היתר בניה לגני אירועים


עתירה זו מופנית כנגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז (להלן: "הוועדה המחוזית"), מיום 06.06.2005, לפיה נדחתה בקשה לאישורה של החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (להלן: "הוועדה המקומית"), אשר אישרה את בקשת העותרת לשימוש חורג במקרקעין.

הרקע העובדתי:

העותרת הינה בעלת הזכויות בחלקות 25, 26 בגוש 3631 (להלן: "המקרקעין"), על פי חוזי שכירות עם משיבים 3 ו-4.
המקרקעין מצויים בדרומה של העיר ראשון לציון, סמוך לכביש 431.

מוסכם על הכל כי עד לכניסתה לתוקף של תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ) 21/3 בסוף שנת 2003, חלה על המקרקעין תכנית מתאר רצ/1/1 על פיה ייעודם של המקרקעין חקלאי.

באשר להשפעתה של תמ"מ 21/3 על ייעוד המקרקעין חלוקים הצדדים והנושא יידון בהמשך.

בתחילת שנת 2000 פנתה העותרת לוועדה המקומית בבקשה לקבלת היתר לבנייתו של מחסן חקלאי בשטח 1,876 מ"ר וגידור החלקות בגדר בלוקים.

למרות שהמקרקעין הוגדרו אותה עת כקרקע חקלאית הודיעה העותרת כי ברצונה לבקש היתר לשימוש חורג במבנה לצורך גן אירועים.

בתאריך 24.02.00 דנה וועדת המשנה של הוועדה המקומית בבקשה והתירה את הבניה המבוקשת ובתאריך 01.06.00 ניתן לעותרת היתר הבניה.

במהלך בנייתו של המבנה, נתגלו חריגות בניה בסטייה מההיתר, שכללו תוספת גלריות, עבודות פיתוח ועוד.

בשל חריגות אלה הוגש נגד העותרת כתב אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים בראשון-לציון (ת"פ 1901/01).

בתאריך 15.11.01 הורשעו העותרת ומנהלה והוצא צו הריסה לתוספות שנבנו שלא על פי ההיתר, עם ארכה להסדרתן. כמו כן ניתן צו האוסר שימוש במקרקעין בניגוד להיתר הבניה.

בתאריך 15.02.01 הגישה העותרת בקשה להתרת שימוש חורג במקרקעין לצורך אולם שמחות והתרת תוספות הבניה.

וועדת משנה של הוועדה המקומית דנה בבקשה ובתאריך 29.03.01 המליצה בפני הוועדה המחוזית לאשר הבקשה.

בישיבתה מיום 16.10.01 דחתה הוועדה המחוזית את הבקשה ונגד העותרת ננקטו הליכים פליליים על ידי הוועדה המקומית והמחוזית בגין עבירות הבניה במקרקעין.

בתאריך 19.10.03 הורשעה העותרת בעבירות שיוחסו לה ונדונה לעונשים שונים, על פי הסדר טיעון אליו הגיעו הצדדים.

בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3, אשר קבעה את ייעודו של המתחם בו מצויים המקרקעין ל"אזור נופש מטרופוליני"
המתיר הפעלתם של גני אירועים, הגישה העותרת בקשה חוזרת להתרת השימוש החורג במקרקעין לאולם אירועים למשך 10 שנים ולהתרת השינויים במבנים שבנתה במקרקעין.

וועדת המשנה של הוועדה המקומית, שהתכנסה בתאריך 20.10.04, שבה והמליצה בפני הוועדה המחוזית לאשר את השינויים ולהתיר שימוש חורג, בהסתמך על הוראות תמ"מ 21/3 בכפוף לתנאים שונים שנקבעו.

בתאריך 06.06.05 דנה הוועדה המחוזית בבקשה והחליטה לדחותה.

החלטת הוועדה המחוזית:

את החלטתה, נשוא העתירה שבפני, נימקה הוועדה המחוזית כדלקמן:

1. שימוש במקרקעין כגן אירועים מהווה סטייה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, תקנה 2(1) מאחר שהמקרקעין מצויים בשטח חקלאי והשימוש המוצע מחייב הכשרת קרקע ומתבקשת בניה בשטח של כ- 3 דונם בגובה של כ- 10 מ', כולל שטחי חניה נרחבים ולפיכך, אופי הבקשה אינו תואם את הסביבה ומשנה אותה באופן המהווה סטייה ניכרת.


2. בקשה לשימוש חורג למשך 10 שנים, אינה עונה להגדרה של שימוש זמני אלא מהווה שימוש קבוע המחייב תכנית ובנוסף הגן מצוי בלב שטח שייעודו חקלאי.

3. המתחם בו מצויים המקרקעין יועד על פי הנחיות התכנון לנופש מטרופוליני. יחד עם זאת, על פי סעיף 7.6.2 לתמ"מ 21/3 יש לתכנן את השטח בשלמותו ולהותיר את מרבית שטח התכנית הכוללת למטרות שטחים פתוחים ונופש.

4. מסמך מדיניות הוועדה לגני אירועים מיום 14.3.05 לפיו ניתן להקים גני אירועים, אך ורק לאחר שתוכן תוכנית כוללת לכל האזור בשלמותו, מתנה מתן ההיתר בקיומה של תכנית אשר תבחן את צרכי הפנאי והנופש למקום, את ערכיו האקולוגיים, הנופיים ועוד.

בנוסף הובהר במסמך המדיניות כי היתר לשימוש חורג יוכל להינתן רק למבנה שנבנה על פי היתר כדין, וכי לא יהא זה סביר לאשר גן אירועים בדרך של שימוש חורג והדבר אף יהיה בגדר סטייה ניכרת בעיקר בשטחים הפתוחים.

5. בתכנון עתידי של שטחי נופש מטרופוליני יש לתכנן מקבצי פיתוח התואמים את התכלית המותרת במגמה לשמר את מרבית השטח כשטח פתוח ומיקומו של כל שימוש צריך להבחן בגדרה של התכנית הכוללת שטרם הוגשה לוועדה.

6. אין בהצעה בדבר ערובות מתאימות – כדי לגבור על עקרונות התכנון הסטטוטוריים והשימוש החורג צריך להבחן לאור הייעוד החקלאי הקיים סטטוטורית – יתכן שיש בערובות כדי להבטיח את זמניות השימוש אך אין הן נותנות תשובה לקושי של החריגה מהייעוד הסטטוטורי.

הוועדה המחוזית התייחסה בהחלטתה גם להיתרים שהוענקו לעותרת בעבר על ידי הוועדה המקומית, אשר להשקפתה לא היה מקום לתיתם לנוכח ההצהרה לפיה המבנה אשר הוגדר כמחסן חקלאי ישמש כגן אירועים.

הוועדה גם פנתה לגורמי הפיקוח והפנתה תשומת ליבם לשימוש חורג שעושים בשטח גני אירועים נוספים, על מנת שהללו יפעלו לאכיפת החוק.

העתירה:

העותרת סבורה כי החלטת הוועדה המחוזית מפרשת שלא כהלכה את המצב התכנוני החל על המקרקעין וכי לנוכח הייעוד של אזור נופש מטרופוליני, על פי תמ"מ 21/3, אין לראות בשימוש במקרקעין למטרת גן אירועים סטייה ניכרת מתכנית ולפיכך, רשאית הייתה הוועדה לדון בבקשה והיה זה מחובתה לשקול את נימוקיה לגופם.

כן סבורה העותרת, כי ההחלטה לוקה בחוסר סבירות מאחר שהיא מקנה למסמך המדיניות, אשר גובש על ידה, משקל רב מזה של תכנית מתאר מחוזית, שהינה בגדר דין.

כן נטען, שההחלטה מפלה את העותרת לעומת עסקים אחרים, העושים שימוש בשטחים נרחבים כגני אירועים באותו מתחם.

מצבם התכנוני של המקרקעין:,

מקובלת עלי עמדת הוועדה המחוזית והוועדה המקומית, לפיה על המקרקעין חלה עדיין תכנית המתאר רצ/1/1 לפיה ייעוד המקרקעין הינו לחקלאות בהתאם להוראת סעיף 10.2(2) לתמ"מ 21/3, הקובע כי:



"תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת שאושרה לפני יום תחולתה של תכנית זו תעמוד בתוקפה על אף האמור בתוכנית זו, למעט תכנית שבוטלה על ידי תמ"מ/3"

יחד עם זאת חלה עליהם גם תמ"מ 21/3 במגבלות שנקבעו בה.

גישה זו מתיישבת עם העובדה לפיה תמ"מ 21/3 אינה קובעת באופן פרטני את ייעודם של המקרקעין שבתחומה ומותירה סוגיה זו לטיפולן של רשויות התכנון ואכן תוכניות המתאר הפרטניות נמצאות בהכנה.

העובדה שאזור מסוים מוגדר כאזור נופש מטרופוליני אין פירושה שיש להעניק היתר להקמתם של גני אירועים בכל שטחי התוכנית, ובטרם יוענקו ההיתרים הפרטניים, חובה על גורמי התכנון לקבוע אזורים שבהם יותר שימוש כאמור ואזורים אחרים שייועדו לשמש שטחים פתוחים או לשימוש חקלאי כפי שנקבע בסעיף 7.6.2 לתמ"מ 21/3:

"(1) תוכן תכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מחוזית חלקית, אשר תתייחס לכל האזור בשלמותו.

(2) התכנית תייעד את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש בשטחים פתוחים ושירותים נלווים להם בלבד, בראייה אזורית."

ובהמשך נקבע כי כל תכנית תכלול הנחיות שיתייחסו לשימור וטיפוח השטחים הפתוחים, פירוט סוגי פעילויות מותרות בשטח ובסעיף 7.6.2(4) נקבע כי:

"הבניה והפיתוח באזור הנופש המטרופוליני יהיו על פי תוכניות מפורטות אשר יוגשו כהוראת תוכנית המתאר המקומית או המחוזית החלקית."

מכאן עולה כי אין לקבל את עמדתה של העותרת לפיה, משעה שהאזור הוגדר כאזור "נופש מטרופוליני" כל סירוב למתן היתר לשימוש במקרקעין כגן אירועים הינו בלתי סביר.

ההיפך הוא הנכון, גם בהנחה שהשימוש כגן אירועים מותר על פי התוכנית, מיקומו של גן האירועים, שטחו, דרכי הגישה אליו וכו' הינם בתחום שיקול דעתם של גופי התכנון, אשר אמורים לבחון את הבקשה בהסתמך על אופי האזור שבתחומו מתבקש ההיתר.

האם השימוש החורג המבוקש הינו בגדר סטייה ניכרת:

כפי שציינתי לעיל, גישת הוועדה המחוזית הייתה שאין להתיר שימוש חורג מכיוון שמדובר בסטייה ניכרת.

סעיף 151 לחוק התכנון והבניה קובע:

"לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתוכנית החלה על הקרקע או הבנין."

תקנה 2(1) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתוכנית) התשס"ב-2002, מגדירה סטייה ניכרת:

"שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה."

על מנת שהשימוש החורג יכנס לגדרו של המונח "סטייה ניכרת" יש להוכיח התקיימותם של שני תנאים מצטברים:

1. שינוי מהשימוש שנקבע בתוכנית.

2. השימוש משנה את אופייה של הסביבה הקרובה.

סבורה אני כי לנוכח הוראת תכנית תמ"מ 21/3, המגדירה את האזור כאזור נופש מטרופוליני, לא התקיים בענייננו התנאי של שינוי מהשימוש שנקבע בתוכנית.

יתרה מכך, על מנת שייקבע שהשימוש משנה את אופייה של הסביבה הקרובה יש להחליט מהו אופייה של הסביבה הקרובה ולנוכח הצהרתה של הוועדה המחוזית, כי בטרם גובשה תוכנית פרטנית על פי דרישת סעיף 7.6.2 לתמ"מ 21/3, לא ניתן לקבוע את חלוקת האזור לשימושיו השונים.

כיצד אם כן ניתן לומר שהשימוש משנה את אופייה של הסביבה שטרם נקבע?


(ראו לעניין זה ע"א 5927/98 ג'אן בחוס נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה פ"ד נז(5) 752, 759).

ברם, נשאלת השאלה האם פרשנות שגויה של הוראת החוק מצדיקה התערבותו של בית משפט זה בשיקול דעתה של הוועדה המחוזית, שהרי בית המשפט אינו בוחן את החלטות הוועדה המחוזית בכלים משפטיים של ערכאת ערעור והדיון מתמקד בסבירות ההחלטה המנהלית, בהתחשב במכלול הנסיבות האופפות אותה ולפיכך, מוטל עליי לבחון את יתר שיקוליה של הוועדה ולהכריע האם לנוכח הטעות המשפטית שנתפסה לה נשמטת הקרקע גם מתחת ליתר שיקוליה.

משך תקופת השימוש המבוקשת:

על רקע הצהרתה של הוועדה המחוזית, כי תוכנית מתאר מחוזית חלקית נמצאת בשלבי הכנה, בהסתמך על מדיניות שהתגבשה באשר למתן היתרים לגני אירועים, סבורה הוועדה המקומית שהיה זה מחובתה של הוועדה המחוזית לשקול את בקשת העותרת לשימוש זמני, עד שניתן יהיה לדון בבקשה למתן היתר קבוע, בהסתמך על התכנית שהכנתה נמצאת בעיצומה.

עיון בהחלטת הוועדה המחוזית מעלה, כי הוועדה לא שקלה כלל אפשרות למתן היתר זמני לתקופה קצרה יותר ובתנאים שיבטיחו שלא ייעשה ניסיון להיתלות בהיתר הזמני ליצירת עובדות בשטח.

הוועדה המחוזית כלל לא התמודדה עם סוגיה זו ובהסתמך על מצבם התכנוני סטטוטורי של המקרקעין, כפי שראתה אותו, החליטה שאין מקום לשקול מתן היתר זמני ולו לתקופה קצרה יותר.

האם תנאי לדיון בבקשה למתן היתר זמני הינו תכנון אזור הנופש המטרופוליני בשלמותו:

נראה, לכאורה, כי הוראות סעיף 7.6.2 על סעיפיו הקטנים מתנות בניה ופיתוח של אזור הנופש המטרופוליני בהכנתן של תכניות מפורטות שיוגשו. יתרה מכך, סעיף 7.6.2(6) קובע כי יהיה זה בסמכותה של הוועדה המחוזית לאשר תכנית מתאר מקומית לאזור נופש מטרופוליני, הכוללת ייעוד שטחים למטרות נוספות, ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים ושסך השטח לבינוי לא יעלה על 15% מכלל השטח המיועד לאזור נופש מטרופוליני.

מכאן שתכנון כולל של האזור הינו תנאי בלעדיו אין, שהרי לא ניתן לקבוע אם השימוש משלים את ייעודם של אזורי הפיתוח ואת שיעור השטח לבינוי יחסית לכלל השטח המיועד.

יחד עם זאת, בקשת העותרת, בשלב זה, נועדה לאפשר לה שימוש זמני במבנה קיים למטרות שאינן חורגות מהשימושים המותרים על פי התוכנית ושוב נשאלת השאלה האם לא היה זה מחובתה של הוועדה המחוזית לדון בבקשה למתן היתר לשימוש זמני בתקופת הביניים שעד אישורה של התוכנית המפורטת.

סבורה אני כי לנוכח הטעות שנתפסה לה הוועדה, באשר להיות החריגה בגדר סטייה ניכרת וכן בשל גישתה לפיה, לא ניתן לאשר הבקשה בטרם תאושר התכנית המפורטת, נמנעה הוועדה מלדון בבקשה למתן היתר זמני לשימוש חורג בתנאים אלה או אחרים.

טענת האפליה:

העותרת מפנה לגני אירועים אחרים, הפועלים בשטח ומתעלמת מגישתה העקבית של הוועדה המחוזית, אשר לכל אורך הדרך לא הייתה מוכנה להעלים עין ממתן היתר לבניית מחסן חקלאי, שיועד מלכתחילה לשמש כגן אירועים.

הוועדה המחוזית סירבה להשלים עם הפרת החוק בחסות הוועדה המקומית ובמסמך שהוגש לבית משפט השלום בראשון-לציון, הנושא את הכותרת "הסדר טיעון עם הנאשמים 3-7" (נספח ט"ו לעתירה), צוין מפרשות כי:

"הנאשמת 3 (העותרת, ש.ד.) קיבלה היתר בניה מן הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ ביום 1.6.00 להקמת מחסן חקלאי בשטח 1876.86 מ"ר במקרקעין וגידור שתי חלקות באורך 594 מטר. ההיתר ניתן על ידי הועדה המקומית בסטיה מתוכנית רצ/1/1 ולפיכך פעלה הועדה בחוסר סמכות, וההיתר ככל שהוא נוגע למטרה לא חקלאית הינו בטל..." (ההדגשה שלי, ש.ד.)

סבורה אני כי יש לשבח את הוועדה המחוזית על גישתה הבלתי מתפשרת מול ניסיונות העותרת לקבלת היתר בלתי חוקי במסווה של היתר בניה למחסן חקלאי.

העובדה שבאזור מתבצעות הפרות חוק נוספות אינה מעניקה לגיטימציה לעותרת.

מי שבוחר ביודעין לבנות מבנה המיועד למטרה שאינה מותרת על מקרקעין שייעודם חקלאי, נוטל עליו סיכון מחושב
כי מי שאמון על אכיפת החוק יסרב להעלים עין מן ההפרה.

אין אני סבורה שתהא זו מדיניות משפטית ראויה להורות לוועדה המחוזית לתת ידה להפרת החוק ואם עד כה גופי האכיפה אליהם פנתה הוועדה בהחלטתה נמנעו מלפעול, חובה על הוועדה המחוזית להפעיל את סמכותה ולמנוע איפה ואיפה לא על ידי הכשרתה של הפרה נוספת אלא על ידי מניעת פעילות מפרה על ידי אחרים.

לסיכום:

לנוכח מסקנתי לפיה הוועדה המחוזית לא התייחסה לגופה של בקשה למתן היתר זמני, בהסתמך על התכנית העתידית המתגבשת, החלטתי לקבל חלקית את העתירה ולהחזיר הדיון לוועדה המחוזית על מנת שתשוב ותדון בבקשה למתן היתר זמני בתנאים.

בנסיבות העניין אין אני עושה צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דק היתר בניה

  2. היתר בניה לול

  3. היתר בניה בגג

  4. היתר בניה חיפה

  5. היתר בניה חריש

  6. היתר בניה גדרה

  7. היתר בניה חריג

  8. היתר בניה אוהל

  9. היתר בניה חלון

  10. היתר בניה זמני

  11. בירור היתר בניה

  12. היתר בניה ישיבה

  13. היתר בניה דק עץ

  14. היתר בניה בעלות

  15. היתר בניה בחדרה

  16. אישור היתר בניה

  17. הארכת היתר בניה

  18. היתר בניה הרחבה

  19. איתור היתר בניה

  20. ארובה היתר בניה

  21. היתר בניה כבאות

  22. היתר בניה אריאל

  23. היתר בניה גלריה

  24. היתר בניה ארובה

  25. ביטול היתר בניה

  26. היתר בניה בטבריה

  27. היתר בניה בעפולה

  28. אי קבלת היתר בניה

  29. היתר בניה גנרטור

  30. היתר בניה בדיעבד

  31. היתר בניה הרצליה

  32. היתר בניה גרמושקה

  33. היתר בניה בית שמש

  34. היתר בניה גג פרטי

  35. היתר בניה גבעתיים

  36. היתר בניה באשקלון

  37. היתר בניה אישורים

  38. היתר בניה יזרעאלים

  39. דמי היתר בניה מנהל

  40. היתר בניה כיבוי אש

  41. היתר בניה גג משותף

  42. היתר בניה בכפר סבא

  43. היתר בניה כפר נופש

  44. היתר בניה התיישנות

  45. היתר בניה אבן יהודה

  46. היתר בניה אלפי מנשה

  47. היתר בניה אור עקיבא

  48. היתר בניה חלון נוסף

  49. התיישנות היתר בנייה

  50. היתר בניה דו משפחתי

  51. היתר בניה הוד השרון

  52. היתר בניה חיפה מערב

  53. היתר בניה חוף הכרמל

  54. היתר בניה גן אירועים

  55. היתר בניה בריכת שחיה

  56. היתר בניה היטל השבחה

  57. היטל השבחה היתר בניה

  58. דמי היתר בבניה רוויה

  59. היתר בניה ביתר עילית

  60. היתר בניה חדר מדרגות

  61. בקשה לשינוי היתר בניה

  62. היתר בניה הסכמת שכנים

  63. דחיית בקשה להיתר בניה

  64. היתר בניה להתקנת מזגן

  65. היתר בניה לגני אירועים

  66. היתר בניה אולם אירועים

  67. היתר בניה בניגוד לתקנות

  68. היתר בניה אולמות אירועים

  69. היתר בניה החזר היטל השבחה

  70. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  71. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  72. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  73. ביטול היתר בניה שניתן שלא כדין

  74. ארכה להגשת בקשות מתוקנות לקבלת היתרי בנייה

  75. היטל השבחה בגין קבלת היתר בניה להקמת בית מגורים

  76. התניית היתר בניה באישור גורם חיצוני עומדת בניגוד לדין

  77. בקשה להיתר בנייה להכשרה בדיעבד של בנייה אשר בוצעה בבית

  78. המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה

  79. טענה כי היתר הבניה אינו חוקי שכן הבקשה אינה חתומה וללא הסכמת הדיירים

  80. היתר בניה להקמת ממגורות, מבנה שינוע גרעינים אנכי, דרך תפעולית וביתן שומר

  81. נסיבות בהן היתר בניה כבר הונפק, אולם עמד לפקוע רק עקב אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בתקנות

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון