העברת זכות שכירות מהוונת


מבוא:
1. המבקשים עותרים למתן פסק דין הצהרתי, לפיו ייקבע כדלקמן:

א. המשיב חייב לתת הסכמתו לבקשה למתן היתר בנייה על המקרקעין הידועים כגוש 10103 חלקה 255 מאדמות פרדס חנה - כרכור בשטח כולל של 1,488 מ' (להלן: "החלקה") וזאת מבלי להתנות זאת בדרישה לתשלומים נוספים.

ב. המשיב אינו רשאי לחייב את המבקשים לשלם תוספת דמי חכירה אלא עבור חלקם היחסי בחלקה.

ג. המשיב אינו רשאי לחייב את המבקשים בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 31% מערך החלקה.

עובדות המקרה:

2. בין המשיב לבין בני הזוג יעקב ומרים בן יהודה (להלן: "החוכרים המקוריים") נערך ונחתם הסכם חכירה לתקופה של 49 שנים וזאת מיום 1.1.48 ועד ליום 31.3.97 (להלן: "הסכם החכירה המקורי"). זכות החכירה בהתאם להסכם הנ''ל מהוונת בעקבות תשלום דמי היוון עד לסוף תקופת החכירה.


3. ביום 21.5.02 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - שומרון תשריט חלוקת החלקה לשתי חלקות משנה - האחת בשטח של 1,000 מ"ר והשנייה בשטח של 488 מ"ר. יצויין כי גם המשיב אישר חלוקה זו.

כמו כן, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - שומרון אישרה הקמת מבנים משפחתיים על כל אחד מחלקות המשנה, כאמור לעיל.

4. ביום 28.7.03 חתמו החוכרים המקוריים על שטר העברת זכות שכירות בחלקה, לפיו הועברו לכל אחד מהמבקשים שטח של 250 מ"ר בחלקה ולחוכרים המקוריים נותר שטח של 122/372 מתוך השטח הכולל של החלקה (להלן: "שטר העברת הזכויות בחלקה"). יצויין כי העברת הזכויות הנ"ל נרשמה בטאבו.

5. ביום 8.2.04 חתמו החוכרים המקוריים על שטר הארכת תקופת השכירות, לפיו הוארכה תקופת החכירה של החלקה עד ליום 31.3.2046 (להלן: "שטר הארכת החכירה"). לשטר הנ"ל צורף הסכם חכירה עדכני אליו הגיעו הצדדים (להלן: "הסכם החכירה השני").

6. משהתבקש המשיב לתת הסכמתו לבניית יחידות הדיור של החלקה, כמתחייב מתקנות התכנון והבנייה, הוא התנה זאת בתשלום דמי חכירה מהוונים בשווי של 31% מערך הקרקע וזאת בסך של 139,500 ש"ח בתוספת מע"מ עליו וכן בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 6.9.04 ועד התשלום המלא בפועל. מכאן התובענה (להלן: "דמי ההסכמה").

ד י ו ן:

7. בהתאם להסכמה אליה הגיעו הצדדים, ואשר קיבלה תוקף של החלטה, שילמו המבקשים למשיב סך של 137,500 ש"ח בגין דמי הסכמה, ומנגד, נתן המשיב הסכמתו למבקשים למתן היתר בנייה על המגרשים. כן סוכם כי הצדדים יסכמו טענותיהם בכתב ובית המשפט יפסוק ביתר העניינים שנותרו במחלוקת בין הצדדים.

8. בסיכומי טענותיו הפנה המשיב לנסח טאבו עדכני מיום 13.5.04, המשקף את הזכויות בחלקה לאחר העברת חלק מזכויות החוכרים המקוריים שבה למבקשים. המבקשים מתנגדים לצירוף נסח הטאבו הנ"ל בטענה כי לא הוגש לתיק בית המשפט והם
מפנים להלכה הפסוקה, לפיה, אין לצרף ראיות חדשות לסיכומים.


המחלוקת בין הצדדים לעניין צירוף נסח הטאבו מיותרת, שכן, לכתב התביעה המקורי אשר הגישו המבקשים מס' 1-2 צורף נסח טאבו עדכני המשקף זכויות המבקשים והחוכרים המקוריים בחלקה ועל כן אין כל מניעה מצירוף מסמך זה בשנית לסיכומי המשיב.

9. במועד הגשת התובענה, מבקשים מס' 3-4 לא היו צד להליך והם צורפו אליו במועד מאוחר יותר. עם צירופם להליך, שילמו מבקשים מס' 3-4 מחצית דמי ההסכמה בהתאם להסכם הדיוני אליו הגיעו הצדדים, כאמור בסעיף 7 לעיל. בנסיבות העניין, ומאחר ומבקשים מס' 1-2 שילמו את המחצית הראשונה של דמי ההסכמה, מתייתר הצורך לדון ולהכריע בבקשת המבקשים למתן סעד הצהרתי לפיו ייקבע כי המשיב אינו רשאי לחייבם בתשלום דמי הסכמה אלא עבור חלקם היחסי בחלקה.

10. בסעיף 9 להסכם החכירה המקורי, נקבע לעניין חידוש תקופת החכירה, כדלקמן:

"לא לפני שנה אחת לפני גמר תקופת החכירה יהיה החוכר רשאי לבקש מהמחכיר בכתב רשום חידוש החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע (49 שנים שתיקרא להלן 'תקופת החכירה המחודש'). לפי תנאי חוזה החכירה שיהיו נהוגים אז לגבי חכירת מקרקעין ע"י המחכיר בסביבת המגרש ולמטרה של החכירה הזאת" (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.).

ואכן, חידוש תקופת החכירה לא נעשה בהתאם לתנאי הסכם החכירה המקורי, אלא על-פי הסכם החכירה אשר פורסם בילקוט הפרסומים מיום 4.11.99 והדבר בא לידי ביטוי בהסכם החכירה השני גופו, בזו הלשון:

"המבוא לחוזה החכירה מהווה חלק בלתי נפרד מתנאי החכירה וביחד איתם מהווה את חוזה החכירה, תנאי החכירה הנ"ל פורסמו בילקוט הפרסומים מס' 4818 ביום 4.11.99".

יתירה מכך, גם בשטר הארכת תקופת החכירה, ואשר מספרו 14487/04, עליו חתמו החוכרים המקוריים ביום 21.12.03 בהמשך לחתימתם על הסכם החכירה השני, נאמר מפורשות:

"לכן מעיד שטר זה כי הצדדים מסכימים להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת המסתיימת ביום 31.3.2046. כמו-כן מעיד שטר זה כי הצדדים מסכימים לתקן את תנאי השכירות ע"י החלפתם בתנאי השכירות המצורפים לשטר זה והמהווים חלק בלתי נפרד ממנו".

11. לאור מערכת היחסים החוזית שבין החוכרים המקוריים לבין המשיב, ואשר מכוחה קיבלו המבקשים זכויותיהם בחלקה, מתחייבת המסקנה, לפיה, אין למבקשים זכויות עדיפות וטובות יותר בחלקה על זכויותיהם של החוכרים המקוריים.

12. למסקנה, כאמור לעיל, ניתן להגיע גם כן מנסח שטר העברת הזכויות בחלקה למבקשים, ואשר מספרו 14487/04/02, בו נקבע כדלקמן:

"מעבירים בזה 'המעבירים' (החוכרים המקוריים - ר.ח.) את כל זכויותיהם והתחייבויותיהם עפ"י חוזה החכירה שבהתאם לשכירות הרשומה בלשכת רישום המקרקעין לפי שטר מס' 14601 מיום 29.11.1981 לתקופה של 49 שנים שהסתיימה ביום 31.3.1997, כאשר תקופת החכירה המהוונת החדשה מסתיימת ביום 31.3.2046 (להלן: 'חוזה השכירות')..... 'מקבלי ההעברה' (המבקשים - ר.ח.) מצהירים כי קראו את חוזה השכירות ומקבלים על עצמם את כל הזכויות והחובות הכלולות בו כאילו נחתם חוזה שכירות על ידם מלכתחילה, וזאת בכפוף לתיקונים כדלקמן:

'מקבלי ההעברה' מסכימים בזה כי משך תקופת השכירות ופרטי המושכר המפורטים ב'חוזה השכירות' המקורי ישארו בעינם" (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.).

מהמצוטט לעיל עולה, כי המבקשים, בהסכמה ומתוך ידיעה מראש, קיבלו זכויות החוכרים המקוריים בחלקה, בהתאם להסכם החכירה הראשון, אך לא מעבר לכך, וכן נטלו על עצמם התחייבויותיהם של החוכרים המקוריים בהתאם לאותו הסכם, אך לא פחות מכך. הואיל והסכם החכירה הראשון קבע אפשרות לחדש את תוקפו למשך 49 שנים נוספות אך זאת בכפוף לתנאים שיהיו מקובלים במועד החידוש, למעט תקופת החכירה ופרטי החלקה, אזי המבקשים אינם זכאים לחידוש תקופת החכירה על-פי התנאים שנקבעו בהסכם החכירה המקורי.

13. לא זאת אלא זאת, רישום זכויות המבקשים בחלקה בלשכת רישום המקרקעין לא נעשה על-פי שטר שכירות מס' 14601 אשר נערך בד בבד עם חתימת הסכם החכירה הראשון, אלא, כעולה מנסח הטאבו המצורף לבקשה עצמה, הרישום נערך על-פי שטר הארכת תקופת החכירה המפנה מפורשות להסכם החכירה השני.

14. בסיכומיהם מפנים המבקשים לפסק הדין אשר ניתן ב-ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, עמ' 40, אולם, דומה כי ההלכה שנפסקה באותו עניין אינה רלוונטית למקרה דנן. באותו מקרה דן בית המשפט בדרישת המינהל להטיל על הצד שכנגד חיובים שאין להם ביטוי חוזי-הסכמי, וזאת להבדיל מנסיבות מקרה דנן, בו דרישת המשיב לתשלום דמי הסכמה מעוגנת בסעיף 9 (א) (3) ו-(ג) לחוזה החכירה השני, לפיו נקבע:


"החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה:
...
3.חלוקת המגרש לכמה מגרשים באופן שכל אחד מהם יהיה מגרש עצמאי הניתן לניצול בפני עצמו...

ג. המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי שביקש החוכר, או להתנות את מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל, כפי שיקבע השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר".

בנסיבות העניין, המשיב היה רשאי להתנות הסכמתו למתן היתר בנייה למבקשים על החלקה בתשלום דמי הסכמה ואשר הגובה שלה נקבע בהתאם לאמור בסעיף 9 (ג) כמצוטט לעיל.

15. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה.

המבקשים ישלמו למשיב, ביחד ולחוד, הוצאות הבקשה בסך של 6,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו, וזאת תוך 30 יום, שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

16.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון