הפרה יסודית בחוזה


ביום 6.6.05 נחתם בין התובעים ובין הנתבעים 1 ו- 2 הסכם לרכישת הדירה ברחוב איבי הנחל 10/1 במעלה אדומים (להלן - הדירה). באוגוסט 2005 קיבלו התובעים את החזקה בדירה ומספר חודשים לאחר מכן התגלו בדירה ליקויי רטיבות.

כיום ידוע כי מקור הרטיבות בדירת הנתבעים 3 ו- 4 הנמצאת מעל דירת התובעים.

התביעה הוגשה נגד המוכרים (הנתבעים 1 ו- 2) ונגד בני הזוג שבת - השכנים בדירה למעלה (הנתבעים 3 ו- 4).

במהלך הדיונים בתיק תיקנו הנתבעים 3 ו- 4 את הליקויים ובעיית הרטיבות נפתרה.

התביעה נגד נתבעים אלה הסתיימה בדרך של פשרה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, התשמ"ד-1984.

התביעה נגד הנתבעים 1 ו- 2 היא לתשלום הפיצוי המוסכם עפ"י החוזה.

לטענת התובעים, הנתבעים 1 ו- 2 לא גילו להם עובר לחתימה על החוזה על קיום הרטיבות בדירה, אף שידעו עליה, ואי גילוי זה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, שכן אילו ידעו אודות בעיית הרטיבות לא היו רוכשים את הדירה.

לטענת הנתבעים 1 ו- 2, לפני שנחתם החוזה הם סיפרו לתובעים על בעיית הרטיבות שנפתרה והם אף הציעו להם לבדוק את הדירה על ידי מומחה מטעמם. לטענתם, לא הוכח קשר בין בעיית הרטיבות ממנה סבלו התובעים לאחר שרכשו את הדירה ובין הרטיבות שהייתה בדירה שנה קודם לכן. עוד לטענת הנתבעים, סעיף 4 לחוזה המכר, בו הצהירו כי לא ידוע להם על כל פגם או מום נסתר בדירה, אינו מהסעיפים בחוזה שהפרתם נקבעה כהפרה יסודית המזכה בפיצוי המוסכם.

מטעם התובעים העידו אסתר כהן, אשר התגוררה בדירה בשכירות קודם לרכישתה על ידי התובעים, והתובע עצמו. התובעים הגישו כראיה מטעמם חוות דעת שנערכה על ידי המהנדס יגאל ברגמן. הנתבעים 1 ו- 2 העידו אף הם.

האם הודיעו הנתבעים 1 ו- 2 לתובעים על בעיית הרטיבות

בתצהיר העדות הראשית הצהיר התובע: "לא מן המותר לציין כי טרם רכישת הדירה הצהירו הנתבעים 1 ו- 2 כי אין פגם או מום נסתר בדירה" (התובע, סעיף 7 לתצהיר).

לפי תצהירו: "לאחר רכישת הדירה, במהלך חודש 7/05 במועד שביקרתי בדירה עם בעל מקצוע, שאלתי אותם ספציפית לגבי סימני רטיבות יבשים שראו בין החלון של המטבח לבין החלון של הסלון ונאמר לנו בצורה חד-משמעית כי מדובר בבעייה קטנה באזור החלון שתוקנה" (התובע, סעיף 8 לתצהיר).

בחקירתו השיב התובע כי לאחר רכישת הדירה הגיע אליה בעל מקצוע לצורך שיפוץ והוא הסב את תשומת ליבו לסימני רטיבות. לפי עדותו הוא שוחח על כך עם הנתבעת 2 וזו הסבירה לו שמדובר בבעיה קלה שטופלה (התובע, עמוד 10 לפרוטוקול).

הנתבעים הצהירו כי התובעים ראו ובדקו את הדירה בטרם רכישתה, ולא נמנעה מהם כל אפשרות להביא מומחים
לבדוק את הדירה בדיקה מקצועית (סעיף 4 לתצהירי הנתבעים).

לפי תצהירי הנתבעים: "נשאלנו ע"י התובעים לגבי סימני רטיבות בדירה. תוך גילוי נאות סיפרנו לתובעים על בעיות רטיבות שנבעו מהדירה של עמרם ומרים שבת (להלן הנתבעים 3-4) אשר טופלו על ידי. כך, לא יכולים התובעים לטעון שלא ידעו אודות האפשרות שבעיות רטיבות בעבר עלולות לחזור ולהיווצר בעתיד מדירתם של הנתבעים 3-4" (סעיף 5 לתצהירי הנתבעים).

בחקירה הנגדית הסביר הנתבע כי הוא לא ראה את בעיית הרטיבות כמשמעותית (הנתבע, עמוד 19 לפרוטוקול).


הנתבע חזר והסביר כי בעיית הרטיבות נבעה מכך שהנתבעים 3 ו- 4 קדחו בקיר על מנת להעביר את הצנרת של המזגן ולא סגרו את הפתח (הנתבע, עמוד 19 לפרוטוקול).

בהמשך הוא העיד: "אני סיפרתי שהיתה בעיית רטיבות שנובעת מהמזגן שהתקינו שנה לפני כן בחורף, והבעיה טופלה" (הנתבע, עמוד 20 לפרוטוקול).

בסעיף 6 לכתב התביעה נטען: "לא מן המותר לציין כי טרם רכישת הדירה הצהירו הנתבעים 1 ו- 2 כי אין פגם או מום נסתר בדירה. יתירה מזו, התובעים שאלו אותם ספציפית לגבי סימני רטיבות יבשים שראו בין החלון של המטבח לבין החלון של הסלון ונאמר להם בצורה חד – משמעית כי מדובר בבעייה חד-פעמית וכי היא תוקנה."

מסעיף זה ניתן להבין כי התובעים שאלו לגבי סימני הרטיבות טרם רכישת הדירה.

התובע נשאל על כך והשיב כי השאלה ביחס לסימני הרטיבות הייתה אחרי החתימה על חוזה הרכישה. לפי עדותו: "הכוונה של היתרה מזו, זה אחרי החתימה. אני התקשרתי לנתבעת, אי אפשר כנראה היום להוציא פירוט שיחות, כי עברו כמה שנים. על זה אני מצהיר מן הסתם בשבועה" (התובע, עמוד 10 לפרוטוקול).

לפי עדותו הנתבעת אמרה שהייתה בעיה קלה והיא טופלה (התובע, עמוד 11 לפרוטוקול).

הנתבעים מצידם לא התייחסו בתצהיר למועד בו הם נשאלו לגבי סימני הרטיבות.

בחקירה הנגדית השיב הנתבע כי הם נשאלו על כך במהלך אחד הביקורים שערכו התובעים בדירה לפני חתימת החוזה (עמוד 20 לפרוטוקול).

הנתבעים העידו, כאמור, כי הייתה בעיית רטיבות קלה בדירה, אשר נבעה מכך שהנתבעים 3 ו- 4 קדחו בקיר עבור צנרת של מזגן חדש והשאירו פתוח (הנתבע, סעיף 8 לתצהיר).

מתצהירה של אסתר כהן, אשר שכרה את הדירה מהנתבעים בין השנים 2003-2005, עולה כי בדירה הייתה בעיית רטיבות משמעותית. לפי תצהירה רטיבות הייתה הן בחורף 2003-2004 והן בחורף 2004-2005, כאשר בחורף השני הייתה חדירת מים של ממש אל תוך הדירה (אסתר כהן, סעיף 4 לתצהיר).

בחקירה הנגדית העידה אסתר כהן כי הרטיבות בדירה הגיעה למצב ש"היה מים ברצפה בכמויות שהיה אפשר לשטוף את הבית", וכי מצב זה חזר על עצמו מספר פעמים (אסתר כהן, עמוד 5 לפרוטוקול).

לשאלה מה קרה בעקבות התיקונים שעשה הנתבע, השיב אסתר כהן: "לא קרה, זה המה מסתדר, זה טיפולים פרוביזורים ואז כאשר היה מגיע הגשם שוב היתה רטיבות. זה היה קיר של המטבח והקיר שמפריד בין המטבח לסלון" (אסתר כהן, עמוד 6 לפרוטוקול).

לשאלה כמה פעמים הגיע אל השוכרת כדי לתקן בעיות רטיבות השיב הנתבע: "מס' פעמים, חמש או שש" (הנתבע, עמוד 20 לפרוטוקול).

המהנדס ברגמן ציין בחוות דעתו כי: "בקוי מפגש רצפת המרפסת עם קירות המעקה סימנים למריחת חומרי אטימה בנסיון כושל לעצור הרטיבות (תמונות 15,16,17)" (עמוד 3 לחוות הדעת מיום 14.5.06).

לשאלה האם נכון כי הוא שם סיליקון סביב המרפסת של השכנים, השיב הנתבע: "באזור של המזגן, ליתר בטחון סתמתי גם מסביב הרצפה מסביב המזגן. ואכן זה עזר ופתר את הבעיה" (הנתבע, עמוד 22 לפרוטוקול).


עדותה של אסתר כהן והאמור בחוות דעתו של המהנדס ברגמן אינם מתיישבים עם עדותו של הנתבע לפיה מדובר היה בבעיה מקומית, אשר נבעה מקידוח לצורך התקנת מזגן. העובדה שנמרחו חומרי אטימה סביב המרפסת תומכת אף היא בכך שלא הייתה בעיה נקודתית.

אני מעדיפה את עדות התובע על כך כי הנתבעים לא סיפרו לו, עובר לחתימה על החוזה על בעיית הרטיבות וכי השיחה בעניין הרטיבות נערכה לאחר שהוא רכש את הדירה.


גם אם הייתי מקבלת את עדות הנתבעים כי סיפרו לתובעים, קודם לחתימה על החוזה, כי הייתה בעיית רטיבות עקב חור שקדחו השכנים ולא סגרו, וכי בעיה זו נפתרה, לא היה בכך כדי לסייע להם, שכן מידע זה אינו משקף, כאמור, את מצב הרטיבות בפועל.

הפרת ההסכם

בסעיף 4ב' לחוזה המכר נכתב כי "המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על כל פגם או מום נסתר בדירה".

המוכרים ידעו על בעיית רטיבות ולא סיפרו עליה. קשה לקבל את גרסתם לפיה מדובר היה בבעיה קלה שנפתרה, גרסה אשר איננה מתיישבת עם הראיות שנשמעו.

גם אם הייתי מקבלת את גרסתם לפיה הם האמינו שהבעיה נפתרה, ספק אם היה בכך כדי לשחרר אותם מהתחייבותם לאור היקף הרטיבות בעבר והיקף הרטיבות שהתגלתה כבר בחורף הראשון.

על הנתבעים הנטל להוכיח את טענתם לפיה בעיית הרטיבות אשר התגלתה מיד לאחר רכישת הדירה איננה קשורה לרטיבות בשנים הקודמות. לפי תצהירה של אסתר כהן היא סבלה מרטיבות במטבח ובקיר המחבר בין הסלון והמטבח. מחוות דעת המהנדס ברגמן עולה כי נמצאה רטיבות, בין היתר, במקומות אלו. הנתבע תיקן בעצמו את בעיית הרטיבות (הנתבע, עמוד 20 לפרוטוקול) למרות שאינו איש מקצוע ואין עדות על כך שנעשתה בדיקה על מנת לוודא כי הבעיה אכן נפתרה.

הופעת הרטיבות בחורף הראשון שלאחר רכישת הדירה והמיקום של בעיות הרטיבות תומכים בכך כי מדובר באותה בעיה, אשר לא באה על פתרונה.

הפיצוי המוסכם

בסעיף 9 לחוזה המכר נקבע כי:

"מועדי התשלומים שהקונה חייב בתשלומם למוכר, מועד מסירת החזקה בדירה לקונה ומועד גרירת/הקפאת/סילוק המשכנתא, הנם מעיקרי הסכם זה, אולם איחור של עד 7 ימים לגבי מועדים אלה לא (בנקודה זו נפל ככל הנראה שיבוש בלשון ההסכם, ע.כ.) איחור של מעבר ל- 30 ימים יהווה הפרה יסודית של ההסכם".

סעיף 10 לחוזה קובע כי:

"צד המפר הסכם זה הפרה יסודית ישלם לצד המקיים את ההסכם סכום בשקלים השווה ל- 10% ממחיר התמורה בהתאם לשער היציג הידוע בעת התשלום, כפיצויים קבועים ומוערכים מראש וזאת מבלי שתפגע זכותו לכל סעד אחר...".

התובעים מבססים את התביעה על סעיף 10 לחוזה.

לטענת הנתבעים, סעיף 9 מונה את ההתחייבויות שהפרתן תיחשב להפרה יסודית על פי סעיף 10, והפרת סעיף 4 להסכם אינה נמנית עליהן.

בתשובה לטענת הנתבעים טוענים התובעים כי סעיף 9 לא בא ליצור רשימה סגורה של הפרות יסודיות, אלא להוסיף על הפרות יסודיות כפי שהן מוגדרות בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן – חוק החוזים (תרופות)), בו נקבע כי הפרה יסודית הינה הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית.

הצדדים לא העידו מה הייתה כוונתם.

בפרשנות של תניה דומה עסקו בפרשת אמיתי (ע"א (מחוזי מחוז מרכז) 3488-08-07 אמיתי נגד טלכור ספקי כוח בע"מ (פורסם במאגרים, 28.10.07); בר"ע 10239/07 טלכור ספקי כח בע"מ נ' אמיתי (פורסם במאגרים, 7.1.08)).

בערעור בעניין אמיתי נפסק כי את המונח "הפרה יסודית" בחוזה המכר יש לפרש לפי כללי פרשנות חוזים: לפי לשון התניה החוזית, לפי התכלית האובייקטיבית של הצדדים ועל סמך אומד דעתם ההיפותטי של צדדים סבירים לחוזה.

ביחס לסעיף 6 לחוק החוזים תרופות נפסק כי הוא יכול להוות מקור השראה פרשני.

באותו מקרה, הגיע ביהמ"ש למסקנה כי כוונת הצדדים היתה שרק הפרה שנקבע לגביה בהסכם כי תהווה הפרה יסודית,
תיחשב הפרה יסודית לעניין הפיצוי המוסכם. בקשת רשות ערעור על פסק הדין נדחתה תוך הדגשה כי עניינה של הבקשה הוא פירוש המונח "הפרה יסודית" בחוזה ספציפי ואין בהכרעת ביהמ"ש העליון כדי להשפיע על פרשנות המונח "הפרה יסודית" שבחוק התרופות או על המונח כפי שסוכם על ידי צדדים אחרים בחוזים אחרים.

לאחר בחינת החוזה שבפניי, אני מעדיפה את פרשנות התובעים לפיה סעיף 10 לחוזה אינו מוגבל להפרות היסודיות אשר נקבעו בסעיף 9.

לפיכך יש לבחון האם פירוש המונח "הפרה יסודית" בהסכם המכר כולל גם אי גילוי בעיית רטיבות בהיקף שהתגלה בדירת התובעים.

כפי שכתבתי לעיל, בעיית הרטיבות אשר הייתה בדירה הייתה משמעותית.

מתצהיר התובע עולה כי אין מדובר בסימני רטיבות, אלא בנזילת מים אל תוך הדירה אשר גרמה להפסקות חשמל עם חדירתם אל תעלות החשמל, לעובש על התקרה והקירות ולריח של טחב (התובע, סעיפים 7 ו-13 לתצהיר).

גם מתצהירה של אסתר כהן עולה כי בדירה הייתה בעיית רטיבות משמעותית.

המהנדס ברגמן תאר את הרטיבות בחוות דעתו מיום 14.5.06 וכתב:

"א. מוקדי רטיבות בסמוך לגוף התאורה בתקרת הסלון (מפגע בטיחותי).

ב. קילופי טיח בצורת רצועה בציר צפון דרום מעל מחיצה המפרידה בין המטבח והסלון - המים פורצים דרך סדק בתקרה שנוצר באיזור מפגש התוספת עם הבנין המקורי (תפר). באזור זה מצאתי שנקדחו חורים כדי להקל על ניקוז המים לצמצם נזקים (תמונות 1,2).

ג. בועות התנפחות בקיר הצפוני (מתחת לחלון המטבח) עקב רטיבות (תמונה 3).

ד. קילופים בפיאות עמוד נושא (תמונה 4) ובתחתית מחיצה נמוכה מפרידה בין המטבח לסלון (תמונה 5)."

בעיית הרטיבות נפתרה, אמנם, אולם רק כעבור מספר שנים ולא לפני שהתובעים נאלצו להגיש תביעה נגד הזוג שבת על מנת לגרום להם לתקן את הליקויים בדירתם.

התובע העיד כי "היום לא הייתי רוכש את הדירה בשום פנים ואופן אם הייתי יודע מה שעברתי, וכל מה שיש בה" (התובע, עמוד 16 לפרוטוקול).

הצהרת הנתבעים בנוגע להיעדר פגם או מום נסתרים, ככל שהיא מתייחסת לרטיבות, התבררה כלא נכונה, והדבר מהווה בנסיבות המקרה הפרה יסודית של ההסכם.

אני מקבלת, אפוא, את התביעה ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים 69,824 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

הנתבעים ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.

כמו כן יחזירו הנתבעים לתובעים את הוצאת המשפט בהן נשאו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה ועד ההחזר בפועל.

את הסכומים שנפסקו על הנתבעים לשלם לתובעים תוך 30 יום מהיום.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון