העברת זכויות במושכר


1. מהות התביעה:

זוהי תביעה לפינויו של הנתבע ממרתף בניין (להלן: "המושכר"), אשר ממוקם ברחוב בן גוריון 39 פינת רחוב גרץ 2 בתל אביב, והידוע כחלקה 170 בגוש 6902 (להלן: "הבניין"), ולהחזרתו לתובעים כשהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעמו של הנתבע.

2. עיקרי המסכת העובדתית:

א. התובעים הינם הבעלים של הבניין.

ב. הנתבע דייר מוגן במושכר.

3. המחלוקת המשפטית:

טענות התובעים:

א. הנתבע הפר את חוזה השכירות בנקודות הבאות:

(1) העברת השימוש ו/ או ההנאה במושכר או בחלק ממנו לאחרים ובין היתר לחברה בשם ע.ח. ג לידור שיווק בע"מ.

(2) מתן רשות לאחר ו/או לאחרים להשתמש במושכר ו/או בחלק ממנו.

(3) נתינת השימוש במושכר או בחלק ממנו לאחרים בין בתמורה ובין ללא תמורה.

(4) העברת השימוש ו/או ההנאה במושכר או בחלק ממנו לאחרים.

ב. כל זאת נעשה בניגוד לאמור בחוזה.

ג. מעשים אלו מקנים לתובעים עילת פינוי כנגד הנתבע עפ"י סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 (להלן: "החוק")

טענות התובע:

א. לא הופר חוזה השכירות, לא הועברו זכויותיו במושכר לאחר ולא ניתנה רשות לאחר להשתמש במושכר ועל כן לא השתכללה עילת פינוי.

ב. לחילופין הנתבע עותר למתן סעד מן הצדק.

4. המסגרת הדיונית:

בתיק נשמעו ראיות:


מטעם התובעים:

עת/1 גב' מיכל אדרי נחקרה על תצהירה ת/1. עת/2 גב' דינה ברגמן נחקרה על תצהירה ת/3 (סומן בטעות כת/2).

מטעם הנתבע:

עה/1 מר גבריאל פנחס נחקר על תצהירו נ/2.

בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב.

5. דיון והכרעה:

לאחר שקראתי היטב את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל.

להלן נימוקי וטעמי למסקנתי זו:

6. עילת פינוי בגין הפרת חוזה שכירות:


א. סעיף 131 (2) לחוק קובע כהאי לישנא:

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר אלה בלבד הן עילות הפינוי:

(1) ...

(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפני תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

ב. התובעים טוענים כי הנתבע הפר את חוזה השכירות בהעבירו זכויות במושכר לאחר, ובהרשותו שימוש במושכר לאחר.

ג. על התובעים הטוענים להשתכללות עילה זו, להוכיח שלושה תנאים מצטברים:

[1] תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על פעולות אלו (להלן: "התנאי הראשון").

[2] תנאי זה הופר על ידי הנתבע (להלן: "התנאי השני").

[3] התנאי שהופר מעניק לתובעים, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי (להלן: "התנאי השלישי").

ד. נפנה עתה ונבדוק האם התקיימו תנאים אלה אחד לאחד.

7. האם התקיים התנאי הראשון?

התובעים מבססים את תביעתם על הנאמר בסעיף 5 לחוזה שכירות מיום 10.10.83:

"השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המשוכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו, וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו, בין אם השימוש או ההנאה החלקיים מוגדרים או בלתי מוגדרים וכן אסור לשוכר להעניק למי שהוא זכות במושכר כבר רשות בין בתמורה או בלי כל תמורה, בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר".

כלומר, ישנו תנאי האוסר על העברת זכויות במושכר לאחר ועל נתינת רשות שימוש במושכר לאחר.

אי לכך התנאי הראשון התקיים.

8. האם התקיים התנאי השני?


על מנת לענות על שאלה זו, כדבעי, יש להתייחס ל - 2 נקודות בנפרד:

א. העברת זכויות במושכר.

ב. מתן רשות שימוש במושכר.


9. העברת זכויות במושכר:

לעניין העברת זכות השימוש במושכר, מקובלני כי:

"הביטוי "מסירת שימוש" משמעותו היא: מסירת המושכר לשימושו של אדם אחר שאיננו הדייר, מסירה זו מותנית בהעברת חזקה שפרושה העברה ממש, אשר מביאה לשלילת חזקתו של הדייר (המעביר) ומגבילה את זכותו למשך אותה תקופה שבה מועבר השימוש. הדגש באיסור על "מסירת שימוש במושכר או חלקו" אינו נעוץ בעצם הקנייתן של זכויות לאדם אחר אלא בשימוש הבלעדי שנעשה במושכר על ידי אותו אדם. תוך כדי הפסקת השימוש על ידי הדייר עצמו. נמצא כי הדייר המרשה לאחר להשתמש במושכר, בלי להוציא מידי עצמו את החזקה, איננו מפר את התנאי שאוסר עליו למסור שימוש במושכר". (ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 30).

כלומר, יש לבחון האם הועברו זכויות שימוש בלעדיות לאחר, תוך שלילת זכותו של הנתבע.

דיון ומסקנות:

לא נטען בסיכומי ב"כ התובעת ולא הוכח לי כי הועברו זכויות באופן בלעדי לאחר, כך שהנתבע אינו משתמש עוד במושכר. על כן על פי האמור לעיל תנאי זה לא הופר.

10. מתן רשות שימוש במושכר לאחר:

א. כך העיד הנתבע:

"מפעם לפעם אני מספק ללידור שירותי אחסון ומאפשר לה לאחסן במחסה..". (עמ' 24 לפרוטוקול).

כלומר ניתנה רשות שימוש לחברת לידור.

ב. האם מתן רשות שימוש לחברה נחשב כמתן רשות שימוש לאחר?

כך למדנו:

"חברה שהוקמה על ידי הדייר היא בבחינת "אדם אחר" גם אם הדייר הוא בעל מניות בחברה זו ותהא שליטתו בחברה ככל שתהיה..." (ראה ע"א 645/78. טישאואר ואח' נ' מלמן. פ"ד לד (1) 375).

ג. דיון ומסקנות:

מן האמור לעיל עולה כי התנאי המפורש האוסר על נתינת רשות שימוש במושכר לאחר - אכן הופר על ידי הנתבע. ועל כן אני קובע כי התנאי השני התקיים.

11. האם התקיים התנאי השלישי?

בסעיף 19 לחוזה השכירות (נספח ב' לת/2) נכתב כך:

"אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי... ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר... יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר...".

כלומר, אף התנאי השלישי התקיים.

מאחר והתקיימו שלושת התנאים, הרי שהשתכללה עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות ע"י הנתבע.


12. סעד מן הצדק:

סעיף 132 (א) לחוק קובע כהאי לישנא:

"על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק של פינוי באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו"

במסגרת שיקוליו על בית המשפט להתחשב בכך כי:

"חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפניה "אין פוגעים בקנינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל; ומשום כן אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין". (ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד לה (3) 656).

מתי אם כן יינתן סעד זה?

כאשר:

"בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה" (בר - אופיר, לעיל, עמ' 142).

כמו כן:

"הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאת הפינוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית" (ע"א 143/55 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי, פ"ד י"א (1) 17).

13. שיקולים למתן סעד מן הצדק:

א. טיב המושכר:

עסקינן בבית עסק ולא בדירת מגורים, והלכה פסוקה היא כי מחמירים יותר עם דייר בבית עסק מאשר עם דייר בבית מגורים (ראה ע"א 88/81 אלסחורי ואח' נ' מזרחי, פ"ד לז (3) 309).

ב. מהות ההפרה:

עסקינן בהפרת חוזה בגין נתינת רשות שימוש במושכר לאחר.

ג. התנהגותו של הנתבע:

בת.א. 50110/89 נתבע הנתבע דנן, בין היתר, גם בגין נתינת רשות שימוש במוכר, כאשר בנסיבות אותו עניין דובר בסטודיו לריקוד. שם קבעה כבוד השופטת קי בלאנש, תחת הכותרת מתן הרשאת שימוש במושכר כי:

"התובעים שהיו מעונינים בהגבלת זכותו של הנתבע להעניק למאן דהוא רשות שימוש במושכר, ציינו זאת מפורשות בסעיף 5 לחוזה השכירות... ויש ליתן תוקף להגבלה מפורשת זו. אני קובעת כי התובעים הוכיחו כי הנתבע אכן העביר השימוש במושכר ולו גם בחלקו לידי האחרים.

בנדון דנן שוב הנתבע הפר את התנאי האוסר על נתינת רשות שימוש במושכר לאחר.

ד. התנהגותם של התובעים:

לא מצאתי פגם בהתנהגותם של התובעים בנדון דנן.

ה. קבלת סעד מן הצדק בעבר:

בת.א. 50110/89, על אף שקבעה השופטת כי השתכללה עילת פינוי, היא נתנה סעד מן הצדק לנתבע (שהוא כאמור הנתבע דנן) וקבעה שעליו למלא אחר שלושה תנאים במצטבר; כשהראשון בהם הוא:


"יחזיר השימוש במושכר לעצמו ובמקום החברה בע"מ, לא ימסור אותו לאף אדם או גוף משפטי אחר לשימוש זמני או קבוע, בתמורה או שלא בתמורה".

הדברים מפורשים ומדברים בעד עצמם, כלומר הנתבע ידע כי אל לו ליתן רשות שימוש במושכר לאחר - שוב.

כידוע:

"אין זה כלל בל יעבור שבית המשפט לא יעניק סעד לאותו דייר פעמים, העובדה שכבר ניתן לדייר סעד בעבר, גם היא רק אחת מתון מכלל הנסיבות שאותן ישקול בית המשפט בבואו להחליט אם ראוי הדייר לסעד זה" (ע"א 70/81 בוקובזה נ' שירי פ"ד לז (3) 622).

ו. הנזק שנגרם לתובעים:

הנזק שנגרם לתובעים הינו הפגיעה בזכויותיהם הקנייניות, לבד מהנזק שיכול להיגרם להם באם לא יזכו בפינויו של הנתבע, שהוא , הפסד הרווח מהשכרת המושכר בשכירות חופשית.

14. הכרעה:

לאור ההלכות שפורטו לעיל, ולאחר ששקלתי את מכלול השיקולים בעד ונגד מתן סעד מן הצדק לנתבע בנסיבות דנן, סבורני כי אין להעניק לנתבע סעד מן הצדק שימנע את פינויו מהמושכר.

15. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן:

א. אני מחייב את הנתבע לפנות ולסלק ידו ממרתף הבניין, הממוקם ברחוב בן גוריון 30 פינת רחוב גרץ 2 בתל אביב והידוע כחלקה 170 בגוש 6902, ולהחזירו לתובעים כשהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעמו. אני מעכב את ביצוע פסק הדין עד ליום 28.02.2001 על מנת לאפשר לנתבע להתארגן.

ב. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כוללת של -.15,000 ש"ח, סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון