איחור בהחזרת משרד בשכירות


1.שתי תובענות שעניינן אחד: כישלון הסכם בין בעלי-הדין, לפיו השכיר עו"ד תיאודור אורין לעו"ד אייל ראובינוף שני חדרי משרד וזכות שימוש בשירותים משותפים, בבניין ברחוב הסורג 2 בירושלים.
בת.א. 3715/02 תבע עו"ד תיאודור אורין את פינוי המושכר, השבת המצב לקדמותו ודמי שימוש ראויים.
בה.פ. 569/02 ביקש עו"ד אייל ראובינוף ליתן פסק דין הצהרתי על כך שמימש את האופציה להארכת תקופת השכירות על-פי ההסכם מיום 22.12.99 לתקופה נוספת; ולחילופין ביקש עו"ד אייל ראובינוף סעד של אכיפת מימוש האופציה.
על-פי החלטת כב' השופטת א' אפעל-גבאי מיום 14.10.02, והחלטתי-שלי מיום המחרת, אוחד הדיון בשתי התובענות.

2.לפי טיבה של המחלוקת, ומכיוון שמשלח-ידם של בעלי-הדין דומה - שניהם עוסקים בעריכת דין - סברתי עוד מתחילת ההתדיינות כי מוטב, וגם אפשר היה, להגיע להסכמה לגופו של עניין, מבלי צורך בהכרעה שיפוטית. במיוחד כך, משנפטר אביו של התובע, עו"ד יהושע ראובינוף ז"ל, לבית עולמו, במהלך ההתדיינות. אלא שניסיונות חוזרים ונשנים לא צלחו, ופסק הדין יינתן, איפוא, על-פי שורת הדין.
אומנם סוגיית הפינוי, אינה עומדת עוד על הפרק, מכיוון שבעקבות פטירת אביו, פינה עו"ד אייל ראובינוף יבלח"א את המושכר.
הדיון ייתמקד, איפוא, בשיעור דמי השימוש הראויים שחייב עו"ד אייל ראובינוף לעו"ד תיאודור אורין; אם בכלל, ובאיזה שיעור.

3.במשך כ- 20 שנה ניהל עו"ד יהושע ראובינוף ז"ל משרד עורכי-דין בקומה השנייה של הבניין שברחוב הסורג 2, בשלושה חדרים. בשלהי שנת 1999 החליט עו"ד אייל ראובינוף להצטרף למשרדו של אביו. השניים ביקשו להרחיב את שטח המשרד עד כדי כרבע קומה. לשם כך שכרו חדר מאת עו"ד גנסין, ושני חדרים מאת עו"ד תיאודור אורין. כך, ביחד עם סיפוח המסדרון, נוצר משרד בן 6 חדרים כמיקשה אחת, עם כניסה אחת.

4.ההסכם בין בעלי-הדין נחתם ביום 22.12.99 (נספח א לכתב התביעה ולכתב ההגנה). על-פי סעיף 3 א להסכם, "תקופת השכירות היא למשך 2 שנים מיום 1/1/2000 ועד 31.12.2001". על-פי סעיף 3 ב(1) להסכם, "לשוכר שמורה הזכות להאריך את תקופת השכירות לשנתיים נוספות, ולשנתיים הנוספת אחריה, עד ארבע שנות שכירות נוספות בסך הכל, וזאת בהודעה בכתב שתינתן למשכיר לא יאוחר מ- 31/10 שלפני סיומה של כל תקופת השכירות".

5.בתחילת תקופת השכירות, ביצעו עוה"ד ראובינוף שיפוצים במקום. השטיח הוחלף, קיר של אחד משני החדרים המושכרים נהרס, ותחתיו נבנתה מחיצה עם דלת הזזה, תוך הקטנת שטח החדר. בעשותו כן, פעל עו"ד אייל ראובינוף בניגוד להתחייבותו שעל-פי סעיף 6ה להסכם, שזו לשונו:

"השוכר מתחייב כלפי המשכיר כדלקמן:
...
ה. לא לבצע ולא להתיר לבצע כל שינוי, תוספת, בנייה או הריסה במשרד ובקשר לו, אלא אם קיבל מראש ובכתב את הסכמת המשכיר לכך, וכן כל היתר עד כמה שהוא נחוץ עפ"י כל דין.
אם למרות האמור בהסכם זה יבצע השוכר איזו שהיא תוספת במשרד אזי - בנוסף לאמור בהסכם זה ומלבד היות הדבר הפרת ההסכם על-ידי השוכר, יהיה המשכיר רשאי לדרוש מן השוכר להשיב לקדמותו, במלואו או באופן חלקי, את
המצב במשרד, ולא תהיינה לשוכר כל דרישות או תביעות שהן בקשר עם כך.
כל שינוי או תוספת שייעשו במשרד ע"י השוכר עוברים לבעלות המשכיר ללא זכות לתשלום תמורתם מהמשכיר.
בכל מקרה, תוחזר החזקה במשרד למשכיר כאשר המשרד במצב שבו נתקבל למעט בלאי סביר".

6.בבואו אל המשרד ביום 16.2.00 הופתע עו"ד תיאודור אורין למראה השינויים שנעשו במושכר בניגוד להסכם. עו"ד אייל ראובינוף לא נכח במקום, אך אביו הבטיח לעו"ד תיאודור אורין כי עם החזרת החזקה במושכר, יוּשב המצב לקדמוּתוֹ.
כעבור שבוע, פנה עו"ד תיאודור אורין במכתב (מיום 23.2.00, נספח ג1 לכתב התביעה) אל עוה"ד ראובינוף ובו פירט את השינויים שאותם מצא במושכר בביקורו ביום 16.2.00, וביקש לאשר לו בכתב את אשר אמר לו עו"ד יהושע ראובינוף בעל-פה, על דבר השבת המצב לקדמותו עם החזרת החזקה במושכר, תוך שפירט במכתבו אותם שינויים שנעשו. במכתבו ציין עו"ד תיאודור אורין כי האישור בכתב הינו "תנאי להסכמתי למצב הקיים, אשר נוצר מבלי לבקש את הסכמתי". בעקבות חילופי דברים בכתב ובטלפון בין בעלי הדין, הודיע עו"ד אייל ראובינוף לעו"ד תיאודור אורין במכתב מיום 13.3.00 (נספח 2 לנספח I לתצהירו של עו"ד אורין) כי אותם שינויים "יהוו שינויים מוסכמים בהתאם להוראות סעיף 6 להסכם. כמוסכם, המצב יושב לקדמותו עם תום תקופת השכירות האחרונה על-פי ההסכם".
לא נתקררה דעתו של עו"ד תיאודור אורין ובמכתב מיום 19.3.00 (נספח ג2 לכתב התביעה) ביקש לאשר לו בכתב את השבת המצב לקדמותו בכל מקרה של החזרת החזקה במושכר, גם אם יקרה הדבר לפני תום תקופת השכירות האחרונה לפי ההסכם.
ביום 26.3.00 הודיע עו"ד אייל ראובינוף לעו"ד תיאודור אורין בכתב על הסכמתו לאמור לעיל (שם).

7.בסופו של דבר, פינה עו"ד אייל ראובינוף את המושכר, תוך שהחזיר את המצב לקדמותו להנחת דעתו של עו"ד תיאודור אורין. אף-על-פי-כן הבאתי בתמצית את עיקרי חילופי הדברים שבין בעלי-הדין לגבי השינויים שנעשו במושכר, מכיוון שיש להם (ולשאר פרטים שמקוצר היריעה לא עמדתי עליהם, אך הם מתועדים במכתבים ובתרשומות שצורפו לתצהירו של עו"ד אורין) זיקה עקיפה למחלוקת העיקרית על מימוש האופציה, בשני היבטים:

(א) מדרך-הילוכו של עו"ד תיאודור אורין בקשר לאותם שינויים למדנו במהלך המשפט, ולמד עו"ד אייל ראובינוף בזמן אמיתי, על קפדנותו. עו"ד תיאודור אורין מקפיד על קלה כחמורה בקיום ההסכם. גם מה שיכול להיות נחזה בעיני אחרים כדקדוקי-עניות, חשוב ביותר לעו"ד תיאודור אורין. עו"ד אורין נוטה שלא להשאיר דבר ליד המקרה, בודק כל פרט, ודואג לגיבוי ולתיעוד בכתב;

(ב) שינויים שנעשו במושכר בניגוד להסכם, סמוך לאחר כריתתו, אינם מלמדים על תום-לב בביצועו.

8.כאמור, תקופת השכירות נקבעה בהסכם לשנתיים, תוך שמירת זכותו של עו"ד אייל ראובינוף להאריכהּ פעמיים בשנתיים נוספות "וזאת בהודעה בכתב שתינתן למשכיר לא יאוחר מ- 31/10 שלפני סיומה של כל תקופת השכירות" (סעיף 3 ב(1) להסכם; דומה שה"א הידיעה במילה "השכירות", מיותרת).
במכתבו מיום 6.11.01 (נספח ב' לכתב התביעה) כתב עו"ד תיאודור אורין אל עו"ד אייל ראובינוף כהאי לישנא:

הנדון: תום שכירות משרדי ברח' הסורג 2
החזרת מצב לקדמותו ומסירת מפתח

לפי סעיף 3.א של הסכם השכירות שבינינו מ 22.1.99, תקופת השכירות של המשרד שלי, מושכר לך ברח' הסורג 2 בירושלים תסתיים ב 31.12.01.
מאחר ועד 31.10.01 לא ניתנה על ידך הודעה בכתב בדבר הארכת תקופת השכירות אל מעבר 31.10.01 לפי סעיף 3.ב(1) של ההסכם ומאחר וברצוני לחזור ולפתוח את משרדי במשרד ברח' הסורג 2 לפיכך עליך לפנות את המשרד ולחזיר לי ב 1.1.2002 את החזקה בו על-ידי מסירת מפתחותיו כאשר המשרד במצב טוב ונקי ומסויד, וכשהוא ריק מכל אדם ומכל חפץ שאינו שייך לי.
לפני החזרת החזקה יש להשיב את מצב המשרד לקדמותו, כפי שהיה לפני שעשית בו שינויים, וזאת בהתאם למכתבי מיום 23.2.2000 שאושר על ידך ומכתבי מיום 19.3.2000 שאושר על ידך.
מאחר ואהיה בחו"ל עד 22/1/2002 יהיו בני דורון אורין, או חתני ניר גודארד בקשר אתך לתאום קבלת המפתחות והם מוסמכים על-ידי לקבלם ממך.

בכבוד רב, בתודה וב"ח
(-)
תיאודור אורין עו"ד
העתקים: מר אורין דורון
מר גודארד ניר
נא תאמו עם עו"ד אייל ראובינוף


את קבלת מפתחות המשרד

9.בשולי מכתבו הוסיף עו"ד תיאודור אורין תרשומת בכתב-יד: "עם חתימת מכתב קיבלתי את הפקס שלך, ולצערי השכירות לא תוארך".
אותו 'פקס' הינו מכתבו מיום 6.11.01 של עו"ד אייל ראובינוף אל עו"ד תיאודור אורין, ובו כתב "כאמור, אבקש להודיעך על הארכת תקופת השכירות על-פי סעיף 3 ב(1) להסכם שבנדון, בשלב זה, לתקופה של שנתיים נוספות..." (נספח ה' לתצהירו).

10.בהכּירוֹ את עו"ד תיאודור אורין, וכמי שהושפע מכישלון הסכם השכירות, ביקש עו"ד יהושע ראובינוף ז"ל ליישב את הסכסוך ברוח טובה. במכתב מיום 14.11.01 ביקש מאת עו"ד תיאודור אורין "לחזור ממכתבך של יום 6.11.01, למען עשיית שלום בין הצדדים, ותוך קבלת מכתבו של עו"ד אייל ראובינוף מיום 6.11.01, כך שהסכם השכירות יוארך כאמור במכתבו האמור".

11.עו"ד תיאודור אורין לא נתרצה, ובתשובתו במכתב מיום 16.11.01 (נספח ד' לתצהירו) אמר כי:

"...כיום משרדי בשכירות, במשרד של 3 חדרים, שעולה לי דמי שכירות 820$ לחודש והחדר השלישי שבו שמש כחדר העבודה של אבי שעשה לי את חשבונות המשרד, ונמצא בו יחד אתי שעות רבות.
לאחר שאבי בן ה 90 התעוור לחלוטין והפך להיות סעודי גמור, (ונפטר ב 15.11.01) אין לי עוד צורך בחדר שלישי ולשלם סכום כה רב עבורו.
לצערי ניסיונותי בחדשים האחרונים למצוא מקום מתאים קטן יותר לא צלחו, ובכוונתי לחזור לקיים את משרדי במשרד ברח' הסורג.
אין בכך שום כוונה לפגוע באייל או בך.
עם זאת, אם המועד 31.12.01 קרוב מדי עבור אייל לפנוי המשרד והחזרת המצב לקדמותו - אהיה מוכן - לפנים משורת הדין ומבלי שיהא בכך משום ויתור כלשהו על הדרישה לפנוי והחזרת המצב לקדמותו - להסכים לדחיית הפנוי ל 15.2.02 - בתנאי שתאשרו לי בכתב, אתה ואייל, שהפינוי, כשהמצב הוחזר לקדמותו, אכן יתבצע ב 15.2.02.
אודה לך על תשובתכם המיידית בפקס כדי שאדע אם לשנות משהו בהנחיות שאני משאיר כאן בארץ, לבני לבתי ולחתני, לתקופת העדרי, לקבל מאייל את המפתחות ב 1.1.2002.

בכבוד רב ובברכה,
(-)
תיאודור אורין עו"ד

12.עו"ד יהושע ראובינוף השתדל למצוא משרד חלופי עבור עו"ד תיאודור אורין ומצא שני חדרי משרד להשכרה באותו בניין, במחיר בשיעור נמוך מדמי השכירות ששילם עו"ד אייל ראובינוף לעו"ד תיאודור אורין. עו"ד אורין שהה אז בחופשה בניו-זילנד למשך כחודשיים וחצי, ובהעדרו, מסרה בּיתו תשובה שלילית. עו"ד יהושע ראובינוף ביקש מאת עו"ד אורין במכתב מיום 12.12.01 (נספח ח' לכתב ההגנה) להעלות את תשובתו על הכתב. עו"ד אורין לא עשה כן. לדבריו בסעיף 20 לנספח I לתצהיר עדותו הראשית נשלח המכתב בפקסימיליה למספר שאיננו מספר הפקס במשרדו, וכי ראה אותו לראשונה רק במשפט. עו"ד אורין הסביר כי רצה לחזור למשרדו-שלו, שם אין לו "בעל-בית על הראש", ואליו ניתן להגיע ללא בעיה גם כשהמעליות אינן פועלות, מה שאין כן לגבי המשרד החלופי שהוצע לו.

13.עו"ד אייל ראובינוף לא פינה את המושכר ביום 1.1.02, ולא מסר את מפתחותיו בידי בנו וחתנו של עו"ד אורין שבאו לקבלם ביום המחרת. עו"ד יהושע ראובינוף שב להציע להם את המשרד החלופי, אך הם סירבו.
במכתב מיום 3.1.02 (נספח ט' לכתב ההגנה) כתב עו"ד אייל ראובינוף לעו"ד אורין כדלקמן:

"מאז מכתבך אלי מיום 6.11.01, אשר התקבל בתדהמה ואשר הודיע בניגוד למוסכם על רצונך להפסיק השכירות, עשינו, אבי ואנוכי, את המרב כדי למצוא מוצא לסכסוך תוך הידברות משותפת ומחוץ לכותלי בית המשפט.
למצער, כל הצעה ורעיון אשר הועברו אליך נתקלו בסירוב תמוהה.
כאמור במכתבינו הקודמים בעניין, הרי שלגישתנו הסכם השכירות הוארך כדין וכי בנסיבות העניין יש משום דרך הילוכך, הפרת ההסכם ודווקא על ידך.
אבקש אפוא כי תודיעני לאלתר דבר הארכת תקופת השכירות כמוסכם, שאם לא כן לא תוותר בידי הברירה אלא להפנות העניין, מניה וביה, להכרעת בית המשפט...".


נאמן לשיטתו, שלח עו"ד אייל ראובינוף ביום 6.1.02 לעו"ד אורין שיק בסך של 6,620 ₪, דמי שכירות עבור
החודשים ינואר - מרץ 2002 (נספח י' לכתב ההגנה).

14.עם שובו ארצה, השיב עו"ד אורין במכתב מפורט (נספח יא לכתב ההגנה, מיום 3.2.02) בו ציין בין היתר, כי "בסעיף 3ב (1) של ההסכם ניתנה לך אופציה להארכתו אם תודיעני עד 31.10.2001 ושבכוונתך להאריכו. שום הודעה לא ניתנה על ידך עד 31.10.01 ולכן הגיעה תקופת ההסכם לקיצה ביום 31.12.01... במכתבי מ 6.11.01 לא הודעתי על 'רצוני להפסיק את השכירות' אלא תארתי את המצב העובדתי שבו השכירות הגיעה לסיומה ודרשתי את החזרת החזקה במקום לידי כשמצבו מוחזר לקדמותו... במכתבי מיום 16.11.01 הצעתי - לפנים משורת הדין - שתוכל להמשיך להמצא במשרדי עד 15.2.02 אם תתחייב בכתב לפנות בתאריך זה את המשרד ולהחזיר את מצבו לקדמותו. התחייבות כזו לא נתקבלה במשרדי עד ל 31.12.01 ולא ניתנה על ידך ולפיכך לא נתקבלה על ידך הצעתי להשאר לפנים משורת הדין ולכן היה עליך לפנות את המשרד ולהחזיר לי ביום 1.1.2002 את מפתחותיו כשמצבו הוחזר לקדמותו...". עו"ד אורין מוסיף ומתאר במכתבו את דבר בואם של בנו וחתנו לקבל את המפתחות, וכי הושבו ריקם, והוא מוסיף "אחרי כל אלה הניסיון לתאר את מכתבי מ 6.11.01 כרצון מצדי 'להפסיק את השכירות' הוא עלוב ומקומם, והטענה שההסכם הוארך על-ידך כדין ושאני הוא שכביכול הפרתי את ההסכם היא טענה מגוחכת וחצופה... מאחר והיה עליך לפנות את המשרד ולהחזירו לידי ב 1.1.02 ומאז 1.1.2002 הנך מצוי במשרד ללא כל זכות וללא הסכמתי ובנגוד לרצוני חל סעיף 8.א של ההסכם הקובע כדלהלן: 'אם השוכר לא יפנה את המשרד בתום תקופת השכירות, המקורית או המקוצרת או המוארכת בהתאם להוראות הסכם זה לפי העניין כי אז תהא עליו חובה לשלם דמי שמוש ראויים מוסכמים עבור המשרד בסכום בשקלים השווה ל 50 $ ליום לכל יום של אחור בהחזרת המשרד, שישולמו...' לפיכך הנך נדרש לשלם לי, מיד עם קבלת מכתב זה, שווה ערך ב₪ ל 1,650 דולר, (שווה ערך ל 50 דולר ליום X 33 ימים עד היום ולא כולל היום) וכן לשלם עבור כל יום נוסף שבו לא מוחזרת לי החזקה במשרדי שווה ערך ל 50 דולר עד לפנוי המלא בפועל". עו"ד אורין היתרה בעו"ד אייל ראובינוף כי אם לא ישלם את סכום הכסף הנ"ל ואם לא יחזיר את החזקה במושכר כשמצבו הוחזר לקדמותו, תוגשנה נגדו תביעות מתאימות. עו"ד אורין הודיע כי לא ייגבה את השיק ששלח אליו עו"ד אייל ראובינוף כדמי שכירות, אלא אם יודיעוֹ כי הוא רשאי לגבותו על חשבון דמי השימוש הראויים.

15.במענה למכתבו זה של עו"ד אורין כתב לו ביום 4.2.02 עו"ד אייל ראובינוף (נספח יב לכתב ההגנה) "...מה עוד אוכל לעשות כדי לרצות את כב' שלא עשיתי, כאשר כל 'חטאי' מצטמצם במתן הודעה בכתב, לכאורה, באיחור של מס' ימים, שאליה קדמה כזכור הודעה בע"פ ובעוד שהיה ברור מעבר לכל ספק שתקופת השכירות מוארכת גם מוארכת...". עו"ד אייל ראובינוף טען על הפרת ההסכם מצידו של עו"ד אורין, סירב לביטולו "בשל הנזק העצום אשר הדבר יגרום לח"מ לעובדיו, כמו גם לאביו...", ושב להציע "למצוא מוצא לפשרה" (שם).

16.עו"ד אורין הזדרז להשיב במכתב מיום 10.2.02 (נספח 6 לנספח I לתצהירו) "לשאלתך מה תוכל לעשות כדי לרצות אותי, התשובה היא - קודם כל, להפסיק לשקר. מעולם לא ניתנה על ידך שום 'הודעה בעל פה' בענין הארכת השכירות, כנטען במכתבך... למען הסדר יצוין שבדיוק כדי למנוע שקרים ממין זה נכתבו בסעיף 3 ב(1) של ההסכם המילים 'בהודעה בכתב'. תקופת השכירות לא הוארכה, ואין לי מה להוסיף בענין זה על הכתוב במכתבי הקודמים...".

17. משכשל ניסיון נוסף להידברות בין עו"ד יהושע ראובינוף ז"ל לבין עו"ד אורין, הוגשו התובענות ההדדיות דנן. ניסיונות נוספים לפשרה במהלך המשפט, בתוך כתלי בית המשפט ומחוצה לו, לא צלחו. עו"ד אורין המשיך לשכור לעצמו משרד ברחוב האר"י בדמי שכירות בסך של 820$ לחודש. עו"ד ראובינוף הציעוֹ להמשיך ולקבל דמי שכירות בסך של 420$ לחודש. עו"ד אורין התמיד בסירובו, אלא אם ייזקף התשלום על חשבון דמי השימוש הראויים.
לאחר פטירתו המצערת של אביו, הזמין עו"ד אייל ראובינוף יבלח"א את עו"ד אורין לקבל לחזקתו את המושכר, ואכן ביום 16.2.04 חזר המושכר לחזקתו של עו"ד אורין. התביעה הצטמצמה, איפוא, לסעד הכספי.

18.תורף טענתו של עו"ד אורין היא זו שמשאיחר עו"ד אייל ראובינוף להודיע על הארכת תקופת השכירות, איבד את זכותו לעשות כן, והסכם השכירות בא אל קיצו.
מנגד, טוען עו"ד ראובינוף כי מימש את זכותו להארכת תקופת השכירות במשלוח ההודעה מיום 6.11.01. לדבריו, אין לזקוף לחובתו איחור של 6 ימים. במיוחד כך, כאשר עו"ד אורין ידע על רצונו להאריך את תקופת השכירות, וזאת גם בעקבות הודעה בעל-פה בשיחת טלפון קודמת באותו עניין.
עו"ד אורין מכחיש מכל וכל הודעה בעל-פה שקדמה להודעה שבכתב, ומכחיש כי ידע על רצונו של עו"ד אייל ראובינוף להאריך את תקופת השכירות.
עוד זאת טוען עו"ד אייל ראובינוף, כי מימש את זכותו להארכת תקופת השכירות גם במכתבו מיום 13.3.00; עו"ד אורין כופר בכך. כיוצא בזה גם לגבי טענתו של עו"ד ראובינוף כי על-פי סעיף 9 להסכם, עמדו לו עשרה ימים של חסד לתקן הפרה של תנאי עיקרי בהסכם, בכלל זה, אי-עמידה בתנאי סעיף 3 ב(1) לגבי מתן הודעה על הארכת תקופת השכירות.

19.בפשטות הדברים, לא מילא עו"ד אייל ראובינוף אחר תנאי סעיף 3 ב(1) להסכם, בכך שלא מסר הודעה בכתב על רצונו להאריך את תקופת השכירות, אלא רק שישה ימים לאחר יום 31.10.01. היה זה ביום 6.11.01 שבו הודיעוֹ עו"ד אורין שמשלא מסר הודעה כאמור, עליו לפנות את המושכר ולהחזיר את מצבו לקדמותו
ביום 1.1.02.
אלא שטוען עו"ד מ' בייץ, בא-כוחו המלומד של עו"ד ראובינוף, כי איחור בן שישה ימים הינו בר-תיקון, בהתאם לסעיף 9 להסכם:

"אם לא ישלם השוכר במועד תשלום כלשהו החל עליו, או יפר תנאי עיקרי מתנאי הסכם זה - רשאי המשכיר להביא את הסכם זה לקיצו בהודעה בכתב על כך לשוכר.
במקרה כזה - אם לא יתוקן המעוות תוך 10 (עשרה) ימים מיום קבלת ההודעה - תבוא השכירות לקיצה בתום עשרת הימים ויהא על השוכר לפנות את המשרד בתום אותם עשרה ימים ולמסור את החזקה בו למשכיר, וזאת בנוסף לכל סעד וזכות חוקיים אחרים שבידי המשכיר".

אינני סבור כך. דומני כי עו"ד ראובינוף לא יוכל להיבנות מהוראת סעיף 9 להסכם. למעשה, שני חוזים מרכיבים את חוזה-האופציה; עיקרי ומשני. החוזה המשני הינו הברירה הנתונה לעו"ד ראובינוף לקיבול החוזה העיקרי. החוזה העיקרי כולל את פרטי ההסכם, אך באין קיבול על-פי החוזה המשני, טרם בא החוזה העיקרי - ב'גלגולו' השני, בתקופת השכירות המוארכת - אל העולם [ראו: ס' דויטש, "הצעה בלתי-חוזרת ואופציה", עיוני משפט יב (תשמ"ז) 275, 285 - 287]. סעיף 9 הינו חלק מהוראותיו של החוזה העיקרי, זה הכולל את פרטי ההסכם העתידי; סעיף 9 איננו חלק מן החוזה המשני. עו"ד ראובינוף לא מימש את האופציה לקיבול החוזה העיקרי בדרך המוסכמת. בכך לא הפר עו"ד ראובינוף תנאי עיקרי, או אחר, מתנאי ההסכם. אין מדובר כלל בהפרת ההסכם, אלא באי-הארכת תקופת השכירות. ממילא, הוראותיו של החוזה העיקרי - ובהן הוראת סעיף 9 - אינן חלות. נמצא, איפוא, כי לא עמדו לעו"ד אייל ראובינוף עשרה ימי-חסד.

20.עו"ד מ' בייץ מוסיף וטוען, כי גם כך, מבלעדי עשרת הימים הללו, מימש עו"ד ראובינוף על-פי ההסכם כדין את זכותו להארכת תקופת השכירות, והודיע בכתב עוד ביום 13.3.00 על רצונו להאריך את תקופת השכירות.
אין ממש בטענה זו. המכתב האמור הינו חלק מפרשיית השינויים שעשה עו"ד ראובינוף שלא כדין במושכר, ואשר עליהם יצא קיצפו של עו"ד אורין, עד שיושרו ההדורים בעניין זה, כמתואר בפיסקאות 5 - 6 לעיל. במכתבו מיום 13.3.00 של עו"ד ראובינוף (נספח 2 לנספח I לתצהירו של עו"ד אורין) נאמר כך: "בהתאם לשיחתנו הטלפונית מאמש, הריני להביע הסכמתי לכך שהשינויים במושכר הנזכרים במכתבך מיום 23.2.00, יהוו שינויים מוסכמים בהתאם להוראות סעיף 6 להסכם. כמוסכם, המצב יושב לקדמותו עם תום תקופת השכירות האחרונה על-פי ההסכם".
בעת כתיבת המכתב נתונים היו מעייניהם של בעלי-הדין למחלוקת על אודות השינויים. לא דובּר על הארכת תקופת השכירות. עצם קיומה של אופציה בוודאי נלקח בחשבון גם בעשיית השינויים, אך לא ניתנה הודעה על הארכת ההסכם, ולא הוסכם על כך. עו"ד ראובינוף גם לא טען כלל בכתב הגנתו, ולא בתצהיר שהגיש עם המרצת הפתיחה, את טענתו האמורה על אודות המכתב מיום 13.3.00. הוא-עצמו כלל לא ראה במכתב זה משום מתן הודעה בהתאם לסעיף 3 ב(1) להסכם. גם בשעתו, כשקיבל את מכתבו מיום 6.11.01 של עו"ד אורין שהודיעוֹ על תום תקופת השכירות, לא טען כלל כנגדו - כמתבקש אם כך היה - כי עוד במכתבו מיום 13.3.00 הודיע על הארכת תקופת השכירות. אילו באמת ובתמים סבר כי כך הוא, לא היה כובש את טענתו-זו עד לאמצע המשפט. מדובר בניסיון מאוחר, מאולץ, לעשות שימוש באותו מכתב מיום 13.3.00, באופן המנוגד לתכליתו ולפרשנותו הראויה.
אילו נועד המכתב מיום 13.3.00 להודיע על הארכת תקופת השכירות, לא היה נוקט לשון עמומה "תקופת השכירות האחרונה על-פי ההסכם", אלא היה מציין אם מדובר בתקופת הארכה אחת או שתיים על-פי ההסכם, ומהו המועד המדוייק שבו תסתיים תקופת השכירות.

21.ראוי גם לזכור את הרקע לכתיבת המכתב מיום 13.3.00, כדי להבין שלא נועד להודיע על הארכת תקופת השכירות, ולעניין זה אפנה לפיסקאות 5 - 6 לעיל. במיוחד אזכיר את מכתב תשובתו של עו"ד אורין מיום 19.3.00 (נספח ג2 לתצהיר עדותו הראשית). בדקדקנותו ובקפדנותו השיג עו"ד אורין את השגותיו על מכתבו מיום 13.3.00 של עו"ד ראובינוף, ובסעיף 1 למכתבו כתב: "במכתב שבסימוכין נכתב שהמצב יושב לקדמותו "עם תום תקופת השכירות האחרונה על פי ההסכם", ולא כך דובר עם יהושע ולא כך נכתב במכתבי מ 23.2.2000. יש להחזיר את המצב לקדמותו בכל מקרה של החזרת החזקה לידי (סעיפים 3.א. ו 3.ב. במכתבי מ 23.2.2000) גם אם יקרה הדבר לפני "תום תקופת השכירות האחרונה לפי ההסכם" (31.12.2005). נא לאשר בכתב".
ואכן, כעבור ימים אחדים, ביום 26.3.00, אישר עו"ד אייל ראובינוף בכתב ידו בשולי מכתבו של עו"ד אורין "מוסכם האמור בסעיף 1 סיפא למכתבך זה".
כאמור, אין כל ממש בניסיון המאוחר לקרוא אל המכתב מיום 13.3.00 את מה שאין בו, ואשר לא נועד להיות בו. אין במכתב זה משום הודעה בהתאם לסעיף 3 ב(1) להסכם.

22.עו"ד אייל ראובינוף ידע זאת, ולפיכך "ביום 6.11.01 שיגרתי לתובע באמצעות פקסימיליה ודואר רשום מכתב, בו הודעתי על מימוש תקופת האופציה. למכתב זה קדמה שיחה טלפונית עם התובע אשר יזמתי אני כשבוע לפני כן, ובמהלכה הודע לתובע דבר מימוש האופציה... השיחה הטלפונית... נבעה מכוונתי לנסות ולשכנע את התובע להשאיר את גובה דמי השכירות לתקופת האופציה ללא העלאה... מאחר ונסיוני לא צלח,
הודעתי כי אני מממש את האופציה ושאלתי את התובע באם הוא רוצה הודעה זאת בכתב. לשאלתי, ביקש התובע את משלוח ההודעה בכתב. לא העליתי על דעתי כי למעשה התובע 'חיפש אותי בקטנות' והמתין כדי שיחלוף סוף השבוע, ועמו יחלוף יום 31.10.01" (סעיף 25 - 27 לתצהיר העדות הראשית של עו"ד אייל ראובינוף).
עו"ד אורין מכחיש מכל וכל דבר קיומה של הודעה טלפונית בעל-פה כנטען: "השוכר לא ניהל אתי שום שיחה בדבר 'מימוש תקופת האופציה'. טענתו שעשה כן היא שקר. שום שיחה בעל פה לא היתה אתי לא ע"י השוכר ולא ע"י מישהו אחר. נושא 'מימוש תקופת האופציה' מצא את ביטויו בכתב בלבד, ולא לפני 6.11.01" [סעיף 7 (א) לנספח I לתצהיר העדות הראשית של עו"ד אורין].
כיוצא בזה, לגבי טענת עו"ד ראובינוף בסעיף 27 לתצהירו, לפיה עו"ד אורין "'חיפש אותי בקטנות' והמתין כדי שיחלוף סוף השבוע, ועמו יחלוף יום 31.10.01". טוען עו"ד אורין (עמוד 68) ויש טעם בדבריו, כי יום 31.10.01 חל ביום רביעי בשבוע, ולא היה כּל קושי לעו"ד ראובינוף לכתוב את מכתבו הקצר עוד באותו שבוע. יום 6.11.01 חל ביום שלישי בשבוע שלאחר מכן (דף יומן ת/4). אילו רצה עו"ד אורין 'לתפוס בקטנות' את עו"ד ראובינוף, כטענתו, יכל להקדים את מכתבו מיום 6.11.01, ליום חמישי 1.11.01. אדרבא, מוסיף וטוען עו"ד אורין, כי מדברי עו"ד אייל ראובינף בחקירתו הנגדית (עמודים 34-35 לפרוטוקול) עולה כי נמנע ממתן הודעה על הארכה לפני יום 31.10.01, כדי שעו"ד אורין יילחץ לתוּר אחרי שוכר אחר, ועו"ד ראובינוף יוכל לנצל מצב זה, ולהסכים - כמי שעושה טובה כביכול - להאריך את תקופת השכירות, בתנאי ששיעורם יופחת.

23.לראשונה טען עו"ד אייל ראובינוף על הודעה בעל-פה שקדמה להודעה המאוחרת בכתב, במכתב מיום 4.2.02 (נספח יב לכתב ההגנה). אלא שעל מכתבו זה השיב עו"ד אורין במכתב מיום 10.2.02 (נספח 6 לנספחI לתצהיר העדות הראשית של עו"ד אורין) בּו בּיקשוֹ "...להפסיק לשקר. מעולם לא ניתנה על ידך שום 'הודעה בעל פה' בענין הארכת השכירות, כנטען במכתבך, ולצערי אין זו הפעם הראשונה שבעניני שכירות המשרד שלי על ידך היתה הסתמכות כנגדי על שקר. למען הסדר הטוב יצוין שבדיוק כדי למנוע שקרים ממין זה נכתבו בסעיף 3 ב(1) של ההסכם המלים 'בהודעה בכתב'...". עו"ד אורין עומד על דעתו כי אותה שיחת-טלפון נטענת איננה אלא שיחה "בדויה" (סעיף 17 ב לנספח I לתצהיר עדותו הראשית): " אני מצהיר שנית ששקר הוא הכתוב בסעיף 23 של ההגנה בעניין זה. איש לא דבר אתי, בשום שיחה טלפונית, מעולם, בדבר מימוש האופציה, ואם מישהו יעיד שדיבר אתי ושכך אמר לי - הוא שקרן. שקר הוא גם שכביכול אני בקשתי שישלח לי המכתב מ 6.11.01 אשר הגיע עם חתימת מכתבי מ 6.11.01 (נספח ו' של הבקשה) כפי שכתוב בכתב יד על פני מכתבי". עו"ד אורין היה עיקבי בדברים הללו, גם בחקירתו הנגדית: "הטענה הזו היא שקר. לא הייתה לו שום שיחה כשבוע ימים לפני ה 6.11. הוא לא דיבר איתי מעולם שדמי השכירות הוא רוצה להוריד אותם, והוא לא אמר לי אני מאריך או רוצה לממש את האופציה של תקופת השכירות. לא היה ולא נברא" (עמוד 23 לפרוטוקול).

24.בהתחשב עם גישתו המכחישה, העיקבית והנחושה של עו"ד אורין לגבי אותה שיחת-טלפון, כפי שבאה לידי ביטוי בכתב ההגנה, מתבקש היה שעו"ד אייל ראובינוף יעשה להפרכתה; קרי, להוכחת עצם קיומה של שיחת-הטלפון, לבד מטענתו על כך. אם אכן נתקיימה השיחה, מצופּה היה להגיש רישום או תיעוד על כך, פירוט שיחות מ"בזק", ו/או תימוכין אחרים מאת מזכירה במשרדו, או גורם כלשהו אחר שהיה בכוחו לתמוך בטענה.
לא רק שעו"ד ראובינוף לא עשה כן, אלא שהקפיד לשמור על עמימות. במכתבו מיום 4.2.02 (נספח יב לכתב ההגנה) דיבר באופן כללי על כך שלהודעה המאוחרת בכתב "קדמה כזכור הודעה בע"פ". עו"ד ראובינוף לא ציין נסיבות מתן אותה הודעה ומועדהּ. גם בסעיף 23 לכתב ההגנה, לא ירד עו"ד ראובינוף לפרטים, והסתפק באומרו "למכתב זה, קדמה שיחה טלפונית, כשבוע לפני כן". בחקירתו הנגדית, אמר עו"ד ראובינוף, כי "מטעמים טהורים הימתנתי עד ימים לפני 31.10 כדי לשוחח על תקופת השכירות לתקופת האופציה... עשינו ניסיונות להתקשר אליך בלי סוף... נתתי לך הודעה חודש חודשיים לפני... דיברתי איתך כמה ימים לפני 31.10, כמה ימים אני לא זוכר." (עמוד 35 לפרוטוקול).

25.עמימות איפיינה גם את מכתבו מיום 6.11.01 של עו"ד אייל ראובינוף (נספח ה לכתב ההגנה) שבו באה אותה הודעה מאוחרת בכתב. שם כתב "כאמור, אבקש להודיעך על הארכת תקופת השכירות...".
מה פשר המילה "כאמור"? לעו"ד אייל ראובינוף פתרונים.
אם אכן התקשר בטלפון בשלהי חודש אוקטובר, הרי שבשעה שכתב את מכתבו מיום 6.11.01 לא היה עו"ד ראובינוף מסתפק באמירה כללית "כאמור". חזקה עליו בכלל, ובהיותו עו"ד בפרט, כי אם נועד המכתב לקיים בכתב את מה שסוכם בעל-פה, היה כותב זאת במפורש ומציין שהמכתב בא בהמשך לשיחת טלפון שבה ביקש את הארכת תקופת השכירות (כדרך שעשה, למשל, במכתבו מיום 13.3.00, נספח 2 לנספח I לתצהירו של עו"ד אורין; ובמכתבו מיום 3.1.02, נספח ט לכתב ההגנה). למצער, כשהכחיש עו"ד אורין דבר קיומה של הודעה על הארכת תקופת השכירות, מצופּה היה מעו"ד ראובינוף להטיח בהזדמנות הראשונה בזמן אמיתי בעו"ד אורין, תוכן אותה שיחת-טלפון נטענת. כשלעצמי, דומני, כי השימוש במילה "כאמור" בפתיח למכתבו מיום 6.11.01 נועד כדי לשמור על אפשרות עתידית לטעון טענה כלשהי על סיכום מוקדם.

26.אלא שטענה זו לא צלחה בידו של עו"ד ראובינוף. בשל הלשון העמומה שנקט בה, שאין בה מחוייבות לגירסה מדוייקת; בהעדר עקביות; באין פירוט; באין תימוכין שניתן היה לכאורה להביא; וכשמנגד עמדה עיקבית של עו"ד אורין מתחילה ועד סוף כי מדובר בשקר; מחמת הצטברותם של אלה, ועל יסוד התרשמותי, אני מבכּר את עמדתו של עו"ד אורין המכחישה את דבר קיומה של שיחת הטלפון הנטענת על-ידי עו"ד
ראובינוף.
משבאתי למסקנה כי שיחת הטלפון הנטענת לא התקיימה, שוב אין צורך לדון בטענת בא-כוחו של עו"ד אייל ראובינוף בסיכומיו על 'בּיטול בהתנהגות' (עמוד 63 לפרוטוקול).

27.בא-כוחו של עו"ד ראובינוף טען בסיכומיו עוד, כי עו"ד אורין ידע גם ידע על כוונתו של עו"ד ראובינוף להאריך את תקופת השכירות. זאת, גם בהתחשב בכך שלא נקבע בהסכם פיצוי מוסכם בגין איחור במתן הודעה על הארכת התקופה, מכיוון שבעלי-הדין הבינו שהאופציה תמומש. במו"מ שקדם לכריתת ההסכם, ביקש עו"ד ראובינוף לקבוע את תקופת השכירות ל- 6 שנים עם תחנת יציאה. עו"ד אורין ידע, לטענת עו"ד ראובינוף, כי הסכם השכירות נועד ליצור משרד גדול אחד, כשם שידע על ההשקעה ועל השינויים שנעשו במושכר. עו"ד אורין גם חיפש משרד אחר לשכירות, כשנה לפני תום תקופת השכירות.

28.אכן, אין לכּחד. בהחלט עמדה על הפרק אפשרות להארכת תקופת השכירות. לא בכדי נקבעה האופציה בהסכם. אלא שכוונות משוערות לחוד, ומציאות לחוד. אין בכוחן של כוונות ברמת הסתברות כזו או אחרת למימוש, כדי להתגבר על הוראה מפורשת שבהסכם [סעיף 3 ב(1)]. משנקבע מנגנון מוסכם וברור להארכת תקופת השכירות, הרי שרק על פיו ניתן לפעול. עו"ד ראובינוף מנוע מלטעון כי סבר עוד מלכתחילה שתקופת השכירות תהיה בת שש שנים, וזאת משלושה טעמים: האחד, על-פי סעיף 4 ד להסכם, נתונה הייתה אפשרות לעו"ד אורין לסיים את תקופת השכירות במתן הודעה בכתב שתגיע לעו"ד ראובינוף 12 חודשים מראש, וזאת לאחר חלוף שתי שנות השכירות הראשונות; השני, בהסכם השכירות שנעשה בין אביו המנוח של עו"ד אייל ראובינוף לבין עו"ד גנסין לגבי שני חדרי משרד שבסמוך, נקבעה תקופת השכירות למשך שנה, עם אופציה להארכתה לשלוש תקופות נוספות של שנה כל אחת. כך שעוד מלכתחילה, לא יכל להיות לעו"ד אייל ראובינוף ביטחון כי ההסכם יארך שש שנים; השלישי, בסעיף 6 ה להסכם התחייב עו"ד ראובינוף שלא לבצע כל שינוי או תוספת בנייה או הריסה במושכר, אלא אם יקבל מראש את הסכמת עו"ד אורין. משלא ידע כלל עו"ד אורין על השינויים, ממילא אין ניתן להסתמך על עשייתם בדיעבד בניסיון לשכנע כי בהתחשב בהשקעה הכספית הייתה הסכמה עוד מלכתחילה לשכירות למשך שש שנים (לדברי עו"ד אורין, שלא נסתרו, "מעולם לא הובאה לידיעתי, בצורה כלשהי, כוונת השוכר ואביו 'לסגור רבע קומה', מעולם לא הובא לידיעתי שאביו של השוכר ישכור 2 חדרים מעו"ד גנסין, שישתלט על המסדרון המהווה רכוש משותף ויציב בו דלת בקצהו, וש'ייווצר משרד בעל 6 חדרים כמקשה אחת'. אם היה נאמר לי דבר כזה בעת המו"מ לא הייתי מסכים כלל להשכיר את המושכר לשוכר ואולי מסיבה זו גם לא גילו לי השוכר ואביו על כוונותיהם", סעיף 11 לנספח I לתצהיר).
עו"ד אורין אכן חיפש לשכור משרד אחר. את מניעיו הסביר, כשם שהסביר מדוע חדל מחיפושיו, ושיכנע בדבריו.
נמצא, כי אין לקבל את דברי עו"ד ראובינוף על כך שברור היה לעו"ד אורין כי הוא רוצה להאריך את תקופת השכירות. מכל מקום, הדרך להארכת תקופת השכירות, היא זו שלפי סעיף 3 ב (1) להסכם; ואין בּילתה.

29.עו"ד ראובינוף מלין על עו"ד אורין שראה לעמוד "על קוצו של יו"ד". לשיטתו, איחור של שישה ימים לא גרם לעו"ד אורין כל נזק, ולא מנע ממנו להיערך ולהתארגן להארכת תקופת השכירות. לדבריו, גם אילו איחר בשעתיים, היה עו"ד אורין תובע את פינויו.
במהלך המשפט, וגם במהלך הניסיונות להביא את בעלי-הדין לפשרה, אמרתי את אשר אמרתי בהקשר זה, על הקפּדנות שבה נהג עו"ד אורין. אלא שמשבּאנו לפסוק על-פי שורת הדין, שוב אין לבוא חשבון עם עו"ד אורין על דרך הילוכו. אגב, לאחר פטירתו של עו"ד יהושע ראובינוף ז"ל, היה זה עו"ד אורין אשר נֵאות לפשרה על דמי שימוש ראויים בשיעור של 35$ ליום, והיה זה עו"ד ראובינוף שסירב.
מכל מקום, הלכה פסוקה היא, כי מי שעומדת לזכותו אופציה בחוזה "צריך למלא בדייקנות ובקפדנות אחר הדרישות ההסכמיות למימושה" [רע"א 2077/92 שלדון ג. אדלסון נ' ראובן רייף ואח' פ"ד מז (3) 485, 502-503]; "הפעלתה של אופציה ושכלולה לדרגת חוזה המחייב הן את המציע והן את הניצע, חייבת להיעשות על-ידי מילוי קפדני של תנאי האופציה ושל הדרך שנקבעה להפעלתה" [ע"א 163/84 מ"י נ' חברת העובדים העברית הכללית בא"י בע"מ, פ"ד לח (4) 1, 7; ע"א 798/88 מימון נ' שטיינברג, פ"ד מה (3) 529, 535].
משלא פעל עו"ד ראובינוף בדרך שהותוותה בסעיף 3 ב(1) להסכם, פקעה זכותו להאריך את תקופת השכירות.

30.זכות שניתנה לעו"ד ראובינוף בסעיף 3 ב(1) להסכם הינה הצעה לכריתת הסכם, ומאז הינתנה, תלויה הייתה ועומדת וממתינה לקיבּול, עד למועד שנקבע לה. על-פי סעיף 3 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 [להלן - חוק החוזים] לא היה רשאי עו"ד אורין לחזור בו מן ההצעה, עד למועד שנקבע לקיבּולהּ. אלא שעל פי סעיף 4(1) לחוק החוזים, משעבר המועד לקיבּולהּ, פקעה ההצעה. סעיף 9 לחוק החוזים קובע, כי "קיבול של הצעה לאחר שפקעה, כמוהו כהצעה חדשה". רשאי היה עו"ד אורין שלא לקבל את ההצעה החדשה. אין מדובר בנסיבות של שעת חירום לאומית, או נסיבות קיצוניות ביותר אחרות שבעטיין עשויה להיות הצדקה להארכת מועד הקיבול [ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, אבירן הוצאה לאור בע"מ (תשס"ד, כרך ג) 71-77]. אומנם, הייתה לעו"ד אורין אפשרות להקטין את נזקו של עו"ד ראובינוף, ויכל להסתפק במושכר החלופי שהוצע לו, אך לא היה חייב לעשות כן. בעצם עמידתו של עו"ד אורין על זכותו, לא היה משום חוסר תום-לב. ואם בתום-לב עסקינן, אי-אפשר שלא להזכיר את השינויים שעשה עו"ד ראובינוף במושכר בניגוד להסכם, בתחילת תקופת השכירות, ובעוד קשיים שערם בפני עו"ד אורין בקשר עם תשלום דמי השכירות. שורה ארוכה של טרוניות מנה עו"ד אורין בעניין זה על פני ארבעה עמודים בנספח II לתצהיר עדותו הראשית (יעויין שם). מקצתן יש לזקוף לחובת קפדנותו היתרה לעיתים של עו"ד אורין; חלקן יש לזקוף לחובת עו"ד
אייל ראובינוף על כך שלא תמיד נהג בתום-לב בביצוע ההסכם, לעיתים עד כדי התחכמות ותחבולה.

31.מסקנתי היא, איפוא, כי תקופת השכירות לא הוארכה, וכי היה על עו"ד ראובינוף למלא אחר התחייבויותיו שעל-פי ההסכם, לפנות את המושכר ביום 1.1.02, ולהחזיר את החזקה בו לידי עו"ד אורין כשמצבו הוחזר לקדמותו. משלא עשה כן, אלא רק ביום 16.2.04, הרי שאיחר פרק זמן של 776 יום במילוי התחייבותו.

32.בנסיבות הללו חלה הוראת סעיף 8 להסכם, וזו לשונה:

"א. אם השוכר לא יפנה את המשרד בתום תקופת השכירות, המקורית או המקוצרת או המוארכת בהתאם להוראות הסכם זה, לפי העניין, כי אז תהא עליו חובה לשלם למשכיר דמי שימוש ראויים מוסכמים עבור המשרד בסכום בשקלים השווה ל- 50 (חמשים) דולר לכל יום של איחור בהחזרת החזקה במשרד, שישולמו בכל יום לידיו של עו"ד אורין במשרדו עבור היום הקודם, ועבור ימי שבת וחג ביום שלאחריהם.

ב. האמור בס"ק א' אינו בא כדי ליצור הסכם שכירות חדש והתשלום לפי ס"ק א' אינו יוצר יחסי הצמדה בין הצדדים, אלא בא על מנת שלא יהיה חוטא נשכר, ויחול בנוסף לכל סעד חוקי העומד לרשות המשכיר".

לטענת עו"ד אורין, בהתבסס על חישוב של 776 יום X 50$, על עו"ד ראובינוף לשלם לו סכום בשקלים השווה ל- 38,800$, כדמי שימוש ראויים מוסכמים. מטיוטות ההסכם (ת/2 ות/3) ומטענת עו"ד אורין שלא נסתרה, למדנו לדעת, כי בתחילה נקבע שיעור דמי השימוש הראויים על סך של 100$ לכל יום של איחור, והיה זה עו"ד ראובינוף אשר ביקש להעמיד את שיעור דמי השימוש על סך של 50$ ליום. מדובר בסכום כסף שאיננו מבוטל, אך אין זהו סכום כסף בלתי-חוקי, או הנוגד את תקנת הציבור, או שאיננו סביר. סכום הכסף האמור נקבע על-ידי בעלי-הדין בעת כריתת ההסכם, בהתחשב עם הנזק הצפוי.

33.זאת להזכיר, את הוראת סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א -1970, שעניינה בפיצויים מוסכמים:

"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים) יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת-נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.
(ב) הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.
(ג)...".

34.בחינתה של ההוראה החוזית בדבר פיצויים מוסכמים, נעשית אומנם בדיעבד, לאחר כישלון ההסכם, "אך תוכנה אמור להיבחן לפי מצב הדברים שהיה בעת כריתת החוזה. ובמקום שבית המשפט מגיע לכלל מסקנה כי הוראת הפיצוי המוסכם נקבעה ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לחזותו מראש, או-אז עובר בית המשפט לדון... בנושא הפחתת הפיצוי לגופו... נטיית בתי המשפט היא לכבד את רצון הצדדים, וממילא מפרשים הם בצימצום את סמכותם לקבוע תניית-פיצויים כבלתי סבירה. כך, למשל, מדגישים בתי המשפט את קביעת המחוקק כי ניתן להפחית שיעור פיצויים שנקבע רק אם אותם פיצויים נקבעו 'ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש'... - דגש על העדר כל יחס סביר" [דברי כב' השופט מ' חשין בע"א 4481/90 אהרון ישראל ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ ואח' פ"ד מז (3) 427, 433]; וכדרך שפסקה כב' השופטת מ' בן-פורת (כמצוטט שם) "הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית-המשפט העדר 'כל יחס סביר' בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש. המילה 'כל' שהודגשה על-ידי היא הנותנת שהתערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו" [ע"א 300/77 רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד לב (3) 682, 686]. על הלכה מושרשת זו חזר גם כב' השופט א' ריבלין [ע"א 3846/98 י. דהאן ואח' נ' ד. ביטון ואח', פ"ד נד (4) 566, 575]: "בית המשפט רשאי אומנם להפחית את סכום הפיצויים המוסכמים במידה ושיעורם נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה. 'המבט הוא אל המועד שבו נכרת החוזה, אולם שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום, הווי אומר: איך ההפרה היסודית דהיום הייתה נבחנת לאור מהותה, מראש, בעת כריתת החוזה' (דברי הנשיא מ' שמגר בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359)".

35.לטענת עו"ד אורין, הנזק אותו היה צריך לצפּות מראש, הינו "שאני לא אוכל לחזור למשרדי... שתיגרם לי עוגמת נפש רבה... שיגרמו לי הפרעה בעבודה, וטירחה והטרדה נפשית בטיפול בסילוקו מהמשרד ולא אוכל להשכיר למישהו אחר ושהוא ימשיך ויפיק רווחים מהשימוש במושכר שלי המוחזק בידו נגד רצוני" (עמוד 58
לפרוטוקול).
לבד מן הנזק הצפוי, טען עו"ד אורין לנזקים בפועל. מדובר בתשלום סך של 820$ דמי שכירות חודשיים, אי-קבלת דמי שימוש מאת עו"ד ראובינוף אשר לא נֵאות לשלם אלא דמי שכירות בלבד, עוגמת נפש והפרעה בעבודה. לשיטתו של עו"ד אורין, סכום הכסף תפח באשמתו של עו"ד ראובינוף, אשר פעל וחדל ביודעין, ותוך שלקח על עצמו סיכון מחושב. עוד בשנת 2002 יכל היה עו"ד ראובינוף לשכור משרד בן שני חדרים באותו שטח ובאותו בניין, כפי שעשה לבסוף בחודש פברואר 2004.
מנגד, טען עו"ד ראובינוף, כי את הנזק הצפוי יש לאמוד בהתחשב עם הנסיבות המדויקות, קרי, "קבלת הודעה על מימוש אופציה באיחור, והישארות במושכר כתוצאה ממתן הודעה על מימוש האופציה באיחור" (עמוד 66 לפרוטוקול).
שקלתי את הטענות מזה ומזה, ובהעדר סתירה ממשית רלבנטית לנושא הפיצויים המוסכמים, קיבלתי את כולן.

36.כאמור, על בסיס השיקולים הנ"ל, הפיצוי המוסכם בסך של 50$ בגין כל יום של איחור, איננו בלתי-סביר. בעלי-הדין, שניהם עורכי-דין, הסכימו על סכום זה לאחר משא ומתן, ובהתחשב עם הנזק הצפוי מחמת הודעה מאוחרת על כוונה להאריך את תקופת השכירות, ובשל הימנעות מפינוי המושכר בתום תקופת השכירות.
לשם המחשת הסבירות: עו"ד אורין שילם דמי שכירות חודשיים בסך של 820$, במשך 25.5 חודשים שבהם לא פינה עו"ד ראובינוף את המושכר. מדובר בסכום כולל של 20,910$. אם 'נפרוס' סכום כסף זה על פני 776 ימים, נמצא שעו"ד אורין שילם כ - 27$ לכל יום של איחור, כדמי שכירות עבור המשרד החלופי ששכר. בהתחשב בכך, ובשאר רכיבי הנזק, הנני סבור כי פיצוי מוסכם בשיעור של 50$ איננו בלתי סביר. אדרבא, מדובר בנזק צפוי ובסכום כסף סביר. אכן, משבאנו עד הלום, הצטבר הסכום הכולל לסכום כסף נכבד. אך כך מורה שורת-הדין.

37.אני פוסק, איפוא, כדלקמן:
התביעה הכספית בת.א. 3715/02 מתקבלת;
הבקשה למתן פסק דין הצהרתי בה.פ. 569/02 נדחית;
עו"ד אייל ראובינוף ישלם לעו"ד אורין פיצוי כספי בשקלים בשיעור של 38,800$ (50$ לכל אחד מ- 776 ימי האיחור) בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין.
בנסיבות הכוללות של העניין, וחרף טענתו של עו"ד אורין על כך שיש לפסוק הוצאות 'כאילו' ניתן גם פסק דין של פינוי, החלטתי לפסוק הוצאות על הצד הנמוך. עו"ד אייל ראובינוף יישא, איפוא, בהוצאות המשפט, וכן ישלם לעו"ד אורין שכ"ט עו"ד בסך של 12,000 ₪ בצירוף מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה שוכר

  2. חוזה החלפת שוכר

  3. אחריות משכיר דירה

  4. ביטול עסקת שכירות

  5. היטל השבחה השכרה

  6. ביטול עסקה שכירות

  7. ארנונה על שם שוכר

  8. חובת רישום שכירות

  9. חובת דיווח שכירות

  10. הפקעת זכות שכירות

  11. חוזה הפסקת שכירות

  12. חוזה הארכת שכירות

  13. איחור בהחזרת המושכר

  14. אובדן הכנסות משכירות

  15. הסכם אופציה לשכירות

  16. העברת זכויות שכירות

  17. העברת זכויות במושכר

  18. בניה לא חוקית שוכר דירה

  19. חובת רישום זכות שכירות

  20. העברת זכות שכירות במנהל

  21. העברת זכות שכירות מהוונת

  22. איחור בהחזרת משרד בשכירות

  23. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  24. העברת זכות שכירות ללא תמורה

  25. הסכם מסגרת לשכירות בלתי מוגנת

  26. אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות

  27. אחריות המשכיר על דליפת מים בצנרת

  28. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  29. הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי

  30. איחור במסירת דירה - פיצוי על לשכירות

  31. תביעה בגין תקלה בדוד שמש בדירה שכורה

  32. עלות תיקון בתשתיות במושכר חלות על בעל הבית

  33. תביעה ותביעה שכנגד שעילתן ביחסי שכירות בין הצדדים

  34. תביעה נגד שוכרים בגלל שלא השקיעו כלל בתחזוקת הדירה

  35. עזיבת דירה בשכירות לפני סיום תקופת השכירות המוסכמת

  36. נטען כי השוכר עשה שימוש בדירה לצורך הלנת אורחים רבים

  37. אי הסכמה פנות דירה בשכירות ועמידה על זכות להפעלת אופציה

  38. מושכר המהווה "סטייה ניכרת" שמשמעה היעדר כל סיכוי לקבלת היתר בניה

  39. טענה כי השוכרים דיברו לא יפה והדירה הוחזרה כשהיא לא צבועה עם חורים

  40. נטען כי השוכרים ביצעו שינויים רבים במושכר ובין היתר הכניסו שתי משפחות לבית

  41. זכות המשכיר לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיודיע לשוכר בהודעה מוקדמת בכתב 45 יום מראש

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון