי שמבקשת הועדה המקומית ללמוד, כי מקבץ דיור ייעודו אך ורק מגורים, אלא שמגורים הינו אחד היעודים האפשריים למקבץ דיור, והדבר תלוי בנסיבות (שם, בעמ' 5). עוד מפנה הועדה המקומית לע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין ואח' נ' עיריית ראשון לציון, דינים עליון, כרך סג, 924 שם סווג חלק ממרכז מגורים למבוגרים, לצורך ארנונה, בתעריף של "מבנה מגורים". סבורני כי הסיווג לצורכי ארנונה שונה מהסיווג או הפרשנות בענייני תכנון ובניה, בשל השוני בדברי החקיקה; בענייני ארנונה תכלית המיסוי הינה, בין היתר, שיפור התשתיות והשירותים המוניציפאליים אותם מעניקה הרשות המקומית לתושביה, ואילו בדיני התכנון והבניה השיקולים אחרים, רחבים יותר, מערכתיים, נובעים מהוראות חוק התכנון והבניה המנחה את הפרשנות הראויה ובאים לביטוי בכפיפותן של התוכניות המקומיות לתוכניות מתאר מחוזיות ולתוכנית מתאר ארצית. על כן אין בפסק דין זה כדי לתמוך בטיעוניה של הועדה המקומית.

15. "בית אבות" במובנו הארכאי - מוסד, מעין בית חולים - אינו מתאים למגוון אפשרויות הדיור הקיימות כיום לגיל השלישי, לרבות זו שבפני - ניהול אורח חיים עצמאי לחלוטין אם כי במסגרת מוגדרת הנותנת מענה לצרכים קהילתיים, חברתיים, רפואיים ואחרים לאוכלוסיית הגיל המבוגר. מתכנן תוכנית זמ/2/534 לא פרש כוונתו, ואף הועדה המקומית לא הביעה עמדתה מהו לדעתה פירושו ה"נכון" של המונח. בנסיבות אלו, ולאור מטרתה המוצהרת של תוכנית זמ/2/534 להרחיב את גדר השימושים במקרקעין ולא רק לבית אבות, כי אם גם לדיור מוגן קרי, המתכנן ראה לנגד עיניו צורות דיור שונות שיש בהן כדי להתאים ליעוד המקרקעין, אינני סבורה כי המתכנן ביקש להקים במקרקעין אך בית אבות במובנו ההיסטורי.

16. הלכה פסוקה היא כי הביקורת השיפוטית מתמצה בבדיקה האם החלטת הרשות נתקבלה ללא משוא פנים, בלא הפלייה, כשהיא מושתתת על טעמים ענייניים וללא שיקולים זרים ואם מצויה היא בתחום הסבירות (בג"צ 389/80 דפי זהב נ' רשות השידור, פ"ד לה(1) 421; בג"צ 127/80 משה אודם נ' ראש עיריית תל אביב יפו ואח', פ"ד לה(2) 118, 121; י' זמיר, הסמכות המינהלית (כרך ב', תשנ"ו) בעמ' 763-771).

בעניין גופי התכנון המקצועיים, וועדת הערר בכלל זה, נאמר מפי כבוד השופט חשין כי "לעניין זה נזכור, בראש ובראשונה, כי אין אנו יושבים לדין כטריבונל עליון לתכנון. הסמכות לתכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק, ובמרחב שיקול-הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שפועלים הם בתום-לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים הם אותם גופים לנוע כרצונם ועל-פי שיקול דעתם. אנו, כבית-משפט, לא נתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא אם תימצא בה סירכה מאלו סירכות המצדיקות התערבותנו, כעשייה שלא-כחוק, שלא-בסמכות, שלא בתום-לב או שלא בסבירות ראויה". (בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין עמותה ישראל להגנת הסביבה – עמותה רשומה ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח', פ"ד נ(3) 441, 446; וראו אף בג"צ 4776/03 מלון ריג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר
הפנים ואח', [לא פורסם] 05 (11) 670).

בהתאם לאמור, כל שיש לבחון הינו האם פרשנותה של ועדת הערר את התוכנית החלה על המקרקעין, מידת התאמתה של הבקשה להיתר בניה אליה, והחלטתה להורות על הוצאת היתר הבניה בתנאים שונים, הינה במסגרת הפרשנויות הסבירות וההחלטות הסבירות אותן יכולה היתה לקבל בנסיבות העניין, או בלשון אחרת במסגרת "מתחם הסבירות".

ועדת הערר השכילה לבחון את אופיו, שימושו ומהותו של המבנה עבורו מבוקש היתר הבניה (ראו פסק דין צומת אלופים, בעמ' 30), ופרשה את המונחים שבתוכניות החלות על המקרקעין בהתאם לנסיונה, מומחיותה, שכלה הישר והבנתה המקצועית. לאחר כל אלה, הגיעה ועדת הערר לכלל מסקנה כי בכפוף לתנאים אותם הציבה, אופיו של מקבץ הדיור אינו עומד בניגוד לייעוד המקרקעין כבית אבות או דיור מוגן לקשישים. לא מצאתי בהחלטה זו משום סטייה מהותית ממתחם הסבירות המצדיקה המרת שיקול דעתה של ועדת הערר בשיקול דעתו של בית משפט זה. כיוצא בזה לא היה מקום להסתמכותה של הועדה המקומית על פסק הדין בעניין בלפוריה, באשר לא התעורר כל חשד, בודאי שלא מבוסס, כי היתר הבניה שהתבקש נועד לבניית מבנה החורג מייעודו על פי תוכניות זמ/1/534 ו – זמ/2/534.

על כן דין עתירת הועדה המקומית להדחות.

17. מכאן לעתירתה של שזר העותרת להורות לועדה המקומית ליתן לה היתר בניה, בהתאם להחלטת ועדת הערר.

קראתי בעיון את עתירתה של הועדה המקומית אשר על פי הודעתה מיום 22.9.05 ביקשה לראות בה גם כתגובה לעתירת שזר, ולא מצאתי בה כל טענה לפיה התנאים שהותנו על ידי ועדת הערר לא מולאו על ידי שזר, וכל טיעוניה התמצו בתקיפת ההחלטה גופה – טיעונים שנדחו על ידי כמפורט לעיל. טענה אשר עשויה היתה להיות רלוונטית הינה כי היתר הבניה אינו תואם את תוכנית הבינוי שאושרה על ידי ועדת המשנה, אך טיעון זה, כאמור, הועלה לראשונה בפני ובאופן כללי ביותר. בנסיבות אלו לא מצאתי כי יש מקום לדון בו כאן וכי יש בו כדי להצדיק אי הוצאת התר בניה.

סוף דבר

18. דין העתירה בעת"מ 1630/05 להדחות. החלטת ועדת הערר בעינה עומדת, ועל הועדה המקומית לבצעה ככתבה וכלשונה, בכפוף למילוי התנאים הנקובים בה על ידי שזר. מכאן, שדין עתירתה של שזר (עת"מ 1529/05) להתקבל.

19. הועדה המקומית תשא בהוצאות שזר וועדת הערר וכן בשכר טרחת עורך דינן בסכום של30,000 ₪, לכל אחת מהן. לשכר טרחת עורך דינה של שזר אף יתווסף מע"מ כדין. כל הסכומים ישאו הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון