היתר בניה הסכמת שכנים

השתלשלות העניינים

העותרים (להלן: "עוזרי") הינם חלק מהבעלים במשותף של חלקה 17 בגוש 3897 שבמזכרת בתיה (להלן: "המגרש"). עוזרי מתגוררים בבית המצוי על המגרש, כשבשכנות להם על אותו מגרש בנוי בית משפחת דבש, הבעלים המשותפים במגרש (להלן: "דבש" או "השותף").

בחלקה הדרומית הגובלת במגרש (להלן: "המגרש הצמוד") , בנוי בית המשיבה 2 (להלן: "ריקליס" או "השכן"). על המגרש והמגרש הצמוד חלה תכנית מפורטת זמ/238. לפי התוכנית קו הבניין המותר, בגבול שני המגרשים, הינו קו בניין אפס. דהיינו, בשני המגרשים הללו ניתן לקבל היתר לבנות עד לגבול המגרש, באופן שהמבנים ישיקו זה לזה.

עוזרי הגישו למשיבה 1 (להלן: "הועדה המקומית") בקשה למתן היתר בניה להרחבת ביתם ע"י בניית תוספת על המגרש. הועדה המקומית החליטה ביום ה – 23.7.97 לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

  1. הסכמת השותף לבניה המבוקשת;
  2. הסכמת שכנים לבניה ולגידור בגבול המשותף.


על פי החלטה זו הוצא היתר בניה שבו נאמר כי ההיתר ניתן בכפיפות ל-"כל התנאים המופיעים בהחלטת המליאה… המהווים תנאי לקיום היתר זה".

עוזרי הגישו לועדה המקומית טופס "הצהרת שכן לצורך בקשה להיתר בניה", חתום בידי השותף (דבש). הטופס אינו חתום בידי השכן (ריקליס). כך קוים רק תנאי אחד מן התנאים שבבסיס ההיתר.

בהסתמך על היתר הבניה, החלו עוזרי בבניה הנוספת במגרש על פי התוכנית שעליה נתנה החלטת ההיתר.

משנודע לועדה המקומית בעקבות תלונות מצד ריקליס, כי לא קוים התנאי הנדרש בקשר עם חתימת השכן בגבול המשותף, הוציאה זו, צו הפסקת עבודה מנהלי. הצו הפך לצו שיפוטי. בית המשפט קבע, כי עוזרי לא המציאו את הסכמת השכן מתוך כוונה להטעות את הוועדה המקומית. על-כן, הבניה המבוצעת חסרת היתר. עוזרי הגישו ערעור על החלטה זו בפני בית משפט מחוזי (ע"פ 1801/97). הערעור נדחה. נקבע כי היתר הבניה כפוף לתנאים הנקובים בו, ומאחר שעוזרי לא ממלאים אחר תנאים אלו, המהווים תנאים מקדמיים לתוקפו של ההיתר, הרי שעבודות הבניה הנן בסטייה מן ההיתר.

עוזרי הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"פ 2010/98). בית המשפט העליון החליט, בהסכמת הועדה המקומית, להאריך את המועד להגשת עתירה מנהלית, שתדון בדרך של תקיפה ישירה בסוגיה העיקרית שעומדת על הפרק, דהיינו - סמכות הועדה המקומית להתנות תנאים מקדמיים להיתר הבניה העומד, כשלעצמו, בדרישות התב"ע. ייאמר, כי בית המשפט העליון ציין בהחלטתו, ש: "ההליך הפלילי שהתקיים אינו מהווה השתק להגשת עתירה...".


טיעוני הצדדים:
העותרים
התנאים הדרושים לצורך הוצאת היתר בניה קבועים בתקנות התכנון והבניה (היתר בניה תנאיו ואיגרותיו) (להלן: התקנות). על פי תקנה 2א לתקנות, אין כל חובה להמציא חתימה של שכנים לנכס לצורך קבלת היתר. למעשה, חוק התכנון והבניה (להלן: החוק) והתקנות אינם מקנים לשכן כל מעמד בנוגע לבקשה להיתר בניה המוגשת בהתאם להוראות החוק ולהוראות תוכנית המתאר הרלוונטית, מבלי שנתבקשו לגביה חריגות או הקלות כלשהם.


היתר הבניה שניתן, תואם את הוראות החוק ותוכניות המתאר הרלוונטיות, ועל כן בהעדר הסמכה מפורשת בחוק להתנות את מתן היתר הבניה, חרגה הועדה המקומית מסמכותה כאשר התנתה את הנפקת היתר הבניה לעוזרי, בהמצאה של הסכמת השכנים במגרש הצמוד לגידור ולבניה על הגבול המשותף. כיוון שכך, התניה בטלה ואין באי העמידה בה כדי לפגוע בכשרותו של היתר הבניה שהונפק.

הועדה המקומית
טענות סף:
יש לדחות את העתירה על הסף מן הטעמים הבאים:

1. אין ליתן סעד לעותר הנעדר נקיון כפיים - עוזרי הגישו לועדה המקומית מסמך שכותרתו "הצהרת שכן לצורך בקשה להיתר בניה", אך חתומים עליו משפחת דבש - השותפים במגרש, ולא משפחת ריקליס - השכנים במגרש הצמוד. מסמך זה הוגש בחוסר תום לב, בידיעה מלאה כי אינו משקף נכונה את דרישות הועדה, ובמטרה להטעות את הועדה כדי שתאשר את היתר הבניה המבוקש, מבלי שנתמלאו התנאים הקבועים בו.

2. טענת השתק - בהתנהגותם קיבלו העותרים על עצמם את התנאי שנקבע. הא ראיה, שמבלי להשיג על התנאי, הציגו הסכמה של אחד השכנים (משפחת דבש). על-כן, הם מושתקים מלטעון כנגד עצם חוקיות הדרישה.

טענות לגופה של העתירה:
לועדה המקומית קיים שיקול דעת מסויים, לתת או למאן לתת היתר בניה, גם כשהבקשה להיתר הבניה תואמת את התב"ע ועוברת את בדיקת ההתאמה הטכנית לתוכנית.


בנסיבות האמורות, על אף שלכאורה תכנית הבניה תואמת את הדרישות הטכניות של תכנית המתאר, רשאית היתה הועדה המקומית להפעיל שיקול דעתה, ולדרוש, כתנאי מקדמי להיתר הבניה, את הסכמת השכנים (משפחת ריקליס). הדרישה סבירה, שכן על פי התכנית המאושרת רשאים גם השכנים לבנות עד לקו בנין אפס, וקיומם של חלונות הפונים לצד השכנים, בבית או בתוספת הבניה שיבנו עוזרי, עלול להשפיע על אפשרות השכנים לבנות על פי התכנית המאושרת, וכן יהווה מטרד לשתי המשפחות כאחד.

אחרי הכל, החלטת הועדה איננה בגדר סירוב להיתר, אלא דווקא מתן היתר, אם כי היתר מותנה בתנאים.

שיקולי הועדה המקומית הינם שיקולי תכנון בלבד, כפי שמציינים עוזרי, אך בנסיבות האמורות, יש לשקול גם את עמדת השכנים במסגרת שיקולי התכנון. לעניין זה לעניין זה, מסתמכת הוועדה המקומית על דברים שכתב השופט ברלינר בה"פ 30165/96:

"שיקולים תכנוניים צריכים לקחת בחשבון גם נתונים סוציאליים וחברתיים, שכן התכנון מיועד לפתור בעיות חברתיות ולספק את צרכי הציבור והקהילה המשתמשים בקרקע".

דיון והכרעה:
טענות סף
לעניין "תום-לב", מצויה התנהגות עוזרי על הגבול ממש. הם ידעו, כי ההיתר מותנה בהסכמת השכן ובהסכמת השותף. במקום להציג את הסכמת שניהם, הציגו הסכמת שותף, שהוגדר כשכן. זה מהלך מתחכם, גם אם אינו שקרי. שהרי, השותף הוא גם שכן. יתר-על-כן, עוזרי לא הסתירו את זהות השותף. אילו טרחה הוועדה ובדקה, היתה מגלה, בנקל, כי אותו שותף אינו השכן, בהא הידיעה, שחתימתו היא תנאי להיתר. הוועדה המקומית הוטעתה, לא בגלל מצב מטעה של עוזרי, אלא בשל חוסר תשומת לב מצידה.

הועדה המקומית הסתמכה בעניין טענת חוסר תום הלב של עוזרי על דברי השופט דוד בר-אופיר, במסגרת ההליך הפלילי: "נראה לי כי המערערים נהגו שלא כשורה כאשר הביאו את חתימת שותפם לבעלות על תכנית הבניה שלהם במקום שיביאו את חתימתו של השכן..." (ע"פ 1801/97). אני מסכים, אך מדובר בהערת אגב, היפה למקומה. אין להסיק ממנה קביעה חד-משמעית לענייננו.

לעניין השתק - אם מקבלים, ולו בדוחק רב, את פרשנותם של עוזרי לתנאים, דהיינו, שהם מחויבים בהסכמת שותף (היינו, לדידם, שותף שהוא גם שכן) ותו לאו, כי אז אין לאמר שהם הסכימו לחוקיות התנאי של הסכמת השכן.

לכל היותר, ניתן לאמר שעוזרי, בהתנהגותם, הראו שהם מסכימים לכך שהוועדה המקומית רשאית להציב תנאים מסויימים בהיתר. אולם, לא מתבקש שהסכמה זו היא ללא גבול. הגבול - כאן נובע ממעשי עוזרי ומחדליהם - מצוי בדרישה להסכמת שכן.

אשוב ואציין עוד, כי בית המשפט העליון קבע, במסגרת החלטתו, שההליך הפלילי אינו "משתיק" את העתירה המנהלית.


מכאן, שאין מקום לטענת השתק, על כל פניה, ומקיבוץ הדברים מתבקשת דחיית טענות הסף כולן.

גוף העתירה
עוזרי גורסים כי לועדה המקומית אין סמכות חוקית להתנות מתן היתר בניה, התואם את תוכניות המתאר, בהמצאת הסכמת השכנים. בהעדר מקור סמכות, אין למעשה המנהל על מה שיסמוך:

"לפי עקרון חוקיות המנהל כל סמכות מנהלית צריכה מקור בחוק או לפי חוק, כגון בתקנה. כיוון שכך, לגבי כל סמכות, שאלה ראשונה היא, מה מקור הסמכות" [פרופ' י. זמיר, הסמכות המנהלית, כרך א' (תשנ"ו), 131].

הנה כי כן, לגבי רשות מנהלית השאלה איננה אם מה שהיא מבצעת הוא אסור על פי חוק, אלא אם הוא מותר, ומה מקור הסמכות לכך.

עוזרי טוענים, כי סעיף 2א לתקנות אינו דורש חתימת שכנים, ואכן, הוראה זו, שכותרתה "בעל זכות בנכס שחתימתו דרושה", אינה כוללת דרישה להמצאת חתימה של שכנים על בקשה להיתר, ומכוחה של הוראה זו לא ניתן ללמוד על סמכות הועדה להתנות את ההיתר בחתימה שכזאת.

אולם, לשון סעיף 16(א), שעניינו מתן היתר ותנאיו, קובעת כדלהלן:

"ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף 216 לחוק וכן להתנות בו תנאים ובין השאר בעניינים אלה: ... " .

ההוראה אינה קובעת רשימה ממצה של תנאים. כלומר, הרשימה אינה סגורה. לפיכך, ניתן לראות בהוראה זו, את מקור הסמכות של הועדה המקומית להתנות תנאים שונים, גם כאשר ההיתר תואם את תכנית המתאר.

מקום בו מוקנית לרשות סמכות להתנות תנאים בנוגע להיתר בניה, והחוק מונה רשימה חלקית של עניינים בהקשר הנדון, הרי שבידי הרשות שקול דעת להחליט באילו עניינים נוספים ראוי וניתן להתנות תנאים.

תפקידו של בית המשפט, בהקשר הנדון, הינו לבדוק האם החלטתה של הרשות, נופלת במסגרת מתחם הסבירות, שמא חרגה הרשות ממתחם זה ויש צורך להתערב בהחלטתה. לשם כך, יש לבדוק האם הרשות ערכה איזון אינטרסים ראוי. דהיינו, האם הגיעה לנקודת האיזון הראויה בהתחשב במהות ובמשקל של האינטרסים הרלוונטיים.

במקרה הנדון לא נראה לי כי החלטת הועדה המקומית משקפת את האיזון הראוי בנסיבות העניין. הועדה המקומית הסבירה את החלטתה להתנות את היתר הבניה בהסכמת ריקליס, בכך שבניה של עוזרי על פי ההיתר עשויה לקפח את זכותה של ריקליס לבניה דומה בעתיד.

הזכות של עוזרי לממש את זכויות הבניה בשטחם, הינה זכות קניינית, שמטבעה, ניתנת להגבלה רק מקום שהזכות שעומדת מנגד מצדיקה הגבלה שכזאת, וגם אז יש להפעיל את כלל המידתיות בהגבלת הזכות. בעניין הנדון, מנגד לזכותם הקניינית של עוזרי לממש את זכויותיהם במגרש, עומדת זכותה הקניינית של ריקליס, לממש בהתאם, את זכויותיה היא.

איזון ראוי בין זכויות אלו מטה את הכף לזכותם של עוזרי. בנסיבות העניין, הגבלה מסוג זה, המתנה את זכות המימוש של עוזרי בהסכמת השכנים, אינה בגדר מתחם הסבירות, שכן היא בבחינת הקדמת תרופה למכה, שלא באה לעולם וספק אם תבוא. כאן המקום לציין, שריקליס, שצורפה לעתירה, לא טענה כל טענה משפטית בת ממש נגד העתירה. טענתה היחידה היא, שהחלונות בבניה הנוספת פונים לחצר שלה וכבר בכך היא רואה משום פגיעה בזכויותיה. אולם, בכגון זה, אין כל פגיעה ממשית עכשווית בזכויותיה של ריקליס. את הפגיעה (אם בכלל אפשר זאת כפגיעה) הנובעת מן העובדה שחלונות עוזרי נשקפים אל חצרה של ריקליס, אפשר לפתור בהקמת גדר, שעוזרי הסכימו להשתתף במימונה, ביחד עם ריקליס. ריקליס לא טענה, כי ברצונה לממש את זכויות הבניה שלה בתקופה הקרובה, אם בכלל, ולפיכך אין לי אלא לומר כי דיה לצרה בשעתה. אם ריקליס תהיה מעונינת לממש את זכויות הבניה במגרש שלה, החלונות הפונים לשטחה יהוו נתון שעל מתכנן הבניה להתחשב בו. אני משוכנע שהמתכנן יוכל לפתור את הקושי בדרך זו או אחרת. אין כל הצדקה לנקוט בהווה צעדי מנע, ולהגביל את זכויותיהם של עוזרי, על בסיס אפשרות לפגיעה עתידית שכזו, שניתן יהיה להתמודד אתה. יש בהגבלה שכזאת משום פגיעה לא מוצדקת בעוזרי.

סיכומו של דבר, אני סובר, כי התניית היתר הבניה בהסכמת השכנים אינה פועל יוצא של איזון ראוי בין הזכויות השונות המונחות על כפות המאזניים, של ריקליס מזה, ושל עוזרי מזה. התניה האמורה חורגת ממתחם הסבירות, ולפיכך היא בטלה. היתר הבניה תקף, ועוזרי רשאים לסיים את הבנייה על פיו. צו ההפסקה המנהלי בטל.

מחמת גבוליות תום הלב שבהתנהגות עוזרי, אינני פוסק צו להוצאות, שלא יהא החוטא נשכר.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון