היתר בניה ישיבה

כללי
1. לפני תביעה לפינוי וסילוק ידה של הנתבעת מהמקרקעין הידועים כחלקה 7 בגוש 30728 הנמצאים בשכונת רמות בירושלים (להלן: "המקרקעין").
התובעת, בעלת המקרקעין, החכירה את המקרקעין למועצה הדתית בירושלים, אשר מסרה את החזקה במקרקעין לידי הנתבעת.

לטענת התובעת, הקימה הנתבעת על המקרקעין ישיבה ופנימיה למגורי תלמידים, בניגוד להוראות הסכם החכירה מיום 4.9.9.4, על פיו מטרת החכירה היא הקמת בית כנסת בלבד (להלן: "הסכם החכירה"). לפיכך, מדובר לשיטתה, בהפרה יסודית המובילה לביטול ההסכם ומחייבת את פינוי הנתבעת מהמקרקעין.

מנגד טוענת הנתבעת, כי היא עושה במקרקעין שימוש ההולם את הסכם החכירה, בידיעת התובעת ובהסכמתה, ואין כל עילה לביטול הסכם החכירה ולפינויה.

טענות התובעת
2. התובעת טענה כי בשנת 86' הקצתה 833 מ"ר מהמגרש ל"אגודת בית החסידים גור רמות" לצורך הקמת בית כנסת לחסידי גור. בשנת 94' המליצה ועדת האיתורים, לבקשת הנתבעת, להתיר את שינוי שם העמותה לשמה לגבי הקצאת המגרש. ואולם, שינוי שם העמותה נעשה בתנאי שהנתבעת תקבל על עצמה, בד בבד עם קבלת הזכויות של האגודה, את התחייבויותיה (ר' החלטת מועצת עיריית ירושלים מיום 4.7.94).
על פי נוהלי משרד הפנים, קרקעות עירוניות דוגמת המקרקעין הנדונים, הוחכרו בתמורה סמלית לעמותות לשם הקמת בתי כנסת באמצעות המועצה הדתית כחוכר ראשי, על מנת שזו תחכירם בחכירת משנה לעמותות שקיבלו בפועל את ההקצאה.
לטענת התובעת, על פי הסכם החכירה שנחתם בינה לבין המועצה הדתית בעקבות אישור מועצת העיריה מיום 4.7.94, הוחכרו המקרקעין לשם הקמת בית כנסת.
התובעת הפנתה למספר סעיפים מההסכם ונספחיו, בהם נכתב כי המקרקעין הוחכרו להקמת בית כנסת בלבד, ונאסר מפורשות להשתמש במקרקעין למטרה שונה מזו.
לטענתה, הנתבעת משתמשת במבנה לקיום ישיבה ולמגוריהם של תלמידי הישיבה, תוך הפרה בוטה של תנאי החכירה.

בנוסף טענה התובעת, כי הנתבעת בנתה את המבנה בסטייה מהיתר הבניה שניתן לה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים, והגדילה את שטח הבניה בכ-400 מ"ר, דבר המהווה כשלעצמו הפרה יסודית של הסכם החכירה.

התובעת טענה כי מעולם לא נתנה הסכמתה לשימוש שהנתבעת עושה במבנה, והדבר מהווה, יחד עם הבניה בניגוד להיתר הבניה, הפרה יסודית של הסכם החכירה לפי סעיף 13(א) להסכם.

בהתאם הודיעה התובעת לנתבעת על ביטול ההסכם ביום 11.2.01, ודרשה מהנתבעת לפנות את הנכס. הנתבעת פנתה לתובעת בבקשה להגיע להסדר בעניין, אולם דחתה את הצעת העיריה, ולא פינתה את הנכס בניגוד לדרישת התובעת.

התובעת דחתה את טענת העדר היריבות בינה ובין הנתבעת, שכן לשיטתה, על פי הסכם החכירה היה על המועצה הדתית לחתום על הסכם חכירה משני עם הנתבעת, כחלק מתנאי ההקצאה. אם הנתבעת לא חתמה על הסכם חכירה משני, הרי שלא מתקיים תנאי העומד בבסיס ההקצאה וממילא זכאית התובעת לפנותה מהנכס, ולנתבעת אין כל זכות במקרקעין. לדבריה, לא ניתן לנתק את חכירת המשנה מהחכירה הראשית, שכן אפשרות המועצה הדתית להחכיר את המקרקעין בחכירה משנית לנתבעת הותנתה במפורש בהכפפתה לתנאי הסכם החכירה הראשית.

אשר להשבת עלויות הבניה, טענה התובעת כי הדבר לא עמד בפני בית המשפט ועל כן, אין מקום לדון בהליך זה
בשאלת הפיצויים.

טענות הנתבעת
3.תחילה טענה הנתבעת להיעדר יריבות בינה ובין התובעת שכן, היא אינה צד להסכם החכירה שנכרת בין התובעת למועצה הדתית ואף לא חתמה על הסכם עם המועצה הדתית.

לגופו של עניין נטען, כי המבנה שנבנה על המקרקעין, נבנה בהסכמת התובעת לשם הקמת ישיבה ומרכז רוחני, לאחר שזו נתנה היתר לבנייתו, על פי החלטות מועצת עיריית ירושלים.

כך בכותרת החלטת מועצת העירייה כונה המבנה: "רמות, מרכז קהילתי רוחני וחינוכי..." (נספח 3 לתצהיר מר הפטקה), דבר ההולם את שמה של הנתבעת הכולל את המילה "מוסדות" ואשר לכל ברור שעיסוקה הוא בהקמת מוסדות. על המקרקעין כבר היה קיים בית כנסת עובר להגשת בקשה להיתר בניה ולפיכך, פשיטא שהנתבעת ביקשה לבנות מבנה לצורך שונה מזה.
כמו-כן בבקשה להיתר בניה מתואר המבנה המגיע ל-6 קומות והכולל בתוכו אולמות (בקשה בתיק בניין 86/684, משנת 86').

בתיאור הבקשה שבתיק הבניה של התובעת, נכתב כי תהיה חלוקת לחדרי שינה לתלמידים (נספח ו' לתצהיר הפטקה).
על תוכנית זו, מיום 30.9.97, חתם הממונה על נכסי העיריה, האחראי על ניהול על נכסי המקרקעין של התובעת, ובכך אישר את הבקשה לשימוש במבנה לצורך ישיבה. הנתבעת טענה כי חתימת הממונה על נכסי העיריה מהווה את הסכמת העיריה הנחוצה לשינוי מטרת ההקצאה, ככל שהיה צורך בהסכמה כזו, זאת מכוח היות הממונה על נכסי העיריה אחראי גם על ייצוג העיריה בכל הקשור להקצאה.

לטענת הנתבעת, רק בשנת 2001, הודיע הממונה על נכסי העירייה לראשונה, כי הוא מתנגד לשימוש במבנה לישיבה.

הנתבעת טענה כי התובעת לא נהגה בדרך של מינהל תקין בבטלה את הסכם החכירה- לא ניתנה לנתבעת זכות שימוע, ההחלטה אינה מידתית ואינה סבירה, הביטול לא הובא לידי המועצה הדתית, ולא ניתנה לה זכות שימוע.
הנתבעת הוסיפה כי בהסתמך על מצגים שהציגה העיריה במשך שנים, השקיעה השקעות כספיות רבות של למעלה מ-10,000,000 ₪, רובם כספי תרומות שגוייסו, ובנתה את מבנה הישיבה בו לומדים עשרות תלמידים.

עוד טענה הנתבעת שהסכם החכירה הוא חוזה אחיד ובו תניות מקפחות ועל כן, יש לבטלו.

אשר לעבירות הבניה, טענה הנתבעת כי במכתב משנת 2001, לא בא זיכרה של טענה זו, על אף שכתב האישום בגין הסטיה מהיתר הבניה הוגש בשנת 98'. בנוסף נטען שהתובעת מונעת הוצאת היתר בניה למבנה כלחץ וכקלף מיקוח, ובגזר הדין נקבע שניתן יהיה להתיר את החריגה לאחר סיום הליך דנן.

הנתבעת הדגישה שהעיריה, על ידי מוסדותיה, תומכת ומחייבת קיום ישיבה במקרקעין, גם לאחר הגשת התביעה, כפי שעולה ממכתבו של סגן מנהל האגף לחינוך חרדי בעירית ירושלים בהתייחסו לפניה בקשר למבנה, ביוני 2005.

הנתבעת טענה כי בית המשפט אינו מוסמך להורות על פינויה, שכן הסכם החכירה לא בוטל מעולם.
המכתב מיום 11.2.02, בו הודע על ביטול ההסכם, לא הופנה כלל אל הנתבעת, אין בו כל אזכור למקרקעין ואין בסמכות חותמו לבטל חוזים שנחתמו כדין על ידי העיריה.
לחילופין, ביקשה הנתבעת לפסוק לה פיצוי להשבת השקעותיה המרובות בבניית המבנה, שכן קיימת חובת השבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

דיון והכרעה
4. מטעם התובעת העידו מר יהונתן לוירר, מנהל משאבי אנוש וממונה על נכסי העיריה בין השנים 97'-02', ומר יעקב סדן, הממונה על נכסי העיריה משנת 03' ואשר קודם לכן שימש כסגן הממונה על נכסי העיריה. כמו- כן העיד עו"ד סטיב ברמן אשר שימש כיועץ המשפטי של מחלקת הנכסים בעיריית ירושלים, בין השנים 87'-03'.

מטעם הנתבעת העידו מר מאיר הפטקה, יו"ר הנתבעת החל משנת 99' והרב חיים מילר אשר כיהן בתפקידים שונים ובכירים אצל התובעת והנמנה על חסידי קהילת גור, להם משתייכת הנתבעת.

לאחר שמיעת העדים הנ"ל, ולאחר עיון בכתבי טענות הצדדים, בתצהירים על נספחיהם הרבים ובסיכומיהם, שוכנעתי כי יש לקבל את התביעה.

היעדר יריבות
5.בראשית טענותיה טענה הנתבעת כי בינה ובין התובעת אין יריבות משפטית שכן הסכם החכירה נערך בין התובעת למועצה הדתית, ואילו היא איננה צד לו.
אין בידי לקבל טענה זו.
אין חולק כי המקרקעין הם בבעלות התובעת, כפי שעולה מהעתק רישום מפנקס השטרות (נספח 1 לתצהירי התובעת).

כעולה מההסכם, החכירה התובעת את המקרקעין למועצה הדתית, וזו העבירה לנתבעת את החזקה בהם כדי לבנות עליהם את המבנה.
העברת החזקה נעשתה מכוח הסכם החכירה, גם אם לא בדרך שפורשה בו, כפי שעולה מעיון בסעיפי הסכם החכירה.

סעיף 5(ג) בפרק "תנאים מיוחדים" בתוספת להסכם החכירה קובע:

"למרות האמור בסעיף 10 לחוזה העיקרי (הקובע כי המועצה הדתית אינה רשאית להעביר זכויותיה במקרקעין- י.ש), החוכר יהא רשאי להחכיר את הנכס בחכירת משנה לעמותה או לאגודה עותמאנית או לגוף משפטי אחר שלא למטרת רוח ואשר ייעודו ומטרתו צדקה, תורה ודת. הסכם חכירת המשנה טעון אישור העיריה ויהא למטרת החכירה בלבד, ובכפוף לכל תנאי החוזה העיקרי, מוסכם בין הצדדים, כי הנכס יוחכר בחכירת משנה לעמותה בית כנסת ל- מוסדות תפארת משה בצלאל".


ובהמשך קובע סעיף 5 (ה), כי חיובי חוכר המשנה, קרי הנתבעת, יהיו כלפי החוכר והעירייה גם יחד.
מכאן שהסכם החכירה דן בהעברה לחוכרת משנה ואף מחיל עליה חיובים כלפי התובעת.

בנוסף, עדויות התובעת מלמדות שהנתבעת היא אשר טיפלה בהקצאת המקרקעין מהעירייה ובכל הכרוך בכך, נציגיה הם שהגישו את הבקשות לחכירת המקרקעין והם אשר המציאו את המסמכים הדרושים (ר' ס' 8 לתצהיר מר יעקב סדן).

גם מעדויות הנתבעת עולה כי היא מכירה בבעלותה ובזכויותיה של התובעת במקרקעין וידוע לה כי היא יונקת את זכויותיה במקרקעין מהתובעת, דרך המועצה הדתית, כפי שהעיד מר מאיר הפטקה, יו"ר הנתבעת:

" ממי קיבלה הנתבעת את הקרקע נשוא התביעה?
ת. זה משהו שקשור לעיריית ירושלים...
ש. מה הזכויות שלכם בנכס?
ת. זו הקצאה לנו ע"י העיריה, והמעמד שלנו איני יודע" (עמ' 5-6 לפרוט' מיום 7.6.06).

מההתקשרות החוזית שבין התובעת למועצה הדתית ומהעדות מטעם הנתבעת, עולה כי קיימת יריבות משפטית בין התובעת לנתבעת.
גם אם בפועל לא נחתם הסכם חכירה משני, בין המועצה לנתבעת, ברי כי הנתבעת, אשר קיבלה זכויותיה במקרקעין מהמועצה, מחוייבת כלפי בעלת הקרקע ומחכירתו, היא התובעת.

טענת הנתבעת כי לא חתמה על הסכם חכירת משנה ולפיכך לא קיימת יריבות משפטית, אינה מועילה לה, שכן, העדר הסכם חכירת משנה מחליש את זכותה של הנתבעת במקרקעין ומעורר את השאלה מכוח מה היא מחזיקה בהם, אך אינו שולל את זכות התביעה של התובעת כלפיה.
בפועל, הנתבעת מחזיקה במקרקעין שבבעלות התובעת, מכוח הסכם חכירה ראשי שנחתם בין התובעת ובין המועצה, וכבעלת המקרקעין, רשאית התובעת לתבוע את פינוי הנתבעת מהטעמים שיפורטו בהמשך.

לעניין זה יפים פסקי הדין שהזכירה ב"כ התובעת בסיכומיה, המתייחסים לחוזי חכירה, בהם מוגבלת עבירות זכות החכירה ועל פיהם, החוכר אינו יכול להעביר ולהחכיר את המקרקעין בחכירת משנה בניגוד להגבלות הקיימות בהסכם החכירה, כדברי כב' הנשיא שמגר:

"חוזה החכירה היוצר את הזכות של החוכר גם שולל מראש את זכות החוכר להוריש כרצונו את זכות החכירה. החוכר אינו יכול להוריש את מה שאין לו, ומה שיש לו מוגבל מראש על פי החוזה שיצר את הזכות. המגבלה בעבירות הזכות היא חלק מהותי של זכות החכירה עצמה" (ע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל, פ"ד מג(1)397, 404).

וכן הפסיקה בע"א 3836/93 ברמלי נ' ברמלי, פ"ד נ (3) 868, 871:

"אם בעל הקרקע מלכתחילה מחכיר את הקרקע תוך הטלת תנאים על עבירותה, הרי אז לא יוכל החוכר או בר הרשות להעביר את הנכס בניגוד לאותם תנאים".

מכאן שעל חוכר הקרקע להקפיד על העברתה בהתאם לתנאי ההחכרה, אך בהחכרה שנעשתה באופן שונה מהאמור בהסכם החכירה אין כדי לשלול את זכות התביעה של התובעת כלפי מי שנמצא במקרקעין בלא הסכם כדין.
לפיכך, אני דוחה את הטענה בדבר היעדר יריבות וקובע כי התובעת רשאית לתבוע את פינויה של הנתבעת.

הפרת הסכם החכירה
6. ס' 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע אימתי נוצרת הזכות לביטול החוזה ומגדיר מהי הפרה יסודית:


"לעניין סימן זה "הפרה יסודית"- הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית...".

ס' 7 (א) לחוק זה קובע כי הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרתו היתה יסודית.

בפסיקה נקבע כי לצורך הכרעה בשאלה האם הפרה מסויימת היא הפרה יסודית כאמור בס' 6, יפעיל בית המשפט מבחן אובייקטיבי:

"כדי להחילו [את המבחן האובייקטיבי] אנו מתבוננים - כחכמים לאחר מעשה - בהפרה שארעה ובתוצאותיה. לאחר-מכן אנו חוזרים בעיני רוחנו אל מעמד עריכת החוזה ומעניקים לאדם הסביר - הניצב בנעלי הנפגע - ידיעה נבואית אודות ההפרה העתידה להתרחש ותוצאותיה; ואז אנו מקשים: האם אתה, האדם הסביר, היית מתקשר בחוזה נוכח ראייה מראש של ההפרה ותוצאותיה? כאשר התשובה ההיפותטית לשאלה היפותטית זו היא שלילית, בפנינו הפרה יסודית" (ג' שלו דיני חוזים (1991) בעמ' 552; ע"א 8741/01 MICRO BALANCED RODUCTS נ' תעשיות חלאבין, פ"ד נז(2) 171, פיסקה 4, מפי השופט ריבלין וכן ע"א 11386/05 שרבט מלכיאל ובניו בנין לעם בע"מ נ' אלמוג ואח', תק-על 2007(3), 1941 , 1946).

בהפעלת המבחן האובייקטיבי על נסיבות הסכם החכירה שלפנינו, מצאתי כי התשובה לשאלה האם מדובר בתנאי שהפרתו יסודית היא חיובית, כפי שיובהר להלן.


7. טענתה המרכזית של התובעת היא כי הנתבעת הפרה את הסכם החכירה בכך שהשתמשה בנכס לישיבה ולמוסד רוחני, בעוד שהמטרה לה יועד הנכס בהסכם החכירה היא להקמת בית כנסת. כך נטען שגם הבניה בסטיה מהיתרי הבניה, מהווה הפרת ההסכם.
כידוע, בבעלות העיריה מקרקעין המיועדים לצרכים שונים ולהם ייעודים שונים. בהתאם, מקצה העיריה את המקרקעין למוסדות השונים, בהתאם לייעודם. לפיכך, קובעת העיריה בהסכמים הדנים בכל אחד מסוגי המקרקעין, את ייעודם והשימוש אשר ייעשה בהם.
הליך זה מתקיים אמנם בעיריה, אך הוא נעשה בתיאום ועל פי הנחיות משרדי הממשלה השונים, במקרה זה משרד הפנים.
לפיכך, סביר כי התובעת תקבע בהסכם חכירה כי ייעוד הקרקע ומטרת השימוש בו מהווים תנאי יסודי, אשר הפרתו מזכה אותה בביטול ההסכם, וברצונה- תקבע התאמתו למטרה המקורית לשמה נועד.

הנתבעת משיבה מנגד, כי היא לא הפרה את מטרת ההסכם והשימוש שעשתה במבנה היה בהסכמת העיריה ובידיעתה ולפיכך, אין לקבוע כי ההסכם בטל.

לטענתה על אף האמור בהסכם החכירה, הבהירה לה התובעת שאמנם לאור דרך ההקצאה יש לציין במסמכים השונים כי מטרת ההחכרה היא לבית כנסת, אך לא יהיה בכך כדי לשלול את האפשרות לייעד חלק מהמבנה לצורכי לימודי קודש וישיבה תורנית.

8. הנתבעת ביקשה להראות שלכל היה ידוע שבמקרקעין מוקמת ישיבה.
כך העיד יו"ר הנתבעת, מר מאיר הפטקה, כי מלכתחילה נזקקה קהילת חסידי גור למבנה לבית כנסת מרכזי ומוסד תורני, וזאת אשר ביקשו לעשות במקרקעין.
בהתאם, הגישה הנתבעת בקשה להיתר בניה ובה מתואר מבנה בן 6 קומות והוצהר מפורשות כי המבנה יכלול לא רק בית כנסת אלא גם חדרי לימוד ואולמות לצורך ישיבה תורנית (נספח ה' לתצהיר מר הפטקה). בהמשך, ביום 30.9.97 הוגשה בקשה מתוקנת להיתר בניה, בה הופיע מבנה בן 7 קומות לישיבה תורנית ועליה חתם הממונה על נכסי העיריה לאות הסכמה מפורשת לבניה ולשימוש במבנה.
עוד העיד יו"ר הנתבעת, כי העיריה עצמה התנתה בשלב מאוחר יותר את חתימתה על הבקשה להיתר מחדש לצורך אישור הג"א, בכך שהנתבעת תקצה קומה במבנה לישיבה אחרת, דבר המנוגד לטענת העיריה כיום, כי המבנה אינו מיועד לישיבה.

מר הפטקה העיד כי גורמים רבים בעיריה היו מודעים לכך שכוונת הנתבעת היתה להקים ישיבה, בהם ראש העיר, המנכ"ל ועוזריו, ובהתאם מועצת העיר אישרה את הקמת הישיבה.
לדבריו, אמנם החלטת המועצה היתה על הקמת בית כנסת במקרקעין, אך בישיבת המועצה דובר על מרכז תורני- ישיבה.
ואולם, מר הפטקה לא זכר האם השתתף בדיון במועצת העיר ואין בידיו החלטת מועצה המאשרת הקמת מבנה לישיבה, כאמור על ידו (עמ' 10 לפרוט' עדותו).

דברים דומים העיד הרב מילר, אשר כיהן בתפקידים שונים אצל הנתבעת. לדבריו, לכל חברי וועדת האיתורים היה
ידוע שבקשת הנתבעת היא להקים בית כנסת, אשר חלק בלתי נפרד ממנו יהיה אולמות נוספים, חדרי לימוד, חדרי לינה לתלמידים ועוד (עמ' 11 לפרוט'), ולמרות ש"לא קראו לילד בשמו" מפאת נוהלי ההקצאות, הכל ידעו שמדובר במרכז תורני.

עם זאת, כאשר נתבקש בחקירתו הנגדית להציג מסמך בכתב המעיד כי כך היה, השיב כי לא נדרשה תכתובת בעניין ועל כן, אין מסמך בכתב המאשר את דבריו (עמ' 16).

9. מנגד, העיד עו"ד סטיב ברמן מטעם התובעת, כי המקרקעין הינם בבחינת שטחי ציבור ולפיכך, יועדו להקמת בית כנסת בלבד, המוגדר כבניין ציבורי, בלא כל אלמנט של הלנה או הסעדה, וכי לא ייתכן שבוועדת האיתורים הוצגו תוכניות של ישיבה עם חדרי מגורים, שכן וועדת האיתורים מתכנסת בשלב מוקדם ורק לאחר מכן מוגשות התוכניות (עמ' 22-23 לפרוט').

בדומה העיד מר יהונתן לוירר, מי שהיה הממונה על נכסי העיריה, כי כאשר היה מדובר בהצעה להקים מבנה שאינו בית כנסת, הדבר היה נכתב במפורש בכתובים.

10. לאחר שבחנתי את העדויות מטעם הצדדים, את הסכם ההחכרה והמסמכים הנוספים שהוגשו על ידי הצדדים, מצאתי כי אין מקום לקבל את גרסת הנתבעת, והמסקנה העולה מחומר הראיות היא שהנתבעת אכן הפרה את הסכם החכירה באופן המביא לביטולו ולא הניחה תשתית ראייתית ומשפטית מספקת לכך שמטרת ההסכם שונתה כדין.

הסכם החכירה קובע באופן חד משמעי כי הצדדים הסכימו על מטרה ברורה לשימוש שייעשה לו – שימוש כבית כנסת, וכי הפרת הסעיפים הקובעים את מטרת השימוש במבנה, מהווים הפרה יסודית.

כך קובע המבוא להסכם החכירה כי התובעת מחכירה את המקרקעין למועצה הדתית לצורך הקמת מבנה למטרה המפורטת בתוספת להסכם.
בנוסף, בגוף ההסכם קובע ס' 2(ב):

"מטרת החכירה היא אך ורק לשם הקמה וניהול של מבנה למטרה כמתואר בתוספת על ידי החוכר במבנה שיוקם במקרקעין (להלן- המבנה) וכמפורט בתוספת ולא לשם עשיית רווחים או כל מטרה אחרת שהיא, אלא אם יקבל הסכמה העיריה בכתב ומראש ובכפוף לקבלת אישור מועצת העיריה ושר הפנים".

ס' 13(א) להסכם שכותרתו "הפרת החוזה" קובע כי הפרת הסעיף המגדיר את מטרת החכירה, מהווה הפרה יסודית:

"הפרת הוראות סעיפים 7,3,2 עד 12 לחוזה כולן או חלקן תהווה הפרה יסודית כמשמעותה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970".

מטרת החכירה נקבעה בתוספת להסכם החכירה, אשר כותרתה:
"תוספת לחוזה חכירה מיום 4.9.94 בין עירית ירושלים לבין המועצה הדתית ירושלים, למטרת בית כנסת..." .

סעיף 2 לתוספת קובע:
"מטרת החכירה- בכפוף לאמור בחוזה העיקרי לענין איסור שינוי מטרת החכירה, מובהר כי מטרת החכירה היא לשם הקמתו וניהולו של בית כנסת ע"י החוכר ובהתאם לתקנונו, ובהתאם להחלטת מועצת העיריה בישיבתה מס' 16 מיום 4.7.1994".

עינינו הרואות כי לשון הסכם החכירה ברורה ואינה משתמעת לשני פנים.
סקירת סעיפי ההסכם הנ"ל מעלה באופן ברור כי מטרת החכרת המקרקעין לנתבעת היתה לשם הקמת בית כנסת, וכל סטיה ממטרה זו מהווה הפרה יסודית הגוררת את ביטול החוזה.

11. אל מול הוראות ההסכם האיתנות, לא מצאתי בעובדות עליהן הצביעה הנתבעת כדי ללמד על שינוי מטרת ההסכם כדין.

סעיף 2(ב) להסכם קובע כי שינוי מטרת ההסכם, ייעשה רק לאחר שתינתן הסכמת העיריה בכתב ומראש, ובכפוף לקבלת אישור מועצת העיריה ושר הפנים. מכאן, שרק שינוי בדרך זו, הוא שינוי מטרת ההסכם כדין, ולא ניתן לקבל שינוי ממטרות ההסכם בדרך אחרת.

אופן קבלת החלטות העיריה באשר להקצאת מקרקעין מוצא ביטויו גם בפקודת העיריות [נוסח חדש], שם קובע סעיף 188 מהי הדרך להחכרת מקרקעין:

"(א) עירייה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין, להחליפם או למשכנם אלא על פי החלטת המועצה ברוב חבריה ובאישור השר או מי שהוא הסמיך לכך".


סעיף זה מלמד כי החלטת המועצה ואישור שר הפנים שניתנו להקמת בית כנסת בלבד, כאמור בהסכם, הם שקובעים את מטרת החכירה.

החלטת מועצת העיריה, מיום 16.10.86, קובעת באופן חד משמעי כי המקרקעין החוכרו לשם הקמת בית כנסת:

"החכרת שטח של כ-833 מ"ר למועצה הדתית ברמות פולין, תב"ע 2167 ב', מגרש צ36 להקמת בית כנסת לחסידי גור.
דברי הסבר: ועדת האיתורים הראשית בישיבתה ביום 29.1.86 אישרה הקצאת השטח הדרוש להקמת בית כנסת לפי תב"ע 2167ב', ..." (ר' נספח 2 לתצהירי התובעת).

12. עדויות הנתבעת על פיהן בדיוני המועצה דובר על הקמת ישיבה ולא בית כנסת כאמור בהחלטה הסופית, לא באו לידי ביטוי במסמך בכתב, ולא ניתן לקבלן אל מול ההחלטה הסופית של מועצת העיריה.
יודגש כי עדי הנתבעת לא זכרו כאמור, האם הם עצמם השתתפו בישיבת מועצת העיריה, לא היה בידיהם להציג מסמך כלשהו בכתב המעיד כי אכן הקמת ישיבה היתה מקובלת על נציגי התובעת ופרוטוקול דיוני מועצת העיריה אינו מעיד כי אופי הדיון היה כנטען על ידם.

מעדויות עדי הנתבעת עולה כי גם להם היה ידוע שלא ניתן להקצות את המקרקעין לישיבה בלבד (ראה עדות מר הפטקה בעמ' 8 לפרוט').

מכאן, שהטענה שלגורמים בעיריה היה ידוע כי במקום תוקם ישיבה, לא רק שלא הוכחה כדבעי, הרי שאינה מסייעת אל מול החלטת המועצה הרשמית, החד משמעית לפיה האישור להקצאה ניתן להקמת בית כנסת בלבד.

עדות מנהל נכסי העיריה, מר יהונתן לוירר, מסבירה מדוע הוקצו המקרקעין לבית כנסת בלבד, שכן לדבריו העיריה מקצה קרקעות לקיום בתי כנסת, ואילו הקצאת קרקעות לישיבות נעשית ע"י מנהל מקרקעי ישראל ולא בתמורה סמלית כפי שנעשה במקרה דנן( ס' 16 לתצהיר לוירר).

13.באופן דומה לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת לפיה חתימת מנהל נכסי העיריה על בקשת היתר הבניה מלמדת על שינוי מטרת ההסכם ו"מכשירה" את השימוש שנעשה בפועל במקרקעין לישיבה.
תחילה, במישור העובדתי, חתימת מחלקת הנכסים מופיעה על הבקשה להיתר בניה, ובחותמתה נכתב מפורשות:

"עירית ירושלים, הממונה על נכסי העיריה, מאשר שהנכס...בבעלות".

אין לקבל את טענת הנתבעת כי חתימה זו על בקשת היתר הבניה מאפשרת ומכשירה את השימוש שנעשה בפועל במקרקעין.
כאמור, הדרך לשינוי מטרת ההסכם קבועה בס' 2(ב) להסכם, ומותנית בהסכמת העיריה מראש, בכפוף לקבלת אישור מועצת העיריה ושר הפנים. מחלקת הנכסים, החתומה לעיל, אינה מוסמכת להתיר שינוי מטרת ההסכם, הן לפי ההסכם והן לפי פקודת העיריות.
יתירה מכך, חתימת מנהל נכסי העיריה על בקשת היתר הבניה אינה מהווה חתימה מהותית שיש בה כדי להכשיר את השימוש שנעשה במבנה, כפי שגם העיד מנהל נכסי העיריה, מר יהונתן לוירר:

"ש. כלומר היה מצב שבו העירייה חתמה כחותמת גומי.
ת. היא חתמה שהיא בעלת הזכויות במקרקעין לצורך קבלת ההיתר, העיריה ראתה את זה במשך תקופה ארוכה משהו טכני..." (עמ' 7 לפרוט').

וראוי לציין בהקשר זה את פסק הדין שהזכירה ב"כ התובעת בסיכומיה, עת"מ (י-ם) 333/04 חסן גאבר בסיסו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים:

"הרשויות הפועלות מכח חוקי התכנון והבניה אינן קובעות את הזכויות המהותיות במקרקעין ואין במתן היתר משום הכרה וקביעה כלשהי שיש בה כדי להשפיע על זכויות הקנייניות במקרקעין מושא ההיתר".

בניה בניגוד להיתר בניה
14.הפרה נוספת המהווה הפרה יסודית המזכה את התובעת בביטול הסכם החכירה היא בניה בניגוד להיתר בניה.
בהכרעת דין מיום 13.4.05 שניתנה על-ידי בית המשפט לעניינים מקומים בירושלים, הורשעה הנתבעת יחד עם נציגה מר הפטקה, בביצוע עבירה לפי סעיפים 145(א) ו-204(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בכך שבנו בניגוד להיתר בניה שקיבלו לתוספת בניה על מבנה קיים וביצעו עבודות בניה מבלי שניתן ההיתר הנדרש לכך (ת"פ 1282/99 מדינת ישראל נ' מוסדות תפארת משה בצלאל והפטקה מאיר, החלטת כב' השופט ג' ארנברג).
סעיף 13 להסכם החכירה קובע כי כי הפרת סעיף 7 להסכם הקובע כי הבניה תעשה באישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה וההיתר הדרוש ממנה לשם הבניה, מהווה גם הוא הפרה יסודית של ההסכם.
על פי סעיף 42 א לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 הממצאים ומסקנותיו של פסק דין חלוט במשפט פלילי,
המרשיע את הנאשם, קבילים ומהווים ראיה לכאורה לאמור בהם, אם המורשע בו הוא בעל דין במשפט אזרחי.
מכאן, שניתן להסתמך על הכרעת הדין שניתנה בבית המשפט לעניינים מקומיים, אשר הנתבעת אף אינה מכחישה את שנקבע בו, ומכוחה לקבוע שהנתבעת בנתה בניגוד להיתר הבניה, דבר המהווה לפי הסכם החכירה, הפרה יסודית.

תנאי מקפח בחוזה אחיד?
15. חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 קובע כי בית המשפט מוסמך לבטל או לשנות תנאי בחוזה אחיד, שיש בו, בשים לב למכלול תנאי החוזה והנסיבות האחרות, משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק, העלול להביא לידי קיפוח לקוחות.
כב' הנשיא ברק קבע בפסק הדין בעניין קסטנבאום, מהו אותו "קיפוח" האמור בחוק החוזים האחידים:

" 'קיפוח' - מהו? התיבה "קיפוח" עמומה היא. היא משקפת ערך חברתי שלילי אשר תוכנו המשפטי חייב להקבע על-פי תכליתה של הנורמה המשפטית המעוגנת בתיבה זו ... נראה לי כי תכליתו של חוק החוזים האחידים - כפי שהמאטריה בו הוא עוסק מצביעה - הינה למנוע חוסר הגינות ביחס החוזי הנובעת מכך שצד אחד לחוזה הוא הקובע את תנאיו בחוזים רבים ואינו מאפשר על כן משא ומתן ראוי ומתן ביטוי לרצונו של הלקוח. עמדה על כך השופטת בן-פורת בציינה כי מבחן הקיפוח "הוא מבחן ההגינות והסבירות" (ע"א 764/76 שמעוני נ. מפעלי רכב אשדוד (מ.ל.) בע"מ, פ"ד לא (3) 113, 122. תנאי הוא מקפח אם יש בו הגנה על אינטרס (כלכלי או אחר) של ספק מעבר לנתפס כראוי בסוג זה של התקשרות. תנאי אינו מקפח אם הוא "נועד לשמור על האינטרס הלגיטימי והסביר של הספק" (השופט בן-פורת בע"א 764/76 הנ"ל, עמ' 122). חוסר ההגינות של התנאי המקפח הוא בהגנת היתר שהוא נותן לספק לעומת הלקוח, "המצוי במצב כוח נחות" (השופט ויתקון בע"א 285/73 לגיל טרמפולין וציוד ספורט ישראל בע"מ נ. נחמיאס, פ"ד כט (1) 63, 78)) (ע"א 294/91 - חברה קדישא גחש"א "קהילת נ' ליונל אריה, פ"ד מו (2) 464 ,עמ' 527-528).

הנתבעת טענה כי הסכם החכירה הוא חוזה אחיד אשר בו תניות מקפחות ועל כן, על פי סעיף 19 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982, יש לבטל את התנאים המקפחים בו.
יצויין כי טענה זו נטענה בחצי פה ולא פורטה דיה, אך למעלה מן הצורך אתייחס לטענה זו.

בחינה מדוקדקת של הסכם החכירה אינה מעלה כי מדובר בחוזה דרקוני, המנצל את חוזקה של העיריה אל מול חולשת הנתבעת. אין בו בהסכם זה תנאים בלתי סבירים הקובעים את זכות התובעת לבטל את החוזה באופן חד צדדי, אלא בהתקיים מצבים ספציפיים ביותר, דוגמת הפרת מטרת ההסכם, כפי שהיה בענייננו.
בחינת הוראות ההסכם הרלוונטיות לאור חזקות הקיפוח הקבועות בס' 4 לחוק החוזים האחידים, לא הובילתני למסקנה כי מדובר בתניה מקפחת.
סבורני, כי תהליך הקצאת הקרקעות אותו מנהלת העיריה לגופים השונים ולמקרקעין השונים מצדיק, כפי שנאמר לעיל, את קביעת מטרת השימוש בהם על ידי העיריה. העיריה רשאית להחכיר את המקרקעין שבבעלותה למטרות ספציפיות על פי צרכי תושבי העיר ושיקוליה שלה, ובמידה והחוכר אינו מקיים תנאים אלה, רשאית העיריה לבטל את הסכם החכירה.

16. בשולי הדברים טענה הנתבעת, כי אין לפנותה מהמקרקעין, שכן הסכם החכירה לא בוטל כדין, זאת לפי סעיף 20 לחוק החוזים הקובע כי ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני.
במקרה זה נטען, כי המועצה הדתית לא קיבלה הודעת ביטול ולפיכך ההסכם לא בוטל כדין ולא ניתן להורות עתה על פינויה.
סבורני כי כאמור לעיל לעניין טענת היעדר היריבות, לכל היה ידוע שבפועל, מוחזקים המקרקעין על ידי הנתבעת. על אף שלא נכרת הסכם משני עם הנתבעת, אין היא יכולה לטעון, על אף השימוש שהיא עצמה עושה במקרקעין, שאי מסירת המכתב למועצה המקומית, מוביל לכך שההסכם לא בוטל כדין.

1. 17. סיכומו של דבר-
התובעת, עירית ירושלים החכירה את המקרקעין שבבעלותה למועצה הדתית בירושלים, על מנת שזו תחכירם בחכירת משנה לנתבעת, לשם הקמת בית כנסת, לחסידיה, קהילת חסידי גור.
בפועל, ככל הנראה, לא נערך הסכם חכירת משנה, המקרקעין נמסרו לנתבעת אך זו עשתה בהם שימוש מנוגד לאמור בהסכם החכירה, בנתה בניגוד להיתר בניה, ובכך הפרה את ההסכם הפרה יסודית המובילה לביטול ההסכם.
לפיכך, לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על פינוי וסילוק ידה של הנתבעת מהמקרקעין נשוא התביעה.
אשר לבקשת הנתבעת לפסוק לה תשלום עבור השקעותיה במקרקעין- הנתבעת לא הגישה חוות דעת של שמאי מקרקעין בתמיכה לטענותיה, וגם בסיכומים לא זכתה טענה זו להתייחסות מספקת. על מנת שלא לחסום דרכה של הנתבעת להשבת הכספים שהשקיעה, ראוי כי תגיש תובענה נפרדת בה תפרט את מלוא טענותיה והסכומים המבוקשים על ידה.
אשר להוצאות משפט- אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון