הערת אזהרה דירה חדשה


לפני תביעה כספית בסך של 380,308 ₪ אשר הוגשה על ידי התובעים נגד שלושת הנתבעות בעילה כספית וחוזית.

א. תמצית טענות התביעה
1. ביום 27/3/96 נחתם בין התובעים לנתבעות הסכם לרכישת דירה בת 3 חדרים, בקומה ב', בבניין שבאותה עת נבנה ברחוב לוי אשכול 78 ברמת אביב החדשה (להלן: "הדירה"). להבטחת הכספים קיבלו התובעים ערבויות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות תשל"ה-1974). עד חודש ינואר 2003 לא נרשמו הערות אזהרה בגין רכישות הדירות בבניין.

בחודש מרץ 2001 החלו התובעים לחפש דירה חדשה, ובבדיקה עם נציגי נתבעות 1-2 – עו"ד אלגואטי ומר נגר כדורי, נמסר להם, שרישום הערת האזהרה מצוי בהליך מתקדם ולפני סיום. עו"ד אלגואטי אף כתב לתובע במחצית חודש פברואר 2001, כי כל אישורי מס שבח, מס רכישה ומס רכוש, למעט אישור עירייה, מצויים בידיו. ,
טרם שחתמו התובעים על ההסכם לרכישת הדירה החדשה עם חברת טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים (להלן: "טלניט"), הם פנו למשרדי נתבעת 2, אשר הייתה אמורה לרשום את הערת האזהרה לטובתם, כדי לוודא מתי היא תירשם והובטח לו כי הדבר ייעשה בעתיד הקרוב.

2. בהסתמך על כך, רכשו התובעים בחודש פברואר 2002 מחברת טלניט, דירה חדשה ברמת אביב, במקום הדירה שרכשו מהנתבעות, ובמקביל, הציעו התובעים את הדירה למכירה, באמצעות משרד תיווך סנצ'ורי, (להלן: "המשרד") . המשרד איתר בחודש יולי 2002 רוכשת פוטנציאלית בשם קרן מוזס, שהביעה רצונה לרכוש את הדירה תמורת 285,000 דולר, וביקשה להשלים את העסקה בהקדם כדי לקבל את הדירה לקראת סוף יולי 2002. סוכם בין התובעים לקרן מוזס, שתועבר אליה טיוטת הסכם והגב' מוזס הייתה אמורה לשלם את סכום התמורה במזומן, וללא נטילת משכנתא, עד יום 31/7/02 לפי שער דולר של לא פחות מ- 4.689 המהווים 1,336,365 ₪.

3. התובע שלח לעו"ד דן מקוב, אשר ייצג את גב' מוזס, טיוטת הסכם וגב' מוזס ביקשה הבהרות בעניין הבטוחות לכספי התמורה שתשלם, לאור ההבנה שלא תירשם הערת אזהרה לטובתה. התובעים הבהירו לעו"ד מקוב, כי טרם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתם ולטובת גב' מוזס, והבהירו, כי כל שניתן הינו, לרשום הערה לגבי מכירת הדירה לגב' מוזס אצל הנתבעות, בנוסף למשכון זכויות, אך עו"ד מקוב עמד על הסבת הערבויות לטובת גב' מוזס כתנאי לביצוע העסקה.

בנק דיסקונט סירב להסב את הערבויות לטובת הגב' מוזס, בטענה שאלה לא ניתנות להסבה מלכתחילה. הבנק טען, כי אינו מסכים להסבה של ערבויות חוק המכר, אם כי הבנק מסכים להסבת הזכויות הכספיות בלבד, על פי הערבויות על שם הקונה, דהיינו, אינו מסכים להסבת הערבויות עצמן על שם הקונה.

4. טוענים התובעים, כי ההבדל בין השניים הינו, שערבות בנקאית על שם גב' מוזס שניתן לממשה, אינה דומה להסבת זכות חוזית בלבד על פי הערבויות שהיו נותרות על שם התובעים. משפטית – לגב' מוזס לא הייתה יכולה להיות זכות לממשן ככל שאלה היו נותרות על שם התובעים, כיוון שהזכות החוזית לממשן במקרה של הפרת הנתבעות את ההסכם, נותרה רק לתובעים.

עו"ד מקוב עמד על הסבת הערבויות לטובת גב' מוזס כתנאי לביצוע העסקה או רישום הערת אזהרה, ולא הסכים לכל מנגנון אחר. ככל שהגב' מוזס הייתה מסכימה לתנאי הבנק, היה עליה להסתמך על התובעים בעתיד. לכך לא הסכים עו"ד מקוב.

לאחר לחצים נוספים הסכים הבנק להוסיף פסקה, לפיה אם תפנה גב' מוזס על פי יפויי כוח בלתי חוזר שיפקידו התובעים בידיה למימוש הזכויות על פי הערבויות, הוא לא יתנגד לפעולתה על פי יפויי הכוח. אך גם לכך סרב עו"ד מקוב.

5. טוענים התובעים, כי גם אם הבנק היה מסכים להסב את הערבויות לטובת גב' מוזס, לא היה די בכך כיוון ששווי הערבויות (971,250 ש"ח) היה נמוך משווי הדירה (1.340.000 ₪ ) והיה נגרם לגב' מוזס חסר מבחינת הביטחונות בסך 370,000 ₪.

הואיל ועל התובעים היה לשלם את תמורת הרכישה לטלניט עד 1/8/02. הם עשו כל שיכולתם כדי שהגב' מוזס תקבל ערבויות מוסבות על שמה אך הבנק סירב. לאור זאת, החליטה גב' מוזס לוותר על רכישת הדירה בהתאם להודעתה מיום 20/4/02. גם קונה נוסף נסוג מהעסקה מאותה סיבה וביום 25/7/02 פנה התובע ליועץ המשפטי של נתבעת 2 כדי שיסיים בדחיפות את רישום הערת האזהרה לטובת הנתבעות והתובעים. כן פנה לכל הנתבעות, לב"כ בעלי המקרקעין שמכרו לנתבעות, למנהל מס שבח, למס הכנסה ונפגש עם רשמת המקרקעין והכל כדי שתירשמנה הערות אזהרה לטובת הדיירים והתובעים, אך לא נעשה דבר. לטענתו, רשמת המקרקעין אמרה לו, שכל שהיה חסר הוא יפויי כוח מתוקן, הכולל גוש וחלקה עדכניים וצו פרוק של נתבעת 3. לכן, טוענים התובעים, כי אם אלה היו בידיה לפני חודש אוגוסט 2002 הייתה נרשמת הערת האזהרה והייתה מתממשת עסקת המכר עם גב' מוזס.

6. בחודשים נובמבר - דצמבר 2002 פנה התובע לנתבעות וביקש לדעת מתי תירשם הערת האזהרה ולא נענה. בפועל, הערת אזהרה לטובת התובעים נרשמה בינואר 2003, שבע שנים לאחר שנחתם הסכם הרכישה של הדירה.

לאור חוסר האפשרות למכור את הדירה שנקנתה מהנתבעות, נתנה טלניט לתובעים ארכה לתשלום התמורה עד סוף חודש ספטמבר 2002. התובעים לא הצליחו לקבל הלוואות גישור מבנקים למשכנתאות, כיוון שהיה מדובר בהלוואה על מלוא סכום הדירה החדשה שנרכשה מטלניט, ולכן נטלו התובעים ביום 5/9/02 הלוואה על סך 1,439,446 ₪ בריבית של פריים בתוספת חצי אחוז לשנה שהיווה 10.5% לשנה מבנק מסחרי – בנק דיסקונט.

7. בתביעה דנן עותרים התובעים לחייב את הנתבעות בגין רכיב זה בעלות וריבית ההלוואה בגין סכום הקנייה בפועל. סכום הריבית מיום נטילתה ועד לאחר חתימת ההסכם היה 94,072 ₪.
בשלב זה, הודיע משרד התיווך סנצ'ורי לתובעים, כי הוא מפסיק לייצגם עד לרישום הערת אזהרה לטובתם.

ביום 30/1/03 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים בגין רכישת הדירה מהנתבעות, אך לא נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק משכן שהלווה בשעתו כספים לתובעים לרכישת הדירה נשוא תביעה זו. הערה זו לטובת בנק משכן נרשמה לאחר כמה חודשים.
ביום 11/6/03 נחתם בין התובעים לאילן פרידמן הסכם למכירת הדירה נשוא תביעה זו בסך 265,000 דולר. בתקופת המכירה ירדו מחירי הדירות והתובעים נסמכים על חוות דעת שמאי הבנק שהעמיד הלוואה לרוכש הדירה נשוא תביעה זו (אילן פרידמן).

8. התובעים טוענים, כי הנתבעות התרשלו באי רישום הערת אזהרה במשך 7 שנים ובכך שערבויות חוק המכר שניתנו להם, לא ניתנו להסבה, מה שמנע מהם למכור את הדירה לאחר, עד לרישום הערת אזהרה, דהיינו, עד לחודש ינואר 2003, מה שחייב אותם ליטול הלוואה עד לאיתור רוכש לדירתם. עוד טוענים התובעים, כי רכשו את הדירה מטלניט בהסתמך על מצגי השווא של הנתבעות, לפיהן הערות האזהרה עומדות להירשם בקרוב. לטענתם, הנתבעות התנהלו ברשלנות, בעצלתיים ובאדישות לפניות התובעים ולרישום הערת האזהרה, מה שגרם לתובעים ליטול הלוואה.
לכן, כך התובעים, על הנתבעות לשפותם בהפרש שבין סכום התמורה שסוכם עם הגב מוזס (285,000$ - 1,336,685 ₪) לבין סכום התמורה שסוכם עם מי שרכש את הדירה (265,000$ - 1,164,773 ₪). כמו כן, על הנתבעות לשפותם בגין הריבית שחויבו בה בגין הלוואות הגישור מחודש ספטמבר 2002 ועד לחודש יוני 2003 משום שזהו פרק הזמן שבמסגרתו, השיגו התובעים קונה חדש לדירה במקום הקונה הראשונה.

9. התובעים עותרים לנזקים כדלקמן:
235,991 ₪ - הפרש המחיר בין זה שסוכם עם הקונה הראשונה לבין זה שהדירה נמכרה בפועל, בצירוף ריבית והצמדה עד יום הגשת התביעה.
134,317 ₪ - הריבית ששולמה בגין הלוואת הגישור בצירוף ריבית והצמדה עד יום הגשת התביעה.
10,000 ₪ - עגמת נפש.

תמצית טענות ההגנה – נתבעת 1
10. לשיטת התובעים קמה להם עילת התביעה כבר במהלך שנת 2002, שעה שלטענתם פנו לנתבעות לרישום הערת האזהרה, או לכל המאוחר במועד רישום הערת האזהרה בינואר 2003. משכך, חלפה תקופת ההתיישנות, ובוודאי שמדובר בשיהוי ניכר המצביע על זניחת זכות התביעה על ידם. בכך, טוענת נתבעת 1, שינו התובעים את מצב הנתבעות לרעה, שכן חלפו למעלה מ-14 שנה מרכישת הדירה ולמעלה מ-7 שנים מאז פנו לראשונה לנתבעות, ונגרם לנתבעות קושי ראייתי.
הנתבעות מכחישות את טענת התובעים וטוענות, כי התובעים לא פנו אליהם בעניין הערת האזהרה בחודש מרץ 2001.


11. הנתבעת 1 מפנה אל נספח ג' לכתב התביעה, מכתבו של התובע לנתבעת 2 מיום 25/7/02, בו הוא מציין בסע' 2 כי בנק דיסקונט, הבנק המלווה, הסכים להמחאת זכויות על פי הערבויות לטובת הגב' מוזס.
טוענת נתבעת 1, כי נתבעת 2 היא שהייתה אחראית לרישום הערות האזהרה, והקושי ברישום ההערה נבע מקשיים משפטיים, כיוון שהקרקע היוותה חלק ממתחם הגוש הגדול. התובע, עורך דין במקצועו, היה אמור להכיר את הקשיים המשפטיים הקשורים לרישום הזכויות בקרקע ובדירה. יתרה מכך, בסע' 7.1 להסכם המכר, נספח א' לכתב התביעה, הצהירו התובעים שהינם מודעים לכך שהליכי התכנון והרישום עלולים להימשך תקופה ארוכה ומוותרים על כל תביעה., (ס' 13 להסכם) בס' 7.3 להסכם המכר צוין, כי שנה לאחר רישום הבית המשותף יושלם רישום הדירה כיחידה נפרדת. משכך, אין כל בסיס לתביעה דנן, מה עוד שהתובעים ויתרו על כל תביעה וטענה בהסכם רכישת הדירה. עוד טוענת נתבעת 1, כי לתובעים לא הייתה כל מניעה למכור את דירתם ללא רישום הערת אזהרה לטובת רוכש פוטנציאלי, והם אף יכלו אף להסב את הערבויות הבנקאיות שקיבלו על פי חוק המכר כפי שעשו דיירים אחרים בבניין.
12. עוד טוענת נתבעת 1 (תצהיר נגר כדורי ס' 14-16) כי ס' 13 להסכם עם התובעים התייחס לרישום הזכויות והבהיר את נושא העמדת ערבות בנקאית על ידי הקבלן, לצורך הבטחת כספי הרוכשים. לפי סעיף זה, הנתבעות התחייבו לתת לתובעים כתב ערבות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רכושי דירות) על מלוא הסכום שהם ישלמו. כן צוין, שלנתבעות אפשרות להמיר את הערבות הבנקאית בבטוחה אחרת שתינתן לרוכש על פי חוק המכר, על פי שיקול דעתן הבלעדי בלבד.

נגר כדורי מפרט בתצהירו, כי הנתבעות נתנו לתובעים ערבויות בנקאיות כנגד כל התשלומים ששילמו.
כדורי מוסיף, כי בהסכם לא התחייבו הנתבעות לרשום הערת אזהרה על שם התובעים קודם להעברת הזכויות על שמם והנתבעות העמידו לתובעים ערבות בנקאית, חלף רישום הערת אזהרה.
בכל מקרה, טוען כדורי בתצהירו, כי העיכוב ברישום הערת אזהרה נבע מהצורך בקבלת אישורים מגורמים שלישיים, כגון בעלי המגרשים, לדבריו, המיסים שולמו במועד.

נתבעת 1 טוענת, כי לא הוצגה כל אסמכתא מהבנק לפיה הבנק סרב לאפשר את הסבת ערבויות חוק המכר שניתנו ובפועל, הבנק כן אפשר הסבת ערבויות ואף הנתבעות עצמן הסכימו לאשר ולחתום על מסמכים נדרשים לצורך כך.

תמצית טענות ההגנה – נתבעת 2
13. הדירה נבנתה על מגרשים שמהווים חלק מהגוש הגדול, והיה ידוע שמצבו המשפטי מבחינת רישום זכויות במקרקעין סבוך שאין כמותו. העיכוב הגדול נוצר כיוון שמי שרשם את הפרצלציה היו עורכי הדין של הגוש הגדול. התובע שהוא עורך דין, ידע שיארך זמן רב עד העברת המקרקעין על שם הנתבעות ורישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות. כל רוכשי הדירות, כולל התובעים, חתמו על הסכמים ועל ידיעתם אודות מצב משפטי סבוך זה.

עוד לטענת נתבעת 2, כלל לא הוכח שהנזק הנטען על ידי התובעים נגרם מאי רישום הערת האזהרה, כיוון שהשקעתם הובטחה בערבות בנקאית וכמו דיירים אחרים שמכרו דירותיהם, כך גם יכלו לעשות התובעים. סע' 14.5 לחוזה הרכישה קובע, כי לא תירשם הערת אזהרה לטובת הרוכשים כל עוד הערבות הבנקאית שבידיהם בתוקף. לכן, הערבות הבנקאית הייתה חלופה לביטחונם של התובעים ולנתבעות היה אינטרס גדול מזה של התובעים להשלים את רישום הערת האזהרה כדי לשחרר את הערבות הבנקאית.

14. לטענת התובעים לגבי נסיגתה של גב' מוזס מעסקת רכישת הדירה, טוענת נתבעת 2, כי התובעים לא צרפו את הודעת הגב' מוזס על חזרתה מהעסקה. יתרה מכך, דיירים רבים אחרים מכרו את דירותיהם ללא כל בעיה משפטית. עוד טוענת נתבעת 2 שהנתבעות עשו ככל יכולתן, במסגרת הנסיבות המיוחדות של הגוש הגדול, לרישום הערת אזהרה והעיכובים היו הכרחיים ולא תלויים בנתבעות.

הנתבעת 2 מכחישה את טענות התובעים, כי פנו אינספור פעמים בעניין הערת האזהרה וטוענת, כי היו פניות בודדות בלבד. הנתבעת 2 גם מכחישה את טענות התובעים לירידת ערך הדירה וגם אם הדירה נמכרה בסכום שנטען על ידי התובעים, אין זה אומר שלא יכלו לקבל מחיר גבוה יותר ואין זה אומר שמחירה בשוק לא היה גבוה יותר.
נתבעת 2 מכחישה את טענת הרשלנות המועלית נגדה וטוענת שעשתה ככל יכולתה ברישום הערת האזהרה.

לטענת הנתבעת 2, לא הייתה כל מניעות משפטית לבצע עסקאות מכר מתגלגלות בדירה, כמו שנעשה על ידי רוכשי דירות אחרות ומי שפעל שלא כראוי בעניין מכירת הדירה הם התובעים. ובכל מקרה, לא הוכיחו התובעים נזק בגין אי רישום הדירה וגם הנזק בגין תשלום ריבית מיותרת כפי שטוענים התובעים, אינו קשור לרישום הערת האזהרה אלא ליכולתם הכלכלית של התובעים.

15. עו"ד אלרואטי מטעם נתבעת 2 הצהיר, כי העיכוב ברישום הערת אזהרה נבע מרישום הפרצלציה בגוש הגדול שנעשה על ידי באי כוח הבעלים ועקב גודלו ומורכבותו של הגוש הגדול ובעלי הזכויות בו. מדובר ברישום פרצלציה בסדר גודל חריג, שאורכת זמן רב כאשר מדובר במאות בעלי זכויות. נתבעת 3 שהייתה בעלים בשליש מהשותפות, הייתה גם הקבלן המבצע של הפרויקט, נתבעת 3 נכנסה להליכי פרוק ונוהלו שיחות רבות עם המפרקת. התנהלו מגעים עם שלטונות מס רכוש, לאחר שהוטל מס רכוש ללא בסיס. כמו כן התארכו המגעים עם שלטונות מס שבח עקב מס שבח שהוטל על חברת אילן גת אשר מכרה את הקרקע. בנוסף, משרדי מס שבח שבתו במשך תקופה ארוכה.

16. עו"ד אלגואטי העיד, כי נתבעת 2 פעלה להסרת חובות שהוטלו עליה על ידי מס שבח בגין חובות של חברה אחרת (אילן גת בע"מ), חסרו אישורים לפי סעיף 50 על פטור ממס שבח, חלו חובות מס רכוש על דירות של רוכשים. לדבריו, היה צורך לרשום תחילה את הזכויות בקרקע על שם אילן גת, ממנו נרכשה הקרקע, לאחר מכן את זכויות השותפות של כל הנתבעות, ולאחר מכן את השותפות של נתבעות 1,2, וזאת, לאחר קבלת אישורי עיריה, מס שבח, מס הכנסה, מס רכוש ועוד. בין היתר, בתקופה הרלוונטית שבתו משרדי מס שבח מספר חודשים וכל אלה היו ידועים לתובעים. רק לאחר מכן ניתן היה לרשום את זכויות הרוכשים, והתובעים ידעו זאת מראש.

עוד העיד עו"ד אלגואטי, כי חל עיכוב ברישום הערות אזהרה, נוכח פירוקה של נתבעת 3 וחוב שחל עליה בעירייה, ובהמשך הייתה שביתה בת שנה במשרדי מס שבח.
גם עו"ד אלגואטי, הפנה בחקירתו להסכם, לפיו התובעים ידעו שלא ניתן היה לבצע רישום הערת אזהרה וכל רישום אחר, עקב היות הפרויקט בגוש הגדול, וכן ידעו שפעולות הרישום תארכנה זמן רב. כן העיד, כי בוצעו בפרויקט כעשר העברות זכויות של רוכשים שמכרו את דירותיהם.

כתב תשובה מטעם התובעים
17. טוענים התובעים, כי הסכם המכר אינו פוטר את הנתבעות מרישום הערת אזהרה וכי הליכי האיחוד והחלוקה הושלמו זמן רב טרם שנרשמה הערת האזהרה לטובת התובעים.
התובעים היו בקשר ישיר עם עו"ד אלגואטי מטעם נתבעת 2, אשר מסר להם שרישום הערת האזהרה קרוב. לטענתם, הבנק הסכים שהזכות בלבד על פי הערבויות שהחזיקו התובעים תוסב לגב' מוזס והערבויות תהיינה על שם התובעים ובחזקתם, אך הגב' מוזס סירבה להסתפק בהמחאה של זכויות על פי הערבויות וביקשה לקבל הערת אזהרה או הסבת הערבויות עצמן שיהיו על שמה.

עדות התובע
18. התובע, על פי עדותו, עו"ד בעל רישיון משנת 1995 ועצמאי החל משנת 2000 ומאז הסמכתו טיפל בפרויקטים של נתבעת 1 במשרד עו"ד זלבסקי וייצג קבלנים בעסקאות וגם רוכשים. מומחיותו הינה בנדל"ן ועל פי עדותו ערך לא מעט הסכמי רכישה של דירות מקבלנים.
בס' 3.2. להסכם רכישת הדירה (נספח א' לתצהיר התובע) נרשם בכתב יד ובחתימת הצדדים כדלקמן: הקבוצה "מצהירה כי בידה היתר בניה כדין לבניין"
בחקירתו העיד :
"ש. מפנה לנספח א' לתצהירך, הסכם הרכישה נשוא תביעה זו. קראת אותו לפני שחתמת?
ת. כן.
ש. יש הערה בסע' 2.3, זו הערה שלך?
ת. אני מניח שזו הערה שלי שהתקבלה. זה לא כתב ידי. (עמ' 6 לפרוטוקול ש' 24-27)


19. לגרסתו, הוא ידע שהמקרקעין נרכשו על ידי הנתבעות מחברת אילן גת, אשר ניהלה את הפרויקט ולמיטב זכרונו, הייתה רשומה הערת אזהרה לטובת אילן גת. הוא גם ידע בעת רכישת הדירה נשוא תביעה זו, שהנתבעות לא נרשמו כבעלים של הדירה.
על פי עדותו, לא היה צורך שהנתבעות תרשמנה כבעלים כדי שתירשם הערת אזהרה לטובת התובעים, ומספיק היה שתירשם הערת אזהרה על שם הנתבעות. עוד לטענתו, אין זה נכון שבכל מקרה בבנייה רוויה שטרם בוצעה פרצלציה, היזם או החברה הקבלנית מנהלים רישום של מעין הערות אזהרה כמעין חברה משכנת.
בכל מקרה, הנתבעות לא שימשו חברה משכנת ולא רשמו הערות אזהרה שגם אם היו נרשמות לא היו נותנות כל בטוחה לרוכשים. לכן, ניתנו לרוכשים ערבויות על פי חוק המכר. אם היה רישום כזה, הוא היה פנימי ולא היווה טאבו של חברה משכנת.

19. התובע אישר בעדותו, כי הקבוצה – הנתבעות- נתנה לתובעים ערבויות בנקאיות, בגין הכספים ששלמו. כן העיד, כי לאחר שקיבל את הערבויות הבנקאיות ראה שאלה אישיות ולא ניתנות להעברה ולשעבוד או להסבה, אך המפורט בערבויות לא נכתב בהסכם. לדבריו, בהסכם עצמו לא צוין שהתובעים לא יוכלו להעביר זכויות לקונה – צד ג' ולדבריו, סעיף 12 להסכם אפשר העברה כזו. עוד טען התובע בעדותו, כי הוא יכול היה לעשות שימוש בדירה נשוא תביעה זו, כדי לקבל משכנתא נוספת לרכישת הדירה החדשה. הוא התכוון לממן את רכישת הדירה החדשה מטלניט באמצעות תמורת מכירת הדירה נשוא תביעה זו בתוספת משכנתא. הוא חתם על ההסכם לרכישת הדירה החדשה עוד טרם נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים על הדירה נשוא תביעה זו.

בעדותו אמר התובע, כי בעת המו"מ עם גב' מוזס לא הסביר לה שהנתבעות לא רשומות כבעלים של הקרקע, אך אמר לה שיש לו ערבויות על פי חוק המכר. על פי עדותו, בהסכם ההלוואה עם בנק דיסקונט, ממנו קיבל את המשכנתא, לא כתוב שההלוואה הייתה בריבית בשיעור פריים + חצי.

השמאי מטעם התובעים, אלירם ליפא קבע בחוות דעתו כי שווי הדירה שנרכשה מהנתבעות נכון ליום 2.7.03 הינו 1,150,000 ₪.

20. מנהל נתבעת 1 מר נגר כדורי הוסיף בתצהירו, שנתבעות 2,3, רכשו את הקרקע מחברת גת ונתבעת 3 מכרה את זכויותיה לנתבעת 1 ולנתבעת 2. נתבעת 1 הייתה אחראית לביצוע - לשיווק ומכירת הדירות טיפול בליקויי בניה ומול רשויות המס, ונתבעת 2 אחראית לרישום הזכויות על שם הנתבעות ורוכשי הדירות, בטאבו ובמנהלת הפגוש הגדול.

לטענתו, דיירים אחרים שרכשו דירה מהנתבעות, מכרו והעבירו את זכויותיהם בדירות שרכשו. רק לאחר שהזכויות הועברו לחברת אילן גת, ממנה נקנה הפרויקט ולאחר רישום הערות אזהרה לטובת הנתבעות, ניתן היה לרשום הערות אזהרה לטובת הדיירים. לדבריו, התעוררו בעירייה בעיות עם חובה של חברת צנטרום, שהייתה בפרוק, ולאחר מכן הייתה, במשך חצי שנה, שביתה במשרדי מס שבח.
עוד העיד, כי העסקה של התובעים עם הגב' מוזס לא הושלמה, כיוון שגב' מוזס עמדה על כך שהערבויות על פי חוק המכר יוסבו אליה, אך הבנק לא הסכים לכך, לאור ההגבלה על הסבת הערבות שנתן הבנק ושהיא לרוכשי הדירה מהקבלן בלבד, סעיף, שמופיע במסמך הערבות הבנקאית.

דיון
21. כבר עתה אציין, כי יש לדחות את טענת ההתיישנות שטוענות הנתבעות. התובעים מכרו את הדירה בחודש יוני 2003 והנזק בגין ההפרש - בין המחיר שסוכם עם הקונה הראשונה – לטענת התובעים- לבין המחיר שבו מכרו את הדירה בפועל, התגבש רק אז.

השאלה הצריכה הכרעה בתביעה דנן הינה, האם הנתבעות התרשלו וגרמו לתובעים לנזק, בגין כך שלא נרשמה לטובתם במשך שש שנים, הערת אזהרה לגבי הזכויות שרכשו בדירה, וכתוצאה מכך, לא הצליחו התובעים למכור את הדירה בפרק זמן של 5.5. חודשים ומכרו אותה במחיר נמוך מזה שהוצע להם קודם לכן. לטענתם, על הנתבעות לפצותם בהפרש המחירים.
עוד טוענים התובעים, כי נאלצו לשלם עבור הדירה החדשה שרכשו מטלניט מכספי הלוואות ועל הנתבעות לשלם את הריביות ששילמו.

רשלנות הנתבעות ?
22. לטענת התובעים, אשר רכשו את הדירה ביום 5.1.96, הם רכשו דירה חדשה מטלניט ביום 18.2.02 ולא הצליחו ביום 31.7.02 למכור את הדירה לגב' מוזס בסכום של 285,000$ (1,336,685 ₪), מפאת העובדה שהנתבעות לא רשמו הערת אזהרה על הדירה, לטובת התובעים. הערת האזהרה נרשמה רק בחודש ינואר 2003. ולכן, רק ביום 11.6.03 מכרו התובעים את הדירה לצד ג' – מר פרידמן בסכם של 265,000$ (1,164,773 ₪). לטענתם, את רכישת הדירה מטלניט בצעו, רק לאחר שהובטח להם על ידי הנתבעות, כי רישום הערת האזהרה על שמם, ייעשה בקרוב.

טוענים התובעים, כי שנתיים וחצי קודם לניסיונם למכור את הדירה, היו בידי הנתבעות האישורים הנדרשים לרישום הזכויות בקרקע על שמן, והיה עליהן לעשות כן, ולרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, או לפעול להסדרת בטוחה לקונה של התובעים, על ידי רישום הערת אזהרה בתוך זמן סביר, מרגע שהיו בידיהן אישורים לכך. משלא עשו כן, כך התובעים, התרשלו במילוי חובתם.

23. התובעים נסמכים על הסכם הרכישה, בו לטענתם, לא צוין שלא ניתן יהיה למכור את הדירה ו/או כי הזכויות בה לא יהיו עבירות במשך למעלה משש שנים. לטענתם, הנתבעות לא פעלו להסבת הערבויות בבנק, והבנק הסכים להסבת הזכויות הכספיות בלבד, על פי הערבויות, ולא להסבת הערבויות על שם רוכש הדירה מהתובעים. משכך, הדירה לא הייתה יכולה להימכר על ידי התובעים, כיוון שהם לא יכלו להעביר את הביטחונות שניתנו להם, לקונה מהם את הדירה. בנוסף, בהעברת החזקה לקונה, אין די, כיוון שלא נלווית לה ערבות חוק המכר או הערת אזהרה.

24. טוענים התובעים, כי מעדותו של עו"ד אלרואטי עולה, שכבר ביום 13.2.01 היו בידי הנתבעות אישורי מס שבח ומס רכוש לגבי שתי ההעברות: ממנהלי הגוש לאילן גת ומאילן גת לנתבעות (ע' 24 שורה 29 לפרוטוקול), למעט אישור עיריה שניתן לקבלו בתקופה קצרה. בניגוד למסמכים, כך התובעים, העיד עו"ד אלרואטי, כי בחודש ינואר, טרם היו בידיו כל האישורים הרלוונטיים. זאת, בניגוד לנספח ג' לתצהיר התובע. לכן, כך התובעים, כיוון שלטובת קונה הדירה מהם לא יכולה להירשם הערת אזהרה, הרי שהיה על הנתבעות ליתן לו ערבויות.

25. הנתבעות טוענות, כי לא התרשלו ברישום הערת אזהרה, וכי כל השקעת התובעים ברכישת הדירה מהן, ככל הרוכשים, הובטחה בערבות בנקאית. יתרה מכך, טוענות הנתבעות, דירות אחרות בפרויקט נמכרו לצדדי ג' ולא הייתה כל מניעה חוקית למכור גם את דירת התובעים. עוד לטענתן, הן לא הציגו כל מצג שווא לתובעים ולא הוכח הקשר הסיבתי בין הנזק הנטען, על ידי התובעים והמוכחש על ידי הנתבעות, לבין אי רישום הערת האזהרה. ומעל לכל אלה, טוענות הנתבעות, כי בהתאם לס' 14.5 להסכם רכישת הדירה, הוסכם, כי לא תירשם הערת אזהרה כל עוד הערבות הבנקאית שבידי התובעים בתוקף.

26. הנתבעות טוענות, שהתובעים לא הוכיחו שהן הפרו את ההסכם ו/או שפעלו בחוסר תום לב. לטענתן, לאור מורכבות הגוש הגדול, הן פעלו בתום לב, בפרט לגבי התובע , אשר כעו"ד שטיפל בגוש הגדול ידע את הבעייתיות שבו.
התובעים, ככל הרוכשים, ידעו והסכימו שלא תירשם לטובתם הערת אזהרה, כל עוד הערבות הבנקאית ברת תוקף. בנוסף, התובעים הצהירו כי בדקו את הקרקע, הבית והדירה, לרבות ההיבטים המשפטיים והתכנוניים הקשורים בהם. כן הסכימו התובעים בחוזה (ס' 7.1.) שלאור מורכבות הנושא, עשויים הליכי התכנון ורישום הקרקע להימשך תקופה ארוכה. ולכן, וויתרו התובעים על כל תביעה וטענה נגד הנתבעות. על כל אלה, מוסיפות הנתבעות, כי הציגו שני הסכמי מכר שנחתמו בין רוכשי דירות לצדדי ג'. (נספח 1 לכתב ההגנה של נתבעת 1).

לטענת הנתבעות, בהסכם אין כל התחייבות שלהן לרשום הערת אזהרה, קודם להעברת הזכויות על שם התובעים (ס' 8.1. להסכם) .
לכן, טוענות הנתבעות, הן עמדו במלוא התחייבויותיהן בהסכם וממילא אי רישום הערת אזהרה לטובת התובעים, לא העלה ולא הוריד לעצם הנזק הנטען, כיוון שמטרת הערת האזהרה הינה למנוע עסקה נוגדת באותו נכס.

27. הנתבעות טוענות, כי לשם גיבוש עוולת רשלנות נדרש נזק, הקשור בקשר סיבתי להפרת החובה, והוא ממין הנזקים העלולים לבוא באורח טבעי במהלכם הרגיל של הדברים, יש להראות קשר סיבתי עובדתי ומשפטי. האשם המזיק צריך שיהא הסיבה או אחת הסיבות לנזק, משמעות המבחן היא כי הפרת חובה מהווה גורם שבלעדיו אין, דהיינו, שללא הפרת החובה לא היה נגרם נזק.

טוענות הנתבעות, כי הן לא התרשלו וכי התובעים לא הוכיחו את שלושת יסודות עוולת הרשלנות, דהיינו, שהנתבעות התרשלו באופן בלתי סביר, שקיים קשר סיבתי בין מכירת הדירה באיחור לבין אי רישום הערת האזהרה וכי קיימת אי סבירות בהתנהלות הנתבעות. נהפוך הוא, כך הנתבעות, הן פעלו לרישום הערות האזהרה לכל הרוכשים, שכן היה להן אינטרס לשחרר את הערבויות הבנקאיות שהיו בשווי של מיליוני ₪.
28. הנתבעות מפנות לעדותו ותצהירו של עו"ד אלרואטי לעניין פעולות נתבעות והקשיים שעמדו בפניהן. כן מפנות לעדותו לפיה, לא ניתן היה להתחיל בשלב השלישי של רישום זכויות הרוכשים, טרם השלמת השלב הראשון – שהוא פרצלציה בקרקע ורישום זכויות אילן גת בקרקע, והשלמת השלב השני – רישום זכויות הנתבעות בקרקע. עו"ד אלרואטי הסביר, כי בעת רכישת הזכויות בקרקע על ידי הנתבעות מאילן גת, לא הייתה לאילן גת הערת אזהרה ולא ניתן היה לרשום זכויות בקרקע. התובעים, הצהירו כי בדקו את כל נושא הרישום המשפטי ואין להם להלין אלא על עצמם.

בנוסף, כך על פי דות אלרואטי, פירוק נתבעת 3 הביא לעיכוב נוסף וממשי, והייתה שביתה במס שבח.

29. מוסיפות הנתבעות לעניין טענת הרשלנות כלפיהן, כי כיוון שלא התחייבו לרישום הערת אזהרה, על התובעים היה להוכיח מהו פרק הזמן הסביר, במסגרתו היה על הנתבעות לרשום את הערות האזהרה, בהתייחס לנסיות המיוחדות של הפרויקט בתחום הגוש הגדול. כן היה על התובעים להוכיח שהנתבעות לא עשו את הפעולות הנדרשות לקידום הרישום, למרות שיכולות היו לעשות כן.
לטענת הנתבעות, התובעים לקחו סיכון כאשר רכשו דירה חדשה טרם שמכרו את הדירה שנרכשה מהנתבעות.

ולעניין אי היכולת להסב את ערבויות המכר, טוענות הנתבעות, כי לא ברור על מה מלינים התובעים, לאור העובדה שעל גבי הערבויות צוין מפורשות כי הן ניתנו לקונה בלבד, ולא ניתן להעבירה או להמחותה לאחר. אלו הם תנאי הבנק שמטרתם להגן על הבנק.

טענות התובעים לעניין ביטול העסקה עם הגב' מוזס
30. לטענת התובעים, אין די במסירת הדירה לחזקתם להבטחת התובעים, שכן הערבויות אינן מתבטלות ואינן מושבות לרוכש הדירה בעת מסירת הדירה וכל עוד לא ניתנה לרוכש המקורי בטוחה חלופית כהערת אזהרה או ערבות על פי חוק המכר, או כל בטוחה אחרת. לטענתם, גם משכון זכויות לטובת הקונה ללא ערבויות או הערת אזהרה, לא מקנה לרוכש הגנה, בחדלות פירעון של הנתבעות, שאז לא הייתה לקונה בטוחה, כיוון שהמשכון הינו רק ביחסים בין התובעים כמוכרים, לקונים והוא היה מגן על הקונים רק במקרה של פשיטת רגל של התובעים. משכון כזה נסוג מפני זכות הבנק שלטובתו רשומה משכנתא על הקרקע.

לטענתם, בהמחאת זכויות על פי הערבויות, לא היה די ולכן הוא לא התקבל על ידי גב' מוזס. זאת, כיוון שהתובעים היו נותרים במוטבים בערבויות ורק הזכויות על פיהן היו מומחות לרוכש מהם את הדירה – להבדיל מהסבת ערבויות והרוכש צריך היה להיות תלוי בתובעים שיקיימו חבויות שונות כתנאי לקבלת הכספים ובכל מקרה הזכות למימוש הערבות הייתה נותרת בידי התובעים ולא בידי רוכש הדירה מהם, והיה משאיר את הרוכש תלוי בהם. לכן, כך התובעים, אין זהות בין הסבת הזכות עצמה לבין המחאת הזכות על פי הערבות שמגולמות בה גם החובות של המוטב המקורי לקיים. בהמחאת זכות, מתקיים נתק בין רוכש הדירה מהתובעים לבין הזכות החפצית בערבויוות ויכולתו לממשן בעצמו. לכן, למסירת החזקה בדירה, חייבת להתלוות בטוחה, כל עוד לא נרשמו הזכויות על שם רוכש הדירה.

31. אני מקבלת את טענת הנתבעות, לפיה אי רישום הערת האזהרה לא היווה מכשול, והדירה נמכרה רק כחצי שנה לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים בטאבו. התובעים לא הציגו כל ראיה שהתקשרו עם משרד התיווך סנצ'ורי., אין כל ראיה לטענת התובעים, ולפיה טיוטת הסכם עם גב' מוזס, אשר צורפה כנספח ה' לתצהיר התובע, נשלחה לעו"ד מקוב אשר ייצג את גב' מוזס, ואף לא צורפה כל אסמכתא להתנהלות מול עו"ד מקוב. לטענתן, אין כל ראיה למו"מ הממושך, לטענת התובעים, שהתנהל בינם לבין עו"ד מקוב. יתרה מכך, ככל שלעו"ד מקוב הייתה דרישה, כטענת התובעים, לקבל הבהרות בעניין הבטוחה, יש להניח שדרישות אלה והמו"מ הועלה על הכתב, אך לא הובאה כל ראיה לכך.

32. יש גם לקבל את טענת הנתבעות, לפיה טיוטת ההסכם שלטענת התובעים נשלחה אל גב' מוזס ו/או עו"ד מקוב, סותרת את טענותיהם, שכן על פי הטיוטה, רשומה הערת אזהרה לטובת התובעים. בנוסף, אין כל איזכור בהסכם לעובדה שהקרקע אינה רשומה על שם הנתבעות ושהתובעים מצויים בערבות חוק מכר. כן התחייבו התובעים, באותה טיוטה, להמציא לגב' מוזס המחאת זכויות ביחס לערבויות שקיבלו מהבנק, בעוד שבפועל היה ידוע להם, שלא ניתן לעשות זאת וכי זכויות אלה אינן ניתנות להסבה. בטיוטא נרשם שבכוונת גב' מוזס לקחת משכנתא ולשלם את תמורת הדירה בתשלומים, בעוד שעל פי עדות התובע, לא הייתה לה כל כוונה לקחת משכנתא והיא התכוונה לשלם את תמורת הדירה במזומן. בנוסף, לא נרשם בטיוטא מועד מסירת הדירה, שער הדולר הנטען על ידי התובעים אף הוא אינו מצוין. אני מקבלת את טענת הנתבעות, לפיה, אין כל קשר בין טיוטת ההסכם עם גב' מוזס לבין ההסכמות שלטענת התובע, הוא הגיע עמה. הנתבעות טוענות, כי גם כתב ההסכמה של הבנק להמחאת הזכויות אינו מראה כל קשר לגב' מוזס ו/או עו"ד מקוב, אלא נושא כותרת "פרויקט הגוש הגדול".

33. על כל אלה, טוענות הנתבעות, כי אין הגיון בטענת התובעים ולפיה, הגב' מוזס ביטלה את העסקה 6 ימים טרם שהייתה אמורה לקבל את החזקה בדירה, רק מהסיבה שלא הוסבו הערבויות, כיוון שהיא לא הייתה כלל זקוקה לערבויות אלה, לאור העובדה שהאי אמורה הייתה לקבל את הדירה. גם כתב המחאת זכויות מאושר התקבל אצל התובע מהבנק רק ביום 25.7.09 ולכאורה, לאחר הודעת הביטול הנטענת, מגב' מוזס.

התובעים לא הוכיחו כלל, כי התנהל מו"מ לרכישת הדירה על ידי גב' מוזס, בין באופן ישיר, בין באמצעות אביה ובין באמצעות בא כוחה. גם אילו היו מוכיחים זאת, לא הוכיחו, כי המו"מ כשל מהסיבה של אי רישום הערת האזהרה ו/או אי הסבת הערבויות לטובתה. כן לא הוכיחו התובעים את טענתם, לניסיון מכירת הדירה למשפ' מרמלשטיין.

34. לא הוכח כלל, כי יש קשר בין אי רישום הערת האזהרה ובין אי השלמת עסקת המכר עם גב' מוזס.
על כל אלה יש להוסיף, כי ברור לכל, שלנתבעות יש אינטרס כלכלי לרישום הערות האזהרה וביטול הערבויות הבנקאיות שהחזיקו רוכשי הדירות. רישום הערות האזהרה וביטול הערבויות הבנקאיות, היו מזרימים לקופות הנתבעות סכומי כסף גדולים.
גם אם אכן, כטענת התובעים, היה אישור עירייה, אין הדבר מצביע על קיום כל המסמכים המשפטיים, להעברת הזכויות על שם אילן גת, והנתבעות.

35. אני מקבלת את טענת הנתבעות ולפיה, לא רק שלא הוכיחו כי עסקת מוזס נכשלה מפאת העדר הערת אזהרה, אלא שהתובעים לא הוכיחו כל קשר סיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין אי מכירת הדירה עד יום 11.6.03.
התובעים לא הוכיחו אי סבירות בהתנהגות הנתבעות ולא הוכיחו מהו הזמן הסביר לרישום הערת אזהרה, בקרקע שהינה חלק מ"גוש הגדול", רישום שכרוך בפעולות משפטיות ותכנוניות רבות, והתובעים היו מודעים למצב המשפטי, ולזמן הרב הנדרש לביצוע הרישומים.
התובעים אף לא הוכיחו, שהנתבעות לא עשו כל שביכולתן, כדי לקדם את הליכי רישום הערות האזהרה.

36. כאמור, התובעים לא הציגו כל ראיה למו"מ בעניין הסכם למכירת הדירה לגב' מוזס, לא הציגו כל ראיה שטיוטת ההסכם נשלחה אל גב' מוזס ו/או עו"ד מקוב ולא המציאו כל מכתב מהם אל התובעים.
"מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לו לכך הסבר סביר - ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה הייתה פועלת כנגדו (602ז')". עא 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ מד(4) 595)

התובעים אף לא העידו את המתווך ו/או את גב' מוזס ו/או את עו"ד מקוב
וכבר נקבע כי "אי הבאת עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו מחשיפתו לחקירה שכנגד... ככלל,אי העדת עד רלוונטי "יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו...". (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ פד"י (1) 239 בע"מ 245. ת.א. (ראשון לציון) 4712/01 ב.ג. את א. נ' צ'רבוס ניהול, תק-של 2002 (2) 650, עמ' 655.

37. התובעים לא הוכיחו כלל, כי התנהל מו"מ שהבשיל לכדי עסקה, לרכישת הדירה על ידי גב' מוזס, בין באופן ישיר, בין באמצעות אביה ובין באמצעות בא כוחה. גם אילו היו מוכיחים זאת, לא הוכיחו, כי המו"מ כשל מהסיבה של אי רישום הערת האזהרה ו/או אי הסבת הערבויות לטובתה. כן לא הוכיחו התובעים את טענתם, לניסיון מכירת הדירה למשפ' מרמלשטיין.

כאן המקום לציין, כי הנתבעות הציגו (נספח 1 לתצהיר מר נגר כדורי מנהל נתבעת 1) 2 הסכמי מכר בין רוכשי דירות מהנתבעות לצדדי ג'. עו"ד אלרואטי העיד, כי לא הייתה מניעה לתובעים למכור את דירתם וכי נתבעת 2 שימשה כ"חברה משכנת" בה התנהל רישום העברת הזכויות (ע' 25 שורות 20 – 25 לפרוטוקול) וגם התובעים בסעיף 6ד' לטיוטת ההסכם שהציגו ציינו, כי זכויותיהם רשומות בספרי החברה וכי רשומה לטובתם הערת אזהרה.

אני מוצאת, כי לא הוכחה כל רשלנות מצד הנתבעות בהתנהלותם מול התובעים בעניין רישום הערת האזהרה.

38. בהתאם להסכם המכר של הדירה, התובעים ידעו שמדובר בקרקע שהינה חלק מ"הגוש הגדול" שרישומו יארך זמן רב, לאור מורכבות הרישום, הפרצלציה וריבוי הבעלויות. המוכרים ויתרו, בהסכם המכר (ס' 7.1 , 8.1) על תביעות נגד הנתבעות בעניין זה, תוך שהצהירו כי ידוע להם שהליכי הרישום יארכו זמן רב.
על פי ס' 13, 14.5 התובעים ידעו שהערבות הבנקאית הינה חלף הערת האזהרה. כן ידעו שלא ניתן להסב את ערבויות המכר, מה שמצויין על גבי הערבויות עצמן, שמדובר בערבות אישית שניתנת לרוכש בלבד ולא ניתן להעבירה ו/או להמחותה לאחר.

התובעים ידעו שיש לבצע 3 רישומים של העברות בעלות, פרצלציה בקרקע ורישום זכויות אילן גת, רישום זכויות הנתבעות בקרקע, ורישום זכויות רכושי הדירות. התובעים הצהירו (ס' 3.3. להסכם) כי בדקו את הקרקע ואת ההיבטים המשפטיים.
התובע, עו"ד במקצועו, המתמחה בתחום הנדל"ן, ידע ובדק את המצב המשפטי והרישומי של הקרקע. הוא קרא את ההסכם, העיר הערותיו וחתם עליו.

התובעים לא הוכיחו שהנתבעות התרשלו במילוי חובתם על פי הסכם המכר. התובעים בחרו לרכוש דירה חדשה, והיה עליהם לכלכל את צעדיהם, מבלי להיתלות בפעולות הנתבעות. הם החלו בפעולות למכירת הדירה, לאחר שחתמו על ההסכם עם טלנית לרכישת הדירה החדשה.

אני דוחה את טענת הרשלנות של התובעים כנגד הנתבעת.

מצג שווא?
39. טוענים התובעים, כי הנתבעות הציגו בפניהם מצג שווא, לפיו, רישום הערת האזהרה לטובת התובעים אמור להסתיים בסמוך למועד בו פנו התובעים אל הנתבעות. לטענת התובעים, הם הסתמכו על מצג זה והתקשרו בהסכם לרכישת הדירה החדשה מטלניט.
לאור העובדה שעקב אי רישום הערת האזהרה, התובעים לא הצליחו למכור את הדירה, הם עותקים לחייב את הנתבעות לשלם להם את הנזקים הנטענים על ידם.

הנתבעות טוענות, כי התובע, עו"ד במקצועו מזה 18 שנה, הועסק בתחילת דרכו במשרד עו"ד זסלבסקי ובין היתר, ייצג באותו משרד את נתבעת 1 בפרויקטים שונים. מתוקף עיסוקו, טוענות הנתבעות, התובע ידע והכיר, בעת שנחתם חוזה לרכישת הדירה, את המצב המשפטי של הקרקעות ב"גוש הגדול". הוא ידע שייקח זמן רב עד לרישום הערת אזהרה, לכן הושארה בתוקף הערבות הבנקאית שניתנה כנגד התשלומים שביצעו התובעים.
הנתבעות רכשו את המגרש מחברת אילת גת ביום 5.1.96 ובשנת 1997 מכרה נתבעת 3 את חלקה לנתבעות 1-2.

לכן, כך הנתבעות, התובעים לא הוכיחו קיום מצגי שווא ו/או הסתמכות על מצגים בדבר המועד הצפוי לרישום הערת אזהרה. לטענת הנתבעות, התובעים לא הוכיחו שרכשו את הדירה החדשה מטלניט, בהסתמך על מצגים ו/או הבטחות שניתנו בעניין מועד רישום הערת האזהרה ואף לא הוכיחו שהסתמכו על מצגים כל שהם בעת שלטענתם, ניסו למכור את הדירה לצדדי ג'.

40. כדי להוכיח מצג שווא, טוענות הנתבעות, היה על התובעים להוכיח שהנתבעות הציגו מצג, בידיעה שהוא כוזב ובכוונה להטעות את התובעים ולגרום להם לפעול על פי אותם מצגים. בעת רכישת הדירה החדשה, בחודש פברואר 2002, היה ידוע לתובעים, כי לא תירשם הערת אזהרה.

הנתבעות מפנות לנספח ג' לתצהיר התובע, הוא מכתב מעו"ד אלרואטי לבנק משכן מיום 13.2.01 בו מתאר עו"ד אלרואטי את מורכבות הרישום ואת מצב הזכויות בבניין בלבד, את רכישת הקרקע על ידי אילן גת ממנהלי הגוש הגדול, מכירת הזכויות מאילן גת לנתבעות, את הטיפול בהעברת הזכויות ממנהלי הגוש הגדול לאילן גת והטיפול בהעברת הזכויות מאילן גת לנתבעות. עוד כתב עו"ד אלרואטי, כי בידו אישורי מס שבח, מס רכישה ומס רכוש, והינו מטפל באישורי העירייה וכי כל ההעברות תתבצענה בתיק אחד. עוד צוין במכתב, כי לאחר רישום הזכויות בקרקע על שם שלושת הנתבעות, תירשמנה הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות, וביניהם התובעים.

גם בעדותו תאר עו"ד אלרואטי את הקושי בביצוע הרישום בשלבים, ואת חובות נתבעת 3, אשר הייתה בהליכי פרוק, לעירייה וחובות אילן גת לשלטונות מס שבח.

41. שוכנעתי, כי הנתבעות לא הציגו כל מצג שווא לתובעים, לפיו רישום הערת האזהרה לטובתם ייעשה בסמוך לפנייתם בנושא זה. מהמסכמים ועדות עו"ד אלרואטי, עולה, כי היה ברור לתובעים שמדובר בהליך רישום ממושך ומורכב, של 3 העברות זכויות במקרקעין, לאחר הליך פרצלציה של מתחם "הגוש הגדול". גם ההסכם אינו קובע מעוד לרישום הערות האזהרה. בפרויקט מסוג הפרויקט נשוא תביעה זו, מורכבותו, והשלבים הרבים של רישומי העברות זכויות הבעלות, הערת האזהרה נרשמה בזמן סביר.

סוף דבר

לאור המפורט באריכות בפסק דיני זה, דין התביעה להידחות
התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעות הוצאותיהן, ובנוסף, לכל אחת מהנתבעות 2, ו-3, הוצאות שכר טרחה בסך 20,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הערת אזהרה בנק

  2. בקשה הערת אזהרה

  3. הערת אזהרה תוקף

  4. הערת אזהרה מידע

  5. הערת אזהרה שניה

  6. הערת אזהרה חברה

  7. הערת אזהרה קבלן

  8. הערת אזהרה בנכס

  9. אישור הערת אזהרה

  10. הערת אזהרה בדיקה

  11. הערת אזהרה סותרת

  12. הערת אזהרה אנכית

  13. הערת אזהרה רישום

  14. הערת אזהרה בעלות

  15. הערת אזהרה נוספת

  16. הערת אזהרה שנייה

  17. הערת אזהרה כפולה

  18. הערת אזהרה פטירה

  19. הערת אזהרה פרטנית

  20. הערת אזהרה אופקית

  21. הערת אזהרה שכירות

  22. הערת אזהרה מורחבת

  23. הערת אזהרה משולשת

  24. הערת אזהרה מפורטת

  25. הערת אזהרה מסמכים

  26. הערת אזהרה רחובות

  27. הערת אזהרה עסק חי

  28. הערת אזהרה כבטוחה

  29. הערת אזהרה שלילית

  30. הערת אזהרה סעיף 26

  31. אגרה רישום הערת אזהרה

  32. הערת אזהרה תקנה 27

  33. התיישנות הערת אזהרה

  34. הערת אזהרה נוסח חדש

  35. הערת אזהרה סעיף 126

  36. הערת אזהרה סעיף 127

  37. הערת אזהרה סעיף 128

  38. הערת אזהרה משרד החוץ

  39. הערת אזהרה דירה חדשה

  40. הערת אזהרה מניעת עסקה

  41. הערת אזהרה זכות קדימה

  42. הערת אזהרה קרקע מינהל

  43. הערת אזהרה דירה מקבלן

  44. רישום הערת אזהרה שליח

  45. חובת רישום הערת אזהרה

  46. הערת אזהרה לטובת הבנק

  47. הערת אזהרה אתר עתיקות

  48. הערת אזהרה לטובת קטין

  49. ביטול רישום הערת אזהרה

  50. הערת אזהרה חברה משכנת

  51. הערת אזהרה הסכם שיתוף

  52. בקשה למחיקת הערת אזהרה

  53. הערת אזהרה תקנות חדשות

  54. הערת אזהרה חברה בפירוק

  55. הערת אזהרה חריגות בניה

  56. הערת אזהרה לטובת הקונה

  57. רישום הערת אזהרה לחברה

  58. הערת אזהרה למניעת עסקה

  59. הערת אזהרה זכות מגורים

  60. בקשה לתיקון הערת אזהרה

  61. איחור בביטול הערת האזהרה

  62. הערת אזהרה משרד המשפטים

  63. הערת אזהרה חוק המקרקעין

  64. הערת אזהרה רשות העתיקות

  65. הערת אזהרה רשם המשכונות

  66. הערת אזהרה בהסכמת הצדדים

  67. הערת אזהרה יורש אחר יורש

  68. הערת אזהרה כזכות קניינית

  69. הערת אזהרה על הערת אזהרה

  70. הערת אזהרה עסקאות סותרות

  71. הערת אזהרה בהסכמת הבעלים

  72. אי רישום הערת אזהרה רשלנות

  73. הפרת חוזה רישום הערת אזהרה

  74. רישום הערת אזהרה סעיף 130

  75. הערת אזהרה מכוח הסכם שיתוף

  76. הערת אזהרה זכות אובליגטורית

  77. בקשה למחיקת הערת אזהרה אגרה

  78. רישום הערת אזהרה רשם החברות

  79. רישום הערת אזהרה בפתח תקווה

  80. הערת אזהרה זכות מעין קניינית

  81. הערת אזהרה להימנע מלעשות עסקה

  82. אי רישום הערת אזהרה זכות קדימה

  83. הערת אזהרה הימנעות מעשיית עסקה

  84. אי רישום הערת אזהרה לטובת הקונים

  85. אי רישום הערת אזהרה מיד לאחר העסקה

  86. אי רישום הערת אזהרה עקב אי תשלום חוב

  87. אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון