העברת זכויות אגודה שיתופית


ערעור זה מופנה כנגד החלטת הממונה על המרשם, עו"ד חנה הלברייך, מיום 19.05.2005, לפיה נדחה ערר שהוגש על החלטת רשמת המקרקעין תל-אביב מיום 2.12.2004, אשר סירבה לרשום העברת זכות שכירות על שם המערער.

העובדות הצריכות לענייננו הן כדלקמן:
אשכולה אגודה שיתופית לשיכון בע"מ (להלן: "האגודה" או "אשכולה") הינה הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כחלקות 437-436 בגוש 6122 וחלקה 58 בגוש 6958.
הבניין שברחוב אלכסנדר ינאי 7 בתל-אביב, הינו אחד המבנים שהוקם על החלקות הנ"ל.
מר חיים כהן ז"ל התקשר עם האגודה בשנת 1947 בהסכם חכירה ל- 150 שנה בקשר לדירה בת שלושה חדרים בבניין הנ"ל. עם פטירתו המשיכה אלמנתו, גב' רחל כהן ז"ל, להחזיק בדירה.
לאחר פטירתה של גב' רחל כהן פרסם האפוטרופוס הכללי, אשר שימש כמנהל עזבונה, מכרז למכירת זכויותיה של המנוחה בדירה.
המערער הגיש הצעה שהתקבלה על ידי האפוטרופוס הכללי, אולם בטרם נרשמו זכויותיו בנכס נתגלעה מחלוקת בינו לבין האגודה ובהמשך לאותה מחלוקת סירבה האגודה לקבלו כחבר.
בשנת 2001 הגיש המערער לבית המשפט המחוזי בתל-אביב כתב תביעה כנגד האפוטרופוס הכללי והאגודה לביטולו של החוזה על פיו רכש זכויות בדירה (ת.א 1028/01).
על פי הנטען בעיקרי הטיעון מטעם אשכולה, ההליך בתיק הנ"ל נמצא בעיצומו וחלק מהעדים כבר נחקרו על תצהיריהם.
בנוסף לתביעה הגיש המערער בתאריך 13.12.2004 ללשכת רישום המקרקעין תל-אביב בקשה לרישום העברת זכות שכירות משמה של רחל כהן לשמו.


בתאריך 2.1.2005 דחתה רשמת המקרקעין תל-אביב את הבקשה בנימוק כי אשכולה, שהינה בעלת הנכס, מתנגדת להעברת הזכויות.
על החלטה זו הוגש ערר לממונה על המרשם, אשר דנה בטענות הצדדים והחליטה אף היא לדחות את הבקשה לרישום, בקבלה את טענת אשכולה, לפיה על פי תקנונה אין להעביר זכויות חכירה למי שאינו חבר באגודה ומשנדחתה בקשתו של המערער להירשם כחבר באגודה, אין הוא זכאי להירשם כשוכר.
עוד ציינה הממונה על המרשם כי בית המשפט, להבדיל מרשויות המרשם, הוא המוסמך לקיים דיון בסכסוך המהותי שבין הצדדים. לפיכך, במצב דברים זה, לא ניתן לאשר רישומה של העברת הזכויות בלא שמולאו תנאי השכירות.
על החלטה זו הוגש הערעור שבפני.

המערער גורס כי תקנון האגודה אינו כולל תנאי לפיו העברת זכויות מותנית בתשלום כלשהו וכי המגבלה היחידה להעברת זכויות הינה מגבלה על זכותו של החבר להשכיר או להחכיר את הדירה לאחר "בהתאם לתנאים הקבועים בחוזה החכירה" המפנה לתקנון האגודה, אשר כאמור אינו כולל הגבלה על העברת זכות השכירות.


לאחר שבחנתי את טענות הצדדים החלטתי כי דין הערעור להידחות.
אין חולק כי האגודה רשומה כבעלת הנכס וכי הבקשה אשר סורבה, כמפורט לעיל, הייתה לרישומן של זכויות שלא בהסכמת הבעלים.
תקנה 9 (5) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל – 1969 קובעת כי לבקשה לרישום עיסקה במקרקעין יש לצרף:

"(5) הסכמתו של צד שלישי לביצוע העיסקה במקום שדרושה הסכמתו לפי דין או לפי תנאי ששימש יסוד לרישום קודם או על פי נתונים בפנקסים;..."

ואילו סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע:

"22, העברת שכירות
השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו
בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעיסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים יהיה -
(1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.
(2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות."

דהיינו, היות התנגדותו של המשכיר בלתי סבירה, ותנאי ההרשאה יקבעו על ידי בית המשפט ובצדק ציינה הממונה על המרשם כי בעת שהמחלוקת ממתינה להכרעה שיפוטית אין היא רשאית להורות על ביצוע הרישום שלא בהסכמת האגודה.
יתרה מכך, זכות השכירות של מר כהן ז"ל נרשמה בתנאי השטרות המקוריים, אשר מפנים לתנאי האגודה ועל פי האמור בסעיף 11 לתנאי חוזה החכירה:

"... לאחר פרעון כל השטרות ע"י החוכר לפי סעיף 3 דלעיל, יהיה החוכר רשאי להעביר או להשכיר את דירתו בהתאם להוראות תקנות האגודה ובלי אישור 'ביצור' בע"מ ו'טפחות' בע"מ". (ההדגשה שלי ש.ד.)

סעיף 8 לתקנון שכותרתו "החכרה לבלתי חברים" קובע:

"אם מספר הדירות במעונות המשותפים או מספר הבתים הבודדים של האגודה יעלה על מספר החברים הפרטיים, תהיה האגודה רשאית להחכיר בתים עם מגרשים או דירות לבלתי-חברים או לחברים בעבר בתנאי שהאספה הכללית תאשר זאת ברוב של שני שלישים ממספר הנוכחים אשר יהוו רוב מחברי האגודה ובתנאי שחוכר זה יקבל עליו את החובות המוטלות על כל חברי האגודה." (הדגשה שלי ש.ד.)

אין חולק כי לא התקבלה החלטה ברוב של שני שלישים של הנוכחים באספה הכללית כנדרש ובאשר לקבלת החובות המוטלים על חברי האגודה, זהו למעשה גדר המחלוקת בין המערער לאגודה, אשר דורשת את השתתפותו בהוצאות שיפוץ הבניין, עליו הוחלט על ידי רוב החברים.

המערער מפנה להלכה שנפסקה בע"א 759/00, עזבון נחמן גולדשטיין ז"ל ואח' נ' פיסגת ברטנורה בע"מ ואח', פ"ד נח (3) 711, אשר להשקפתו תומכת בעמדתו לפיה, היה זה מחובתה של הממונה על המרשם להורות על רישום הזכויות בניגוד לדעתה של בעלת הנכס, אלא שעובדות המקרה שבע"א 759/00 שונות בתכלית מהמקרה שבפני מאחר שבאותו עניין עמדו בפני בית המשפט שני מסמכים סותרים – תקנון החברה ותנאי שטר החכירה ומשכך, הכריע בית המשפט לטובת המסמך המאוחר.
מעבר להבדל העובדתי והמהותי שבין שני המקרים לא ניתן להקיש מהאמור בפסה"ד בעניין עזבון גולדשטיין ז"ל לענייננו מכיוון שבאותו עניין בית המשפט הוא שהכריע באשר לאופן יישומן של התניות החוזיות ולא רשם המקרקעין או הממונה על המרשם ובצדק הותירה הממונה על המרשם את ההכרעה במחלוקת העובדתית והמשפטית לבית המשפט.

לאור האמור לעיל, החלטתי לדחות את הערעור ולחייב את המערער בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ.
סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בוררות באגודות שיתופיות

  2. הרמת מסך אגודה שיתופית

  3. אגודה שיתופית דוחות כספיים

  4. אגודה שיתופית גוף דו מהותי

  5. אגודה שיתופית בערבון מוגבל

  6. אסיפה כללית אגודה שיתופית

  7. הקפאת הליכים אגודה שיתופית

  8. העברת זכויות אגודה שיתופית

  9. גילוי מסמכים אגודה שיתופית

  10. הקצאת מגרשים באגודה שיתופית

  11. אגודה שיתופית חקלאית העברת זכויות

  12. ביטול מועמדות חבר באגודה שיתופית

  13. בוררות בפני רשם האגודות השיתופיות

  14. בוררות בסכסוך בין אגודה שיתופית לבין חבר

  15. המרצת פתיחה לקבוע, כי ההחלטה של אגודה שיתופית תוחל גם עליהם

  16. סמכות רשם האגודות השיתופיות להטיל הוצאות משפט בהליכים המתנהלים לפניו

  17. ביקורת שיפוטית על החלטת אגודה שיתופית על קבלת או אי קבלת חברים לשרותיה

  18. סמכות בית הדין האזורי לעבודה בהליכי פשיטת רגל, פירוק חברה או פירוק אגודה שיתופית

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון