הערת אזהרה סעיף 126


לפני ערעורה של המערערת על סירובה של המשיבה לרשום הערת אזהרה על זכויותיה הנטענות של המערערת כדיירת מוגנת בחלקה 16 גוש 30050 בירושלים (להלן - הנכס).

הנכס הינו בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. לדבריה של המערערת, היא בבחינת "דיירת מוגנת" בבנין בית חולים "זיו" השוכן בנכס האמור המצוי בפינת רחוב שטראוס ורחוב הנביאים בירושלים.

ב-12.6.1969, בעקבות הקמת המרכז הרפואי "הדסה" בעין - כרם, פינתה המערערת שתי קומות מהמיבנה לטובת בית החולים "ביקור חולים" וזאת במסגרת חוזה משולש, אשר נחתם בינה, לבין מינהל מקרקעי ישראל ו"ביקור חולים". חוזה זה מסדיר את תנאי הפינוי של המערערת מהמקום, את התשלומים שביה"ח "ביקור חולים" מתחייב לשלם לה תמורת ציוד ומתקנים, וכן את זכויות המערערת לדמי מפתח אם וכאשר "ביקור חולים" יפנה את הנכס. כן קובע החוזה הסדרים לגבי זכויות שימוש של "ביקור חולים" והמערערת בכניסות שונות של הבנין וחלקים אחרים במבנה שיהיו בשימוש משותף (להלן - "ההסכם המשולש").

באותו יום עצמו, נחתם חוזה שכירות בין המערערת לבין מינהל מקרקעי ישראל להשכרת חלק מחלקה 16 (קומה ב' בבנין הראשי ומיבנים בחצר בשטח כולל של 1142.9 מ"ר, וכן פרוזדורים ומחסנים) תמורת דמי שכירות מוגדרים שנקבעו שם, וזאת לתקופה של מספר חודשים מ-1.7.69 ועד 31.3.70 (להלן - "הסכם השכירות").

ב"כ המערערת פנה בשנת 1996 לרשם המקרקעין בירושלים בבקשה לרישום הערת אזהרה על זכויות המערערת בחלקה וביתר פירוט: הוא ביקש לרשום הערת אזהרה לטובת המערערת לענין זכותה לדיירות מוגנת כנובע מ"הסכם השכירות" וכן הערת אזהרה ביחס לזכותה לעשות שימוש בחלקים מסויימים של הנכס שהועבר ל"ביקור חולים" בהתאם ל"הסכם המשולש".

רשם המקרקעין דחה את שתי הבקשות.

על כך הוגש ערר לממונה על המרשם, ואלה עיקרי החלטתה:
א. אשר לרישום הערת אזהרה ביחס לזכות הדיירות המוגנת, נקבע ראשית, כי הערת אזהרה מכוח סעיף 126(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 אינה יכולה להירשם לגבי התחייבות שתוקפה פג, ובענייננו תוקף "חוזה השכירות" פקע ב-31.3.70, ולכן אין עוד התחייבות תקפה הניתנת לרישום.

יתר על כן, הדיירות המוגנת אינה זכות במקרקעין, ואין מדובר ב"התחייבות" לעשות עסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 126(א) לחוק המקרקעין, ולכן לא ניתן לרשום בגינה הערת אזהרה.

ב. אשר לזכויות השימוש המשותף של המערערת עם "ביקור חולים" מכח ההסכם "המשולש", ניאותה המשיבה לרשום הערת אזהרה לטובת המערערת משמצאה כי הן עונות להגדרת זכויות "זיקת הנאה" בחוק המקרקעין.

ערעור זה נסב על סירובה של המשיבה להורות על רישום הערת אזהרה בגין זכויות הדיירות המוגנת בנכס להן טוענת המערערת.

עיקרי טענותיה של המערערת הן כדלקמן:
המערערת הינה בעלת זכויות דיירות מוגנת בנכס מאז 1948. ראוי להביא זכות זו לידי ביטוי פומבי במרשם המקרקעין על ידי רישום הערת אזהרה למען מניעת הטעיית הציבור, וזו אכן עיקר מטרתו של המירשם. "חוזה השכירות" שהוצג בפני הרשם מהווה ראשית ראייה לענין השכירות הסטטוטורית ודי בו כדי לספק את דרישת ההוכחה לצורך רישום.

באשר לפירושו של סעיף 126(א) לחוק המקרקעין העוסק ברישום הערות אזהרה נטען, כי ניתן להכניס בגדרו גם רישום של התחייבות לעשות "עסקה" שאינה בהכרח "עסקה במקרקעין" כמובנה בסעיף 6 לאותו חוק. יוצא מכך, שאין דרישה בחוק לכך שההתחייבות תהיה נוגעת לעסקה קניינית דוקא, אלא ניתן להכניס לגדרה גם עסקאות מסוג אחר, ובכללן שכירויות סטטוטוריות.

ויתרה מזו: גם אם נאמר כי סעיף 126(א) מדבר בהתחייבות לעשות "עסקה במקרקעין" כמובנה בסעיף 6 לחוק אין הוא מגביל זאת דוקא לזכויות במקרקעין כמשמעותן בחוק המקרקעין בלבד, אלא ניתן לרשום הערות אזהרה גם ביחס לזכויות במקרקעין שנולדו מכוח חוקים אחרים. במקרה זה מעניק חוק הגנת הדייר זכות במקרקעין לדייר הסטטוטורי הניתנת לרישום כהערת אזהרה, ופסיקת בית המשפט העליון ברבדיה השונים אינה סותרת מסקנה זו.

לבסוף נטען כי מכח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו יש להשקיף על זכות הדיירות המוגנת כעל זכות קנין מוגנת ולהגן על בעל הזכות, בין היתר, באמצעות רישום מתאים במירשם המקרקעין.

תמצית עמדתה של המשיבה היא כדלקמן:
א. מהמסמכים שהוצגו לרישום בפני רשם המקרקעין לא עולה בבירור זכותה של המערערת לדיירות מוגנת, ואין בהם כדי להניח את דעתו של רשם המקרקעין בדבר קיומה של זכות כזו.

ב. הצדדים המעונינים האחרים בהליך זה - מינהל מקרקעי ישראל ובית חולים "ביקור חולים" - לא צורפו ועמדתם לגבי טענת המערערת בדבר זכותה לדיירות מוגנת לא נשמעה, והיה מקום לעשות כן בהליך השיפוטי בפני בית משפט זה. ג. מהחוזים שצורפו לא עולה כי בעל המקרקעין התחייב לעשות עסקת שכירות עם המערערת.
מ"ההסכם המשולש" לא ניתן להסיק על דבר קיומה של התחייבות כזו, ואילו "הסכם השכירות" פקע זה מכבר. משהחוזים האמורים אינם מעגנים התחייבות לעשיית עסקת שכירות שהינה תקפה היום, אין מקום לרשום הערת אזהרה בענין זה.

ד. גם אם המערערת הינה דיירת מוגנת, לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין זכותה זו. וזאת, ראשית, מהטעם כי הערת אזהרה נרשמת בגין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ואילו דיירות מוגנת אינה עיסקה במקרקעין. שנית, הערת אזהרה על פי סעיף 126(א) מתייחסת להתחייבות רצונית של המקנה לבצע עיסקה במקרקעין עם אחר.

בדיירות מוגנת אין מדובר בעיסקה רצונית אלא בהסדר נורמטיבי שנכפה מכח החוק.

ושלישית - מוסד הערת האזהרה נועד לשמש שלב ביניים בין גיבוש ההתחייבות החוזית לביצוע עיסקה במקרקעין לבין השלמת עיסקה ברישום, המקנה את הקנין לרוכש הזכות.

בענייננו, רישום הערת אזהרה בדבר דיירות מוגנת אינו "שלב ביניים" בין מתן ההתחייבות לבין השלמת העיסקה ברישום, ולכן אין רישום כזה בא בגידרו של מוסד "הערת אזהרה" שסעיף 126(א) מדבר בו.

הכרעה נתתי דעתי לשאלה שבמחלוקת ולטיעוני הצדדים בהקשר אליה, ובאתי לידי מסקנה כי יש לאמץ את התוצאה אליה הגיעה המשיבה בהחלטתה, ככל שהיא נוגעת לסירובה להורות על רישום הערת אזהרה מכח סעיף 126(א) לחוק המקרקעין לגבי זכות הדיירות המוגנת הנטענת על ידי המערערת.

הטעמים העומדים ברקע מסקנתי הם אלה:
(א) המערערת לא הניחה תשתית ראייתית מספקת להוכחת זכות הדיירות המוגנת שהיא טוענת לה גם בהינתן נטל ההוכחה הקל, יחסית, המוטל עליה כלפי רשם המקרקעין.

החוזים שהציגה אינם מספקים את דרישת ההוכחה במקרה זה.

(ב) אפילו אילו הוכיחה המערערת את זכותה לדיירות מוגנת, גם אז זכות ממין זה אינה מהווה נושא לרישום הערה מכח סעיף 126(א), וזאת בהתחשב בניסוחו ובתכליתו של סעיף זה.

(ג) עם זאת, ראוי לשקול הסדרה של רישום הערות במרשם המקרקעין בדבר דיירות מוגנת במסגרת סמכות ההתקנה הכללית של מתקין התקנות הנתונה לו על פי סעיף 133 לחוק המקרקעין.

נבחן טעמים אלה אחד לאחד.

א. התשתית הראייתית להוכחת הדיירות המוגנת עוד בטרם ניכנס לבחינת השאלה העקרונית האם ניתן לרשום הערת אזהרה בדבר זכות דיירות מוגנת מכח סעיף 126(א) לחוק המקרקעין, ראוי לבחון האם שני החוזים שהוגשו, כמות שהם, מהווים ראייה מספקת לקיום זכות דיירות מוגנת של המערערת שלגביה נתבקש רשם המקרקעין לרשום הערת אזהרה.

בחינת מהותם של החוזים שהוגשו מובילה למסקנה כי אין בהם אינדיקציה בין מפורשת ובין משתמעת, לקיום זכות דיירות מוגנת בידי המערערת כיום, וטעם זה, גם כשהוא עומד לעצמו, די בו כדי לדחות את בקשתה לרישום.

סעיף 126(א) לחוק המקרקעין פותח במילים:

"הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין...... התחייב בכתב לעשות בהם עיסקה, ירשום הרשם..... הערה על כך..." (ההדגשה שלי א.פ.).

הוכחה המניחה את הדעת בהקשר זה מחייבת קיומה של מערכת נתונים ראייתיים שמתוכם ניתן להסיק על דבר קיומה של הזכות הנטענת, ובמקרה זה - הדיירות המוגנת.

בתי המשפט כבר נתנו בעבר את דעתם לשאלה מהו היקף שיקול הדעת הנתון לרשם בכגון דא, והגישה המקובלת היא כי אם ניתן להסיק מהמסמכים המוגשים לרשם על דבר קיום לכאורה של הזכות הנטענת, כי אז על הרשם לבצע את הרישום, ואין זה מתפקידו להיכנס לבירור משפטי מורכב. למשל, די אם המסמכים המוגשים על ידי המבקש משקפים התחייבות משתמעת, מוחלטת או מותנית, כדי לספק את דרישת הרישום, והדבר עולה מהסיפא לסעיף 126(א) לחוק. (ראה איזנשטין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק א', עמ' 246 עד 250. וכן: ע"ש 21/82 (מחוזי י-ם) אייכלר נ. לי-מעון בע"מ (לא פורסם) וכן ע"ש 15/81 (מחוזי י-ם) אוניברסיטה עברית נ. הממונה על המירשם (לא פורסם).

אולם גם בהינתן חובתו של הרשם לרשום הערת אזהרה על יסוד הוכחה לקיום התחייבות "מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית", הרי ראשית ראייה לקיום התחייבות כזו צריכה להיות בפניו, שאם לא כן, לא מתקיימת תשתית ראייתית כלשהי עליה יוכל להשתית ממצא בדבר קיומה של הזכות הנטענת.

בענייננו, השאלה היא אם ניתן להסיק מה"חוזה המשולש" ומ"חוזה השכירות" מסקנה כלשהי בדבר קיומה של זכות דיירות מוגנת בידי המערערת. התשובה המתבקשת לשאלה זו היא שלילית:

"חוזה השכירות" נחתם לתקופה של 9 חודשים ופקע ב-31.3.70, ומובן שהוא עצמו אינו בתוקף כיום. בחוזה זה אין מילה וחצי מילה בדבר הקנייתה של זכות דיירות מוגנת למערערת לאחר פקיעתו, ולפיכך, לא ניתן להסיק ממנו, כשהוא עומד לעצמו, דבר לענין דבר קיומה של זכות כזו.

אשר ל"חוזה המשולש" - חוזה זה מתייחס להעברתו של חלק מהנכס (שתי קומות) מהמערערת לידי בית החולים "ביקור חולים" והוא מסדיר את מערכת היחסים בין שני גורמים אלה, הן במישור הכספי והן במישור גיבוש זכויות שימוש משותפות לעתיד בחלקים מסוימים של הנכס. כן הוא מסדיר את זכותה של המערערת לחלק דמי מפתח אם וכאשר "ביקור חולים" תפנה את הנכס בעתיד בלתי ידוע.


גם מהסכם זה לא ניתן להסיק על דבר קיומה של זכות דיירות מוגנת בידי המערערת באשר לחלק הנכס נשוא אותו הסכם, המועבר לידי "ביקור חולים". אין מילה וחצי מילה בהסכם לעניין זה, ולכאורה עולה כי "ביקור חולים" רוכשת את הדיירות המוגנת בחלק הנכס המועבר אליה במקומה של המערערת, תוך שנשמרת זכותה של האחרונה לחלק מסוים בדמי המפתח אם וכאשר "ביקור חולים" תפנה את הנכס בעתיד בלתי מוגדר.

קשה, אכן, לצפות מרשם המקרקעין כי יכיר מכוח חוזה זה בזכות דיירות מוגנת של המערערת בחלק הנכס אליו מתייחס החוזה המשולש, משאין בו התייחסות מפורשת או משתמעת לענין זה.

יוצא, איפוא, כי מתוכן ההסכמים שהוצגו בפני רשם המקרקעין ובפני בית המשפט במסגרת ערעור זה, כשהם עומדים לעצמם, קשה להסיק מסקנה בדבר קיומה של זכות דיירות מוגנת הנטענת על ידי המערערת. בהעדר הוכחה נוספת, קשה לראות בהם תשתית ראייתית מספקת להוכחת הזכות האמורה, בין בהליך בפני הרשם, ובודאי בהליך בפני בית המשפט שאליו ניתן היה לצרף את בעל המקרקעין ואת "ביקור חולים" כצדדים, ולאפשר להם לומר את דברם ולהביע עמדתם באשר לטענת המערערת כי בידיה זכות דיירות מוגנת בנכס. לאור כל אלה, צדק רשם המקרקעין כאשר החליט כי אין בידו ראיה מספקת לקיום דיירות מוגנת בידי המערערת.

טעם זה די היה בו כדי לדחות את הערעור.

עם זאת, בשל חשיבות השאלות העקרוניות שהועלו בהקשר לערעור זה, ונוכח השלכתן הרחבה על הציבור ועל היקף התפרשותו של מוסד "הערת אזהרה" מכח סעיף 126 לחוק, אתייחס גם אליהן בקצרה.

ב. הערת אזהרה מכח סעיף 126 לחוק המקרקעין - מהותה ומטרותיה 1. את מהותה של הערת האזהרה מכח סעיף 126 לחוק ראוי לבחון על רקע מטרות מירשם המקרקעין כולו.

מטרתו העיקרית של רישום מקרקעין הינה לשקף את הזכויות השונות במקרקעין.
הרישום החל מתוך מגמה לייעל את גביית מסים, ולכך נצטרפה המטרה להקל על דרכי השימוש במקרקעין לצורך קבלת בטוחות להלוואות בצד מטרות של אספקת מידע אמין בדבר בעלי זכויות במקרקעין, הקלה על ביצוע עסקאות ומניעת תרמיות (ויסמן, דיני קניין, חלק כללי, עמ' 291).

אין צריך לומר, כי יעילות מרשם המקרקעין והשגת תכליותיו מותנית בהיקף תחולתו. זכויות במקרקעין ועסקאות המבוצעות בהם שאינן נרשמות פוגעות בתכלית המרשם. אחת הדרכים לעודד מתקשרים לרשום את עסקאותיהם במקרקעין ננקטה על ידי מחוקק חוק המקרקעין כאשר קבע כי עסקה במקרקעין שלא נרשמה, יראוה כהתחייבות לבצע עסקה במקרקעין (סעיף 7(ב) לחוק). בכך, הפכה העסקה הקניינית הבלתי רשומה לחיוב חוזי בלבד, והדבר אמור לשמש תמריץ חשוב לביצוע רישום העסקה לצורך הפיכתה לקניין, על ההגנה שרישום כזה מקנה לבעליו מפני הסכנה שבעסקאות נוגדות.

2. מרשם המקרקעין אינו משקף כיום את מלוא הזכויות השונות במקרקעין וככזה "אינו מתיימר לפעול כראי" כלשונו של ויסמן, שם, עמ' 299. ואמנם, המרשם מוגבל לרישום עסקאות בזכויות קניין, ואילו שינויים בזכויות קניין שאינם פרי של עסקה במקרקעין לא ישתקפו בהכרח במרשם. כך למשל, זכויות קניין במקרקעין שנרכשו מכוח ירושה, אינן מותנות ברישום, אף שניתן לרשום ירושה מקרקעין על פי בקשת מעונין (תקנות 24-22 לתקנות המקרקעין [ניהול ורישום] תש"ל-1969). הוא הדין בזכות הנרכשת כזיקת הנאה עם חלוף השנים שתוקפה אינו מותנה ברישום (סעיף 94 לחוק) או מכח בנייה במקרקעי הזולת (סעיף 23 לחוק).

יתר על כן, ישנן זכויות קנייניות שאף שהן תולדה של עסקה במקרקעין, קיים פטור מחובת רישומן, כגון למשל שכירויות קצרות מועד אשר חרף היותן זכויות קניניות במקרקעין, לא חלה עליהן חובת רישום (סעיף 79 לחוק המקרקעין וסעיף 152 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972). המרשם עד היום גם אינו משקף את זכויות הדיירות המוגנת (ויסמן, שם, עמ' 300). יוצא, איפוא, כי המירשם משקף אך חלק מהזכויות במקרקעין או הקשורות במקרקעין ולא את כולן.

כדבריו של פרופ' ויסמן, שם בעמ' 301:

"הנה כי כן, בתיאור מרשם המקרקעין נתחבב על אי אלו מחברים הדימוי "המירשם כראי". מן הראוי לזכור שראי זה אינו משוכלל; לא כל מה שיש - יש בו, ולא כל מה שיש בו - יש".

3. על רקע דברים אלה עולות השאלות הבאות:
א. מהם עיקרי מהותה ותכליותיה של הערת האזהרה מכוח סעיף 126 לחוק.

ב. האם רישום זכות דיירות מוגנת במסגרת המוגדרת על פי סעיף 126 לחוק הוא אפשרי וראוי.

ג. אם לא ניתן לרשום הערת אזהרה בדבר דיירות מוגנת במסגרת סעיף 126, האם ניתן וראוי לרשום הערה כזו במסגרת רישום אחרת על פי חוק המקרקעין?

נבחן שאלות אלה:
מהותה ותכליתה של הערת האזהרה:

יסודות הערת האזהרה רישומה של הערת האזהרה מכח סעיף 126 לחוק מוסדר בחוק בזו הלשון:

"(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל המקרקעין או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתא, התחייב בכתב לעשות בהם עיסקה או להימנע מעשות בהם עיסקה, ירשום הרשם על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי) הערה על כך. לענין זה, אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית".

המתבונן בלשון סעיף 126, יבחין ביסודות הבאים המאפיינים את הערת האזהרה המוסדרת על פיו:

1. בעל זכות המקרקעין - בעלים או בעל זכות קנין פחותה מבעלות.

2. התחייב בכתב- פירושו, כי בעל זכות הקנין התחייב בכתב בעסקה רצונית לעשות עסקה. אין מדובר כאן בחיוב מכח חוק להקנות לאחר זכות במקרקעין בניגוד לרצון הבעלים. (ראה פרופ' א. רייכמן "הערת אזהרה - מהות, יצירה והגנה, כנגד עסקאות נוגדות" עיוני משפט י', 1984, עמ' 297, 319).

3. לעשות "בהם" (במקרקעין) עיסקה - יסוד זה מפנה במשתמע להגדרת המושג "עיסקה במקרקעין" שבסעיף 6 לחוק המקרקעין המגדיר "עיסקה במקרקעין" כהקנייה של "בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה". הוא איננו עוסק בעיסקה שאיננה עיסקה בעלת אופי קנייני ושאיננה טעונה רישום או ניתנת לרישום בהתאם לחוק המקרקעין.


זאת ניתן ללמוד לא רק ממילות סעיף 126 אלא גם מתכלית ההוראה הגלומה בו:
הערת אזהרה על פי סעיף 126 נועדה בעיקרה לשמש אמצעי ביניים להגנה על הצדדים המתקשרים בהתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין כל עוד זו לא נרשמה במירשם. מטרתה לגשר על פני השלב שבין קשירת ההתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין לבין השלמתה של העיסקה ברישום. ההערה אינה תחליף לרישום מלא של העסקה אלא נועדה לספק הגנה - פורתא לזכאי על פי ההתחייבות כלפי צדדים שלישיים העשויים להתקשר עם בעל הקרקע בעיסקה נוגדת, וכהרתעה כלפי הבעלים של הקרקע עצמו מפני התקשרות סותרת כזו.

כדברי פרופ' רייכמן, שם, בעמ' 315:

" ...יש לראות בהערה אמצעי זמני בלבד להגנה על התחייבות לעשות עסקה.

הערת האזהרה קיימת בדרך כלל לתקופה קצרה יחסית. אין היא מהווה מטרה בפני עצמה, אלא שלב בהליך לקראת רכישתה של זכות במקרקעין".

לעסקה במקרקעין יוחדו שני שלבים: שלב יצירת החיוב ושלב העברת הקניין. מרחב הזמן הקיים לעיתים בין שניהם מלווה בסיכונים גדולים. הערת האזהרה נועדה לרכך מקצת מסיכונים אלו ולספק בטחון מסוים מפניהם בשלב הביניים.

בהיות הערת האזהרה על פי סעיף 126 מכוונת לשמש אמצעי ביניים להגן על הזכאי על פי ההתחייבות בטרם תירשם העיסקה במירשם, ממילא היא חלה על עיסקאות שסופן להירשם במירשם ואלה הן עיסקאות קנייניות המוכרות ככאלה מכח חוק. (ויסמן, שם, עמ' 301).

יוצא, איפוא, כי קיים קשר גומלין בין המושג "התחייבות לעשות בהם עיסקה" שבסעיף 126, לבין הגדרת "עיסקה במקרקעין" שבסעיף 6 לחוק, וממילא יש לפרש "עיסקה" בהקשר להערת אזהרה כעיסקה במקרקעין ולא כ"עיסקה" כלשהי (ראה ע"א 2590/96 ניסים נ' דניאלי, פד"י מח(3) 846, 855).

"עיסקה במקרקעין" על פי סעיף 6 מדברת כאמור בהקנייה של בעלות או "זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה".

"זכות במקרקעין" מתפרשת קודם לכל, על זכויות במקרקעין המוכרות בחוק המקרקעין שהן בעלות, שכירות, משכנתא וזיקת הנאה. אולם ישנו בסיס להנחה כי ניתן להוסיף לאלה גם זכויות אחרות במקרקעין מכוח חוקים אחרים. (השווה לענין זה סעיף 161 לחוק המקרקעין הקובע כי מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק. נאמר, "לפי חוק" ולא "לפי חוק המקרקעין"; ראה גם דויטש, קנין, כרך א' עמ' 91, רייכמן, שם, עמ' 317 וכן ע.א. 564/79 רומנו נ' שוחט, פד"י לו(1) 634, 640). עשוי, על כן, להיות מצב שבו מתחייב המקנה כלפי הזכאי לעשות עיסקה במקרקעין שעניינה הקניית זכות במקרקעין שאינה נובעת בהכרח מחוק המקרקעין אלא נובעת מחוק אחר.

ההגנה הנפרשת על ידי הערת האזהרה ההגנה הנפרשת על ידי הערת האזהרה על פי סעיף 126 הינה כפולה: היא יוצרת, מצד אחד, מניעה טכנית הנועלת את פנקסי המקרקעין בפני עיסקאות סותרות.

זאת קובע סעיף 127(א) לחוק האומר: "נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט".

אולם בצד המניעה הטכנית האמורה, היא מקנה גם עדיפות מהותית לבעל ההערה על פני נושים אחרים של המקנה - החייב במתן הבטחה כי זכויותיו של הראשון לא תפגענה בשל עיקול מאוחר או בשל חדלות פרעון של המקנה, בין בפשיטת רגל ובין בפירוק, לפי הענין (ראה לענין זה סעיף 127(ב) לחוק; וכן ע.א. 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי, פד"י מח(2) 102, 117 ואילך).

יוצא, איפוא, כי הערת האזהרה על פי סעיף 126 מקנה הגנה בעלת שני פנים:
הגנה טכנית מפני רישום עיסקה סותרת, והגנה מהותית המקנה עדיפות כלפי בעל עיקול או נושים בפשיטת רגל, או פירוקו של המקנה. שתי הגנות אלה לא היו עומדות לרשותו של הזכאי על פי ההתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין אלמלא הוראות סעיף 127 לחוק.

למען שלמות הדברים ראוי לציין בקצרה כי ניטשה מחלוקת בין פוסקים ומלומדים באשר לשאלת היותה של הערת האזהרה זכות בעלת אופי קנייני.

בהקשר לכך מוכרות שתי עמדות בסיסיות: האחת גורסת כי הערת אזהרה אינה בבחינת "זכות במקרקעין" שכן פועלה הוא שלילי - מניעתי והיא נעדרת תוכן של זכות קנין עצמאית (השופט לנדוי בע"א 68/76 אטיאס נ. הממונה על המרשם פדי ל(3) 527, וכן ע"א 205/83 חובני נ. דיקלה, חברה לבנין פד"י מא(3) 96; פרופ' א.
רייכמן, שם, עמ' 297) .

כנגדה, קיימת עמדה לפיה הערת אזהרה משקפת זכות קניינית של ממש או לפחות זכות מעין-קניינית, הנלמדת בעיקר ממעמדה וחסינותה של הערת אזהרה כלפי מצבים של פירוק, פשיטת רגל או עיקול כלפי המקנה שארעו לאחר רישומה (ראה השופט ח.כהן בע"א 68/76, שם: ויסמן "זכות קניין בפסיקה: התיאוריה בשירותי הפרקטיקה" עיוני משפט טו (תש"ן) 53; אוריאל פרוקצ'יה דיני פשיטת רגל וחקיקה אזרחית בישראל, 81).

בענין בנק המזרחי נ' רוזובסקי, שם, בחן בית המשפט העליון שאלה זו, ועל רקע ההגנה הכפולה, הטכנית והמהותית הניתנת באמצעות הערת האזהרה, הגיע למסקנה הבאה באשר לשאלת קניינו תה של הערת האזהרה: וכך קובע השופט ד' לוין, שם, בע'מ 121:

"בשל השניות המתגלה בהערת האזהרה יש לראותה כיצור כלאיים שלו תווי אופי קנייניים ולא קנייניים כאחד... אין לחפש, על כן, אחר הגדרה גורפת וממצה שבכוחה לשקף את פועלה של ההערה בכל מקרה ולכל עניין, תוך מיונה כזכות כזו או אחרת על פי המקובל בדיני הקניין הקלאסיים. תחת זאת, יש לבחון את הערת האזהרה בכל מקרה לגופו, על רקע הסיטואציה הקונקרטית המתעוררת. סיווגה ומיונה של ההערה, ככל שהם נדרשים, יוכרעו על פי אלה ממאפייניה אשר להם ביטוי מיוחד בהקשר הנדון".

נוכח ניתוח זה, ממעוף הציפור , של מהותה של הערת האזהרה על פי סעיף 126 במשולב עם סעיף 127 לחוק, הגיעה העת לבחון האם ניתן וראוי לרשום במסגרתה זכות דיירות מוגנת מכח חוקי הגנת הדייר.

רישום הערת אזהרה בדבר זכות דיירות מוגנת על רקע ניתוח טיבה של הערת האזהרה, יש לבחון את טיבה של הדיירות המוגנת ולברר האם היא עשויה לשמש נושא לרישום הערת אזהרה במסגרת סעיף 126 לחוק.

נחזור ליסודותיה של הערת האזהרה, ונבחן אחד לאחד את התאמתם למוסד הדיירות המוגנת:

יסוד (א): בעלים של מקרקעין או בעל זכות אחרת במקרקעין - תנאי זה מתקיים מאחר שבשכירות המוגנת ממשיך בעל המקרקעין לשמש "משכיר".

יסוד (ב): התחייב בכתב - יסוד זה איננו מתקיים כאן מאחר שנעדר אלמנט רצוני בדיירות הסטטוטורית. אמנם תחילתה של הדיירות הסטטוטורית בדיירות חוזית, אולם משלב פקיעתה, הופכת הדיירות להיות יציר החוק וחלה עליה מערכת נורמטיבית שבעיקרה אין היא תלויה ברצונו של המקנה. אומרים על כך פרידמן וכהן בספרם חוזים, כרך א', עמ' 114:

"אין שכירות מוגנת בגדר חוזה. אמנם, ראשיתה של השכירות הסטטוטורית הוא בחוזה שכירות. החוזה המקורי נכלל, כמובן, בגדר דיני החוזים. אולם לאחר סיום החוזה המקורי זכאי הדייר להישאר במושכר כדייר מוגן. שכירות זו נכפית על המשכיר ותנאיה לרוב אינם לרוחו. ההסדר אינו חוזי אלא סטטוטורי".

גם אם סעיף 19 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972 קובע כי על דייר המחזיק במושכר לאחר תום תקופת השכירות יחולו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום השכירות או כפי ששונו לאחרונה על פי הסכם או על פי חוק, הרי עצם מסגרת יחסי השכירות הנכפים על בעל הבית שוללים את אלמנט הרצייה שבהקניית הזכות.
מסגרת השכירות הסטטוטורית הינה מסגרת נכפית, גם אם תוכנה הפנימי בנוי במידה מסוימת, על תנאי השכירות החוזיים וגם אלה כפופים להוראות קוגנטיות שונות של חוקי הגנת הדייר.

אין להתעלם מכך כי לגבי שכירויות "חדשות" שלאחר צאת חוקי הגנת הדייר נטען לא אחת כי האלמנט הרצוני שבהמשך השכירות מכוח החוק אינו מבוטל שכן הצדדים בהתקשרם צפו מראש את תהליך המעבר מההסדר החוזי הרצוני להסדר הסטטוטורי. לא כך הוא לגבי שכירויות "ישנות" שנוצרו מכוח חוזה לפני כניסת חוקי הגנת הדייר לתוקף. כאן נראה כי אין חולק שהחוק בפורשו הגנה סטטוטורית על הדייר כפה עצמו על בעל הבית בניגוד לרצונו.

לגבי שכירויות אלה, האלמנט "הרצוני" במסגרת הגנת החוק בטל בשישים, וכאן ניתן לומר בפה מלא כי מדובר בדיירות מוגנת שהיא "יציר החוק" (ויסמן, עיוני משפט טו, שם, עמ' 55).

יהא אשר יהא משקל האלמנט הרצוני בשכירות המוגנת, מכל מקום, קשה להגדירה כעסקה רצונית בבחינת "התחייבות לבצע עיסקה" כמובנה בסעיף 126 לחוק, וייחוס יסוד כזה לדיירות מוגנת עלול ללקות במלאכותיות יתרה.

יסוד (ב) אינו מתקיים, איפוא, בענייננו.

אשר ליסוד (ג): לעשות בהם (במקרקעין) עיסקה - יסוד זה מעמיד למבחן את שאלת היותה של זכות הדיירות המוגנת "זכות במקרקעין". דעות שונות הובעו בשאלת "קניניותה" של זכות הדיירות המוגנת. היו מבין הפוסקים אשר גרסו כי מדובר בזכות אישית של הדייר שאיננה קניינית ולכן אין לראות, למשל, העברת דיירות סטטוטורית מדייר לדייר כהתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב מכח סעיף 8 לחוק המקרקעין. כך סבר בית המשפט בענין ע"א 564/79 רומנו נ. כהן שוחט, פד"י לו(1) 634, 640.

כאן נפסק כי:

"הדיירות על פי החוק היא, עצמה, הינה כל כולה יציר החוק המאפשר לדייר להמשיך ולהחזיק במושכר על פי תנאי השכירות שהיו בעבר, ואין היא מקנה לדייר מעמד לגבי המושכר אלא בתוקף החיסיון מפני הפינוי... ממילא גם נשוא ההעברה של דיירות מוגנת תמורת דמי המפתח אינו בבחינת זכות במקרקעין".

על גישה זו נמתחה ביקורת: פרופ' ויסמן, "זכות קניין בפסיקה: התיאוריה בשירותי הפרקטיקה", עיוני משפט טו, 1990, עמ' 53, 54; וראה גם דויטש קנין, כרך א', עמ' 55 החולק על נקודת המוצא לפיה עובדת היווצרה של זכות מכוח החוק להבדיל מאשר מכוח עסקה רצונית בין הצדדים יש בה, מיניה וביה, כדי לשלול את קנייניותה. "מדוע תהא מניעה לקנייניות כשהזכות נולדת בחוק? קשה למצוא הצדקה לנימוק זה" הוא גורס (שם).

ואמנם, בענין ע"א 511/88 מנדלבאום נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, פד"י מד(3) 522, הכיר בית המשפט העליון (הנשיא שמגר) בזכות דייר מוגן לפיצוי עקב תכנית בנין עיר שפגעה במקרקעין, ולצורך כך הוא הוכר כ"בעל זכות במקרקעין" במובן סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה. בית המשפט איבחן את ההלכה הקודמת שנפסקה בענין רומנו נ' כהן שוחט כמתייחסת להקשר של דרישת הכתב להבדיל מקשרים אחרים, ובתוכם דיני התכנון והבנייה, וקבע כי ניתן להתאים את סיווגה של הזכות להקשר הדברים הספציפי בו מדובר.

"לשונו של החוק "בעל זכות בהם" רחבה דיה כדי לכלול זכויות שאינן זכויות קניין במובן הצר, ופרשנות רחבה במובן זה מתיישבת הן עם לשונו של החוק והן עם מטרתו להרחיב את מעגל הזכאים לפיצוי בגין פגיעה מעבר למעגל הצר של בעלי המקרקעין." - דברי בית המשפט, שם, בעמ' 528.

ואמנם, סיווגו של מוסד משפטי פלוני לתחום החיובים לצורך אחד ולתחום הקנין לצורך אחר הינו מעוגן בפרקטיקה שיפוטית מקובלת. ראה למשל ד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה(3) 253, 269.

ה"קנייניות" של זכות הדיירות המוגנת איננה, איפוא, מאפיין טבעי הדבק בזכות בכל מצב ולכל צורך. זהו גורם המשנה "צבע" ו"צורה" בהתאם לענין הספציפי בו אנו עוסקים. כך, למשל, זכות הדיירות המוגנת מוכרת כזכות אישית שאינה ניתנת להקנייה לנאמן בפשיטת רגלו של הדייר המוגן (לרנר, שכירות נכסים, עמ' 21) אולם לעומת זאת, זכותו של דייר יוצא לדמי מפתח הם נכס מנכסיו ומוקנים לנאמן בפשיטת רגלו (סעיף 153 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972) לוין, פשיטת רגל, עמ' 214).

כמו כן, הלכה פסוקה היא כי ניתן לשעבד זכות לדיירות מוגנת, או לעקלה, ומשמעות הדבר היא כי "דמי המפתח אשר ישולמו אם וכאשר יפונה המושכר, ישמשו מקור לפרעון החוב המובטח על ידי השעבוד... פשיטא שזכות הניתנת לשעבוד הוא גם בת-עיקול". כדברי המשנה לנשיא מ. בן-פורת בר"ע 416/86 דנוך נ' עמר, פד"י מ(3) 775, 777 וכן ע.א. 200/69 נאמן לנכסי משה ברר בפשיטת רגל נ' כונס נכסי משה ברר, פד"י כג(1) 673. יתר על כן, אף שזכות הדיירות המוגנת עצמה אינה עוברת באורח אוטומטי ליורשי הדייר המוגן אלא במסגרת מילוי תנאי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, שאלה היא מה גורלם של דמי המפתח בפטירתו, ושאלה זו נדונה עתה בערכאות וטרם הוכרע בה סופית.

שאלה היא, על כן, האם לצורך רישום במרשם, יש לראות את הדיירות המוגנת כזכות בעלת אופי קנייני או מעין קנייני שראוי לרושמה על פי סעיף 126 לחוק כדי ליידע את כולי עלמא על דבר קיומה. אין הכרח להשיב לשאלה זו בהקשר שלפנינו, ולו מן הטעם שאין מקום לרישומה של הערת אזהרה בדבר זכות דיירות מוגנת במסגרת סעיף 126 לחוק גם מטעמים אחרים, שאינם קשורים בשאלת אופייה הקנייני של הזכות:

ראשית, אין מדובר בהתחייבות רצונית מצד המקנה אלא בהסדר נורמטיבי הנכפה עליו.

שנית, רישומה של הערת אזהרה בגין זכות דיירות מוגנת אינו בבחינת אמצעי זמני שנועד להגן על הזוכה בתקופת ביניים עד לרישומה של העיסקה במרשם. הערה בדבר דיירות מוגנת אינה אמצעי ביניים אלא אמצעי ראשון ואחרון לצורך אזהרת כולי-עלמא בדבר קיומה של הזכות, ולא לכך נועדה הערת אזהרה על פי סעיף 126 לחוק.

יתר על כן, מכח סעיף 127 לחוק, ההגנות הניתנות לזכאי על פי ההתחייבות לעשות עיסקה, ספק אם הן נחוצות לבעל זכות הדיירות המוגנת.

אשר להגנה הטכנית - מניעתית מפני רישום עיסקה סותרת - יש לזכור כי הדיירות המוגנת מלווה מעצם טיבה, בחזקה בפועל בנכס. לפיכך, צד שלישי המבקש לעשות עם הבעלים עיסקה בנכס בדרך כלל יגלה בקלות את דבר קיום הדייר המוגן המחזיק בנכס לפני שיתקשר בעיסקה. מכאן, שההגנה המניעתית מפני רישום עיסקה סותרת איננה חיונית, כשם שהיא נחוצה בסוגי התחייבויות לביצוע עיסקאות שאינן מלוות בחזקה בפועל של גורם אחר מלבד הבעלים, וקיים סיכון של ממש כי צד שלישי המתקשר עם הבעלים לא ידע ואולי אף לא יוכל לדעת אודותה בטרם התחייב לרכוש את הנכס.

אשר להגנה הנותנת עדיפות מהותית מפני עיקול מאוחר או פשיטת רגל או פירוק של המקנה - גם כאן נראה שההגנה אינה נחוצה לבעל זכות הדיירות המוגנת, משהגנות אלה עומדות לו בלאו הכי מכח הגנת החוק עליו. עיקול מאוחר או חדלות פרעון של בעל הבית לא תביא אוטומטית לפקיעת זכות הדיירות המוגנת, וזכותו של הנאמן כחליפו של בעל הבית פושט-הרגל, תהיה כפופה לזכות הדייר המוגן.

על יסוד כל הדברים הללו יש לומר כי מוסד "הערת האזהרה" המתגלם בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין אינו הולם על פי טיבו את רישומה של זכות הדיירות המוגנת במסגרתו:

בין אם נסווג את הזכות כקניינית לצורך ענין זה ובין אם לאו, הרי שאין מדובר בהתחייבות בכתב לבצע עיסקה, אין כאן עיסקה רצונית שנילווית לה התחייבות בכתב, ואין ענין לנו בהסדר ביניים למתן הגנה זמנית וחלקית על רוכש הזכות על פי ההתחייבות עד לרישומה במירשם. המדובר הוא בזכות הכפופה להסדר נורמטיבי שרישומה מתבקש כאמצעי קבוע ולא זמני.

גם ההגנות הניתנות בסעיף 127, ובמיוחד בסעיף 127(ב) לחוק ספק אם הן הולמות רישום כזה, משהגנות אלה בלאו הכי נילוות לזכות הדיירות המוגנת מעצם טיבה, וזאת גם בלא רישום הערה.

רישומה של זכות הדיירות המוגנת במסגרת הערת אזהרה על פי סעיף 126 אינו אפשרי איפוא, והוא אינו הולם את מטרותיו ותכליותיו של ההסדר המשפטי המעוגן בהוראה זו.

ואמנם, פתחנו ואמרנו כי המירשם כיום אינו משקף את מלוא רובד הזכויות הקשורות במקרקעין ולכן תוצאה זו אינה עומדת בסתירה לתופעת חלקיותו של המירשם על פי ההסדר הנוכחי.

רישום הערה בדבר דיירות מוגנת מכח הוראת חוק אחרות - האם ניתן וראוי? גם אם אין זכות הדיירות המוגנת הולמת רישום הערת אזהרה מכח סעיף 126 לחוק המתייחס להתחייבויות בכתב לעשות עיסקה במקרקעין, אין ללמוד מכך בהכרח כי אין צורך וחשיבות ברישומה של הדיירות המוגנת במרשם במסגרת משפטית המותאמת לכך.

בין אם מדובר בזכות בעלת אופי קנייני, ובין אם בזכות "אישית", ראוי לשקול האם ראוי ורצוי כי המירשם ישקף את זכויות הדיירות המוגנת וזאת על שום הטעמים הבאים:

ראשית, גם אם אין הדיירות המוגנת בבחינת זכות קניינית לכל דבר וענין, הרי היא בודאי זכות בעלת ערך כלכלי רב משמעות המשתרעת לעיתים על פני תקופות ארוכות. היא בודאי מהווה נכס כלכלי בידי הדייר המוגן, ומגבילה את היקף זכויותיו של הבעלים בנכס באופן הראוי לבוא לידיעת הציבור הרחב וצדדים פוטנציאליים המבקשים להתקשר בעיסקאות עתידיות לגבי הנכס.

שנית, על פי חוק המקרקעין ניתן לרשום במירשם שכירות קיצרת מועד, ולגבי שכירות ארוכת-מועד קיימת חובת רישום כזו. לכאורה, אין זה סביר כי המירשם ישקף רישום של שכירויות קצרות טווח, ולעומתן לא ישקף שכירויות סטטוטוריות המשפיעות במישרין על זכויות החזקה והשימוש בנכס לעיתים למשך עשרות רבות בשנים.

שלישית, המטרות הניצבות ביסוד מירשם המקרקעין מצדיקות לכאורה את רישומה של הדיירות המוגנת; שהרי המדיניות הרצויה בתחום זה היא כי מירב הזכויות הקשורות במקרקעין יירשמו בו כדי לשקף בפני כולי עלמא את מצבו האמיתי של הנכס. על מטרת חוק המקרקעין להבטיח כי מצב המקרקעין ישתקף בצורה מעודכנת ברישומי המירשם ויתאים למציאות הכלכלית כדי להבטיח את אימון הציבור ביחס לרישום בפנקסים - ראה הצעת חוק המקרקעין (תיקון מספר 2) תשל"ב-1971, הצ"ח 977 תשל"ב, עמ' 144).

חשוב בהקשר זה להגן על קונה צד שלישי העלול לרכוש נכס המושכר לדייר מוגן מתוך הנחה מוטעית שהוא פנוי, בעוד הוא רוכש אותו בכפוף לזכות הדיירות הסטטוטורית (איזנשטין, כרך ב', עמ' 5-134), וליצור מחסום בפני הבעלים של הקרקע מפני אפשרות הטעייה כזו גם אם לרוב יגלה הצד השלישי ביוזמתו את קיומו של הדייר המוגן במקום קודם שיתחייב בעיסקה, מתוקף היותו המחזיק בפועל בנכס.

ראוי, על כן, לשקול את רישומה של זכות הדיירות המוגנת במירשם המקרקעין במסגרת ההולמת רישום כזה.

ראינו כי הרישום אינו יכול להיעשות במסגרת הערת האזהרה על פי סעיף 126 לחוק, מהטעמים שנימנו לעיל. עם זאת, חוק המקרקעין צפה אפשרות וצורך ברישום הערות שונות במירשם המתייחסות לנושאים שונים ומגוונים החורגים מרישום התחייבויות בכתב לביצוע עסקאות במקרקעין. כך למשל, ניתן לרשום הערה בדבר צורך בהסכמת צד שלישי לביצוע עסקה בידי בעל זכות במקרקעין (סעיף 128 לחוק) או על דבר הגבלת כשרות משפטית של בעל זכות במקרקעין (סעיף 129 לחוק) או בעקבות צו בית משפט (סעיף 130 לחוק). בכל הענינים האלה ברורה מטרת החוק לשקף בפני הציבור נתונים חשובים שיש להתחשב בהם בביצוע עסקאות עתידיות במקרקעין.

מבין ההערות שרישומן הוסדר בחוק, לא מצויה מסגרת ישירה המאפשרת רישום דיירות סטטוטורית אלא באמצעות רישום הערה לפי צו בית משפט בהליך שלפניו בענין זכות במקרקעין (סעיף 130 לחוק). במקרה שלפנינו, לא קויים "הליך" במובן הוראה זו, משהצדדים הנוגעים בדבר לא צורפו וקולם לא נשמע, והותרת הערעור במסגרת המוגבלת של המערערת מול הממונה על המירשם נטלה ממנו אופי של "הליך" אדברסרי במובן המשפטי המקובל.

שאר ההערות שרישומן הוסדר בסעיפים 128 עד 131 לחוק אינן מתאימות לעניננו.

מכאן, שלא ניתן במצב הנוכחי לרשום הערה בדבר זכות דיירות מוגנת.

עם זאת, יש להצביע על סעיף 133 לחוק המקרקעין, בו ניתנה סמכות בידי שר המשפטים:

"במידה שהדבר דרוש להפעלתו של החוק או למניעת הפרתו, לקבוע בתקנות הערות אחרות שהרשם יהיה חייב לרושמן, ורשאי הוא לקבוע דרכי רישומן ומחיקתן".

מתקין התקנות כבר עשה שימוש בסמכות התקנה זו לצורך עניינים שונים והוסיף לרשימת הערות האזהרה המנויות בחוק גם הערות בנושאים שונים אחרים (ראה תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל-1969, תקנות 25 עד 30א'). הערות אלה אינן כוללות רישום דיירות מוגנת.

ראוי כי הגורם המוסמך להתקין תקנות יתן דעתו לאפשרות ולצורך לכלול הסדר מתאים לרישום הערות אזהרה בדבר זכות הדיירות המוגנת במסגרת סמכות ההתקנה הכללית הנתונה לו בסעיף 133 לחוק. ראוי בהקשר זה לשקול הן את עצם הנחיצות שברישום כזה והן את דרכי הוכחת הזכות לצורך רישום במידה ויימצא כי ראוי לרושמה. על היבט הנחיצות ברישום כבר דובר לעיל.

אשר לדרכי הוכחת הזכות: הוכחה כזו עלולה להיות מסובכת יותר מההוכחה הנדרשת לצורך רישום הערה בדבר התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין ושאלה היא מה יידרש מבקש הרישום להוכיח, ומה צריך להיות היקף שיקול דעתו של רשם המקרקעין בכגון דא. כל אלה הן שאלות שהרשות המוסמכת תוכל לתת דעתה להן.

לאור כל האמור, אני מחליטה כדלקמן: יש לדחות את הערעור, משלא הוכחה זכותה של המערערת לרשום הערת אזהרה על זכותה הנטענת כדיירת מוגנת בנכס.

המערערת תשלם למשיבה את הוצאות הערעור בסכום של 3000 ש"ח בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הערת אזהרה בנק

  2. בקשה הערת אזהרה

  3. הערת אזהרה תוקף

  4. הערת אזהרה מידע

  5. הערת אזהרה שניה

  6. הערת אזהרה חברה

  7. הערת אזהרה קבלן

  8. הערת אזהרה בנכס

  9. אישור הערת אזהרה

  10. הערת אזהרה בדיקה

  11. הערת אזהרה סותרת

  12. הערת אזהרה אנכית

  13. הערת אזהרה רישום

  14. הערת אזהרה בעלות

  15. הערת אזהרה נוספת

  16. הערת אזהרה שנייה

  17. הערת אזהרה כפולה

  18. הערת אזהרה פטירה

  19. הערת אזהרה פרטנית

  20. הערת אזהרה אופקית

  21. הערת אזהרה שכירות

  22. הערת אזהרה מורחבת

  23. הערת אזהרה משולשת

  24. הערת אזהרה מפורטת

  25. הערת אזהרה מסמכים

  26. הערת אזהרה רחובות

  27. הערת אזהרה עסק חי

  28. הערת אזהרה כבטוחה

  29. הערת אזהרה שלילית

  30. הערת אזהרה סעיף 26

  31. אגרה רישום הערת אזהרה

  32. הערת אזהרה תקנה 27

  33. התיישנות הערת אזהרה

  34. הערת אזהרה נוסח חדש

  35. הערת אזהרה סעיף 126

  36. הערת אזהרה סעיף 127

  37. הערת אזהרה סעיף 128

  38. הערת אזהרה משרד החוץ

  39. הערת אזהרה דירה חדשה

  40. הערת אזהרה מניעת עסקה

  41. הערת אזהרה זכות קדימה

  42. הערת אזהרה קרקע מינהל

  43. הערת אזהרה דירה מקבלן

  44. רישום הערת אזהרה שליח

  45. חובת רישום הערת אזהרה

  46. הערת אזהרה לטובת הבנק

  47. הערת אזהרה אתר עתיקות

  48. הערת אזהרה לטובת קטין

  49. ביטול רישום הערת אזהרה

  50. הערת אזהרה חברה משכנת

  51. הערת אזהרה הסכם שיתוף

  52. בקשה למחיקת הערת אזהרה

  53. הערת אזהרה תקנות חדשות

  54. הערת אזהרה חברה בפירוק

  55. הערת אזהרה חריגות בניה

  56. הערת אזהרה לטובת הקונה

  57. רישום הערת אזהרה לחברה

  58. הערת אזהרה למניעת עסקה

  59. הערת אזהרה זכות מגורים

  60. בקשה לתיקון הערת אזהרה

  61. איחור בביטול הערת האזהרה

  62. הערת אזהרה משרד המשפטים

  63. הערת אזהרה חוק המקרקעין

  64. הערת אזהרה רשות העתיקות

  65. הערת אזהרה רשם המשכונות

  66. הערת אזהרה בהסכמת הצדדים

  67. הערת אזהרה יורש אחר יורש

  68. הערת אזהרה כזכות קניינית

  69. הערת אזהרה על הערת אזהרה

  70. הערת אזהרה עסקאות סותרות

  71. הערת אזהרה בהסכמת הבעלים

  72. אי רישום הערת אזהרה רשלנות

  73. הפרת חוזה רישום הערת אזהרה

  74. רישום הערת אזהרה סעיף 130

  75. הערת אזהרה מכוח הסכם שיתוף

  76. הערת אזהרה זכות אובליגטורית

  77. בקשה למחיקת הערת אזהרה אגרה

  78. רישום הערת אזהרה רשם החברות

  79. רישום הערת אזהרה בפתח תקווה

  80. הערת אזהרה זכות מעין קניינית

  81. הערת אזהרה להימנע מלעשות עסקה

  82. אי רישום הערת אזהרה זכות קדימה

  83. הערת אזהרה הימנעות מעשיית עסקה

  84. אי רישום הערת אזהרה לטובת הקונים

  85. אי רישום הערת אזהרה מיד לאחר העסקה

  86. אי רישום הערת אזהרה עקב אי תשלום חוב

  87. אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון