הפקעת קרקעות חקלאיות


רקע

ביום 15.2.06 פורסם ברשומות צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (דרך מס' 4313: עוקף באר יעקב), התשס"ו – 2006 החל על חלק מחלקה 61 בגוש 3633 (להלן: "המקרקעין") ובהתאם הפקיעה המשיבה חלק מהמקרקעין ושילמה למבקשים אשר החזיקו בזכויות חכירה במקרקעין סך של 147,000 ₪ כפיצוי בגין אובדן זכויות העיבוד החקלאי במקרקעין.

בתובענה שלפני עותרים המבקשים לחייב את המשיבה לשלם להם פיצויי הפקעה בסך 695,300 ₪ בהתאם למפורט בחוות דעתו של שמאי המקרקעין חיים בן ארי.

דיון

א. המבקשים נסמכים על חוות דעתו של השמאי חיים בן ארי (נספח ד) לפיה סך של 18$ למ"ר מהווה פיצוי ראוי בגין שלילת זכויות המבקשים במקרקעין.

את חוות האמורה סומך השמאי על הנתונים הבאים:

1. חכירת המקרקעין אמורה להסתיים ביום 30.9.31.

2. תנאי החכירה.

3. בעלי זכויות בר רשות לתקופות קצרות של 3 שנים בלבד קיבלו מהמשיבה פצויי הפקעה בעד קרקעות חקלאיות בשיעור של 5,000$ לדונם בצירוף מע"מ.


4. פוטנציאל הפשרת החלקה מיעוד חקלאי ליעודי קרקע סחירים בהתאם לתוכנית שהוחל בהכנתה בשנת 1998 בקרקע גובלת למקרקעין.

5. פסקי דין, לפיהם שווי קרקע חקלאית בבעלות פרטית בסביבת החלקה מוערך בגבולות 90$ למ"ר.

ב. סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, קובע:

"הערכת הפיצויים

בבוא בית המשפט להעריך את סכום הפיצויים שיש לפסוק לכל בעל קרקע בהתאם לסעיף 8, ינהג לפי התקנות דלקמן : -

(א) בית המשפט לא יביא בחשבון את העובדא שהקרקע נכבשה בכפיה ;

(ב) בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב : בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה-


(I) יעריכם לפי השוי שימצאנו בית המשפט כשויה של הקרקע על הבסיס הנ"ל בתאריך שבו נתפסה על ידי הרשות, כשתפיסה זו חלה לפני תחילת תקפה של פקודה זו, ואילו בכל מקרה אחר - בתאריך שבו יכלה רשות לתפוס אותה עפ"י הוראות פקודה זו, בלי לשים לב אל כל השבחות או עבודות שנעשו בקרקע לאחר כל תאריך כזה ע"י רשות או ע"י הבעלים או ע"י כל אדם אחר ; וכן

(II) ...;


(ג) ... ;

(ג1) היתה הקרקע מיועדת לתכלית שלפי מהותה אין היא מעוררת ביקוש כללי, או שוק לקרקע, לאותה תכלית, ואלמלא קניית החזקה לפי פקודה זו היתה הקרקע מוסיפה להיות מיועדת לאותה תכלית, רשאי בית המשפט, אם הוא משוכנע שמתכוונים בתום לב לסידור מחדש במקום אחר, להעריך את סכום הפיצויים על יסוד חישוב ההוצאות המתקבלות על הדעת של הסידור מחדש כאמור;

(ד) כמו כן יביא בית המשפט בחשבון -

(I) את הנזק, אם יש נזק, שנגרם מחמת ניתוקה של הקרקע מקרקע אחרת השייכת לבעל;

(II) את העליה או הפחת בשוי קרקע אחרת השייכת לבעל, ובשעה שיבואו להעריך את הפיצויים שיש לשלמם, ינכו מסכום שוי הקרקע והנזק שנגרם לה את שיעור העליה או יוסיפו עליו את שיעור הפחת ; וכן

(III) ..."

מהאמור בסעיף 9 (ב) (I) שלעיל עולה כי בחישוב הפיצויים בעד הפקעת מקרקעין יש להתחשב ביעוד המקרקעין במועד ההפקעה ואין להתחשב באפשרויות עתידיות לשינוי ייעוד המקרקעין.

ג. בחקירתו העיד השמאי חיים בן ארי (ש' 7 בע' 3 לפרוטוקול מיום 26.6.07):

"ת. אני מתקן את תשובתי הקודמת – הערך של 18 דולר למטר איננו הערך המתאים לפיצויים לפי סעיף 15 לחוזה החכירה. הוא כולל גם פוטנציאל תכנוני."

נמצא, שחוות דעתו של השמאי מטעם המבקשים נסמכה על נתונים שלא היה מקום להתחשב בהם בחישוב הפיצויים המגיעים למבקשים בעד הפקעת המקרקעין. ממילא בחוות הדעת האמורה אין כדי לתמוך בטענות המבקשים לעניין הפיצוי הראוי בעד הפקעת המקרקעין.

ד. בקביעת הפיצויים ששולמו למבקשים בעד הפקעת חלק מהמקרקעין נסמכה המשיבה על חוות דעתה של שמאית המקרקעין פנינה אבן חן (נספח ב), אשר חישבה את סכום הפיצוים ששולמו למבקשים כאילו הופקעו כל המקרקעין למרות שבפועל הופקעו רק חלק מהמקרקעין ואף חישבה את סכום הפיצוי בעד מלוא שטח המקרקעין לפי ייעוד חקלאות אף שבמועד ההפקעה יועדו המקרקעין לדרך. בקביעת שיעור הפיצוי נסמכה השמאית אבן חן על ערכים שנקבעו ביחס לקרקעות שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל ומעובדות על ידי חקלאים ופסיקת בית המשפט.

ה. בחקירתה העידה פנינה אבן חן השמאית מטעם המשיבה (ש' 14 בע' 8 לפרוטוקול מיום 26.6.07):

"ש. נכון שבהמשך כביש 4313 בתחום המושב תלמי מנשה, לגבי קרקעות חקלאיות המוחכרות על ידי המינהל למושב בחכירה תלת שנתית, שילמה המשיבה פיצויים למושב לפי 5 אלף דולר לדונם בצירוף מע"מ?

ת. נכון.

ח.ח...

ש. למה שולם הסכום של 5 אלף דולר לדונם בעוד שכאן לגבי החלקה נשוא התובענה המלצת לשלם 4 אלף דולר.

ת. תוכנית המתאר של באר יעקב מ"מ/825 מיקום הקרקעות החקלאיות של מושב תלמי מנשה משיקות לדרך ארצית. לדרך יש השפעה על שווי, אפילו אם אין לה פוטנציאל תכנוני מוגדר. הקרבה לדרך נותנת משקל לשווי. הקרקע של המבקשים נמצאת בקצה
באר יעקב באזור חקלאי שהנגישות הארצית לא השפיעה על השווי."

ההסבר שניתן על ידי השמאית פנינה אבן חן להבחנה בין השווי של קרקע הסמוכה לדרך ארצית לבין המקרקעין לא הופרך על ידי המבקשים ויש בו כדי להסביר את הפער בין הפיצוי שניתן עבור הפקעת מקרקעין הסמוכים לדרך ארצית בתחום המושב תלמי מנשה לבין הפיצוי ששולם למבקשים.

ו. לטענת המבקשים, לא מצאו בסביבת המקרקעין זכות דומה אותה ניתן לרכוש בסכום הפיצויים ששילמה להם המשיבה, ועל כן זכאים הם לסכום שיאפשר להם לרכוש זכות דומה באזור אחר גם אם הסכום האמור עולה על שווי זכותם במקרקעין.

טענה זו של המבקשים הועלתה לראשונה בחקירתו של השמאי מטעם המבקשים (ע' 1 לפרוטוקול מיום 26.6.07) והמשיבה התנגדה להרחבת חזית זו.

זאת ועוד. מלבד העלאת הטענה האמורה לא צירפו המבקשים ראיה שיש בה כדי ללמד על שוויה של זכות דומה במקום אחר.

לפיכך, אני דוחה את טענה זו.

סוף דבר

המבקשים לא השכילו להוכיח שהם זכאים לפיצוי העולה על הפיצוי ששולם להם על ידי המשיבה, ועל כן אני דוחה את התובענה.

המבקשים ביחד ולחוד ישלמו למשיבה את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניה בקרקע חקלאית

  2. הגדרת קרקע חקלאית

  3. הפקעת קרקע חקלאית

  4. בניה על קרקע חקלאית

  5. ארנונה על קרקע חקלאית

  6. הפקעת קרקעות חקלאיות

  7. חוזה השכרת קרקע חקלאית

  8. ביטול הפקעת קרקע חקלאית

  9. היטל השבחה קרקע חקלאית

  10. קרקע חקלאית במזכרת בתיה

  11. העברת זכויות קרקע חקלאית

  12. בניית חממות בקרקע חקלאית

  13. ארנונה על מבנה קרקע חקלאית

  14. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  15. אכיפת הסכם למכירת קרקע חקלאית

  16. היטל השבחה הפשרת קרקע חקלאית

  17. היטל השבחה קרקע חקלאית פרטית

  18. בניה על קרקע חקלאית כתב אישום

  19. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  20. היטל השבחה קרקע חקלאית להפשרה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון