העברת זכויות עסקאות נוגדות


1.תחרות בין עסקאות נוגדות לרכישת מקרקעין היא שבמוקד התובענה שבפני.

כללי
2.הנתבע מס' 1 (להלן: "חלאילה") הינו הבעלים הרשום של 1,000/34,121 חלקים במקרקעין הידועים כגוש 19269 חלקה 17 (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין מצויים בשטח שיפוטה של העיר סכנין. את הזכויות במקרקעין הנ"ל רכש חלאילה בשנת 1998 ממר פייט משה (הסכם הרכישה סומן נספח 1 ל-נ/5). המקרקעין נרשמו על שמו של חלאילה בלשכת רישום המקרקעין ביום 19/9/02 (נסח הרישום צורף ל-ת/1).

כפי שאפרט להלן ביצע חלאילה, בין בעצמו ובין באמצעות באי כוחו, עסקאות בזכויותיו הנ"ל במקרקעין. הנתבעים 2-3 (להלן בהתאמה: "זוהיר" ו"אחמד", שניהם ביחד להלן: "הנתבעים") טוענים כי רכשו מחלאילה כבר ביום 10/2/03 את מלוא זכויותיו של חלאילה במקרקעין, כלומר רכשו 1,000 חלקים מהחלקה. גם התובע טוען כי רכש את מלוא זכויותיו של חלאילה במקרקעין וזאת על פי הסכם מיום 16/4/06. אין חולק כי אף אחת מהעסקאות הנטענות לא הסתיימה ברישום וכי לטובת התובע והנתבעים נרשמו רק הערות אזהרה. לטובת הנתבעים נרשמו הערות אזהרה ביום 23/1/08 ואילו לטובת התובע נרשמה הערת אזהרה 4 ימים מאוחר יותר ביום 27/1/08, אולם זו מתייחסת רק ל-500/34,121 חלקים. באותו יום נרשמה גם הערת אזהרה לטובתו של אדם נוסף, סאמי חוסין סייד אחמד, על 500/34,121 חלקים נוספים. מר סאמי חוסין סייד אחמד הנ"ל, אינו צד להליכים בתיק זה.

עיקרי הטענות
3.בכתב התביעה עותר התובע להצהיר כי הינו זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין וכי יש למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הנתבעים 2-3. בכתב התביעה טוען התובע כי חתם על הסכם המכר מיום 16/4/06 בתום לב ואף שילם את מלוא התמורה. מאידך, טוען הוא כי ההסכמים עם הנתבעים נעשו בחוסר תום לב, תוך שחלאילה והנתבעים פועלים במרמה. התובע טוען כי על פי הדין, הואיל ורכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה, עדיפה זכותו על פני זכותם של הנתבעים.

4.כפי שאפרט להלן, גרסתו זו של התובע השתנתה ובסיכומיו טוען התובע כי את המקרקעין רכש כבר על פי הסכם מיום 13/1/03, כלומר עוד בטרם התקשרו הנתבעים 2-3 עם חלאילה בהסכם מיום 10/2/03.

5.גם גרסת חלאילה לא היתה עקבית בכל מהלך המשפט. מלכתחילה טען כי חתימותיו על ההסכם עם התובע מיום 16/4/06 זויפו (סעיף 4 לכתב הגנתו). במהלך הדיונים הודה הנתבע כי חלק מהחתימות על ההסכם הינן שלו. עם זאת טען כי התקשר בהסכם עם אחיו של התובע- סאלח- ולא עם התובע עצמו. חלאילה הבהיר גם כי נפל קרבן למעשיו של עורך דינו גאנם אבו ריא (להלן: "עורך הדין"), אשר החתימו על כל ההסכמים השונים מבלי שהבין את טיבם.

6.חלאילה טוען כי נאלץ לשלם לעורך הדין תשלומים שונים אך זה הונה אותו ואת שאר הצדדים. חלאילה מעלה חשד שמא גם הנתבעים והתובע ידעו על מעשיו של עורך הדין.

הנתבעים 2-3 עומדים על טענתם כי ההסכם עמם קודם להסכם נשוא כתב התביעה. לגרסתם, הם פעלו בתום לב וכמו חלאילה נפלו קרבן למעשיו של עורך הדין. עוד טענו הם כי התובע פעל בחוסר תום לב ועל כן יש להעניק להם עדיפות.

דיון והכרעה
כללי
7.סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 דן בתחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין:


התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה.


נקודת המוצא של הסעיף הינה כי מקום בו שני צדדים תמי לב התקשרו בעסקה לגבי אותם מקרקעין ושילמו תמורה, תינתן עדיפות לקונה הראשון בזמן (ראה דיון מפורט בד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה(3) 253 (1981)).

הכרעה זו בתחרות בין העסקאות הנוגדות נראית לכאורה פשוטה, אלא שלא כך הדבר. ההכרעה על פי מבחני סעיף 9 הנ"ל מחייבת קביעת עובדות שעשויות להיות שנויות במחלוקת. יש לקבוע תחילה את תקפן של העסקאות ולאחר מכן את מועדי העסקאות השונות. קביעת המועד מותנית לעיתים בהכרעה מהו המועד שבו גובש אומד דעת הצדדים להיקשר בעסקה, שכן מועד זה עשוי להיות שונה ממועד עריכת ההסכם הפורמאלי בין הצדדים. משקבענו את מועדי העסקאות יש לבחון את התנהגותו של כל מתקשר ולברר האם נהג בתום לב. נדרשת גם הכרעה בסוגיית התמורה, היקפה וטיבה, על מנת לברר האם אכן התמורה עומדת בדרישת סעיף 9 הנ"ל.

גם אני אלך עקב בצד אגודל ואברר תחילה מהן העסקאות התקפות ומועדן, האם ניתנה תמורה והאם פעלו הצדדים בתום לב. נתחיל בבחינת ההסכם שנחתם בין חלאילה לתובע.

ההסכם עם התובע
8.בתביעתו ביסס התובע את עילתו על הסכם שנערך ונחתם בינו לבין חלאילה ביום 16/4/06 (להלן "הסכם 2006"). על פי הסכם זה רכש התובע מחלאילה 1,000 חלקים תמורת סך של 155,000 ₪. ביום 18/5/06 דווחה העסקה לשלטונות המס והתובע אף שילם את המיסים שנדרשו.

במהלך הדיונים בתיק, הסתבר שהגרסה שונה. התובע העיד כי כבר בשנת 2003 התקשר עם חלאילה בעסקה לרכישת זכויות בחלקה. לדבריו סוכם כי ירכוש דונם, דהיינו 1,000 חלקים בחלקה (עמ' 8). בין התובע לחלאילה נערך ונחתם הסכם ביום 13/1/03 (ת/2) (להלן "הסכם 2003"). הסכם זה נערך גם הוא על ידי עורך הדין (שם). מעיון בהסכם עולה, כי התובע רכש על פיו מחלאילה רק 500 חלקים, המשקפים 500 מ"ר, תמורת סך השווה ל-26,000 $ (ת/2 סעיף 7). עם זאת העיד התובע כי זמן קצר לאחר חתימת הסכם 2003 הוא השלים את רכישת יתרת זכויותיו של חלאילה, דהיינו רכישת 500 חלקים נוספים (עמ' 10). התובע לא הציג כל ראיה על הסכם נוסף שנחתם בינו לבין חלאילה בשנת 2003 (עמ' 11 שורות 11-12). לשאלת בית המשפט השיב, כי עורך הדין התחייב להסדיר את ההסכם ולהכינו אך לא עשה כן. עוד אישר התובע, כי העסקאות מ-2003 לא דווחו לשלטונות המס ולא נרשמה כל הערת אזהרה לזכותו.

9.למרבה הפלא מתברר, כי בחודש 3/03 נערך ונחתם הסכם נוסף למכירת זכויותיו של חלאילה בחלקה. הפעם נערך ההסכם בין חלאילה לבין אחיו של התובע – סאלח שלאעטה (נ/4). לטענת האח – סאלח – הוא רכש את הזכויות, אך העבירן זמן קצר לאחר מכן לתובע. אין בין האחים כל הסכם על העברת זכויות זו (עמ' 14, 15).

התובע או אחיו לא הציגו כל מסמך המעיד על תשלום התמורה באיזה מן החוזים. כל שהיה להם להוכחת התשלומים הוא האמור בחוזים.

למרות שלכאורה התובע מחזיק בשני חוזים, אחד לפיו רכש 500 חלקים והשני 1,000 חלקים, הוא עומד על טענתו כי רכש רק דונם, כלומר 1,000 חלקים (עמ' 11). אחיו טוען לעומתו כי לתובע מגיע דונם וחצי (עמ' 15 שורה 15), אולם למרבה הפלא אינו טוען כי הוא זכאי לחלק כלשהו בחלקה אף שגם הוא מחזיק בחוזה רכישה.

חשוב לציין כי רק הסכם 2006 דווח לשלטונות המס ורק בעקבות הסכם 2006 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע.

10.בסיכומיו מבקש התובע כי בית המשפט יצהיר שהסכמי 2003 הינם תקפים וכי מועד העסקה הינו 13/1/03, עת נערך ההסכם הראשון. טענה זו מנוגדת לכתב התביעה ולתצהיר העדות הראשית של התובע (ת/1). אף שלא הובהר מה נעשה עם הסכמי 2003 דומני כי די באמור כדי לדחות את הטענה שההסכם נערך בשנת 2003. בין אם נערכו הסכמים בשנת 2003 אך בוטלו, ובין אם הסכמי 2003 מעולם לא שיקפו את אומד דעת הצדדים, די בראיות האמורות ובאמור בכתב התביעה כדי לקבוע שעד ליום 16/4/06 לא נערך בין הצדדים הסכם תקף לרכישת הזכויות במקרקעין וכי מועד העסקה שבין התובע לחלאילה הינו 16/4/06.

העסקה עם הנתבעים 2-3
11.הנתבעים סומכים טענותיהם על הסכם שנערך ונחתם בינם לבין חלאילה ביום 10/2/03. על פי ההסכם רכשו זוהיר ואחמד את כל זכויותיו של חלאילה בחלקה (הסכם נספח א' ל-נ/14). אין בהסכם כל אזכור של הסכמים קודמים שנערכו בין חלאילה למאן דהוא אחר ביחס לחלקה. גם הסכם זה נערך על ידי עורך הדין. על פי ההסכם התחייבו זוהיר ואחמד לשלם לחלאילה סך של 52,000$ (סעיף 7 להסכם) וכן לשאת בכל המיסים המתחייבים.


לטענתם העסקה דווחה לשלטונות המס והם שילמו את מס הרכישה ומס השבח המתחייבים. עם זאת לא צורפו לעיוני מסמכים המעידים על תשלום המס. בתצהירו מציין אחמד כי הינו מצרף אישורים על תשלום המס אולם הוא מצרף
אישורים על תשלום מס בעסקה לרכישת זכויות באותה חלקה מהגב' טוני חלפון ועל ביטולה של עסקה זו.

12.מתברר עוד, כי ביום 22/4/06 נערך ונחתם הסכם בין הגב' טוני חלפון לבין הנתבעים 2-3, לפיו רכשו הנתבעים מהגב' חלפון 1,000 חלקים מזכויותיה בחלקה. על שמה של גב' חלפון רשומים 7,000/34,121 חלקים בחלקה. בגין עסקה זו שולמו המיסים (רכישה ושבח), אולם העסקה בוטלה ולשלטונות המס נשלחה הודעת ביטול.

13.גם זוהיר וגם אחמד הכחישו כל עסקה עם טוני חלפון. לטענתם, הם נתנו אמונם בעורך הדין אשר החתים אותם על מסמכים שונים (עמ' 17,18). רק לאחר שקיבלו הודעה על החזר מס הבינו כי משהו לא תקין ופנו לעורך דינם הנוכחי שסיפר להם כי דווחה עסקה עם טוני חלפון. שני הנתבעים שבו והדגישו כי התקשרו בהסכם רק עם חלאילה.

14.חלאילה מאשר את ההסכם עם הנתבעים ומאשר את קבלת התמורה (עמ' 20). עם זאת הבהיר חלאילה כי את כל הפעולות תיאם וארגן עורך הדין. לטענתו, עורך הדין יזם את הרעיון לפיו ירכוש חלאילה זכויות בחלקה הרשומות על שם מינהל מקרקעי ישראל וימכור אותן לאחרים. הואיל והמינהל לא הציע למכירה את זכויותיו בחלקה הגה עורך הדין את הרעיון כי ירכוש מקרקעין אחרים, בסמוך לישובים חדשים כגון גילון, עדי או צורית ויציע למינהל לבצע עסקאות חליפין. כך יקבל חלאילה זכויות בחלקים נוספים בחלקה. העסקאות עם כל הרוכשים, בהם התובע, אחיו סאלח, זוהיר ואחמד היו עסקאות למכירת זכויות עתידיות, אותן חלאילה קיווה לקבל בעסקת חליפין עם המינהל (עמ' 20). חלאילה מבהיר, כי את התמורה שקיבל מהרוכשים העביר לעורך הדין על מנת שירכוש את אותן קרקעות שיועדו לעסקאות החליפין (עמ' 20-21). חלאילה אף הציג אישור בחתימתו של עורך הדין לפיו הנ"ל קיבל תשלומים (נ/1).

15.גרסה זו נתמכת בעדותו של עורך הדין אבו-ריא גאנם, אשר אף הוא העיד כי העסקאות עם התובע והנתבעים היו למכירת זכויות עתידיות, שאותן ביקש חלאילה לרכוש בעסקאות חליפין מהמינהל (עמ' 11). עורך הדין אף הציג מכתב שקיבל ממר סלטי לב, רכז עסקאות מקרקעין במינהל, המאשר את היתכנותה של עסקת חליפין בזכויות המינהל בחלקה (נ/9). עורך הדין טוען, כי הבהיר לכל הרוכשים שהעסקאות הן בזכויות עתידיות (עמ' 8), עם זאת אין באף אחד מההסכמים כל רמז לכך שמדובר בעסקה למכירת זכויות שירכשו בעתיד.

16.עורך הדין אישר, כי כאשר הבין שעסקת החליפין עם המינהל מתעכבת ניסה לסייע לצדדים ולהעביר לנתבעים את הזכויות שרכשו מתוך חלקה של טוני חלפון. טוני חלפון יוצגה אותה עת על ידו בהליך שהתנהל בבית המשפט בנוגע למקרקעין (עמ' 12). לדבריו הוא הגיע עמה לסיכום שלאחר סיום ההליכים ירכוש ממנה 6 דונם (6000 חלקים) ועל כן ביקש לבצע עסקה בדונם אחד מתוך זכויותיה (עמ' 13). עורך הדין מאשר, כי הנתבעים לא נפגשו עם טוני חלפון ולא שילמו לה כל תמורה, אם כי לדבריו הוא הסביר להם את העסקה (עמ' 13). בסופו של יום הגיעה טוני חלפון להסכם עם בעלי ריבה לפיו קבלה פיצוי כספי וויתרה על כל זכויותיה במקרקעין, כך שלא ניתן היה לבצע את העסקה עם הנתבעים.

17.חשוב להזכיר עוד, כי עורך הדין אישר כי קיבל מחלאילה כספים כדי לרכוש עבורו מקרקעין לביצוע עסקאות החליפין עם המינהל. על כן, לאחר שהוגשה התביעה הנוכחית, חתם על כתב ההתחייבות להשבת הכספים (נ/10). כמו כן טען, כי רכש עבור חלאילה מקרקעין ליד הישוב צורית (נ/12 עמ' 13), אלא שמתברר כי מדובר בעסקה משנת 2002, דהיינו זמן רב קודם לכל העסקאות נשוא תיק זה.

18.נזכיר גם כי הגב' טוני חלפון העידה, כי מעולם לא התקשרה בהסכם עם הנתבעים וכי החתימות הנחזות להיות שלה על ההסכם (נ/13) ועל תצהיר ביטול העסקה (נ/11) הינן מזויפות. עוד טענה, כי אינה זוכרת אם עורך הדין ייצג אותה בהליכים המשפטיים. כל שידוע לה הינו כי נפסקו לטובתה פיצויים (עמ' 15).

19.ממכלול עדויות אלו ניתן לקבוע, כי הנתבעים 2-3 התקשרו ביום 10/2/03 עם חלאילה בהסכם לרכישת הזכויות במקרקעין. לא ניתן לקבל את הטענה כי הנתבעים ידעו שמדובר ברכישת זכויות עתידיות שבכוונת חלאילה להחליף עם המינהל, שכן לדבר אין כל זכר בהסכם גופו. אין גם כל הגיון בעסקה שכזו, שהרי אילו דובר בעסקה עתידית, היתה משולמת תמורה מופחתת המשקפת את שווי הפוטנציאל ולא תמורה עבור מלוא ערך הקרקע. גם ההסכם עם טוני חלפון אינו מלמד אחרת, שכן ראינו שטוני חלפון אינה מאשרת את חתימותיה על ההסכם ואין כל ראיה אחרת, פרט לעדותו של עורך הדין על העסקה. עדותו של עורך הדין אינה אמינה, שהרי הוא שעמד מאחורי כל היוזמה לעריכת העסקאות הרבות במקרקעין, הוא שקיבל בסופו של יום את מרבית הכספים מבלי שנתן כל תמורה. אין ספק שעורך הדין ביקש בעדותו בבית המשפט לנסות להגן על עצמו ולנסות לתרץ את מעשיו, ועל כן קשה ליתן אמון בגרסתו.

עיתוי העסקאות
20.מן האמור מתבקשת המסקנה כי העסקה בין התובע לחלאילה התגבשה רק בשנת 2006 ואילו העסקה בין הנתבעים 2-3 לחלאילה נכרתה כבר בשנת 2003. שתי העסקאות לא הסתיימו ברישום. שתי העסקאות היו לרכישת מלוא זכויותיו של חלאילה בחלקה. על כן בפנינו עסקאות נוגדות, שיש להכריע בתחרות שביניהן.

ההכרעה
21.כאמור, הכלל הבסיסי הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין הינו, כי בעסקאות נוגדות תינתן עדיפות למתקשר הראשון בזמן. עדיפות זו של המתקשר הראשון נדחית מקום שבו המתקשר השני נהג בתום לב, שילם תמורה ואף השלים את העסקה ברישום.

לכאורה, כאשר עסקינן בעסקאות תקפות, כמו במקרה שבפנינו, וכאשר אף אחת מהעסקאות לא הושלמה ברישום,
עומד לטובת המתקשר הראשון הכלל הבסיסי המקנה לו עדיפות. עם זאת הכירו בתי משפט באפשרות שבנסיבות מתאימות תדחה זכותו של המתקשר הראשון ותינתן עדיפות לעסקה עם המתקשר השני. הבסיס לסטייה מהכלל הבסיסי של סעיף 9 נמצא בעקרון תום הלב.

22.עקרון תום הלב הוכר כעיקרון על, החולש על כל תחומי המשפט. עקרון זה הוחל גם על מימוש זכויות במקרקעין (ראה רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (1999), אף כי הובעו בו דעות שונות לגבי אופן ישומו של העיקרון.

גם על מתן עדיפות במסגרת התחרות בין עסקאות נוגדות חל עיקרון תום הלב (ראה ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 402 (2003)). וכך מציין הנשיא ברק:

"הפעלתו של כלל בסיסי זה צריכה להיעשות בתום לב, נמצא כי הזכויות (במובן הרחב) המוענקות על פי הכלל הבסיסי לבעל העסקה הראשונה ולבעל העסקה השניה צריכות להיות מופעלות בתום לב".

23.בעניין גנז הנ"ל נדונה השאלה האם מכוח עקרון תום הלב מוטלת על המתקשר הראשון חובה לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, אשר הפרתה תהווה הפרת חובת תום הלב ותשלול ממנו את העדיפות המוענקת לו על פי הכלל הבסיסי. עמדת בית המשפט היתה כי בנסיבות מתאימות עשוי מחדלו של המתקשר הראשון לרשום הערת אזהרה לטובתו להיחשב כחוסר תום לב, המצדיק הענקת עדיפות למתקשר השני.

עם זאת נחלקו השופטים ביניהם בשאלה מהן אותן נסיבות שבהן ייחשב המתקשר הראשון חסר תום לב. אף כי בנסיבות אותו מקרה, בו נמנע המתקשר הראשון מלרשום הערת אזהרה במשך 12 שנים, בעוד המתקשר השני רשם לטובתו הערה ואף תפס חזקה במקרקעין והחזיק בהם שנים רבות, הוסכם על הכל כי יש להעדיף את המתקשר השני.

24.הלכה זו אינה קובעת הוראה מנדטורית, לפיה כל אימת שנמנע המתקשר הראשון מלרשום הערת אזהרה לזכותו, תינתן עדיפות למתקשר השני. כך, למשל, מקום שבו לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה, כגון שהמוכר טרם נרשם כבעלים, לא יהיה מחדלו של הקונה הראשון משום חוסר תום לב (ראה ע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4) 730 (2001)). זאת ועוד, גם התנהגותו של המתקשר השני צריכה להבחן על פי עקרון תום הלב. בע"א 3180/05 ד"ר זריק נ' ג'רייס (ניתן ביום 29/4/07), אומרת כב' השופטת ע' ארבל:

כל האמור לעיל אודות החובות המוטלות על הקונה הראשון ובנוגע לתום ליבו, שריר וקיים רק מקום בו הקונה השני תם לב. בעוד ששאלת תום ליבו של הקונה הראשון נבחנת בעיקר על פי רישום הערת אזהרה, שאלת תום ליבו של הקונה השני נמדדת על פי שני פרמטרים מרכזיים אחרים: תום לב סובייקטיבי ותום לב אובייקטיבי. הראשון – תום לב סובייקטיבי – עניינו אי ידיעתו של הקונה השני על העסקה הראשונה, בשעה שערך את עסקת המקרקעין. השני- תום לב אובייקטיבי- עניינו בדיקת פנקס רישום המקרקעין או מצב ההחזקות במקרקעין עצמם בידי הקונה השני טרם עריכת העסקה. במידה והקונה השני פעל בחוסר תום לב סובייקטיבי ו/או אובייקטיבי, הרי שאי רישום הערת אזהרה מצידו של הקונה הראשון לא יוביל לביטול עדיפותו, שכן במצבים אלה לא ניתן לומר כי אי רישום הערת האזהרה הוא שהוביל למצב של עסקאות נוגדות".

דברים אלו משתלבים גם בדברי בית המשפט (כב' השופט ש' לוין) בעניין רוקר הנ"ל, שם הוא מציין:

"עם זאת כך נראה לי – מותר לשקול בגדר הסוגיה שלפנינו בין שאר הנסיבות, לפי קנה מידה אובייקטיבי, גם את ההתנהגות המוסרית של הנוגעים בדבר [....] (עמ' 287).

25.כשבאים אנו לבחון את המקרה שבפנינו דומני כי אין לסטות מהכלל הבסיסי לפיו תינתן עדיפות למתקשר הראשון. כפי שראינו, התובע לא היה תם לב. התובע התקשר לראשונה בשנת 2003, וביטל את העסקה, שב והתקשר בשנת 2006. התובע לא הזכיר את העסקה משנת 2003 בתביעתו ובתצהירו וניסה תחילה להעלים את העובדות. גם אם לא ניתן היה לקבוע ברורות את מניעיו של התובע ואת טיבן המדויק של העסקאות שנרקחו בינו לבין חלאילה, בשיתוף עם אחיו סאלח, יש בהתנהגות זו כדי להשליך על הערכת תום לבו. כיצד יכול התובע לקבול על התנהגות הנתבעים כאשר גם הוא עצמו לא רשם הערת אזהרה בגין העסקה משנת 2003 ? (בעניין זה נזכיר כי נרשמה הערה לטובת סאלח על פי ההסכם עמו, אולם זו נמחקה). זאת ועוד, מי שערך את כל ההסכמים, הן אלו של התובע והן של הנתבעים היה עורך הדין אבו ריא גאנם. זה קיבל על עצמו לעשות את כל הדרוש לרישום הזכויות ולרישום הערת האזהרה לטובת הרוכשים. גם התובע וגם הנתבעים סמכו על עורך הדין. כפי שראינו, עורך הדין פעל לקידום אינטרסים עצמיים, קיבל כספים לרכישת קרקע חלופית ולא טרח ליידע כנדרש את כל הצדדים על פעולותיו. הואיל ועורך הדין המשותף של הצדדים הוא שהכשיל את הרישום במועד, אין לייחס לנתבעים חוסר תום לב בגין התנהגותו זו.

עוד נזכיר, כי התובע והנתבעים אינם זרים זה לזה. הנתבע 2 זוהיר הינו אחיינו של התובע. אחמד הינו גיסו של זוהיר. מי שפעל בשמו של זוהיר בכל הנוגע לעסקה היה אביו, יחיא עלי שלאעטה – אחיו של התובע. אין כל ספק כי האחים ידעו שבוצעו עסקאות מקבילות בחלקה ואף כי כל אחד מהם סבר שיש לחלאילה די מקרקעין למכירה, ברי שהתובע ידע בשנת 2006 על העסקה משנת 2003, לפיה רכשו הנתבעים זכויות בחלקה.

26.כאן חשוב לציין, ששני הרוכשים טענו כי תפסו חזקה במקרקעין וגדרו את השטח שרכשו. בכך אין להוסיף, שהרי
הבעלות בחלקה הינה משותפת לבעלי זכויות רבים. מעולם לא נערך הסכם חלוקה ועל כן לא ניתן לראות בתפיסת חלק כלשהו מהחלקה הכללית כתפיסת חזקה במקרקעין הנמכרים דווקא (ראה עמ' 20).

27.לאור כל אלו אין מקום לסטות מהכלל הבסיסי לפיו תינתן עדיפות למתקשר הראשון. הואיל וקבעתי כי ההסכם עם הנתבעים 2-3 נערך בשנת 2003 ואולם ההסכם התקף עם התובע הינו רק משנת 2006, ברי שיש ליתן עדיפות להסכם עם הנתבעים 2-3.

הערה בטרם סיום
28.כפי שניתן היה לראות, חלאילה התקשר בעסקאות רבות הנוגדות זו לזו. בכל העסקאות היה מעורב עורך הדין אבו ריא גאנם. לכאורה נהגו חלאילה ועורך הדין בדרכי מרמה והטעו את הרוכשים השונים. יתירה מזו, מתברר כי לא כל העסקאות דווחו במועד לשלטונות המס וכי חלק מהדיווחים היו מוטעים. איני מוכן לקבל את טענתו של חלאילה כי הולך שולל על ידי עורך הדין, שכן בניגוד לטענתו הראשונית, התברר כי חלאילה חתם על כל ההסכמים. יתכן שעורך הדין יזם את העסקאות ואת הרעיון של מכירת זכות במקרקעין שטרם נרכשו, אולם אין בכך כדי לנקות את חלאילה מאחריותו לתוצאות מעשיו.

סוף דבר
30.בשים לב לכל האמור הנני דוחה את התביעה. כמו כן הנני מבהיר ומצהיר כי הנתבעים 2-3 יוכלו להשלים את רישום הזכות במקרקעין על שמם, כפוף לכל דין, וכי אין בהערת האזהרה שנרשמה לטובת התובע כדי למנוע רישום שכזה.

הנני מחייב את חלאילה לשלם לכל אחד מהצדדים (לתובע בנפרד, ולנתבעים 2-3 יחדיו) שכ"ט עורכי דין בסך של 10,000 ₪ + מע"מ.

כמו כן ובשים לב לטיבן של העסקאות שנחשפו בתיק זה ולאור האמור בפרוטוקול מיום 10/7/08 הנני מורה למזכירות להעביר עותק מפסק דין זה לפרקליטות, שתשקול האם יש לנקוט צעדים כלשהם כנגד מי מהמעורבים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון