הפרה יסודית צפויה


בפניי בקשת רשות להגן.

רקע

1. המשיב הינו הבעלים של בית וחצר במושב אביאל (להלן: "המושכר").

ביום 1.12.07 נחתם הסכם שכירות בין המשיב למבקשים (להלן: "הסכם השכירות"). בהסכם השכירות נקבע, כי תקופת השכירות תהיה החל מיום 1.2.08 וכלה ביום 1.2.12. (יצוין, כי על אף שטווח הזמן בין המועדים האמורים הוא 4 שנים, צוין בהסכם כי תקופת השכירות תהיה ל- 5 שנים. הצדדים לא התייחסו לסתירה זו).

דמי שכירות הועמדו על סך 1,000 $ לחודש, והוסכם כי ישולמו החל מחודש מאי 2008.

בהסכם השכירות צוין, כי המושכר דורש שיפוץ והמבקשים התחייבו לבצע על חשבונם שיפורים שונים, אותם אישר המשיב.

ביום 11.6.08 הגיש המשיב תביעת פינוי וסילוק יד בסדר דין מקוצר כנגד המבקשים.

טענות המשיב

2. המשיב טוען, כי הסכם השכירות הופר על ידי המבקשים בצורה יסודית במספר דרכים, אשר כל אחת מהן מקימה לו עילת פינוי כנגדם.

ההפרות להן טוען המשיב:

א. שימוש במושכר בניגוד למטרת השכירות, אשר הוגדרה למגורים בלבד- לטענת המשיב, המבקש, שהינו עו"ד במקצועו, מנהל במושכר משרד עו"ד פעיל הכולל פגישות עם לקוחות.

ב. אי מסירת שטר חוב- המשיב טוען, כי שטר החוב שנמסר לו פגום, שכן אין התאמה בין הסכום שצוין בספרות ("50,000 ₪") לבין הסכום שנכתב במילים ("חמישה עשר אלף ₪").

ג. הפרה צפויה- ביום 8.4.08 הודיעו המבקשים למשיב, כי נגרמו להם נזקים בגובה 500,000 ₪, אותם הם מתכוונים לקזז בעתיד מתוך דמי השכירות החודשיים. לטענת המשיב מדובר בהודעה על הפרה יסודית צפויה של ההסכם, אשר מקימה לו עילת פינוי.

ד. אי תשלום ארנונה.


ה. סגירת מרפסות ובניית גדר שלא כדין.

עוד מייחס המשיב למבקשים פלישה לשטחים שלא כדין, אי ביצוע עבודות תחזוקה, ומניעת כניסת המשיב לחלקתו הגובלת במושכר, דבר אשר גרם להרס גידוליו החקלאיים.


טענות המבקשים

3. המבקשים טוענים, כי תביעת המשיב הוגשה 3 חודשים בלבד לאחר שנחתם הסכם השכירות בין הצדדים ולאחר שהמבקשים השקיעו כ-100,000 ₪ בשיפוץ המושכר אשר היה במצב תחזוקתי ירוד ביותר. לטענתם, מטרת התביעה היא פינויים מהמושכר והשכרתו לאחרים בדמי שכירות גבוהים בהרבה, וזאת לאור השיפוץ הנרחב שביצעו בו.

המבקשים מציינים, כי מאז תחילת הסכסוך הסלימה מערכת היחסים בין הצדדים והם אף הגישו מספר תלונות במשטרה אשר בעקבותיהן הוצא כנגד המשיב צו למניעת הטרדה מאיימת. לדבריהם, כל פעולות המשיב נועדו להפעיל עליהם לחץ בלתי ראוי לעזוב את המושכר.

לטענת המבקשים, חשש תיאורטי מהפרת הסכם השכירות בעתיד אינו מקים עילת פינוי. המבקשים שילמו ומשלמים את כל התשלומים החלים עליהם מכוח הסכם השכירות ובכל מקרה של אי תשלום עומד למשיב שטר החוב שמסרו לביטחון.

המבקשים טוענים, כי במושכר קיים חדר עבודה לצרכי עבודת המבקש, אך בשום אופן לא מדובר במשרד עו"ד.

המבקשים טוענים, כי לא ביצעו שינויים החורגים ממה שהותר להם על פי הסכם השכירות. כל תיקון שעשו נועד לשפר את מצב המושכר ובכל מקרה ניתן להסיר את השינויים שלגביהם מלין המשיב.

המבקשים טוענים כי אין במי מההפרות הנטענות כל ממש.

המסגרת המשפטית

4. ההלכה היא שבבחינת בקשת הרשות להגן, מספיקה הגנה לכאורה להצדקת הבירור המשפטי, ואין צורך לפסוק בדבר טיב הזכויות והטענות לגופן. המבקשים אינם נדרשים להוכיח את גרסתם אלא רק להראות הגנה אפשרית. ביהמ"ש אינו בוחן שאלות של מהימנות אלא עורך בחינה ראשונית של העניין.

דלתות ביהמ"ש תפתחנה, אם התצהיר על פניו, בשילוב עם החקירה הנגדית (ככל שהתקיימה), מגלה טענה, שאם תוכח במשפט תהווה הגנה מפני התביעה.


ויודגש: אין צורך להגיע למסקנה שיש למבקשים סיכוי טוב בהגנתם, ודי במסקנה שאם תתקבל גרסתם כמהימנה, אזי יש להם סיכוי כלשהו להצלחה. כל זאת בכפוף לכך שהחומר המצוי בפני ביהמ"ש, לרבות במסמכים או בחקירה הנגדית, אינו מפריך את טענותיהם.

בשלב זה של הדיון, אין המבקשים נדרשים להוכיח את טענותיהם ועל כן אין רלוונטיות לשאלה כיצד יעלה בידיהם להוכיחן. מטעם זה, אין למנוע מהמבקשים להעלות טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב.

העובדה כי בשלב זה של הדיון מסתמך ביהמ"ש על תצהירם של המבקשים, בלא לבחון את טיב הראיות, מחייבת הנחת תשתית עובדתית מפורטת בתצהיר. מטעם זה חזרו ביהמ"ש וקבעו, כי טענה הנטענת בתצהיר, על דרך הסתם, וללא פירוט מספיק, אינה מזכה את המבקש באפשרות להתגונן בגינה. (ראה ד. בר אופיר, סדר דין מקוצר בהלכה הפסוקה, מהדורה שישית עמ' 92 והאסמכתאות שם).

הבקשה תידחה כאשר אין ספק בכך שאין למבקשים כל הגנה, כאשר הגנתם מתבררת כהגנת בדים ולא התעוררה כל נקודה הגיונית שמעלה ההגנה כנגד התביעה (ראה: ע.א. 102/83 ל.ג. ל כרמיאל נגד בנק לאומי פד"י מ"א 1253, וכן ע.א. 105/89 קו אופ אבן יהודה נ' בנק הפועלים פד"י מה (3) 585.

דיון ומסקנות

5. השימוש במושכר-

בכתב התביעה נטען, כי המבקשים הפרו בהפרה יסודית את ההסכם באשר הם מפרים את התנאי המהותי לפיו מטרת השכירות היא מגורים בלבד, בעוד שהמבקש מנהל במושכר משרד עו"ד. לטענת המבקשים הם משתמשים במושכר למגורים בלבד. המבקש מדגיש, כי אין הוא מחזיק משרד עו"ד במושכר וטוען, כי אין בהסכם איסור על עבודה במושכר להבדיל מניהול משרד.

באי כוח המשיב טוענים בלהט, כי גרסת המבקש הופרכה אל מול תמליל שיחות הטלפון (מש/7). באי כוח המשיב מדגישים, כי מהתמליל עולה כי המבקש קבע פגישה במשרדו במושכר וזאת בניגוד לעדותו לפיה אם ייפגש עם לקוח, ייעשה זאת במשרד של קולגה (עמ' 9 שורות 19-16 לפרוטוקול).


נתתי דעתי לטענות באי כוח המשיב ועם זאת, לא מצאתי לנכון לקבוע כי הגנתו של המבקש הינה הגנת בדים. תוכן השיחות נשוא מש/7, אינו מצביע בהכרח על קיומו של משרד עו"ד במושכר, במשמעותו הרגילה של המושג "משרד עו"ד".

אין למנוע מהמבקשים לשכנע את בית המשפט, כי חרף שיחות הטלפון האמורות, הרי בפועל לא מתנהל במושכר משרד עו"ד.

6. שטר החוב-

באי כוח המשיב טוענים, כי בשל אי ההתאמה בין סכום השטר במילים לבין סכומו בספרות, הרי השטר הוא עפ"י הסכום במילים, היינו חמישה עשר אלף ₪ בלבד. לשיטתם, נוכח האמור, לא מסרו המבקשים שטר חוב ע"ס 50,000 ₪ בהתאם להתחייבותם בסעיף 26 ב' להסכם.

נתתי דעתי לכך שבסיכומים מטעמם נמנעו המבקשים מלהתייחס לסוגיה זו, והתייחסו אליה רק בסיכומי התשובה. עם זאת, הריני סבורה כי יש מקום לאפשר למבקשים להוכיח את טענתם, כי מדובר בטעות סופר אשר תוקנה על ידי מסירת שטר חוב ערוך כדין.

7. הפרה צפויה-

המבקש לא נחקר בענין זה וגרסתו כי דמי השכירות שולמו כסדרם לא נסתרה. העובדה כי המבקש שלח מכתבים (נספח ב' לכתב התביעה) בהם ציין את נזקיו הנטענים, תוך שהוא מעמידם ע"ס 250,000 ₪ לכל אחד מהמבקשים, עדיין אינה מביאה למסקנה וודאית בדבר הפרה צפויה.

8. אי תשלום ארנונה-

על פי האמור בכתב התביעה, הפרו המבקשים בהפרה יסודית את סעיף 18 א' להסכם בכך שלא שילמו את תשלומי הארנונה. לתמיכה צורף נספח ה'.

בתצהירם טענו המבקשים: "איננו מכחישים את חובתינו לשלם את דמי הארנונה ואין לנו כל כוונה לא לשלמה... בכל מקרה בידי התובע שטר ערבות... אם ישאירו חובות אחריהם". (סעיף 20 לתצהיר).

מבלי להמעיט מחובת המבקשים לקיים בדווקנות את חיוביהם על פי ההסכם, ובכלל זה החובה לשלם את תשלומי הארנונה במועדם, הרי יש לאפשר להם להסדיר את חוב הארנונה, ככל שקיים, תוך זמן סביר ואין באיחור קל של תשלום הארנונה, כדי להוות הפרה יסודית המצדיקה פינוי לאלתר בלא מתן הזדמנות לתיקון ההפרה.

הדברים מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שחיובי הארנונה, הינם על שם המבקשים, כך שלכאורה, למשיב לא נגרם כל נזק ממשי מאיחור מסוים בתשלום הארנונה, בכפוף לכך שההפרה מתוקנת תוך זמן סביר, ובתום תקופת השכירות לא נותר חוב ארנונה.

9. סגירת מרפסות ובניית גדר-

בכתב התביעה נטען, כי המבקשים הפרו הפרה יסודית את סעיף 9 א' להסכם, כאשר ביצעו שינויים במושכר ללא הסכמה מראש ובכתב של המשיב, על ידי סגירת מרפסת והקמת גדר שלא כדין.

באשר לגדר- טוענים המבקשים כי מדובר רק בעמודי דליה לצמחים. בחנתי את גרסת המבקשים, תוך עיון בתמונות מש/2- מש/3 ולא מצאתי כי גרסתם הופרכה לחלוטין. לכאורה, לא בנו המבקשים גדר שאינה מצמחיה. השאלה האם הקמת עמודים להדליית צמחים הינה בגדר בניית גדר אסורה, היא שאלה עובדתית המצריכה בירור.

באשר למרפסת- טוענים המבקשים, כי המרפסת היתה סגורה כששכרו את המושכר והפעולה היחידה שביצעו היא החלפת הזכוכית השבורה בחומר בלתי שביר. עוד טוענים המבקשים כי המשיב ידע על השינוי האמור מבעוד מועד.

ראוי לאפשר למבקשים להתגונן בטענות האמורות, וזאת על אף שבחקירתו, העיד המבקש כי לא קיבל אישור בכתב וכי אינו זוכר אם קיבל אישור כלל (עמ' 6 שורות 22-19 לפרוטוקול).

יש להתיר למבקשים להוכיח את טענתם, כי לא מדובר בסגירה של מרפסת פתוחה אלא רק בשינוי החומר הסוגר את המרפסת. כן יש להתיר להם להתגונן בטענה לפיה המשיב ידע על פעולה זו, שכן ידיעה מלווה בשתיקה עשויה להתפרש כהסכמה.

10. בסיום הדברים אציין, כי הריני ערה לכך שההגנה היא דחוקה ואינה איתנה ואולם לא מצאתי כי היא עולה כדי
"הגנה התלויה על בלימה" באופן שמצדיק דחייתה או הפקדת פקדון כתנאי להתרתה. עוד אוסיף, כי בין מכלול השיקולים בשלב זה של הדיון, יש ליתן את הדעת לשאלת המידתיות, תוך מתן משקל להיקף ההשקעה הכספית שהשקיעו המבקשים במושכר (לטענתם בשיעור של כ- 100,000 ₪) אל מול פינויים מהמושכר בחלוף חודשים ספורים מאז החלה תקופת השכירות, בלא להינות מפירות השקעתם ובלא לקבל תמורתם מאומה. בנסיבות הענין ומהנימוקים שפורטו לעיל, יש לפתוח את דלתות בית המשפט בפני המבקשים ולאפשר להם להתגונן מפני התביעה.

11. הערה - המבקשים הגישו סיכומי תשובה, על אף שלא ניתנה החלטה המתירה זאת. לאחר שנתתי דעתי למחאת באי כוח המשיב, החלטתי להתיר את הגשת סיכומי התשובה בדיעבד. בענין זה הבאתי בחשבון את העובדה, כי גם באי כוח המשיב לא הקפידו למלא בדייקנות אחר החלטת בית המשפט לענין קציבת עמודי הסיכומים. כפי שלא מצאתי לנכון להחמיר עם המשיב, נהגתי גישה מקבילה כלפי המבקשים. לא מצאתי כי נגרם עיוות דין למי מהצדדים.

סוף דבר

12. הבקשה מתקבלת. התצהיר ישמש כתב הגנה.

הוצאות בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ יהיו לפי התוצאות ובהתאם להחלטה שיפוטית.

בהתאם להסכמת הצדדים (פרוטוקול מיום 10/12/08), יועבר הדיון לבית המשפט השלום בחדרה.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון