הסכם אופציה לשכירות

תביעה לתשלום דמי תיווך בגין מימוש אופציה במסגרת הסכם שכירות.



לטענת התובע, ביום 5/12/07 נחתם בינו לבין הנתבעים הסכם במסגרתו הזמינה ממנו הנתבעת 1, באמצעות הנתבע 2, שירותי תיווך. במסגרת ההסכם נקבע כי עמלת התיווך תעמוד על סך השווה לחודש דמי שכירות בתוספת מע"מ. זאת ועוד, במסגרת ההסכם, נקבע כי במקרה בו תמומש אופציה בהסכם השכירות יחייב הדבר בעמלת תיווך נוספת של חודש שכירות בתוספת מע"מ. אין עוררין כי הנתבעת שכרה באמצעות התובע נכס בהתאם להסכם מיום 17/2/08 ואף שילמה לתובע דמי תיווך בסך השווה לחודש שכירות בתוספת מע"מ. לטענת התובע, לאחר תום תקופת השכירות, מימשה הנתבעת 1 האופציה אשר הוקנתה לה במסגרת הסכם השכירות והאריכה את ההסכם לתקופה נוספת. משכך, לטענת התובע, הוא זכאי לתשלום דמי תיווך בסך השווה לחודש דמי שכירות בתוספת מע"מ.





לטענת הנתבעים, ראשית, הסכם התיווך נחתם ברכבו של התובע ובשעה שלנתבע 2 לא היתה האפשרות לקרוא אותו כדבעי. בהקשר זה מוסיפים הנתבעים וטוענים כי חתמו על ההסכם מתוך מצג ולפיו דמי התיווך עומדים על חודש בלבד והתובע לא הפנה תשומת לבם לנושא תוספת דמי התיווך בגין מימוש אופציה. לטענת הנתבעים הואיל ומדובר בתוספת דמי תיווך חריגה הרי שהיה על התובע להפנות תשומת לבם לתוספת זו. זאת ועוד, לטענתם, התוספת מופיעה במיקום אשר מקשה על תשומת הלב אליה הואיל ובמיקום של תשלום דמי התיווך קיימת חלופה של שכירות נכס שאז מפורט רק התשלום בסך של חודש שכירות ולאחריה חלופה של רכישת נכס ובה פירוט דמי תיווך. לטענת הנתבעים נושא האופציה נחזה כקשור למקרה של רכישת נכס ומשכך, לא הבחינו בו. לחילופין ובהשלמה לטענת הנתבעים, התובע אינו זכאי לתשלום דמי תיווך בהתאם לחוק המתווכים תשנ"ו – 1996 וזאת הואיל ולא מדובר בעסקה חדשה של תיווך ובנוסף, הואיל והתובע לא שימש כגורם יעיל בהתקשרות בהסכם האופציה. לאור האמור, לטענת הנתבעים יש לדחות את תביעתו של התובע.




בדיון אשר התקיים בפני העידו התובע והנתבע 2. לאחר שבחנתי את הראיות והעדויות הנני סבורה כי דין התביעה להדחות וזאת, מטעמים כפי שיפורטו להלן.




ראשית – אמנם בהתאם לפסיקה חתימה על מסמך מקימה חזקה בדבר קריאת המסמך והסכמה לאמור בו ואולם, בנסיבות כפי שהונחו בפני , ספק באם יש מקום ליתן תוקף לחזקה זו. בהקשר זה אציין כי מחד- אמנם מדובר במסמך קצר אשר בנקל ניתן לקוראו ואולם, מאידך, מצאתי ממש בטענת הנתבעים ולפיה נושא תשלום דמי התיווך בגין האופציה "מוסתר" במסמך זה.

כך, הסכם התיווך , בהקשר לתשלום דמי התיווך בנוי כדלקמן:

"עמלת תיווך: הח"מ או חברה בשליטתו או כל גוף או גורם הקשור אליו מתחייבים לשלם לדדו הגן ביום חתימת הסכם שכירות או הסכם מכר לנכס שהוצג לו על ידי דוד הגן עמלת תיווך כדלקמן:

השכרת הנכס: חודש מדמי השכירות +מע"מ.
רכישת נכס: 2% משווי הרכישה +מע"מ.
מוסכם כי כל מימוש אופציה בהסכם השכירות יחייב בעמלת תיווך נוספת של חודש שכירות +מע"מ. "

כפי שניתן לראות נושא התשלום בגין מימוש אופציה לשכירות אינו נמצא בסמוך למיקום בו מוגדר תשלום דמי התיווך בגין השכרת נכס, אלא בצמוד למיקום בו נקבעו דמי התיווך בגין רכישת נכס. זאת ועוד, קושי נוסף המוערם על תשומת הלב באשר לתשלום במקרה של מימוש אופציה נובע הסתירה הקיימת בין הקביעה כי המועד לתשלום דמי התיווך הינו "יום חתימת הסכם השכירות", אל מול המועד לתשלום דמי תיווך בגין מימוש אופציה שחל ביום מימוש האופציה .

זאת ועוד, מצאתי כאמינה עדותו של הנתבע 2 ולפיה במעמד החתימה על הסכם התיווך לא הפנה התובע תשומת ליבו לתוספת התשלום הנקובה בגין מימוש אופציה. לטענת הנתבע 2 לו היה מסב התובע תשומת ליבו לאמור ברי כי לא היה חותם על ההסכם כלשונו, אלא היה עומד על הורדת תוספת התשלום אשר אינה עולה בקנה אחד עם הנוהג בשוק. בהקשר זה אציין כי לא הוכח בפני כי התובע הסב תשומת לבו של הנתבע 2 לתנאי החריג כאמור ובנסיבות כפי שתוארו התרשמתי כי אמנם הנתבע 2 לא היה מודע לקיומו.

הסכם יש לפרש בהתאם לאומד דעתם של הצדדים וה: "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2), 265, 311 (1995) (להלן: פסק דין אפרופים)). על אומד דעת זה ניתן ללמוד מלשון החוזה וכן מן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו (ראו שם; דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נגד מדינת ישראל, פסקאות 11-9 לפסק דינו של השופט ריבלין (11.5.2006).

במקרה המונח בפני, בנסיבות כפי שתוארו לעיל, התרשמתי כי הנתבעים לא התכוונו להתקשר בהסכם המקנה לתובע זכות לקבלת דמי תיווך נוספים במקרה בו תמומש אופציה בהסכם שכירות. לאור האמור הרי שאינני סבורה כי התובע זכאי לתשלום דמי תיווך בגין מימוש אופציית השכירות לתקופה נוספת.



יתרה מכך, בהתאם לפסק הדין אפרופים , מקום בו אין אפשרות להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים על בית המשפט לפרש את החוזה לפי אמות מידה אובייקטיביות , דהיינו - "על פי המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים..." ( פסק דין אפרופים, בעמ' 313) . לענין זה, סבורני כי הקניית זכות לדמי תיווך בגין מימוש אופצייה לשכירות נכס אינה עולה בקנה אחד עם התכליות והאינטרסים אשר חוזה תיווך נועד להגשים וזאת, במיוחד לאור הוראות חוק המתווכים , תשנ"ו – 1996 (להלן:"חוק המתווכים").


כך, תיווך מוגדר בסעיף 1 לחוק המתווכים כי : "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרות בעסקה בזכות במקרקעין". דהיינו, תנאי בסיסי לתשלום דמי תיווך הינו יצירת עסקה חדשה בזכות במקרקעין. אינני סבורה כי, באופן רגיל, במקרה בו מדובר במימוש אופציה הקיימת בתוך הסכם שכירות לתקופת שכירות נוספת מדובר בעיסקה חדשה . כך, באופן רגיל – כפי שאמנם ארע במקרה בפני – במסגרת הסכם השכירות מוקנית לשוכר אופציה לתקופת שכירות נוספת ובמסגרת ההסכם מוגדרים תנאי השכירות באותה תקופת שכירות נוספת וכן, האופן בו תמומש האופציה. במרבית המקרים –כמו במקרה בפני- לא נדרשת חתימה על הסכם נוסף,אלא שדי במסירת הודעה 60 יום לפני מועד סיום השכירות במסגרתה מודיע השוכר על רצונו להמשיך את תקופת השכירות לתקופה נוספת. בנסיבות אלו, לא ניתן לקבוע כי מדובר בעיסקה חדשה אלא מדובר בהמשכה של העיסקה הקודמת. משכך, הנני סבורה כי מלכתחילה מימוש אופציה כאמור אינו מהווה עיסקה חדשה ומשכך, אינו מזכה את המתווך בתשלום דמי תיווך בהתאם לחוק.

6. זאת אף זאת, בהתאם לפסק דין אפרופים, בחינת אומד הדעה האובייקטיבי הוא אף נגזרת מהתכלית הכלכלית אשר ניתן לייחס להסכם. בהקשר זה, בהסכם בפני ניתן לראות כי דמי התיווך אינם נגזרת של משך השכירות. כך, בהתאם להסכם התיווך , דמי התיווך עומדים על תשלום השווה לחודש שכירות אחד ואחת היא אם מדובר בתקופת שכירות ארוכה או קצרה. מכך, שהתכלית הכלכלית של ההסכם אינה יוצרת קשר בין דמי התיווך לבין תקופת השכירות. תכלית זו משליכה גם לענין דמי התיווך במימוש אופציה שכן- מהותית מדובר בהארכה של תקופת השכירות ואם התכלית הכלכלית הבסיסית אינה יוצרת הקשר בין תקופת השכירות לבין דמי התיווך , אינני סבורה כי יש להחיל תכלית אחרת במקרה של מימוש אופציה להארכת תקופת השכירות.

7. יתרה מכך, המחוקק , כמו גם הפסיקה אשר פירשה את חוק המתווכים, גילו דעתם כי לא תהיה זכאות לדמי תיווך בלא פעילות אקטיבית של המתווך . בהקשר זה, המחוקק קבע מפורשות כי תנאי לתשלום דמי תיווך הינו היות המתווך "גורם יעיל" בהתקשרות בעיסקה. דהיינו, המחוקק קבע כי לא די בהסכם המקנה למתווך זכות לדמי תיווך, אלא שנדרשת פעילות אקטיבית שלו אשר הביאה לכדי יצירת העיסקה. בהקשר זה, נקבע כי דרישת היעילות הינה דרישה מחמירה ולפיה לא די בכך שהמתווך הינו גורם בשרשרת הנסיבות, אלא נדרש שהוא יהווה גורם יעיל התורם ומקדם את ההתקשרות בין הצדדים לכדי מימושה (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, [פורסם במאגרי המידע המשפטיים], 26/11/01) ראה גם עא (תא) 37075-03-11 ז'קלין (יסמין נגר נ' דניאל אהרוני (2011).
לענין זה, בע"א 2144/91 מוסקוביץ נגד ביר פ"ד מח (3) 116, 123 נקבע על ידי כבוד הנשיא שמגר כי :
"עצם העובדה שהמתווך הציג בפני לקוח נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך". (ההדגשה שלי ל.ב.מ.)

זאת ועוד, בע"א (ת"א) 2232-08 טל דורון נ' יונה גרשי (12/10/10) נקבע כי הוראות חוק המתווכים הינן קוגנטיות ואי מילוין ישלול את זכאות המתווך לשכרו. יפים בהקשר זה דברי כבוד השופט מנחם קליין בת"א (ת"א) 213614-02 חברת אל הנכס בע"מ נ' סלע דוד (16/2/03):
"השירותים הניתנים על ידי המתווך לציבור הנם בעלי ערך חיוני בכלכלה המודרנית, בנוסף, חסר הלקוח ההדיוט בדרך כלל את הכלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע ובמקרים רבים מנוצל חסך זה לרעה, ועל כן צודק ומחויב, בשם ההגנה על הצרכן, הצבת סף קוגנטי בדבר אמינות ומקצועיות גבוהה יותר ממציעי השירות" .
לאור האמור, הנני סבורה כי הקניית זכאות לדמי תיווך במקרה רגיל בו ממומשת אופציה באופן פרוצדוראלי בלבד – כפי המקרה בפני – מנוגדת באופן בסיסי לדרישתו הקוגנטית של החוק ובהתאם לה על המתווך להוות גורם יעיל בהתקשרות, דהיינו לגילוי הדעת ובהתאם לו העיסקה נשוא הדרישה צריכה להתהוות בעקבות פעילות של המתווך. מימוש אופציה כפי המקרה בפני, אינה דורשת פעילות כלשהי מלבד הודעה ומשכך, אינני סבורה כי מיסודה יש בה בכדי להקנות זכות לתשלום דמי תיווך. אציין כי האמור הינו במקרה בו מדובר במימוש אופציה אשר אינו דורש התנהלות מיוחדת מלבד מסירת הודעה פרוצדורלית ויתכן כי דעתי היתה שונה לו היה מדובר בהתקשרות נוספת הדורשת ניהול מו"מ והחורגת מתנאיה הראשוניים של האופציה כמפורט במסגרת ההסכם הראשוני.
לאור האמור הנני סבורה כי גם בחינת אומד הדעת האובייקטיבי, מוביל למסקנה ולפיה, תכליתו של ההסכם אינה מזכה התובע בתשלום דמי תיווך.


אשר על כן – התביעה נדחית . התובע ישא בהוצאות הנתבעים ביחד ולחוד בסך של 500 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.




רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 15 ימים ממועד המצאת פסק הדין.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון