העברת זכויות דמי מפתח



השופט י. עמית:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בחדרה (כב' השופטת הדסה אסיף) מיום 26.5.03, לפיו התקבלה תביעת הפינוי של המשיבה נגד המערער והמערער חוייב לסלק ידו מהחנות וכן חוייב בהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ש”ח בצירוף מ.ע.מ.

1. האם המערער רכש זכות חכירת משנה בלתי מוגנת, או שהמערער רכש זכויות של דיירות מוגנת, לאחר ששילם דמי מפתח? על כך נסב הערעור שבפנינו.

נקדים ונזכיר מושכלות ראשונים, כי בית משפט של ערעור לא יתערב בדרך כלל בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, אלא מקום בו אין לערכאה הדיונית יתרון על פני ערכאת הערעור.

במקרה שלפנינו, הערכאה הדיונית הסתמכה בעיקר על מסמכים שהיו בפניה, ועל סמך מסמכים אלו, הגיעה למסקנה כי אין למערער זכויות של דייר מוגן בחנות. לערכאה הדיונית אין יתרון על פני ערכאת הערעור בניתוח מסמכים ובפרשנותם, ועל כן נידרש למסמכים הרלוונטיים ונבחן את תוכנם.

2. ואלו העובדות והמסמכים הצריכים לעניין.

ביום 30.8.56 נחתם הסכם חכירה בין המשיבה (להלן: "המועצה") לבין פיק"א (להלן: "הסכם החכירה") המתייחס לקרקע עליה נבנה הבניין שבו נמצאת החנות נשוא התביעה. ההסכם הוא לתקופה של 49 שנים עם אופציה להארכה ל - 35 שנים נוספות. בסיפא להסכם נכתב כי הצדדים מצהירים שחוקי הגנת הדייר לא יחולו על החכירה נשוא הסכם זה והחוכר לא יהיה מוגן לפי חוקים אלו.

המועצה בנתה על הקרקע בניין ובו חנויות שאותן השכירה לצדדים שלישיים. בתאריך 23.4.1974, נערך ונחתם הסכם בין המועצה לבין דוריס אלמליח (להלן ובהתאמה: "ההסכם המקורי"; "אלמליח") ולפיו השכירה המועצה לאלמליח אחת מהחנויות שנבנו בנכס, חנות בשטח של 17 מ"ר (להלן: "החנות"). בהסכם המקורי נקבע כי תקופת השכירות היא עד ליום 28.2.1986, עם אופציה להארכה עד ליום 28.2.1996. עוד נאמר בהסכם המקורי, כי לא יחולו הוראות חוק הגנת הדייר. עם זאת, סעיף 15 להסכם קבע כי אלמליח רשאית להעביר את הזכויות בחנות או להשכירה לאחר, רק בכפוף לאישור המועצה ובכפוף לתשלום "דמי הסכמה" ששיעורם כ"שיעור דמי המפתח לפי חוק דמי מפתח או כל חוק אחר שיבוא במקומו".

ביום 22.2.81 התקשר המערער בהסכם עם אלמליח (להלן: "ההסכם") לפיו העבירה אלמליח למערער את זכויותיה בחנות תמורת הסך של 22,000 לירות. במבוא להסכם נאמר "הואיל וצד א' הוא בעל זכויות שכירות במפתח (כך במקור - י.ע.) בחנות שהיא בבעלות במועצה המקומית..". סעיף 5 להסכם קבע כי המערער יעביר שליש מתוך הסכום הנ"ל למשיבה "עבור חלקה בדמי המפתח של החנות". סעיף 9 להסכם קבע כי "בנוסף לדמי המפתח" ישלם המערער לאלמליח הסך של 7,000 שקל עבור הציוד בחנות.

בד בבד עם חתימת ההסכם, שלחו אלמליח והמערער למועצה, תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס, כמצוות חוק הגנת הדייר (נספחים ב-ג לתצהירי המערער). בתצהירה של אלמליח מיום 22.2.81 הצהירה אלמליח כלהלן:


"מר יצחק -פור בני מוכן לשלם לרכישת זכויותי בחנות דמי מפתח בסכום של 22,000 ש”ח וכן לרכוש את הציוד שיש לי בחנות. אני דורשת לעצמי 2/3 מדמי המפתח הנ"ל שהם 14,666 שקל" (הדגשה שלי - י.ע.).

ביום 14.6.1981 כתבו אלמליח והמערער לראש המועצה, במענה למכתבו מאותו יום (מכתב שלא הוצג על ידי מי מהצדדים) מכתב כהאי לישנא:

"אנו הח"מ דוריס אלמליח ויצחק פור בני מאשרים קבלת מכתבך שבסימוכין. אנו מאשרים את סעיף ב' במכתבך לפיו ידוע לנו כי הזכויות על החנות יהיו בתוקף עד ליום 28.2.86 וזאת בהתאם להסכם המקורי" (הדגשה שלי – י.ע.).

כחודש לאחר מכן, העביר עו"ד קורן, בא כוחו דאז של המערער, למועצה, שליש מהסכום של 22,000 לירות "שהוא שליש דמי המפתח בקשר להעברה הנדונה המגיעה לכם". על כך נענה במכתבו של מזכיר המועצה (מיכאל קנדל) מיום 30.7.81 כהאי לישנא: "במצורף בזאת הריני מעביר לך את הקבלה על סך 7,333 ש"ח המהווה את דמי המפתח המגיעים למועצה בגין ההעברה". בקבלה עצמה נכתב "ע"ח העברת זכויות בחנות".

בשנת 1986, ביקש המערער להעביר את זכויותיו בחנות, ופנה לקבל את אישורה של המועצה. בפרוטוקול ישיבת המועצה מיום 15.4.86 נאמר כי המערער "מבקש להעביר את זכויותיו לאדם אחר בדמי מפתח של 6,000$ בשכר חודשי של 70 ש"ח. הוחלט לאשר את בקשתו בהתאם לחוזה המקומי (כך במקור - י.ע.), לתקופה של 10 שנים".

לא למותר לציין כי סעיף לפני כן בפרוטוקול ישיבת המועצה, דנה המועצה בבקשה של אחר, בשם סדוביק, להעביר את זכויותיו בחנות לצד שלישי תמורת שליש מדמי המפתח, אך החליטה לפדות את החנות תמורת תשלום של שני שליש מדמי המפתח והחזרת מפתח החנות למועצה.

במכתבו של גזבר המועצה מיום 4.5.86, בעקבות החלטת המועצה הנ"ל, נאמר כי המועצה הסכימה להעברת הזכויות בכפוף לקבלת 2,000 $ שהם שליש מ"דמי הסכמה" בסך של 6,000$.

עוד נאמר במכתב: "בעל הזכויות החדש יחתום על חוזה עם המועצה בהתאם לתנאי החוזה המקורי עם גב' אלמליח מיום 7.3.66 דהיינו דייר בלתי מוגן ל – 10 שנים ללא הארכה.... על השוכר לשלם דמי חכירה ושכ"ד שנתיים בהתאם לחוזה המקורי" (הדגשה שלי – י.ע.).

חלפו שנים, המערער שקל שוב להעביר את זכויותיו בחנות ופנה לקבלת אישור המועצה. הפעם משיב לו ראש המועצה דאז, מר ברזילי, במכתבו מיום 21.2.89 כהאי לישנא:

"הריני לאשר כי הנך רשאי למכור את זכויות החנות... אך חובה עליך עם מכירת הזכויות להפריש 1/3 מהתשלום שקיבלת למועצה המקומית. העברת הזכויות מקנות לרוכש זכויות בדמי מפתח" (הדגשה שלי – י.ע.).

בסוף שנות התשעים, עברו נכסי המועצה לניהול החברה הכלכלית פרדס חנה. משנבדק תיקו של המערער, הגיעה החברה הכלכלית למסקנה כי זכויותיו בחנות פקעו ביום 28.2.96 – תום תקופת האופציה על פי ההסכם המקורי – והיא הגישה התביעה דכאן, בשמה של המועצה, לסילוק ידו של המערער.

3. תביעתה של המועצה התקבלה בבית המשפט קמא. נקודת המוצא ונקודת הסיום של פסק דינה של כב' השופטת אסיף היא, שאלמליח לא הייתה דיירת מוגנת ולא יכולה הייתה להעביר למערער זכויות טובות יותר מאלו שהיו בידה. מכאן, שאין למערער יותר ממה שהיה לאלמליח. משקל מיוחד נתנה השופטת קמא למכתב מיום 14.6.81, אותו ראתה כהודאה של המערער כי זכויותיו אינם כשל דייר מוגן, מכתב בו אישר המערער למועצה כי זכותו בחנות היא "בהתאם לחוזה המקורי".

4. השאלה העומדת בפנינו היא, מה טיב העסקה שביצעו הצדדים: האם עסקה של חכירת משנה תוך שהמערער שוכר את הנכס בשכירות חופשית, או עסקה של שכירות לפי חוק הגנת הדייר.

על מנת לרדת לאומד דעתם של הצדדים, עלינו לבחון את המכתב מיום 14.6.81, אך נזכור כי לשון המכתב היא רק נקודת המוצא של המסע הפרשני, ולא נקודת הסיום. נזכור את הלכת ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ. אפרופים, פ"ד מט (2)265, שחידשה לנו כי ניתן לנטוש את תורת השלבים בפרשנות חוזה. דהיינו, על מנת לעמוד על אומד דעת הצדדים, רשאי הפרשן לפנות הן ללשון החוזה והן לנסיבות החיצוניות וחוזר חלילה, במעין תנועת מטוטלת, מבלי להיעצר בהכרח בלשון החוזה: "בבחינת שני מעגלים הנעים זה בתוך זה בזרימה דו כיוונית: מעגל פנימי שעניינו בחינת גוף הטקסט על מילותיו, והמעגל החיצוני שעניינו בחינת הנסיבות החיצוניות, האוצלות על משמעות הטקסט ומאירות את המטרות, היעדים והאינטרסים שהצדדים בקשו להגשים" - ע"א 6518/98 הוד אביב נ. מינהל מקרקע ישראל, פ"ד נה(4) 28, 35.


הנסיבות החיצוניות להסכם יכול ויהיו, לדוגמה, המו"מ בין הצדדים, התנהגות הצדדים לפני ואחרי כריתת ההסכם ובמהלך ביצועו, תכתובת בין הצדדים, הסכמים דומים או נוהג מסחרי וכיו"ב. הנסיבות החיצוניות, הן כלי עזר להתחקות אחר אומד הדעת של הצדדים.

ומהו אומד הדעת? אלו הם המטרות, האינטרסים והיעדים שביקשו הצדדים במשותף להגשים – ע"א 3978/99 אוליצקי כריה (1990) בע"מ נ. מנורה איזו אהרון בע"מ, פ"ד נה(2) 565, 573 והאסמכתאות שם. כאשר החוזה הוא בעל מטרה כלכלית או מסחרית, נקבעת התכלית האובייקטיבית על פי ההגיון הכלכלי – מסחרי העומד בבסיסו. ראה, לדוגמה, ע"א 757/82 חברת החשמל לישראל נ. דוידוביץ, פ"ד לט (3) 220 ; ע"א 5657/85 גד נ. נביאי, פ"ד מב (4) 422 ,430 ; ע"א 464/75 פרומוטפין בע"מ נ' קלדרון ואח', פ"ד ל(2) 191 ,195.

5. בבואנו לפרש את החוזה בין המערער לבין המועצה, אנו מוצאים כי למעשה אין בפנינו חוזה במובן הרגיל של המילה, אלא מערכת של תכתובות ומסמכים.

כבר בשלב העברת הזכויות, נוצרה סתירה גלויה בין המסמכים השונים. מחד, המכתב מיום 14.6.81 בו לכאורה מאשר המערער לראש המועצה, כי זכויותיו הם על פי ההסכם המקורי, וכזכור, בהסכם המקורי נאמר כי לא יחולו דיני הגנת הדייר. מנגד, מההסכם שבין אלמליח לבין המערער, עולה כי הצדדים ראו את העסקה ביניהם כעסקה של דייר יוצא דייר נכנס כנגד תשלום דמי מפתח. פשיטא שההסכם בין אלמליח לבין המערער אינו מחייב את המועצה המקומית, אלא שמהמסמכים השונים עולה כי המועצה ידעה ואישרה את העברת הזכויות בדרך של תשלום דמי מפתח. כך, נשלחו למועצה תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס, והמערער העביר למועצה שליש מהסכום ששילם לאלמליח, תוך איזכור הסכום כשליש מ"דמי מפתח", והמועצה השיבה כי הסכום נתקבל כ"דמי מפתח".

ובהמשך, במהלך השנים, ראינו כי במסמכים שונים, לרבות כאלו שיצאו תחת ידיה של המועצה, יש התייחסות ל"דמי מפתח" ששולמו, והתייחסות למערער כאל דייר מוגן.

הנה כי כן, לפנינו שתי קבוצות מסמכים, שכל אחת מהן "מושכת" לכיוון אחר. בקבוצה הראשונה, אנו מוצאים את מכתבם של אלמליח והמערער למועצה מיום 14.6.81 ואת מכתבו של הגזבר מיום 4.5.86. בקבוצת המסמכים השנייה אנו מוצאים את כל המסמכים

האחרים מהם עולה כי ההתייחסות אל המערער היא כאל דייר מוגן שרכש זכותו בדמי מפתח.

ב"מאבק" שבין שתי קבוצות המסמכים, אני מבכר את המסקנה העולה מקבוצת המסמכים השניה כמשקפת את אומד דעת הצדדים, להקנות למערער זכויות של דייר מוגן בחנות. אנמק להלן את מסקנתי.

6. הזכרנו כי בית המשפט קמא סמך יתידותיו בעיקר על המכתב מיום 14.6.81 בו אישר המערער כי רכש את זכויותיה של אלמליח "בהתאם לחוזה המקורי". נקרב מבטנו לאותו מסמך וניווכח כי אין בו אזכור מפורש בדבר טיב הזכויות.

נשווה נגד עיננו פעם נוספת את נוסח המכתב:

"אנו הח"מ דוריס אלמליח ויצחק פור בני מאשרים קבלת מכתבך שבסימוכין. אנו מאשרים את סעיף ב' במכתבך לפיו ידוע לנו כי הזכויות על החנות יהיו בתוקף עד ליום 28.2.86 וזאת בהתאם להסכם המקורי" .


ודוק: המילים "בהתאם לחוזה המקורי" מתייחסות לתקופת השכירות, ולא לטיב הזכויות, כך שלא ניתן להסיק ממילים אלו אישור או הודאה של המערער כי אין לראותו כדייר מוגן. מנגד, בתצהירי דייר יוצא דייר נכנס, ובמכתבו של המערער למועצה, נאמר במפורש כי רכש את הזכויות בחנות בדמי מפתח. רוצה לומר, שבבואנו להכריע בדבר מהות זכותו של המערער בחנות, יש להעדיף אמירה מפורשת בעניין דמי מפתח - כראיה לדיירות מוגנת - על פני איזכור משתמע על דרך ההפנייה, ובהקשר של תקופת השכירות.

לא למותר לציין כי המערער טען שלא ראה את החוזה בין אלמליח לבין המועצה, וכפר בכך שהמילים "החוזה המקורי" מתייחסים להסכם שבין אלמליח והמועצה. לכך יש להוסיף כי

מכתבו של המערער נשלח במענה למכתב של המועצה, מכתב שלא הוצג על ידי המועצה, ויש לזקוף מחדל זה לחובתה.

7. יש להניח שגם ההסכם הובא לידיעתה של המועצה, מן הסתם, על מנת שתיווכח מה סכום דמי המפתח ששילם המערער לאלמליח. בהקשר זה, נפנה אל סעיף 7 להסכם שם נאמר: "במידה והמועצה המקומית פרדס חנה לא תאשר את ההעברה עפ"י הסכם זה יהיה הסכם זה בטל ומבוטל .." . כאמור, מזכיר המועצה
אישר קבלת שליש מהסכום ששולם, כחלקה של המועצה בדמי המפתח של החנות, והאישור ששלח לעורך דינו של המערער, מאוחר למכתב מיום 14.6.81.

8. אם בחכירת משנה נוסח שכירות חופשית עסקינן, כטענת המועצה, תמיהה היא מה פשר "דמי ההסכמה" שדרשה המועצה בכל העברת זכויות בחנות. בעסקת שכירות שאינה כפופה לחוקי הגנת הדייר, לא נהוג לגבות תשלום חלף העברת הזכויות משוכר אחד למשנהו. דומה כי אנשי המועצה, שאינם משפטנים, לא דקו פורתא בטיב התשלום, והשתמשו פעם במינוח "דמי הסכמה" ופעם במינוח "דמי מפתח", כאשר הכוונה היא לתשלום דמי מפתח במובן השכיח של המילה.

נוסיף לכך שבמשך כל השנים, שילם המערער דמי שכירות מופחתים, שלא על פי תעריפי השכירות הנוהגים בשכירות חופשית. גם לאחר שהסתיימה התקופה החוזית, לאחר 15 שנות שכירות, המשיך המערער לשלם דמי שכירות מופחתים משך כחמש שנים, עד להגשת התביעה.

9. אם נלך לשיטתה של המועצה, הרי שהמערער התקשר עמה בחכירת משנה לתקופה העולה על עשר שנים (חמש שנים ואופציה לעשר שנים נוספות). מכאן, שהיה על המועצה לדווח על ההסכם לרשויות מס שבח, ולשלם מס שבח כדין, ועל המערער היה לשלם מס רכישה. לא כך נעשה, מה שמעיד על כך שהמועצה ראתה את המערער כדייר מוגן חלף תשלום דמי מפתח, שאם לא כן, חזקה עליה שהייתה פועלת על פי החוק.

בהקשר זה, נזכיר את סעיף 25 (ב) לחוק החוזים, הקובע את כלל הפרשנות הבא: "חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל".

יש להעדיף אפוא את הפרשנות שמעמידה את הצדדים בחזקתם שפעלו על פי החוק – ראה דעתה של כב' השופטת בן פורת בע"א 391/80 לסרסון נ. שיכון עובדים בע"מ, פ"ד לח (2) 237 שם נאמר: " הלכה פסוקה היא מימים ימימה - ברוח הכלל האחרון - כי הצדדים לעיסקה נהנים מחזקה (הניתנת לסתירה) שהתכוונו לבצע את התחייבויותיהם החוזיות כחוק".

ההנמקה דלעיל, כי יש לפרש את החוזה בין המועצה לבין המערער בדרך המקיימת את החוק, לא הועלתה על ידי המערער, אך איני רואה מניעה כי בית המשפט יעלה אותה ביוזמתו. מנגד, המועצה העלתה טענה של אי חוקיות, אך בהקשר אחר. לטענתה, עיסקה של דיירות מוגנת בנכסי המועצה, מצריכה אישור שר הפנים, מכוח סעיף 190 א (ב) סיפא לצו המועצות המקומית הקובע כלהלן:

"(א) מועצה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין או להחליפם אלא על פי החלטת המועצה ברוב חבריה ובאישור השר או מי שהוא הסמיך לכך בכתב.

(ב) מועצה רשאית להשכיר מקרקעין או להרשות שימוש במקרקעין שאין בו משום שכירות, אולם השכרת מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים והשכרת נכס שחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב - 1972, חל על שכירותו, טעונות החלטה ואישור כאמור בסעיף קטן (א)"

הפוסל במומו פוסל. לא רק השכרת נכס שחוק הגנת הדייר חלה על שכירותו מצריך אישור השר. ס"ק (ב) קובע כי כל עסקת שכירות מצריכה אישור השר, אם השכירות היא לתקופה העולה על חמש שנים, ולמיצער, כל עסקת שכירות הטעונה רישום, קרי, לתקופה העולה על

עשר שנים (ראה סעיף 152 לחוק הגנת הדייר, המהווה תיקון עקיף לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969). לכן, גם לשיטתה של המועצה, היה עליה לקבל אישור שר הפנים, באשר החנות הוחכרה למערער לתקופה של 15 שנים.

בכל מקרה, אין בטענת אי החוקיות כדי לאיין או לבטל את ההסכם. אין בדעתי להיכנס לדיסרטציה בנושא אי חוקיות בדיני החוזים, ואומר בקצרה כי במקרה דכאן מתקיימים שיקולים שונים בגינם ראוי לבית המשפט לעשות שימוש בסמכותו לפי סעיף 31 סיפא לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, ולקיים את החוזה. בין יתר השיקולים, נזכיר כי אי החוקיות טפלה להסכם, אי החוקיות מקורה בצד שמבקש להתנער מההסכם, והמערער מחזיק בחנות תקופה ארוכה לאחר שהסתמך על מצג המועצה ושינה מצבו לרעה.

10. גם אם טעיתי במסקנתי באשר לכוונה המקורית של המועצה והמערער, הרי שמחומר הראיות עולה כי בשלב מסויים לאורך השנים, הכירה המועצה בזכותו של המערער כדייר מוגן בחנות.

בהקשר זה, יש ליתן משקל מיוחד לעדותו של מר בר כוכבא, מנהל הנכסים של המועצה משנת 1986 ועד היום. להבדיל מעדותו של מר חרובי - מנכ"ל החברה הכלכלית שקיבלה לידיה את ניהול הנכסים של המועצה בסוף שנות התשעים - הרי שעדותו של בר כוכבא אינה מבוססת רק על מסמכים, אלא על ידיעה אישית. בית המשפט קמא לא התייחס כלל לתצהירו ולעדותו של בר כוכבא (עמ' 18-22 לפרוטוקול), מה שהביא אותו למסקנה השגויה, כביכול עדותו של המערער הייתה עדות יחידה של בעל דין.


עדותו של בר כוכבא תמכה בגרסתו של המערער, והיא מהווה ראיה ישירה לכך שהמועצה ראתה את המערער כדייר מוגן. בר כוכבא סיפר כי לאחר התלבטות משפטית ועובדתית באשר לטיב זכויותיו של המערער בחנות, התקבלה המלצת היועץ המשפטי דאז והמלצתו של בר כוכבא, לראות את המערער כדייר מוגן, חלף דמי המפתח ששילם.

בר כוכבא אף הציג את המסמך בו ריכז את הנתונים וההמלצות האפשריות, כולל המלצה כי המועצה תכיר בדמי ההסכמה ששולמו על ידי המערער כדמי מפתח (נ/1). בית המשפט קמא לא התייחס כלל למסמך זה, כמו לכל עדותו של בר כוכבא.

בהתאם להמלצה זו, הכירה המועצה במערער כדייר מוגן, כפי שעולה ממכתבו של ראש המועצה מיום 21.2.89 אשר לשם הנוחות, נביאו פעם נוספת:

"הריני להודיעך כי הנך רשאי למכור את זכויות החנות בגוש 10102 חלקה 4 אך חובה עליך עם מכירת הזכויות להפריש 1/3 מהתשלום שקיבלת למועצה המקומית. העברת הזכויות מקנות לרוכש זכויות בדמי מפתח".


המועצה הציגה (נספח ט' לתצהירו המשלים של מר חרובי) דף נייר ללא תאריך, עליו נכתב בכתב יד כי המערער שילם דמי מפתח לאלמליח בסך 22,000 שקל וכי בחודש יולי 1981 הועבר לקופת המועצה שליש מדמי המפתח. בצדו של הדף נכתב בכתב ידו ובחתימתו של בר כוכבא "אין הסכום דמי מפתח אלא דמי הסכמה". בר כוכבא נשאל בחקירתו אודות ההערה שהוסיף בכתב ידו, והשיב כי בשעתו, כאשר נכנס לתפקיד, ביקש מאחת העובדות הותיקות לסכם את הזכויות בכל נכס ונכס, וכאשר קרא את מה שכתבה לגבי החנות, ציין לעצמו כי מן החומר עולה שלא מדובר בדמי מפתח אלא בדמי הסכמה (עמ' 20 שורות 12-18ועמ' 21 שורות 8-12). אולם, כאמור, לאחר מכן השתכנע בר כוכבא, גם בעקבות ייעוץ משפטי, כי יש להכיר בזכויותיו של המערער כדייר מוגן, ובהתאם לכך קיבלה המועצה החלטה שבאה לידי ביטוי במכתבו הנ"ל של ראש המועצה.

אציין כי נוכח הערת בית המשפט קמא בפסק דינו, כי היה על המערער לזמן את ראש המועצה דאז לעדות, עתר המערער במסגרת ערעור זה, להתיר לו להציג את תצהירו של ראש המועצה כראיה נוספת בערעור (בש"א 4511/04). לא מצאנו להידרש לבקשה, מאחר ועל פניו

לא נתמלאו התנאים לקבלת ראיה נוספת בערעור. בכל מקרה, גם לא היה צורך בראיה הנוספת, באשר מכתבו של ראש המועצה דאז מדבר בעד עצמו, ולמיצער, יש במכתב כדי להעביר את הנטל אל המועצה.

11. אינדיקציה נוספת לכך שהמערער הוכר כדייר מוגן, היא העובדה שבעלי חנויות אחרים, הוכרו אף הם כדיירים מוגנים, כפי שעולה מעדותו של בר כוכבא (עמ' 21 שורות 24-25).

12. ראיה נוספת שיש לזקוף לזכות המערער, היא העובדה שהמועצה, באמצעות החברה הכלכלית, הזמינה חוות דעת של שמאי מקרקעין. בחוות הדעת מיום 21.7.97 הוערך שווי החנות כפנויה, ושווי החנות בדמי מפתח, תוך חלוקה של 40% למועצה, ו - 60% למערער.

13. העולה מן המקובץ, כי המערער רכש זכויות של דיירות מוגנת בחנות, ולמיצער, במהלך השנים, הכירה המועצה בזכותו של המערער כדייר מוגן בחנות.

דומה כי החברה הכלכלית - שנכנסה בנעליה של המועצה לצורך ניהול נכסיה - הגישה את תביעת הפינוי כנגד המערער, בבחינת מי שלא ידע את יוסף, כמי שלא הייתה מודעת להסדרים ולהסכמות שהושגו בעבר בין הצדדים.

לו דעתי נשמעה, כי אז הייתי ממליץ לחברי לקבל את הערעור, לבטל את פסק הדין של בית המשפט קמא, לדחות את תביעת הפינוי, ולחייב המשיבה בהוצאות המערער בשתי הערכאות בסכום של 20,000 ש”ח בצירוף מ.ע.מ.

אלא משהובאה בפני חוות דעתם של חברי החולקים על דעתי, אני מצטרף לצורך התוצאה האופרטיבית בלבד, לדעתו של אב בית הדין, כב' השופט ברלינר, קרי, כי הפינוי של המערער יותנה בתשלום די פינוי ראויים על פי השיעור המגיע לדייר מוגן.



י. עמית - שופט

השופט ש. ברלינר [אב"ד]:


השוכרת הראשונה הגב' אלמליח לא היתה דיירת מוגנת בחנות, ולפי הנסיבות שתוארו בהרחבה בחוות דעתו של חברי כב' השופט עמית, נראה כי לא היה בכוונת המערערת להתקשר עם המשיב בהתקשרות המוגנת לפי חוק הגנת הדייר.

איני סבור שיש מקום לתמיהה לגבי הסדר שנקבע בהסכם עם הגב' אלמליח בנוגע לדמי הסכמה שיש לשלם למערערת לשם קבלת הסכמתה להעברת השכירות (ראה סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971).

אולם, המשיבה יצרה את המקור לכשל בעניננו, כאשר בחוזה השכירות עם הגב' אלמליח היא קשרה בין דמי הסכמה לדמי מפתח. לא נקבע כי דמי ההסכמה הם דמי מפתח. נקבע רק כי שיעורם של דמי ההסכמה יהא כדמי מפתח. כמוסבר בחוות דעתו של כב' השופט עמית, דיברה המערערת אל המשיב בשני קולות. היא נתנה לו יסוד מסויים להאמין, כי תשלום דמי הסכמה, בדומה לדמי מפתח, יש בו כדי להעניק לו מעמד של דייר מוגן בחנות. מאידך, אני מסופק אם מניעות יכולה להביא לעולם שכירות מוגנת, במיוחד כאשר המשכיר אינו הבעלים של המקרקעין, וזכותו בהם באה לקיצה תוך תקופת זמן קצובה.

המערער הסתמך על "כפל הלשון" מצד המשיבה, ומשהסתבר כי הוא אינו דייר מוגן בחנות, שכן שילם דמי הסכמה ולא דמי מפתח, זכאי הוא לתרופות מתאימות על פגיעה זו באינטרס ההסתמכות שלו.

נראה לי, לאור האמור, כי יהא זה מוצדק להתנות את פינויו מן החנות, בתשלום דמי פינוי ראויים בשעור שהיה מגיע לדייר מוגן, תמורת פינוי החנות והחזרתה למשכיר.

אני מציע כי נדחה את הערעור בעיקרו, ונורה כי צו הפינוי יישאר בתוקפו אך הוא לא יוצא אל הפועל, אלא לאחר שדמי הפינוי יועמדו לרשותו של המערער על ידי המשיבה, לשלמם לו כנגד הפינוי. בהעדר הסכמה בין הצדדים, תקבע הערכאה הראשונה את דמי הפינוי הראויים, והדיון יוחזר אליה לצורך זה.



ש. ברלינר - שופט
[אב"ד]

השופט י. אלרון:

אני סבור כי דין הערעור להידחות, וכי יש להותיר על כנו את פסק דינה של כב' השופטת קמא.

לא אפנה לפרט את הרקע העובדתי כפי שפורט בהרחבה בחוות דעתו של חברי, כב' השופט עמית, ואשר לגביו אין כל חולק.

חברי כב' השופט עמית בחוות דעתו ציין תחילה את ההלכה הנהוגה מלפני בית המשפט בשבתו כערכאת ערעור כי לא יתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית. ואולם, סבר כי יש לסייג הלכה זו במקרה דנן, בציינו כי נסיבות העניין שבפנינו שונות עד כי לערכאה הדיונית, קרי, בימ"ש קמא אין יתרון על ערכאת הערעור בניתוח מסמכים ופרשנותם, ועל בסיס הנחה זו אף נכתבה חוות דעתו.

עיון בפסק דינה של כב' השופטת קמא מלמד כי לא עמדו לנגד עיניה אך ורק המסמכים השונים אשר מטבע הדברים היוו את לב ליבה של ההתדיינות שבפנינו ואשר לפרשנותם בין היתר נדרשה, אלא סמכה את פסק דינה גם על עדויות שבאו בפניה, כמו גם נתנה ביטוי לדעתה באשר להתרשמותה מן המערער ומגירסתו וכן הימנעותו מהבאת עדים רלוונטים אשר סברה כי היו בהישג ידו של המערער ומן הראוי היה להביאן בפניה והוא לא טרח לעשות כן.

אני סבור כי די באמור לעיל בלבד כדי להביא לדחיית הערעור וזאת על פי ההלכה אשר מצאה את ביטויה לא אחת כי דרגת הערעור אינה מתערבת בממצאים עובדתיים הנקבעים על ידי הדרגה הראשונה, על אחת כמה וכמה כשממצאים אלה מושפעים במידה ניכרת ממידת המהימנות שייחס בית המשפט לעדים שהתייצבו בפניו (ראה בע.פ. 201/86 בדש נ. מדינת ישראל פד"י מה(4) עמ' 281, 285).

דברים אלה אומנם סוייגו לא אחת, כנאמר בע.א. 5656/93:

"אולם בהתחשב במגבלותיו של בימ"ש שלערעור בבחינת ראיות, נוהג הוא להימנע מהתערבות בהערכות העובדתיות. אלא אם כן, על פני הדברים נמצא כי הממצאים אינם מתיישבים עם הראיות או שנפלה טעות עקרונית היורדת לשורש הדברים בהערכת העובדות שעלו מחומר הראיות".

(שמיר חב' לביטוח בע"מ נ' מ. גביע בע"מ, דינים עליון כרך נב', 73).


כפי שציינתי לעיל, פסק דינה של כב' השופטת קמא ניתן לא רק על בסיס המסמכים השונים והפרשנות אשר נתנה למסמכים אלה, אלא, בגמר שמיעת הראיות בחנה את מכלול הסוגיות השונות שבאו בפניה, ובכלל זה, מהימנותו של המערער בציינה כדלקמן:

"מהימנותו של הנתבע (המערער י.א) גם נפגמת בשל עדויות אחרות שנתן, ולכל אורך הדרך נראה היה שהנתבע (המערער י.א) מנסה להתאים את עדותו לטענות שנטענו בבקשת רשות להתגונן ותצהירו, ניסיון זה של הנתבע (המערער י.א) הביא לתשובות תמוהות ביותר במהלך עדותו".

(עמ' 32 שר' 25-27 לפסק הדין).

כב' השופטת קמא אינה מסתפקת באמירה כללית בקביעתה הנ"ל, אלא, אף פנתה ופרטה נושאים שונים ממכלול הראיות שבאו בפניה. הצביעה על סתירות שונות בעדותו של המערער, וכאמור, הימנעותו מלהביא עדים ש"עדותם חשובה ורלוונטית לברור טענותיו" (ראה עמ' 32-34 לפסק הדין).

גם אם אני סבור כי היה די באמור לעיל כדי להביא לדחיית הערעור, לא אסתפק בנאמר לעיל, אלא אפנה ואבחן נושאים והיבטים שונים אשר אני סבור כי יש אף בהם לגופו של עניין כדי להביא לדחיית הערעור שבפנינו.

איני סבור כי מן התכתובות השונות בין המערער לבין המשיבה ניתן ללמוד על "התקשרות חוזית" בין אם במובנה הרגיל של המילה ובין אם שלא במובנה הרגיל של המילה, תולדת אותה מערכת התכתבויות ומסמכים, אליהם אדרש בהמשך.

בניגוד לדעתו של חברי, כב' השופט עמית, אני סבור כי לא הונחה תשתית ראייתית להתקשרות חוזית כשלהיא, גם לא בנסיבות שבהן על פניו מחזיק המערער בידיו מסמך זה או אחר מטעם המשיבה ובו צויינה הזכות לה הוא טוען בנכס ב"שרשרת" האירועים של רכישת זכויות אלמליח על ידו.

האמור לעיל מוליכנו אל שרשרת ההסכמים אשר קדמה להתקשרות שבין המערער לבין מי שקדמה לו כשוכרת הנכס, מעבירת זכויותיה אליו, הגב' דוריס אלמליח.

כפי שצויין ברקע העובדתי אשר אין לגביו כל מחלוקת, ביום 30.08.56 נחתם הסכם חכירה בין המשיבה לבין חב' פיק"א, הסכם המתייחס לקרקע עליה נבנה לימים הבניין בו נמצאת החנות המושכרת (להלן: "החנות") נשוא הערעור המקנה למשיבה את חכירת הקרקע ל- 49 שנים, בהסכם זה צויין כי חוקי הגנת הדייר לא יחולו על החכירה נשוא ההסכם.

התקשרות ראשונית זו מהווה את המסד העובדתי בבסיס ההתקשרויות נשוא הזכויות בחנות, ובכך יש לדעתי כדי ללמד על כך כי המערער לא רכש מעולם זכויות אותן הוא מבקש עתה לעצמו, ואשר ממילא, אף לקודמיו במקום, לא הוקנו זכויות שכאלה מעולם.

המשיבה בנתה, כאמור, על הקרקע נשוא הסכם החכירה עם חב' פיק"א, מבנים ובכלל זה החנות נשוא הערעור שבפנינו.

למערער קדמה במקום הגב' דוריס אלמליח (להלן: "אלמליח"), ולזו קדם אחד, מר הירש סטרול אשר שכר את החנות בשכירות לא מוגנת מיום 07.03.66, למשך 20 שנים (עד ליום 28.02.86). המשיבה נתנה הסכמתה כי אלמליח תיכנס במקומו של סטרול כשוכרת במקום תמורת "דמי הסכמה" בסך של 900 ש”ח.

מן האמור לעיל אנו למדים על קיומו של מנגון תשלום המוגדר כ"דמי הסכמה" ולפיו, כל שוכר הפורש קודם סיום תקופת שכירותו ומביא תחתיו אחר, ישולמו דמי הסכמה (כך, הירש - אלמליח וכך אלמליח - המערער).

למעשה, אלמליח העבירה למערער את "יתרת" זכאותה להיות שוכרת הנכס משנת 1981 עד 1986 ואופציית הארכה ל- 10 שנים בלבד.

לאחר ההתקשרות שבין אלמליח לבין המערער שלח ב"כ עו"ד קורן שיק של אלמליח למשיבה על סך 7333 ש”ח ובו הוא מציין: "רצ"ב, אני מעביר לכם סך 7,333 ש”ח שהוא 1/3 דמי המפתח בקשר להעברה הנדונה המגיעה לכם" (המכתב נושא את התאריך 27.07.81).

במאמר מוסגר יצויין כי עו"ד קורן הוא אחד מאותם עדים רלוונטים שכב' השופטת קמא ציינה בתמיהה כי, לא הובאו על ידו למתן עדות מטעמו.


מזכיר המועצה באותם ימים אצל המשיבה שלח מכתב בצרוף הקבלה לעו"ד קורן , כנגד התשלום ובו ציין: "במצורף הריני מעביר לך את הקבלה על סך 7333 ש”ח המהווה את דמי המפתח המגיעים למועצה (המשיבה י.א) בגין העברה".

המשיבה מבקשת לראות בתשובתו של מזכיר המועצה באותם ימים כחזרה על הנאמר במכתב ב"כ המערער:

"מבלי שנתן ליבו למהות התשלום בפועל" תוך הדגשת העובדה שבקבלה שצורפה לא אוזכרו "דמי מפתח" אלא, "על חשבון העברת זכויות בחנות ברח' הנשיא" ותו לא.

יודגש, כי בהסכם השכירות שבין המשיבה לבין אלמליח נקבע מפורשות כי לא יחולו הוראות חוק הגנת הדייר.

אין חולק על כך כי גב' אלמליח מימשה את זכאותה על פי ההסכם עם המשיבה להעביר את זכויותיה במושכר לאחר ובהסכם מיום 22.02.81 חתמה על הסכם עם המערער להעברת זכויותיה בנכס.

יתרה מזו, צויין, ולכך גם התייחס חברי כב' השופט עמית בחוות דעתו, אלמליח היתה רשאית להעביר את הזכויות בחנות או להשכירה לאחר, רק בכפוף לאישור המשיבה ובכפוף לתשלום מה שמוגדר כ"דמי הסכמה" ששיעורם כ"שיעור דמי המפתח לפי חוק דמי מפתח או כל חוק אחר שיבוא במקומו".

כפי שניתן ללמוד מסעיף 3 להסכם שבין אלמליח למערער, רכש זה האחרון את "הזכויות בה (בחנות נשוא ההסכם י.א) כפי שהיא היום".

זכויותיה של אלמליח כפי שהן "היום" כלשון ההסכם ביום חתימתו הן זכויות של דייר בדיירות לא מוגנת.

לשיטתי, אין כל חשיבות ומשמעות לציון זה או אחר בהתקשרות שבין אלמליח למערער מהן ניתן ללמוד על הקניית דיירות מוגנת למערער על ידי אלמליח.

זו האחרונה, אינה יכולה להקנות זכויות אשר אין לה, לא היו לה מעולם במקום, והקניית זכויות שכאלה לא חייבו את המשיבה בעבר, כמו גם אינן יכולות לחייבה בעתיד.

אך יאמר מיד המדובר בהתקשרות חוזית שבין המערער לבין אלמליח, ואשר המשיבה אינה צד לה, חוזה שנועד לעגן את רכישת זכויותיו של המערער בחנות נשוא העיסקה ונשוא הערעור שבפנינו.

אלמליח והמערער פונים בפנייה משותפת אל המשיבה במכתב, ומצהירים כדלקמן:

"אנו מאשרים את סעיף ב' במכתבך לפיו ידוע לנו כי הזכויות על החנות יהיו בתוקף עד ליום 28.02.86, וזאת בהתאם לחוזה המקורי".

הווה אומר, ה"חוזה המקורי" שבין המשיבה לבין אלמליח, שבו אין חולק עוגנו זכויותיה של אלמליח בחנות אל מול המשיבה, ואשר אותן ורק אותן היה באפשרותה להעביר למערער.

לא נעלמו מעיני אותן התכתבויות של פקידי המשיבה עליהן ביקש המערער להסתמך וככאלה, לשיטתו יש בהן כדי ל"עגן" את זכויותיו כדייר מוגן בנכס.

אין ספק כי התכתבויות אלה, מעוררות תהייה ותמיהה, ומה שהוגדר תחילה כ"דמי הסכמה" לתשלום למשיבה, מקבל ביטוי בתכתובת כדמי מפתח. אולם, נראה כי גם אם מאן דהוא אצל המשיבה "נגרר" לכלל שגגה, עדיין אין בשגגה זו לסייע לו לקבל זכויות בנכס אשר מלכתחילה לא יכול היה לקבלם בנסיבות שפורטו לעיל, כאשר זכויות אלה, קרי, זכויות של דיירות מוגנת כלל לא היו לא בידי אלמליח ולא בידי המשיבה עצמה מתוקף ההתקשרות הראשונית עם חב' פיק"א, כמוזכר לעיל, ואף אחת מהן לא היתה רשאית וזכאית להעביר זכויות שכאלה.

סיכומו של דבר, לטעמי, זכויותיו של המערער הן נגזרת מזכויותיה של מעבירת הזכויות הגב' אלמליח, ותו לא.

לאור האמור לעיל, אני סבור כי דין הערעור להידחות, ובנסיבות העניין, ללא צו להוצאות.



י. אלרון - שופט


הוחלט על דעת השופטים: ש. ברלינר [אב"ד] ו - י. אלרון, כי המערער אינו דייר מוגן בחנות. על דעת השופטים: ש. ברלינר [אב"ד] ו - י. עמית הוחלט כי המערער יהא זכאי לדמי פינוי ראויים, כנגד פינוי החנות והחזרת החזקה בה למשיבה. הדיון מוחזר לערכאה הראשונה כדי לקבוע אם סכומם של דמי הפינוי הראויים. עם קביעתם והעמדת הסכום לרשות המערער כנגד הפינוי, יוצא צו הפינוי אל הפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה דייר מוגן

  2. חישוב דמי מפתח

  3. הגדרת דייר מוגן

  4. הגדרת דייר ממשיך

  5. אי תשלום דמי מפתח

  6. חוזה דיירות מוגנת

  7. ביטול הכרה דייר ממשיך

  8. דחיית בקשת דייר מוגן

  9. זכות קדימה לדייר מוגן

  10. העברת זכויות דמי מפתח

  11. הגנה מן הצדק דייר מוגן

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. אם חד הורית דיור ציבורי

  14. הפקעת זכויות דייר מוגן

  15. סעיף 52 לחוק הגנת הדייר

  16. ועדת חריגים דיור ציבורי

  17. העברת זכויות של דייר מוגן

  18. העברת זכויות דיירות מוגנת

  19. אישור הסכם פינוי דייר מוגן

  20. הגדרת בעל בית - חוק הגנת הדייר

  21. אי מיצוי כושר השתכרות - דייר ממשיך

  22. טענת הזכות לדיירות מוגנת לדיור חלוף

  23. הגדרת "דייר ממשיך" בחוק הדיור הציבורי

  24. דיירת מוגנת בדירה שגרה בדירה מאז שנולדה

  25. בקשה ממשרד השיכון והבינוי להכרה כ"דייר ממשיך"

  26. החתמת דייר מוגן על מסמכים תוך ניצול מצבו הגופני והנפשי

  27. מעמדו של דייר ממשיך נוכח בעלות קודמת בדירות מגורים אחרות

  28. זכות בעל נכס לשנותו גוברת מול זכויות הדייר המוגן להישאר במקום

  29. תביעה לפינוי דייר מוגן בגין נטישת הנכס ואי שימוש במושכר למטרה לשמה הושכר

  30. בית משפט השלום לא רשאי לקבוע קיום זכות לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  31. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון