הפרת הסכם קניית דירה


1. אין צורך להרבות בדברים במקרה הנוכחי. תביעת התובעים היא פצויים עקב הפרת התחיבות של הנתבעת למכור דירה לתובעים. לפי ס' 3 של כתב התביעה המתוקן ההתחייבות נעשתה בכתב, בצורת טופס קבלה ת/2, שזו לשונה:

"נתקבל מאת ירון רפאל סך 100 ל"י הסכום במילים מאה ל"י בלבד במזומנים (בשיק) מס' 414686 ע"ס 100 ל"י, עבור מפרעה ע"ח קנית דירה דרומית קומה ג' ברח' ק.ק., ק. ביאליק".

קבלה זו חתומה ע"י הנתבעת ונושאת תאריך 22.2.72.

2. אין כל דבר בכתב נוסף על הקבלה הנ"ל, אך ב"כ התובעים מבקש לראות בתכנית דירה ת/1 אף היא מיסמך בכתב. אציין מיד שתוכנית זו לא רק שאיננה נערכת ע"י הצדדים ואף לא עבור אחד מהם לפי הכתוב בה, אך הנה תוכנית לא מתאימה לתאור הדירה שלפי דברי התובעים עצמם הסכימו עליו עם ב"כ הנתבעת. יתר על כן, לפי גירסת התובעים כל העיסקה "התפוצצה" עקב כך שב"כ הנתבעת יצא מלשכתו של עו"ד הס על מנת להביא תוכנית מעודכנת של הדירה לצורך הכנת החוזה בין הצדדים.


מכל מקום, אפילו אם הייתי מקבל את טענת ב"כ התובעים שיש לראות בת/1 מיסמך לצורך ההכרעה בשאלה באם קיים במקרה הנוכחי מיסמך בכתב לפי ס' 8 של חוק המקרקעין, לא הייתי מהסס לקבוע שאין לראות במוצגים ת/1 ו-ת/2 מסמכים בכתב שעל פיהם ניתן לקבוע שקיימת כאן התחייבות לביצוע עיסקה במקרקעין. עוד אוסיף שאינני רואה כל הבדל במובן זה בין תביעה לביצוע בעין או תביעה לתשלום פיצויים כאשר העילה היא הפרת ההתחייבות.

3. אך בטרם אמשיך לדון בטענות המשפטיות של הצדדים, ברצוני לקבוע כמה עובדות נוספות. התובעים רצו לקנות את הדירה הנדונה מהנתבעת ונפגשו עם ב"כ פרידמן למטרה זו. לא יפליא הדבר שישנם חילוקי דעות יסודיים בין הצדדים לגבי מה שהוסכם בפגישה זו ביחס לתנאי התשלום עבור הדירה שמחירה נקבעה בסך 90,000 ל"י.
הרי בדיוק למניעת מחלוקות כאלה ואחרות באה הדרישה לקיום מיסמך בכתב על מנת לבסס או להוכיח עיסקה במקרקעין, הן לפי החוק הקודם והן לפי חוק המקרקעין הקיים, אם כי במסגרות שונות.

4. אין חולקים שהצדדים היו צריכים להיפגש בימים הקרובים ביותר לאחר עשית ת/2 לשם עריכת חוזה ביניהם ושבאותו מעמד היו התובעים צריכים לשלם סכום גדול, שלטענתם היה צריך להיות 20,000 ל"י ולטענת הנתבעת 45,000 ל"י או לפחות הסכום העודף עד 45,000 ל"י. כי תוך שלושה ארבעה ימים מאז 22.2.71 (תאריך ת/2) היו התובעים צריכים לשלם סך 20,000 ל"י על חשבון הדירה, לפי עדות פרידמן.

מכל מקום ברור, שאין כאן מקרה שענין החוזה אצל עו"ד היה ענין ללא כל משמעות או דחיפות ושהצדדים ראו את עצמם כבר קשורים בתנאים ברורים ומושלמים שנשאר רק להעלותם באופן פורמלי על הכתב. הרי ברור שענין חיוני כגון מועד וצורת התשלומים עבור הדירה טרם נקבע, וכן מועד מסירת הדירה, עניינים טכניים כגון גודלה הכולל של הדירה לאור שינויים בתוכנית הדירה, וכן פריטים טכניים כדוגמת החרסינה - כמותה, צבעה והתמורה.

5. אינני מוצא חובה לנתח את העדויות הנוגדות של הצדדים ביחס למה שקרה במשרדו של עו"ד הס כשהגיעו לשם לשם עריכת החוזה וביצוע התשלום הראשון על חשבון הדירה, כי אין חולקים שהצדדים מצאו את עצמם חלוקים ביחס לסכום שעל התובעים לשלם, והתוצאה היתה שנפרדו ללא עריכת כל הסכם ביניהם, ובכך למעשה

נסתיים הקשר שביניהם, פרט לכך שכעבור זמן מה הוחזר לתובעים השיק ע"ס 100 ל"י שנתנו ע"ס הקבלה ת/2, במהלך ההתכתבות שלאחר פגישת הנפל הנ"ל.

6. בנסיבות אלה ברור שלא הגיעו הצדדים לכלל הסכם והתחייבויות הדדיות בדבר עריכת וקנית הדירה הנדונה בכל צורה מחייבת שהיא, לא על פי מיסמך בכתב, ולא בכל צורה שהיא אחרת, ועל כן סופה של התביעה להידחות.

7. לאור מסקנותי אלה גם לא נראה לי כאן להיכנס לשאלה התיאורטית באם קיימת אפשרות של תביעת פיצויים עקב הפרת הסכם למכר דירה, הן במיסמך והן בצורה אחרת, כשאין יסוד לתביעה ע"פ ס. 8 של חוק המקרקעין, כי לדעתי טרם הגיעו הצדדים כאן לכלל הסכם מחייב, ואין לראות בת/2 ובתשלום סך של 100 ל"י על קניית דירה של 90,000 ל"י כמצביע על הסכם מחייב, ואף לא מטעם המוכר לפחות כפי שמנסה לטעון ד"ר וקס בסיכומו.

8. לאחר הדברים הברורים שנקבעו ע"י השופט עציוני בע.א. 649/73 (פד"י כ"ח 2, ע' 291) הסתמך ב"כ התובעים על פסק דין זה לשם ביסוס קשתו לתקן את כתב תביעתו (ת.ה. 2078/74) כדי להזכיר במפורש את הקבלה ת/2 כמיסמך בכתב שעליו הוא מסתמך לצורך ס' 8 של חוק המקרקעין.

לאחר עיון בפסק דין זה, שעליו מסתמך גם מר גולדברג בסיכום טענותיו, ברור שהמסמך שם היה הרבה יותר מפורט ושולם סכום גדול מאד על חשבון הקניה, ובכל זאת הגיע בית המשפט לידי הכרעה שלא היתה התחייבות בכתב לצורך ס' 8: ללמדנו, שבמקרה שלפנינו מתן שיק ע"ס 100 ל"י וקבלה סתמית כמו ת/2 אינם יכולים לבסס טענת קיום "מיסמך" בכל צורה שהיא.

הדברים שנאמרים בפסק דין המצוטט כוחם יפה במידה רבה מאד גם במקרה שלנו.

לא אצטט את דברי השופט הנכבד בהרחבה אם כי היה מקום לעשות כן בהתחשב עם "קליעתם למטרה" לגבי המקרה הנדון כאן, אך אסתפק במובא מע' 295 מול האות ז' והלאה:

"על התנאים המהותיים והחיוניים החייבים להימצא במיסמך שבכתב אפשר ללמוד מתוך הפסיקה בשאלה מתי יחייב הסכם מוקדם גם ללא "הסכם פורמלי".
ב-ע"א 651/71 שלא פורסם, אמרתי ש"כדי שהסכם כזה יהיה הסכם מחייב צריך הוא, בנוסף לכוונה ברורה להתחייב בחוזה, לכלול את כל התנאים ההכרחיים להתקשרות. הבהרת תנאים אלה חשובה בעיקר בהסכמים הנוגעים למקרקעין...".

"תנאים אלה כוללים, לדעתי, דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העיסקה המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק (ראה ע"א 522/65 (3); ע"א 118/53 (4)). רק מיסמך כזה, על כל הפרטים החיוניים הללו, יעלה בקנה אחד עם כוונת המחוקק ועם ההסדר הרצוי בעסקות מקרקעין".

"כאמור לעיל, לצורך עניננו אנו אין צורך לקבוע אם אמנם ההסכם בכתב הדרוש לפי סעיף 8 לחוק צריך להיות הסכם פורמלי מלא על כל תנאיו, ברם אין ספק שתהא אשר תהא צורת ההסכם, הוא צריך להחיל כל אותם תנאים מהותיים שהזכרנו לעיל".

נראה לי שבדברים אלה ישנה תשובה מלאה לכל טענות ב"כ התובעים בכל החלופות שבהן.

בהסתמכו על פסק הדין בע.א. 726/71 פד"י כ"ו II ע. 781) ובע.א. 59/73 טוען ב"כ התובעים שההתחייבות הצריכה מיסמך היא התחייבותו של המוכר בלבד, ולא מיסמך הכולל התחייבויות שני הצדדים. אם אין בטעון זה כדי לשנות את המצב לטובת התובעים, כי גם המיסמך הכולל את ההתחייבות של המוכר, חייב להיות מיסמך ברור שממנו ניתן ללמוד על טיב ההתחייבות של המוכר לפרטיו, אפילו אם אין הוא מיסמך פורמלי מושלם כמו חוזה ערוך על כל דקדוקיו. לא כך היא הקבלה ת/2 על אף שהיא כוללת את המלים "מפרעה ע"ח קנית דירה".

9. בטרם אסיים את דברי ברצוני להעיר הערות קצרות לשאלת נזקי התובעים.
התובעים בחרו לבסס את תביעתם לא על מחיר השוק של דירה כמו הנדונה בשוק בזמן ההפרה של התחייבות המכירה, כי אם על פי הפרש מחיר שהם שילמו עבור דירה אחרת שהם קנו. לא נראה לי שיסוד זה הוא איתן, לא מבחינה משפטית ולא מבחינה עובדתית כאשר משווים למעשה מין באשר אינו מינו כמו במקרה הנוכחי. וגם ביחס להפסד שסבלו התובעים לדבריהם במכירת דירתם בתקופה מאוחרת עקב מעשי הנתבעת, לא מצאתי בעדויות התובעים עדות מהימנה להפסד זה, אפילו אם מבחינה משפטית יש בכך יסוד לפסיקת פיצויים.

מכל מקום הייתי אומד את הפסדיהם של התובעים בסכום נומינלי של 1000 ל"י לכל היותר בהתחשב עם הזמן הקצר שעבר מתחילת המו"מ ועד לסופו.

10. מכל הטעמים האלה אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים לשלם לנתבעת את יציאותיה במשפט זה וכן שכ"ט עו"ד בסך 3,000 ל"י.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת הסכם חתום

  2. הפרת הסכם הפצה

  3. הפרת הסכם כתוב

  4. הפרת הסכם מפיץ

  5. הפרת הסכם ניהול

  6. הפרת הסכם מעסיק

  7. הפרת הסכם מימון

  8. הפרת הסכם שירות

  9. הפרת הסכם העסקה

  10. הפרת הסכם מסגרת

  11. הפרת הסכם סולחה

  12. הפרת הסכם הרשאה

  13. הפרת הסכם השקעה

  14. הפרת הסכם ייעוץ

  15. הפרת הסכם מטפלת

  16. הפרת הסכם פאושלי

  17. הפרת הסכם ליסינג

  18. הפרת הסכם יסודית

  19. הפרת הסכם מכונות

  20. הפרת הסכם סודיות

  21. הפרת הסכם קיבוצי

  22. הפרת הסכם זיכיון

  23. הפרת הסכם פוליטי

  24. הפרת הסכם שירותים

  25. הפרת הסכם התקשרות

  26. הפרת הסכם אופציות

  27. הפרת הסכם עקרונות

  28. הפרת הסכם מייסדים

  29. הפרת הסכם זכיינות

  30. הפרת הסכם מקרקעין

  31. הפרת הסכם שלום בית

  32. עזיבת גננת הפרת הסכם

  33. הפרת הסכם סיום העסקה

  34. הפרת הסכם הובלה ימית

  35. הפרת הסכם בניה עצמית

  36. הפרת הסכם קניית דירה

  37. הפרת הסכם קואליציוני

  38. הפרת הסכם בהליך משפטי

  39. הפרת הסכם הסעת עובדים

  40. הפרת הסכם לרכישת דירה

  41. הפרת הסכם עבודות בניה

  42. הפרת הסכם בהעדר מימון

  43. הפרת הסכם הפסקת מימון

  44. הפרת הסכם פרויקט בניה

  45. הפרת הסכם טיפולי הפריה

  46. הפרת הסכם חלוקת רווחים

  47. הפרת הסכם שירותי בנייה

  48. הפרת הסכם הקמת מפעל בטון

  49. ביטול הוראת קבע הפרת הסכם

  50. הפרת הסכם אי רישום זכויות

  51. הפרת הסכם אספקת אריחי שיש

  52. הפרת הסכם רכישת מנוי עסקי

  53. הפרת הסכם ביצוע עבודה קבלנית

  54. הפרת הסכם ביצוע עבודות זיפות

  55. תביעה בגין הפרת הסכם פיתוח תוכנה

  56. הפרת הסכם העסקה טרם תחילת העבודה בפועל

  57. טענת הפרת הסכם תכנון ע"י פעולות לקידום התב"ע

  58. תנאי בהסכם כי פיגור של 3 חודשים במסירת הדירה לא ייחשב כהפרת הסכם

  59. תביעה לתשלום פיצויים בגין הפרת הסכם, ניהול משא ומתן בחוסר תום לב ובזדון

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון