הפרת הסכם יסודית


1. בפניי תביעה לפינוי הנתבעים, מן המבנים בהם הם מחזיקים המהווים חלק מחלקה 5 בגוש 10074 ברחוב הנשיא 37 בפרדס חנה (להלן : "הנכס" או "המושכר").

טענות התובעת:

2. התובעת טוענת, כי הנתבעים שכרו ממנה את הנכס עפ"י הסכם שכירות שנחתם ביום 17.7.2007 (נספח ב' לכתב התביעה) (להלן :"הסכם השכירות"), אשר אימץ הסכם שכירות קודם אשר התייחס לחלקה 5 הנ"ל במלואה, ואשר נחתם ביום 27.5.2004 (נספח ג' לכתב התביעה) (להלן :"הסכם השכירות הראשון") ואשר הצדדים בו הם עו"ד בן יצחק חיים, מנהל עזבונו של המנוח שפהרד עזרא (אביה של התובעת) – מצד אחד, והנתבעים- מצד שני.

3. לטענת התובעת, הפרו הנתבעים את הסכם השכירות, והתובעת הזהירה הנתבעים בעל-פה מפני המשך הפרת ההסכם, "ואף נשלחו מכתבי פינוי בדואר רשום אשר לא נמשכו מסניף הדואר" (סעיף 5 לכתב התביעה). באשר להפרות החוזה בגינן "נתבע פינוי הנתבעים", אלה פורטו בסעיף 7 לכתב התביעה, ואלה הן:

א. הנתבעים מנהלים בנכס גן-ילדים ללא רישיון עסק או רישוי מתאים, ובגין כך פתחו הרשויות כנגדם בהליכים (נספח ה' לכתב התביעה), ובהמשך, הורשעו הנתבעים במסגרת תיק פלילי 1142/07 בגין שימוש חורג בנכס, ואף נגזר עליהם צו איסור שימוש שנכנס לתוקף ביום 6.9.09. עוד נטען, כי הנתבעים ממשיכים עד ליום הגשת התביעה את השימוש האסור שהם עושים; בכך, כך עפ"י הנטען, מפרים הנתבעים את סעיף 8 להסכם השכירות הראשון (אשר אומץ בהסכם השכירות עפ"י סעיף 9 שבו), הקובע כי השוכר בנכס מתחייב להשיג את כל הרישיונות וההיתרים הדרושים לשימוש במושכר למטרת השכירות.

ב. הנתבעים אינם משלמים את חובות הארנונה והמים, בניגוד להתחייבותם עפ"י סעיף 16 להסכם השכירות.

ג. הנתבעים עשו שינויים במושכר, ע"י הריסת קירות פנימיים, ללא קבלת אישור התובעת.

ד. הנתבעים לא המציאו ערבות שני ערבים להתחייבויותיהם בהסכם השכירות, ולא הפקידו שטר חוב, כפי שהתחייבו בסעיף 18 להסכם השכירות.

ה. הנתבעים לא ביטחו את המושכר בפוליסת ביטוח מתאימה, לפי הוראות סעיף 19 להסכם השכירות.

טענות הנתבעים:

4. הנתבעים כפרו בטענות התובעת, וטענו, כי לא הפרו את ההסכם השכירות. הנתבעים הקדימו וטענו, כי מדובר בתביעה שמטרתה היא לפנות את הנתבעים מן המושכר משיקוליהם של התובעת ובעלה, יהונתן כרמלי (להלן :"יהונתן"), אשר החליט לסיים את הסכם השכירות, למרות שההסכם מעניק לנתבעים הזכות להחזיק בנכס, במידה והם יחליטו לממש את כל זכויות הברירה (האופציות) עפ"י ההסכם, עד ליום 31.8.2015.

5. לטענת הנתבעים, מקורה של התביעה בחוסר תום לב, כאשר שני מניעים לה: הראשון - הוא העלאת דמי השכירות, והאחר - לגרום לנתבעים להסכים לכך שביתם של התובעת ויהונתן תבנה בית מגורים בחצר, בין שני הבניינים בהם מתנהל גן הילדים (סעיף 3 לכתב ההגנה) ובכך לגרום לנזק נוסף לנתבעים.

6. לטענת הנתבעים הרקע לחתימת הסכם השכירות בטרם הסתיימה תקופת הסכם השכירות הראשון, היה רצון התובעת ובעלה לבנות על החלקה בתים צמודי קרקע, ולפיכך הוסכם, למעשה, כי ישונו תנאי ההסכם הראשון, באופן שדמי השכירות יועמדו על 5,000 ₪ ותוארך תקופת הסכם השכירות, באופן שבו הנתבעים יורשו להחזיק בנכס עד לשנת 2015, כאשר שינוי תנאי ההסכם הראשון היווה כמעין פיצוי בגין הסכמת הנתבעים לבניית בתים צמודי קרקע על
החלקה- מחד, ומאידך - לאור הנזק שהיה הצפוי לעבודת הנתבעים במהלך עבודות הבנייה (ראו האמור בסעיף 6 לכתב ההגנה).

7. באשר להפרה הנטענת, ולפיה מנהלים הנתבעים את גן הילדים ללא היתר כדין ואגב "שימוש חורג" בנכס; לטענת הנתבעים, גן הילדים מתנהל היום בשני בניינים, כאשר מפרידה ביניהם חצר; לגבי הבניין החדש שנבנה לאחר שנת 2007, הוצא היתר בנייה עוד בחודש 8/09 והפעילות בו מתנהלת כחוק; וכתב האישום שהוגש כנגד הנתבעת עוד בשנת 2007 מתייחס למבנה הישן, שנבנה עוד לפני קום המדינה, אשר לגביו קיים צורך בהכשרתו, והדבר תלוי בשיתוף פעולה מצד התובעת. לטענת הנתבעים, הם לא זוכים לשיתוף פעולה מצד התובעת, וזאת, על מנת שתוכל התובעת לטעון כי הנתבעים מפרים את ההסכם (ראו האמור בסעיף 10 לכתב ההגנה). עוד הוסיפו הנתבעים, כי לאחר הגשת כתב התביעה פנו הנתבעים לתובעת וביקשו כי התובעת תחתום על התוכניות, כאשר הם מציעים כי התובעת היא שתממן הכשרת המבנה, אולם התובעת החליטה שלא לשתף פעולה עם הנתבעים (ראו האמור בסעיף 10(ב) לכתב ההגנה). לטענת הנתבעים, כאשר התנהלה בנייה באתר, לא ניתן היה לבקש היתר בנייה לבניין הישן (סעיף 10(ד) לכתב ההגנה).

8. באשר לטענת התובעת, לפיה מחדלם של הנתבעים - אשר אינם משלמים את חובותיהם בגין מים וארנונה, מהווה הפרת הסכם, טענו הנתבעים, כי החוב בגין צריכת המים נבע, בין היתר, בשל צריכת מים בתקופת הבנייה שאינה קשורה לשימוש הנתבעים בנכס, וכן בשל השקיית יתר לצמחיה בחצר גן- הילדים שנהג יהונתן להשקות ולמרות האמור לעיל, שילמו הנתבעים כל החובות עוד לפני הגשת התביעה, כאשר הם שומרים לעצמם הזכות לערוך התחשבנות עם התובעת. הנתבעים טענו, כי הסדירו את חובותיהם בגין ארנונה מול המועצה המקומית (ראו סעיף 10(ה) ונספח ד' לכתב ההגנה).

9. באשר לטענת התובעת, כי הנתבעים הפרו ההסכם ע"י ביצוע שינויים במושכר ללא נטילת רשות התובעת, טענו הנתבעים כי כל שינוי שנעשה במושכר נעשה בהסכמת יהונתן (סעיף 10(ו) לכתב ההגנה).

10. הנתבעים טענו, כי לגבי הערבויות שנדרשו מהם, כי למרות שטענה זו לא הועלתה משך; שנים, הרי ערבויות אלה הומצאו עם חתימת חוזה השכירות הראשון- ערבותם של שני ערבים אלה מתנוססת על החוזה הראשון, ובנוסף, מצויות ערבויות נוספות שהופקדו אצל ב"כ התובעת, והן מצויות בידי עו"ד זילבר, מטעם התובעת (סעיף 10(ז) לכתב ההגנה).

11. לגבי טענת התובעת, לפיה הפרו הנתבעים את החוזה משלא קיימו חובתם לרכוש פוליסת ביטוח מתאימה, כמתחייב מהוראות ההסכם, טענו הנתבעים כי טענה זו לא הועלתה קודם לכן וכי רכשו פוליסה ואף צירפו לכתב ההגנה (ולאחר מכן בהודעה נפרדת שהגישו) שתי פוליסות המוכיחות ביטוח המושכר (סעיף 10(ח) לכתב ההגנה).

12. עוד טענה הנתבעת, כי לקראת חודש 9/09 הגיע יהונתן לקבל דמי שכירות לשנים 2009-2010 ומשגילה כי דמי השכירות שמוכנים הנתבעים לשלם עומדים ע"ס 5,000 ₪ לחודש (כפי שנקבע בהסכם בין הצדדים) סירב לקבל את דמי השכירות, והנתבעים ניסו להעביר את דמי השכירות לחשבון התובעת, ללא הצלחה, לאחר שחשבון התובעת נחסם להעברות בנקאיות. הנתבעים טענו, כי בשנת 2009 ניסתה התובעת - באמצעות יהונתן, לשנות את תנאי ההסכם ע"י העלאת דמי השכירות, או ע"י פיצול ההסכם באופן שהתובעת תמשיך לשכור את המבנה החדש ובִיתם של התובעת תבנה בחצר בין שני המבנים, וכאשר סירבו הנתבעים לדרישות התובעת, שהועלו באמצעות יהונתן, החל יהונתן מנסה לפנות את הנתבעים מן הנכס, כאשר הוא מנסה לחפש עילה לכך.

הראיות:

13. מטעם התובעת העיד יהונתן - שהגיש תצהיר עדות ראשית, ומר סופר יצחק - פקח בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כמו-כן, לאחר הגשת סיכומי הצדדים, עתרה התובעת בבקשה להבאת ראיה נוספת, גזר דין שניתן ביום 10.6.2010 בגדרו נגזר דינה של הנתבעת לאחר שהורשעה בעבירת אי קיום צו שיפוטי –עבירה בניגוד לסעיף 210 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965. לאחר קבלת תגובת הנתבעים והואיל ולא הייתה מחלוקת לגבי המסמך ותוכנו, התקבל המסמך כראיה.

14. מטעם הנתבעים העידו הנתבעת עצמה, הגב' חכם כוכבה, מנהלת החשבונות בעסקם של הנתבעים, גב' הדס גוטמן עובדת בגן אותו מנהלים הנתבעים במושכר, ומר עופר ביטון.

15. לאחר הגשת סיכומי הצדדים, עתרו הנתבעים בשתי בקשות נפרדות להגשת שתי ראיות נוספות: הראשונה - החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים בחדרה (כב' השופט מסארוה), לפיה האריך את המועד לביצוע צו איסור השימוש בנכס שניתן כנגד הנתבעת, וזאת עד ליום 31.8.2010, והאחרת - התכתבות בין ב"כ הצדדים והחלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה לפיה נדחתה בקשת הנתבעים לשימוש חורג, בשל אי חתימת בעל הנכס (התובעת) על הבקשה. בהחלטתי מיום 15.8.2010 הוריתי על קבלת החלטת כבוד השופט מסארוה כראייה, ואילו לגבי ההתכתבות בין הצדדים התרתי הגשת המסמכים כראיה, כאשר ניתנה לתובעת הזכות לזמן את הנתבעים להיחקר על המסמכים אלה. באשר לבקשה להגשת החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה כראייה, דחיתי את הבקשה, הואיל והמסמך הוגש שלא באמצעות עורכו. הנתבעים ביקשו לזמן נציג הועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואילו ב"כ התובעת ביקש לזמן את הנתבעים לחקירה על ההתכתבויות בין הצדדים. בישיבה שקיימתי ביום 5.9.2010 התקבלו המסמכים הנ"ל, אותם ביקשו הנתבעים להגיש כראייה.


המחלוקת:


16. המחלוקת בין הצדדים, היא אם הפרו הנתבעים את ההסכם ואם בעקבות הפרה זו קמה לתובעת זכות לבטל את ההסכם.

זכותה של התובעת לבטל ההסכם בגין הפרתו- הפן המשפטי:

17. הנתבעים טענו בכתב הגנתם ובתצהירי עדות ראשית מטעמם, כי הם לא הפרו את ההסכם, ובכל מקרה, לא קמה לתובעת הזכות לבטל ההסכם וכי ביטול ההסכם מהווה חוסר תום לב. אדון, אפוא, בשאלת זכותה של התובעת לבטל ההסכם.

18. על מנת לבטל ההסכם על התובעת להוכיח כי הנתבעים הפרו את ההסכם, וכי הפרה זו אכן מזכה בביטול ההסכם, בהתאם לתנאים האמורים בסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970 (להלן : "חוק התרופות"). הסעיף קובע בסעיף קטן (א) שבו, את זכותו של הנפגע לבטל ההסכם אם ההפרה הייתה יסודית, ואילו בסעיף קטן (ב) נקבע, כי הנפגע זכאי לבטל ההסכם, גם אם הפרתו הייתה הפרה לא יסודית, רק "לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק".

19. לפיכך, עליי לקבוע אם ההפרות הנטענות הן הפרות יסודיות או הפרות שאינן יסודיות, ואם אגיע למסקנה כי ההפרות אינן יסודיות, עליי לבדוק אם ניתנה לנתבעים ארכה לתיקון ההפרות. הקביעה אם ההפרה יסודית אם לאו, תיקבע בהתאם להגדרתה האמורה בסעיף 6 לחוק התרופות: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".

20אציין כבר עתה, כי הסכם השכירות לא קבע רשימת סעיפים שהפרתם תהווה הפרה יסודית. בסעיף 20 להסכם השכירות הראשון אמנם נקבע, כי הפרת סעיפים אחדים המפורטים בהסכם, תהווה הפרה יסודית, ואולם סעיף 9 להסכם השכירות משנת 2007 אשר מנה מספר סעיפים הכלולים בהסכם הראשון אשר יעמדו בתוקפם גם בהסכם השכירות, לא מנה את סעיף 20 הנ"ל ביניהם. משכך, בהסכם השכירות שהסדיר את יחסי הצדדים מאז שנת 2007 לא כלולים סעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

21. באשר למבחן "יסודיות ההפרה", נקבע, כי המבחן הוא אובייקטיבי ולפיו: " מוענקת לאדם הסביר הניצב בנעלי הנפגע כצד לחוזה בעת כריתת החוזה "החוכמה לאחר מעשה"; ניתן בידיו מידע אודות ההפרה שאירעה בפועל ואודות תוצאותיה ומוצגת לפניו השאלה הבאה: "האם אתה, האדם הסביר, היית מתקשר בחוזה אילו ניחנת בידיעה נבואית אודות ההפרה ותוצאותיה? אם התשובה היא שלילית- כלומר אדם סביר בנעלי הנפגע לא היה מתקשר כלל בחוזה אילו ידע מראש כי הוא יופר באופן שבו אכן הופר- יש לפנינו הפרה יסודית. לעומת זאת אם התשובה היא חיובית- כלומר, ניתן להניח שאדם סביר, למרות ההפרה, עדיין היה מוצא בחוזה תועלת של ממש ולכן היה משיב כי היה מתקשר בו גם בידיעה כי יופר באותה הפרה- כי אז אין פנינו הפרה יסידית (ג' שלו, י' אדר "דיני החוזים – התרופות" (תשס"ט) 585-584).

22. יצויין עוד, והדברים נוגעים לענייננו כפי שעוד אפרט להלן, כי גם כאשר בפנינו הפרה יסודית, אי השימוש בזכות ביטול אינו הופך את ההפרה ללא יסודית, אלא מקנה לה סממנים של הפרה לא יסודית. לעניין זה ראו רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים פד"י נו(5) 779 ,עמ' 787:

"...איננו קובעים כי עם חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול בגין הפרה יסודית הופכת ההפרה ללא יסודית. כל שנקבע על-ידינו הוא שבדומה להפרה הלא יסודית, גם במקרה של הפרה יסודית נדרש מתן אורכה, ובלבד שהודעת הביטול ניתנה בחלוף הזמן הסביר מאז שנודע לנפגע על ההפרה"

ראו גם :
- ע"א 8741/01 Micro Balanced Products נ' תעשיות חלאבין בע"מ פד"י נז, (2) 171.
-ע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל פד"י נג(1) 402 בעמ' 413-412

כפיפות זכות ביטול ההסכם לחובת תום הלב:

23. הנתבעים טענו, כי התובעת הפעילה את זכות הביטול לה טענה, בחוסר תום לב. פסיקת בית המשפט העליון קבעה כי זכות הביטול כפופה לחובת תום הלב. כבר נקבע, כי תום הלב הוא עקרון על שחל אף על דיני התרופות, ולעניין זה ראו ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתית ובניה (1992) בע"מ נ' בהג'את, (טרם פורסם- ניתן ביום 21.11.06) :

" עקרון תום הלב הוא עקרון "מלכותי" (בג"ץ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מז(4) 702, 708). הוא חל על "כלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 700/81 פז נ' פז, פ"ד לח(2) 736, 742). בצדק צויין כי הדוקטרינה של תום הלב "חותכת את משפט ישראל כולו לאורכו ולרוחבו, מלוא כל הארץ כבודה" (השופט מ' חשין ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 230). מכאן מתבקשת המסקנה כי דרישת תום הלב חלה גם בדיני התרופות. כך הדין לעניין תרופות בגין הפרת חוזה (..). כך הדין גם בתרופות בגין ביצוע
עוולה.."


24. בע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(1) 516 קבע בית המשפט העליון את הדברים שלהלן:

"אכן, ייתכנו נסיבות שעמידה על זכות הביטול תיחשב בהן, גם בעקבות הפרה יסודית, כנגועה בחוסר תום-לב, עם זאת ברי כי כאשר בהפרה של תנאי יסודי עסקינן, יתמעטו המקרים ששימוש בזכות הביטול ייחשב בהם כסותר את חובת תום-הלב, ורק בנסיבות יוצאות-דופן ייבצר מהנפגע להפעיל את תרופת הביטול הקנויה לו".

ראו גם :
-ע"א 11054/05 סגל נ' דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ (טרם פורסם- ניתן ביום 23.2.10).
-ע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם- ניתן ביום 12.1.09)

הכרעה בטענות התובעת לזכותה לבטל ההסכם בגין ההפרות הנ"ל

25. על רקע האמור לעיל, תיבחנה להלן טענות התובעת להפרות הנתבעים את ההסכם, כאשר אבחן אם בפניי הפרה, ולאחר מכן אבחן, אם בפניי הפרה המקימה זכות ביטול ולאחר מכן, אבחן אם השימוש בזכות הביטול, בהנחה וקמה זכות זו, הוא שימוש שנעשה בתום לב אם לאו.

26. בטרם אעשה זאת, רואה אני לנכון להכריע תחילה בשאלה עובדתית, שיש בה כדי להשפיע על בחינת ההפרות הנטענות, והיא - טענת הנתבעים, לפיה הוגשה התביעה על רקע סירובם להיעתר לבקשות יהונתן להעלות דמי השכירות או לאפשר לבִיתו לבנות על המושכר בית מגורים.

27. כאמור, לטענת הנתבעים בכתב הגנתם (ראו סעיף 9 לכתב ההגנה), הגשת התביעה באה לעולם לאחר שהנתבעים סירבו להצעות יונתן, לפיהן ביקש הוא להעלות את דמי השכירות לסך 8,000 ₪, או לפצל את החוזה לשניים, באופן שהנתבעים ימשיכו לשכור את המבנה החדש בלבד, או יתירו לבִיתו של יהונתן לבנות בית בחצר בין שני הבניינים.

28. שמעתי את עדותו של יהונתן, ממנה אני מסיק כי טענות הנתבעים אמת הן. יהונתן מודה, כי דמי השכירות על פי ההסכם נקבעו ע"ס 5,000 ₪ והארכת תקופת השכירות היוותה פיצוי בגין ביטול ההסכם הראשון ובגין הנזק שייגרם לניהול גן הילדים בתקופת בניית הבתים צמודי קרקע (ראו עדותו של יהונתן בעמוד 11 שורה 27 ואילך). יהונתן העיד בפניי, כי לאחר שהסתיימה הבנייה, הוסיפו הנתבעים סך 1,500 ₪ על דמי השכירות ובקיץ 2009 סירבה הנתבעת להמשיך לשלם את דמי השכירות והיא הכינה לו שיקים הכוללים דמי השכירות ע"ס 5,000 ₪ לחודש (דהיינו לפי שיעור דמי השכירות שנקבעו בהסכם) ותגובת יהונתן הייתה שהוא זרק את המעטפה על הרצפה וסירב לקבלה (ראו עדותו של יהונתן בעמוד 21 שורה 15 לפרוטוקול). המסקנה היא, כי עוד בחודש 9/09 - חודשיים לפני הגשת התביעה, היה מוכן יהונתן לקבל דמי שכירות בגין השנים 2009-2010, ואולם סירוב הנתבעת להוסיף על דמי השכירות הקבועים בהסכם סכומים כלשהם, כפי שעשתה בשנת 2008, גרם ליהונתן לסרב לקבל דמי השכירות, ורק לאחר התערבות בנותיו הוא ניאות לקבלם.

29. נוסף על האמור לעיל, הן עדותו של יהונתן והן עדותו של מר סופר יצחק (ראו עדותו של מר סופר בעמוד 25 שורה 1), כי ביתו של יהונתן הגישה בקשה להיתר בנייה, לצורך בניית ביתה בחלקה, מתיישבות עם טענת הנתבעים לפיה התביעה באה לעולם לאחר שסירבו הנתבעים להעלות דמי השכירות או להסכים לבקשת ביתם של התובעת ויהונתן לבנות על החלקה בית, שיש בו כדי לצמצם השטח עליו מתנהל הגן (ראו התמונות ת/1).

30. עולה אפוא, כי התובעת ויהונתן, היו מוכנים להמשיך בחוזה השכירות חרף ההפרות הנטענות, אילו היו הנתבעים מסכימים לתנאים שהציבו, לרבות הוספת סכומים על דמי השכירות והסכמת הנתבעים כי בִיתם תבנה על החלקה את בֵיתה. משסירבו הנתבעים לדרישות אלה ובחלוף חודשיים, צפו ועלו טענות לגבי הפרת ההסכם מצד הנתבעים, שסביר להניח, כי לא היו מועלות לו היו מסכימים הנתבעים לתנאי התובעת ויהונתן. לקביעה זו משמעות באשר לתום ליבם של התובעת ויהונתן בביטול ההסכם.

הפרת ההסכם - ניהול עסק שלא כחוק:

31. אין חולקין, כי מטרת השכירות הוגדרה בהסכם השכירות הראשון ובהסכם השכירות כ- "מגורים- גנון לילדים" (ראו סעיף 7(א) להסכם השכירות הראשון וסעיף 9 להסכם השכירות שמחיל את הסעיף הנ"ל על הסכם השכירות). אין מחלוקת, כי כתב האישום הראשון הוגש כנגד הנתבעת בשנת 2007 והיא הורשעה ודינה נגזר בשנת 2008. כמו-כן אין הצדדים חלוקים לגבי העובדה כי ניתן היתר בנייה הכולל היתר לשימוש בבניין החדש כגן-ילדים, וזאת בחודש 8/08.

32. בעדותו בפניי, העיד יהונתן כי עוד בשנת 2006 הוא ידע, כי קיימת השימוש הנעשה במקום הוא שימוש חורג, האסור עפ"י דין, וכי באותו שלב, דהיינו בשנת 2006, הנתבעים לא פנו ולא קיבלו אישור ל-"שימוש חורג", וכי המפקח אף הודיע ליהונתן כי הוא "עלול להיות נתבע במשפט" (ראו עדותו של יהונתן בעמוד 12 שורות 18-23). כמו-כן העיד יהונתן כי מאז שנת 2004 לא פנו הנתבעים אל התובעת על מנת להכשיר את השימוש הנעשה במקום (ראו עדותה של התובעת בעמוד 12
שורה 26-27).

33. למרות האמור לעיל, ולמרות ההפרה עליה ידע יהונתן עוד בשנת 2006, נחתם הסכם שכירות בשנת 2007 (נספח ב' לכתב התביעה). הדבר אך מוכיח, כי התובע לא ראה בהפרה הנ"ל כהפרה יסודית המצדיקה ביטול ההסכם, שכן יהונתן והתובעת, שגילו את ההפרה בשנת 2006 לא ביטלו ההסכם ולא פנו אל הנתבעים בדרישה כי יתקנו ההפרה. אדרבא, נחתם הסכם חדש בין הצדדים, לפיו מימוש זכויות הברירה (האופציות) הכלולות בו מקנה לנתבעים זכות חזקה בנכס עד לשנת 2015.

34. לא זו אף זו, ביום 6.1.08 נגזר דינה של הנתבעת, לאחר שהוגש כנגדה כתב אישום בו יוחסו לה עבירת שימוש במושכר ללא קבלת היתר לשימוש חורג. ביום 21.5.09, דהיינו תקופה ארוכה לאחר שגילתה את דבר ההפרה, שלחה התובעת מכתב באמצעות ב"כ, (הוא המכתב ת/2) ובו הודעה לנתבעים, כי ההסכם יסתיים במועד שנקבע בו (ללא מימוש זכות האופציה), דהיינו ביום 31.8.2010, וזאת לאור הפרות ההסכם, לרבות ניהול העסק בניגוד לחוקי התכנון והבנייה ואי תשלום החובות בגין המים והחובות למועצה המקומית. מכתב זה קבע, למעשה, כי התובעת מסרבת לחידוש האופציה בשנת 2010 בגין הפרת ההסכם ואולם אין התובעת מפעילה זכות ביטול ההסכם באופן מיידי. למרות האמור בהסכם, למרות שההפרות היו ידועות לתובעת, ולמרות המכתב הנ"ל, הוגש כתב התביעה בחודש 11/09, מבלי שקדם לו מכתב נוסף על זה שנשלח בחודש 5/09.

35. יצויין עוד, כי אין מחלוקת בין הצדדים כי הפעילות במבנה החדש, שבו מתקיימת חלק מפעילות גן-הילדים, היא פעילות חוקית, לאחר שניתנו ההיתרים הדרושים. טענות התובעת מתמקדות בפעילות הנעשית בבניין הישן.

36. לאחר הגשת כתב התביעה, וכחלק ממאמציה של הנתבעת להכשיר את השימוש בבניין הישן (לאחר העובדה, כי באותו שלב היא הפרה צו שיפוטי שניתן ע"י בית המשפט) פנתה היא אל התובעת וביקשה, באמצעות ב"כ, לחתום על התוכניות ואילו התובעת סירבה לעשות כן. על בקשה זו חזרו הנתבעים בדיונים שהתקיימו בפניי ביום 2.3.2010 ו- 13.5.2010 ועל אף הצהרת ב"כ התובעת, כי הוא מוכן לבדוק את התוכניות על מנת שהתובעת תחתום עליהן, תוכניות אלה לא נחתמו מעולם ע"י התובעת והבקשה לשימוש חורג שהגישה למועצה המקומית נדחתה, כאשר סיבת הדחייה היא "התנגדות משפחת כרמלי לבקשה"(!) (ראו החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 28.6.2010 (אשר התקבלה כראיה בעקבות דיון בבקשה להגשת ראיה חדשה). לא זו בלבד שהתובעת לא חתמה על התוכניות, למרות שטענה כי היא מוכנה לבדוק אותן, על מנת להכשיר את השימוש הבלתי חוקי שעושים הנתבעים בנכס, אלא שאף התנגדה לשימוש זה.

37. מכאן אפנה לבחון את השאלה, אם לאור ההתנהלות דלעיל, קמה לתובעת הזכות לביטול ההסכם. תשובתי לשאלה זו היא בשלילה מן הנימוקים אותם אמנה להלן.

38. אני קובע כי השימוש ללא היתר מהווה הפרת ההסכם על ידי הנתבעים, ואולם גם אניח כי מדובר בהפרה יסודית, הרי שתגובת התובעת לוקה בשיהוי רב - התובעת גילתה הפרה זו עוד בשנת 2006 והיא שקטה על שמריה, ולא שלחה לתובעת ולו מכתב אחד עד לשנת 2009, כאשר בשנת 2007 נחתם הסכם השכירות. אלא שגם המכתב הראשון אותו שלחה התובעת (ת/ 2), אשר נשלח בחודש 5/09, היה, למעשה, מכתב המודיע כי התובעת תתנגד למימוש האופציה. אין המכתב הנ"ל מכתב ביטול ואינו מכתב שבו מתבקשים הנתבעים לתקן הפרתם.

39. משקילה ההפרה היסודית סיממנים של הפרה לא יסודית, ומשלא נשלחה לנתבעים הודעה הדורשת תיקון ההפרה תוך זמן סביר, הרי לא קמה לתובעת זכות ביטול ההסכם.

40. כך או כך, התובעת התנהגה בחוסר תום לב קיצוני – כאשר בהגשת תביעתה מבקשת היא לקצור את פירות חוסר תום לבה. ברור היה לתובעת, כי לא ניתן ל"הכשיר את השרץ" ע"י מתן היתר לשימוש חורג אלא אם תשתף פעולה עם הנתבעים ותחתום על הבקשה לשימוש חורג. מייד לאחר הגשת התביעה (שעובר להגשתה הייתה התובעת אמורה לשלוח דרישה על מנת לאפשר לנתבעים לתקן את ההפרה) הכינו הנתבעים, על חשבונם הם, בקשה לשימוש חורג, אשר הוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לאחר שהתובעת התחמקה מלחתום עליה. אלא שהתובעת לא הסתפקה בהעדר שיתוף פעולה, כי אם הגישה התנגדות לבקשה. התנהגות זו מוכיחה כי התובעת אינה חוששת מפני הגשת כתב אישום כנגדה, כי אם חוששת היא מהמשך החזקת הנתבעים במושכר בתנאים המוסכמים, ומהיעדר יכולת בִיתה לבנות בשטח החצר, ולפיכך, העדיפה התובעת לחבל במאמצי הנתבעים ולא לחתום על הבקשה, ותוך סיכון הנתבעת בביצוע עבירות נוספות, וזאת, על מנת שתוכל התובעת לטעון להפרת הסכם מצד הנתבעים. התנהגות זו של התובעת ויהונתן היא התנהגות בחוסר תום לב קיצוני, המהווה המקרה המתאים לשלילת הזכות לביטול ההסכם, אף אם אניח כי ההפרה הינה הפרה יסודית.

41. מסקנתי היא, כי לא קמה לתובעת הזכות לבטל את ההסכם, מאחר והפרת ההסכם או העדר הפרתו על ידי הנתבעים הוא מעשה התלוי בחסדי התובעת. התובעת, כאמור, בחוסר תום לב, היא שהחליטה כי הנתבעים לא יכשירו את השימוש במושכר (וע"י כך ימשיכו להפר את ההסכם). לא נראה, כי מהתנהלות זו ראוי כי תצמח לתובעת עילת תביעה.

הפרת ההסכם - אי תשלום חובות המים וארנונה:

42. בכתב התביעה, טענה התובעת כי הנתבעים אינם משלמים בגין ארנונה ובגין המים הנצרכים בגן הילדים. בכתב התביעה לא פירטה התובעת מהם הסכומים אותם חייבים הנתבעים לרשויות, והסתפקה בהעלאות טענה ככלית בדבר
קיומו של חוב.

43. כאמור בפרק הקודם, לא נשלחה כל הודעה המתריעה על ההפרות האמורות או כזו שדורשת מן הנתבעים לתקן את ההפרה תוך זמן סביר.

44. התובעת צירפה לכתב תביעתה מסמכים שמטרתם היא להוכיח את חובות הנתבעים בגין מים ותשלומים מוניצפליים בשנת 2008. כאמור, הנתבעים טענות בכתב הגנתם, כי הם הסדירו חובות אלה עוד לפני הגשת כתב התביעה למרות שחלק מחיובי המים מקורם בבזבוז מים במהלך הבנייה ובהשקיית יתר שנעשתה ע"י יהונתן. באשר לארנונה, טענו הנתבעים כי החובות שהצטברו כנגדם מקורם בבנייה החדשה ובהיעדר תיאומים מול המועצה, ואולם בטרם הוגש כתב התביעה יושרו ההדורים עם המועצה המקומית פרדס חנה והחובות שולמו.

45. הגעתי למסקנה, כי ההסכם לא הופר ע"י הנתבעים, וגם אם הופר, הרי עסקינן בהפרה לא יסודית, אשר מעולם לא זיכתה את התובעת לבטל את ההסכם מאחר ולא פנתה בדרישה לתיקון ההפרה הנטענת.

46. בעדותו בפניי, אישר יהונתן כי הקבלן שבנה במקום השתמש במהלך הבנייה במים, כשבגין השימוש חויבו הנתבעים (ראו עדותו של יהונתן בעמוד 12 שורה 4 לפרוטוקול). משנשאל יהונתן אם קיימים חובות ארנונה לגבי המושכר הוא ענה "היו חובות ארנונה" (עמוד 16 שורה 12) וכאשר נשאל אם הוא יודע, אם ביום הגשת התביעה היו חובות ארנונה, השיב הוא בשלילה (עמוד 16 שורה 18 לפרוטוקול). המשמעות היא, כי אף אם הצטברו חובות בעבר, בטרם הגשת כתב התביעה, נתנו הנתבעים הסבר המניח את הדעת באשר לקיומו של חוב זה שאינו קשור בנתבעים, כי אם בעבודות בנייה שביצעה התובעת בנכס. כך או כך, חוב זה הוסדר טרם הגשת התביעה ואינו קיים עוד, וההפרה תוקנה, אף מבלי שהתובעת תבקש לתקנה. לפיכך, אין בפנינו הפרה, לא כל שכן, הפרה יסודית המזכה בביטול ההסכם.

47. טוענת התובעת, כי הנתבעים פרסו את סכום החוב בגין הארנונה, ומעשה זה מהווה, כשלעצמו, הפרת הסכם. אין בידי לקבל טענה זו ממספר נימוקים: הראשון - טענה זו לא נטענה בכתב התביעה; השני - אין זו הפרה יסודית, כי אם הפרה לא יסודית (עפ"י המבחן האובייקטיבי עליו עמדנו לעיל), ומשלא פנתה התובעת בבקשה לתקנה, הרי לא השתכללה לכדי הפרה יסודית המזכה בביטול ההסכם. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור העובדה, כי החובות רשומים על שם הנתבעים ולא על שם התובעת, ולא הוכח בפניי כי נגרם לתובעת נזק מפריסת סכום החוב, שכן לא הוכח בפניי, לדוגמא, כי התובעת עתידה למכור את הנכס. ההיפך הוא הנכון; הוכח בפניי כי בִתה של התובעת עתידה לבנות בית על החלקה, וזוהי הסיבה, או אחת הסיבות, להעלאת טענת הפרת ההסכם בגין אי תשלום חובות על ידי הנתבעים.

48. נראה, שאף כאן - השימוש בזכות הביטול, לאור האמור לעיל, לוקה בחוסר תום לב, מקום שההפרה לא הייתה קיימת ביום הגשת התביעה.

הפרת ההסכם- הריסת קירות פנימיים במושכר:

49. כתב התביעה שהגישה התובעת, בגדרו טענה, כי הנתבעים הפרו את ההסכם לאחר שהרסו קירות במושכר, לא כלל פירוט מתי נעשתה עבודה זו, מה היא כללה, ואילו קירות נהרסו. די בהיעדר פירוט מינימאלי לגבי מהות ההפרה ומועדה, כדי לדחות טענתה זו של הנתבעת.

50. יחד עם זאת, החלטתי לדון בטענתה זו של התובעת, לאור טענת הנתבעים, כי כל השינויים במושכר נעשו על דעת יהונתן ובהסכמתו.

51. יהונתן העיד בפניי כי הוא ביקר במושכר "לפחות פעם בשבוע" (עמוד 13 שורה 26 לפרוטוקול) וכי "אולי" נכנס פעם בחודש לתוך המבנים (ראו עדותו של יהונתן בעמוד 13 שורה 28 ו- 29 לפרוטוקול). חזקה על יהונתן שראה כל שינוי, לרבות הריסת הקירות לה הוא טוען. לא מצאתי בכתב התביעה, לרבות בתצהיר יהונתן התומך בו, כל טענה לפיה הוא פנה לנתבעים והתריע על כך, או שביקש לבטל את ההסכם בגין כך, אדרבא, "הפרה" זו אינה מוזכרת אפילו במכתב ת/2 מיום 13.5.09. בנוסף, העידה הגב' הדס גוטמן על ריב שפרץ בין הקבלן המבצע לבין יהונתן שעניינו הריסת קיר במבנה הישן, וכי לנתבעים לא היה כל חלק בריב זה.

52. מסקנתי היא, כי לא הוכחה בפניי הפרת הסכם כלשהי, וכן לא הוכח בפניי כי הנתבעים עשו שינוי במושכר שאינו על דעת התובעת או יהונתן. בנוסף, אפילו אניח כי אכן הנתבעים הפרו את ההסכם כאשר הרסו קיר במבנה הישן, וכי הדבר מהווה הפרה יסודית, התובעת לא פעלה לבטל את ההסכם מייד לאחר ביצוע השינוי או תוך זמן סביר, ואף לא פנתה לאחר מכן בבקשה להשיב את המצב לקדמותו. משכך, עסקינן בהפרה, אף אם הייתה מוכחת, שאינה מקימה זכות לביטול ההסכם.

אי המצאת ערבויות ופוליסות ביטוח:

53. טוענת התובעת, כי הנתבעים לא המציאו לידי התובעת ערבויות כאמור בהסכם השכירות. כמו-כן לטענת התובעת, פוליסות הביטוח, לפיהן בוטחו המבנים אינן בהתאם למוסכם עפ"י ההסכם בין הצדדים, שכן הנתבעים נדרשו עפ"י ההסכם לבטח המבנים בסך 600,000$ (דולר ארה"ב) ואילו עפ"י שתי הפוליסות שצורפו ע"י הנתבעים בוטחו שני המבנים לפי ערך של 600,000 ₪ לשני המבנים.


54. מאידך טוענים הנתבעים, כי הם המציאו הערבויות מייד לאחר חתימת הסכם השכירות הראשון, ובאשר לפוליסות הביטוח, טענו הנתבעים כי לאור הקטנת שטח המושכר לאחר חתימת הסכם השכירות (לאחר שההסכם הראשון חל על כל החלקה לרבות מטעים), הם ביטחו את המבנים "בשינויים המחוייבים" ובערכם המלא. כך או כך, טענו הנתבעים, כי מאז שנת 2004 לא פנו אליהם התובעת או יהונתן באשר לערבויות או הביטוחים, וכי היום, לאחר שהחליטה התובעת לבטל את הסכם השכירות, מעלה היא טענות "מן הגורן ומן היקב" על מנת לפנות את הנתבעים מן הנכס. עוד הוסיפו הנתבעים, כי הם הציעו להמציא את הבטוחות להנחת דעת התובעים אלא שהתובעים מתחמקים מלקבל הבטוחות.

55. מבלי להיכנס לשאלה, אם הבטוחות והפוליסות שהמציאו הנתבעים מקיימות הן את הוראות הסכם השכירות, נראה, כי ביטול ההסכם בגין הפרה זו אינה כדין ודין טענת התובעת – דחייה, זאת, גם אם אניח, לטובת התובעת, כי מדובר בהפרה יסודית (עפ"י המבחנים הנ"ל). הוכח בפניי כי התובעת לא פנתה לנתבעים בעניין הפרה זו משך השנים מאז שנת 2004, ולא ביטלה את ההסכם. משכך, דין הפרה זו, בהנחה ומדובר בהפרה יסודית, כדין הפרה לא יסודית. משלא נשלחה לנתבעים דרישה (התובעת לא טענה מעולם כי פנתה אל הנתבעים בבקשה לתיקון ההפרות והפרות אלה אף לא מוזכרות במכתב ת/ 2 ) , הרי מעולם לא השתכללו לכדי הפרה יסודית המזכה בביטול ההסכם.

56. אני קובע כי העלאת "הפרות" מן הסוג הנדון לראשונה בכתב התביעה, לאחר שמשך שנים היו "קיימות" ועל רקע הממצאים האמורים לעיל, מהווה שימוש שלא בתום לב בזכות לביטול ההסכם.

התוצאה:

57. לא הוכח בפניי, כי קמה לתובעת עילה עפ"י דין לבטל הסכם השכירות; מסקנה זו מובילה לדחיית התביעה.

58.התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 1,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 7,500₪ ומע"מ בגינו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת הסכם חתום

  2. הפרת הסכם הפצה

  3. הפרת הסכם כתוב

  4. הפרת הסכם מפיץ

  5. הפרת הסכם ניהול

  6. הפרת הסכם מעסיק

  7. הפרת הסכם מימון

  8. הפרת הסכם שירות

  9. הפרת הסכם העסקה

  10. הפרת הסכם מסגרת

  11. הפרת הסכם סולחה

  12. הפרת הסכם הרשאה

  13. הפרת הסכם השקעה

  14. הפרת הסכם ייעוץ

  15. הפרת הסכם מטפלת

  16. הפרת הסכם פאושלי

  17. הפרת הסכם ליסינג

  18. הפרת הסכם יסודית

  19. הפרת הסכם מכונות

  20. הפרת הסכם סודיות

  21. הפרת הסכם קיבוצי

  22. הפרת הסכם זיכיון

  23. הפרת הסכם פוליטי

  24. הפרת הסכם שירותים

  25. הפרת הסכם התקשרות

  26. הפרת הסכם אופציות

  27. הפרת הסכם עקרונות

  28. הפרת הסכם מייסדים

  29. הפרת הסכם זכיינות

  30. הפרת הסכם מקרקעין

  31. הפרת הסכם שלום בית

  32. עזיבת גננת הפרת הסכם

  33. הפרת הסכם סיום העסקה

  34. הפרת הסכם הובלה ימית

  35. הפרת הסכם בניה עצמית

  36. הפרת הסכם קניית דירה

  37. הפרת הסכם קואליציוני

  38. הפרת הסכם בהליך משפטי

  39. הפרת הסכם הסעת עובדים

  40. הפרת הסכם לרכישת דירה

  41. הפרת הסכם עבודות בניה

  42. הפרת הסכם בהעדר מימון

  43. הפרת הסכם הפסקת מימון

  44. הפרת הסכם פרויקט בניה

  45. הפרת הסכם טיפולי הפריה

  46. הפרת הסכם חלוקת רווחים

  47. הפרת הסכם שירותי בנייה

  48. הפרת הסכם הקמת מפעל בטון

  49. ביטול הוראת קבע הפרת הסכם

  50. הפרת הסכם אי רישום זכויות

  51. הפרת הסכם אספקת אריחי שיש

  52. הפרת הסכם רכישת מנוי עסקי

  53. הפרת הסכם ביצוע עבודה קבלנית

  54. הפרת הסכם ביצוע עבודות זיפות

  55. תביעה בגין הפרת הסכם פיתוח תוכנה

  56. הפרת הסכם העסקה טרם תחילת העבודה בפועל

  57. טענת הפרת הסכם תכנון ע"י פעולות לקידום התב"ע

  58. תנאי בהסכם כי פיגור של 3 חודשים במסירת הדירה לא ייחשב כהפרת הסכם

  59. תביעה לתשלום פיצויים בגין הפרת הסכם, ניהול משא ומתן בחוסר תום לב ובזדון

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון