הפרת הסכם קומבינציה


ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות, (כב' השופט גדעון ברק), מיום 1.5.02, (ת"א 1104/96) אשר דחה תביעה כספית שהגיש המערער נגד המשיבים.

השופט ד"ר אחיקם סטולר:

1.רקע

(א) עניינו של ערעור זה בעסקת קומבינציה שנרקמה בין בעלי מקרקעין בחולון שהמערער הוא אחד מהם, לבין יזם (המשיבים: חברת הבניה - המשיבה 1 והקבלן -המשיב 2), לשם בניית בית דירות על המקרקעין.

(ב) בין הצדדים נכרתו שני הסכמים: האחד - בין המערער לבין המשיבים והשני בין המשיבה 1 ובעלי המקרקעין כשהמערער הוא אחד מהם. בין המערער והיזם התגלעו חילוקי דעות ועל כך הוגשה על ידי המערער התובענה שנדחתה.

תקציר ההליכים הקודמים

(א) ביום 12.9.96 הגיש המערער לבית משפט השלום תובענה כספית בסכום של 281,700 ₪ נגד המשיבים. התובענה נדונה לפני כב' השופט הרן פינשטיין. במסגרת התובענה עתר המערער לחייב את המשיבים בתשלום פיצויים מוסכמים בשל הפרת הסכם קומבינציה שנחתם בין המשיבה 1 (להלן: "המשיבה" או "החברה") לבין הבעלים במשותף של חלקת המקרקעין, שהמערער נמנה עליהם. ההפרה הנטענת נגעה לאי הקמת בניין דירות על ידי החברה על החלקה, בו היו זכאים הבעלים לקבל דירות בתמורה לחלקיהם בחלקה. החברה טענה להגנתה, בין היתר, כי המערער ובעלי החלקה האחרים נהגו בחוסר תום לב במהלך המשא והמתן ובמהלך ביצועו של ההסכם; כי המערער אינו יכול לדרוש ביצוע ההסכם עימו במנותק מכל שאר בעלי החלקה וכי סכום הפיצויים המוסכמים על פי ההסכם נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה.

(ב) לאחר שמיעת ראיות וסיכומי הצדדים, נתן בית משפט השלום ביום 10.8.99 פסק דין, שבו דחה את תובענת המערער מנימוק שלא הועלה על ידי המשיבים בכתב הגנתם או בסיכומיהם. בית המשפט קבע כי הואיל וכחודשיים לפני חתימת הסכם הקומבינציה נחתם בין המשיבה לבין המערער הסכם נפרד, בו נקבע, בין היתר, כי התמורה בהסכם זה באה במקום זכויותיו של המערער על פי ההסכם שייחתם בין המשיבה לבין כל הבעלים של החלקה, הרי שאין לתובע זכויות על פי הסכם הקומבינציה, וכל זכויותיו "נולדו" מחדש בהסכם הפרטי. נקבע כי מאחר שההסכם הפרטי אינו כולל פרטים לגבי מועד מסירת הדירות, הרי שלא ניתן לקבוע כי המשיבה הפרה את ההסכם בגין אי בנייה במועד.

(ג) על פסק דינו של כב' השופט פינשטיין, הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בת"א (ע"א 2641/99).

(ד) ביום 17.4.01 החליט בית המשפט המחוזי בת"א (כב' השופטים י' גולדברג, ד"ר א' גרוניס וע' פוגלמן), בהסכמת הצדדים, על ביטול פסק דינו של כב' השופט פינשטיין והחזירו אליו את התיק, כשהוא מורה בזו הלשון: "התיק יוחזר לערכאה דלמטה על מנת שינתן פסק דין חדש לגופו של עניין".

(ה) ביום 10.9.01 התקיים דיון בפני כב' השופט פינשטיין והוסכם כי ינתן פסק דין נוסף על ידו. ביום 15.9.01, לאחר שכב' השופט פינשטיין עבר על פסק דינו הראשון, על הפרוטוקול והעדויות והמסמכים שצורפו, הגיע למסקנה, כי לא
יוכל ליתן פסק דין חדש ושונה מזה שנתן, הואיל ודעתו "כבר ננעלה" באשר לסיכויי התביעה ובאשר למצב המשפטי והעובדתי.

(ו) בנסיבות אלה, הועבר התיק לסגן הנשיא כב' השופט הרטל, לקביעת מותב אחר שידון בתיק.

(ז) סגן הנשיא סבר, כי כב' השופט פינשטיין שגה בהחלטתו זו והחזיר את התיק לכב' השופט פינשטיין, על מנת שישקול שנית את החלטתו.

(ח) ביום 15.9.01 פסל עצמו כב' השופט פינשטיין מלהמשיך ולדון בתיק. על החלטתו זו של כב' השופט פינשטיין הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

(ט) הערעור נדון לפני כב' הנשיא ברק, אשר קבע שמאחר שכב' השופט פינשטיין קבע כי "דעתו ננעלה" באשר לסיכויי התביעה ובאשר למצב המשפטי החל ואין באפשרותו לתת פסק דין שונה מזה שנתן, קיים חשש ממשי למשוא פנים המצדיק את הפסילה.

(י) לאור החלטתו של כב' נשיא בית המשפט העליון, הוחזר התיק לסגן הנשיא, אשר העבירו לכב' השופט גדעון ברק.

(יא) בדיון שנערך ביום 13.3.02 החליט בית המשפט בהסכמת הצדדים כי מאחר שכבר נשמעו עדויות והוגשו סיכומים, יינתן פסק דין על יסוד החומר שבתיק בית המשפט. כב' השופט גדעון ברק נתן ביום 1.5.02 פסק דין הדוחה את התביעה. על פסק דינו הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 5.6.02. הערעור הועבר לטיפולו של בית המשפט המחוזי מרכז עם הקמתו בספטמבר 2007.

2.פסק דינו של בית משפט קמא

(א) עניינה של התביעה הוא כאמור עתירה לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרה של שני הסכמים, ההסכם הספציפי והסכם הקומבינציה.

  1. ההסכם הראשון - הסכם ספציפי מיום 22.1.95 אשר על פי כותרתו נערך בין המערער לבין המשיבה 1 – משה קאשי חברה קבלנית לבנין בע"מ, החברה, ולבין מר קאשי משה המשיב 2 (מש/ה' - להלן: "ההסכם הספציפי").
  2. ההסכם השני - מיום 23.3.95, שנערך בין ששת בעלי המגרש, והמערער ביניהם, לבין החברה – משה קאשי, חברה קבלנית לבנין בע"מ, היא המשיבה 1 (מש/ו' - להלן: "הסכם הקומבינציה").


(ב) באשר להסכם הראשון – ההסכם הספציפי, החליט בית משפט קמא כי אינו חייב את מר משה קאשי – (הנתבע2), באופן אישי.

(ג) בית משפט קמא סבר שלמרות שבכותרת ההסכם מופיעים שני המשיבים כמתקשרים עם המערער "ביחד וכ"א מהם בנפרד", נוכח העובדה שמר קאשי לא חתם במקום המיועד לחתימתו בעצמו, אלא צרף לחתימתו את חותמת החברה, יש לראות הדבר כאילו חתם כאורגן החברה ולא בשמו. לדעתו של בית משפט קמא, כדי לחייב את מר קאשי באופן אישי היה צורך להוכיח כוונה מיוחדת שלו להתחייב באופן אישי, או שהיה צריך להראות כי נתקיימו הנסיבות של הרמת המסך – דבר שלא הוכח.

הסכם הקומבינציה

(ד) הסכם הקומבינציה נחתם על ידי כל אחד מהבעלים לרבות המערער מצד אחד, ועל ידי החברה מצד שני. מר קאשי חתם כערב אישית להתחייבויותיה של החברה בהסכם הקומבינציה.

(ה) להשלמת התמונה מן הראוי לציין, שהסכם הקומבינציה בוטל בהסכמה, בה"פ 586/97 אשר נדונה בפני כב' סג"נ השופט זפט, מבית המשפט המחוזי בת"א, כנגד ביטול הערת האזהרה על המקרקעין שנרשמה לטובת החברה.

(ו) בית משפט קמא דן במשמעות הסכם הקומבינציה מיום חתימתו ועד ליום ביטולו על ידי בית המשפט המחוזי.

(ז) בית משפט קמא הגיע למסקנה כי המערער לא הוכיח הפרה של ההסכמים המעניקה לו זכות לפיצוי מהנימוקים הבאים:

1. ההסכמים (ההסכם הספציפי והסכם הקומבינציה) מחייבים את החברה, באשר הם הסכמים שנחתמו לאחר העברת טיוטות רבות בין הצדדים. הסכם הקומבינציה הוא ההסכם האחרון ומשום כך משקף את אומד דעתם של הצדדים. כל הטיוטות שקדמו לימים 21.1.95 ו- 23.3.95 – בטרם נערך ונחתם ההסכם הספציפי ובטרם נחתם הסכם הקומבינציה - אינן רלוונטיות, שכן בהסכמים הסופיים שבאו לאחר הטיוטות – בהם בלבד גובשו הסכמות הצדדים.

2. לאחר שקבע בית משפט קמא שההסכמים הללו מחייבים, ראה לאמץ את טענת המשיבים שההסכמים נטולי מסוימות מכמה נימוקים:


הסכם הקומבינציה הוא בין החברה לבין מספר בעלי מגרש ואין בהסכם הסכמה וקביעה על אופן וצורת חלוקת הדירות בין הבעלים. אמנם בסעיף 4 ג' להסכם הקומבינציה נאמר כי "הקבלן יבנה עבור הבעלים על יתרת זכויותיהם במגרש בבניין הנ"ל 10 דירות כמבואר להלן" ובהמשך נרשמו הדירות, מס' החדרים, הקומה והכיוונים, אך אין בכך כדי לקבוע במסוימות איזו דירה שייכת למי מהבעלים.

לא הוגש לבית משפט קמא תשריט או תרשים המראה את מיקומה של הדירה המסוימת שמקבל בעל מגרש זה או אחר. בהיעדר נתונים אלה ובהיעדר תרשים הדירות – לא ניתן להשתמש בהוראות סעיפים 25 ו- 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

דווקא בטיוטות שהוצגו בפני בית משפט קמא הייתה חלוקת הדירות, אך בחוזה המוגמר והחתום החסירו הצדדים פרט חשוב זה.

מעיון בהסכם הספציפי ובהסכם הקומבינציה עולה הבעייתיות וחוסר הידיעה, במיוחד לגבי המערער: לא ברור אילו דירות הוא אמור לקבל לעומת הבעלים האחרים וכן לא ברור מיקומן של אותן דירות.

בית משפט קמא לא קיבל טענת המערער כי סעיף 4 (ג) להסכם הקומבינציה אינו מעלה כל קושי ולו הקטן ביותר לבצע את ההסכם, שכן בסעיף 4 (ג) הנ"ל אמנם צוינו גודל הדירות, קומה וכיוונים אולם לא נקבע איזו דירה תשויך למי מהבעלים. לא ניתן לפי הכתוב לדעת איזו דירה מיועדת לכל אחד מהם מאחר שיש דירות בנות 4 חדרים וגם של 5 חדרים בקומות שונות.

3. המשיבים ראו בהסכמים, הסכמים מחייבים ואף החלו לפעול על פיהם. המשיב 2 העיד כי בראותו שההסכמים מחייבים, רשם הערת אזהרה לזכות החברה שכן אם לא היה חושב שהחוזה מחייב לא היה רושם ההערה. המשיבים הגישו תוכניות בניה ושילמו עבורן לעירייה. גם המערער מאשר כי על סמך הסכם הקומבינציה פעלה החברה לכל דבר ועניין, הוציאה אישורי בנייה על החלקה, אישורי חברת חשמל וכו'.

4. בית המשפט מאשר שנתגלעה מחלוקת בין הצדדים בעניין ההיטל, אך גם בעניין זה מצינו מכתב מאוחר שבו מציין ב"כ המשיבים, שהנתבע "מוכן לשלם את מלוא היטל ההשבחה החל".

5. בעלים אחרים של המקרקעין לא קיימו את הסכם הקומבינציה אלא הגישו תביעה לביטולו ולביטול הערת האזהרה – תביעה שנתקבלה כאמור לעיל (ה"פ 586/97) – ומאז 19.6.97 ממילא כבר לא קיים חוזה תקף. הסכם הקומבינציה הוא הסכם המחייב את כל הבעלים ולא ניתן לנתק הקשר ביניהם בעת ביצוע ההסכם, שהרי "כל הששה ביחד וכ"א מהם לחוד" – נאמר בכותרת ההסכם.

(ח) סוף דבר, בית משפט קמא סבור, כי לא הוכח שהמשיבים הפרו התחייבויותיהם כדי להעניק לתובע סכומי הפיצוי המוסכם.

מנימוקים אלה ראה כב' השופט גדעון ברק לדחות את התביעה.

3.טענות המערער

(א) המערער סבור שבית משפט קמא טעה כאשר בד בבד עם קביעתו, לפיה ההסכמים נשוא התביעה מחייבים והמשיבים עצמם ראו אותם ככאלה, קבע גם כי ההסכמים אינם מסוימים. לטעמו של המערער טעה בית משפט קמא כאשר קבע, כי לא ניתן לבצע את ההסכמים בהעדר ידיעה איזו דירה ספציפית שייכת לכל אחד מהבעלים, למרות שישנה חלוקה ברורה בין דירות הבעלים (המערער ושותפיו) ודירות הקבלן (המשיבים) בהסכם הקומבינציה.

(ב) כיוון שהבעלים חייבם ביחד ולחוד, הקבלן זכאי לתבוע מכל אחד מהם למלא אחר התחייבויותיהם כלפיו.

(ג) כך גם בקשר לקושי לרשום בית משותף סבור המערער שמאחר שהבעלים מיוצגים כולם ביחד על ידי עורך דין אחד אשר יש לו ייפוי כח גם לייחוד ורישום דירות הבעלים, העובדה שאין חלוקה פנימית בין הבעלים לא פוגעת. מה עוד שדירותיו של המערער הוגדרו במפורש בהסכם הספציפי.

(ד) עוד טוען המערער שאין שום סיוע לטענת המשיבים כי הבעלים התחייבו להכניס בהסכם את נושא ייחוד דירות הבעלים אחרי חתימת הסכם הקומבינציה. מדובר בטענה הנוגדת הסכם בכתב והעדים הנדרשים, בעלי הקרקע האחרים כלל לא הובאו לעדות. יתר על כן טוען המערער, שלצורך יחסי קבלן – בעלים, לא נדרשת החלוקה הספציפית בין הבעלים ובין עצמם.

(ה) לטעמו של המערער טעה בית משפט קמא כאשר התייחס לעובדה ששאר הבעלים (לבד מהמערער) פעלו במשותף וביטלו את ההסכם עם המשיבים, כנימוק לצורך ההחלטה לדחות את התביעה בענייננו.


(ו) המערער סבור כי טעה בית משפט קמא כאשר פטר את המשיב 2 מאחריות אישית לביצוע ההסכמים האמורים. המשיב מס' 2 חתם במפורש כערב לביצוע הסכם הקומבינציה ובעצם אין שום התנגדות משפטית או עובדתית של המשיב 2 לחיובו כערב בהסכם הקומבינציה. אשר להסכם הספציפי, המשיב 2 חתום בשמו שלו מה עוד שההסכם הספציפי מדבר על המשיבים 1 ו-2 שניהם ביחד ולחוד כצדדים בהסכם עם המערער (מצד שני). המשיב 2 מודה עצמו בחיובו האישי (עמ' 13 לפרוטוקול).

(ז) המשיב 2 מודה כי לא אמר למערער כי הוא חותם רק בשם החברה וממילא מנוע הוא לכפור באחריותו האישית לאור מצגו הכוזב כלפי המערער והתנהגותו חסרת תום הלב.

(ח) המערער סבור שיש להרים את המסך שבין המשיב 2 והחברה.

4.טענות המשיבים

העדר מסוימות

(א) המשיבים סבורים כי צדק כב' בית משפט קמא שקבע כי הסכם הקומבינציה מיום 23.3.95 נעדר מסוימות ואי לכך לא ניתן לבצעו כפי שהדבר עולה מהעובדות הבאות:

(ב) בחוזה לא הוכנסה חלוקת הדירות בין המוכרים לבין עצמם, דהיינו: איזו דירה מקבל כל אחד מבעלי הקרקע. העובדה שאין חלוקה של הדירות בין בעלי הקרקע לבין עצמם תגרום לכך כי לא ניתן יהיה לקבל אישור ממס שבח על ייחוד דירות ולא ניתן יהיה לרשום בית משותף, מאחר ויש לייחד בבית המשותף כל דירה לבעליה. מצב זה יגרום לכך כי המשיבה 1 לא תוכל לקיים ההתחייבות לרוכשי הדירות לרשום בית משותף ולהעביר כל דירה למי שרכש אותה, ובכך תפר המשיבה 1 את כל החוזים עם רוכשי הדירות.

(ג) העובדה שאין חלוקת דירות בין הבעלים בינם לבין עצמם תמנע מהקבלן הוצאת חשבונית לכל אחד מהם לפי עלות הבנייה של הדירה שבחר (4 או 5 חדרים), דבר המהווה עבירה על חוק מע"מ. בעלי הקרקע היו מסוכסכים בינם לבין עצמם בדבר חלוקת הדירות.

(ד) גם לאחר חתימת ההסכם מיום 23.3.95 נמשך המו"מ בדבר חלוקת הדירות בין הבעלים לבין עצמם, הוכן מסמך לחלוקת הדירות אולם לא כל בעלי הקרקע חתמו עליו וגם לא המערער.

(ה) למשיבה 1 הגיעו תשלומי איזון מבעלי הקרקע, ומבלי שיוחדה לכל אחד מבעלי הקרקע דירה לא ניתן היה לחשב את תשלומי האיזון המגיעים למשיבה 1.


(ו) בעלי הקרקע והמשיבה 1 גם לא הגיעו להסכמה בדבר הביטחונות שיחליפו את הערבות של הבנק, נותן הליווי הפיננסי. מאחר שהבנק נותן הליווי הפיננסי לא היה מוכן ליתן ערבות בנקאית העולה על שווי המגרש כולו, בלי סיכום בין הצדדים בעניין הביטחונות לא יכולה הייתה המשיבה 1 להתחיל בבנייה.

(ז) גם לאחר חתימת הסכם הקומבינציה מיום 23.3.95 העביר ב"כ בעלי הקרקע למשיבה 1 טיוטת הסכם חדשה ובה תיקונים לסעיף 5, דבר המלמד גם הוא על העדר מסוימות וגמירת דעת בעניינים מהותיים שבלעדיהם לא ניתן להוציא החוזה לפועל.

(ח) עניין היטל ההשבחה לא סוכם בין הצדדים לאחר שהמשיבה 1 גילתה כי הבעלים הסתירו ממנה כי קיימת דרישה ל-125,000 ₪ היטל השבחה.

(ט) מכוח "השתק ההבטחה" ותאורית "ההסכם הנספח" יש ליתן משקל להבטחות בעניין הביטחונות ובעניין היטל ההשבחה שניתנו במהלך המו"מ ואף במועד כריתת ההסכם.

(י) מאחר וכל העובדות הנ"ל היו ידועות לבעלי הקרקע, לא הם ולא המערער לא דיווחו על העסקה למס שבח. הדבר אומר דרשני. שכן, אם בעסקה סופית וסגורה עסקינן וודאי שעורכי הדין היו מדווחים למס שבח.

(יא) לא הובאה כל הוכחה כי בעלי הקרקע נתנו יפויי כוח למי מעורכי הדין או לצד ג' כל שהוא לבחור עבורם את הדירות כפי שמנסה לטעון המערער.

(יב) המערער לא הביא אף אחד מבעלי הקרקע שיסתרו את טענות המשיבים בדבר העדר מסוימות.

(יג) זהות הנכס הנמכר היא עניין מהותי בהסכם ויורדת לשורשו, ועל מנת לעמוד בדרישת המסוימות חייב ההסכם להגדיר במידת הוודאות הנדרשת מהו הנכס בו מדובר.


ביטול הסכם הקומבינציה

(יד) בעלי הקרקע הגישו תביעה למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה 1 בטענה שההסכם בטל. הם לא הגישו עד היום כל תביעת פיצויים על הפרת הסכם, וביום 19.6.97 ניתן פסק דין לפיו הסכם הקומבינציה בטל. מאחר ומדובר בקרקע במושע אין ההסכם הספציפי עם המערער יכול לעמוד בפני עצמו וכשבטל הסכם הקומבינציה מתבטל גם ההסכם הספציפי.

(טו) באשר לאחריותו האישית של המשיב 2 סבורים המשיבים כי נכונה החלטתו של כב' בית משפט קמא בנדון לאחר בדיקה הן חזותית והן ניתוח העדויות.

5.דיון והכרעה

(א) ההכרעה בערעור תיגזר מהתשובות למספר שאלות: האם המשיב 2 מחויב מכח ההסכם הספציפי אם לאו? היחס שבין ההסכם הספציפי והסכם הקומבינציה? האם אכן לא ניתן לקיים את הסכם הקומבינציה מחמת העדר מסוימות? האם המשיבים הפרו את הסכם הקומבינציה? אם ההסכמים הופרו על ידי המשיבים או מי מהם, האם יש לחייבם בתשלום הפיצוי המוסכם?

ההסכם הספציפי

(ב) ההסכם הספציפי נחתם ביום 22.1.95. על פי כותרתו ההסכם הספציפי נכרת בין התובע מצד אחד, לבין החברה ומר משה קאשי שניהם ביחד וכל אחד מהם לחוד המכונים בהסכם "קאשי", מצד שני.

(ג) מהמבוא להסכם עולה כי החוזה הספציפי הוא חוזה מוקדם לחוזה שעומד להיחתם בין כל בעלי חלקה 21 בגוש 7181 (להלן: "החלקה"). מהחוזה הספציפי עולה כי הוחלט להעניק למערער זכויות נוספות במסגרת העיסקה שתירקם בין כל הבעלים לבין המשיבים וזאת בשל העובדה שהמערער "סייע רבות לקאשי "בפרוייקט זה ובפרוייקטים אחרים".

הוראות ההסכם הספציפי

(ד) על פי סעיף 1 להסכם הספציפי, התמורה למערער באה במקום התמורה לה יהא זכאי בהסכם הקומבינציה. עם זאת, אם יוגדלו אחוזי הבניה לעומת אלה הידועים בעת החתימה על הסכם הספציפי, כי אז יהיה זכאי המערער לפיצוי נוסף כשיעור הפיצוי ממנו יהנו שאר בעלי החלקה.

(ה) על פי סעיף 2 להסכם הספיציפי, המערער זכאי לשתי דירות: אחת, בת 4 חדרים וממ"ד והשנייה, בת 5 חדרים. לשתי הדירות חזית לרח' גרינברג והן תהיינה בקומה שישית. כמו כן היה אמור המערער לקבל שתי חניות צמודות, כאשר אחת מהן מקורה. עוד נקבע בסעיף 2 שאם המערער יהיה זכאי בהסכם המכר, שבין בעלי החלקה וקאשי (הסכם הקומבינציה) ליחידה נוספת או יחידות נוספות, כי אז תחולנה לגביהן ההתניות בדבר המפרט הטכני והמיסוי כפי שחלות על שתי היחידות המקוריות.

(ו) סעיף 3 להסכם הספציפי עניינו מפרט הדירות. העיקרון הוא שמפרט הדירות שיקבל המערער לא יפחת מהמפרט של כל אחת מהדירות בבניין לפי בחירתו של המערער, יחד עם זאת האחרון יהיה זכאי, בשתי דירותיו, לפריטים האמורים בנספח להסכם הספציפי.

(ז) סעיף 4 להסכם הספציפי מטיל את החבות בתשלום כל המיסים על קאשי אשר התחייב לשלם את כל המיסים וההיטלים בגין העסקה במקום המערער. במידה ומוטלת החבות לתשלום על פי חוק על המערער כי אז התחייב קאשי לשלם את המיסים או ההיטלים בתוך 60 יום ממועד החיוב.

(ח) סעיף 5 הוא סעיף הפיצויים המוסכמים. בסעיף זה התחייב קאשי לשלם למערער פיצויים מוסכמים בשקלים השווים לסך של 50,000$ אמריקאיים וכן מע"מ בגין כל הפרה, וזאת בנוסף לכל הסעדים על פי החוזה או הדין שיעמדו למערער.

החתימות על ההסכם הספציפי

(ט) בסוף ההסכם הספציפי יש שלושה מקומות המיועדים לחתימת הצדדים.

  1. משה קאשי חברה לבניין בע"מ – במקום זה הוטבעה חותמת החברה.
  2. משה קאשי – במקום זה הוטבעה חותמת החברה וחתימתו של מר משה קאשי.
  3. לוי אהרונוב – במקום זה חתם המערער.


(י) מכח ההסכם הספציפי אמור היה המערער לקבל שתי דירות. כפי שיובהר להלן הבעלים היו זכאים לקבל כולם
ביחד סך הכול 10 דירות. למעשה היו חמישה בעלים שלכל אחד מהם 492/2390 (על הסכם הקומבינציה חתמו אמנם שישה בעלים ולא חמישה מכיוון שמטעם אחד הבעלים - משפחת מוברמן, חתמו שניים - לבנה וארנון מוברמן). לכן ניתן להבין כי מאחר שיש חמישה בעלים ועשר דירות לחלוקה, ומאחר שלכל אחד מהבעלים חלק שווה מהמקרקעין, כל אחד מהבעלים יהיה זכאי לשתי דירות וחניה אחת.

(יא) מצבו של המערער הוטב בהסכם הספציפי, שכן קיבל במקום חניה אחת שתי חניות ונקבע שיקבל דירות בקומה השישית כשחזיתן פונה לרח' גרינברג. כמו כן בניגוד להסכם הקומבינציה, נטל על עצמו קאשי בהסכם הספציפי את כל חבות המס שתוטל, אם תוטל, על המערער.

האם המשיב 2 מחויב מכח ההסכם הספציפי ?

(יב) בית המשפט הנכבד קמא סבור כי המשיב 2 – מר קאשי אינו מחויב בהסכם הספציפי וזאת מאחר שמר קאשי לא חתם, במקום המיועד לחתימתו בעצמו, אלא צרף לחתימתו את חותמת החברה. בית משפט קמא סבר שיש לראות הדבר כאילו מר קאשי חתם כאורגן החברה ולא בשמו. לדעתו של בית משפט קמא, כדי לחייב את מר קאשי באופן אישי היה צורך להוכיח כוונה מיוחדת שלו להתחייב באופן אישי או שהיה צריך להראות כי נתקיימו הנסיבות של הרמת המסך – דבר שלא הוכח.

(יג) בפני כב' השופט פינשטיין ששמע הוכחות בתיק העידו המערער ומר קאשי בלבד אשר עשו תצהיר עדות ראשית. לאור החלטתו של כב' השופט התחילו המשיבים בהבאת הראיות.

תצהירו של מר קאשי


(יד) מר קאשי כמעט ולא מתייחס בתצהירו להסכם הספציפי. לדבריו התחיל המו"מ לגבי המגרש בשנת 1993. במהלך המו"מ התגלעו קשיים והבעלים האחרים הגישו כנגד המערער תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין. מר קאשי רצה לסייע לבעלים האחרים ובמסגרת ניהול התביעה חתם על הסכם קומבינציה עליו חתמו כל הבעלים מלבד המערער וזאת כדי להראות לבית המשפט, שדן בתביעה לפירוק שיתוף, כי המערער מכשיל את העיסקה. לאחר שמר קאשי מתאר בתצהירו את השתלשלות העניינים החל משנת 1993 וכלה בביטול הסכם הקומבינציה בשנת 1997, הוא ראה להתייחס להסכם הספציפי וכתב בסעיף 27 לתצהירו בזו הלשון:

"נספח ב' להסכם ביני לבין התובע [המשיב – א' ס'] שנחתם ביום 22/1/92 נחתם מאחר ורציתי לסיים את העיסקה והייתי מוכן ליתן לתובע [למשיב – א' ס'] קצת יותר מהמגיע לו על פי חלקו היחסי בחלקה, אולם ברור כי הסכם זה אינו יכול לעמוד בפני עצמו והוא קשור להסכם עם שאר המוכרים. תנאי זה ברור גם מההסכם ולפיכך צויין בו מספר פעמים במפורש כי טרם נחתם הסכם עיקרי עם בעלי החלקה".

בעניין חיובו האישי מוסיף מר קאשי ומצהיר בסעיף 30 לתצהירו:

"כל ההסכמים שנערכו היו אמורים להחתם ע"י החברה שלי ולא על ידי באופן אישי ואני לא חתום אישית על נספח ב' מיום 22/1/95 וגם לא על נספח א' להסכם נספח ב'. מסיבה זו גם הערת האזהרה שנרשמה היא לטובת החברה הקבלנית בלבד. רצ"ב העתק מנסח הרישום".

חקירה נגדית של מר קאשי

(טו) מהחקירה הנגדית עולה כי במשך השנים עשה עסקאות גם בשם החברה וגם בעצמו (ע' 4 לפרוטוקול מיום 17/3/99). בחקירה הנגדית נשאל מר קאשי בדבר חתימתו על ההסכם הספציפי וכך השיב:

"ש. אתה מסכים איתי שההסכם העיקרי 23/3/95 החברה היא צד אך אתה ערב לחברה ?
ת. כן, עד לביטולו.
ש. בהסכם השני מצויין כי גם בהסכם זה אתה צד אישי להסכם? ידעת שהסכם זה מחייב אותך גם אישי ?
ת. ידעתי שההסכם מחייב אותי אם לא יצא לפועל.
ש. אתה מסכים איתי שאם אתה ערב אישית אתה גם אחראי להסכם עם התובע ?
ת. לגבי נספח ב' ההסכם בין אהרונוב למשה קאשי בע"מ וביני גם אם כתבו שניהם יחד וכל אחד לחוד אינני צד אישי לחוזה.
.......
ש. האם לא חשבת שזה מחייב אותך אישית מדוע לא ביקשת בזמן החתימה למחוק את השם קאשי בזמן החוזה?
ת. לא קיבלתי אותו דקה לפני שחתמתי, שראיתי שני שמות למטה הטבעתי את החותמת כי לא רציתי לחתום גם כאן וגם שם.
ש. אני אומר לך שהחתימות האלה היו אח"כ אחרי שנתתי לתובע את ההסכם שיחתים אותך ?

ת. לשאלה שלך פעם נוספת בה אתה מציג לי כי לא חתמתי בנוכחותך עו"ד אהרונסון אני עונה שאני לא יכול לזכור מה היה לפני שנתיים".
......

בשלב זה ראה כב' השופט פינשטיין לרשום בפרוטוקול:

"תרשומת: אני שאלתי את מר קאשי שלוש פעמים אם הוא חתם בנוכחות עו"ד אהרונסון והוא התחמק מהשאלה".

לאחר מכן ראה כב' השופט פינשטיין לכתוב בפרוטוקול כי התגלתה סתירה בדברי העד בדבר דרך החתימה:

"תרשומת: אני מפנה את תשומת לב העד כי הוא לא חתם בתוך החותמת למרות שהעיד אחרת".

ובהמשך נשאל מר קאשי על ידי ב"כ התובע:

"ש. למה לא אמרת לתובע שאתה חותם רק בשם החברה?
ת. מתוך ניסיון, ראיתי שאני עלול לחתום על דבר לא נכון אז לא חתמתי.
ש. אתה שמת חותמת מתחת לשם קאשי, אם רצית לעשות זאת בשם החברה מדוע לא הסברת זאת לתובע?
ת. אני לא ראיתי בכך שום חשיבות, את זכויותיו הוא מקבל בגוף החוזה. לא ראיתי חשיבות לחתימה אישית כי בחוזה הייתי ערב.
ש. אתה יודע שעל סמך החוזה הזה התובע הוסיף חתימתו לחוזה בשנת 1995?
ת. אני יודע." (ר' פרוטוקול מיום 17/3/99 בע 13-14)

תצהירו של המערער

המערער כותב בסעיף 3.ד. לתצהירו:

"ביום 22/1/95 נחתם הסכם בין הנתבעים [המשיבים – א' ס'] והתובע [המערער – א' ס'] המדבר בעד עצמו (יהווה נספח ב' לתצהירי ויקרא להלן: "ההסכם הספציפי") ומיד לאחריו הלך התובע [המערער – א' ס'] והוסיף חתימתו על הסכם הקומבינציה כאמור.
יאמר מיד כי ההסכם נערך בהסכמת הנתבעים. נוסחו הוגש להם ימים לפני החתימה. והתובע [המערער – א' ס'] מתוך אמונו בנתבעים [במשיבים – א' ס'] (הוא הביא אותם לעיסקה) לא התיחס לעובדה שפורמלית לא הוסיף קאשי פעמיים את חתימתו אלא הסתפק בחתימה אחת עם חותמת החברה (פעמיים). לא היה שום ספק שהנתבעים [המשיבים – א' ס'] שניהם ביחד ולחוד חייבים בהתחייבות בנספח ב' האמור.

ובהמשך בסעיף 6 ד. לתצהירו כותב המערער:

"......אשר לנספח ב'. ההסכמה האמורה לחייב את הנתבעים [המשיבים – א' ס'] שניהם, בין מכח ההסכם עצמו ומכח היותו תוספת לנספח א' והסיבה הטכנית לפיה הנתבע מס 2 אינו חתום אישית על נספח ב' אינה מעלה ואינה מורידה והיא אולי הטעיה מצד הנתבעים (?) חשבתי שהמדובר בטעות טכנית אבל אם "מתכחש" קאשי שהתקשר בנספח ב' בשמו הוא המדובר בתרמית והטעיה לכל ענין ודבר."

חקירה נגדית של המערער

(טז) חקירתו הנגדית של המערער הייתה קצרה מאד (מחזיקה כעמוד וחצי). בחקירה הנגדית כלל לא נשאל המערער על הקטעים דלעיל מתצהירו המתייחסים לנקודת מבטו על הצדדים להסכם הספציפי. כל שנשאל היה אודות נספח א' להסכם שהוא מפרט טכני. המערער מסביר שנספח זה מהווה תוספת לנספח הטכני של הסכם הקומבינציה ואינו עומד בפני עצמו. הנה כי כן המשיבים לא עשו כל מאמץ כדי לסתור את דברי המערער ולכן מאחר שדבריו לא נסתרו יש לקבלם בהתאם לתצהירו.

הכרעה בשאלה האם מר קאשי מחויב אישית בהסכם הספציפי ?

(יז) מהראיות שעמדו בפני בית משפט קמא ניתן להסיק מספר מסקנות:

1. גירסתו של המערער, שההסכם הספציפי יחייב את החברה ואת מר קאשי באופן אישי לא נסתרה. גירסתו של המערער תואמת את כותרת ההסכם לפיה ההסכם הוא בין המערער החברה ומר קאשי ביחד ולחוד.

2. בתצהירו לא הציג מר קאשי כל גרסה בדבר הסתירה שבין כותרת ההסכם הספציפי לפיה הוא והחברה מחויבים להסכם יחד ולחוד, לבין העובדה שלא חתם בעצמו על ההסכם.
3. מר קאשי לא ראה לתקן את כותרת ההסכם ואת מבנה החתימות ולא ראה להבהיר, עובר לחתימת ההסכם, כי אין הוא מסכים להיות מחויב להסכם באופן אישי.
4. נסיבות החתימה על ההסכם הספציפי – בחקירה נגדית אמר כי לא היה בידו הסיפק לבדוק את ההסכם כי ההסכם ניתן לו דקה לפני החתימה וכי חתם בפני המערער וב"כ. בהמשך החקירה ניתן להבין שבניגוד לעדותו הנ"ל, מר קאשי לא חתם על ההסכם בפני ב"כ המערער (עו"ד אהרונסון) כפי שהעיד, אלא שההסכם ניתן למערער אשר מסר את ההסכם למר קאשי. מר קאשי התחמק מתן תשובה לסתירה שהתגלעה בעדותו, עד שבית המשפט ששאל אותו שאלות ממוקדות בעניין זה ראה לרשום בפרוטוקול שהעד מתחמק ממתן תשובה.
5. צורת החתימה באמצעות החותמת - מר קאשי סתר עצמו בעדותו בעניין זה עד שבית המשפט ראה להעיר לו על הסתירה האמורה. סתירות אלה והתחמקויות משאלות, באופן שבית המשפט נאלץ לציינן בפרוטוקול, יש בהם אינדיקציה לחוסר אמינות של העדות.
6. המערער הוטעה על ידי מר קאשי לחשוב שאין כל משמעות לעובדה שחתימתו של מר קאשי לא התנוססה בעצמה (ללא חותמת החברה) במקום שיועד לכך בהסכם הספציפי. המערער סבר כל העת, כי בהתאם לסיכום ביניהם ולכותרת ההסכם מר קאשי אינו מתכחש למחויבותו האישית להסכם הספציפי.
7. העובדה שמר קאשי ידע כי המערער מסתמך על ההסכם הספציפי שכן רק לאחר שנחתם על ידי מר קאשי התרצה המערער וחתם על הסכם הקומבינציה, ובכל זאת לא ראה להעמידו על העובדה שקאשי אינו רואה עצמו מחוייב אישית להסכם, הוא מעשה שגובל בחוסר תום לב היורד לשרשו של עניין.
8. כפי שהובהר לעיל נוכח העובדה שבית משפט קמא נתן פסקו על סמך התיעוד שבתיק בית המשפט, ללא שמיעת עדים, אין לו יתרון מבחינה זו על בית משפט שלערעור.

אשר על כן שוכנעתי מהראיות שעמדו בפני בית משפט קמא, כי כוונת הצדדים הייתה שמר קאשי יהיה מחויב אישית להסכם הספציפי ולא הייתה תשתית ראייתית אפוא לקביעת בית משפט קמא שהסכם זה אינו מחייב את מר קאשי מכיוון שלא חתם עליו באופן אישי.

ההלכה היא, שחתימה של צד על הסכם היא עניין ראייתי שיש בו ללמד על גמירות דעת להתקשר בהסכם. יחד עם זאת, כאשר בית המשפט שוכנע כי כוונת הצדדים הייתה שמר קאשי יחויב אישית מכח ההסכם והדבר היה תנאי לכך שהמערער יחתום על ההסכם השני – הסכם הקומבינציה, אין לייחס חשיבות מופרזת לעובדה שמר קאשי לא חתם על ההסכם בעצמו.
יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט בך בע"א 571/79 דירות מקסים בעמ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589, עמוד 590 (1983):

"בה בשעה שעצם קיום מסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעיסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם אינה משום תנאי שאין בלתו, אשר בלעדי מילויו אין סעיף 8 לחוק המקרקעין בא על סיפוקו. ..... החתימה על ההסכם הן מצד הקונה והן מצד המוכר מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם.....
בהעדר חתימה על חוזה כתוב יהיה, בדרך כלל, משום הוכחה מרחיקת לכת ואולי כמעט קונקלוסיבית לטענה, כי הצדדים לא הגיעו לגמירות הדעת, ולכן אין תוקף לנוסח החוזה, אם אחד הצדדים לחוזה יעלה טענה כזו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, אם כי חתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב."

היחס בין ההסכם הספציפי לבין הסכם הקומבינציה

(יח) כחודשיים לאחר שנחתם ההסכם הספציפי בין קאשי (באופן אישי ובשם החברה) לבין המערער, ביום 22.1.95, נחתם ביום 23.3.95 הסכם הקומבינציה בין החברה לבין בעלי המקרקעין - שישה במספר והמערער בתוכם.

(יט) על פי הסכם הקומבינציה ניתן לבנות על החלקה בניין בן שש קומות מעל קומת עמודים 24 דירות ששטחן שווה ועוד שתי דירות גג ובסה"כ 26 דירות. התמורה שיקבלו כל הבעלים על פי הסכם הקומבינציה היא 10 דירות מגורים (ר' המבוא להסכם).

(כ) מסעיף 4 (ג) להסכם הקומבינציה עולה כי הקבלן יבנה עבור הבעלים כאמור 10 דירות. בנספח א' ממוספרות הדירות מ 1 עד 10 לגבי כל דירה מצוין בת כמה חדרים היא, באיזו קומה תיבנה, ומה יהיה כיוונה בקומה.

(כא) מסעיף 4 (ד) להסכם הקומבינציה עולה כי שטח כל אחת מ- 24 דירות המגורים למעט דירות הגג לא יפחת משטח של 95 מ"ר כולל מרפסות לא כולל קירות וחדרי מדרגות וחדר מוגן. כל דירות המגורים למעט דירות הגג תהיינה שוות מבחינת תכנון ואיכות בנייתן. לכל אחת מדירות הבעלים תוצמד חניה ואם יהיו מקומות חניה מקורים יקבלו הבעלים 10/26 ממקומות החניה. בנוסף אמורה הייתה החברה לשלם לבעלים 50,000$. כך יש בהסכם הוראות בדבר חלוקת אחוזי בניה עתידיים והוראות לגבי מיסוי.


(כב) באשר למיסוי בהסכם הקומבינציה: מס השבח אמור להיות משולם על ידי הבעלים, כך גם מיסי הרכוש שחלים עד ליום חתימת הבעלים על תוכניות הבניה יחולו עליהם ומכאן ואילך מיסי הרכוש ישולמו על ידי הקבלן. כך יש חלוקה בין הבעלים לבין הקבלן בדבר נשיאה בתשלום בגין חובות לעיריית חולון.

(כג) על פי סעיף 1 להסכם הספציפי התמורה הניתנת בו למערער באה במקום זכויותיו של המערער על פי הסכם הקומבינציה.

(כד) על פי סעיף 2 א. להסכם הספציפי המערער זכאי לשתי דירות: אחת בת 4 חדרים וממ"ד והשניה בת 5 חדרים. לשתי הדירות חזית לרח' גרינברג והן תהיינה בקומה שישית.

(כה) כמו כן היה אמור המערער לקבל שתי חניות צמודות אחת מהן מקורה.

(כו) סעיף 2 ג. להסכם הספציפי עניינו אפשרות שבעלי המקרקעין יהיו זכאים לדירות נוספות (מעבר לשתי דירות) כי אז כל המוסכם בקשר לשתי הדירות יוחל על הדירות הנוספות.

(כז) סעיף 3 להסכם הספציפי קובע כי המפרטים של דירות המערער לא יפלו מהמפרט של כל אחת מהדירות בבניין לפי בחירת המערער ובנוסף לכך זכאי המערער בשתי דירותיו לפריטים האמורים בנספח א' להסכם הספציפי.

(כח) על פי סעיף 4 להסכם הספציפי, נטלו על עצמם המשיבים לשלם, חלף המערער, את כל המיסים וההיטלים או תשלומי החובה החלים על העיסקה. לא זו אף זו ניתן לראות מתוך הסיפא לסעיף 4 הנ"ל כי במידה שיש מיסים או היטלים שהחבות החוקית לתשלומם מוטלת על המערער מתחייבים המשיבים לשלם בתוך 60 יום מעת שהחבות לתשלום כאמור נולדה.

(כט) הנה כי כן, מהשילוב של שני החוזים - הספציפי והקומבינציה, עולה כי סוכמו תנאי עיסקת הקומבינציה בין המשיבים לבין בעלי המקרקעין האחרים למעט המערער. לכן נכרת ההסכם הספציפי בין המערער לבין המשיבים כדי לשכנעו להיכנס להסכם הקומבינציה. בהתאם לכך נחתם הסכם הקומבינציה בין כל הבעלים לרבות המערער לבין החברה בערבות אישית של מר קאשי. מבחינת הוראותיו, ההסכם הספציפי משלים את הסכם הקומבינציה באופן שמעניק למערער זכויות נוספות ועדיפות על אלה של שאר הבעלים. המפרט הטכני שלו משופר יותר (בהתאם לנספח א' להסכם הספציפי), הוא יודע בדיוק היכן תמוקמנה שתי הדירות שהוא זכאי להן - שתיהן בקומה השישית והוא יודע בדיוק מה יהיה כיוונן. מבחינה החבות במס – מבחינתו של המערער מדובר ב"עיסקת נטו" דהיינו, הוא אמור לקבל דירותיו ללא כל תשלום נוסף.

האם הסכם הקומבינציה היה נעדר מסוימות באופן שלא ניתן לבצעו ?

(ל) בית משפט קמא סבר שלמרות שההסכמים מחייבים את החברה ביחסים שבינה לבין המערער, הם אינם ניתנים לביצוע מחמת העדר מסוימות, מהטעם שהסכם הקומבינציה הוא בין החברה לבין מספר בעלי מגרש ואין בהסכם הסכמה וקביעה על אופן וצורת חלוקת הדירות. זאת ועוד, לא הוגש לבית משפט קמא תשריט או תרשים המראה איזו דירה והיכן ממוקמת הדירה שמקבל כל אחד מהבעלים. בית משפט קמא סבר שבהיעדר נתונים אלה ובהיעדר תרשים הדירות – לא ניתן להשתמש כאן בהוראות סעיפים 25 ו- 26 לחוק החוזים.

(לא) התביעה דנן דנה ביחסים שבין המערער לבין המשיבים, הא ותו לא. בהסכם הספציפי נקבע כי המערער יהא זכאי לשתי דירות בקומה השישית: אחת בת 4 חדרים וממ"ד והשניה דירה בת חמישה חדרים באותה קומה כאשר שתיהן פונות לרחוב גרינברג. המפרט הטכני נקבע בהסכם הקומבינציה ונוספו לדירות המערער אלמנטים המנויים בנספח א' להסכם הספציפי אשר צורף לתצהיר המערער בבית משפט קמא. הנה כי כן, מניתוח הוראות שני ההסכמים עולה כי אין כל אי-בהירות בדבר זכאותו של המערער לשתי דירות במקום ספציפי בעלות גודל ומפרט טכני מוגדר.

(לב) השימוש שעושה בית משפט קמא במונח מסוימות יש בו כדי להטעות. ככלל, היעדר מסוימות עשוי להוות ראיה להיעדר גמירות-דעת כשמדובר בשלב הטרום חוזי. העדר פרטים בשלב הטרום חוזי עשוי ללמד כי טרם נתגבשה הסכמה חוזית. לא כך בחוזה גמור, ולא כל שכן בהסכם אשר בית משפט קמא הגדירו כהסכם מחייב.

(לג) בית משפט קמא ביסס את מסקנתו על חסרונו של יסוד המסוימות. אלא שמסוימות וגמירות-דעת הם שני יסודות נפרדים ויש לבחון אפוא בנפרד את קיומו של כל אחד משני היסודות. ראו, למשל, ע"א 686/83 אליסיאן נ' חברת יעקוב יהלומי בע"מ, פ"ד מ"א (4) 160 (1987). ראו ד' פרידמן, נ' כהן חוזים (כרך א) בעמ' 266.

(לד) קיומה של גמירות-דעת נבחנת מנקודת מבטו של האדם הסביר במעמדם של הצדדים לחוזה הקונקרטי. ראו פרידמן וכהן בספרם הנ"ל בעמ' 157. המבחן לגמירות דעת, למרות שיש בו מרכיבים סובייקטיביים, הוא בעיקרו מבחן אובייקטיבי, שכן הוא בא להגן על אינטרס ההסתמכות של הצד השני לחוזה. בעניין זה, הנסיבות שבהן נחתמו ההסכמים הן כאלה שהמערער סרב במשך תקופה ארוכה לחתום על הסכם הקומבינציה ועשה כן רק לאחר שהסתמך על ההוראות המשלימות שבהסכם הספציפי. כאשר מר קאשי חתם בעצמו ובשם החברה על שני ההסכמים יצר מצג
שהוא גמר בדעתו להתקשר בהסכם עם כל הבעלים לרבות עם המערער שהצטרף לכל הבעלים במועד מאוחר יותר. המערער יכול היה להסתמך על המצג האמור. במילים אחרות על-פי מבחן האדם הסביר ניתן להסיק ממכלול הראיות שעמדו בפני בית המשפט וניתוח שני ההסכמים הרלוונטיים, כי המשיבים גמרו בדעתם ליטול על עצמם את ההתחייבות בתמורה הנוספת שניתנה למערער בהסכם הספציפי.

(לה) רק לאחר בדיקת יסוד גמירות הדעת מתעוררת השאלה אם ההתחייבות עומדת בדרישת המסוימות. במשפטנו הכלל הוא שהיעדר מסוימות לא ישמש עילה לצד לחוזה להשתחרר מחיוב שנטל על עצמו מתוך גמירות-דעת. אם ניתן לתת לחיוב פירוש נאות המאפשר לקיימו, ובאין אפשרות כזאת, אם ניתן להשלימו על יסוד מנגנוני השלמה הקבועים בחוק ובפסיקה. לא זו אף זו, אלא שבהתקיים גמירות-דעת, הרי שבמקום שהיעדר המסוימות מונע את אכיפת החיוב יינתן חלף סעד האכיפה סעד של פיצויים. ראו, למשל, ע"א 108/84 סתם נ' אברהם מרקוביץ - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ, פ"ד מב(1) 757, 766 (1988).

(לו) פירוש החוזה מבוסס על התחקות אחר אומד-דעתם של הצדדים על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים סבירים ותמי-לב המבקשים להגשים את המטרה שלשמה נקשר החוזה. (ר' רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור, פ"ד נו (1) 577, 587-590 (2001); ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, נב (4) 673, 682-684 (1988)).

(לז) מהראיות שעמדו בפני בית המשפט ניתן להגיע למסקנה כי לאור התקופה הארוכה שבה ניהלה החברה, באמצעות מר קאשי, מו"מ עם הבעלים, לרבות טיוטות החוזים שהוחלפו ביניהם (ושצורפו לתצהיר המשיבים), גמרו הצדדים וחתמו על הסכם הקומבינציה המשקף את אומד דעתם. כפי שהובהר לעיל, מצירוף שני ההסכמים ברור אלו דירות יקבל המערער ומה יהיה המפרט הטכני שלהן. לא זו אף זו, ברור מהסכם הקומבינציה אלו דירות יקבלו הבעלים האחרים כולם ביחד. לכן אין ולא הייתה כל מניעה מטעמה של החברה לבנות את הדירות עבור הבעלים שכן 10 דירות הבעלים מוגדרות היטב בהסכם הקומבינציה. העדר הסכמה בין הבעלים בדבר חלוקת הדירות ביניהם לא צריכה להשפיע על בניית הבנין כולו לרבות מסירת שתי דירות למערער בהתאם להוראות ההסכם הספציפי תוך הקצאת דירות נוספות לשאר הבעלים.

הפרת ההסכמים

(לח) בית משפט קמא אשר לא שמע את הראיות בתיק קבע בין היתר שיש לדחות את התביעה מאחר שלא הוכח שהמשיבים הפרו את ההסכם. כב' השופט פינשטיין ששמע ראיות בתיק זה קבע בהחלטה ביום 26.10.97 כהאי לישנא:

"לאחר שקראתי את כתבי הטענות ושמעתי שוב את טעוני הצדדים אני מקבל את טיעוני עו"ד אהרונסון אני קובע כי הנתבעים [המשיבים – א' ס'] יתחילו בהוכחות שכן יש הודאה והדחה...".

לאור הקביעה כי המדובר בטענה של הודאה והדחה התחילו המשיבים בהבאת הראיות מאחר שהנטל עבר אליהם. המשיבים היו צריכים להוכיח כי לא הפרו את ההסכם. מעיון בטיעוני הצדדים בפנינו לא נטענה טענה זו ולכן לא ראינו מקום להתייחס אליה.

כפי שהובהר לעיל, נוכח הוראות ההסכם הספציפי והסכם הקומבינציה, לא היה המערער צריך לעשות דבר אלא להמתין ולקבל את דירותיו על פי המפרט שסוכם. מתצהירו של מר קאשי ומעדותו עולה, כי למרות שהוא חוזר ומצהיר כי היה מוכן לקיים את העיסקה ואף הגיש תכניות לאישור לשם כך, הדירות לא נבנו. מהתצהיר ומהחקירה עולה כי התגלעו בעיות בדבר שיעור ההיטלים החלים בגין הקמת הבניה. מסתבר כי למרות שנחתמו הסכמים בין הצדדים אשר גיבשו את כל ההסכמות ביניהם, הסתמך מר קאשי על הצהרות טרום חוזיות של מי מהצדדים בקשר להיטל השבחה. מהראיות שעמדו בפני בית המשפט עולה כי בשל בעיות המיסוי הפכה העסקה, כפי הנראה להיות פחות כדאית למשיבים והדירות לא נבנו. מאחר שנרשמה הערת אזהרה על המקרקעין לטובת החברה, והצדדים היו קשורים בהסכם, הגישו הבעלים (מלבד המערער) בקשה לבטל את הערת האזהרה וזו בוטלה ללא שהמערער היה צד להליך. הנה כי כן, לאור הוראות ההסכם לא היה המערער צריך לעשות דבר וגם לא נטען כלפיו כי לא עשה דבר שהיה צריך לעשותו. לכן העובדה שהדירות לא נבנו, בסופו של דבר, לא צריכה להיזקף לחובתו של המערער, אלא לחובת המשיבים. המשיבים היו אמורים על פי הוראות ההסכמים למסור לידי המערער שתי דירות ללא כל השקעה או עשיה כלשהיא מצידו. לכן מעצם העובדה שהמשיבים לא מסרו את הדירות לידי המערער הפרו התחייבותם כלפיו.

6.סוף דבר

לפיכך אני קובע כי מר קאשי מחויב להסכם הספציפי באופן אישי. בנוסף לכך ראיתי לקבוע כי לא הייתה כל מניעה לבצע את הסכם הקומבינציה ויש לזקוף את העובדה שהוא לא בוצע לחובת החברה. על כן דין הערעור להתקבל.

7.פיצויים מוסכמים

המערער עותר לתשלום פיצויים בסך של 90,000$ כערכם בשקלים. 50,000$ על פי הוראות ההסכם הספציפי ועוד 40,000$, חמישית מהפיצוי על פי הסכם הקומבינציה. בטיעון בעל פה לפנינו הסכים המערער כי אינו זכאי לפיצויים
מוסכמים בשל הפרה או ביטול שני ההסכמים אלא ההסכם הספציפי גובר.
בסיכומיו לפני בית משפט קמא טוען ב"כ המערער כי ערכן של שתי הדירות והחניות שאמור היה לקבל במסגרת עסקת הקומבינציה הוא סך של 500,000$. לכן נראה כי פיצוי בשיעור של 10% הוא פיצוי ראוי בנסיבות העניין ללא הוכחת נזק.

אשר על כן ישלמו המשיבים למערער יחד ולחוד סכום שווה ערך בשקלים ל- 50,000$ ארה"ב לפי שערו היציג של הדולר ביום הגשת התביעה (12/9/96) בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מועד.

בנוסף לכך ישלמו המשיבים יחד ולחוד הוצאות ושכר טרחת עו"ד בערעור בסך של 20,000 ש"ח בתוספת הסכום השווה למע"מ.

ד"ר אחיקם סטולר, שופט

השופט אילן ש' שילה:

אני מסכים שדין הערעור להתקבל ושיש לחייב את המשיבים הדדית בתשלום הפיצוי המוסכם לפי החוזה הספציפי.

(א) המערער תבע פיצוי מוסכם על פי שני חוזים: החוזה הספציפי וחוזה הקומבינציה; לפנינו בפיצוי לפי החוזה הספציפי (עמ' 2 לפרוטוקול).

כתב ההגנה שהגישו המשיבים התמקד בארבע טענות אלו:
א. החוזה הספציפי אינו מחייב את המשיב כיוון שלא חתם עליו.
ב. המשא ומתן בעניין חוזה הקומבינציה טרם הסתיים, גם לאחר שהצדדים חתמו עליו, הם לא הגיעו לגמירות דעת בקשר אליו והיו הסכמות נוספות שלא באו לביטוי בחוזה. בעיקר כיוונו המשיבים את טענתם לחבות בתשלום היטל השבחה. לגרסתם בעלי המגרש הצהירו שאין חוב להיטל השבחה כלל, וממילא התחייבות המשיבה הייתה לשלם היטל השבחה בסכום שלא יעלה על 30,000 דולר, בעוד שהתברר שעירית חולון דרשה היטל השבחה בסכום של 125,000 דולר.
ג. החוזה הספציפי אינו עומד בפני עצמו; משבטל חוזה הקומבינציה בטל גם חוזה זה.
ד. סכום הפיצויים המוסכם אינו עומד בכל יחס לנזק שהיה צפוי כתוצאה מסתברת של ההפרה.

(ב) בית משפט קמא מצא שהחוזים היו בלתי מסוימים, כיוון שלא הוגדרו במדוקדק דירות התמורה המגיעות לבעלי המגרש, והתמורה שהגיעה למערער על פי החוזה הספציפי הייתה צריכה לבוא על חשבון שותפיו בבעלות על המגרש, ללא ידיעתם וללא הסכמתם. בקביעות אלו דן בית המשפט בטענה שלא נטענה כלל, וממילא אין הקביעות יכולות לעמוד. דירות התמורה הוגדרו במידה מספקת, וגם אם אופן חלוקתן בין בעלי המגרש לבין עצמם לא נקבע בחוזה הקומבינציה, לא היה בכך כדי לפגוע בתוקפו. התמורה שהגיעה למערער על פי החוזה הספציפי לא הייתה צריכה לבוא על חשבון השותפים האחרים במגרש, שהרי על המשיבה היה לתת אותה מתוך חלקה בעיסקת הקומבינציה. לא מצאתי ממש בטענות ב"כ המשיבים שהחוזים לא היו ברורים דיים עד כדי איונם. טענת המשיבים שעיסקת הקומבינציה לא נסתיימה, ושהחוזה שנכרת בגינה אינו מחייב, סותרת את היגיון הדברים, את עצם כריתתו של החוזה ואת פעולות המשיבים על פיו, לרבות רישום הערת אזהרה והגשת תכניות בנייה לעירית חולון.

(ג) חוזה הקומבינציה בוטל בהסכמה בין המשיבה לבין בעלי המגרש האחרים, אך לא מצאנו ראיה שהמערער הסכים לביטול איזה מהחוזים. על כן, בעצם אי קיום התחייבויותיה של המשיבה על פי החוזים היא הפרה אותם הפרה יסודית. לפיכך גם אין לומר שהחוזה הספציפי אינו יכול לעמוד בפני עצמו (וראו גם סעיף 1 לחוזה הספציפי).

(ד) חברי השופט סטולר הראה ברחל בתך הקטנה מדוע אין ממש בטענת המשיב שהוא פטור מחיובו לפי החוזה הספציפי לאחר שחתם עליו בחתימה אישית, ואין מה להוסיף.

(ה) אשר לשיעור הפיצוי המוסכם אציין שהמשיבים לא טענו דבר וחצי דבר בעניין זה לפנינו, ויש לראותם כמי שזנחו טענתם בעניין זה.

אילן ש' שילה, שופט
אב"ד

השופטת אסתר שטמר:

(א) אני מצרפת קולי למסקנת חבריי, כי בהסכם הספציפי נקבו המשיבים בתמורה המלאה למערער, ועל כן אין מדובר בהעדר מסוימות של הסכם זה.

(ב) אני מקבלת גם את המסקנה כי כוונת שני המשיבים הייתה לחתום על ההסכם, כאמור בפתיח להסכם, וכנחזה על פני החתימות.


(ג) לפיכך, משהתחייבו המשיבים בהסכם ולא בצעו את חלקם לפיו, יש לחייבם בפיצוי המוסכם בשל הפרתו.

(ד) לצורך ההליך הנוכחי אין צורך לבחון את ההסכם הכללי ולקבוע מסמרות לגביו.

אסתר שטמר, שופטת

לפיכך אנו מקבלים את הערעור, מבטלים את פסק דינו של בית משפט קמא ומחייבים את המשיבים הדדית לשלם למערער סכום בשקלים השווה ל 50,000 דולר של ארה"ב לפי השער היציג ביום הגשת התביעה (12/9/06), בצרוף ריבית והפרשי הצמדה מיום זה ואילך.
המשיבים הדדית ישאו באגרת הערעור וכן בשכר טרחת עו"ד של המערער בסכום של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה קומבינציה

  2. ביטול עסקת קומבינציה

  3. ביטול הסכם קומבינציה

  4. הפרת הסכם קומבינציה

  5. אכיפת הסכם קומבינציה

  6. פרשנות הסכם קומבינציה

  7. אופציה בהסכם קומבינציה

  8. היטל השבחה קומבינציה

  9. הערת אזהרה עסקת קומבינציה

  10. היטל השבחה בעסקת קומבינציה

  11. הפרה יסודית הסכם קומבינציה

  12. אחריות מקצועית בעסקת קומבינציה

  13. חישוב דמי תיווך בעסקת קומבינציה

  14. בוררות עקב סכסוך בעסקת קומבינציה

  15. איחור במסירת דירה בעסקת קומבינציה

  16. ביטול הסכם קומבינציה מחיקת הערת אזהרה

  17. איחור במסירת דירה מקבלן בעסקת קומבינציה

  18. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון