הערת אזהרה סעיף 26


השופט י' כהן: המערער, עזבון המנוח סאמי עבדאל סאלם עבדאלג'ני הגיש ביום 14.10.74 תביעה לאכיפת חוזה למכירת מקרקעין נגד המשיב הראשון (להלן - המשיב).
עם הגשת התביעה ביקש התובע שתירשם הערת אזהרה לגבי חלקת האדמה, שלפי טענתו התחייב המשיב למכור למנוח. הבקשה נדחתה על-ידי השופטת המלומדת של בית-המשפט המחוזי, ומכאן הערעור שלפנינו.

התביעה מבוססת על חוזה שנעשה בין המשיב ובין המנוח ביום 30.7.60. בחוזה אישר המשיב, שהוא קיבל מהמנוח את הסך 3,200 ל"י, המחיר המלא של המקרקעין המתוארים בחוזה ושהחזקה באותם מקרקעין נמסרה למנוח. בסעיף 3 של החוזה נאמר, לפי התרגום העברי שצורף לבקשה, שהמשיב "מתחייב להעביר את זכויותיו בחלקה הנ"ל, לפני פקידי ההסדר ולרשום אותה בשם הצד השני (המנוח)". בתצהיר שצורף לבקשה הצהיר אחד מבניו של המנוח, שהמקרקעין שעליהם מדובר בחוזה הם חלקה 41 בגוש 19127, שהמנוח שילם למשיב תמורת חלקה זו את הסכום של 3,200 ל"י, שמאז חתימת החוזה החזיק המנוח בחלקה ושעד מתן התצהיר יורשי המנוח מעבדים את החלקה ומקבלים את יבוליה. המשיב לא הגיש תצהיר נגדי. אך בעת בירור הבקשה חקר בא-כוחו את המצהיר מטעם המערער. בסיכום טענותיו בבית-המשפט המחוזי העלה בא-כוח המשיב ארבע טענות שד רישום האזהרה והן:

א) החוזה לא נחתם על-ידי המנוח, אלא רק על-ידי המשיב.
ב) אין זהות בין המקרקעין שתוארו בחוזה ובין החלקה 41 הנ"ל.
ג) המנוח ויורשיו השהו את הגשת התביעה.
ד) בשנת 1962 הושלמו פעולות ההסדר לגבי השטח הנדון, והמנוח נמנע לתבוע את רישום החלקה בהסדר.

שלוש הטענות הראשונות הנ"ל נדחו על-ידי השופטת המלומדת, אך היא קבלה את הטענה הרביעית ועל-כן דחתה את הבקשה.

2. בא-כוח המשיב חזר בסיכומו בכתב בפנינו על אותן הטענות שנדחו על-ידי בית-המשפט המחוזי. בענין זה אין לי מה להוסיף על נימוקי השופטת המלומדת, שנראים לי כמבוססים היטב.


3. הראיה היחידה שהובאה בבית-המשפט המחוזי על מועד הליכי ההסדר מצויה בנסח הרישום, לפיו החלקה 41 נרשמה ביום 3.1.62 בשם המשיב בפנקסים החדשים.
שנפתחו כתוצאה מהסדר הזכויות במקרקעין. השופטת המלומדת אמרה בהחלטתה, שלא ניתן הסבר המניח את הדעת מדוע המנוח, שהיה איש משכיל, לא תבע את זכויותיו בהסדר. השופטת הזכירה בענין זה את הוראת סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. שבו נאמר:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969."

כן נאמר בהחלטה כי "אין מאומה בתצהיר המבקש או בעדותו שיוכל להחיל הוראות איזה מהסעיפים הנ"ל במקרה זה."

טענת בא-כוח המערער היא, שלא הובאה כל ראיה לבית-המשפט המחוזי, שהחוזה נעשה לפני פרסום לוח הזכויות. התאריך 3.1.62 המופיע בנסח הרישום אינו לטענת בא-כוח המערער תאריך פרסום לוח הזכויות, אלא רק תאריך הרישום ואין זהות בין שני מועדים אלה.

4. לדעתי יש לקבל את הערעור. נראה לי, שבענין שבפנינו אין לנו צורך לדון במשמעות ההוראה הנ"ל שבסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין ובבעיית תחולתו של הסכסוך שבין בעלי-הדין, אלא הוראת החוק שאתה יצטרך המערער להתמודד מצויה בסעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (סעיף 43 בנוסח הקודם), שבו נאמר:

"הרישום של המקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה."

משמעות הוראה זו לגבי זכויות שביושר נדונה ב-ע"א 163/57, [1], ונאמר שם
על- ידי השופט לנדוי, שהמונח "זכות סותרת" כולל כל זכות חפצא (‎(IUS AD REM
ובכלל זה זכות לביצוע-בעין "בתנאי שהזכות כבר היתה שלמה וניתנת למימוש בזמן ההסדר" (שם, בע' 1725). זכותו של המנוח לקבל את ההעברה היתה שלמה מיד עם עשיית החוזה, אך התשובה לאלה אם ניתן היה לבצע את הרישום בהליכי ההסדר תלויה בכך, באיזה שלב היו הליכי ההסדר בזמן שנעשה החוזה. פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) קבעה שלבים של הליכי הסדר ובסעיף 16 (סעיף 17 בנוסח החדש) נקבע מועד להגשת תביעות לפקיד ההסדר, אך לפי סעיף 26 (סעיף 37 בנוסח החדש) רשאי אותו פקיד, לפני שתסודרנה התביעות לזכויות באותו הגוש, להוסיף תביעה חדשה, אם נתמלאו התנאים שפורטו באותו הסעיף. אחרי בירור הזכויות עורך פקיד ההסדר את לוח הזכויות ומפרסם אותו בדרך הקבועה בפקודה (פרק ט' בנוסח החדש של הפקודה).
אם על-כן בעת שנעשה החוזה טרם עבר הזמן להגשת התביעה של המנוח, הרי הוא הפסיד את זכותו לביצוע-בעין, אלא אם יצליח להכניס את ענינו לתחומי סעיף 93 לפקודה [נוסח חדש], אך לכך אין בשלב זה סמוכין בכתבי-הטענות של המערער. לפי הראיות שהיו בפני בית-המשפט המחוזי בעת בירור הבקשה, איננה ברור כלל, שבזמן עשיית החוזה טרם חלף המועד להגשת התביעה בהסדר, ואין ללמוד דבר על כך מהתאריך שבנסח הרישום. הטענה שהתובע הפסיד את זכויותיו בגלל אי-הגשת תביעה בהסדר היא טענת הגנה, ומכיון שהנתבע לא ביסס אות כראוי לצרכי בירור הבקשה, אין בטענה זו כדי להכשיל את בקשת התובע לרישום הערת אזהרה. רישום ההערה נחוץ על-מנת לשמור על המצב הקיים עד גמר בירור התביעה, והתובע הוכיח לכאורה את זכותו לאכיפת החוזה.

5. יש לקבל את הערעור, לבטל את החלטת בית-המשפט המחוזי ולצוות לרשום הערת אזהרה בהתאם לבקשת המערער. על המשיב הראשון לשלם למערער הוצאות ערעור זה והוצאות הבקשה בבית-המשפט המחוזי בסכום כולל של 750 ל"י.

השופט ח' כהן: אני מסכים שיש לקבל ערעור זה.

הטענה שנתקבלה על דעת השופטת המלומדת, שעתה תבוא בבירור המשפט עצמו, וחוששני שהיא הכריעה בה בטרם זמנה. אף אני אין אני רואה צורך לחוות דעתי לגופה של טענה זו. לשם רישום אזהרה בפנקס המקרקעין די והותר בראיה לכאורה שהתובעים מחזיקים בקרקע הנדונה על-פי חוזה מכר ושילמו תמורתה לבעל הרשום.
הסיכון שתובענתם תיכשל מחמת הוראה זו או אחרת שבפקודת הסדר מקרקעין. אינו שקול כנגד זכותם של התובעים שמצב הדברים לא ישונה כל עוד תובענתם תלויה ועומדת. אם הסיכון נראה בעיני השופט סיכון של ממש - ומסופקני אם בענין שלפנינו ניתן לראותו כך - יכול הוא להתנות את רישום האזהרה במתן ערובה מתאימה.

השופט לנדוי: חברי הנכבד, השופט י' כהן, גורס שלא הוכח כראוי כי בעת עריכת הסכם המכירה, ביום 30.7.60, טרם חלף המועד להגשת התביעה בהסדר. בשאלה זו התלבטתי לא מעט.

אנו יודעים שרישום החלקה בשם המשיב בספר החדש נעשה ביום 1.3.62. בהסכם המכירה נאמר שהמשיב "מתחייב להעביר את זכויותיו בחלקה הנ"ל. לפני פקידי ההסדר והיא תירשם בשם הצד השני". חנקה על הצדדים להסכם שהם ידעו, לפחות באופן כללי, על הנעשה בהליכי ההסדר בכפרם. אפשר לראות בהוראה זו בהסכם ראיה לכאורה שבאותו זמן עדיין לא הסתיימו הליכי ההסדר. ועוד, בנו של הקונה העיד בחקירתו על-ידי בא-כוח המשיב:

"אבי נפטר לפני 7 שנים. לשאלתך מדוע לא תבע את החלקה בהסדר אני מסביר שאבי ביקש כמה פעמים מהמוכר לרדת אתו לטאבו והוא דחה אותו. אבי אמר שהוא כנראה משתמט מתשלום המסים. אצלנו בכפר יש מילת כבוד ואני נמנע מלתבוע זאת במשפט."

שוב לפנינו ראיה לכאורה שבאותו פרק זמן עדיין אפשר היה להעביר את החלקה בהליכי הסדר.

השופטת המלומדת בבית-המשפט המחוזי לא קיבלה את דברי העדות הנ"ל כהסבר מספיק, שכאילו הכפריים אינם תובעים זכויותיהם בהסדר. מכל מקום, שום נוהג כזה אינו יכול לגבור על המחסום שבסעיף 81 של פקודת ההסדר. אולם - ובזה אני קרוב לדעת חברי הנכבד, השופט ח' כהן - בדיון על רישום הערה, על יסוד סעיף 130 של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, נחוץ יותר מאשר ראיה לכאורה, כדי להניע את בית-המשפט שיימנע מרישום ההערה, אחרי שהובאה לפניו הוכחה לכאורה על התחייבות המוכר למכור. נראה לי שלשם כך נחוצה דרגה גבוהה של הסתברות שהגנת המוכר תצליח במשפט עצמו.

כן ברצוני להדגיש שאיננו דנים כאן בסמכותו של רשם המקרקעין לרשום הערת אזהרה, לפי סעיף 126 (א). ספק רב בעיני אם הרשם חייב להיכנס כלל ועיקר לבירור הגנות אפשריות, אחרי שההתחייבות בכתב לעשות עיסקה הוכחה לפניו להנחת דעתו.

על יסוד האמור אני מסכים לקבלת הערעור.

הוחלט כאמור בפסק-הדין של השופט י' כהן.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הערת אזהרה בנק

  2. בקשה הערת אזהרה

  3. הערת אזהרה תוקף

  4. הערת אזהרה מידע

  5. הערת אזהרה שניה

  6. הערת אזהרה חברה

  7. הערת אזהרה קבלן

  8. הערת אזהרה בנכס

  9. אישור הערת אזהרה

  10. הערת אזהרה בדיקה

  11. הערת אזהרה סותרת

  12. הערת אזהרה אנכית

  13. הערת אזהרה רישום

  14. הערת אזהרה בעלות

  15. הערת אזהרה נוספת

  16. הערת אזהרה שנייה

  17. הערת אזהרה כפולה

  18. הערת אזהרה פטירה

  19. הערת אזהרה פרטנית

  20. הערת אזהרה אופקית

  21. הערת אזהרה שכירות

  22. הערת אזהרה מורחבת

  23. הערת אזהרה משולשת

  24. הערת אזהרה מפורטת

  25. הערת אזהרה מסמכים

  26. הערת אזהרה רחובות

  27. הערת אזהרה עסק חי

  28. הערת אזהרה כבטוחה

  29. הערת אזהרה שלילית

  30. הערת אזהרה סעיף 26

  31. אגרה רישום הערת אזהרה

  32. הערת אזהרה תקנה 27

  33. התיישנות הערת אזהרה

  34. הערת אזהרה נוסח חדש

  35. הערת אזהרה סעיף 126

  36. הערת אזהרה סעיף 127

  37. הערת אזהרה סעיף 128

  38. הערת אזהרה משרד החוץ

  39. הערת אזהרה דירה חדשה

  40. הערת אזהרה מניעת עסקה

  41. הערת אזהרה זכות קדימה

  42. הערת אזהרה קרקע מינהל

  43. הערת אזהרה דירה מקבלן

  44. רישום הערת אזהרה שליח

  45. חובת רישום הערת אזהרה

  46. הערת אזהרה לטובת הבנק

  47. הערת אזהרה אתר עתיקות

  48. הערת אזהרה לטובת קטין

  49. ביטול רישום הערת אזהרה

  50. הערת אזהרה חברה משכנת

  51. הערת אזהרה הסכם שיתוף

  52. בקשה למחיקת הערת אזהרה

  53. הערת אזהרה תקנות חדשות

  54. הערת אזהרה חברה בפירוק

  55. הערת אזהרה חריגות בניה

  56. הערת אזהרה לטובת הקונה

  57. רישום הערת אזהרה לחברה

  58. הערת אזהרה למניעת עסקה

  59. הערת אזהרה זכות מגורים

  60. בקשה לתיקון הערת אזהרה

  61. איחור בביטול הערת האזהרה

  62. הערת אזהרה משרד המשפטים

  63. הערת אזהרה חוק המקרקעין

  64. הערת אזהרה רשות העתיקות

  65. הערת אזהרה רשם המשכונות

  66. הערת אזהרה בהסכמת הצדדים

  67. הערת אזהרה יורש אחר יורש

  68. הערת אזהרה כזכות קניינית

  69. הערת אזהרה על הערת אזהרה

  70. הערת אזהרה עסקאות סותרות

  71. הערת אזהרה בהסכמת הבעלים

  72. אי רישום הערת אזהרה רשלנות

  73. הפרת חוזה רישום הערת אזהרה

  74. רישום הערת אזהרה סעיף 130

  75. הערת אזהרה מכוח הסכם שיתוף

  76. הערת אזהרה זכות אובליגטורית

  77. בקשה למחיקת הערת אזהרה אגרה

  78. רישום הערת אזהרה רשם החברות

  79. רישום הערת אזהרה בפתח תקווה

  80. הערת אזהרה זכות מעין קניינית

  81. הערת אזהרה להימנע מלעשות עסקה

  82. אי רישום הערת אזהרה זכות קדימה

  83. הערת אזהרה הימנעות מעשיית עסקה

  84. אי רישום הערת אזהרה לטובת הקונים

  85. אי רישום הערת אזהרה מיד לאחר העסקה

  86. אי רישום הערת אזהרה עקב אי תשלום חוב

  87. אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון