העברת זכויות שכירות


הערר הוגש ע"י יורשי העורר ז"ל על שומת היטל השבחה שהוצאה בגין שימוש חורג, שהוציאה המשיבה ביום 29.6.10, בסכום של 50,537.66 ₪.

יורשי העורר מבקשים גם להשיב כספי היטל השבחה ששולמו בעבר על ידי העורר ז"ל בגין שימוש חורג, על פי שומה מכרעת מיום 10.5.07, בסך 80,500 ₪ ובגין היתר לשימוש חורג לתקופה נוספת על פי שומה מוסכמת מיום 2.1.08, בסכום של 168,000 ₪.

נכס העורר הינו מבנה באזור התעשייה בלוד, גוש 3986 וחלק מחלקה 51 (מגרשים 25, 26).

טענות יורשי העורר

לטענת יורשי העורר, כל שומות היטל ההשבחה הוצאו בטעות כיוון שמעמד העורר הינו מעמד של בר-רשות ע"פ חוזה פיתוח שחתם עם מינהל מקרקעי ישראל בשנת 1998, ולפיכך חלה הלכת קנית ופסקי הדין שיצאו בעקבותיה על המקרה דנן. כן נטען כי על פי פסקי דין אלו לא ניתן לבוא כיום ולצקת תוכן חדש להסכמות עם ממ"י.

יורשי העורר טוענים כי שילמו דמי היוון ודמי היתר בגין שימוש חורג עבור כל קומת הקרקע כולל השטח בגינו מבוקש היטל ההשבחה על כל תקופת השימוש החורג בעבר ועד לתאריך 5.9.12.

נטען כי המשיבה גם קיבלה כפל תשלום עבור ההשבחה, שכן קיבלה גם תשלום חלף היטל השבחה ממינהל מקרקעי ישראל על פי סעיף 21 לתוספת השלישית, לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965.

יורשי העורר טוענים כי הושלמה רק הקומה הראשונה בבניין ובה פועל 'סופר-מרקט' מאז שנת 2004 ע"פ הסכם שכירות שנחתם בין העורר לבין חברת "עוף ברקת". יתר הבניין הינו שלד, ולא הושלם.

בתגובה נוספת של ב"כ יורשי העוררים מיום 9.1.10 נטען כי, גם המשיבה עצמה התייחסה לעורר כאל בר רשות. לפיכך היא מנועה היום מלבוא ולטעון שהעורר איננו בר-רשות. כאסמכתא לכך צורף מכתב בכתב יד ממהנדסת העיר לוד כנספח א' לתגובה שזה לשונו:

"לכבוד: מר אולאל יצחק

הנדון: היטל השבחה – גוש 3936 חלקה 51 –
אוליאל יצחק

לאחר בדיקת תיק הבניין על-ידי עו"ד ליאורה [–] [הכתב לא ברור] היועצת המשפטית.

נמצא כי מר אוליאל יצחק אינו חוכר לדורות אלא מחזיק בחוזה פיתוח. ובנוסף שילם מר אוליאל במסגרת חוזה הפיתוח דמי וההיתר 91% ולכן אינו חייב לעירייה היטל השבחה."

טענות המשיבה

המשיבה טוענת כי בשנת 1998 קיבל המנוח היתר להקמת מבנה תעשיה בין 3 קומות מעל מרתף חניה, אשר חודש בשנת 2002 ושוב בשנת 2003. אחר כך הוגשה בקשה נוספת ע"י העורר לתוספת קומה רביעית אך לא הוצא היתר בניה בגינה.

בפועל נבנה בנין תעשיה בן 6 קומות בחריגות מהיתר הבניה.

אשר להיטלי ההשבחה ששולמו בעבר נטען כי, לא ניתן כיום לבא ולבקש את השבתם. ניתנו על פי שומה מוסכמת ועל פי שומה מכרעת לפי העניין, בגין היתרים לשימוש חורג, האחד משנת 2004 לתקופה של שנתיים והשני בשנת 2007 לתקופה של חמש שנים. לא ניתן כיום, כעבור כמה שנים, לבוא ולתקוף שומה מוסכמת ושומה מכרעת. מדובר בהליכים הסכמיים שהעורר ז"ל היה צד להם והיטלי ההשבחה שולמו על פיהם. בנוסף, שומות אלו והיטלי השבחה אלו הוטלו ושולמו עוד לפני שקמה סמכותה של ועדת הערר לדיון בעררי היטלי השבחה ע"פ תיקון 84 לחוק, והיא איננה מוסמכת לדון בהם בכל מקרה.

אשר לטענת היות העורר "בר רשות" - טוענת המשיבה כי נסיבות המקרה שלפנינו שונות מהנסיבות בהלכת קנית ובפסקי הדין שבאו לאחריה, וכפי שנפסק שם כל מקרה יש לבדוק לפי נסיבותיו הספציפיות.

בניגוד למה שהיה בפסקי הדין קנית, מנרב, ועוד. העורר ז"ל השלים את בניית הנכס, משתמש בו בפועל ומשכיר אותו במשך למעלה מ-6 שנים, כאשר עילת החיוב בהיטל השבחה היא אכן השימוש בפועל.

נטען כי יורשי העורר לא צירפו את חוזה הפיתוח המקורי ולא צירפו את הסכם השכירות של הנכס בקומה הראשונה, למרות הזדמנויות רבות שהיו להם לעשות כן. צורף רק אישור בדבר תשלום דמי חכירה מהוונים.

נטען כי, גם אם אין חוזה חכירה פורמאלי ואין רישום של חכירה, הרי שמדובר במקרה בו הפיתוח הושלם והקומה הראשונה הושכרה. לפיכך מדובר על חוכר בפועל. הבניה בנכס הסתיימה בחודש יוני או יולי 2004. העורר ז"ל קיבל טופס 4 ביולי 2004. עד למועד זה הושלמו כל תנאי חוזה הפיתוח וממועד זה הפך להיות במעמד של חוכר לדורות.

בנוסף, נטען, כי במועד הקובע לחבות בהיטל ההשבחה - 10.2.10, כבר לא היה חוזה פיתוח בתוקף.

חתימת תוספת להסכם פיתוח ביום 22.3.10, שצורפה ע"י יורשי העורר, לפיו תקופת הפיתוח הסתיימה ביולי 2010 איננה משנה רטרואקטיבית את מעמד העורר למועד הקובע.

כמו כן, נטען, כי על פי הוראות חוזה הפיתוח, היזם מוגבל בביצוע עבודות בניה בלבד ואילו העורר משתמש בנכס ומשכיר אותו וחורג ממגבלה זו בחוזה הפיתוח. העורר עושה שימוש חורג בקרקע משנת 2004 בהתאם להיתר שקיבל לבקשתו. העובדה שהנכס הושכר לתקופה כה ארוכה - עד 2013, מלמד כי הוא בעל הזכויות והשימוש הבלעדיים. גם ההתנהלות בעבר בעניין היטלי ההשבחה שהוטלו ושולמו על ידו מלמדת על דעתו של העורר לגבי מעמדו במקרקעין.

המשיבה ביקשה גילוי מלוא המסמכים שבין העורר ויורשיו לבין מינהל מקרקעי ישראל והסכמי השכירות שחתם.

אשר לטענת כפל התשלום - הבהירה והדגישה המשיבה בסעיף 5 לתגובתה מיום 10.7.11, כי בירור שערכה עם מינהל מקרקעי ישראל העלה כי: "לוועדה המקומית לא הועברו כל הפרשות בגין תשלומים שנגבו (ככל שנגבו) על ידו מהעוררת בקשר עם השימוש החורג, אלא אך ורק מתשלומים אחרים ששולמו שעניינם הגדלת קיבולת הבניה במגרש". (ההדגשות במקור).

כמו כן הפנתה המשיבה לתא (ת"א) 1142104 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו נ' מינהל מקרקעי ישראל, שם נפסק כי:


"אינני סבורה כי השאלה האם שולם על העסקה היטל השבחה על ידי החוכר, היא שאלה רלוונטית לענין חובתו של המינהל לשלם חלף היטל השבחה. זאת, מאחר שכפי שהובהר לעיל, אין זיקה ולא אמורה להיות זיקה בין חובת תשלום חלף היטל השבחה על ידי המינהל, לבין השאלה האם חלה השבחה במקרקעין, והאם צד ג' כלשהו חייב לשלם היטל השבחה בגין ההשבחה הזו.
....
לכן, אינני מקבלת את הטענה בדבר "כפל תשלום", או את הטענה לפיה הרשות "נהנית פעמיים" מההשבחה, הרשות "נהנית" מההשבחה פעם אחת בלבד- כאשר החוכר משלם לה היטל השבחה. באשר למינהל, הוא חייב לשלם לה בהתאם להסכם, 10% מתקבוליו, כאמור ללא קשר לשאלה האם הקרקע הושבחה או לאו."

(צוטט בסעיף 7 לכתב התשובה)

הדיונים בפנינו

לאחר הדיון הראשון שהתקיים בפנינו, התקבלה החלטה ביום 5.4.11, לפיה:

"ב"כ העוררים ימציאו את ההסכמים עם מנהל מקרקעי ישראל ואת כל ההסכמים שנחתמו בקשר השכרת המבנה או חלקו או שימוש כלשהו, זכויות כלשהן שניתנו בו לצד שלישי תוך 14 ימים. למשיבה תינתן אפשרות להגיב למסמכים תוך 21 ימים. לעוררת תינתן אפשרות לתגובה אם תרצה בכך תוך 21 ימים נוספים".

לאחר מכן התקיימו כמה וכמה סיבובי תגובות בין הצדדים. מאחר ולא הומצאו ע"י ב"כ העוררים כל המסמכים כקבוע בהחלטותינו, ניתנו להם כמה הזדמנויות נוספות, הרבה לפנים משורת הדין, להמציא ולהשלים את המסמכים שנדרשו להמציא על פי החלטותינו, אך הם לא עשו כן. כך למשל, ביום 17.4.11, הומצאו על ידי ב"כ יורשי העורר נוסח בלתי קריא לחלוטין של שוברי תשלום למינהל, תוספת לחוזה פיתוח מיום 22.31.10, העתק היתר לשימוש חורג מינואר 2011, בקשה להיתר בלתי קריאה ותוספת בלבד, מיום 1.07.09 לחוזה שכירות בין המנוח לבין "עוף ברקת" אלי טל.

בתאריך 18.5.11, ניתנה החלטה נוספת על ידינו, לפיה ניתנה הזדמנות נוספת לב"כ העוררים לעמוד בהמצאת כל המסמכים (ההדגשה היתה גם בהחלטתנו במקור) שפורטו בהחלטתנו מיום 5.4.11. ניתנה ארכה נוספת, שוב לפנים משורת הדין, של 14 יום נוספים להמצאת כל המסמכים הרלבנטיים להוכחת טענתם כי הינם במעמד של ברי רשות בלבד במקרקעין.

ביום 31.5.11 ניתנה הודעה מטעם ב"כ יורשי העורר ובה נאמר כי עיקרי המסמכים ממילא מצויים בידי המשיבה וכי צורפו להודעה:

" - חוזה פיתוח מיום 5/7/1998
- אישור מצב זכויות בנכס מיום 27/5/2000
- העתק מנסח טאבו מיום 19/6/2002 "

אך עיון במסמכים שצורפו להודעה העלה, שהמסמכים שצורפו בפועל אינם תואמים את האמור בהודעה. חוזה הפיתוח לא צורף, צורף רק העמוד הראשון לו בלבד.

ביום 14.6.11 ניתנה החלטה נוספת על ידינו לגבי המועדים לתגובות הצדדים, וביום 10.7.11 ניתנה החלטה נוספת, הרבה לפנים משורת הדין, לפיה: "ניתנת הזדמנות אחרונה נוספת לצדדים לפנים משורת הדין להגיש מסמכים וראיות בסוגיות שבמחלוקת" (ההדגשות במקור).
לא הוגשו מסמכים נוספים ע"י ב"כ העוררים.

ביום 7.2.11 התקיים דיון נוסף בפנינו.

ב"כ יורשי העורר הצהירה בדיון כי יש בידיה רק את העמוד הראשון של חוזה הפיתוח המקורי הראשון ואין בידיה את החוזה במלואו. כמו כן הצהירה כי אין בידיה את חוזה השכירות הראשון, המקורי מיום 29.6.04. ב"כ יורשי העורר הסבירה, כי בשל פטירתו של המנוח לא עלה בידיהם לאתר את המסמכים במלואם וכי לא הצליחה להשיג את חוזה השכירות גם מהשוכרת. לא נמסר על ידה האם פנתה למינהל מקרקעי ישראל כדי לאתר את חוזה הפיתוח משנת 1998. (פרוטוקול הדיון מיום 7.2.11, עמ' 1).

בנוסף הצהירה בפנינו ב"כ יורשי העוררים, כי בנכס פועל סופרמרקט משנת 2004 וכי חוזה השכירות הינו חוזה שכירות של המבנה ולא חוזה של העברת זכויות עתידיות במבנה (שם, בעמ' 2 לפרוטוקול).

בדיון השני בפנינו הדגישה ב"כ יורשי העוררים, כי התוספת לחוזה הפיתוח משנת 2010 הינה תוספת שנחתמה לא מזמן וגם בכך יש כדי ללמד על מעמד העורר. התוספת מתייחסת במפורש לכך שבניית הבניין טרם הושלמה. כן ציינה כי אין בידיה את חוזה החכירה שהתוספת מפנה אליו בסעיף "התמורה" ושנאמר שם כי הוא מצ"ב.

ב"כ יורשי העורר אישרה בדיון בפנינו כי נבנו בפועל 6 קומות. יתר הקומות, לבד מהקומה הראשונה שהושלמה והושכרה, אינן מאוכלסות ובנויות ברמת מעטפת בלבד (עמ' 4 למטה לפרוטוקול).

ב"כ המשיבה טען בדיון בפנינו, כי המסמכים שהתבקשה ב"כ יורשי העורר להמציא לא הומצאו. כמו כן הדגיש, כי מדובר במסמכים שאינם מצויים בידיעת המשיבה, והיא איננה צד להם. היו לעוררים זמן רב והזדמנויות רבות להשלים את המסמכים וכי יכלו לפנות הן לממ"י והן לשוכרת ולא עשו כן (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 7.2.11).

לגבי מכתב מהנדסת העיר לוד מינואר 2000, נספח א' שצוטט לעיל, נטען, כי לא ברורות נסיבותיו וכי מכל מקום מדובר במסמך מינואר 2000, טרם בנייתו של הבניין, כך שמדובר בנסיבות שונות מהנסיבות שבפנינו, שהבניין כבר הושלם.


ב"כ המשיבה הדגיש שוב בפנינו כי מדובר בחוכר שלמעלה מ – 10 שנים משכיר ומעניק זכות חכירה לסופרמרקט. חכירה הינה זכות שימוש שיש עימה חזקה ולעורר זכות חכירה מהותית.

אשר לתוספת לחוזה הפיתוח מיום 22.3.10 שצורף ע"י ב"כ יורשי העורר, נטען כי מהתוספת לחוזה עולה כי היא נחתמה כיוון שהעורר ביקש תוספת פיתוח לפי תכנית לד/2/132 ל – 8,633 מ"ר במקום 5,282 מ"ר, היינו התבקשה תוספת פיתוח מעבר לזכויות המקוריות שניתנו לה – שהם כבר זכות חכירה.

השתלשלות העניינים לאחר תום הדיונים בפנינו

כעבור כמה ימים לאחר תום הדיונים וההליכים בערר בפנינו, התקבלה בקשה מב"כ העוררים לפיה עלה בידיה להגיע להעתק מלא של חוזה הפיתוח המקורי משנת 1998 והיא מבקשת לצרף אותו. ניתנה החלטה על ידינו ביום 9.2.12, לפיה ניתנה למשיבה זכות תגובה לבקשה. יודגש כי בשלב זה כבר הסתיימו כל ההליכים בפנינו. לא יהא זה למותר לציין, כי ספק רב בעינינו אם בנסיבות אלו ערכאה כלשהי הייתה מתירה הבאת והשלמת ראיות שהיו בידיעת העורר לכל אורך הדרך, בשלב כה מאוחר. אמונים אנו על עקרון סופיות הדיון וההליכים, ובפרט כאשר ניתנו אינספור הזדמנויות להשלמת מסמכים כולם הרבה לפנים משורת הדין.

ביום 27.2.12 ניתנה תגובת המשיבה הטוענת כי אין במסמכים שצורפו כדי לשנות מטענותיה כי מעמד העורר שונה וכי איננו בר רשות במועד הקובע. צוין כי שוב נעשתה השלמה חלקית בלבד של המסמכים וחוזה השכירות שוב לא צורף. אשר להסכם הפיתוח עצמו שצורף במלואו לראשונה, מפנה המשיבה לסעיף 11(א) שבו, לפיו:

"הרשות הניתנת ליוזם לפי החוזה היא אישית בלבד ואסור ליוזם להעביר את זכויותיו לפי החוזה בשלמותן או בחלקן בכל צורה שהיא בין במישרין ובין בעקיפין. ו/או להשכיר את המגרש ו/או למסור חזקה או שימוש בו, או בחלקו, לאחרים".
כמו כן עולה מהסכם הפיתוח כי הוא הסתיים ביולי 2001, ולפיכך הוא מהווה ראיה לכך כי במועד השכרת הנכס, בשנת 2004 כבר לא היה העורר בר- רשות.

דיון והחלטה

לאחר ששמענו את הצדדים בכמה דיונים שהתקיימו בפנינו, ולאחר שעיינו בכתבי הטענות, בתגובות הרבות ובמסמכים ובחלקי המסמכים שצורפו במהלך ההליכים הרבים שהתקיימו בערר זה החלטנו לדחות את הערר.

להלן נימוקנו:
יורשי העורר טוענים להיות העורר במעמד של בר רשות במקרקעין. העוררים, למרות אינסוף הזדמנויות וארכות רבות שניתנו, הרבה לפנים משורת הדין, לא המציאו את מלוא המסמכים והראיות שיש בהם כדי לתמוך בטענתם זו.

מדובר במסמכים שהיו כולם בחזקת העורר ז"ל ובידיעתו ושהיה צד להם.

מסמכים אלו נדרשים ומהותיים להוכחת טענת יורשי העורר. זאת ביתר שאת במקרה שלפנינו, גם נוכח העובדה שהעורר בעבר שילם היטלי השבחה ונוכח העובדה שאין מחלוקת בין הצדדים כי בניית המבנה הושלמה - הקומה הראשונה והמעטפת (גם ע"פ דברי יורשי העורר בדיון מיום 7.2.12, עמ' 4 למטה לפרוטוקול). אין מחלוקת בין הצדדים כי בניית הקומה הראשונה הושלמה במלואה, ניתן טופס 4 ע"י המשיבה והעורר השכיר את הנכס לשכירות ארוכת טווח לחברה בשם "עוף ברקת". גם ב"כ יורשי העורר הצהירה במפורש בדיון בפנינו כי מדובר בחוזה שכירות ארוך טווח משנת 2004 וכי אין מדובר בחוזה להעברת זכויות עתידיות (עמ' 2-1 לפרוטוקול, למעלה), וכי פועלת שם במקום חנות/סופר משנת 2004, וכך נאמר בדיון:

"יו"ר:
אני רוצה לוודא אם אנחנו מבינים נכון מהמסמכים שהגשתם, יש חוזה שכירות מקורי מה- 29.6.2004. מיהו השוכר שם?

עו"ד אפרתי:
פועלת שם חנות /סופר משנת 2004.

יו"ר:
האם זה היה חוזה שכירות של מבנה?

עו"ד אפרתי:
נכון.

יו"ר:
זאת אומרת שלא מדובר כאן על חוזה של העברת זכויות עתידיות אלא הם החלו לפעול במקום כסופר?

עו"ד אפרתי:
כן. נכון.

עו"ד בירנבוים:
הם פועלים עד היום.

עו"ד אפרתי:
לא ידוע לי אם הם פועלים עד היום..."

(עמ' 2-1 לפרוטוקול, מיום 7.2.12).

כאמור, בנסיבות אלו, בהם מדובר במבנה שהושלם והושכר ע"י העורר לטווח ארוך, ובעבר כן שולמו על ידו היטלי השבחה על פי שומה מוסכמת ועל פי שומה מכרעת, בגין היתרים שקיבל לשימוש חורג במבנה אותו השכיר מאז שנת 2004, חל ביתר שאת הנטל על העורר להוכיח את טענתו, כי למרות כל זאת, מעמדו נותר ועדין במקרקעין של בר- רשות.

ליורשי העורר היו הזדמנויות רבות להציג בפנינו את מלוא המסמכים הרלבנטים להוכחת טענותיהם. היו להם אינספור הזדמנויות להציג בפנינו את חוזה הפיתוח משנת 1998 במלואו ולא רק את העמוד הראשון שלו. לא הוברר לנו מדוע והכיצד כן הגיע לידיהם בתחילה העמוד הראשון בלבד של חוזה הפיתוח ולא כל יתר העמודים שלו. גם לא הוברר לנו מדוע לא צורף חוזה החכירה או נוסח חוזה החכירה שצורף לתוספת לחוזה הפיתוח שהוצג בפנינו. לא הוברר גם, מדוע, רק לאחר תום כל ההליכים והדיונים בפנינו, רק אז הגישו יורשי העורר את חוזה הפיתוח המקורי המלא משנת 1998.

עיון בחוזה הפיתוח משנת 1998, שהומצא באיחור רב, מעלה, כי אכן מדובר, כטענת המשיבה, בשיעור ניצול של 5,282 מ"ר בעוד שהתוספת לחוזה הפיתוח משנת 2010 הינה על 8633.4 מ"ר. תקופת הפיתוח בחוזה הפיתוח המקורי הוגדרה למשך 36 חודשים בלבד. היינו, החוזה הסתיים לכאורה בשנת 2001. לא הוצגו תוספות והארכות של חוזה הפיתוח מאז. התוספת היחידה לחוזה הפיתוח שהוצגה בפנינו, היתה משנת 2010 וככל הנראה אכן נעשתה כפי שנטען ע"י המשיבה, עבור הגדלת שיעור הניצול. אין בתוספת זו כדי ללמד על מעמד העורר במועד הקבוע ולגבי הבניה שכבר נעשתה והושלמה על פי חוזה הפיתוח המקורי. בחוזה הפיתוח המקורי גם נאמר בסעיף התמורה, כי מצורף אליו חוזה חכירה. יורשי העורר לא המציאו עד היום לא את חוזה החכירה שצורף לחוזה הפיתוח המקורי, ולא את חוזה החכירה שנאמר כי צורף לתוספת לחוזה הפיתוח. כמו כן, לא ניתן הסבר כלשהו ע"י יורשי העוררים בעניין סעיף 11(א) להסכם הפיתוח, שצוטט לעיל, האוסר העברת זכויות שכירות ע"י צד להסכם פיתוח, בעוד שהם לא חלקו על כך כי בשנת 2004 העביר העורר זכות שכירות במבנה שהושלם.

אשר על כן אין בחוזה הפיתוח המקורי משנת 1998, שתוקפו היה למשך 36 חודשים בלבד, עד חודש 2001, שכן הומצא במלואו לבסוף, בתום כל ההליכים בפנינו, גם לגופו, כדי להוות אסמכתא לטענת יורשי העוררים כי במועד הקובע היה העורר עדיין במעמד של בר-רשות.
בעמוד 2 לתוספת לחוזה הפיתוח שנחתמה ביום 22.2.2010 ואשר עניינה שיעור ניצול של 8,633.4 מ"ר מבונים, נאמר בסעיף התמורה כי התשלום ייחשב: "כתשלום עבור דמי שימוש שנתיים מהוונים עבור השימוש במגרש לתקופת החכירה כהגדרתה בחוזה החכירה המצו"ב". למרות זאת חוזה החכירה שצורף לתוספת לחוזה הפיתוח גם הוא לא הומצא ולא הוצג בפנינו וכל שנאמר לנו בדיון ע"י ב"כ יורשי העורר הוא, כי אין בידיהם את חוזה החכירה.

יוער גם כי במהלך כל ההליכים והדיונים שהתקיימו בפנינו, אף לא הוברר האם יורשי העורר פנו כלל למינהל מקרקעי ישראל לבקש את השלמת המסמכים ככל שאלו אכן אינם מצויים בידיהם, ולא הוברר לנו האם קיים חוזה חכירה עם המינהל שלא הוצג לפנינו, ואף ייתכן כי ישנו חוזה חכירה עם המינהל והוא לא הוצג בפנינו. לא ניתן לנו כל תצהיר או הבהרה בעניין זה ע"י מי מבין יורשי העורר או מייצגיו. לפיכך, גם פסק הדין שהוצג בפנינו בדיון ע"י ב"כ יורשי העורר, איננו רלבנטי למקרה שלפנינו, בעניין עש"א (ראשל"צ) 32744-12-09 ועדה מקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין נ' "רסקו" ניהול ופיתוח בע"מ שהוגש בדיון ע"י ב"כ יורשי העורר. באותו מקרה חוזה הפיתוח קבע כי מעמד "רסקו" כצד לחוזה פיתוח ישתנה למעמד של חוכרת אם תעמוד בהתחייבויותיה לפי הסכם הפיתוח, ואלו טרם הושלמו. במקרה שלפנינו אין מחלוקת כי העורר עמד בהתחייבויותיו לפי חוזה הפיתוח והשלימן, לפחות לגבי הקומה הראשונה לגביה גם קיבל טופס 4, וכי הוא משכיר אותה בשכירות ארוכת טווח החל משנת 2004.

כמו כן נאמר במפורש באותו פסק דין, כי מדובר היה שם בהעברת זכויות של צד לחוזה פיתוח לצד שלישי. כך קבענו גם אנו בכמה החלטות דומות בהקשר זה (למשל ערר 8158/10 להלן ועוד), כי כאשר ישנה העברה של זכויות לצד שלישי, יש לבחון כל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו. יש לבחון באופן ספציפי את הוראות חוזה המכר. כאשר נאמר בחוזה המכר כי מדובר בהעברת זכויות של צד לחוזה פיתוח בלבד, ולא הועברה זכות שכירות למשל, אין בחוזה המכר כדי ללמד שהמוכר איננו בעל זכויות של צד לחוזה פיתוח בלבד.

במקרה שלפנינו לא הוצג בשום שלב, גם לא לאחר תום הדיונים וההליכים בפנינו, חוזה השכירות של הנכס. בדיון בפנינו אף עלה במפורש (עמ' 2 לפרוטוקול, צוטט לעיל), כי אין מדובר בחוזה להעברת זכויות של צד לחוזה פיתוח אלא בחוזה שכירות 'רגיל'.

נזכיר כי בהחלטתנו מיום 18.5.11 אף הוספנו ואמרנו כי: "לגופו של עניין על ב"כ העוררים להצהיר האם כל המסמכים שהמציאה למבקשת הינם כל המסמכים וההסכמים שישנם" (ההדגשות במקור). הצהרה כזו לא ניתנה. לפיכך אף לא ניתן לדעת האם אכן הוצגה בפנינו התמונה במלואה בכל הנוגע למערכת היחסים החוזית והמהותית שבין מינהל מקרקעי ישראל לבין העורר או יורשיו, ובין העורר לבין השוכר. כאמור לא הוצגו בפנינו מלוא המסמכים הרלבנטים להעברת הזכויות בקומה הראשונה לתקופת שכירות ארוכה (חכירה) של הקומה הראשונה, שבנייתה הושלמה עוד בשנת 2004 לחברת "עוף ברקת". משכך, גם לא ניתן לדעת האם חוזה השכירות, תוכנו ומהותו עולים בקנה אחד עם טענת יורשי העורר או שמא סותר הוא אותן על פניו ומפריכן.

מהנספח – או התוספת לחוזה השכירות, שכן הוצג בפנינו, לאחר כמה וכמה ארכות שניתנו לעוררים עולה, כי חוזה השכירות עצמו נחתם ביום 29.6.04. תוספת ראשונה לחוזה נחתמה ביום 1.7.05 והתוספת שהוצגה בפנינו נחתמה ביום 1.7.09. תקופת השכירות הוארכה עד ליום 31.10.14. התוספת כוללת סעיפים בודדים בלבד - סעיף דמי שכירות, אופן תשלומי דמי השכירות וביטוחים. לבסוף נאמר בה, כי כל ההוראות חוזה השכירות העיקרי יחולו. הנה כי כן גם מהתוספת לחוזה השכירות שכן הוצגה בפנינו, גם לא ניתן ללמוד את שטוענים יורשי העוררים כי מדובר בעורר שהינו בר רשות בלבד. כל שניתן ללמוד בשלב זה הוא דווקא את ההיפך – כי העורר הקנה זכות שכירות ארוכת טווח במקרקעין, ושלכאורה היה הוא בעל הזכות להשכירם ולטווח ארוך – מדובר בחוזה שכירות של עשר שנים. גם בתוספת אין כל סיוג לגבי זכויות העורר במקרקעין או דבר כלשהו שיכול להוות אסמכתא לטענה כי העורר היה בעל זכויות של בר רשות בלבד במקרקעין.

דווקא במקרה שלפנינו, לאור כל האמור עד כה ונסיבות המקרה הספציפיות כפי שפורט בהרחבה לעיל, ניתן ללמוד את ההיפך- כי העורר כבר איננו בר-רשות במקרקעין נשוא היטל ההשבחה – ובוודאי שכך לגבי הקומה הראשונה לגביה התבקש השימוש החורג נשוא דרישת היטל ההשבחה. דווקא לאור כל זאת היה על ב"כ יורשי העורר להציג בפנינו את מלוא התמונה העובדתית ואת מלוא מערכת ההסכמים במלואם, ולא רק עמוד ראשון או תוספת זו או אחרת להם – בין העורר לבין מינהל מקרקעי ישראל ובין העורר לבין שוכר הנכס. אי הצגת מסמכים אלו במלואם בנסיבות הספציפיות של המקרה שלפנינו יש בה כדי להטות את הכף כנגד טענת יורשי העורר.

בערר 8158/10 למשל, גם דנו בעניינו של חוזה פיתוח. שם הנסיבות היו הפוכות למקרה שבפנינו. שם גם ייחסנו משקל לכבישת ראיות ע"י צד אחד. הפנינו שם להחלטה אחרת שניתנה על ידינו, בה התייחסנו בהרחבה לחובתו של עורר להציג בפנינו את מלוא העובדות והראיות הרלבנטיות להוכחת טענותיו וכי יש לזקוף לחובתו הימנעות מהבאת ראיה רלבנטית. באותו מקרה לא הוצגה עיסקה שעשה העורר במקרקעין לגביהם הוא תובע, וכך אמרנו בהחלטה בערר 255/06 חב' ראשל ייזום וניהול נכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ואח':

"אם יש לתמוה על חוות הדעת השמאית, לא כל שכן שיש לתמוה על כתבי הטענות ועל הדיונים עצמם בפניי ועדת הערר בהרכבה הקודם והנוכחי. לא בכתבי הטענות ולא בדיונים בפני ועדת הערר לא פורטה ולא הובאה עיסקה זו ביזמת העוררת, לא לידיעת המשיבות ולא לידיעת הוועדה.

כפי שאמרנו לעיל, גם אם נניח, למשל, כי מטעם כלשהו אליבא דהעוררת אין כל רלבנטיות לעיסקה שעשתה במקרקעין אלו, הרי שאין בכך כדי לפוטרה מהחובה הבסיסית והמהותית לגלותה ולפרטה בכתבי הטוענות.

יש להבחין בין החובה לפרוס ולגלות את מלוא העובדות והראיות הרלוונטיות לבין טענות שיש כנגד עובדות או ראיות אלו.

כך למשל, יכול ויהיו לתובע או לעורר טענות כנגד ראיה מסוימת. אין בכך כדי לפוטרו מלהביא ראיה זו ולטעון כנגדה. במקום אחר קבע בית המשפט כי :

"דרך זו שנקט אותה המחוקק מקורה בכלל הנקוט ידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה."

(ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד ל"ה (1) 736, ההדגשות שלנו)

אין ספק כי ההסכמים היו בהישג ידה של העוררת. את העלמת קיומו של ההסכם ואי צירופו, לא בתביעה ולא בערר יש לזקוף לחובתה של העוררת. לא בכדי נשמעה בפנינו תרעומת רבה של המשיבות על העוררת בעניין זה."

(שם בעמו' 12-11, כן צוטט בערר 8158/10 ק.ג.ס אינווסטמנט בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, שם בעמ' 7, פורסמו בנבו)

כך גם במקרה שלפנינו.

ליורשי העורר ניתנו הזדמנויות רבות וארכות רבות להשלמת המסמכים המהותיים לפרישת מלוא התמונה העובדתית – משפטית בפנינו. איננו מקבלים גם את הטענה כי "זה מה שהיה בידם". מדובר במסמכים שהיו בחזקת העורר ז"ל ובידיעתו ובהיותו צד להם. לא צוינו ולא פורטו אם ואלו מאמצים נעשו להשגת מלוא המסמכים הרלבנטים. ערים היינו לקושי אולי באיתור מסמכים משנפטר העורר, ולפיכך ניתנו על ידינו הזדמנויות רבות, הרבה לפנים משורת הדין, להשלים את המסמכים המהותיים הרלבנטים להוכחת טענה יורשי העורר, ארכות והזדמנויות אשר ספק אם היו ניתנות בערכאות אחרות. למרות זאת, בסופו של דבר היתה הצגה חלקית בלבד של המסמכים. בכך יש עוד יותר כדי לחזק את הסקת "המסקנות המכריעות יותר וקיצוניות יותר" כלשונו של בית המשפט העליון בע"א 547/78 שרון נ' לוי, הנ"ל, כנגד מי שנמנע מהצגת מלוא המסמכים הרלבנטים. בנסיבות אלו סבורים אנו כי יורשי העורר אף לא נכנסו לטרקלינה של הלכת קנית ולפסקי הדין שבאו בעקבותיה, שכן לא עברו כלל את "מפתן הסף" להוכחת טענתם בנסיבות הענין, בדבר היות העורר בר-רשות במועד הקובע.

אשר להסתמכות יורשי העורר על מכתבה בכתב יד של מהנדסת העיר לוד, אשר צורף כנספח א' לאחת מתגובות העורר - מדובר במכתב מינואר 2000. אין בו כדי ללמד דבר על מעמד העורר בשנת 2004 ואילך, הוא מועד השלמת הבניה, קבלת טופס 4 והשכרת הנכס על ידו. זאת, אף מבלי להיכנס לטיבה ולתוקפה של ראיה זו והאם אכן מדובר בטענת הסתמכות בנסיבות הענין והאם יש בה משום מצג כלשהו שיש בו כדי לחייב את המשיבה.

כאמור – מקרה זה שונה מהמקרים שהיו בפסקי הדין שהוזכרו בפנינו, בכך שמדובר במבנה שהושלם והושכר ע"י העורר ואשר לגביו התבקש השימוש החורג נשוא היטל ההשבחה.

אשר על כן סבורים אנו כי במקרה שלפנינו יש לזקוף לחובתם של יורשי העורר את אי הצגת מלוא המסמכים שבפנינו. הצגת המסמכים החלקית ואולי גם המגמתית בפנינו, איננו מבססת את טענת יורשי העורר להיותו בר-רשות במועד הקובע.

בנסיבות העניין מתייתר הצורך לדון גם ביתר הטענות שהועלו. יחד עם זאת, ראינו לנכון להעיר את הערותינו לגופן של טענות אלו בקצרה, כלהלן:

אשר לטענת כפל תשלום מהמינהל – המשיבה טענה במפורש ואף הדגישה כי בירור שערכה העלה, כי לא קיבלה כלל חלף היטל השבחה מממ"י. בנסיבות אלו נשמט הבסיס מטענת יורשי העורר. בהקשר זה גם תוזכר טענת ב"כ המשיבה, כי בנסיבות העניין חל בכל מקרה, האמור בתא (ת"א) 11421/04 שצוטט לעיל, כי בנסיבות העניין אין קשר בכל מקרה, בין חובת תשלום חלף היטל השבחה לבין חובתו של צד שלישי בתשלום היטל השבחה.

אשר לטענה בדבר השבת היטלי השבחה ששולמו בעבר, טוב שטענה זו נזנחה למעשה בדיון האחרון שהתקיים בפנינו, שכן ממילא לא נמצא לה כל בסיס. בעניין זה יש לקבל את טענות ב"כ המשיבה כי עסקינן בהיטלי השבחה ששולמו בעבר, לפני כמה שנים. האחד על פי שומה מכרעת והשני על פי שומה מוסכמת. בוודאי, ובוודאי שלא ניתן לבוא ולטעון כעבור שנים כנגד תשלום היטלי השבחה אלו, מה גם שלא נטענו טענות כלשהם לטעות, הטעיה וכדומה, ולא ברור לנו מה הבסיס המשפטי העומד ביסוד תביעת השבה זו. זאת בנוסף לטענת שהעלה ב"כ המשיבה, שאכן לוועדת הערר קמה הסמכות לדון בהיטלי השבחה ממאי 2009 ואילך.

אשר על כן אנו דוחים את הערר, ודרישת תשלום היטל השבחה בעינה עומדת.

בנסיבות העניין, ובהילקח בחשבון כל סבבי התגובות וההליכים הרבים שהמשיבה נדרשה אליהם בשל מחדלי העוררים, יישאו העוררים בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

ההוצאות ישולמו למשיבה תוך 60 יום מיום מתן ההחלטה. לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, עד למועד תשלומם בפועל.

ההחלטה התקבלה פה אחד.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון