היתר בניה כפר נופש


העתירה בתמצית ורקע עובדתי:

עניינה של עתירה זו בבקשה להתיר בניה של בית מגורים וכפר נופש בלב פארק הכרמל. כפי שיובהר, דין העתירה להדחות.

העתירה הוגשה ע"י יורשי המנוח יולס ובני משפחתו. העותרים מבקשים כי בית המשפט יתן צו המורה למשיבה 1 ליתן היתר בניה למבנה המצוי בתחומי פארק הכרמל בגוש 11730 חלקה 93. עוד מבקשים הם להורות למשיבים להכין תכנית להקמת כפר נופש בשטח של כ 80 דונם, זאת בהתאם לתכנית ג/566 והחלטת המשיבה 1 מיום 10/5/67 ולהצהיר כי העותרים זכאים להשבת המקרקעין לבעלותם, דהיינו להורות כי הפקעת המקרקעין שהושלמה בשנת 1979 בטלה.

המקרקעין נשוא העתירה מצויים בשטחו של פארק הכרמל. בשנת 1951 הוקם המקום ישוב בשם גבעת וולפסון שלא התפתח כמקווה. בשנת 1965 הופקדה תכנית מתאר ג/ 566 שיעדה את המקרקעין לפארק הכרמל. בהתאם לתכנית יועדו להפקעה מקרקעין למעט מקרקעין בהם בנויים מבנים או שניתנו לגביהם היתרי בניה. כמו כן הוצהר במסגרת התכנית הנ"ל כי יוקם למען מתיישבי כפר וולפסון כפר נופש. התכנית לא יצאה לפועל והמקרקעין הופקעו.

כעת טוענים העותרים כי ההפקעה בוצעה שלא כדין מאחר והיה קיים בהם מבנה, כפי שניתן לראות בתצלומי אויר ישנים. לטענתם ההפקעה בטלה מעיקרה. עוד טוענים הם כי יש להשיב להם את הזכויות במקרקעין וליתן להם היתר בניה, בדומה להיתר שניתן למקרקעין גובלים של מתיישב אחר בגבעת וולפסון, שם היה בעבר בית וניתן גם היתר בניה. לטענתם מהווה התנהגות המשיבים אפליה פסולה, הפרת הבטחה שלטונית ופעולה שלטונית בלתי סבירה.

להשלמת התמונה יצוין כי העותרים הגישו עתירה לבג"צ, בג"ץ 1128/02. העתירה נמחקה בעצת בית המשפט ביום 3/6/03. כמו כן הוגש כנגד העותר 3 כתב אישום בת"פ 4180/01 שענינו בניה ללא היתר במקרקעין נשוא העתירה. יצוין כי בעתירה שהוגשה ביום 28/12/06 ציינו העותרים את דבר הגשת כתב האישום ואולם לא ציינו כי עוד ביום 10/9/02 הורשע העותר 3 בכתב האישום הנ"ל ונצטווה להרוס את המבנה. לעניין זה עוד אתייחס בהמשך.

דחיית העתירה על הסף:

דין העתירה להדחות על הסף מטעמים שיפורטו להלן:

שיהוי:
הטעם הראשון לדחיית העתירה הוא השיהוי הרב בהגשתה. למעשה מדובר העתירה המופנית כנגד הליכי הפקעה ותכנית בניה שאושרו בשלבים שונים בין השנים 1965 – 1979. מדובר אם כן בהחלטות ופעולות מנהליות שבוצעו לפני כ 40 שנה. לא אתייחס לתקופה הקבועה בחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים כתקופה להגשת עתירה, 45 יום ממועד בו נודע על ההחלטה המנהלית, מאחר והחוק חוקק זמן רב לאחר התקופה בה בוצעו הפעולות השלטוניות כנגדן מופנית העתירה. עם זאת, ובכל אמת מידה שהייתה נהוגה בכל אותן תקופות, בין אם במסגרת עתירות לבג"צ ובין אם במסגרת עתירות לבית המשפט לעניינים מנהליים, לוקה העתירה בשיהוי בלתי סביר, הן באמות מידה אובייקטיביות והן באמות מידה סובייקטיביות. דומים הנתונים שבפני (ככל שהדבר נוגע לשיהוי בהגשת העתירה) לאלו שנדונו בעע"מ (מנהליים) 319/05 יחזקאל בונשטיין נ' המועצה המקומית זיכרון יעקב, תק-על 2007(1),1187,1191(2007):
"מהשתלשלות האירועים האמורה למדים אנו, כי המערערים ידוע ידעו על קיומה של תוכנית ש/107 סמוך לאחר פרסומה וכי במרוצת השנים הרבות שחלפו מאז הם אף ביצעו פעולות שונות בהסתמך על התוכנית האמורה. חרף האמור, במשך כל אותה תקופה
ארוכה לא השכילו המערערים לתקוף את חוקיות הליכי ההפקעה. הלכה ידועה היא, כי על בעל זכות במקרקעין שהופקעו, המבקש להשיג על חוקיות הפעולה, לפעול בזריזות ולא להשתהות יתר על המידה בפניה לבית-המשפט (ראו א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, 2001) עמ' 204)). אלא, שהמערערים "ישנו על זכויותיהם" עת התמהמהו במשך זמן ארוך, שלא לומר ארוך ביותר, מלתקוף את שינויי ייעוד המגרש והפקעתו וכל זאת מבלי שגילו טעם טוב לכך (ראו למשל, בג"ץ 2977/92 ג'מיל נ' הועדה המחוזית ובניה, מחוז תל-אביב (לא פורסם); ע"א 2962/97 ועד אמנים נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה, פ"ד נב(2) 362). די בכך, לטעמי, בכדי לדחות טענה זו של המערערים. כפי שציין בית-משפט זה במקום אחר:
"ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעונין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף" (בג"ץ 465/93 טריידט נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד מח(2) 622, עמ' 629 (להלן: פרשת טריידט); ראו גם בג"ץ 501/85 חייט נ' שר הפנים, פ"ד מ(2) 259)).
הנה כי כן, טענת המערערים כנגד ההפקעה המקורית של הקרקע לוקה בשיהוי ניכר, שאין לו הצדקה עניינית ודי בכך כדי לדחותה."


הטענה כי ההפקעה בטלה מעיקרה אין בה, לכשעצמה, כדי לפתור את העותרים מהשיהוי שבהגשת עתירה (כל זאת מבלי שאתייחס לטוענה לגופה).

על אמות המידה לבחינת השיהוי שבהגשת עתירה מנהלית נאמר בעע"ם 7142/01 הועדה המקומית לתכנון ובנייה - חיפה נ' החברה להגנת הטבע, פ"ד נו (3) 673 , 678-679 (2002):
"בבואנו לבחון טענת שיהוי, עלינו לבחון שלושה יסודות שונים המרכיבים את השיהוי. היסוד הראשון מתמקד בטיב התנהגות העותרים עצמם, ובשאלה: האם חלוף הזמן מרמז כי ויתרו על זכויותיהם, יסוד זה הוגדר בפסיקתנו "שיהוי סובייקטיבי". יסוד שני, עניינו בשינוי המצב, והפגיעה באינטרסים ראויים - של הרשות או של צדדים שלישיים - שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה. יסוד זה הוגדר בפסיקתנו על פי אותה גישה "שיהוי אובייקטיבי". על פי גישה אחרת מבטא יסוד זה את עקרון "טובת הכלל" שהוא כשלעצמו עילה לדחיית העתירה על הסף (ראו דברי השופט חשין בבג"ץ 2632/94 דגניה א', אגודה חקלאית שיתופית נ' שר החקלאות, פ"ד נ (2) 715, בעמ' 741-744). היסוד השלישי, עניינו חומרת הפגיעה בשלטון החוק המתגלה במעשה המינהלי שהוא נשוא העתירה. יסוד זה נותן ביטוי לעקרון לפיו בית המשפט לא יתן ידו לפגיעה חמורה בשלטון החוק, גם אם העתירה הוגשה בשיהוי שפגע באינטרסים מוכרים. היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל, אפוא, בית המשפט מערכת איזונים על פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק (ראו: בג"ץ 170/87 אסולין נ' ראש עיריית קרית גת, פ"ד מב (1) 678, 694-695; בג"ץ 2285/93 אוסי נחום נ' גיורא לב, פ"ד מח (5) 630, 640-643 ; בג"ץ 7053/96 אמקור נ' שר הפנים, פ"ד נג (1) 193, 201-204."

נוסיף עוד כי עתירתם הקודמת של העותרים באותו עניין הוגשה לבג"צ ונמחקה ביום 6/3/03 (בג"צ 1128/02). העותרים טוענים בפני (בהתייחס לטענת סמכות שאדון בה בהמשך) כי המדינה היא זו שהפנתה אותם להגיש עתירתם בבית המשפט לעניינים מנהליים. לכאורה, ולו סברו כי אלו הם ההליכים הראויים, היה עליהם להגיש את עתירתם זו שבפני לא יאוחר מ-45 ימים ממועד בו נמחקה עתירתם לבג"צ. העותרים הגישו עתירתם זו ביום 28/12/06, למעלה משלוש שנים ועוד 9 חודשים מהמועד הנ"ל, בשיהוי בלתי סביר.

בהביאנו בחשבון את ההלכה הפסוקה בעניין שיהוי ככלל, ובעניין השיהוי בהגשת עתירה כנגד הליך הפקעה, דינה של עתירה זו להדחות על הסף.

חוסר נקיון כפיים:

הטעם השני לדחיית העתירה על הסף הוא חוסר ניקיון כפיים בהגשתה, עקב אי גילוי מלא של עובדות מהותיות, וחוסר ניקיון כפיו של העותר 3.

בעתירה מציינים העותרים כי הוגש כתב אישום כנגד העותר 3 בעניין בניה ללא היתר במקרקעין נשוא העתירה. העותרים לא ציינו, מטעמים השמורים עימם, כי העותר 3 אף הורשע בדין ונגזר עליו להרוס את המבנה. אי גילוי עובדת ההרשעה די בה כדי להצדיק את דחיית העתירה על הסף. לעניין אי גילוי עובדות מהותיות כעילה לדחיית עתירה ראה:

בג"צ 7542/05 מר גל פורטמן נ' מר מאיר שטרית, שר התחבורה, תק-על 2007(1), 1725, 1729 (2007);


בג"צ 6685/05 חברת אלאקסא לפיתוח נכסי ההקדש המוסלמי בע"מ נ' חברת י.ג. ארכיאולוגיה חוזית בע"מ, תק-על 2007(1), 385, 389 (2007);
בג"צ 761/79 פלביו טרוסקין נ' לאה וינברג, פ"ד לד (2) 461, 463-464 (1979).

על זאת יש להוסיף כעילה נפרדת של אי ניקיון כפיים את עצם ביצוע עבירת הבניה. עותר העושה דין לעצמו ומבצע עבירה בפעילותו באותו עניין בו הוא עותר אינו זכאי לסעד מן הצדק במסגרת של עתירה מנהלית. ראה:

בג"צ 7489/06 אריאל גרונר נ' מפקד כוחות צה"ל באיו"ש, תק-על 2006(4), 2148, 2150 (2006);
בג"צ 4476/06 רועי בוכבינדר נ' מדינת ישראל, תק-על 2006(3), 3132, 3133 (2006);
עע"מ (מנהליים) 4525/06 עומר רשואן נ' משרד הפנים, תק-על 2006(3), 300, 302 (2006).
גם מטעמים אלו דינה של העתירה להדחות על הסף.

העדר סמכות עניינית לדון בעתירה ככל שהיא מתייחסת לחוקיות ההפקעה:

עניינה של עתירה זו, בין היתר, בבקשה להורות כי הפקעה שבוצעה לפני כ 40 שנה בטלה מחמת אי חוקיות בהליכי ההפקעה. על פי האמור בעתירה בוצעה ההפקעה ע"י שר האוצר, מכוח סמכותו על פי פק' הקרקעות.

הסמכות העניינית לדון בחוקיות הפקעה שבוצעה ע"י שר האוצר מכוח סמכותו לפי פק' הקרקעות (להבדיל מהפקעה לפי סעיף 189-190 לחוק התכנון והבניה, המבוצעת ע"י הועדה לתכנון ולבניה) מסורה לבית המשפט הגבוה לצדק. ראה:

ע"א 9379/03 מיכאל צ'רני נ' מדינת ישראל, תק-על 2006(4), 3246 , 3256 (2006); רע"א 7591/01 פתחי אלג'עברי נ' שר האוצר, תק-על 2003(2), 361 (2003).

והשווה:
בג"ץ 4519/03 מזל מחבר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, תק-על 2003(2), 4069 (2003).

לא מצאתי בטיעוני המדינה שהוגשו במסגרת בג"צ 1128/02 הנ"ל כל אמירה ממנה ניתן ללמוד כי המדינה הפנתה את העותרים לבית המשפט לעניינים מנהליים בעניין הליך ההפקעה.

אוסיף עוד כי אמנם המדינה נקראה להשיב לעתירה זו, כמו גם לעתירה שבבג"צ 1128/02, אלא ששם הוגשה העתירה נגד שר האוצר והצדדים לעתירה שבפני. שר האוצר, שהוא מבצע ההפקעה, לא צורף כמשיב בעתירה זו. מאחר והמדינה היא המשיבה לא ראיתי בפגם דיוני זה עילה עצמאית לדחיית העתירה. עם זאת ניתן ללמוד מהאמור כי ככל הנראה לא אבחנו העותרים בין הפקעת מקרקעין המבוצעת ע"י השר לבין הפקעה המבוצעת ע"י הועדה לתכנון ולבניה.

אשר על כן וגם מטעם זה דין העתירה להדחות על הסף.

הערות לגופו של עניין:

בשים לב לדחיית העתירה מטעמי סף לא מצאתי לנכון להתייחס בהרחבה לטענות לגופו של עניין. אעיר רק כי לכאורה יש טעם בעמדת המשיבות גם לגופן של הטענות.

בכל הנוגע להבטחה שלטונית, ככל שניתנה, הרי שלא ניתנה ע"י המשיבה 2 וממילא אינה מחייבת אותה. נוסיף עוד כי בחלוף 40 שנה ושינוי נסיבות יש די והותר עילות לשחרור נותן ההבטחה השלטונית מההבטחה, ככל שניתנה (ואיני מביע עמדה בעניין זה). לעילות לשחרור מהבטחה מנהלית ראה:

ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נט (5) 481, 527-528 (2005);
בג"ץ 4383/91 שפקמן נ' עיריית הרצליה, פ"ד מו(1) 447, 455;
בג"ץ 840/97 סבית נ' ממשלת ישראל, פ"ד נז(4) 803, 813.

גם בעניין טענת האפליה לא מצאתי כי הונחה תשתית עובדתית המקימה ביסוס משפטי לטענה. עיקרה של הטענה מבוססת על כך כי במקרקעין גובלים ניתן היתר לאחד בשם צ'רנוב. מתגובת המדינה עולה כי ההיתר שניתן היה להחלפת מבנה ישן במבנה תואם. גם היתר זה פקע לאחר שלא מומש. מכאן שלא ניתן לגזור כי העובדות בעניינו של צ'רנוב הנ"ל כי אי מתן היתר בניה לעותרים מהווה אפליה פסולה. לתנאים לקיומה של אפליה פסולה ראה:

בג"צ 637/89 "חוקה למדינת ישראל" נ' שר האוצר ואח', פ"ד מו (1) 191, עמ' 202-203;
בג"צ 11020/05 פנים להתחדשות יהודית בישראל ואח' נ' שרת החינוך, התרבות והספורט ואח', תק-על 2006(3), 538 ,עמ' 545.


סיכום:

בסיכומו של דבר אני מורה על דחיית העתירה מכל הטעמים שפורטו לעיל.

העותרים יישאו בהוצאות המשיבים 1 ו-3 ביחד בסכום של 10,000 ₪, ללא תוספת של מע"מ, ובהוצאות המשיבה 2 בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון