הסכם שיתוף בבית משותף

1. בפני בקשה ליתן פסק דין הצהרתי, הקובע כי על המשיבים 1 ו- 2 להימנע מביצוע שינויים במבנה המקורי כפי שקיים היום ללא הסכמה מפורשת ומראש של המבקש, וכי אין לבצע בו כל שינוי בהתאם להסכם שיתוף.

2. העובדות הצריכות לעניין:

א. המבקש והמשיבים הינם הבעלים בחלקה 168 בגוש 6442, ברח' הגשר 17 הוד השרון כאשר החלקה הדרומית מוחזקת על ידי המבקש ואשתו והחלקה הצפונית מוחזקת על ידי המשיבים 1 ו- 2.

ב. המבקש, יחד עם הבעלים הקודמים רכשו את החלקה בשנת 72 ובנו עליו בית דו משפחתי אשר אוכלס ביוני 73.

ג. בין המבקש והבעלים הקודמים נחתם ביום 9/11/72, הסכם בשיתוף מקרקעין. החלקה לא נרשמה כבית משותף והבעלות הינה במושע.


ד. בשנת 2008 מכרו הבעלים הקודמים את חלקם למשיבים 1 ו- 2, וביום 19/2/08 נחתם הסכם שיתוף במקרקעין, בין המבקש והמשיבים. הסכם זה לטעמם של הצדדים, נרשם בלשכת רישום המקרקעין, ולא היא.כל שנרשמה זו הערת אזהרה לקיומו של הסכם שיתוף.

ה. הסכם השיתוף כלל הוראות שונות ובין היתר, הוראה לפיה החלק המתוחם בצבע צהוב בתשריט, יוחזק במשותף לצורך שימוש משותף. כמו כן , נקבע בסעיף 6 כי אחוזי הבניה מחולקים בין הצדדים בחלקים שווים.

ו. עוד נקבעה הוראה בסעיף 6(ב) שבהתייחס אליה נחלקו הצדדים: "מוסכם בין הצדדים כי צורת הבניה תהא כפי שמופיעה בתוכניות "יבנה המקורית" וכפי שבוצעה בפועל ואין לשנותה. למען הסר ספק, מובהר בזאת כי שום צד לא יהיה רשאי לבצע שינויים בקירות החיצוניים, לרבות שינוי גוונים, אלא בהסכמת שני הצדדים. אין באמור לעיל, כדי למנוע את הצדדים מהקמת קומה שניה עפ"י היתר בניה כדין, אך זאת באופן שלא יהווה פגיעה בבניה הקיימת".

ז. במהלך שנת 2008, הגישו המשיבים לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר בניה ללא חתימתו של המבקש כאשר תוכנו של התשריט כלל שינויים משמעותיים בחזיתות המבנה ובקירות הפנים.

ח. המבקש הגיש התנגדות, ואף ערער לוועדת הערר כאשר בסיומו של יום ערעורו בכל הקשור למבנה הבית ולטענות הקונסטרוקטיביות נדחו.

ט. למבקש עצמו, קיימות חריגות בניה משמעותיות בביתו, כאמור בהודעה מטעם המשיבה 3 לרבות פלישה לשטח ציבורי, בניית קומה א' בשטח של 30 מ"ר ללא היתר וחניה בשטח של 25 מ"ר, אף היא ללא היתר. יתר על כן, המבקש החליף את גג המבנה ובנה סככה והכל ללא היתרי בניה.

3. טענות המבקש בקצירת האומר, הינם כי המשיבים עשו שינויים בשטח המשותף, תוך שינוי תכנון במצב הקיים, ביצעו שינויים אדריכליים בחזיתות המבנה הגובלים גם בבעיות קונסטרוקציה והכל בניגוד להסכם השיתוף וללא הסכמת המבקש. עוד טען המבקש, כי הואיל והבית אינו רשום כבית משותף, הרי שחל עליו סעיף 21 לחוק המקרקעין בו נקבע כי הסדרת היחסים בין הצדדים הינה בהסכם שיתוף החל עליהם ועל כל מי שנעשה שותף למקרקעין לאחר מכן.


לשיטתו של המבקש, התוכניות של המשיבים כוללים שינויים משמעותיים בקירות החיצוניים כולל שינוי גוון וסוג הגימור, פריטים אשר אינם עולים בקנה אחד עם הסכם השיתוף האוסר על כל שינוי מתוכניות יבנה המקוריות.

4. מאידך, טענות המשיבים הינן כי המבקש אינו זכאי לכל סעד, שהרי וועדת הערר כבר דחתה את ערעורו שעסק באותו
נושא למעט הערה בעניין יישור חניה ותיקון מקום האשפה. עוד טענו המשיבים כפי שכבר נקבע בהחלטת וועדת הערר, כי נחה דעתה של הוועדה לעניין עמידות ויציבות המבנה והעבודות המתבקשות בבקשה.

5. טרם מתן החלטה זו פניתי לב"כ הצדדים בהחלטה מיום 17/03/10 ובקשתי עמדתם בשאלת הסמכות העניינית של בימ"ש זה לדון בתובענה נוכח סמכויותיו של המפקח על בתים משותפים.

תורף תשובתו של התובע היתה כי במקרה זה "התקיים 'מרוץ סמכויות' בין ביהמ"ש ובין המפקח על בתים משותפים.עוד טען התובע כי לא כל מכלול הנושאים יקבלו מענה הולם אצל המפקח על בתים משותפים.

6. כעולה מההודעה שמסרה המשיבה 3 ביום 2/2/10 , עולה כי התוכנית להיתר שהוגשה, אינה כוללת בניה על החלק אשר הוגדר כרכוש משותף בסעיף 3 להסכם השיתוף וכי לא קיימות כל בעיות קונסטרוקטיביות בהתייחס לעמידות ויציבות המבנה.

7. השאלה העומדת, איפוא לדיון, לטעמו של המבקש, הינה האם המשיבים אכן חרגו מהסכם השיתוף אשר נחתם בין הצדדים וכתוצאה מכך זכאים הם לסעד המבוקש. אלא שלטעמי, טרם אדון בשאלה שבנדון, קיימות שתי שאלות מהותיות אחרות, הראשונה שבהן, עניינה תום הלב של המבקש, והשניה הינה סמכותו של ביהמ"ש להיזקק להליך שבפניו.

8. אשר לשאלת תום הלב, כבר נקבע ברשות ע"א 6339/97, רוקר נ' סלומון, פד"י נה(1)199, כי "תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) הוא עיקרון "מלכותי" הוא חל בגדריו של כל דין "מצודתו פרוסה על כלל המערכת המשפטית בישראל" ומבטא עקרון התנהגות לעניין פעולות משפטיות וחיובים שבכלל המערכת המשפטית בישראל. עקרון תום הלב אינו מוגבל לחוזים או לחיובים".

בהתאם להלכה זו, גם על חוק המקרקעין יש להחיל את עקרון תום הלב. ומתחולתו של עקרון זה, חלות בין היתר המסקנות הבאות:

השימוש בזכויות עפ"י חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות היינו אמת מידה אובייקטיבית.

שנית, לשופט נתון שיקול דעת בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות עפ"י חוק המקרקעין. היקפו של שיקול דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום הלב.

9. לענייננו, עפ"י עמדתה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ברור כי המבקש בא לבימ"ש זה לבקש סעד כאשר הוא נושא על גבו מטען של מעשים שנעשו בניגוד לחוק התכנון והבניה (בניה בהיקף כמתואר בתגובת המשיבה 3), ואף בניגוד להסכם השיתוף עצמו שהרי כל הבניה הנוספת יש בה משום פגיעה באחוזי בניה, נעשו שינויים בחזיתות ומכל אלה התעלם המבקש. די היה בכך, לטעמי, כדי שלא להיזקק להליך.

10. אלא, שבתיק זה קיימת שאלה מהותית לעניין הסמכות העניינית של ביהמ"ש לדון. ואפרט הדברים.

על גבי החלקה נבנה בית דו משפחתי. בהתאם לפרק ו'(1) לחוק המקרקעין, נקבע כי הגדרת בית הינו "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף".

הוראת סעיף 77ב' לחוק המקרקעין, קבעה תחולה של הוראות פרק ו' (בית משותפים), גם על בית לפי פרק ו'1. היינו, הבית נשוא המחלוקת, נדון כבית משותף על אף שלא נרשם מעולם כבית משותף. ומשישאל השואל, הרי בית זקוק לתקנון ולמצער התקנון המצוי, אשיב כי הסכם השיתוף המכיל הוראות לעניין המקרקעין המשותפים הינו התקנון הספציפי לבית הנ"ל.

משכך הם פני הדברים, ועסקינן בבית משותף, הרי שבהתאם לסעיף 72 לחוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון, נדונו בפני המפקח על בתים משותפים. סמכות זו הינה סמכות ייחודית שאינה מסורה לביהמ"ש וביהמ"ש איפוא, אינו יכול לדון בסכסוך שנתגלע בין הצדדים.

11. התוצאה הינה, שהתביעה נמחקת על הסף מחוסר סמכות עניינית.

אני מחייב את המבקש לשלם למשיבים 1 ו- 2, ביחד ולחוד, הוצאות הבקשה בסך של 15,000 ₪. כמו כן, אני מחייב את המבקש לשלם למשיבה 3 הוצאות הבקשה בסך 5,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בית משותף

  2. אי רישום בית משותף

  3. חובת דיווח ועד בית

  4. התיישנות בית משותף

  5. בניה בחצר בית משותף

  6. היתר בניה בית משותף

  7. בקשה לעיון בית משותף

  8. חובת רישום בית משותף

  9. ביטול רישום בית משותף

  10. היטל השבחה בית משותף

  11. בקשה לתיקון בית משותף

  12. בניית סוכה בבית משותף

  13. איחור ברישום בית משותף

  14. אסיפה כללית בבית משותף

  15. הסכם שיתוף בבית משותף

  16. בניה לא חוקית בבית משותף

  17. אי רישום בניין כבית משותף

  18. בקשה לתיקון צו בית משותף

  19. בית שאינו רשום כבית משותף

  20. אחוזי בנייה על גג בית משותף

  21. בקשה להזמנת תיק בית משותף

  22. בניה על גג בית משותף הסכמה

  23. זכות שימוש בחצר בית משותף

  24. בניין שאינו רשום כבית משותף

  25. ביקורת כיבוי אש בבניין משותף

  26. רישום הסכם שיתוף בבית משותף

  27. בניית חומה בגינה בבית משותף

  28. בקשה לעיון במסמכי בית משותף

  29. התנגדות לבניה שכן בבית משותף

  30. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  31. בניית יחידות דיור גג בית משותף

  32. אי תקינות משאבת מים בבניין משותף

  33. בניית קומה נוספת על גג בית משותף

  34. קבלת החלטות ללא קיום אסיפת דיירים

  35. בניה בחצר בית שלא רשום כבית משותף

  36. בניה בחצר בית משותף ללא הסכמת הדיירים

  37. אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

  38. ערר הקמת בית משותף בן חמש קומות ופנטהאוז

  39. אחריות נציגות הבית המשותף לתאונה בשטח הבניין

  40. בקשה להיתר בניה לבניית ממ"ד צמוד לדירה בבית המשותף

  41. אחריות לספק איטום לדירות שבבית המשותף מפני חדירת מי גשמים מהגג

  42. על פי פסק הדין חולקה הבעלות במקרקעין על דרך של רישום בית משותף

  43. הסכמת בעלי 75% מזכויות הבית המשותף להרחבת דירות - סעיף 71ב' לחוק המקרקעין

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון