הפקעה חייבת במס


הנשיא מ' שמגר: 1. ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפי חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963, שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דחתה את עררה של המערערת על שומת מס שבח שנעשתה לה בגין מכירתה של חלקה 23 בגוש 12263 בחיפה.

2. אלה העובדות הצריכות לעניין: המערערת הייתה הבעלים של חלקה 55 בגוש 10763, אשר הופקעה על-ידי עיריית חיפה ביום 26.2.76 (להלן - החלקה המופקעת). עוד לפני פרסום צו ההפקעה, בשלב ההליכים לשינוי ייעוד החלקה המופקעת מאתר לבנייה פרטית לאתר לבניין ציבורי, הגיעו המערערת והעירייה להסכמה עקרונית, אשר בוטאה בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 16.4.74:

"כן רשמה לפניה הועדה את הודעת בא כוח הועדה המקומית, כי תפצה את המתנגדת גב' פולטורק במגרש שווה ערך לפי הערכת שמאי מוסמך או על פי הסכם איתה".

במסגרת המשא ומתן לקראת מציאתה של חלקה חלופית אותרה חלקה 23 בגוש 12263. אשר לחלקה זו נאמר במכתבו של מנהל האגף לנכסי העירייה אל סגן הממונה על המחוז במשרד הפנים מיום 29.11.83:

"בהמשך למכתבנו מיום 27 ביולי 1983 ובהתאם לדרישתכם, הננו ממציאים בזה תעודת הערכה של השמאי מ. שירובסקי של שתי החלקות נשוא החילופין לתאריך ההפקעה.

בהתאם להערכה זו נוצר אמנם הפרש לטובת גב' יוספה פולטורק בסכום של 787,922 שקלים.

בהתחשב שהעירייה נושאת בכל הוצאות הרישום וכן בתשלום מס שבח מקרקעין ומס רכישה החלים על גב' פולטורק, מתקזז ההפרש שנוצר.

גב' פולטורק לוחצת עלינו לסיים סוף סוף את הנושא שנמשך שנים רבות, לכן נודה אם תמציא לנו את האישור ללא דיחוי נוסף".

סוף דבר, ביום 3.5.84 נערך הסכם פורמאלי בין העירייה לבין המערערת, לפיו תקבל המערערת תמורת הפקעתה של החלקה המופקעת את החלקה 23 בגוש 12263 הנ"ל (להלן - החלקה החלופית). לא למותר להביא את ההוראות הרלוואנטיות בהסכם האמור:

"הואיל והועדה המקומית לתכנון ולבניה עיר חיפה הפקיעה מאת גב' פולטורק את זכויות הבעלות שהיו לה בחלקה 55 בגוש 10763 (להלן:
'החלקה המופקעת'), וזאת על סמך 'תכנית בניין עיר חפ/1537 - אתרים לבנייני ציבור בכרמלית';

והואיל ובהתאם לתכנית הנ"ל ובעקבות הליכי ההפקעה נרשמה החלקה המופקעת בלשכת רישום המקרקעין ע"ש העירייה;

והואיל והוסכם בין הצדדים כי הפיצוי לגב' פולטורק עבור החלקה המופקעת ינתן על ידי העברה ורישומה על שמה בלשכת רישום המקרקעין של חלקה 23 בגוש 12263 (להלן: 'החלקה החילופית');

אי לכך הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן:


1. המבוא להסכם זה מחייב את הצדדים ויש לראותו כאילו נכלל מחדש בסעיף זה.

2. העיריה תמסור לגב' פולטורק את החזקה בפועל ותרשום על שמה בלשכת רישום המקרקעין את החלקה הנ"ל כפיצוי מסוכם, מלא וסופי עבור החלקה המופקעת, וגב' פולטורק מצהירה בזה כי עם העברת החלקה הנ"ל על שמה כאמור לעיל הינה מוותרת כלפי העירייה על כל טענה ו/ או תביעה בקשר להפקעה ו/או פיצויי ההפקעה.

3. העיריה מתחייבת לנקוט בכל ההליכים והצעדים הדרושים לשם רישום החלקה החילופית ע"ש הגב' פולטורק בלשכת רישום המקרקעין תוך זמן סביר.

4. כל ההוצאות ללא יוצא מן הכלל הקשורות בהעברת החלקה החילופית ע"ש הגב' פולטורק יחולו על העירייה בלבד. כן תשלם העירייה מס שבח מקרקעין, אם יחולו בשל העברת החלקה של גב' פולטורק ע"ש העירייה".

עיריית חיפה הצהירה על ההפקעה לשלטונות מס שבח (ככל הנראה עשתה כן כשלוחתה של המערערת, עליה מוטלת חובת ההצהרה על-פי החוק). בהצהרה נאמר, כי ההפקעה פטורה מתשלום מס שבח מכוח הוראותיו של סעיף 64 לחוק מס שבח מקרקעין (להלן - חוק מס שבח), לפיו הפקעה של זכות במקרקעין, שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות אחרת במקרקעין, תהיה פטורה ממס. מנהל מס שבח קיבל את האמור ופטר את הפקעת החלקה המופקעת מתשלום מס שבח על- פי הוראות סעיף 64 הנ"ל; כן ניתן למערערת פטור ממס רכישה על רכישת החלקה החלופית לפי תקנה 27 לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה- 1974.

ביום 27.7.84 (כ-3 חודשים לאחר חתימת ההסכם עם העירייה) מכרה המערערת את החלקה החלופי וחויבה במס שבח בגין עיסקה זו. חישוב המס נעשה על-פי הוראות סעיפים 32 ו-37(1)(ג) לחוק מס שבח, על פיהן "שווי הרכישה" ו"יום הרכישה" של החלקה החלופית הנמכרת הם שווי הרכישה ויום הרכישה של החלקה המופקעת.

על כך השיגה המערערת בטענה, כי לא היה מקום להחיל את הסעיפים 64 (על ההפקעה), 32 ו-37(1)(ג) (על מכירת הקרקע החלופית) לחוק מס שבח, שכן לא התקיים התנאי המוקדם לחלותו של הפטור לפי סעיף 64 הנ"ל, והוא, שתמורת ההפקעה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין. לפי הטענה, ניתנה בנוסף לחלקה החלופית גם תמורה כספית.

3. ועדת הערר, שלפניה התברר עררה של המערערת על החלטתו של המשיב לדחות את ההשגה שהגישה, דחתה את הטענה בדבר תמורה נוספת בנוסף לקרקע חלופית.

התמורה הנוספת לה טענה המערערת הייתה כל אחת מאלה:

"(א) ויתור על תביעה בקשר להפקעה לפי האמור בסעיף 2 של ההסכם, תביעה שלטענתו של הפרקליט המלומד הינה תביעה אישית של העוררת מחמת שינוי יעוד החלקה המופקעת מקרק פרטית לאתר ציבורי, להבדיל מפיצוי עבור הקרקע;

(ב) ביצוע הרישום של החלקה החילופית על ידי העירייה, לרבות תשלום ההוצאות, כאמור בסעיף 3 של ההסכם;

(ג) תשלום מסי השבח, אם יחולו, בשל העברת החלקה המופקעת על שם העירייה, כאמור בסעיף 4 של ההסכם".

אשר לכך קבעה הוועדה:

"אנו דוחים בשתי ידיים את האמור בסימן (א) הנ"ל. זה פיצול מלאכותי המנוגד לאמור בסעיף 2 של ההסכם.

באשר ל(ב) - אין אנו רואים בביצוע פעולות רישום וההוצאות הקשורים בזה תמורה נוספת לחלקה החילופית.


לפי הסעיף 7(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, 'עסקה' במקרקעין טעונה רישום; העיסקה נגמרת ברישום...

ולפי האמור בסעיף 7 של החוק הנ"ל 'עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה'.

יוצא על כן שפעולות הרישום וההוצאות הכרוכות בכך, מהוות חלק בלתי נפרד מהענקת הזכות.

באשר ל(ג), הרי העוררת היתה מופטרת מתלום מס שבח בשל העברת החלקה המופקעת על שם העירייה לפי הוראות החוק ולא היתה כאן, איפוא, כל תמורה נוספת".

אחת מן הטענות שטענה המערערת לפני ועדת הערר התייחסה למכתב מנהל האגף לנכסי העירייה מיום 29.11.83, לפיו, לכאורה, נוצר הפרש לטובת המערערת בסכום של 787,922 שקלים. אשר לכך קבעה הוועדה:

"נכון אמת הדבר שהאמור במכתב הנ"ל תומך בטענתו של עו"ד ברנבלום, אך לא נראה לנו שיש במכתב הנ"ל בכדי לשנות את המציאות כמתואר לעיל בסעיף הקודם של החלטתנו זו. נוסיף שבאישור שנתן הממונה על מחוז חיפה, לחילופי החלקות הנ"ל, לא מצאנו סימן ל'תמורה הנוספת' המדובר בה, אלא העסקה בין העוררת לעירייה תוארה כחילופי קרקע - בלבד.

עוד נציין שלדעתנו לא צדק עו"ד ברנבלום, כשראה בהודעה שנרשמה בישיבה מס' 83 של הועדה המחוזית הנ"ל התחייבות בלתי מסוייגת של העירייה לפצות את העוררת על ידי חלקה שוות ערך לחלקה המופקעת.
אל הוזכרו שם שתי אפשרויות, היינו: פיצוי על ידי חלקה אחרת שוות ערך או פיצוי לפי הסכם עם העוררת.

במקרה הנוכחי נערך הסכם ואם כי ההפקעה באה בכפייה נערך ההסכם מרצונה החופשי של העוררת, שהרי יכלה לפנות לבית המשפט לשם קביעת פיצויים, לפי טענתה".

על כך הערעור שלפנינו.

4. השאלה היחידה העומדת להכרעתנו בתיק זה מתייחסת לדבר חלותו של סעיף 64 לחוק מס שבח, הקובע לאמור:

"הפקעה של זכות במקרקעין שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין - תהיה פטורה ממס".

סעיף זה היה נושא פסק-דינו של בית-משפט זה בע"א 392/82 [1]. בין היתר, נאמר שם, בעמ' 544:

"סעיף 64 לחוק קובע, כי מקום שהופקעה זכות במקרקעין, ותמורתה לא ניתן פיצוי כספי אלא הוקנתה זכות אחרת במקרקעין, לא תהא החלפה זו חייבת במס.

הוראה זו אין מטרתה לפטור את הבעלים לחלוטין מתשלום מס בעד החלפת המקרקעין, אלא היא דוחה את החיוב במס עד ליום ביצוע עיסקה במקרקעין, שהתקבלו כפיצוי בעד אלה שהופקעו. באופן זה מזיזים סעיפים 37(1)(ג) ו-32 לחוק את 'יום הרכישה' לגבי מקרקעין, שהתקבלו כפיצוי בעד המקרקעין שהופקעו, למועד מוקדם יותר ממועד קבלתם על-ידי הבעלים מידי הרשות המפקיעה, דהיינו - למועד שהיווה את 'יום הרכישה' לגבי המקרקעין שהופקעו.

כאמור, סעיף 64 נוסחו מבואר וברור, ומדגיש הוא, שאם התמורה היא קרקעית - ורק כזו - רק אז יוכל בעל הקרקע המופקעת ליהנות מסעיף זה".

5. בפתח דברינו, לא למותר להתייחס לנקודה הבאה: עיריית חיפה הצהירה על ההפקעה לשלטונות מס שבח על גבי הטופס המתאים, ובהצהרה זו נאמר, כי קיים פטור ממס שבח החל על המערערת המוכרת. למעשה, בהגשת ההצהרה מילאה העירייה חובה המוטלת על-פי החוק (סעיף 73) על המוכרת.
המשיב טען, כי לנוכח ההצהרה בה נתבקש פטור על ההפקעה מנועה המערערת היום מלטעון היפוכו של דבר. עוד נטען, כי ככל הנראה ייפתה המערערת את כוחה של הערייה להצהיר כך מטעמה.

המערערת טוענת, כי העירייה פעלה בהגשת ההצהרה ללא ידיעתה, ובוודאי לא על-פי הרשאתה.

לא מצאנו בכתבי הטענות הסבר לעובדה, שהמערערת לא מילאה בעצמה את חובתה על-פי החוק להגיש הצהרה או שומה עצמית במועד, ולכאורה, יש בכך כדי לתמוך בעמדת המשיב, לפיה פעלה העירייה מטעם המערערת.

החלטנו שלא להכריע בשאלה זו, בשל כך שמכלול העובדות הרלוואנטיות לא נתברר לפנינו עד תום, ובשל כך שבאי-כוח בעלי הדין ריכזו טיעוניהם בשאלת חלותו של סעיף 64 לחוק על עובדותיו של עניין זה.

6. לגופו של עניין, חוזרת המערערת וטוענת לפנינו, כי בנוסף לחלקה החלופית קיבלה בגין ההפקעה פיצוי נוסף, ולכן לא היה מקום להחיל בעניינה את הפטור הקבוע בסעיף 64 הנ"ל.

הטענה בדבר הפיצוי הנוסף מתייחסת לשני עניינים. האחד, התחייבות העירייה, בסעיף 4 להסכם מיום 3.5.84, לשאת בהוצאות העברת החלקה החלופית על שם המערערת; השני, התחייבות העירייה, בסעיף הנ"ל, לשלם מס שבח מקרקעין אם יחול(ו) בשל העברת החלקה של גב' פולטורק על שם העירייה" (ההדגשה ותוספת הסוגריים שלי - מ' ש'). הטענה בדבר תוספת התמורה נשענת גם על המכתב הנ"ל מיום 29.11.83, לפיו שוויה של החלקה החלופית נופל משוויה של החלקה המופקעת בסכום של 787,922 שקלים.

7. דין הערעור להידחות.

התשובה לשאלה, אם ניתן פיצוי נוסף בגין החלקה המופקעת אם לאו, טמונה בהוראותיו של ההסכם בין העירייה לבין המערערת מיום 3.5.84, המגלם את ההסכמה שהושגה בין הצדדים.

מכאן נובע, כי גם אם היה הפרש מסוים בין שווי החלקה החלופית לבין שווי החלקה המופקעת, כפי שעולה, לכאורה, ממכתב מנהל האגף לנכסי העירייה מיום 29.11.83, יש לבחון, אם הצדדים קבעו בהסכם שביניהם פיצוי נוסף בגין אותו הפרש, או שמא ויתרה המערערת על פיצוי כספי בנוסף לקבלת החלקה החלופית.

עיון בסעיפי ההסכם מיום 3.5.84 מצביע על ויתור כאמור, שכן יש בו קביעה מפורשת, כי הפיצוי יהיה על דרך של העברת החלקה החלופית לידי המערערת "כפיצוי מסכם, מלא וסופי עבור החלקה המופקעת" (ההדגשה שלי - מ' ש').

8. אשר להתחייבות העירייה לשאת בהוצאות ההעברה של החלקה החלופית על שם המערערת, אין לראות בכך משום פיצוי נוסף, המוציא את העניין מגדר הפטור הקבוע בסעיף 64 לחוק. כזכור, התחייבה העירייה להעביר את החלקה החלופית על שם המערערת, כולל רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, תוך זמן סביר (סעיף 3 להסכם). הוצאתה אל הפועל של התחייבות זו של העירייה כרוכה, מטבע הדברים, בעמידה בהוצאות שונות (למשל, אגרת רישום מקרקעין). עמידה בהוצאות הכרוכות בהעברת זכויות במקרקעין טפלה להתחייבות העיקרית שנטלה על עצמה העירייה - להעביר את החלקה החלופית על שם המערערת - ואין לראותה כתוספת לתמורה שנקבעה.
מכל מקום, אין לראות את תשלום ההוצאות הללו כהסדר, המוציא את סעיף 64 מכלל תחולה.

התחייבותו של הגוף המפקיע לעמוד בהוצאות העברת הקרקע החלופית על שם המקבל אינה התחייבות לפיצוי נוסף. התחייבות זו היא פועל יוצא של ההתחייבות העיקרית שנטל ל עצמו אותו גורם - להביא לרישום הבעלות במקרקעין על שם המקבל.

9. אשר להתחייבות העירייה לשלם מס שבח בגין ההפקעה, "אם יחולו בשל העברת החלקה של גב' פולטורק על שם העירייה", ראינו, כי במקרה שלפנינו לא היה חיוב במס שבח, ולכן, הלכה למעשה, אין מקום לדבר על פיצוי נוסף בהקשר זה.

לו נועדה ההתחייבות האמורה של העירייה לתשלום מס השבח לפצות על ההפרש בשווי בין החלקה המופקעת לבין החלקה החלופית, כי אז היה מקום לקבוע הוראה נוספת, אשר תענה על האפשרות, שלא יחול מס שבח בגין ההפקעה. הוראה כזו לא נקבעה.

בשולי הדברים יש להעיר, כי לו הייתה העירייה עומדת בתשלום מס השבח, אשר על-פי החוק חל על המוכר (סעיף 15 לחוק מס שבח), היה בכך כדי להוות תוספת לתמורה שקיבל המוכר.

סיכומו של דבר, צדקה ועדת הערר בהחילה על עובדותיו של מקרה זה את הוראת הפטור שבסעיף 64 לחוק מס שבח.

אשר-על-כן החלטנו לדחות את הערעור.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

השופט א' גולדברג: אני מסכים.

השופט י' מלץ: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אגרה יועץ מס

  2. מס היתר בניה

  3. ביטול מס בולים

  4. חוזה החזרי מס

  5. הפקעה חייבת במס

  6. התיישנות שנת מס

  7. אי העברת מס שנוכה

  8. אי תשלום מס שנוכה

  9. התיישנות דוחות מס

  10. התיישנות גביית מס

  11. בחינת עסקה לצרכי מס

  12. אוטובוס זעיר מס קנייה

  13. בקשה לאיחוד שנות מס

  14. ביטול עסקה רשות המיסים

  15. התיישנות במס ערך מוסף

  16. היטל השבחה רשות המיסים

  17. השגה על שומת מס עסקאות

  18. אי העברה במועד של מס שנוכה

  19. ערעור לעליון על שומות מס

  20. הארכת מועד להגשת ערעור מס

  21. אי דיווח על עסקת מקרקעין לרשויות המס

  22. אי שיתוף פעולה בהגשת דו''חות לרשויות המס

  23. תלונה למשטרה על ניצול מעמד כעובד רשות המיסים

  24. הפטור שבסעיף 5.ג(ה)(3) לפקודת מיסי עירייה ומיסי ממשלה (פיטורין) 1938

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון