היתר בניה הרחבה

"יחד ולחוד בבית משותף"...
תביעה למתן צו מניעה קבוע שיורה לנתבעים להימנע מלבנות ברכוש המשותף מבנה ומחסן, ותביעה שכנגד בה נתבקש צו להריסת בניה שנטען כי בוצעה ברכוש המשותף על ידי התובעת וביתה.

א. מבוא:

  1. התובעת והנתבעים הינם דיירים בבית שברחוב צדקיהו 12 שבחיפה הידוע כחלקה 21 גוש 10760 (להלן: "הבית המשותף"). הבית רשום כבית משותף, וחל עליו התקנון המצוי.
  2. בבית המשותף, שנבנה בשנת 1961, קיימות ארבע דירות הבנויות בשני בניינים כך:

א. בניין קדמי (הפונה לרחוב צדקיהו) בן שתי קומות, ובו שתי דירות (אחת בכל קומה), כאשר לכל דירה כניסה נפרדת משלה.
ב. בניין אחורי - אף הוא בן שתי קומות, דירה בכל קומה עם כניסה נפרדת לכל דירה.
לבניין האחורי מוביל שביל גישה העובר בסמוך לבניין הקדמי.
3. התובעת מתגוררת בבנין הקדמי - בקומה השנייה.
בתה של התובעת (הנתבעת שכנגד 2) מתגוררת בבנין הקדמי - בקומה הראשונה.
הנתבעים מתגוררים בבנין האחורי - בקומה השניה.
הדירה הרביעית, שנמצאת בבנין האחורי - קומה ראשונה, הינה בבעלות בנה של התובעת. הבן אינו צד להליך זה.
לכל אחת מהדירות חלק שווה ברכוש המשותף.
4. ביום 2/3/10 אושרה בקשת הנתבעים למתן היתר בניה לבניית קומה נוספת על גג הבית האחורי (בשטח של כ - 20 מט', ראה סעיף 8 לתצהיר בורשטיין), ולבניית מחסן בקומת המקלט (קומת עמודים) בבית האחורי.
5. בעקבות קבלת ההיתר הוגשה התביעה דנן ויחד עמה בקשה לצו מניעה זמני.
ביום 7/4/10 ניתן, בהסכמת הצדדים, צו מניעה זמני המונע מהנתבעים לבצע עבודות בניה ברכוש המשותף עד להכרעה בתביעה העיקרית.
יצויין כי עובר להגשת הבקשה להיתר בניה החלו הנתבעים בביצוע עבודות בניה מתחת לעמודי הבנין (במקום המיועד לבניית המחסן) באופן שיצקו משטח בטון.
בעקבות בניה זו הגישו התובעות תביעה למפקחת על הבתים המשותפים (תיק מס' 254/08). בדיון שהתקיים בפני המפקחת ביום 8/6/09 הוסכם כי התביעה תדחה בכפוף לכך שכל בניה עתידית מצד הנתבעים תבוצע רק לאחר שיקבלו היתר בניה (זאת מבלי לגרוע מזכות התובעות להתנגד לבניה גם אם ינתן היתר בניה כדין).
6. לפני ישיבת ההוכחות שהתקיימה בתיק, נערכו על ידי שני ביקורים במקום: ביום -24/2/11, וביום - 1/8/11.
הצורך בביקור השני נבע מעבודות בניה שהחלו התובעות לבצע בבנין הקדמי בחודש 7/11.
לבקשת הנתבעות ניתן על ידי, במעמד צד אחד, צו מניעה זמני האוסר על התובעות לבצע עבודות בניה ברכוש המשותף. התובעות הגישו בקשה לביטול הצו, התקיים דיון, ובעקבותיו נקבע ביקור נוסף במקום על מנת להתרשם מהבנייה הנטענת - ראה החלטה מפורטת בענין מיום 1/8/11.
7. בישיבת ההוכחות שהתקיימה בתיק העידו בתה של התובעת והנתבע.
ב"כ הצדדים סכמו טענותיהם בע"פ.
כל ניסיון להביא את הצדדים להסדר עלה בתוהו, ודומה כי הצדדים בחרו לדבוק בדרך הריב והמדון, ובכלל זה אף להגיש תלונות במשטרה, פניה לערכאות נוספות בהתאם לחוק הטרדה מאיימת, ונראה כי היד עוד נטויה...

ב. טענות הצדדים (בתמצית):


התובעות:

8. אין לנתבעים את הרוב הדרוש לבניה ברכוש המשותף כנדרש בסעיף 71ב' לחוק המקרקעין.
9. אין לראות את התובעות כמי שביצעו בדירותיהן "הרחבה דומה" כמשמעותה בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, ולפיכך אין לראותן כמי שהסכימו לבנייה המבוקשת ע"י הנתבעים, זאת משלא נסתרה טענתן כי ההרחבות הנטענות בוצעו על ידי הקבלן שבנה את הבית, טרם מסירת הדירות לחזקתן.
10. גם אם יקבע כי התובעות בצעו תוספות בנייה כנטען, הרי שממילא עומדת להן טענת התיישנות ושיהוי.
לחילופין – ה"בניה" עליה הצביעו הנתבעים אינם בבחינת "הרחבה דומה".
11. יש לדחות את התביעה שכנגד - הנתבעים הודו כי גם הם ביצעו שינויים בחזית דירתם ובקירות החיצוניים שלה, כך שהם מנועים מלהתנגד לשינויים דומים שביצעו התובעות.
הנתבעים:

12. הזכות להתנגד לבנייה של שכן ברכוש המשותף כפופה לעקרון תום הלב.
משבצעו התובעות שינויים רבים בדירותיהן, תוך שימוש ברכוש המשותף, ללא שקיבלו את הסכמת הנתבעים ו/או מבלי שקיבלו לכך היתר בניה מהעירייה, אין לאפשר להן להתנגד לבניה המבוקשת על ידי הנתבעים.
13. בנסיבות "התנהגותו" של הבנין הקדמי – ביצוע הרחבות ללא היתר בניה, וללא הסכמת הנתבעים, אין להתחשב בעמדת התובעות, ויש לראות כל בית כעומד בפני עצמו, דהיינו, די לבחון האם יש לנתבעים רוב דרוש לבניה מבין בעלי הדירות בבית התחתון בלבד.
הוכח כי רוב זה קיים משהוברר כי בנה של התובעת, המתגורר בבית האחורי בדירה התחתונה, אינו מתנגד לבניה על גג.
14. יש לפרש את המונח "הרחבה דומה" באופן גמיש כך שיכלול את העבודות שביצעו התובעות בדירותיהן, ומכאן שיש לראותן כמי שהסכימו לביצוע ההרחבה שמבקשים הנתבעים לבצע.
15. בנוגע לתביעה שכנגד:
התובעות מודות בביצוע שורה של עבודות בניה, ולא הוכחה טענת ההתיישנות שהועלתה על ידם בענין זה.

ג. דיון והכרעה:

בפתח הדברים אומר כי לאחר שמיעת העדויות, עיון בכל המסמכים שהוגשו, ושקילת טענות הצדדים אני סבורה כי דין התביעה להתקבל בחלקה, ודין התביעה שכנגד להדחות.
להלן נימוקי:

16. על מנת לבנות ברכוש המשותף יש לקבל הסכמת מי שבבעלותו שלושה רבעים מהדירות, ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, כאמור בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין
"על אף הוראות סעיף 62(א) סיפא או סעיף 12(כ) לתקנות המצוי...רשאים מי שבבעלותם שלושת רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה....".
הוראות סעיף זה הוכנסו לחוק המקרקעין בשנת 1995 (במסגרת תיקון 18) ושינו את המצב הקודם לפיו שימוש ברכוש המשותף על ידי מי מבעלי הדירות חייב הסכמה של כל בעלי הדירות.
17. רוב זה אינו מצוי בידי הנתבעים משהתובעות מחזיקות ב - 50% מהבעלות בדירות.
ודוק – אין לקבל את טענת ב"כ הנתבעים לפיה יש לראות כל אחד מהבתים כעומד בפני עצמו, זאת משמדובר בבית משותף הכולל 4 דירות:
"כאשר הבית המשותף כולל יותר ממבנה אחד, יש לקחת בחשבון לצורך קביעת הרוב הדרוש את כל בעלי הדירות בכל המבנים (ההדגשה במקור – ע.ב.) ולא רק את הדירות במבנה שבו מבקשים את ההרחבה...הבית המשותף על כל חלקיו הוא יחידה אחת.." – ע"א (חי') 2821/01 וילסקר נ' לויט ניתן ביום 8/8/02.
18. משאין בידי הנתבעים את הרוב הדרוש יש לבחון האם התנגדות התובעות לבניה המבוקשת הינה תמת לב, והאם לא התקיימו נסיבות בהן ראוי לכפות על המתנגדים הסכמה.
ההתנגדות צריכה להיות על בסיס שיקולים עניניים, הוגנת ותוך התחשבות בצפיות מוצדקות, ובהסתמכות ראויה של הצד האחר, ולא התנגדות סתמית שיש בה כדי להצביע לכאורה על שימוש לרעה בזכות הקנין.
19. הסמכות לבחון ענין זה נתונה לבית המשפט מכוח האמור בסעיף 14 לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן:
"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".
סעיף זה מקפל בתוכו את החובה לנהוג בתום הלב גם ביחס להפעלת זכות קנין.
ודוק - על מנת שהתנגדות תעמוד בדרישת תום הלב עליה להיות הוגנת, כאמור בדברי כב' הנשיא ברק ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פד"י נה(1) 199, בעמ' 279:
"עיקרון תום הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם- לא זאב ולא מלאך; אדם לאדם- אדם".
20. בחינת התנגדות התובעות לבניית קומה נוספת על הגג, בשים לב לעקרונות אלה, מעלה כי היא אינה בגדר התנגדות סתמית:
שני הבנינים בנויים בהפרשי גבהים באופן שהבנין האחורי ממוקם במפלס נמוך יותר מהבנין הקדמי – דבר שמאפשר צפיה בנוף יפיפה (עד הים) מהדירות העליונות בשני הבנינים.
בניית קומה נוספת במקום המבוקש, על גג הבית המשותף של הבנין האחורי (בחלקו השמאלי של הגג כאשר עומדים עם הפנים לבנין), יהיה בה כדי להסתיר חלק נכבד מהנוף הנשקף מהדירה העליונה בבנין הקדמי – דבר ממנו התרשמתי בביקורי במקום.
מכאן שאין מדובר בשינוי של מה בכך ברכוש המשותף, אלא בשינוי מהותי, ומשכך הם פני הדברים סבורה אני כי התנגדות התובעות לבניית קומה נוספת הינה סבירה, ומכל מקום אין היא מצביעה על שימוש לרעה בזכות הקניין, ואינה עומדת בסתירה לעקרון תום הלב.
21. יובהר כי לא בנקל יתערב בית המשפט ויטיל סייגים על דרך מימוש זכות קנינית, והדבר יעשה רק במצבים בהם עמידה על קוצו של יוד במימוש הזכות תחשב כבלתי הוגנת.
כאמור לעיל אין זה המקרה בו נדרשת התערבות בית משפט, וטעמי ההתנגדות של התובעות, ככל שהדבר נוגע לסירובן לאפשר בניית קומה שלישית על גג הבנין, הינם טעמים סבירים.
22. באשר להתנגדות התובעות לבניית המחסן – אין לי כל צורך לבחון את טעמי ההתנגדות משהגעתי למסקנה כי ממילא יש לראות את התובעות כמי שהסכימו לבנייה כמפורט להלן. למעלה מן הדרוש גם אומר כי התנגדותן לבניית המחסן אינה הוגנת ואינה סבירה משמדובר בבניה מצומצמת בחלק האחורי של הבנין הפנימי.


"הרחבה דומה"

יש לבחון האם בצעו התובעות שינויים והרחבות ברכוש המשותף ? והאם יש לראות הרחבות אלו, ככל שבוצעו, כ - "הרחבות דומות" כמשמעותן בסעיף 71ב(ג) ?

23. סעיף 71ב(ג) קובע כך:
"בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין". (הדגשה לא במקור. ע.ב.).
המונח "הרחבה" הוגדר בסעיף 71א לחוק המקרקעין כך:
"הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת- תוקף".
סעיף 71ב(ג) הוכנס, אף הוא, במסגרת תיקון 18 לחוק, ומטרתו היתה "למנוע עמדות סחטניות של מיעוט" (ראה בספרו של מ. דויטש, קניין, בעמ' 698), ומניעת פעולה הגובלת בחוסר תום לב של בעל דירה.
יש לראות את הוראת סעיף 71ב(ג) כהשלמה להוראה הכללית בסעיף 14 לחוק לפיה – "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".
24. חזקה זו לפיה יראה המרחיב בעצמו כמי שהסכים להרחבה בדירת השכן (הסכמה קונסטרוקטיבית) מקימה מעין השתק כנגד מי שהרחיב בעבר, כך שהוא מנוע מלהעלות טענה בענין זה ככל שמדובר בהרחבה דומה:
"הוראת חוק זו מבטאת את ההדדיות המתחייבת בנטילה כפויה של חלק מן הרכוש המשותף. בעל דירה רשאי להרחיב את דירתו ע"ח הרכוש המשותף, ואולם בה בעת עליו להסכים להרחבה דומה על ידי בעל דירה אחר. באופן זה מונע החוק השתלטות חד כיוונית של בעל דירה אחת על הרכוש המשותף, ובדרך זו מיושם עקרון השויון בין בעלי הדירות" – כב' הש' ד"ר סורוקר בת.א. (רשל"צ) 5496/04 משולם נ' מאיר מ-5/12/07.
25. אוסיף כי בהצעת החוק (הצ"ח 2322 עמ' 114) הוסברה מטרתו של התיקון במגמה למצוא פתרונות לבעיה של צפיפות במגורים בדרך של הרחבת דירות קיימות, באופן שלא תדרש הסכמה פורמאלית לענין ההרחבה אלא די יהיה בכך שדירה הורחבה כדי שבעליה "ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבנין".
לענין תכלית התיקון ראה גם האמור בע"א (חי') 2821/01 וילסקר נ' לויט, ניתן ביום 8/8/02).
26. ומהי "הרחבה דומה" ?
"הרחבה דומה" אין לפרש רק על בסיס השטח המבוקש להרחיב, שאם לא כן היתה ננקטת לשון אחרת, ברם אין להתעלם מגודל השטח המבוקש שכן - "נדרשת פרופורציה מסוימת ואם כי לא זהות, בין שטח ההרחבה המבוקש והרחבות קודמות שבצע בעל דירה אחרת בבנין. כך לא מתקבל על הדעת שמקום שדייר הרחיב דירתו במספר מטרים ספורים תאושר הרחבה המשתרעת על עשרות מטרים "כהרחבה דומה - עש"א 22123/10/10 חדד נ' זינגר ניתן ביום 14/3/11.
27. עוד נקבע כי יש לפרש "הרחבה דומה" כהרחבה מסוג דומה, דהיינו, יש לבחון האם מדובר בהיקף ניצול דומה ו/או בהיקף פגיעה דומה ברכוש המשותף, בין ההרחבה שבוצעה לבין ההרחבה שמבוקש לבצע:
"מקובלת עלינו הפרשנות לפיה "הרחבה דומה" כמשמעה בסע' 71ב(ג) לחוק המקרקעין,
הינה הרחבה מסוג דומה- כך בדרך כלל הרחבת דירה ע"י סגירת מרפסת טומנת בחובה הסכמה קונסטרוקטיבית לסגירת מרפסות ע"י בעלי הדירות האחרים באותו בנין אף אם אין שיטחן של המרפסות זהה בגודלן.
דא עקא, מי שסגר מרפסת לא רואים אותו כמסכים להגדלת דירת שכנו ע"ח חדר המדרגות אף אם שטח ההרחבה הינו זהה. הרחבה דומה נועדה לאפשר ניצול שטחים שההפרעה שהם גורמים לרכוש המשותף אינה שונה באופן מהותי" - ע"א (י-ם) 3235/02 אביב נ' גדולטר, ניתן ביום 2/3/03 (הדגשה לא במקור. ע.ב).
באופן דומה ראה האמור בת.א. (חי') 12408/02 כהן נ' לוי טלי ניתן ביום 9/11/04, וכן ראה האמור בספרו של אייזנשטיין, "יסודות והלכות בדיני מקרקעין" בורסי 2001 בעמ' 234:
"...אם למשל ניתנה הסכמה לבעל דירה לסגור מרפסת בדירתו או לבנות בה פרגולה, אין בהסכמה זו כדי לראותו כמי שמסכים להרחבה של קומה נוספת בדירת שכנו".
28. באופן דומה קבעה כב' הש' טאובר ביחס להשוואה בין סגירת נישה בשטח של כ-4 מ"ר לבין בניית קומה נוספת על גג הבנין כך:
"הרחבה זו שבצעו התובעים אינה דומה להרחבה שמבקשים הנתבעים לבצע לא מבחינה כמותית, שכן שטח ההרחבה גדול לערך פי שלוש, ואף לא מבחינה מהותית ביחס למניעת השימוש של בעלי הדירות האחרים ברכוש המשותף, שכן הבניה שבקשו הנתבעים לבצע עשויה למעשה למנוע מבעלי הדירות בבית המשותף שימוש בחלק משטח גג הבית המשותף ויש בה אף כדי לשנות את חזית הבית ומבנה הבית".

ולעניננו -

29. משלל "ההרחבות" עליהן הצביעו הנתבעים בתצהיר שהגישו, ובסיורים שערכתי במקום, יש רלבנטיות, לטעמי, בהרחבות הבאות שנצפו בדירות התובעות:
רחבת כניסה מקורה בשטח מטרים ספורים בדירה התחתונה, הצבת מחסן בגינה, ובניית חניה מקורה בחזית הבית הקדמי בשטח הרכוש המשותף.
30. יתר "ההרחבות" עליהן הצביעו הנתבעים ממילא אינם בגדר "הרחבה" = הגדלת שטח דירה קיימת: פריצת התקרה בדירה עליונה, בניית מדרגות לולייניות המובילות לגג הבניין בתוך דירת התובעת, פריצת חלונות בקיר החיצוני, החלפת חלונות בקירות חיצוניים בלבני זכוכית ו/או הוספת לבני זכוכית בתוך הקיר החיצוני של הבית המשותף, פריצת קיר חיצוני בחזית דירה תחתונה והוספת מדרגות יציאה לגינה.
31. בהרחבות שבוצעו כמפורט בסעיף 29 לעיל יש בהחלט לראות "הרחבה דומה" ככל שהדבר נוגע לבניית המחסן שמבקשים הנתבעים לבצע, ברם אין לראות בהם הרחבה דומה לבניית קומה נוספת על גג הבית המשותף, ואפרט:
32. בכניסה לדירת התובעת בקומה התחתונה של הבנין הקדמי נבנתה רחבה של מטרים ספורים, שהינה רחבה מקורה. רחבה זו מגדילה את שטח הדירה הקיימת, והיא נעשתה על שטח הרכוש המשותף, בצמוד לשביל הכניסה המוביל גם לבנין האחורי של הנתבעים.
הרחבה זו דומה הן מבחינת גודלה והן מבחינת מידת ההפרעה לרכוש המשותף למחסן אותו מבקשים הנתבעים לבנות בחלקו האחורי של הבנין האחורי, בקומת העמודים, ובוודאי אינה נופלת מההפרעה שתגרם בבנית המחסן, במיוחד לאור העובדה כי הרחבה ממוקמת בשטח הנמצא בחלק הקדמי של הבית המשותף בסמוך לשביל המעבר המוביל לדירתם של הנתבעים, בעוד שהמחסן אמור להבנות בקומת העמודים – בחלק האחורי של הבית האחורי.
מהתרשמותי מביקוריי במקום אני סבורה כי לא יהיה בבניית המחסן משום ניצול או פגיעה גדולה יותר ברכוש המשותף מהפגיעה שנעשתה ע"י בניית המבואה, וגידורה בכניסה לדירה התחתונה בבניין הקדמי, ומכאן שיש לראות בניית מבואה זו, והשימוש שנעשה בה על ידי התובעת כהרחבה דומה למחסן שמבקשים הנתבעים לבנות בחלק האחורי של הבנין האחורי, כך שיש לראות את התובעות כמי שמסכימות לבניית המחסן ע"י הנתבעים.
33. למעלה מן הצורך אוסיף ואומר כי התובעות הודו שהציבו בחצר המשותפת מחסן. אמנם מדובר במחסן שאינו בנוי ומחובר לקרקע, אלא מחסן ארעי, אולם על אף שמדובר בשימוש זמני, לכאורה, ופרוביזורי, הרי שבהיותו מוצב על השטח המשותף תקופה כה ממושכת (20 שנים לטענת התובעות) אין ספק כי היווה וממשיך להוות הפרעה לשימוש ברכוש המשותף, וייתכן כי אף בהצבתו ניתן לראות "הרחבה דומה" לזו שהנתבעים מבקשים לבצע ע"י בניית מחסן משלהם.
34. באשר לטענות הנתבעות בנוגע להרחבות שבוצעו אומר כך:
ראשית – לא הוכח כי ההרחבה לא נבנתה על ידי התובעות, נהפוך הוא:
עיון בבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי הקבלן שבנה את הבנין מלמדת כי הרחבה זו אינה קיימת בתוכניות (לפי התוכניות הכניסה לבית התחתון הינה באמצעות עליה של 3 מדרגות, ללא רחבת כניסה, ובוודאי שללא גגון ו/או קירוי כלשהו), כך שגם נסתרה טענת התובעות לפיה הקבלן בנה גגון מאסבסט והן רק החליפו את הגג לרעפים.
אין כל סבירות כי הקבלן "התנדב" לבצע עבודת בניה נוספות אשר אינן כלולות בבקשה להיתר בניה, ומכאן שטענת התובעות אשר אינה נתמכת בראיה כלשהי הינה בבחינת טענה בעלמא שאין בה כדי להרים את נטל ההוכחה שהונח לפתחן משהטענה הועלתה על ידן.
מכאן שיש לראות את התובעות ו/או מי מטעמן כמי שבנו את המבואה סמוך לכניסה לדירה התחתונה בבית הקדמי על גבי הרכוש המשותף, גידרו אותה ואף בנו גגון מעל המבואה.
מכל מקום אין גם בסיס להעלאת הטענה כי ההרחבה בוצעה על ידי אדם אחר משהסעיף אינו דורש כי ההרחבה תבוצע דווקא על ידי בעל הדירה ("בעל דירה שהורחבה.." ולא - בעל דירה שהרחיב..).
שנית - העובדה כי הנתבעים רכשו את הזכויות בדירה אחרי שכבר בוצע השינוי, אף היא אינה פוגעת בזכותם.
שלישית – גם אם מדובר בבניה שנעשתה לפני עשרות שנים, הרי שבכל רגע נתון נעשה שימוש בהרחבה זו על ידי התובעות, ומכאן שאין מקום להעלות טענת התיישנות הנוגעת למועד הבניה. ודוק – הסעיף אינו מגביל את המועד הנדרש להרחבת הדירה – די שזו בוצעה על מנת ללמוד על הסכמה.

35. בניית קומה נוספת על הגג:
שונים הדברים ביחס לבניה המבוקשת על הגג:
אין בהרחבות שבוצעו, ובשינויים הנוספים שפורטו בסעיף 30 לעיל כדי להכשיר את בניית הקומה הנוספת על גג הבנין במתכונתה הנוכחית (בגודל ובמיקום שנתבקש בבקשה להיתר בניה).
שינויים אלו אינם ברי השוואה לפגיעה הנובעת כתוצאה מבניית קומה נוספת על גג הבניין, משאין קורלציה והתאמה בינם לבין בניית קומה נוספת על הגג בשטח של כ-20 מ"ר.
אחזור ואומר כי מדובר בשני בנינים הבנויים בהפרשי גבהים באופן שהבנין האחורי ממוקם במפלס נמוך יותר מהבנין הקדמי – דבר המאפשר צפיה בנוף מדהים עד הים מהדירות העליונות בשני הבנינים.
בניית קומה נוספת במקום המבוקש, על גג הבית המשותף של הבנין האחורי (בהתאם לתוכנית שאושרה), בוודאי יהיה בה כדי להסתיר חלק מהנוף הנשקף מהדירה העליונה בבנין הקדמי.
ויפים בענין זה דברי בית המשפט בעש"א (חי') 22123-10-10 זינגר נ' חדד, ניתן ביום 14/3/11:
"...בניית חדר על גג הבית המשותף, יש בה כדי לגרום לשינוי ארכיטקטוני וויזואלי של הבנין, שעה שלחזותו של בנין יש ערך וזכאים בעלי הדירות בבנין להבטיח שמירת ערך זה. יתר על כן, בבניית חדר על גג הבית המשותף, יש גם פגיעה באפשרות ניצול הרכוש המשותף, בין היתר, לצורך חיזוק הבנין בפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, באשר בניית חדר על גג הבניין תסכל ההשתתפות במסגרת תוכנית זו, ועוד- יש במתן היתר לבנייה האמורה משום מימוש מפלה של זכויות לבנייה נוספת על גג הבית".
36. טיבם ומהותם של השינויים שבוצעו בדירות התובעות, כמפורט בסעיפים 29 ו-30 לעיל, אין בהם כדי להצביע על הסכמה מכללא לבניית קומה נוספת (שלישית) על הגג המשותף, שברור כי יש בה שינוי משמעותי וגדול הן מבחינת היקפו, והן מבחינת הפגיעה הארכיטקטונית שהיא תגרום לרכוש המשותף.
37. באשר לבקשה להיתר בניה שהגישה התובעת:
הוברר במהלך המשפט כי בשנת 1977 הוגשה גם מצד התובעת בקשה למתן היתר בניה לבניית קומה נוספת על גג הבית הקדמי, ברם בקשתה נדחתה ולא ניתן לה היתר בניה.
יובהר כי לו היה ניתן לה היתר בניה כחוק (ואף לו הבניה לא היתה מבוצעת בפועל) הרי שניתן היה לראות בעצם הגשת הבקשה וקבלת ההיתר, כהסכמה קונסטרוקטיבית להרחבה, וראה בענין זה האמור בענין ע"א 2821/01 וילסקר נ' ולדימיר:
"אם ניתן היתר ונתנה הסכמת הרוב לתוספת הבניה, גם אם לא ביצע הרחבה בפועל – אין הוא יכול לסרב לבקשה דומה של בעל דירה אחר, ובמקרה כזה יחשב כ-"בעל דירה שהורחבה".
במקרה דנן, כאמור, לא ניתן היתר בניה ועל כן לא ניתן לראות את התובעות "כבעל דירה שהורחבה".

לסיכום האמור לעיל אומר כי הוכחה הסכמה קונסטרוקטיבית לבניית המחסן, אך לא לבניית הקומה הנוספת על גג הבנין כפי שנתבקשה בבקשה שאושרה על ידי הועדה לתכנון ובניה.

התביעה שכנגד:

דין התביעה שכנגד להדחות ועדיף לו לא היתה מוגשת כלל.

38. משעשו הנתבעים שימוש בטענה לביצוע "הרחבה דומה" מצד התובעות, אין הם יכולים לבקש הריסת אותה "הרחבה דומה", שאם כך לא ימצא נימוק המאפשר לנתבעים לבנות את המחסן.
39. יתר על כן – הנתבעים אישרו כי גם הם בצעו שינויים דומים לשינויים עליהם הם מלינים ביחס לתובעות, כגון: החלפת חלונות בלבני זכוכית, פריצת חלונות נוספים בקיר הבית המשותף, העברת צינור ביוב על גבי קיר הבית המשותף וכו' (ראה עדות הנתבע בעמ' 14 שר' 21).
40. בנוגע לטענת הנתבעים בדבר סגירת קומת עמודים על ידי התובעות הרי שטענה זו לא הוכחה כלל: עיון בתכנית הבית המשותף מגלה כי בבית הקדמי לא הייתה קומת עמודים, ומכאן שכלל לא ניתן היה "לסגור" קומה שאינה בנמצא.
41. באשר לחנייה: לא נסתרה טענת התובעות כי החניות נבנו לפני שנים רבות מאוד (נטען כי הדבר נבנה עם בניית הבית, דהיינו, לפני 50 שנים) וכי השימוש בהן ניתן לתובעות בהסכמת כל בעלי הדירות דאז.
דיירים יכולים להסכים על חלוקת שימוש ברכוש המשותף, ולייחד חלקים מהרכוש המשותף לשימוש יחודי של אחד הדיירים. הסכמה כזו עשויה להתקבל אף בדרך של התנהגות.
העובדה כי במשך 50 שנה בהם עשו התובעות שימוש בחניה הקדמית, ללא שמי מבעלי הבתים האחרים יביע מחאה כלשהי ו/או התנגדות מלמדת על ההסכמה שניתנה.
42. לכל האמור לעיל אוסיף כי העובדה שהתביעה שכנגד הוגשה רק לאחר ובעקבות הגשת התביעה העיקרית של התובעות כנגד הנתבעים, על אף שהשינויים הנטענים אינם חדשים כלל ועיקר, אף מעלה תהיות בנוגע למניעים האמיתיים העומדים מאחוריה.
43. בנוגע לקיום ההחלטה מיום 1/8/11:
ב"כ הנתבעים טוען כי התובעות לא קיימו את ההחלטה בכך שלא השיבו את המעקה לחלון שבקומה העליונה בבית הקדמי, ובכך שלא שמרו על קו המעקה הקודם בדירה התחתונה.
מהתמונות שהוצגו עולה כי המעקה לא הושב למקום, ועל כן הנני מורה לתובעת לבצע זאת בתוך 14 יום.
באשר למעקה בבית התחתון – ע"פ הנראה בתמונות, קיר המעקה נבנה מחדש, ומכאן שההחלטה קוימה.

44. סוף דבר:
ניתן צו מניעה קבוע ככל שהדבר נוגע לבניית קומה שלישית על גג הבית האחורי.
הדרישה למתן צו מניעה קבוע ככל שהדבר נוגע לבניית המחסן בקומת העמודים בבנין האחורי נידחת.
התביעה שכנגד נידחת.
בהתחשב בתוצאה (קבלה חלקית של התביעה ודחיית התביעה שכנגד) יישא כל צד בהוצאותיו.

ואחרי כל זה אין לי אלא לסיים בדבריו של כב' הנשיא שמגר בע"א 2896/90 טרוצקי נ' דיין, פד"י מו(5) 454, בהתייחסו ליחסי הגומלין בין שכנים בבית משותף, שמא יפלו הדברים על אוזנים קשובות...

"(...) כאשר מדובר ביחסי הגומלין בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף, יחסים אלו מאופיינים, בדרך כלל, בכך שהצדדים להם אינם בוחרים איש את רעהו, והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים. לעתים קרובות עשויים יחסים אלו להימשך שנים לא מעטות. הם מתאפיינים, בנוסף לכך, בקירבה פיסית הדוקה בין הצדדים (ראה פרופ' ויסמן, "יחד ולחוד בבית המשותף" משפטים טז (תשמ"ו-מ"ז) 197), המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו, בתום לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו".



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון