הערת אזהרה סעיף 127


1. בפניי תביעה לפסק דין הצהרתי, אשר יצהיר כי המבקש מס' 1 הינו בעל מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 15013 חלקה 23 תת חלקה 21 (להלן: "המקרקעין"), הרשומים בלשכת רישום המקרקעין על שם המנוח עו"ד ישי בוקריס ז"ל (להלן: "המנוח"), וזאת מכוח הסכם שקיבל תוקף של פסק דין ע"י בית משפט זה בתיק ע"מ 41/02 ביום 20/05/09, ולהורות על מחיקת העיקול אשר נרשם לטובת המשיב על זכויותיו של המנוח במקרקעין.

2. העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת:


א. המבקשים 1, 2 הינם אחים ובניו של המנוח, אשר הלך לעולמו ביום 26/08/09.
ב. מחצית מהמקרקעין רשומים בבעלות המנוח, ויתרת החצי השני רשומים על שם שלושת ילדיו של המנוח מנישואים ראשונים וביניהם המבקשים 1, 2.
ג. בשנת 2003 במסגרת תמ"ש 2834/03, הגיש המבקש מס' 2 תביעה כספית נגד אביו המנוח. ביום 18/06/08 ניתן פסק דין המחייב את המנוח לשלם למבקש מס' 2 כ- 250,000 ₪. לשם אכיפת פסק הדין הנ"ל, נפתח תיק הוצל"פ מס' 05-02119-08-2. ביום 28/09/08 ובמסגרת תיק ההוצל"פ הנ"ל, הוטל עיקול על זכויותיו של המנוח במקרקעין להבטחת קיומו של פסק הדין הנ"ל.
ד. ביום 18/09/08 הגיש המנוח ערעור על פסק הדין הנ"ל לבית משפט זה במסגרת ע"מ 41/08.
ה. במהלך הדיון בערעור ובהמלצת בית המשפט, הוסכם בין הצדדים, כי המבקש מס' 2 יוותר על חובו הפסוק ובתמורה יעביר המנוח את זכויותיו במקרקעין לטובת המבקש מס' 1. להסדר זה ניתן תוקף של פסק דין.
ו. בהתאם להסכם אשר קיבל תוקף של פסק דין, נרשמה ביום 08/07/09 הערת אזהרה לטובת המבקש מס' 1.
ז. ביום 16/08/09 דווח על העסקה נשוא ההסכם לשלטונות המס.
ח. לאחר שנרשמה הערת האזהרה, הגיש המשיב תביעה נגד המנוח, וביום 29/04/10 נרשם בפנקס המקרקעין צו עיקול לטובת המשיב על זכויותיו של המנוח במקרקעין.

3. טענות המבקשים בתמצית:

א. הערת האזהרה לטובת המבקש מס' 1, נרשמה ביום 08/07/09. העיקול לטובת המשיב נרשם בפנקס המקרקעין ביום 29/04/09, על כן ובהתאם לסעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין התש"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), גוברות זכויות המבקש מס' 1 הנובעות מהסכם שקיבל תוקף של פסק דין, על העיקול לטובת המשיב.

ב. ההסכם עם המנוח נחתם בתום לב וקיבל תוקף של פסק דין.
ג. המנוח קיבל תמורה בגין העברת הקרקע על שם המבקש מס' 1, וזאת בעצם הוויתור על החוב על פי פסק הדין.
ד. המבקש מס' 2 שינה את מצבו לרעה בעקבות פסק הדין, שכן וויתר על החוב שבעל הקרקע המנוח היה חייב לו.

4. טענות המשיב בתמצית:
א. הסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין, הינו לכל היותר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, עסקה אשר לא בוצעה בסופו של יום.
ב. הערת האזהרה שנרשמה בפועל דינה להתבטל, ולכל היותר יש לראותה כהערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, אשר אינה מקנה זכות עדיפה כלשהי על פני העיקול שנרשם לטובת המשיב.
ג. המבקשים עצמם ראו בהסכם הפשרה שניתן לו תוקף של פסק דין כמבוטל, ומשכך גם חידש המבקש מס' 1 ההליכים במסגרת תיק ההוצל"פ שפתח כנגד החייב המנוח והטיל עיקול זמני, זמן קצר אחר רישום הערה על פי פסק הדין.


5. בישיבה ביום 22/03/11, הצהירו הצדדים, כי אין ביניהם כל מחלוקת עובדתית, וכי המחלוקת היחידה הינה בשאלה משפטית. בהינתן האמור, סוכם כי הצדדים יגישו סיכומים בכתב, ובית המשפט יתן פסק דין על פי הראיות שהונחו בפניו ולאור סיכומי הצדדים. על פי הסיכום, הוגשו סיכומי הצדדים.

6. דיון והכרעה:
בעניין שלפנינו מתעוררות שתי סוגיות משפטיות עיקריות, אשר ראויות לדיון והכרעה, האחת הינה באם יש לראות בהסכם הפשרה, אשר נחתם בין המנוח לבין המבקש מס' 2, ואשר ניתן לו תוקף של פסק דין ע"י בית משפט זה, כעסקה במקרקעין כהגדרתה בחוק המקרקעין, או שהמדובר לכל היותר בהתחייבות לעשות עסקה.
השאלה השניה הינה, האם הערת האזהרה שנרשמה ביום 08/07/09, מהווה הערת אזהרה שנרשמה לזכות המבקש מס' 1 על המקרקעין הנ"ל לפי סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, ועדיפה על זכותו של המשיב אשר לטובתו נרשם עיקול על המקרקעין במועד מאוחר להערת האזהרה.

באשר לשאלה הראשונה: על מנת להכריע בשאלה זו, עליי לבחון לגופו את אותו הסכם פשרה, אשר ניתן לו תוקף של פסק דין על ידי בית משפט זה, וכן לבחון אם הוא כולל פרטים מהותיים הנדרשים לעסקה במקרקעין. מעיון בהסכם בכללותו עולה, כי המדובר בהסכם פשרה אשר הושג בין המנוח לבין המבקש מס' 2, וזאת במסגרת של ערעור בתיק ע"מ 41/08 אשר הגיש המנוח על פסק הדין שניתן נגדו בבית המשפט לענייני משפחה. כזכור, באותו פסק דין של בית המשפט לענייני משפחה, חוייב המנוח לשלם למבקש מס' 2 סכום של כ- 250,000 ₪. בערעור על אותו פסק דין, הגיעו הצדדים להסדר, על פיו בתמורה לחוב הפסוק על פי פסק הדין, התחייב המנוח להעביר על שם המבקש מס' 1, את מלוא זכויותיו במקרקעין. אותו הסכם כלל פרטים מהותיים אשר נדרשים לקיומה של עסקה במקרקעין, למשל בסעיף 1.2 הסדירו הצדדים את עניין רישום הערת אזהרה. בסעיף 1.3 להסכם, הוסדר מועד אחרון להעברת הבעלות במקרקעין על שם המבקש מס' 1. בסעיף 1.4 להסכם, הוסדר עניין תשלום המסים. בסעיף 1.5 להסכם, הוסדר מנגנון לאכיפת ההסכם. בסעיף 1.6 להסכם, נקבע פיצוי מוסכם למקרה של הפרת ההסכם על ידי המנוח. בסעיף 2.2 להסכם, הוסדר עניין החזקה במקרקעין.

השאלה הניצבת בפנינו כעת הינה, אם הסכם הפשרה אשר כלל את כל הפרטים שמניתי לעיל, מהווה הסכם סופי ותקף שהתגבש לידי עסקה במקרקעין, או כטענת המשיב המדובר בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין? לטעמי, התשובה אינה חד משמעית. מצד אחד בפנינו הסכם סופי וסגור, אשר כלל כל הפרטים ההכרחיים הנדרשים בחוזה מכר מקרקעין גמור וסופי, דהיינו התקיימו בהסכם זה כל הדרישות של סעיף 8 לחוק המקרקעין, בין היתר, כלל תמורה שהתבטאה בכך, שהמנוח קיבל בתמורה למקרקעין סכום של כ- 250,000 ₪. כמו כן, כלל מועד אחרון להעברת הבעלות על שם הרוכש, כלל תשלום מסים, כלל מנגנון לאכיפת ההסכם, ואף קבע פיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם. ההסכם למעשה לא השאיר עניינים מהותיים פתוחים שלא הוסדרו בסעיפים השונים של אותו הסכם.
בהינתן האמור, יש לראות בהסכם זה כעסקה במקרקעין.
מאידך גיסא, ובהינתן העובדה כי הסכם זה טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, יש לראותו כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, וזאת לפי סעיף 7 א' לחוק המקרקעין.
למעלה מן הנדרש, אציין, כי הלכה אשר השתרשה מזה שנים בפסיקתו של בית המשפט העליון קובעת כי:

"כבר נפסקה הלכה ש"כדי שהסכם כזה יהיה הסכם מחייב, צריך הוא, בנוסף לכוונה ברורה, להתחייב בחוזה. לכלול את כל התנאים ההכרחיים להתקשרות... שהם כוללים דברים הכרחיים כגון שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק". (ראה ע"א 235/75 חסן קאדרי נ. מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 801).

תמיכה במסקנה זו, ניתן ללמוד מהעובדה כי על פי אותו הסכם אשר ניתן לו תוקף של פסק דין על ידי בית משפט זה, נרשמה ביום 08/07/09 הערת אזהרה לטובת המבקש מס' 1. מעיון בטופס רישום הערת אזהרה זו (נספח א' לתגובת המבקשים) עולה, כי הערת אזהרה זו נרשמה על סמך הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ולפי הוראות סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, והדבר אף נרשם בנסח רישום של המקרקעין (נספח א' לבקשה).

סוף דבר, ההסכם אליו הגיעו המבקש מס' 2 עם המנוח, אשר ניתן לו תוקף של פסק דין של בית משפט זה, הינו הסכם סופי, אשר טומן בחובו הן את תנאי גמירות הדעת, והן את תנאי המסויימות, בהסכם זה נכללו כל התנאים ההכרחיים הנדרשים לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, על כן יש לראותו כהסכם מחייב לכל דבר. עם זאת, מאחר והסכם זה טרם נרשם, על כן יש לראותו, לפי הוראות סעיף 7 א' לחוק המקרקעין, כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין.

באשר לשאלה השניה, אשר כזכור הינה אם הערת האזהרה אשר נרשמה ביום 08/07/09 לטובת המבקש מס' 1 על המקרקעין, הינה הערת אזהרה אשר נרשמה לפי סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, והאם היא עדיפה על זכותו של המשיב אשר לטובתו נרשם עיקול במועד מאוחר להערת האזהרה.
מעיון בטופס הבקשה לרישום הערת אזהרה מיום 29/06/09 עולה, כי המדובר בבקשה לרישום הערת אזהרה במקרקעין לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, וזאת על סמך התחייבות לה צורף הסכם הפשרה, אשר ניתן לו תוקף של פסק דין. הבקשה חתומה על ידי המבקש מס' 1, לו התחייב המנוח להעביר את זכויותיו במקרקעין. הבקשה אושרה על ידי רשם המקרקעין, וביום 08/07/09 נרשמה ההערה על זכויותיו של המנוח במקרקעין לטובת המבקש מס' 1, הדבר מופיע במפורש בנסח רישום של המקרקעין (נספח א' לתגובה + נספח א' לבקשה).

סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע:

"הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין ... התחייב בכתב לעשות עסקה במקרקעין... ירשום הרשם עפ"י בקשת... מי שזכאי לפי ההתחייבות הערה על כך".

סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע:

"(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מהתחייבות נשוא ההערה, .... ".

אין כל ספק, כי הערת האזהרה, אשר נרשמה בענייננו כמפורט לעיל, נועדה במהותה להבטחת התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, משמעות הדבר כי, הערת האזהרה נועדה להבטיח את זכויותיהם של המבקשים, כאשר המבקש מס' 2 היה צד להסכם בו התחייב המנוח לעשות עסקה במקרקעין לטובת המבקש מס' 1.

אין חולק כי העיקול לטובת המשיב נרשם בתאריך 29/04/10, דהיינו במועד מאוחר יותר ביחס להערת האזהרה.

לא פעם נקבע כי:

"סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין קובע את עדיפותו המהותית של בעל הערת אזהרה על פני נושים אחרים של החייב. בהבטיחו את זכויותיו של הראשון לא ייפגעו בשל עיקול מאוחר ובשל מצבים אחרים. הערת האזהרה מקימה לבעליה עדיפות מהותית על פני בעלי זכויות אחרים, וזאת מכוחה היא ובעצם רישומה". (ראה ה.פ (מרכז) 55797-10-10 דה"ן הילה נ. בנק לאומי לישראל בע"מ, וכן ע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ. קלמן רוזובסקי, פ"ד מח(2) 102, 118, 120(1994).

בהינתן האמור, ולאור הוראות סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, ומאחר והעיקול נרשם לאחר רישום הערת האזהרה, דינו להתבטל.

אוסיף, כי על פי ההלכה הפסוקה, הכלל הוא, שהערת אזהרה אשר נרשמה לפי סעיף 127 (ב) קודמת לצו עיקול, אשר נרשם מאוחר יותר ומי שמבקש לסטות מן הכלל, עליו מוטל נטל הראיה. המשיב בענייננו, עליו הנטל לשכנע את בית המשפט, כי בנסיבות העניין קיימת הצדקה לסטות מהוראות סעיף 127 לחוק המקרקעין.

בחנתי את טענות המשיב, והגעתי לכלל מסקנה כי דינן להידחות. כאמור הערת האזהרה שנרשמה, נרשמה כדת וכדין, ולפי הוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, וזאת על סמך ההסכם שנערך בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין, ולא מצאתי כי נפל ברישום הערת אזהרה זו כל פגם. בהקשר זה הנני דוחה את טענות המשיב, כי בהסכם הפשרה, אשר ניתן לו תוקף של פסק דין, עתרו הצדדים מבית המשפט לרשום הערת אזהרה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, ועל כן יש לראות בהערת האזהרה שנרשמה, כהערת אזהרה, אשר נרשמה לכל יותר לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין. בנוסף טען המשיב, לפגם ברישום הערת האזהרה, כאשר לא נחתמה על ידי המנוח. טענות אלה דינן להידחות. הבהרתי קודם, כי הערת האזהרה שנרשמה בפועל הייתה בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, והעובדה כי נרשם סעיף בהסכם הפשרה, לפיו הצדדים פונים לבית המשפט, על מנת לרשום הערת אזהרה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, אין בה כשלעצמה כדי למנוע מאת מי מהצדדים להסכם הפשרה לרשום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, כאשר כל התנאים אשר בסעיף 126 לחוק המקרקעין כבר התקיימו בענייננו. זאת ועוד, באותו סעיף (סעיף 1.7) להסכם הפשרה אשר מתייחס לרישום הערת אזהרה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, נרשם ברישא "למען הזהירות", ללמדך כי הניסוח של הסעיף הנדון אינו מונע מאת מי מהצדדים לרשום הערת אזהרה מכוח סעיף 126 לחוק המקרקעין, וכך נהג בפועל המבקש מס' 1 ורשם הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. באשר לטענה הנוספת של אי חתימת המנוח על הבקשה לרישום הערת אזהרה, הרי העדר חתימתו של המנוח על בקשה זו, אינה מונעת מאת המבקש מס' 1 לבקש בעצמו רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, אשר מתיר לאחד הצדדים לעסקה במקרקעין לרשום הערת אזהרה.

אוסיף, כי המשיב העלה בתשובתו מספר טענות עובדתיות שלא נתמכות בראיות כלשהן, על כן דינן להידחות.

7. אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, הנני מקבל את הבקשה ומצהיר, כי המבקש מס' 1 הינו בעל מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 15013 חלקה 23 תת חלקה 21 הרשומים במרשם המקרקעין על שם המנוח עו"ד ישי בוקריס ז"ל, וזאת מכוח הסכם אשר קיבל תוקף של פסק דין מבית המשפט המחוזי בנצרת במסגרת ע"מ 41/02 ביום 20/05/09. כמו כן, הנני מורה על מחיקת העיקול אשר נרשם לטובת המשיב ביום 29/04/10 על זכויותיו של עו"ד ישי בוקריס ז"ל במקרקעין הנ"ל.

הנני מחייב את המשיב לשלם למבקשים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪ נכון להיום.

8.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הערת אזהרה בנק

  2. בקשה הערת אזהרה

  3. הערת אזהרה תוקף

  4. הערת אזהרה מידע

  5. הערת אזהרה שניה

  6. הערת אזהרה חברה

  7. הערת אזהרה קבלן

  8. הערת אזהרה בנכס

  9. אישור הערת אזהרה

  10. הערת אזהרה בדיקה

  11. הערת אזהרה סותרת

  12. הערת אזהרה אנכית

  13. הערת אזהרה רישום

  14. הערת אזהרה בעלות

  15. הערת אזהרה נוספת

  16. הערת אזהרה שנייה

  17. הערת אזהרה כפולה

  18. הערת אזהרה פטירה

  19. הערת אזהרה פרטנית

  20. הערת אזהרה אופקית

  21. הערת אזהרה שכירות

  22. הערת אזהרה מורחבת

  23. הערת אזהרה משולשת

  24. הערת אזהרה מפורטת

  25. הערת אזהרה מסמכים

  26. הערת אזהרה רחובות

  27. הערת אזהרה עסק חי

  28. הערת אזהרה כבטוחה

  29. הערת אזהרה שלילית

  30. הערת אזהרה סעיף 26

  31. אגרה רישום הערת אזהרה

  32. הערת אזהרה תקנה 27

  33. התיישנות הערת אזהרה

  34. הערת אזהרה נוסח חדש

  35. הערת אזהרה סעיף 126

  36. הערת אזהרה סעיף 127

  37. הערת אזהרה סעיף 128

  38. הערת אזהרה משרד החוץ

  39. הערת אזהרה דירה חדשה

  40. הערת אזהרה מניעת עסקה

  41. הערת אזהרה זכות קדימה

  42. הערת אזהרה קרקע מינהל

  43. הערת אזהרה דירה מקבלן

  44. רישום הערת אזהרה שליח

  45. חובת רישום הערת אזהרה

  46. הערת אזהרה לטובת הבנק

  47. הערת אזהרה אתר עתיקות

  48. הערת אזהרה לטובת קטין

  49. ביטול רישום הערת אזהרה

  50. הערת אזהרה חברה משכנת

  51. הערת אזהרה הסכם שיתוף

  52. בקשה למחיקת הערת אזהרה

  53. הערת אזהרה תקנות חדשות

  54. הערת אזהרה חברה בפירוק

  55. הערת אזהרה חריגות בניה

  56. הערת אזהרה לטובת הקונה

  57. רישום הערת אזהרה לחברה

  58. הערת אזהרה למניעת עסקה

  59. הערת אזהרה זכות מגורים

  60. בקשה לתיקון הערת אזהרה

  61. איחור בביטול הערת האזהרה

  62. הערת אזהרה משרד המשפטים

  63. הערת אזהרה חוק המקרקעין

  64. הערת אזהרה רשות העתיקות

  65. הערת אזהרה רשם המשכונות

  66. הערת אזהרה בהסכמת הצדדים

  67. הערת אזהרה יורש אחר יורש

  68. הערת אזהרה כזכות קניינית

  69. הערת אזהרה על הערת אזהרה

  70. הערת אזהרה עסקאות סותרות

  71. הערת אזהרה בהסכמת הבעלים

  72. אי רישום הערת אזהרה רשלנות

  73. הפרת חוזה רישום הערת אזהרה

  74. רישום הערת אזהרה סעיף 130

  75. הערת אזהרה מכוח הסכם שיתוף

  76. הערת אזהרה זכות אובליגטורית

  77. בקשה למחיקת הערת אזהרה אגרה

  78. רישום הערת אזהרה רשם החברות

  79. רישום הערת אזהרה בפתח תקווה

  80. הערת אזהרה זכות מעין קניינית

  81. הערת אזהרה להימנע מלעשות עסקה

  82. אי רישום הערת אזהרה זכות קדימה

  83. הערת אזהרה הימנעות מעשיית עסקה

  84. אי רישום הערת אזהרה לטובת הקונים

  85. אי רישום הערת אזהרה מיד לאחר העסקה

  86. אי רישום הערת אזהרה עקב אי תשלום חוב

  87. אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון