העברת זכות שכירות במנהל


הרקע לתביעה:

1 .עניינה של התביעה שלפניי, בתשלום דמי חכירה בהתאם לחוזה חכירה שנכרת בין התובע (מינהל מקרקעי ישראל) (להלן: "המינהל") לבין הנתבע מר כוסראוי קיוואן (להלן: "הנתבע"). לטענת המינהל, הנתבע אינו משלם את דמי החכירה בגין אולם מלאכה ברח' המשביר 32 אזור התעשייה חולון, הידוע כגוש 6789 חלקה 9 תת חלקה 12 (להלן: "הנכס"). סכום התביעה הועמד על סך על סך 60,310 ₪.

טענות המינהל:

2 .לטענת המינהל, הנתבע קיבל על עצמו את הזכויות והחובות על פי "חוזה החכירה" [נספח א' לת/1] (להלן: "חוזה החכירה"). חוזה החכירה נחתם בין המינהל לבין החוכר הקודם, מר מלכין מרדכי (להלן: "מר מלכין"), בשנת 1980.

בשנת 1993 רכש הנתבע את הזכויות בנכס ממר מלכין. הסכמה זו מצאה את ביטוייה ב"שטר העברת זכות שכירות" (נספח ב' לת/1) (להלן: "שטר החכירה"). בשטר החכירה קיבל על עצמו הנתבע את כל הזכויות והחובות הכלולות בחוזה החכירה.

3 .הנתבע לא שילם את דמי החכירה כסדרם שנים רבות. המינהל נקט בעבר כנגד הנתבע הליכי גבייה, לרבות הליכי הוצאה לפועל.

4 .על אף שהנתבע העביר למינהל מספר תשלומים, תשלומים אלו נזקפו לזכות חובות עבר. לפיכך, בעבור השנים 2001-2007 לא קיבל המינהל תשלום מלא בעבור דמי החכירה השנתיים. יתרת חובו של הנתבע כלפי המינהל בגין דמי חכירה שנתיים לשנים 2001-2007 עומדת על סך 60,310 ₪, הכוללים גם הפרשי הצמדה וריבית.

טענות הנתבע:

5 .עד לשנת 2001 חלה התיישנות על חובותיו של הנתבע.

6. הנתבע שילם למנהל סכום כולל של 14,172 ₪ בין השנים 2006-2007. סכום זה, צריך להיזקף לזכות דמי החכירה השנתיים אותם חב הנתבע בתקופה שבין 2001-2007 ולא על חשבון חובות עבר שהתיישנו.

7 .המינהל שלח לנתבע מכתב בו הוא דורש סכום של 16,000 ₪, ולא כמבוקש בתביעה.

8 .הנתבע ביקש להצטרף "למבצע להפחתת החוב", אך המינהל התנה את צירופו בהכללת החוב שהתיישן זה מכבר. לאור כל זאת, בחר הנתבע שלא להצטרף "למבצע" ומשכך מבקש הוא שכל סכום שייפסק לחובתו יוכפף "למבצע".

9 .לטענת הנתבע לא נשלחו אליו "פנקס תשלומים". אי הנפקת שוברי התשלומים מהווה מחדל שמקשה על תשלום החוב.

10 .בדיון שנערך לפניי העידו:

מצד המינהל- מר אבי אלמוסלינו, אחראי מחוזי לגבייה במנהל מקרקעי ישראל מחוז ת"א (להלן: "מר אלמוסלינו").

מצד הנתבע – הנתבע, מר כוסראווי קיוואן.


דיון:

11. בשנת 1980 נחתם בין המינהל לבין מר מלכין חוזה החכירה, לפיו הנכס הוחכר למר מלכין בתנאים הנקובים בחוזה החכירה.

בשנת 1993 רכש הנתבע מידי מר מלכין את זכויות החכירה בנכס. בעקבות רכישת זכויות החכירה בנכס, חתמו הצדדים על "שטר העברת זכות שכירות" (שטר החכירה). בשטר החכירה הוסכם בין הצדדים על העברת כלל הזכויות והחובות, שקיבל על עצמו מר מלכין בחוזה החכירה, לידי הנתבע.


12 .המינהל הציג את חוזה החכירה שנחתם עם החוכר הקודם, מר מלכין, בשנת 1980. כן הוצג לפניי "שטר העברת זכות שכירות", שנחתם בין מר מלכין לבין הנתבע. הנתבע, מבחינתו, לא חלק על כך שחתם על שטר העברת השכירות.

13 .שיעור דמי החכירה השנתיים נקבעו מפורשות בשטר החכירה:

"... מקבלי העברה... מצהירים כי דמי השכירות שהם חייבים בתשלום לפי "חוזה השכירות" הם 3240 ₪ נכון לתאריך 1.4.93..."

וכן נקבע:

" דמי השכירות צמודים למדד יוקר המחיה ובתוספת מ.ע.מ...".

[נספח ב' לת/1]

14 .ועוד הוסכם בשטר העברת זכות השכירות:

""מקבלי ההעברה" מצהירים כי קראו את "חוזה השכירות" ומקבלים על עצמם את כל הזכויות והחובות הכלולות בו כאילו נחתם "חוזה השכירות" על ידם מלכתחילה..."

[נספח ב' לת/1]

15 .בחוזה החכירה נקבע מפורשות הסכום לתשלום דמי החכירה. כן נקבע אופן התשלום בצורה הבאה:

"...את דמי החכירה השנתייים... עבור כל שנה מראש בתוספת הפרשי הצמדה...".

[ס' 6(ד) לנספח א' לת/1]

במקרה של פיגור בתשלום, נקבע בחוזה החכירה, כהאי לישנא:

"במקרה והחוכר מפגר בתשלום כל שהוא ייחשב כל תשלום על חשבון חוב לפי סדר העדיפות הבא: הוצאות הגבייה, הריבית, הפרשי הצמדה, הקרן...".

[ס' 6(ד) לנספח א' לת/1]


16 .מסמכים אלו, שהוצגו לפניי הינם ראיות בעלות משקל רב, המחזקות את טענת המינהל לפיה, בחתימת הנתבע על "שטר העברת הזכויות" בשנת 1993, קיבל על עצמו את כל הזכויות והחובות על פי חוזה החכירה משנה זו ואילך. הנתבע לא חלק על נפקות חוזה החכירה וכן על נפקות "שטר העברת זכות השכירות".

17 .לאור התחייבויותיו המפורשות של הנתבע כמפורט בשטר העברת השכירות, הנני קובע שהנתבע נטל על עצמו את תנאי הסכם החכירה ואת תנאי שטר העברת הזכויות.

18 .המינהל טען לפניי, שהנתבע אינו מקיים את חיוביו על פי חוזה החכירה, שכן " מזה מספר שנים שהנתבע אינו משלם למינהל את דמי החכירה השנתיים כסדרם..." [ס' 8 לת/1]. דמי חכירה אלה מצטברים לסכום התביעה דנא.

19 .להוכחת גובה חובו של הנתבע למינהל, הציג מר אלמוסלינו את "מצב חשבון פירוט תנועות" [נספח ג' לת/1] של הנתבע לגבי הנכס. על פי מסמך זה, סך חוב דמי החכירה השנתיים שנצטבר לחובת הנתבע נכון ליום 06/01/08 הינו 60,310.38 ₪ [עמ' 3 לנספח ג' לת/1].

20 .זה המקום לציין, שגובה דמי החכירה השנתיים והחובה לשלמם נקבעו בשטר החכירה:


" ...דמי השכירות שהם חייבים בתשלום לפי חוזה השכירות הם 3240.45 ₪...".

[נספח ב' לת/1]

21 .תצהירו של מר אלמוסלינו לא נסתר.

גם גרסתו של מר אלמוסלינו לא התערערה בחקירתו הנגדית. תצהירו של מר אלמסולינו חוזק בתדפיס מפורט ביותר, הכולל את כל פירוט התנועות הכספיות בגין הנכס, החל מחודש אפריל 1986.

כעולה מהתדפיס, במשך שנים רבות, מאז רכישת הזכויות בנכס, הנתבע אכן לא נשא בתשלום דמי החכירה השנתיים. יתרת חובו של הנתבע למועד הפקת התדפיס (17.7.2008) הינה 81,243 ₪. יש לציין, כי על פי עדותו של הנתבע, הנכס עצמו הושכר על ידו לצד שלישי בדמי שכירות חודשיים [פר' עמ' 10 ש' 9-18].

22 .המינהל אישר שקיבל מפעם לפעם תשלומים מהנתבע, המוצאים את ביטויים בתדפיס פירוט החשבון. יחד עם זאת, סכומים אלו לא הביאו לפירעון חוב דמי החכירה. המינהל ציין במפורש על גבי קבלות שהנפיק לנתבע, כי קיימים חובות נוספים של דמי חכירה שנתיים [ס' 17 לת/1].

23 .הנתבע חלק על גובה הסכום שמבוקש בכתב התביעה. לגרסתו, התשלומים ששילם למינהל הינם תשלום עבור דמי החכירה השנתיים, שיש בהם לפרוע את חובותיו בשנים האחרונות וכך טען לפניי הנתבע:

" ... מידי שנה שילמתי דמי חכירה למינהל. כך למשל, בשנת 2007 שילמתי 9,368 ₪ למינהל ובשנת 2008 שילמתי 7,120 ₪...".

[ס' 3 לנ/1]

לטענתו של הנתבע, גובה החוב אינו תואם לנתונים שהובאו לידיעתו לגרסתו, "...אני קיבלתי מכתב ממנהל שהחוב הוא 16,000 ₪ ולא 60,000 ₪..." [פר' עמ' 1 ש' 13].

24 .הנתבע אף טען שכל יתרות החוב שלפני שנת 2001 התיישנו. על כן, היה חייב המינהל לזקוף את התשלומים ששילם הנתבע בשנים האחרונות לזכות החובות נשוא התביעה דנא: "כל סכום מבוקש לתקופה שלפני 2001 נכנס לתקופת התיישנות ויש להורידו מהסכום הכללי..." [ס' 9 לנ/1].

25 .אין בידי לקבל טענה זו של הנתבע לפיה, הסכומים ששילם למינהל, צריכים להיזקף דווקא על חשבון השנים האחרונות של חוב דמי החכירה ואילו יתרות החוב (בגין השנים המוקדמות) התיישנו.

26 .סעיף 2 לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958, קובע כי ההתיישנות הינה אך מחסום דיוני כנגד תביעה, אך אין בה להפקיע את הזכות המהותית. עמדה על הדברים כב' השופטת פרוקצ'יה בע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים ואח', (ט.פ.) (2008):

"אין זה מקרי, כי ההתיישנות התאפיינה כבר מקדמת דנא כמטילה חסימה דיונית מפני בירור תביעה, ולא כיוצרת מניעה מהותית, המאיינת את הזכות המהותית נשוא התביעה (סעיף 2 לחוק ההתיישנות)".

27 .משכך, פעל המינהל כראוי וכדין עת זקף את התשלומים השונים ששילם הנתבע מעת לעת על חשבון חובות העבר. בהקשר זה יש לזכור את מעמדו המיוחד של המינהל, כפי ששב ושנה בית המשפט העליון בבג"צ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ ואח' נ' שר התעשיה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל ואח', (ט.פ.) (2008):

"מינהל מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור. ככזה, עליו לפעול על פי הנורמות המחייבות במשפט הציבורי תוך שמירה על האינטרס הציבורי על דרך של הפעלת שיקול דעת זהיר, מתוך ראיה רחבה התרה אחר תועלת הציבור. זאת, בפרט לאור היותם של המקרקעים משאב חיוני ורב-ערך בישראל".

28 .המינהל אף פעל על פי זכויותיו כדין, מקום בו פעל להוספת הוצאות הגבייה, הריבית והפרשי ההצמדה על קרן החוב. ס' 6(ו) לחוזה החכירה קובע מפורשות "סדר עדיפויות" לעניין תשלום חשבון חוב:

"...במקרה והחוכר מפגר בתשלום כל שהוא ייחשב כל תשלום על חשבון חוב לפי סדר העדיפויות הבא: הוצאות הגבייה, הריבית, הפרשי הצמדה, הקרן...".

[עמ' 3 לנספח א' לת/1]


לעניין הריבית הדבר נקבע מפורשות בחוזה החכירה. בו נקבע ש"החוכר מתחייב לשלם למחכיר ריבית בשיעור הגבוה ביותר שנקבע בחוק ליום פירעון התשלום עבור כל סכום שבפיגור אשר החוכר חייב לפי חוזה זה... מיום שחל פירעונו ועד ליום סילוקו..." [נספח א' לת/1].

29 .אף ללא הסכמתו וידיעתו של הנתבע "להסדר התשלומים", חל בעניינו סעיף 49 לחוק החוזים (חלק כללי), שקובע הסדר לעניין תשלומים על סכום שניתן לסילוקו של חיוב אחד, לפיו התשלום " ...ייזקף תחילה לחשבון ההוצאות שנתחייב בהן החייב בשל אותו חיוב, לאחר מכן לחשבון הריבית ולבסוף לחשבון החיוב עצמו" [ס' 49 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973].

30 .מהטעמים אותם פירטתי, אני קובע שהמינהל פעל כדין, כאשר זקף את תשלומי הנתבע על חשבון חובות העבר ולא על חשבון דמי החכירה השנתיים למועד התשלום.

31 .התשלומים ששילם הנתבע למינהל מתועדים בפירוט החשבון [נספח ג' לת/1]. חרף תשלומים אלה, נותרה יתרה בלתי מסולקת התואמת את הסכום הנקוב בכתב התביעה (לסוף שנת 2007). משכך, אין בידי אלא לדחות את טענת הנתבע, כאילו היה בתשלומים ששילם למינהל כדי לפרוע את חוב דמי החכירה.

32 .זאת ועוד, דבר קיומן של יתרות חוב היה גלוי לעיין ואף צוין במפורש בקבלות שנמסרו לנתבע, בגין התשלומים ששילם:

"ישנם חובות נוספים בגין דמי חכירה שאינם בחשבונית זו תשלום ע"ח בלבד ומבלי לפגוע בזכויות...".

[קבלות שצורפו לנ/1]

לאור כל זאת, הנתבע היה צריך לדעת שתשלומים שהעביר למינהל הינם על חשבון חובות עבר ולא על חשבון דמי החכירה השנתיים במועד התשלום.

33 .הנתבע צירף לכתב הגנתו מסמך: "איגרת לחוכר לשנת 2006 לפיו "סך דמי החכירה לשנת 2006 הינו 14,810 ₪" [נספח לא מסומן בכתב הגנה]. בכך יש לשיטת הנתבע לקעקע את יתרת החוב המיוחסת לו על ידי המינהל.

34 .אין בידי לקבל טענה זו של הנתבע. הנתבע לא הציג לפניי כל מסמך או גרסה המבססת את טענתו לפיה הסכום שמבקש המינהל הינו גבוה מהסכום שהינו חייב בפועל. הנתבע אומנם הציג בכתב הגנתו "איגרת חוכר" לפיה "סך הכל לתשלום 14,810.16...", אלא שלמסמך זה אין ערך ראייתי שכן לא הוצג לפניי כחלק מראיות הנתבע.

35 .אף אם היה המסמך מוצג כראוי, הרי שאין בו לחזק את גרסת הנתבע, שכן התשלום המבוקש "באיגרת לחוכר" הינו עבור דמי החכירה השנתיים לשנת 2006 וככל הנראה הוא כולל יתרת חוב של שנה קודמת. לא ברור מתוך המסמך אם הוא מגלם את כלל חובותיו של הנתבע למינהל. מכל מקום, מדובר במסמך ממוּכן וסטנדרטי ואין בו לאיין את מסמך פירוט מצב החשבון של הנתבע בנכס, ממנו עולה בבירור, שהנתבע לא מילא אחר הוראות חוזה החכירה ולא שילם את דמי החכירה השנתיים מידי שנה, זאת במשך שנים רבות.

36 .הנתבע טען שהמינהל הקשה עליו את תשלום דמי החכירה, במובן זה שלא שלח אליו שוברי תשלום. אינני מקבל טענה זו. מתוך עדותו של מר אלמוסלינו נוכחתי שהמינהל, חרף נהליו לשלם דמי חכירה באמצעות כרטיסי אשראי או הוראת קבע בבנק, פעל כראוי עת אפשר לנתבע לשלם תשלומים באמצעות שוברי תשלום [פר' עמ' 5 ש' 13; ס' 18 לת/1].

37 .סיכומו של דבר - הנני מקבל את טענת המינהל לפיה סך החוב של הנתבע נכון לשנים 2001-2007 הינו סך 60,310.38 ₪.

38. לא מצאתי ממש ביתרת טענות הצדדים והן נידחות.

39 .סוף דבר - התביעה מתקבלת במלואה. הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך 60,310 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל. בנוסף הנני מחייב את הנתבע בשכ"ט ב"כ התובעת בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

סכום פסק הדין ישולם לא יאוחר מיום 10.6.2010.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון