העברת זכויות דיירות מוגנת



נתוני רקע ועובדות:
1. המבקש הגיש תביעה זו לסעד הצהרתי, שיצהיר כי הוא הינו דייר מוגן בדירה ברח' העוגן 17 בחיפה (להלן: "הדירה"). אביו של המבקש (להלן: "המנוח") התגורר בדירה מאז שנת 1974 עד אשר הלך לעולמו בחודש אפריל 2012. ביום 15.7.11 חתמו המשיבים על חוזה לפיו רכשו את כל הבניין ברח' העוגן 17 (להלן: "הנכס"), לרבות הדירה. לאחר מותו של המנוח, דרשו המשיבים כי הדירה תוחזר אליהם אולם נענו בשלילה ע"י המבקש בטענה כי הוא בא בנעליו של אביו המנוח בדיירות המוגנת, לאור מגוריו עם המנוח במשך 6 חודשים לפחות לפני מותו. טענותיו של המבקש נדחו ע"י המשיבים, אשר איימו לנקוט בהליכים כאלה ואחרים לפינויו מהדירה. המשיבים אף החלו לממש את האיום, על דרך ניסיון לפרוץ לדירה, בטרם הוצא לבקשת המבקש צו מניעה זמני ביום 14.5.12, אשר לווה בהגשת תביעה זו לסעד הצהרתי.

טענות המבקש
2. לטענת המבקש בדירה המדוברת התגורר לפני המנוח מר הרש אברמוביץ אשר היה דייר מוגן. ביום 19.2.74 נחתם בין המנוח, אביו של המבקש, לבין מר אברמוביץ הירש, "הסכם למסירת דירה בדמי מפתח" (להלן:"הסכם העברת זכויות"). הסכם העברת הזכויות נעשה כאמור בין מר אברמוביץ, לבין אביו המנוח של המבקש, ולא בין אביו של המבקש לבין הבעלים המקורי של הנכס, מר מגיד עבוד. המנוח שילם דמי מפתח בסך 60,000 ל"י, עבור כניסתו לדירה, שחולקו בין בעל הבית (מר מג'יד עבוד) לדייר היוצא. לצד חוזה העברת זכויות דיירות מוגנת מהדייר המוגן היוצא (מר אברמוביץ) לדייר הנכנס (המנוח) נחתם חוזה שכירות ישיר בין בעל הבית למנוח. (להלן: "חוזה השכירות") בחוזה השכירות לא רשום כי השכירות אינה מוגנת וכן לא רשום כי בתום תקופת השכירות אמור השוכר לצאת את המושכר. סעיף 8 לחוזה השכירות צופה שכירות ארוכת שנים, ועדכון דמי השכירות מעת לעת בהתאם לעלייתם לפי חוק. המבקש שילם דמי שכירות בשיעור של 20.50 ₪ לחודש, עבור התקופה שעד סוף שנת 2011, דמי שכירות המתאימים לחלוטין לשכ"ד מוגן (בהיותם נמוכים וסמליים), ולא לשכ"ד חופשי.

עוד לטענתו יש לדחות את טענת המשיבים לפיה בחוזה הרכישה נרשם שיש "שוכרים, ודייר מוגן אחד", אינה נכונה שכן בחוזה הרכישה של הבניין ע"י המשיבים, מוזכרים "שוכרים" בדירות. לא צוין בשום מקום בחוזה הרכישה, כי השוכרים אינם מוגנים או כי יש שוכר מוגן יחיד. לא נאמר כי יש מועד לסיום השכירות, כי אין הסכם שכירות תקף של השוכרים לגבי הדירות, או מה הם דמי השכירות שמשלמים. המבקש טען כי בדומה לכך שהמשיבים הסיקו כי דייר אחד בבניין הוא דייר מוגן (ובשל כך הם נמנעו מלנקוט כנגדו בהליכים), למרות שהדבר לא נכתב בחוזה הרכישה, כך היה עליהם להסיק את אותה מסקנה בדיוק לגבי דירת המנוח והמסמכים שהוצגו בפניהם, שאותם הם לא טרחו לצרף. למעשה כל התנהלותם של המשיבים משדרת לכל הפחות עצימת עיניים מוחלטת לקיומם של דיירים מוגנים בנכס: הם אינם הביאו לעיונו של בית המשפט את חוזי השכירות, הם לא התעניינו בדמי השכירות המשולמים בטרם הרכישה, ואף לא אמדו את שווי הנכס טרם רכישתו.

3. עוד נטען כי בעלותם של בני משפחת עבוד בנכס, הייתה כפופה לשכירות מוגנת של דיירים מוגנים, ולפיכך ברור כי הם אינם יכולים להעביר זכויות שלא להם (דהיינו של שכירות חופשית), והממכר כפוף לאותה דיירות מוגנת. המשיבים נמנעו מלהביא לעדות מטעמם נציגים ממשפחת עבוד, בעלי הבניין הקודמים, וזאת למרות שברור כי למשיבים היה אינטרס להוכיח כי הם רכשו את דירת המחלוקת כשהיא מושכרת בשכירות חופשית. מי יכול היה להוכיח את זה טוב יותר ממוכרי הדירה, משפחת עבוד?. מאחר והמשיבים הם אלו שנמנעו מהבאת עדים ממשפחת עבוד שיכולו לתמוך בגרסתם, יש להסיק כי לו היה מובאים העדים לעדות, הם היו מעידים לרעתם של המשיבים, כי המנוח היה דייר מוגן בדירתו, על כל המשתמע מכך, וכי שולם להם חלקם בדמי המפתח.

4. אף מעדותו של השמאי מטעם המשיבים עולה כי הוא ערך שמאות לדירה כתפוסה ע"י שוכר מוגן. מי נתן בידו של השמאי נתונים אלו? ברור כי המשיבים עצמם. עדים רבים בנוסף למבקש הובאו לעדות והעידו כי המנוח והמבקש התגוררו בדירה במשך שנים רבות. המבקש אישר כי בין השנים 2003- 2006 התגורר חלקית בבית מלון בטבריה. אולם, כמו חייל שעושה רוב לילותיו בצבא, עדין בית הוריו נשאר בית הקבע שלו. חדר בבית מלון אינו בית, וברור כי גם באותה תקופה, בה התגורר חלקית בבית המלון במסגרת עבודתו, מקום מגוריו היה דירת הוריו, אליה היה מגיע לעיתים קרובות. זה כמובן מסביר גם את חוסר מודעות העדים, לכך שבמשך שלוש שנים, המבקש עשה חלק ניכר מלילותיו בבית המלון בטבריה.

המבקש ממשיך וטוען כי יש לדחות את טענת הנתבע מס' 1 כי אביו של המנוח אמר לו שהמבקש אינו מתגורר עימו. ראשית, מדובר בעדות שמועה שאינה קבילה, ואף חריג לכלל של עדות שמועה אינו חל כאן. שנית, ההקלטה שנעשתה גם היא אינה קבילה כלל וכלל. לא הוכח כי מכשיר ההקלטה פועל כהלכה, לא הוכח ולא נטען כי המקליט מיומן בהפעלת המכשיר, ההקלטה קטועה באמצע מכוון שנגמרו הסוללות, ובנוסף המנוח גם לא אומר בהקלטה כי הוא גר לבד בדירה, אלא כי הוא בודד. השוני גדול מאוד. המבקש ממשיך וטוען כי העדויות של וואיל סלאמה, שפיק סביר, מור סאמר ודניאל ליאל, מהן עולה כי לכאורה המנוח אמר שהוא מתגורר בדירה לבדו, גם הן בגדר עדויות שמיעה שאינה קבילה.

5. באשר לעדותו של העד מר דניאל ליאל (מר ג'ורג מערוף בשמו הקודם), לטענת המבקש מדובר באדם שגר בשכנות למנוח שנתיים בלבד, ועדותו שקרית. לטענתו ניתן ללמוד מהפער בין תשריט הדירה ששרטט העד מזיכרונו בו מופיע בדירה חדר שינה אחד אל מול התשריט האמיתי בו מופיעים בדירה שני חדרי שינה. העד אישר כי בחדר שבו טוען המבקש כי גר, יש מחשב מיטה זוגית ואקווריום. אלו סממנים מובהקים של מגורים בחדר. על חוסר אמינותו של העד, ניתן גם ללמוד לטענת המבקש מכך שהעיד כי המנוח ישן בחדרו, שעה שכל העדים שהכירו באמת את המנוח, העידו כי בשל מחלתו, הוא היה ישן בישיבה במטבח הבית. העד יצא מגדרו, וטען לגבי כל העדים האחרים כי הם שקרנים, וכשעומת לבסוף עם מה יש לו להגיד לגבי גרסאות המטפלות שטיפלו במנוח לפני מותו – הוא נותר ללא תגובה. רק בחקירה נגדית, "נזכר" העד להגיד כי המנוח סיפר לו שבנו, המבקש, גר באילת. המבקש שב וטוען כי אין להאמין לעד זה. לכך יש להוסיף כי המשיבים ועדיהן, רק התיימרו להעיד כי המבקש לא התגורר עם המנוח עובר למותו, אבל אף לא אחד מהם ידע להגיד איפה כן התגורר המנוח (למעט העד דניאל ליאל ש"נזכר" בכך שהמנוח סיפר לו שבנו המבקש גר באילת רק בחקירה נגדית). המבקש לעומת זאת הציג שלל מסמכים (חשבונות למיניהם) תמונות, וסרטוני וידיאו, התומכים כולם בטענתו כי גר לאורך כל השנים עם אביו. על כן מאחר והתגורר עם אביו יותר מששה חודשים לפני מותו, יש להעניק לו מעמד של דייר מוגן.

6. לפיכך לטענתו, בהתאם לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1973 (להלן: "חוק הגנת הדייר") הוא זכאי למעמד של דיירות מוגנת בדירה וזאת בשל צירוף העובדות הבאות: אביו, יעקב נחמני ז"ל היה דייר מוגן בדירה מיום 1.5.74 ועד למועד פטירתו ביום 16.4.12. למנוח לא הייתה בת זוג עובר לפטירתו והמבקש התגורר בדירה יחד עם אביו יותר מששה חודשים סמוך לפטירתו. לא הייתה ואין למבקש בזמן פטירת אביו דירה אחרת למגוריו.

המבקש טען כי יש לאבחן את ענייננו מהפסיקה עליה מסתמכים המשיבים בהגנתם, וטוען כי ברצונם לצמצם את פרשנות חוק הגנת הדייר אף אם מתקיימים התנאים הנקובים בס' 20 לחוק, הם מתעלמים מפסיקת ביהמ"ש העליון בערעור כי יש לפעול בהתאם לאמור לחוק כל עוד המחוקק לא שינה אותו, ולא לפעול לשינויו באמצעות פרשנות מרחיקת לכת או חקיקה שיפוטית. בית המשפט העליון קבע כי למחוקק הייתה מטרה מפורשת להגן על בני משפחת הדייר, ועל כן, כל שינוי בחוק יעשה רק ע"י המחוקק. באשר לפסיקה נוספת שצירפו המשיבים נטען כי הנסיבות שונות בעניינינו שכן לא הוכח שום חוסר תום לב או שמץ של אופורטוניזם, בנסיבות מגוריו של המבקש בבית אביו המנוח. וכמו כן הפרשנות הרלוונטית בענייננו היא של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (ולא סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר). כאמור, ההלכה המנחה בעניין סעיף 20 היא כי בהתקיים התנאים הקוגנטיים הקבועים בחוק, עוברת זכותו של הדייר המוגן לילדו אחריו. לא ניתן "לכרסם" בזכות זו בפרשנות החוק או בחקיקה שיפוטית.

טענות המשיבים
7. לטענת המשיבים הסכם העברת הזכויות שנחתם ביום 19.2.74 נחתם בין אביו של המבקש לבין מר אברמוביץ הירש, שהוא אינו הבעלים של הנכס. הסכם העברת הזכויות אינו מהווה ראיה אשר ניתן ללמוד ממנה כי אביו של המבקש היה דייר מוגן בדירה. במצב דברים זה, הרי שאין לאדם להוריש יותר זכויות מהזכויות להם היה זכאי בעת פטירתו. הואיל והמבקש לא הראה כל ראיה כי אביו המנוח היה דייר מוגן בנכס, ומכוון שעל המוציא מחברו עליו הראיה, אין מקום לדון בזכותו של המבקש לדירות מוגנת בהורשה במקרה דנן.

נטען כי הסכם העברת הזכויות הינו הסכם למטרת שכירות רגילה בלבד, ולא מצוין ולא פעם אחת היות השכירות מוגנת או היות אביו של המבקש דייר מוגן הזכאי לזכויות כלשהן. יש להעניק לרצון הצדדים עדיפות בפרשנות חוזה. ברור כי נושא דיירות מוגנת אינו נושא שולי אשר הצדדים יכלו להתעלם מקיומו ולא לגלמו בחוזה העברת הזכויות. מאחר ובחוזה העברת הזכויות אין כל התייחסות כל שהיא לזכויות דיירות מוגנת לכאורה של אביו של המבקש אזי ברור כי הבעלים המקורי לא היה מעוניין או לא הסכים כי ההעברה הינה העברה יחד עם זכויות דיירות מוגנת. לחיזוק טענותיהם המשיבים מפנים לחוזה השכירות בין בעל הבית המקורי לבין אביו של המבקש, אשר הינו חוזה לתקופה קצובה, מיום 1.5.74 ועד ליום 1.5.75. בנוסף החוזה הינו חוזה שכירות רגיל לכל דבר ועניין ובסעיף 6 לחוזה השכירות אף חל איסור על העברת הזכויות בדירה לאדם אחר. לאור האמור המשיבים טענו כי אביו של המבקש לא היה דייר מוגן בנכס ועל כן אין המבקש זכאי לכל הגנה מכוח חוק הגנת הדייר והינו פולש אשר עליו לפנות את הדירה לאלתר.

8. המשיבים ממשיכי וטוענים כי גם אם בית משפט נכבד זה יחליט כי אביו של המבקש אכן היה דייר מוגן הדירה הרי שגם אז אין לו למבקש כל עילת תביעה. ראשית סעיף 20 לחוק הגנת הדייר חל רק במקרים בהם אין סעיף דומה לסעיף 6 בחוזה השכירות או במקרה שבו בעל-הבית אינו מוחה כנגד כניסת אותו בן זוג או קרוב אחר לדירה. לטענתם חוק הגנת הדייר קובע תנאים ספציפיים בהם זכויותיו של הדייר המוגן עשויות לעבור לבן משפחה, בדירת מגורים ומאחר ובמקרה דנן המבקש לא התגורר עם אביו מזה שנים ולבטח שלא בשישה החודשים עובר לפטירתו, כל ניסיון לטעון אחרת, אינו אלא מראית עין ובמטרה להתעשר שלא כדין על חשבון קניינים של המשיבים. לטענתם, המבקש בעצמו העיד כי היו ימים שלמים שלא הגיע לדירה עקב עבודתו כ"מנטליסט", למעשה הדירה היוותה לכל היותר תחנת מעבר של המבקש ותו לא. לטענת המשיבים המבקש פועל בחוסר תום לב ומונע ממניעים כספיים בלבד, הוא לא דאג לאביו כאשר אביו היה חי ובקושי היה בא לבקר אחת לתקופה ממושכת, ורק כעת משנפטר אביו והמבקש זיהה הזדמנות פז להתעשר שלא במשפט על חשבון המשיבים הוא טוען לזכאות בדיירות מוגנת. על כן יש לראות בפעולותיו של המבקש כפעולות כחסרות תום לב, וזאת גם אם עמד הוא בתנאים של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר.

9. לחיזוק טענותיהם המשיבים מציינים שעובר לרכישתם את הבניין, הם פנו לכל הדיירים על מנת שה אחרונים יפעלו להסדרת זכויותיהם בדירות (במידה וישנן כאלה), ולו המבקש אכן היה מתגורר עם אביו הוא היה פועל להסדרת זכויותיו בהזדמנות זו. חיזוק נוסף לטענתם מוצאים המשיבים בעובדה כי המבקש הצהיר שכל תקופת השיפוצים אשר נערכו בבניין- 7 חודשים, לא הפריע לו הרעש, כמו כן בכל התקופה הנ"ל המבקש לא פגש בנתבע או במר שפיק סביר, השכן. מחקירת העדים, במיוחד מחקירתו של מר דניאל ליאל, עולה כי המנוח אשר לגרסת המבקש היה חולה מאוד, היה עצמאי שעשה הכול לבדו בלי כל עזרה מהמבקש. עוד חיזוק לטענתם מוצאים המשיבים בעובדה כי מייד קבלת צו המניעה המבקש החל להכניס רהיטים לדירה. זאת ועוד, לטענתם אף אחד מהעדים מטעם המבקש לא העיד כי המבקש גר עם המנוח 6 חודשים קודם לפטירתו ו/או כי המנוח היה דייר מוגן בנכס. כמעט כל העדים מטעם המבקש לא יכלו להעיד כי הם זוכרים שהמבקש לא התגורר בדירה בין השנים 2003-2006, דבר אשר המבקש בעצמו אינו מכחיש. אם העדים אינם מסוגלים לזכור דבר כה מהותי, כ- 3 שנים שאדם אינו מתגורר עם אביו, אזי כיצד יכולים הם לטעון כי הם עדים לכך שהמבקש גר עם אביו 6 חודשים עובר למותו?. לטענת המשיבים העדויות מטעם המבקש ועדיו מלאות סתירות מהותיות, עדי המבקש אינם אמינים או מהימנים והם מונעים מאינטרס אישי (סכסוך עם המשיבים ו/או חברים טובים של המבקש). לעומת המבקש המשיבים טוענים כי הם הגישו תצהירים של עדים אשר דיברו עם אביו המנוח של המבקש ושמעו ממנו בטרם מותו כי המבקש אינו מתגורר עימו. כמו כן הוגשו תצהירים של שכנים אשר מתגוררים בבניין ויודעים מידעה אישית כי המבקש אינו מתגורר בדירה, תצהירים של אנשים אשר נמצאים בבניין באופן יום יומי ואת המבקש הם לא הכירו ולא ראו, תצהירים של אנשים זרים קרי צדדי ג' אשר הצהירו בפני בית המשפט כי שוחחו עם המנוח והוא אישר כי המבקש אינו מתגורר איתו.

10. המשיבים דוחים את טענותיו של המבקש הנוגעות לחוות הדעת של השמאי מר וואל סלאמה לפיהן נערכו שתי חוות דעת לנכס ריק ולנכס עם דייר מוגן ולפיכך יש בכך הוכחה כי המבקש דייר מוגן. לטענתם מסקנתו של המבקש מוטעית מכוון שחו"ד מטעם המשיבים נאלצה להתייחס לדיירות חופשית וגם לדיירות מוגנת הואיל ונטענה טענה של דיירות מוגנת בנכס ועל כן היה צורך לקבל חו"ד שמאית גם לדיירות מוגנת. עוד טוענים המשיבים כי הפרשנות האמורה של המבקש לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר, מנוגדת להלכות המקובלות בעניין הגנה על קרובים בדיירות מוגנת. לטענתם על פי חוק יסוד:כבוד האדם וחירותו יש לצמצם את פרשנות חוק הגנת הדייר ולנקוט בפירוש אשר יש בו למנוע קיפוח בעלותו של בעל הבית על נכסיו והחזרת שליטתו על נכסים אלה. ההגנה החוקתית על זכויות הקניין משנה את סדרי העדיפות הקודמים ומחייבת אותנו לבחון מחדש כל מקרה לגופו. במקרה דנן המבקש אינו בעלים של דירת מוגרים משלו אך זה לא אומר כי אינו מסוגל מבחינה כלכלית אובייקטיבית לדאוג לעצמו לקורת גג. המבקש מסוגל ואף יכול להרשות לעצמו לדאוג לקורת גג סבירה ביותר שכן המבקש העיד בפני בית המשפט הנכבד כי הינו אמן חושים מוערך אשר למחייתו עושה הופעות כ - 20 פעמים בחודש. כמו כן המבקש הינו נכה צה"ל המקבל בנוסף להכנסתו ממקצועו קצבה חודשית ועל כן נהיר כי מצבו הכלכלי אינו מזכה את המבקש בהמשך הפגיעה החמורה בקניינם של המשיבים.

המשיבים ממשיכים ומתייחסים גם לקלטת אותה הגישו. הם דוחים את טענת המבקש כי הקלטת אינה כבילה כראיה וטוענים כי הקלטת והתוכן אשר נאמר בה מהימן וכי יש ליתן לו משקל רב בתוצאות ההליך.

דיון
11. מספר שאלות עולות להכרעה במחלוקות בתיק זה והן: האם אביו של המבקש היה דייר מוגן בדירה? במידה והתשובה לשאלה זו תהיה חיובית יש לבחון האם הדיירות המוגנת עברה למבקש? או האם הוא התגורר עם אביו לפחות 6 חודשים עובר לפטירתו? והאם הוא עומד בתנאי סעיף 20 ב לחוק הגנת הדייר?.


אבחן את השאלות לפי סדרן.

האם המנוח היה דייר מוגן בדירה?
12. כאמור המבקש טען כי מעמד המנוח כדייר מוגן בדירה הוא ללא מחלוקת. מנגד המשיבים טוענים כי הסכם העברת הזכויות שנחתם ביום 19.2.74 אינו מהווה ראיה לדיירות המוגנת של המנוח בדירה, והוא למעשה הסכם למטרת שכירות רגילה. כמו כן המשיבים טוענים כי חוזה השכירות בין בעלי הבית המקוריים (משפחת עבוד) לבין אביו של המבקש, הינו חוזה לתקופה קצובה, מיום 1.5.74 ועד ליום 1.5.75 וזאת בעיקר לאור סעיף 6 לאותו החוזה. אינני מקבל את טענות אלה של המשיבים. ממכלול הראיות שהובאו לפני בית המשפט עולה תמונה ברורה לפיה המנוח היה דייר מוגן בדירה המדוברת.

ראשית להסכם העברת הזכויות שנחתם ביום 19.2.74 (ראה: נספח לנ/4), בין הדייר המוגן הקודם בדירה, מר אברמוביץ למנוח. הסכם זה מתחיל בכותרת "הסכם למסירת דירה בדמי מפתח" ובהואיל השלישי מלמעלה מצוין במפורש:

"המוסר מתחייב כלפי המקבל להסדיר עבור המקבל חוזה שכירות עם בעל הבית ולשלם לבעל הבית את חלקו בדמי המפתח המגיעים לו לפי החוק"
(הדגשות שלי י.ו).

בחינת העובדות והמסמך מראים כי ההסכם היה להעברת זכויות בדמי מפתח ולא הסכם העברת זכויות רגיל. יתרה מזאת; העובדות בשטח מדברות בעד עצמן. המנוח התגורר בדירה עשרות שנים, דמי השכירות החודשיים היו מצחיקים בגובהם, 20.50 ₪ לחודש (ראה: נספח ט' לת/9), וההתנהלות כולה הייתה כשל דייר מוגן בנכס. אם טענת המשיבים אכן הייתה נכונה, כיצד הם מסבירים את העובדה כי לא ננקטה שום פעולה מצד הבעלים הקודמים של הנכס, משפחת עבוד, כלפי המנוח או המבקש בגין הפרת לכאורה של חוזה השכירות? מדוע לא ניסו לפנותם במשך עשרות שנים שבם לכאורה "הפסידו" דמי שכירות גבוהים פי כמה וכמה?

13. המבקש טען בבקשתו להצהיר עליו כעל דיייר מוגן והביא לכך ראיות לדיירות מוגנת של אביו המנוח , על פי ההסכם להעברת זכויות ועוד. במצב דברים זה הנטל להבאת הראיות לסתור טענותיו אלה עובר אל המשיבים. הפסיקה קבעה כי נטל השכנוע להוכיח כי אין הדייר דייר מוגן מוטל על בעלי הנכס, וזאת בהתבסס על בר"ע 192/82 מרים לבקוביץ נ' ניצן רוזן (לא פורסם), (ראה: תקציר נ' סביר, תקציר פסקי דין של בית המשפט העליון בישראל, כרך כ(1), 252). בית המשפט חזר על גישה זו באין ספור פס"ד נוספים (ראה: ע.א (ת"א) 3195/01 אבו קוטוב מחמוד נ' אגודת האבות המרוניטים ביפו), תא (פ"ת) 2827-08 בלה גורביץ נ' עמיחי ברנבלום, תא (ת"א) 97179/99 קסטום מוביל סאונד בע"מ נ' בית הכנסת של עולי גרוזיה "הר סיני" ועוד).

14. האם במקרה שלפניי המשיבים עמדו בנטל זה? התשובה לכך היא בשלילה. המשיבים יכלו לזמן לעדות את בני משפחת עבוד לתמיכה בטענותיהם אך בחרו שלא לעשות כן. בעדותו (בעמ' 59 לפרוטוקול הדיון מיום 13.5.13) מר פאדי שהלא נשאל בעניין:

" ש. למה לא ביקשת מבעלי הבית שלך עבוד להצהיר שהדיירים הם בשכירות חופשית.
ת. כתוב פה שוכרים.
ש. שוכר זה גם שוכר מוגן.
ת. הוא הצהיר שהם שוכרים.
ש. למה אתה לא תובע אותו.
ת. בינתיים אני לא תובע אותו. אם התוצאה תהיה אחרת..."

תשובה זו מוכיחה כי המשיבים היו מודעים לכך שישנם דיירים מוגנים בנכס, והיו מודעים לעובדה כי המנוח דייר מוגן. היה זה רק הגיוני כי במידה ואדם (המשיבים במקרה שלפניי) רוכש נכס, כאשר הוא סבור שהמצב המשפטי הוא מסוים, ומתברר כי לא כך הדבר, שישוב ויפנה למוכר בבקשה להבהרות או לפיצוי כספי. לא הובהרה כל סיבה להעדר פניה שכזאת. לא נטען לסכסוך עם בני משפחת עבוד להיפך נאמר ע"י מר שהלא כי ה"יחסים בסדר"(בעמ' 57 לפרוטוקול). לפיכך רשאי ביהמ"ש להסיק מסקנות ולדחות טענה או גירסה כי הנכס נרכש כאשר דירת המנוח אינה דירה בדיירות מוגנת.
זאת ועוד, מר שהלא נשאל אשר הינו איש עסקים מנוסה (בעמ' 58 לפרוטוקול), האם בירר לפני הקנייה מה המצב המשפטי בנכס וכמה דמי שכירות שילם כל אחד מהדיירים. את תשובתו, לא ניתן להגדיר אלא כתמוהה:

"ש. עניין אותך כמה דמי שכירות משלמים לשוכרים.
ת. לא עניין אותי. כי אני צריך לקחת מה שמתאים בשוק. היו שם שמונה יורשים וכולם מסוכסכים, היה חסן שהיה מאיים עליהם והיה נותן להם מכות שם. גם עלי איימו.
ש. עניין אותך כמה דמי שכירות משלמים האנשים דקה לפני שקנית.
ת. לא עניין אותי, אחרי שקניתי הלכתי לכולם שישלמו מה שמתאים לשוק עכשיו..."

למטה מזה (בעמ' 59) התבררה העסקה אותה עשה מר שהלא:

"ש. מי קונה ואחר כך עושה שמאות.
ת. רציתי לשעבד אותה ולקחת נכס אחר.
ש. לקחת צ'אנס.
ת. אני לא קונה צ'אנסים. ראיתי עסקה טובה וקניתי.
ש. כמה תביעות נגד דיירים יש לך.
ת. נגד כולם.
ש. כולם טוענים שהם בדמי מפתח ואתה רוצה להוציא אותם.
ת. הגשתי להם שישלמו ואנו במו"מ שיעשו חוזה שכירות. אנחנו בסכסוך משפטי ואני חושב שאני יגיע איתם להסכם שכירות רגיל. זה כמעט מסוכם עם עוה"ד שלהם..."


ברור כי מר שהלא, אשר הינו איש עסקים מנוסה, לא רכש חתול בשק ולא ויתר על זכויותיו. חיזוק לכך ניתן לראות בעדותו של השמאי מטעמו, מר וואל סאלמה (בעמ' 45 לפרוטקול הדיון מיום 13.5.13). מר סאלמה ערך 2 חוות דעת, אחת בלי דיירות מוגנת ואחת עם דיירות מוגנת. כאשר נשאל על כך ענה:

"ש. למי מסרת את חוות הדעת.
ת. למר שהלא.
ש. חוות דעת התייחסה לדירה בדמי מפתח או לדירה חופשית.
ת. גם וגם.
המשך חקירה נגדית:
ש. למה צריך להתייחס בחוות הדעת אם היא תפוסה במי מפתח.
ת. כי היא לא חופשית אלא דירה בדמי מפתח..."

העולה מכל המקובץ לעיל הוא כי המנוח היה דייר מוגן בדירה והמשיבים ידעו גם ידעו עובדה זו.

15. כעת, לאחר שברור כי המנוח היה דייר מוגן בדירה, יש לבחון האם המבקש עומד בתנאי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, הקובע כדלקמן:

"20. דייר של דירה שנפטר
(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם..."

האם המבקש התגורר עם המנוח בששת החודשים שלפני מותו?
16. הצדדים הביאו עדים רבים על מנת לענות על שאלה זו. המבקש טען כי התגורר בדירה יחד עם אביו מלבד בין השנים 2003 – 2006 בהם התגורר ברוב הימים בבית מלון בטבריה. מנגד טענו המשיבים כי המבקש לא התגורר עם אביו מזה שנים ולבטח שלא בשישה החודשים עובר לפטירתו, וכל ניסיון לטעון אחרת אינו אלא מראית עין ובמטרה להתעשר שלא כדין על חשבון קניינם.

בחנתי את הראיות והעדויות שהובאו לפני. בנוסף למבקש עצמו, העידו לא פחות מ – 9 עדים שהובאו מטעמו ואשר כולם תמכו בעובדות בצורה כזו או אחרת לפיהם המבקש התגורר עם אביו בדירה במשך שנים רבות. העדים כללו שכנים אשר התגוררו בשכנות למנוח ולמבקש במשך שנים רבות, בעלת קיוסק גלידה בשכונה, חברים, משפחה ואף עובדות סיעודיות שטיפלו במנוח בביתו, טרם פטירתו. כל העדים, ללא יוצא מן הכלל, העידו כי המבקש התגורר עם המנוח במשך תקופה ממושכת בדירה.

17. מנגד הביאו המשיבים עדים מטעמם אשר העידו כי המבקש לא התגורר בדירה. העד המרכזי הוא מר מערוף, או בשמו החדש, מר ליאל דניאל. עדותו של מר דניאל סותרת את עדויותיהם של תשעת עדי המבקש וכאשר נשאל העד כיצד זה יתכן, טען הוא כי כל העדים האחרים משקרים. כאשר נשאל איזה אינטרס יש למטפלות לשעבר של המנוח לשקר, לא מצא לכך מר דניאל תשובה (ראה: עמ' 50 לפרוטוקול הדיון מיום 13.5.13).

זאת ועוד, בעדותו טען מר דניאל כי ביקר את המנוח פעמים רבות בדירתו וכי המנוח אשר בטח בו "שפך" את ליבו לפניו כאשר טען כי הוא בודד, מתגורר לבדו וילדיו לא באים מספיק לבקרו. למרות המספר הרב לכאורה של הפעמים שהיה בדירה, מר דניאל שרטט תשריט שגוי של הדירה כאשר הוא משרטט רק חדר שינה אחד ולא שניים. את החדר בו התגורר לפי הטענההמבקש השמיט וכלל לא שרטט אותו כחלק מהדירה. כמו כן בעדותו התגלו אי התאמות שכן בתור שכן כה קרוב למנוח לא ידע כלל כי המנוח נהג לישון על כיסא במטבח עקב בעיות נשימה. גם מר דניאל אישר לבסוף בעדותו כי יש אפשרות שהוא נכח בדירה יחד עם המנוח בחלק מסוים של הדירה ומישהו נוסף נמצא בחדר הנטען כחדרו של המבקש והוא לא יודע על כך.

18. גם העדים הנוספים, לדוגמא, מר שפיק סביר, הודו בעדותם כי יכול להיות שהמבקש נכנס או יצא מהדירה מבלי הם שמו לב לכך (ראה: עמ' 54 לפרוטוקול הדיון מיום 13.5.13). יש לציין כי בחנתי גם את תמליל השיחה אותה הגישו המשיבים. מלבד הבעייתיות הראייתית של הקלטה ותמלול זה, ומלבד המשקל הזעום שיש לתת להם, לא מצאתי כי יש בתמלול איזה שהיא ראייה חד משמעית לכך כי המבקש לא התגורר עם המנוח. ניתן לתת פרשנויות שונות לנאמר בהקלטה ועל כן, אין בהקלטה זו כדי לסייע לגרסת המשיבים.

לאור כל האמור, ולאור הראיות הברורות למגוריו של המבקש בדירה (ראיות המצורפות לת/9 כגון: תכתובות עם רשות המסים, תכתובות עם משרד הביטחון,תכתובות עם רשות השידור, דו"ח תנועה, תשלומים לחברת הוט - על שמו של המבקש ובכתובת הדירה וכן תמונות במועדים שונים של המבקש וחברתו בחדרו בדירה) וכן העדויות הרבות שנשמעו לפני, הנני קובע כי המבקש הוכיח כי התגורר עם המנוח בדירה במשך יותר משישה חודשים לפני מותו.

האם התקיימו תנאי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר
19. המשיבים, בניסיון אחרון מנסים לטעון כי המבקש פועל בחוסר תום לב ומונע ממניעים כספיים בלבד. לטענתם הוא לא דאג לאביו כאשר אביו היה חי ובקושי היה בא לבקר אחת לתקופה ממושכת. רק כעת משנפטר אביו והמבקש זיהה הזדמנות פז להתעשר שלא במשפט על חשבונם הוא טוען לזכאות בדיירות מוגנת. לאור האמור המשיבים טוענים כי יש לראות בפעולותיו של המבקש כפעולות כחסרות תום לב, ולא להעניק לו את זכות הדיירות המוגנת בשל כך.

בחנתי את ראיות הצדדים ונראה כי אין בסיס ראייתי לטענות אלה של המשיבים ועל כן יש לדחותן. ראשית לא נראה כי מישהו שיער כי המנוח במצב כה קשה עד כי הוא עומד למות בקרוב. אף מר דניאל אישר בעדותו כי שלושה שבועות לפני מותו של המנוח, המנוח האמין שמצבו הבריאותי טוב וכי כל הבדיקות חזרו תקינות (ראה: עמ' 52 לפרוטוקול הדיון מיום 13.5.13). עובדה זו מפריכה את טענת המשיבים כי המבקש ידע שאביו על ערש דווי והגיע לדירה במטרה לחסות תחת הגנות החוק. זאת ועוד, מעדויותיהן של 2 עובדות הסיעוד של האב המנוח, אשר כלפיהן לא ניתן לטעון כי יש להן אינטרס מעבר לאמירת האמת, עולה תמונה אחרת לגמרי.

גב' בן חמו ויקטוריה (תצהירה ת/2) נשאלה בעניין (בעמ' 19 לפרוטוקול הדיון מיום 13.5.13) והשיבה:

"ש. את אומרת בתצהיר שלך שבכל פעם שהיית מבקרת אצל המנוח שמעון היה שם.
ת. כן. בוודאי.
ש. 10 פעמים ביקרת.
ת. פעמיים בשבוע. תמיד הייתי משתדלת להיות בשקט כי ידעתי שהוא ישן בחדר בבוקר.
ש. שמעון עזר לך לסעוד את האבא.
ת. בדבר אחד הוא היה עוזר במקלחת..."

וכן בעדותה של הגב' ברכה יצחק (תצהירה מסומן ת/4) בעמ' 23 לפרוטוקול הדיון מיום 13.5.13:

"ש. אנחנו יודעים ששמעון היה עובד בלילה ובבוקר היה ישן. היית
מגיעה בשעות הבוקר הוא היה ער.
ת. לפעמים היה ער עשה ארוחת בוקר לפעמים ישן..."

וגם בעמ' 24 לפרוטוקול הדיון מיום 13.5.13:

"ש. את אומרת גם שהכרת חברה של שמעון.
ת. כן.
ש. באיזה תקופה מתי זה היה .
ת. רוב הזמן היא היתה אצלו. היתה תקופה קצרה שלא ראיתי אותה.
היתה תקופה שהיא היתה איתו המון.
ש. באפריל ?
ת. בזמנים אני לא זוכרת, נשכח לי.

(...)
ש. יצא לך לדבר עם יעקב על הבנים.
ת. הוא סיפר לי לבד, המטופלים תמיד מספרים על הילדים והנכדים וגם אני מספרת.
ש. הוא התלונן שהוא בודד?
ת. לא. בודד לא. ממש לא..."

ולמטה מזה השיבה (בעמ' 25 לפרוטוקול):

" ת. חלק מהעבודה שלי, אני מכבסת מפעילה מכונה, היו הרבה בגדים של שמעון בכמויות, לא היה לי פעם שלא הפעלתי שתי מכונות .
ש. יכול להיות שהיה מביא אותם בתיקים.
ת. לא. הוא ביום היה מסוגל להחליף כמה פעמים הוא כזה. ראיתי את זה הוא היה אומר שהוא לא מסוגל להשאר עם אותה חולצה. הייתי רואה הוא היה נקי, מתקלח בבוקר, זורק בגדים, היתה תחלופה. גם אביו היה מאוד נקי.
ש. עם שמעון היית בקשר טוב.
ת. מה זה קשר טוב, אני אמורה לטפל בקשיש, אבל היה קשר טוב בגלל האבא. אני לא אמורה להיות בסכסוך עם הילדים.
ש. לפעמים מדברים.
ת. יצא לנו לדבר בטח. דיבור שטחי. יחסים טובים. הוא הראה לי את החברה שלו שהיתה בחו"ל במחשב. הייתי שוטפת לו את החדר... "

מצאתי את עדויותיהן של הגברות בן חמו ויצחק אמינות. מעדויות אלה עולה תמונה ברורה של חיים משותפים של המבקש עם אביו. חיים בהם היה נוכח המבקש בדירה במשך זמן ממושך, אירח לאביו המנוח חברה ואף עזר לטפל בו.

לאור האמור הנני דוחה את טענות המשיבים גם בעניין זה וקובע כי המבקש עומד בתנאי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר והוא דייר מוגן בדירה ברח' העוגן 17 בחיפה.

תוצאה:
20. אשר על כן הבקשה למתן פפסק דין הצהרתי מתקבלת.
ניתן בזאת פסק דין הצהרתי לפיו המבקש הוא דייר מוגן בדירה ברח' העוגן 17 בחיפה.

הסעד הזמני שניתן ביום 7.5.12 יהפוך לסעד של צו מניעה קבוע.
הפיקדון שהופקד ע"י המבקש כתנאי להוצאת הצו הזמני יוחזר לו.

המשיבים ישלמו למבקש הוצאות משפט (שכר העדים ואגרת המשפט) ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ כסכום כולל.

הסכום ישולם למבקש תוך 30 יום וישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה דייר מוגן

  2. חישוב דמי מפתח

  3. הגדרת דייר מוגן

  4. הגדרת דייר ממשיך

  5. אי תשלום דמי מפתח

  6. חוזה דיירות מוגנת

  7. ביטול הכרה דייר ממשיך

  8. דחיית בקשת דייר מוגן

  9. זכות קדימה לדייר מוגן

  10. העברת זכויות דמי מפתח

  11. הגנה מן הצדק דייר מוגן

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. אם חד הורית דיור ציבורי

  14. הפקעת זכויות דייר מוגן

  15. סעיף 52 לחוק הגנת הדייר

  16. ועדת חריגים דיור ציבורי

  17. העברת זכויות של דייר מוגן

  18. העברת זכויות דיירות מוגנת

  19. אישור הסכם פינוי דייר מוגן

  20. הגדרת בעל בית - חוק הגנת הדייר

  21. אי מיצוי כושר השתכרות - דייר ממשיך

  22. טענת הזכות לדיירות מוגנת לדיור חלוף

  23. הגדרת "דייר ממשיך" בחוק הדיור הציבורי

  24. דיירת מוגנת בדירה שגרה בדירה מאז שנולדה

  25. בקשה ממשרד השיכון והבינוי להכרה כ"דייר ממשיך"

  26. החתמת דייר מוגן על מסמכים תוך ניצול מצבו הגופני והנפשי

  27. מעמדו של דייר ממשיך נוכח בעלות קודמת בדירות מגורים אחרות

  28. זכות בעל נכס לשנותו גוברת מול זכויות הדייר המוגן להישאר במקום

  29. תביעה לפינוי דייר מוגן בגין נטישת הנכס ואי שימוש במושכר למטרה לשמה הושכר

  30. בית משפט השלום לא רשאי לקבוע קיום זכות לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  31. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון