הערת אזהרה סעיף 128



1. המבקש הגיש בקשה לסעד זמני אשר תמנע מבנו, המשיב 1, לבצע כל העברה או דיספוזיציה כלשהיא בחלקה 9 ו- 24 בגוש 20397 וכן בחלקה 37 בגוש 20399 (להלן:"המקרקעין").

האב המבקש טוען כי נכסי המקרקעין נרכשו מכספו הוא ונרשמו על שם בנו רק כנאמנות, בעוד שהבן, המשיב 1 טוען כי מדובר ברכישות מקרקעין שנעשו אמנם על ידי אביו, אך מכספו הוא, רשומות על שמו בטאבו ולכן הוא רשאי למכור אדמות אלה למי שיחפץ.

המשיב 1 מכר לכאורה כ-6.4 דונם בחלקה 9 למשיב 2, שהוא חברו הטוב מזה 8 שנים ובן בית בביתו. ביום 16.2.10 נרשמה הערת אזהרה לטובת משיב 2, אלא שכ- 4 חודשים לאחר מכן, ביום 24.6.2010, וטרם השלמת רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, נרשמה הערה על צורך בהסכמה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969, לטובת המבקש על הבעלות של המשיב 1.

2. מאחר שלא היתה הסכמה לאחד את שמיעת הבקשה לסעד זמני ביחד עם התיק העיקרי, נידון הסעד הזמני בנפרד ונחקרו המצהירים.


3. התשתית העובדתית הלכאורית -
3.1 המבקש הוא יליד 1954, איש עסקים, מי שהיה בעלים ומנהל של אחת מחברות הבניה הגדולות במגזר הערבי.
3.2 המשיב 1 הינו בנו של המבקש, יליד 1980, ובשנים 1997 עד 2003 עבד לדבריו בחברה של אביו, במשכורת של כ- 4,500 ₪ או 5,000 ₪, אך קיבל דמי כיס בלבד. המשיב 1 ציין אמנם כי במהלך שנת 1997 כבר עבד בחברת אביו, אך במקביל ציין בעדותו שסיים 12 שנות לימוד, עובדה שהיא סותרת, ויישב את הסתירה בכך שעזב את הלימודים בכיתה י"א לצורך העבודה ואח"כ חזר חודשיים ללימודים ועשה בגרויות וכו'.
3.3 המבקש טען כי רכש את המקרקעין מכספו הוא במהלך השנים ואלו נרשמו על שם בנו כנאמן. במהלך השנים 1997 ועד 2011 נרכשו על ידי המבקש כאדם פרטי אך ורק 3 החלקות נשוא הדיון. מתוך 3 החלקות רק לגבי חלקה 9 טען המשיב 1 שהתקשר בחוזה מכר עם צד שלישי, הוא המשיב 2. המשיב 1 טען כי רכישות המקרקעין היו אמנם על ידי אביו, אך מתוך כספו הוא, שכר עבודתו שהצטבר. המשיב 1 טען גם כי אביו מפסיד כספים בהימורים ולכן זכותו של המשיב 1 למכור את האדמה .
3.4 להלן נתונים על החלקות נשוא הדיון:
א. חלקה 37 בגוש 20399 - נסחי הטאבו שצורפו מראים כי בחלקה 37 בגוש 20399 רשומה הערת אזהרה לזכות המשיב 1 מיום 23.11.2000. לעניין חלקה זו המשיב 1 טוען כי נרכשה במשותף עבורו, עבור דודו ועבור אחיו ונרשמה רק על שמו. על חלקה זו בנוי ביתו של המשיב 1 אשר נבנה בשנת 2000, בהיות המשיב 1 כבן 20. המשיב 1 אישר כי מי שבנה את ביתו היה אביו, כי אביו בנה את השלד אך טען שיש לראות את רכישת חלקו בחלקה הנ"ל ואת הבניה של ביתו כמבוצעת מכספו הוא בשל כך שבאותו מועד עבד בחברת אביו, במשכורת של כ- 4,500 ₪, אך קיבל דמי כיס בלבד.
ב. חלקה 24 בגוש 20397 – בחלקה זו, המכונה על ידי הצדדים חלקה חקלאית, רשום המשיב 1 כבעלים מכוח עסקת מכר מיום 3.5.05. בשנת 2009 נרשמה הערת אזהרה לפי פקודת המיסים לטובת מע"מ חדרה על חלקות של המשיב 1. ביום 24.6.10 נרשמה הערה על צורך בהסכמה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין לטובתו של המבקש על חלקו של המשיב.
ג. חלקה 9 בגוש 20397 – בחלקה זו המכונה על ידי הצדדים חלקה חקלאית, רשום המשיב 1 כבעלים מיום 22.7.08 של כ- 6.4 דונם. נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיב 2 ביום 16.2.10 וביום 24.6.10 נרשמה הערה על הצורך בהסכמה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין לטובת המבקש, על חלקו של המשיב 1 בחלקה.
3.5 הערת האזהרה שנרשמה על ידי המבקש ביום 24.6.10 לגבי הצורך בהסכמתו התבססה על כתב התחייבות (מש/1) שהוצג לפיו נחזה המשיב 1 כחתום על התחייבות לא לבצע כל פעולה או דיספוזיציה במקרקעין. המשיב 1 מכחיש חתימתו על מסמך זה וטוען כי הוא מזוייף.
3.6 המבקש טען כי על מנת שלא להגיע לבית המשפט בסכסוך שהוא בין אב לבנו נגשו לאיש דת, הוא ואחיו. איש הדת לטענתם דיבר עם משיב 2 אשר מסר כי עסקת המכר היא עסקת נאמנות בלבד והוא מחזיק כנאמן את האדמה בעבור משיב 1 מאחר שהמבקש, אביו של משיב 1 , מבזבז ומאבד כספים בדרכים לא חוקיות. צורף מסמך איש הדת. המשיב 2 הכחיש בעדותו כי אמר כך לאיש הדת.

4. דיון -
4.1 ההכרעה בשאלה האם יש לתת סעד זמני מורכבת מאיזון ושקלול של שני מרכיבים עיקריים - סיכוייה של זכות התביעה לכאורה ומאזן הנוחות, אשר ביניהם מתקיימים יחסי גומלין, כמקבילית כוחות. ככל שבית המשפט יתרשם כי סיכוייו של מבקש הסעד לזכות בתביעתו גבוהים, יקל עימו בבקשת מאזן הנוחות ולהיפך (רע"א 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדאו אחזקות 1993 בע"מ, נבו 6.6.06). יחד עם זאת, על המבקש לעמוד ברף מינימאלי בנוגע לכל אחד מהתנאים בנפרד, שאם לא כן, לא יהיה מקום למתן סעד זמני.
4.2 התובע, נדרש להראות זכות לכאורה היינו, כי סיכויי התביעה חוצים רף מינימאלי אשר מתחת לו אין מקום ליתן סעד זמני. מחומר הראיות הלכאורי שעלה עולה כי הוצגה זכות לכאורה מהטעמים המצטברים הבאים:
א. המקרקעין נרכשו במהלך השנים 2000, 2005, 2008 במנות שטח. המשיב 1 עבד בחברת אביו בשכר שציין. מחייתו והוצאותיו היו על חשבון אביו. אין בסכומים אלו, ככל שנצברו, משנת 97' או 98' ועד 2003 כדי להסביר רכישות מקרקעין של 3 חלקות, מה גם שהמשיב 1 ציין שמאז שנת 2003 הוא עצמאי וחובותיו הגיעו לסכום של 400 אלף ₪ עוד קודם לגיל 25.
המסקנה הלכאורית מהאמור לעיל הינה, כי למשיב 1 לא היו אמצעים כספיים לרכישת המקרקעין.
ב. מי שעשה את עסקות הרכישה, עמד מול עורך הדין ומול המוכר, שילם את התמורה, היה המבקש עצמו, ועניין זה לא הוכחש על ידי המשיב 1.
ג. מי שטיפל בנושא שינוי ייעוד של החלקות היה המבקש עצמו ועניין זה לא הוכחש על ידי המשיב 1. המשיב 1 איננו בקיא בנושא ייעוד המקרקעין.
ד. המשיב 1 לא ידע לומר סדרי גודל של התמורות ששולמו בעבור המקרקעין, עובר לרכישתם בשנים קודמות. משיב 1 גם לא ידע לומר מהו מס השבח ששולם בגין עסקת המכר למשיב 2, על אף שעל פי ההסכם לכאורה הוא היה אמור לשלמו ,ובפועל שולם על ידי משיב 2.
ה. בעוד שהעסקה שעשה המשיב 1 עם משיב 2 מדברת על תמורה של 65,000 ₪ לגבי 6.4 דונם בחלקה 9, הוערך שווי המקרקעין של הנכס הנמכר על ידי שלטונות המס בסכום של כ- 480,000 ₪. על בסיס סכום זה גם שולם מס הרכישה, בסך 25,000 ₪.
ו. גם בחלקה 37 שהיתה עבור אחרים, גם לפי עדות המשיב 1, נרשם המשיב 1 כבעלים יחיד, מה שמלמד שהשימוש בקונסטרוקציה זו לא היה זר לצדדים.
ז. למשיבים טענות כאלו ואחרות כנגד הראיות הלכאוריות שעלו בדיון, שאינני דוחה אותן בשלב זה והן ידונו לגופן במסגרת התביעה העיקרית.

4.3 לעניין העסקה עם משיב 2 –
א. המבקש הציג מכתב מאיש דת שהוא איש המוערך על ידי 2 המשיבים.
אני מניחה שבניהול התיק העיקרי תשמע עדותו של עד זה, אך מכל מקום המכתב שהוגש בשמו מציין כי המשיב 2 נתן הודאה כי הוא מחזיק את האדמה בנאמנות בלבד בעבור משיב 1 בשל בזבוז כספים על ידי המבקש. עובדה זו אמנם הוכחשה על ידי המשיב 2, אך אציין כי גם בדבריו של המשיב 1 עצמו נשמעה הטענה המפורשת נגד האב כי הוא מבזבז כספים בהימורים. התמורה שנטען ששולמה בעסקת המכר עבור כ-6.4 דונם, רחוקה באופן מעורר תמיהה מהערכת השווי של שלטונות המס, שהוא כמעט פי שבעה וחצי.
ב. המשיב 2 מבקש להיבנות מהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין התשכ"ט -1969 הקובעת כי מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. דהיינו, גם אם משיב 1 שימש כנאמן, העובדה שהיה רשום ברשם המקרקעין מספקת לטענתו כדי ליצור עימו עסקה תקפה. אלא, שבענייננו נראה שלא ניתן יהיה להסתמך על עובדה זו, שכן המשיב 2 עדיין לא רשם את זכותו במקרקעין ולא יכול היה לרשום בגין הערת אזהרה על הצורך בהסכמה. הפירוש המקובל בפסיקה הוא כי הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין מותנית ברישום הזכות במרשם המקרקעין ובהעדר רישום כזה, לא נהנה רוכש מהגנת הסעיף (ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר נבו, 8.7.02 ; רע"א 2267/95 היועץ המשפטי לממשלה נ' הרטפלד נבו, 24.12.95 ; ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס נבו, 23.10.02 וכן ע"א 1134/06 רושרוש נ' מנסור נבו, 10.11.09). דהיינו ההסתמכות בתום לב חייבת להתקיים עד שעת הרישום ובשעת הרישום. מתוך הראיות שנשמעו הודע למשיב 2 על העובדה שמדובר במקרקעין בנאמנות והוא עד ליום זה טרם רשם את זכותו במקרקעין.
4.4 לעניין מאזן הנוחות –
על בית המשפט לבחון את הנזקים שייגרמו לכל אחד מהצדדים כתוצאה מהענקתו או אי הענקתו של הסעד המבוקש.
א. המשיב 2 כבר קיבל חזקה בחלקה וציין שאין בדעתו למכור אותה
בטווח הקרוב.
ב. המשיב 1 ציין בעדותו שייתכן והוא ימכור בתקופה הקרובה את החלקות האחרות.
ג. מאחר שמדובר במקרקעין, ומכירה לצד שלישי כלשהיא יכולה ליצור עובדה מוגמרת בבחינת "קביעת עובדה בשטח" שעלולה לסכל את מימוש פסק הדין היה ויזכה בו המבקש, הרי שמאזן הנוחות מטבע הדברים בנושאים אלו, נוטה לטובת המבקש.
ד. אציין, כי למשיב 2 לא נגרם נזק כלשהוא, שכן הוא כבר קיבל חזקה בחלקה.
ה. הטיעון של ב"כ המשיבים שהנזק מתמצה בכך שלא יוכלו ליתן את החלקה כבטחון להלוואה שיקחו, ממחיש את הסכנה הצפויה שהחלקות יינתנו כבטחון ולמקרה שיהיה מימוש שלהם תסוכל תוצאת פסק הדין, אם תהיה לטובתו של המבקש.

5. יצוין, כי קביעתי בשלב זה לגבי הנסיבות העובדתיות היא לכאורית בלבד ותלויה בחומר העומד בפניי בשלב זה. מתוך מתן משקל חשוב לנושא מאזן הנוחות אני מוצאת לנכון ליתן את הצו הזמני המבוקש.

6. הצו זמני מיום 6.6.11 יעמוד בתוקפו עד להחלטה אחרת.

7. המשיבים ישאו ביחד ולחוד בשכ"ט ב"כ המבקש בסכום של 5,000 ₪ שישולמו בתוך 30 יום מהיום.

8. ניתן לשחרר את הערבון שהופקד לידי המבקש או בא כוחו.

9.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הערת אזהרה בנק

  2. בקשה הערת אזהרה

  3. הערת אזהרה תוקף

  4. הערת אזהרה מידע

  5. הערת אזהרה שניה

  6. הערת אזהרה חברה

  7. הערת אזהרה קבלן

  8. הערת אזהרה בנכס

  9. אישור הערת אזהרה

  10. הערת אזהרה בדיקה

  11. הערת אזהרה סותרת

  12. הערת אזהרה אנכית

  13. הערת אזהרה רישום

  14. הערת אזהרה בעלות

  15. הערת אזהרה נוספת

  16. הערת אזהרה שנייה

  17. הערת אזהרה כפולה

  18. הערת אזהרה פטירה

  19. הערת אזהרה פרטנית

  20. הערת אזהרה אופקית

  21. הערת אזהרה שכירות

  22. הערת אזהרה מורחבת

  23. הערת אזהרה משולשת

  24. הערת אזהרה מפורטת

  25. הערת אזהרה מסמכים

  26. הערת אזהרה רחובות

  27. הערת אזהרה עסק חי

  28. הערת אזהרה כבטוחה

  29. הערת אזהרה שלילית

  30. הערת אזהרה סעיף 26

  31. אגרה רישום הערת אזהרה

  32. הערת אזהרה תקנה 27

  33. התיישנות הערת אזהרה

  34. הערת אזהרה נוסח חדש

  35. הערת אזהרה סעיף 126

  36. הערת אזהרה סעיף 127

  37. הערת אזהרה סעיף 128

  38. הערת אזהרה משרד החוץ

  39. הערת אזהרה דירה חדשה

  40. הערת אזהרה מניעת עסקה

  41. הערת אזהרה זכות קדימה

  42. הערת אזהרה קרקע מינהל

  43. הערת אזהרה דירה מקבלן

  44. רישום הערת אזהרה שליח

  45. חובת רישום הערת אזהרה

  46. הערת אזהרה לטובת הבנק

  47. הערת אזהרה אתר עתיקות

  48. הערת אזהרה לטובת קטין

  49. ביטול רישום הערת אזהרה

  50. הערת אזהרה חברה משכנת

  51. הערת אזהרה הסכם שיתוף

  52. בקשה למחיקת הערת אזהרה

  53. הערת אזהרה תקנות חדשות

  54. הערת אזהרה חברה בפירוק

  55. הערת אזהרה חריגות בניה

  56. הערת אזהרה לטובת הקונה

  57. רישום הערת אזהרה לחברה

  58. הערת אזהרה למניעת עסקה

  59. הערת אזהרה זכות מגורים

  60. בקשה לתיקון הערת אזהרה

  61. איחור בביטול הערת האזהרה

  62. הערת אזהרה משרד המשפטים

  63. הערת אזהרה חוק המקרקעין

  64. הערת אזהרה רשות העתיקות

  65. הערת אזהרה רשם המשכונות

  66. הערת אזהרה בהסכמת הצדדים

  67. הערת אזהרה יורש אחר יורש

  68. הערת אזהרה כזכות קניינית

  69. הערת אזהרה על הערת אזהרה

  70. הערת אזהרה עסקאות סותרות

  71. הערת אזהרה בהסכמת הבעלים

  72. אי רישום הערת אזהרה רשלנות

  73. הפרת חוזה רישום הערת אזהרה

  74. רישום הערת אזהרה סעיף 130

  75. הערת אזהרה מכוח הסכם שיתוף

  76. הערת אזהרה זכות אובליגטורית

  77. בקשה למחיקת הערת אזהרה אגרה

  78. רישום הערת אזהרה רשם החברות

  79. רישום הערת אזהרה בפתח תקווה

  80. הערת אזהרה זכות מעין קניינית

  81. הערת אזהרה להימנע מלעשות עסקה

  82. אי רישום הערת אזהרה זכות קדימה

  83. הערת אזהרה הימנעות מעשיית עסקה

  84. אי רישום הערת אזהרה לטובת הקונים

  85. אי רישום הערת אזהרה מיד לאחר העסקה

  86. אי רישום הערת אזהרה עקב אי תשלום חוב

  87. אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון