הפרת הסכם בניה עצמית


בין המבקש ומינהל מקרקעי ישראל נחתם הסכם המכונה "הסכם פיתוח" ביום 7.11.88 בקשר למקרקעין בשטח של כ-500 מ"ר המצויים בגני תקווה, בגוש 6720 חלקה 4/181.

המינהל ביטל ההסכם ביום 14.12.93.

עניינה של התובענה להצהיר כי ביטולו של ההסכם היה שלא כדין. על המשיבה לאפשר למבקש להשלים את בניית ביתו על המגרש נשוא ההסכם.

מאחר ולא ניתן צו מניעה שווק המגרש במכרז פומבי ולפיכך ביקש ב"כ המבקש לתקן התובענה בהמ' 97/3856 להוסיף סעד שינתן לו מגרש חליפי ללא תוספת תשלום לאחר שהמגרש מושא הדיון נמכר במכרז פומבי ולפצל הסעדים. בהסכמת ב"כ המדינה הוחלט להעתר לבקשה ולדון בשאלה אם אכן זכאי המבקש למגרש ולשאלת הפיצוי הכספי ופיצול הסעדים להתייחס לאחר מתן פסה"ד בחלק הראשון, קרי: לדון תחילה בשאלת האחריות כדבריה של עו"ד פודמסקי, ב"כ המשיב.

טענות המבקש:

המבקש נפצע במלחמת "שלום הגליל" והוא נכה קשה 240% (100%+), נשוי ואב לשלושה ילדים. הסכם הפיתוח נחתם עם המבקש כדי למצוא לו פתרון דיור מתאים לצרכיו וזאת בהתאם להמלצת אגף השיקום מ-6.11.83. ההמלצה עפ"י לשונה בתוקף "עד להחכרת המגרש כאמור". בהתאם להסכם הפיתוח (נספח ב' לתובענה) היה על המבקש לבנות את הבית בפרק של 3 שנים - עד 1.9.91. את התכניות לבניית המגרש צריך היה להגיש תוך 9 חודשים מיום אישור העסקה עמו.

המבקש לא עמד בלוח הזמנים בשל נסיבותיו ומחלתו ובשל סיבות עסקיות. גורם נוסף היתה טעותו של המינהל אשר אישר את התכניות לבניה טרומית, לאחר מכן התעכבו רשויות התכנון אשר לבסוף אשרו התכנית.

הסם הפיתוח בוטל שלא כדין, מבלי לתת את הדעת לטעות המינהל לעיכוב ומבלי להתחשב בכך שרשויות התכנון פועלות לאט. המשיב אמור היה לנהוג עם המבקש לפנים משורת הדין בשל נכותו הקשה, ולא זו בלבד אלא שנהגו בו שלא כדין ובקשיחות ואטימות. לאחר שנשלחה למבקש הודעת ביטול, הסכים הממונה על העסקאות דאז מר בורג למתן ארכה. משניתנה למבקש ארכה התפנה לענייניו והשיג אישור הועדה המקומית ואז קבל את הודעת הביטול מיום 14.12.93. המבקש נזעק ופנה למינהל אשר החליט כי ניתן לחדש את העיסקה (אישור בכתב על מכתבו של המבקש- (נספח ב' לתצהיר התשובה של הגב' כהן).

לאחר מכן החלו לרכז חומר ופנו שלא לצורך למשרד הבטחון. מערכת היחסים של המבקש עם משרד הבטחון אינה מעניינו של המינהל. לבסוף הודיעו למבקש ביום 21.12.94 כי העיסקה בוטלה סופית. את הכספים ששילם השיבו לאחד מנושיו. אין ממש בטענת המינהל, כי משרכש המבקש זכויות בקרקע (מקרקעי מינהל) בשנת 1984 - הוא אינו זכאי להקצאה. הקרקע נרכשה מגורם פרטי ועל אף שנעזר במשרד הבטחון לרכישת הנכס - אין בכך כדי לבטל האישור ניתן לו בשנת 83'.

טענות המשיב:

ב"כ המשיב המלומדת מציינת בפתח דבריה בסיכומים, כי הסעד אותו ביקש המבקש בתובענה המקורית - אינו ניתן לביצוע כי הקרקע נמכרה לאחר עריכת מכרז באוגוסט 96'. המבקש לא ניגש למכרז זה.

לאחר תיקון התובענה יש לדון בשאלת זכות המבקש להקצאה של מגרש דומה באותו איזור.

המבקש לא עמד בלוח הזמנים של הסכם הפיתוח. המבקש הוזהר מדי פעם בכל שלב וזורז לפעול בהתאם להסכם. מן המכתבים שיפורטו להלן ניתן לעמוד על הפרת ההסכם ועל הארכות שניתנו למבקש:

ביום 8.8.89 הודיע המשיב למבקש כי טרם הגיש תכניות עפ"י המועד הקבוע בהסכם וניתנת לו ארכה של 30 יום להגשתן (נספח י' לתצהיר).

ביום 21.8.89 ביקש המבקש להאריך המועד להגשת תכניות בששה חדשים בשל בעיות בריאות ואחרות (נספח יא' לתצהיר).

ביום 28.8.89 נעתר המשיב לבקשה ומאשר לו ארכה עד 1.1.90. אך המבקש לא עמד בלוח הזמנים ולא הגיש תכניות.

ביום 21.1.90 הגיש המבקש תכניות למבנה נייד (קרוון).


ב-2.5.90 הודיע המינהל כי עליו להגיש תכניות למבנה קבע.

ב-7.11.90 חתם המינהל בטעות על התכניות למבנה נייד.

ביום 11.3.91 ו-13.5.91 הודיע המינהל למבקש כי התכנית נחתמה בטעות והוא נדרש להציג תכניות למבנה קבע תוך 24 יום, או לחילופין אישור הועדה המקומית לתכנית למבנה הנייד.

המבקש לא ענה למכתב זה.

בביקור שערך מפקח מטעם המינהל ביום 7.10.91 - במקום מצא מבנה נייד שלא היה מחובר למים ולחשמל ואיש לא התגורר בו.

ביום 7.10.91 שלח מר אלי בורג ז"ל, ממונה מחוזי לעסקאות במינהל - למבקש תזכרת למכתבו מיום 13.5.91 (נספח טז') וכן התראה בדבר ביטול ההסכם.

ביום 6.8.92 ערך המפקח ביקור נוסף במקום ומצא את הקרון בשטח במצבו הקודם.

בינואר 93' ניתן גזר-דין על הקמת מבנה ללא רשיון ע"י המבקש במקרקעין מושא הדון.

ב-14.9.93 ביקר המפקח במקום ומצא כי הקרוון פונה והמקרקעין ריקים.

ב-14.12.93 בוטל החוזה עם המבקש (נספח יט').

ב-31.1.94 הגיע מכתב המבקש שנשלח בפקסמיליה בו טען כאילו התחיל לבנות אולם הבניה הופסקה ע"י המועצה המקומית אשר העמידה אותו לדין ובעקבות זאת נאלץ להרוס המבנה.

ב-5.4.94 במענה לפניית המינהל, מתוך כוונה לדון בחידוש החוזה, הודיע משרד הבטחון כי המבקש מצא פתרון דיור חלופי.

בביקור שערך המפקח ב-20.2.94 במקרקעין מושא הדיון מצא כי הם ריקים.


הקרוון שהיה על גלגלים הוסע משם בעקבות צו ביהמ"ש בהליך הפלילי.

המפקח דיווח שהמבקש מתגורר ביחידה אחרת ואחיו ביחידה השניה על אותו נכס.

בנסיבות אלה החליטה ועדת העיסקאות להוריד הבקשה לחידוש החוזה מסדר יומה.
ביום 21.12.94 הודיעו למבקש כי הביטול בעינו עומד וכי החזר הכספים יבוצע ע"י העברתם להוצל"פ.

למחרת הוחזרו למבקש סך 149,307 ש"ח ע"י העברת הכסף להוצל"פ.

לטענות המבקש בדבר הבטחת מר בורג להמתין אין תימוכין בכתב. המסמכים שפורטו מצביעים על ההיפך, המבקש לא יכול היה להיות מופתע מביטול החוזה. הוא הוזהר לא אחת ונתנו לו ארכות. גם אם נתן מר בורג הבטחה להאריך המועד הרי שמאז השיחה בשנת 91' ועד ביטול החוזה חלפו שנתיים. המבקש זלזל לכל אורך הדרך בהסכם.

המבקש נהג בחוסר תום לב בהציגו לפני המנהל כאילו מדובר במבנה של קבע שנהרס לדבריו עפ"י צו ביהמ"ש בעוד שדובר על גלגול קרוון ממקומו.

תכליתו של הסכם הפיתוח להקים מבנה תוך פרק זמן של שלוש שנים לפני החתימה על חוזה חכירה. הקרקע לא הוחכרה אלא למטרה זו. יש לפרש חוזה בהתאם לתכליתו (ע"א 4628/93 מ"י נ. אפרופים שיווק ויזום (1991) בע"מ פד"י מט(2) 265) ובענייננו התכלית היתה בניית מבנה קבע. כל פרשנות אחרת תהפוך המינהל למפר חוק. הועדה המקומית לא אישרה מבנה טרומי. המבקש עצמו ידע זאת וניתן להסיק זאת ממכתבו מיום 23.1.94 (נספח כ' לתצהיר התשובה). הוא טען במכתבו כאילו החל לבנות ולאור צו בימ"ש הרס את התחלת הבניה של המבנה.

חוסר תום לבו של המבקש מתווסף להפרות הממשיות של ההסכם.

רכישת הנכס האחר והסתרת העובדה יש בהם כדי להצביע על הסתר הפנים שנהג המבקש בנסיבות המקרה. העילה להקצאת המגרש היתה מציאת דיור מתאים למבקש.

והנה כי כן הוא השיג דיור הולם בסיוע כספי של משרד הבטחון בשנת 84'. הוא רימה את משרד הבטחון קרי: המדינה, המשיבה עפ"י הכותרת של התובענה בכך שזייף את חתימת נושא תפקיד במשרד הבטחון על תצהיר לביטול הערת אזהרה שנרשמה על הנכס האחר.

הערת האזהרה לטובת משרד הבטחון נמחקה בעקבות זאת. על ביתו של המבקש נרשמו שעבודים ועיקולים שונים, שלא ניתן היה לרשמם אילו נשארה הערת האזהרה לטובת משרד הבטחון בעינה. מעשה הזיוף נעשה בציר הזמן בו טיפל בהסכם מושא דיוננו.

לענין טעות המנהל בחותמו על התכניות למבנה נייד: תחילה הודיעו למבקש כי לא ניתן לאשר התכנית. לאחר מכן חתמו על התכנית וכעבור זמן (ראה לוח הזמנים שפורט לעיל) הודיעוהו כי נפלה טעות. אין הוא יכול להבנות מהטעות שהוא עצמו גרם ליצירתה. גם אם נפחית התקופה בין החתימה השגויה ובין מועד ההודעה אין בכך כדי להסביר את השיהוי בביצוע ההסכם. עד ביטול החוזה לא הוצגו תכניות שהיה צריך להביאן תוך 9 חודשים מיום החתימה.

בנסיבות אלה אין מקום להעלאת טענה של חוסר תום לב מצד המנהל שנהג במבקש בסבלנות וסובלנות.

דיון:

המבקש ערך הסכם פתוח עם המנהל בשנת 88' ובו כתוב לאמור: "'מטרת ההקצאה':
מגורים - בניה עצמית. בהסכם מצויינת תקופת המינימום להגשת תכניות (9 ח') והמקסימום של גמר בניה - 3 שנים. אין חולקין שהמבקש לא עמד בלוח הזמנים.
לאחר שניתנו למבקש ארכות והוא לא עמד בלוח הזמנים בוטל ההסכם. המבקש אינו מכחיש כי לא עמד בלוח הזמנים, אלא שלטענתנו בשל מצבו - ובשל העובדה שנתנו לו ארכות בעבר והובטחה לו ארכה בע"פ ע"י מר בורג ז"ל, ממח' העסקאות במינהל.

לענין ביטול ההסכם טוענת ב"כ המבקש בין השאר, כי אין למשיב הסבר ממשי.

הגב' כהן- המצהירה מטעם המינהל, לא טיפלה בענין בזמן אמת. ככל שיש לה הסברים מעבר למסמכים שהוצגו - דבריה הם אכן בבחינת עדות שמיעה. בחנתי המסמכים והתכתובת הענפה בין המבקש והמשיב כפי שפורטה לעיל בטיעוני ב"כ המשיב ומצאתי כי יש בה מענה ונימוק לביטול העיסקה. הטעם לכך שהמבקש לא עמד בתנאי הסכם הפתוח לענין הארכה בע"פ שניתנה - אם נתנה - אין בה כדי לרפא את הפרת ההסכם, כיוון שמר בורג לא היה מוסמך ליתן אותה. ספק בעיני אם נתן ארכה בע"פ שכן נהג לכתוב מכתבים ומדוע דווקא ארכה אחת מיני רבות תהיה בע"פ? לענין חידוש ההסכם נתווספו טעמים נוספים, שהם רלוונטיים רק לשלב זה. עם זאת יש להם השלחה למהימנות המבקש ולהסבריו לסיבת אי מילוי תנאי ההסכם במועד.

אין ספק שנכותו של המבקש צריכה להכתיב, והיא הכתיבה, יחס מועדף למבקש ואף עצימת עיניים לאי עמידה בלוח הזמנים המדוייק. עם זאת המבקש אינו יכול להבנות מנסיונות ההטעיה שלו כמוצא שלל רב.

מהי טענתו המרכזית? הטעות של המינהל בחותמו על תכנית שהגיש ביום 21.1.90 לאחר שקיבל ארכה, שכן צריך היה להגישה בהתאם לסעיף 12 לחוזה הפיתוח תוך 9 חדשים מיום חתימת ההסכם. התכנית לא התייחסה למבנה של קבע. המנהל הודיע למבקש, כי עליו להגיש תכניות למבנה של קבע במאי 90'. בנובמבר אותה שנה חתם המינהל בטעות על התכנית. הטעות מסתברת על פניה - שכן החתימה עומדת בסתירה להודעה מחודש מאי.

מי גרם להגשת תכניות על מבנה טרומי? המבקש עצמו.

במרץ ומאי 91' הודיע המשיב דבר הטעות בכתב למבקש. לטעמי, המבקש ידע עליה מלכתחילה.

המבקש מתעלם ממכתב זה. אם תאמר שניתנה לו ארכה עד00.00.00.00.00.05.0091.
המינהל) הרי שגם אז - המועד האחרון להגשת תכניות (שכאמור היה צריך להגישן עד אוגוסט 89') היה פברואר 92'. המבקש לא הגיש תכניות למבנה קבע עד מועד זה.
וכן לא הגיש תכניות עד הודעת הביטול.

ביטול ההסכם ב-14.12.93 היה, איפוא, כדין. אין מקום לטעון כי המנהל נהג בקשיחות.

נהפוך הוא - מקביל להתרחשויות הנ"ל - רכש המבקש מגרש ובנה את ביתו. אם הונה בכך את משרד הבטחון אין זה מעניינו של המשיב אמנם, כטענת ב"כ המבקש, אך יש בכך כדי לשפוך אור על מנהגו של המבקש. יש בכך כדי להסביר את סיבת הפרת הסכם הפיתוח.

למבקש לא היו אמצעים לממן בניית הבית, שכן המשאבים הופנו לבניית הבית על המגרש שרכש בשנת 84'. על כן, טענותיו שנבצר ממנו לעמוד בלוח הזמנים, ועל סמך טענות אלה ניתנו לו ארכות, מסיבות בריאות ומחמת נכותו - אין להם בסיס. ניתן לקבוע, כי הארכות שניתנו לו הושגו על סמך טענות שוא.

העמדת הקרוון היה בבחינת אחיזת עיניים כדי תשלום מס שפתיים לעמידה בהסכם הפיתוח. אילו אושר מבנה זה - יכול היה לחתום על חוזה חכירה. אולי בדרך זאת היו נפתרות בעיותיו הכלכליות של המבקש.

על אף מעשי המבקש - והדרך הנלוזה בה הסיר את הערת האזהרה של משרד הבטחון מהנכס שרכש (זיוף חתימת מנהל מח' במשרד הבטחון ומתן תצהיר כוזב) - לא נעלמה מעיני מצוקתו, והחוב שאנו חבים למי שמסר את נפשו להגנת המולדת.

המינהל רצה לילך לקראת המבקש ועל אף שהמבקש הפר את הסכם הפיתוח- ניסו לפתוח לו שער בדרך של חידוש ההסכם על כל הכרוך בכך, כולל אשרור המסמכים הקודמים. אז התברר, כי המבקש מצא פתרון דיור עוד בשנת 84'.

למבקש טענות כרימון על פניית המנהל למשרד הבטחון. אין מקום לטרוניות אלה, שכן עפ"י הנוהלים, בחידוש עיסקה צריך לבחון את כל האסמכתאות כאשר מדובר בהקצאת קרקע ללא מכרז. לדאבון הלב, ישנם עוד נכים המחפשים פתרונות דיור.
בתגובה לפניית המינהל הורד המסך מטענות המבקש - כאשר הודיע משרד הבטחון כי נמצא פתרון דיור למבקש עובר להקצאת המגרש מושא הדיון.

האם היה מקום לחדש העיסקה - היא השאלה השניה שיש להציגה. כי אם נלך לשיטתו של המבקש, מרגע שהמינהל היה נכון לחדש ההסכם, רלבנטי האישור שקיבל ממחלקת השיקום בשנת 83' ותו לא. הנני חולקת על פרשנות זאת. חידוש ההסכם בנסיבות הענין כמוה כהקצאה חדשה. לפיכך, היה מקום לפנות למשרד הבטחון.

צר לי, שעלי לדחות התובענה. בטרם שמיעת הראיות, ניסו ב"כ הצדדים בעצתי ובלעדיה להגיע להסדר פשרה. הנני בטוחה שהמינהל יטה אוזן קשבת למבקש גם בעתיד.

קיים חשש, כי החובות יבלעו את ביתו הנוכחי. על הנכס רובצים שיעבודים ועקולים לרוב.

אם תמצא דרך להקצות למבקש מגרש שירשם על שם משרד הבטחון או עמותה כלשהי, כדי למנוע בעתיד, שיעבוד הנכס - הנני סמורה ובטוחה שהמנהל ישקול הקצאת מגרש למבקש.

מתוך התחשבות במבקש איני רואה לפסוק הוצאות. כל צד ישא בהוצאותיו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת הסכם חתום

  2. הפרת הסכם הפצה

  3. הפרת הסכם כתוב

  4. הפרת הסכם מפיץ

  5. הפרת הסכם ניהול

  6. הפרת הסכם מעסיק

  7. הפרת הסכם מימון

  8. הפרת הסכם שירות

  9. הפרת הסכם העסקה

  10. הפרת הסכם מסגרת

  11. הפרת הסכם סולחה

  12. הפרת הסכם הרשאה

  13. הפרת הסכם השקעה

  14. הפרת הסכם ייעוץ

  15. הפרת הסכם מטפלת

  16. הפרת הסכם פאושלי

  17. הפרת הסכם ליסינג

  18. הפרת הסכם יסודית

  19. הפרת הסכם מכונות

  20. הפרת הסכם סודיות

  21. הפרת הסכם קיבוצי

  22. הפרת הסכם זיכיון

  23. הפרת הסכם פוליטי

  24. הפרת הסכם שירותים

  25. הפרת הסכם התקשרות

  26. הפרת הסכם אופציות

  27. הפרת הסכם עקרונות

  28. הפרת הסכם מייסדים

  29. הפרת הסכם זכיינות

  30. הפרת הסכם מקרקעין

  31. הפרת הסכם שלום בית

  32. עזיבת גננת הפרת הסכם

  33. הפרת הסכם סיום העסקה

  34. הפרת הסכם הובלה ימית

  35. הפרת הסכם בניה עצמית

  36. הפרת הסכם קניית דירה

  37. הפרת הסכם קואליציוני

  38. הפרת הסכם בהליך משפטי

  39. הפרת הסכם הסעת עובדים

  40. הפרת הסכם לרכישת דירה

  41. הפרת הסכם עבודות בניה

  42. הפרת הסכם בהעדר מימון

  43. הפרת הסכם הפסקת מימון

  44. הפרת הסכם פרויקט בניה

  45. הפרת הסכם טיפולי הפריה

  46. הפרת הסכם חלוקת רווחים

  47. הפרת הסכם שירותי בנייה

  48. הפרת הסכם הקמת מפעל בטון

  49. ביטול הוראת קבע הפרת הסכם

  50. הפרת הסכם אי רישום זכויות

  51. הפרת הסכם אספקת אריחי שיש

  52. הפרת הסכם רכישת מנוי עסקי

  53. הפרת הסכם ביצוע עבודה קבלנית

  54. הפרת הסכם ביצוע עבודות זיפות

  55. תביעה בגין הפרת הסכם פיתוח תוכנה

  56. הפרת הסכם העסקה טרם תחילת העבודה בפועל

  57. טענת הפרת הסכם תכנון ע"י פעולות לקידום התב"ע

  58. תנאי בהסכם כי פיגור של 3 חודשים במסירת הדירה לא ייחשב כהפרת הסכם

  59. תביעה לתשלום פיצויים בגין הפרת הסכם, ניהול משא ומתן בחוסר תום לב ובזדון

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון