הפרת זכרון דברים למכירת דירה


התביעה וטענות הצדדים



לפני תביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר, בה עותר התובע לחייב את הנתבעים בפיצוי מוסכם, בשל הפרת זכרון דברים למכירת דירה מיום 7.4.10.




בזמנים הרלבנטיים לתביעה היה התובע בעלים של דירה ברח' אורן 23 בחיפה, שהועברה אליו מאימו ונרשמה בלשכת רישום מקרקעין בשנת 1999 או בסמוך לכך (להלן: "הדירה"). בשלב מסוים ביקש התובע למכור את הדירה, והואיל והוא מתגורר רוב הזמן בחו"ל, ביקש מאחיו, מר ירון עופר (להלן: "ירון"), למכור את הדירה באמצעות עורך דין. בהתאם ובמהלך ביקורו של התובע בארץ, מסר יפויי כוח למכירת הדירה לעו"ד רומנו בתאריך 17.09.09.




לטענת התובע זכרון הדברים נחתם לאחר שהנתבעים ראו את הדירה שהוצעה על ידו למכירה באמצעות ירון, התרשמו, התמקחו וחתמו עליו. באותו זכרון דברים מולאו הפרטים המהותיים, התמורה הועמדה על 900,000 ₪, ונקבע כי הצדדים יחתמו על הסכם שישקף את האמור בזכה"ד אצל עורך דין עד 20.4.10. מס' ימים לאחר החתימה על זכה"ד התחרטו הנתבעים וביקשו להתנער מהעסקה. במצב דברים זה עותר התובע לקבוע כי זכה"ד מהווה הסכם מכר מחייב והואיל והופר ע"י הנתבעים יש לחייבם בפיצוי המוסכם שבזכה"ד בשיעור 10% (סך 90,000 ₪).




התובע טוען כי לאחר ניסיונות לשכנע את הנתבעים לקיים את ההסכם, ומשהנתבעים עמדו על דעתם לפיה אין בכוונתם להשלים את העסקה, נאלץ להקטין נזקיו ולמכור את הדירה בסכום של 830,000 ₪ ובאופן שבפועל הפסיד את ההפרש (70,000 ₪).

הוא אף צירף לתביעתו חוות דעת שמאי, לפיה שווי הדירה בזמנים הרלבנטים עמד על 870,000 ₪.


בבקשת הרשות להתגונן טענו הנתבעים שלא היו לנתבע משקפי קריאה מתאימים ולא ראה על מה חתם, שחתמו על המסמך אותו לא הבינו, זאת בשל גילם המבוגר (75) ואי שליטתם בשפה העברית. תוצאת טענה זו שעניינה non est factum הוא בטלות זכרון הדברים.

עוד טענו, כי הואיל וירון חתם על זכרון הדברים מבלי שהציג ייפוי כוח נוטריוני המסמיך אותו לבצע עסקת מקרקעין ומבלי להציג נסח טאבו, המוכיח שהדירה נקייה מכל חוב ושעבוד, אין כל ערך למסמך כזה (סעיף 6 לנימוקי בקשת הרשות להתגונן).



לחלופין, טוענים הנתבעים כי ירון הפעיל עליהם לחץ בלתי הוגן שעה שאמר להם שהם צריכים להחליט עוד באותו יום כי למחרת הוא נוסע לחו"ל וכי יש מתעניינים נוספים. טענה זו בלבושה המשפטי היא פגם בכריתה שענינו כפיה או עושק לפי חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 המקנה זכות לביטול זכה"ד.




לטענת הנתבעים, ירון הבטיח להם שיציג מסמכים רלבנטיים, כגון: ייפוי כוח, צו ירושה ונסח טאבו, וכי החתימה על זכרון הדברים דרושה אך ורק על מנת לשמור על זכות קדימה לרכישת הדירה (סעיף 7 לנימוקי הבקשה).




לטענתם, העובדה שלא שילמו במעמד זכרון הדברים את אותם 50,000 ₪ הנקובים בזכה"ד, מצביעה על אי גמירות דעת לראות במסמך זה הסכם מחייב.


דיון והכרעה



לאחר שעיינתי בטענות הצדדים וראיותיהם, דין התביעה להתקבל באופן חלקי זאת לאחר שנחה דעתי כי לאור התנערות הנתבעים מלהשלים את העסקה שפרטיה המהותיים הוגדרו בזכרון הדברים, ולחתום על הסכם מפורט, יש לראות בזכה"ד משום הסכם מחייב שהופר ע"י הנתבעים ומזכה את התובע בתרופת פיצויים.




הוכח כי בחודש פברואר 2010 ביקש התובע מאחיו ירון להתחיל לקדם את מכירת הדירה, זאת לאחר שהיא הייתה עתידה להתפנות משוכרים בסוף מרץ 2010. לשם כך פעל ירון לפרסום הדירה.

ע"פ עדות ירון, ביום 07.04.10 פנתה אליו מתווכת בשם נלי דמשק, שייצגה אנשים שמתעניינים ברכישה (הם הנתבעים), וביקשה להביאם לדירה. בהתאם לבקשה נפגשו הצדדים באותו יום בדירה, לאחר שהמתווכת הביאה אותם בשעה 18:30 או בסמוך לכך.
הנתבעים לא חולקים על עובדות אלו ועל כך שנפגשו בדירה בשעה 18:00 או בסמוך לכך.



ירון מעיד בתצהירו (ת/2) כי הוא ביקש לקבל 920,000 ₪ תמורת הדירה, ולאחר שהנתבעים סיירו ובדקו את הדירה ושהו בה כחצי שעה ואף נועצו בינם לבין עצמם ועם המתווכת בעודם מסתגרים בפרטיות באחד החדרים, יצאו והודיעו כי הם נכונים לקנות אותה תמורת 900,000 ₪.

הנתבעים אמנם טוענים כי לא היו בדירה חצי שעה אלא רק 15 דקות והנתבע אף אומר בחקירתו בבית המשפט בין 15 דקות ל 20 דקות, ברם אין בכך כדי להעלות או להוריד, שעה שאין כל ראיה כי מישהו האיץ בהם בדרך כלשהי לסיים את בדיקת הדירה.
אשר לעדות בדבר בקשתו לקבל 920,000 ₪ והצעתם הנגדית או הסכמתם לשלם 900,000 ₪ בצאתם מהחדר לאחר ההתייעצות, ניסו הנתבעים להכחיש הסכמתם לעצם ההסכמה לקניה ולמחיר זה אלא שברגע של גילוי לב מתוודה הנתבע בחקירה הנגדית במילותיו: "ש. החלטתם לקנות את הדירה?
ת. כן, החלטנו. טעיתי.
ש. בסכום של 900,000 ₪?
ת. רציתי להתווכח למחרת, אחרי שדיברתי עם הבן".(עמ' 18 ש' 17-21).
על ההסכמה על המחיר הוא מעיד:
"ש. כשנכנסתם לחדר, דיברתם, הוא (הכוונה ירון- הערה שלי- א.ד) חיכה בחוץ, אח"כ יצאתם ואמרתם שאתם מוכנים לקנות ב900 אלף ₪ במקום 920 אלף ₪?
ת. נכון. (עמ' 21 ש' 25-27). ולמטה מזה : " את המחיר 900,000 ₪ אמרה המתווכת, ושירון לא יוריד יותר, היא אמרה את זה בחדר כשהיינו לבד וכשיצאנו מהחדר אני אמרתי את המחיר 900,000 ₪. " עמ' 22 לפרו' ש' 29-31.




ירון אף מעיד כי באותו יום שנפגש עם הנתבעים, אמור היה לבקר בדירה אדריכל בשם שמחה אפק שהתעניין בדירה בשם אחותו, מרים שפק, שלימים קנתה את הדירה.

לטענת ירון, הנתבעים שידעו שיש מתעניין אחר בדירה ולאחר ששמעו ממנו כי למחרת הוא מתעתד לנסוע לחו"ל למספר ימים, ביקשו לסגור את העסקה באותו יום, על מנת להבטיח את זכותם בתחרות מול אחרים. לצורך הבטחת הנתבעים וכדי שהתובע יבטיח את עצמו ויוותר על רוכשים פוטנציאליים אחרים, נדברו הצדדים להיפגש מאוחר יותר בבית קפה, על מנת לחתום על זכרון דברים.

על פי עדות ירון, על מנת להיערך לפגישה הוא צלצל לעו"ד רומנו, שיכתיב לו נוסח של זכרון דברים. הצדדים נפגשו בבית קפה בשעה 20:30 לערך (או שעה 20:00 ע"פ עדות הנתבע בבקשת רשות להתגונן מיום 08.03.11, עמ' 2, ש' 5), ואז נחתם זכרון הדברים ע"י ירון בשם התובע, מצד אחד וע"י הנתבעים, מצד שני. התמורה הועמדה על סך 900,000 ₪ והפרטים המהותיים לעסקה, כגון: מועד מסירה, תשלום מקדמה בעת החתימה על זכרון הדברים, פירוט המיטלטלין שיישארו בדירה, נקיבת פיצוי מוסכם בשיעור 10% והצהרה לפיה הדירה נקייה משעבוד או עיקול כלשהו, צוינו בזכרון הדברים. עוד הוסכם, כי חוזה פורמלי יחתם עד ליום 20.04.10.


ע"פ עדות ירון, במעמד חתימת זכרון הדברים, העלו הנתבעים שלוש נקודות שהטרידו אותם: האחת - החשש כי לא יצליחו למכור את הדירה בה הם גרים עד 14.07.10, מועד מסירת החזקה לפי זכרון הדברים; השניה - כי חרף הסכמתם בזכרון הדברים לשלם מקדמה באותו יום של 50,000 ₪ לא היה בידם באותו רגע פנקס שיקים; השלישית - כי הם מבקשים לקבל מסמכים שיוכיחו בעלות של התובע בדירה.

אשר לחשש הראשון, השיב ירון כי ניתן יהיה להסכים על הארכת מועד המסירה אפילו בשנה, כך שבשנה זו התובע יהנה מדמי שכירות. על פי עדותו, תשובה זו הניחה את דעת הנתבעים.
אשר להעדר פנקס שיקים, העיד ירון כי הרגיע אותם ואמר שהוא סומך עליהם ובטוח שישלמו בתוך ימים ספורים (לאחר שובו מחו"ל) ולכן אין צורך להיפגש שוב בפעם השלישית באותו ערב כדי למסור לו שיק.
אשר לעניין המסמכים - הוסכם כי אלה יועברו מיידית למחרת לעורכת הדין שפרטיה נמסרו ע"י הנתבעים ו/או המתווכת מטעמם, ואכן בפועל הועברו מסמכים אלה מעו"ד רומנו כבר למחרת לעו"ד כרמית ובר שפרטיה התקבלו מהמתווכת.



הוכח כי למחרת, ביום 08.04.10, שעה 11:16, שלח עו"ד רומנו במייל לעו"ד ובר טיוטת חוזה, נסח רישום, יפויי כוח קונים מוכרים, צילום זכרון הדברים שנחתם, נוסח ייפוי הכוח שחתם לו התובע שהוצא כקובץ מתוך המחשב, טיוטת טופס מש"ח ובקשה לרישום הערת אזהרה. על פי תצהיר עו"ד רומנו (ת/1), ביום 08.04.10 או 09.04.10 שוחח עם עו"ד ובר וזו מסרה לו כי תעביר את הערותיה לטיוטת החוזה בהקדם.




על פי עדות ירון, עם שובו לארץ ביום 12.04.10 חיכו לו מספר הודעות במשיבון הסלולארי מהנתבעים. משהתקשר אליהם, הוברר לו שהם מבקשים לחזור בהם מהעסקה. לא ניתנה סיבה של ממש לחרטה, זולת טענה לפיה הבן שלהם, המתגורר בהונג קונג, מתנגד לעסקה וסבור כי הם התחייבו לשלם מחיר גבוה מדי.




ביום 13.04.10 התקבל אצל עו"ד רומנו מכתב מעו"ד אבנר קדם, מטעם הנתבעים, הנושא תאריך 12.04.10 ובו טענה כי הנתבעים חתמו על זכרון הדברים מבלי לקרוא אותו ומבלי להבין אותו ואת משמעותו, ולכן יש לראותו כבטל ומבוטל.




ירון מדגיש בעדותו, כי עד לקבלת מכתבו של עו"ד קדם מיום 12.04.10 לא הודיעו הנתבעים על בטלות זכרון הדברים, אלא ביקשו ממנו בשיחות טלפוניות שישחרר אותם מהחוזה.




עורכי הדין החלו במסכת שיחות ותכתובות כדי לנסות לפתור את התסבוכת. ביום 23.04.10 שוחח ירון שוב עם הנתבעת ובאותה שיחה נעשה מאמץ על ידה להוריד את המחיר ולהתמקח.




ביום 25.04.10 התקשר שוב עו"ד רומנו לעו"ד קדם כדי לוודא מה קורה, ובשיחה זו ענה לו עו"ד קדם שאין בידו לענות כי הוא לא מקבל תשובות מהנתבעים. מיני אז לא נשמע כל סימן חיים מהנתבעים ונוכח האמור לא נותרה ברירה לתובע, אלא להתחיל להציע שוב את הדירה למכירה כדי להקטין את הנזק. בסופו של יום נמכרה הדירה ביום 24.05.10 בסכום של 830,000 ₪.




תצהיר עו"ד רומנו ת/1, מפרט את העבודה שנעשתה על ידו, את העובדה ששלח מיילים לעו"ד כרמית וובר ואף שוחח עמה בקשר לעסקה ביום 8.4.10 או 9.4.10 וכי באותה שיחה אמרה לו כי תעביר את הערותיה בהקדם (סע' 15 לתצהיר) הוא אף פירט את שיחותיו והתכתבויותיו עם עו"ד קדם במטרה לפתור את המשבר. ב"כ הנתבעים לא חקר ולא שאל את עו"ד רומנו על דבר מתוך תצהירו. תצהירו של עו"ד רומנו לא הוזם בכל דרך ולכן יש לקבוע כי כל האמור בו הוכח.




ירון העיד בצורה כנה והותיר רושם מהימן. תשובותיו היו ענייניות. הוא תיאר את השתלשלות העניינים נכוחה ובאופן בלתי מתחמק. הוא העיד כי זו לו פעם ראשונה שהוא מוכר דירה ולכן משביקשו הנתבעים להבטיח עצמם קיבל ייעוץ מעו"ד רומנו מה להכניס לזכה"ד. הוא טיפל בהשכרת הדירה בפועל לבקשת אחיו המתגורר בחו"ל. הוא ניסה בשלב מאוחר יותר לדבר על ליבם של הנתבעים ולהבהיר להם כי אינם יכולים להתנער מהתחייבותם אך ניסיונותיו לא הועילו.



עדותו של ירון לא נסתרה במאום ואף בחלקים שלכאורה היתה מחלוקת עובדתית, אישרו הנתבעים בעדותם את העובדות כפי שהובאו לעיל ולכן אני קובעת את הממצאים העובדתיים בהתאם לעדותו לעיל.



לסיכום הפרק העובדתי ניתן לומר שהנתבעים הגיעו לירון עם מתווכת מטעמם. הם הגיעו ב18:00 או 18:30 לדירה, בחנו אותה ואף ביקשו שכל המיטלטלין יישארו. הם היו מודעים לכך שאם לא יסגרו את העסקה קיים סיכון שמישהו אחר יקנה לכן הודיעו במפורש שמבקשים לקנות ומוכנים לשלם 900,000 ₪. יתכן שבתוך ליבם קיננו ספקות ברם המצג בתום הסיור בדירה היה גמירות דעת מצידם לקנות את הדירה ב-900,000 ₪. עד הפגישה בבית הקפה חלפו בין שעה לשעתיים במהלכם יכלו הנתבעים לחכוך בדעתם, להתקשר לבנם, או להחליט כי הם זקוקים לשהות וכי יחכו לשובו של ירון מחו"ל. בפועל הם העדיפו להבטיח את עצמם (כפי שהם מודים בעדותם) ולחתום על זכ"ד לרכישת הדירה באותו ערב.
הנתבעים סבורים שהעובדה שירון אמר להם שהוא נוסע למחרת ושיש מתעניינים אחרים ולכן אם רצונם בדירה עליהם לחתום על זכ"ד עוד באותו ערב, מהווה לחץ בלתי הוגן בבחינת עושק או כפיה המקנה זכות ביטול.

כך בחקירת הנתבע בבקשת רשות להתגונן הוא נשאל: "אתה התרשמת ממנו שיש מישהו נוסף שמתעניין בדירה? ת. אני הייתי בלחץ שהוא ימכור למישהו אחר" עמ' 2 ש' 10,11. ולמטה מזה ומשנשאל מדוע לא קנה את הדירה בסופו של דבר השיב:" קודם כל אני צריך למכור דירה. אני אמרתי לו שאני צריך לדבר עם בן. הוא אמר לי תדבר איתו עכשיו כי מחר אני טס. זה מן סוג של לחץ"



אין בידי לקבל את הטענה. התשתית הראייתית שהוכחה מלמדת כי טענת הלחץ הועלתה בדיעבד כתירוץ לאי קיום התחייבותם. למצער, אני סבורה כי הנתבעים אינם מבינים כפיה או עושק כמשמעו בדין, מהו.


על העלאת הטענה כאמתלא מאוחרת מלמדת שיחת הטלפון בין ירון לנתבעת, שהוקלטה, תומללה, הוכחה ולא נסתרה בכל דרך. בעמ' 2 לתמליל השיחה מיום 6.4.11 (נספח ז' לתצהיר ירון) שואל ירון את הנתבעת אם היה משהו לא חוקי או לגיטימי בעסקה והיא משיבה: "לא, לא, לא, הכל חוקי ולגיטימי. ולשאלתו אם הוא הפעיל עליהם לחץ משיבה: "אתה לא " היא גם אומרת בהמשך שירון הוא בסדר גמור אך מבקשת ממנו שירחם עליהם היינו כי ישחרר אותם.

ה"לחץ" לסגור את העסקה באותו יום היה אינטרס משותף של שני הצדדים, שכן אך
בהקשר זה, הנתבע אף העיד שכשאמר לירון במהלך הפגישה שהוא צריך לדבר עם בנו, השיב לו ירון: "תדבר איתו עכשיו כי מחר אני טס".

מובן הוא שאם הנתבעים לא מתחייבים לרכוש במחיר מוסכם, אין כל סיבה ליתן להם זכות קדימה. הצדדים שווים בכוחם שקלו כל אחד את שיקוליו והחליטו להתקשר בעסקה.

כשמדובר על כפיה או עושק כמשמעו בחוק החוזים, הכוונה היא ללחץ תוך ניצול מצוקה גופנית שכלית או אחרת שלא מותיר ברירה אחרת אלא לחתום. כל אלו לא התקיימו בעניננו. הנתבעים וירון היו במעמד שווה. ירון לא היה מנוסה בעסקאות מכר דירה כפי שהנתבעים לא היו מנוסים. הם יכלו להתייעץ ולחכות עד שיחזור מחו"ל ולשקול את הדברים כאנשים בגירים ולהחליט אם הם מעוניינים להבטיח לעצמם את הדירה, או לא לחתום על זכרון דברים, לחכות שירון יחזור מחו"ל ולקחת את הסיכון שהדירה תימכר למישהו אחר. סיטואציה זו אינה כפיה או עושק אלא בחירה חופשית של הצדדים.

בדיעבד, ולאחר שדיברו עם בנם, התחרטו אבל בזמן אמת הם גמרו בדעתם להתקשר בעסקה, בדיוק כפי שירון היה מוכן לגמור בדעתו.


טענת NON EST FACTUM, מוטב היה שלא תעלה כפי שטענת היעדר משקפי קריאה אינה מכבדת את הטוען לה.

הלכה מקדמת דנא היא " בדרך כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" ראה ע"א 467/64 שוייץ נ' סנדור ואח', פ"ד יט (2) 113.
אשר לטענה כי לא היו לנתבע משקפי קריאה מתאימים ולכן לא יכול היה לקרוא, אומר כי הנתבע אינו ינוקא וירון הוא לא האפוטרופוס שלו. עסקינן באדם מבוגר ואחראי למעשיו. אם לא יכול היה לקרוא לא צריך היה לחתום. אם לא הבין, לא צריך היה לחתום.



בעניננו מדובר במסמך קצר עניני, פשוט וברור הכתוב בשפה מובנת להדיוטות.

אני דוחה בשתי ידיים הטענות לפיהן מדובר בזוג קשישים שהשפה העברית לא שגורה בפיהם באופן שנוצל לרעה ע"י ירון. מדובר באנשים באמצע שנות ה-70 לחייהם שאין כל טענה לא כל שכן ראיה לגבי כשירותם הקוגניטיבית, ואשר לכישורי העברית יצוין כי הנתבעת עבדה שנים רבות כמתורגמנית מרוסית לעברית. ועוד יצוין כי הנתבעים עלו לישראל בשנת 1973, היינו הם חיים בארץ כ-38 שנים (ראה ישיבת 08.03.11, עמ' 1 ש' 15 וש' 23). לאחר שהנתבעים העידו ולבקשתי אף קראו את התצהיר שהוכן ע"י בא כוחם התרשמתי כי הם יכלו בנקל להבין את תוכן זכרון הדברים. לא זו אף זו, הנתבע הודה כי המתווכת תרגמה לו את הכתוב בזכה"ד מעברית לרוסית.

שוכנעתי, אפוא, שהנתבעים הבינו היטב כי החתימה על זכ"ד מחייבת אותם שכן הם בעצמם אמרו שרצו לחתום כדי להבטיח לעצמם זכות קדימה על הדירה היינו כי לא ניתן יהיה להקשר עם אף אחד זולתם.



אשר לטענה לפיה לא התובע אלא אחיו חסר הזכות חתם על זכה"ד- בפועל כפי שהעיד ירון, הוא היה שלוחו של התובע לטפל בסגירת עסקת מכירת הדירה וכך גם בזכה"ד נרשם כי המוכר הוא התובע ע"י ירון עופר. לפי חוק השליחות, תשכ"ה-1965, שלוחו של אדם כמותו ופעולת השלוח מזכה ומחייבת את השולח (סעיף 2 לחוק). ודוק, אף אם פעולה נעשית ללא הרשאה או אף בחריגה ממנה, רשאי בעל הזכות לאשרה בדיעבד ואישור בדיעבד כמוהו כאישור מלכתחילה.

בעניננו, אין כל ראיה להיעדר סמכות. לא זו אף זו, עצם תביעת התובע בעל הזכות בדירה, מאשררת את דבר השליחות.

טענה של חריגה מהרשאה הנוטלת תוקף משפטי באה על פי רוב מבעל הזכות שלא נתן אישורו ולא מהצד השני הזוכה ע"פ ההתחייבות. בעניננו באה הטענה מפי הקונים בדיעבד, כאמתלא בבחינת קרדום לחפור בו. גם בהעלאת טענות יש לנהוג בתום לב. בטיעון זה כשלו הנתבעים.



גם הטענה לפיה לא הייתה משמעות לחתימה עד לקבלת המסמכים, היא טענה שיש לדחות. מובן כי ללא יפויי כוח לא יכלה העסקה להתבצע ומבחינה זו העסקה היא מותלית בקיומם של המסמכים הנדרשים.

בתצהיר רשות להתגונן טוען הנתבע כי ירון לא הציג יפויי כוח ונסח טאבו והבטיח לעשות זאת מאוחר יותר אך לא עמד בהתחייבותו. (סעיף 7 לתצהיר ההתגוננות). בעדותו זו הוא מודה אפוא כי הוסכם לחתום על זכ"ד ובלבד שבהמשך יוצגו (לשון עתיד) מסמכים אלו.
בפועל הוכח כי מסמכים אלו הוצגו ע"י עו"ד רומנו כבר למחרת החתימה לעורכת הדין ששמה וכתובתה נמסרו, היינו בטווח של פחות מ-24 שעות ולכן הטענה שלא מסרו אינה אמת.



טענה נוספת של הנתבעים היא כי זכרון הדברים אינו מכיל את כל הפרטים הנחוצים לאלמנט המסוימוּת דבר המלמד על היעדר גמירת דעת להתקשר בהסכם מחייב או כי זכה"ד אינו עומד בתנאי סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1968 הקובע: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".


אין בידי לקבל את הטענה בנסיבות דנן.



הלכה היא כי הפרטים ההכרחיים לצורך סעיף 8 הם : שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומיסים, אם אין הוראה אחרת בחוק.


ההלכה אף קובעת כי דרישת הכתב לצורך גיבוש זכ"ד לחוזה מחייב מאפשרת השלמת פרטים חסרים ע"י פניה לחוק או לנוהג ובלבד שהצדדים לא קבעו או התכוונו לקבוע תנאים הסוטים מהסדרים חקיקתיים או מהנוהג. ראה לדוגמא 579/83 זוננשטיין ואח' נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278, 285.

לטעמי, ככל שבית המשפט משתכנע במידה גבוהה יותר בגמירות הדעת מתוך הראיות החיצוניות האובייקטיביות, כך ייקל עליו לקבוע כי ניתן להשלים פרטים ולהיפך ככל שיש בלב השופט ספק בגמירת הדעת, הוא יטה לבדוק ביתר קפדנות אם החסרים ניתנים להשלמה.

גמירת דעת נלמדת מהנסיבות הענין, התנהגות הצדדים, דברים שנאמרו לפני החתימה על זכה"ד החוזה ואחריה, כפי שהובאו בהרחבה, מלמדים על גמירות דעת.



ממכלול הראיות החיצוניות כפי שהובאו בהרחבה עולה כי היה בדעת הצדדים להתקשר בעסקה. הנתבעים בעצמם אמרו כי במטרה לקבל זכות קדימה, היינו כי יתקשרו עמם ולא עם אחר, הסכימו לחתום על זכה"ד שנקב בסכום 900,000 ₪. הסכום לא היה נתון לויכוח במעמד החתימה או כפוף להמשך מו"מ ודין כל טענה אחרת מאוחרת של הנתבעים שהיא טענה בע"פ נגד מסמך, להדחות.


בשיחות שאחרי החתימה מסבירה הנתבעת לירון כי הבן איתו דיברו אחרי החתימה, אמר להם שעשו טעות, ובשיחה האחרונה עולים אף הניסיונות להתמקח ולהוריד את המחיר, משמע כי לא עסקינן בפגם בכריתה אלא בטעות בכדאיות העסקה.



הצדדים לזכה"ד מזוהים בשמותיהם ותעודות הזהות, נכתב כי התובע מתקשר ע"י ירון, המחיר הוסכם, מועד המסירה הוסכם (הגם שעל פי עדות ירון, הוא היה נכון להאריך מועד זה), הוצהר כי הדירה נקייה משעבודים ועיקולים ופורטו המיטלטלין שיישארו בדירה.


אני קובעת כי הפרטים שבזכרון הדברים הם מסוג הפרטים המהותיים לעסקה שניתן להסתפק בהם לצורך קביעת המסוימות, תוך שניתן להשלים פרטים פחות מהותיים לפי החוק והנוהג בהתאם למנגנון ההשלמה שבסעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי).

כל שאר הפרטים להם טוענים הנתבעים שהעיקרי בהם מי נושא בתשלומי מיסים, הם מסוג הדברים שגם אם לא הוסכם עליהם בזכרון הדברים, ניתן להשלימם, לאחר שהוכחה גמירות הדעת, בהתאם לחוק ולנוהג (כך על פי חוק מס מיסוי מקרקעין ככל שיחול מס שבח הוא מוטל על המוכר. כך גם מס מכירה, בעוד מס רכישה מוטל על הקונה. כך גם מקובל הנוהג כי במיסים עירוניים או בתשלומי חשמל, גז, ועד בית, נושא בהם המחזיק בנכס החל מיום החזקתו. כך שאי הכנסתם באופן מפורש, אינה שוללת, לטעמי, את גמירות הדעת להתקשר בהסכם.

נכון שלא פורטו תנאי התשלום (למעט 50,000 ₪ במעמד חתימת זכרון הדברים) ברם פרטי תנאי התשלום ניתנים לטעמי להשלמה. לאור מועד מסירת החזקה תוך כ- 3 חודשים ולאור עדות ירון כי היה נכון להאריך את המועד כפי שיבקשו הנתבעים.



לסיכום, שוכנעתי במידה הנדרשת, כי הנתבעים גמרו בדעתם לרכוש את הדירה תמורת 900,000 ₪.

בקשתם להשתחרר או לבטל את החוזה לאחר מכן, לא נבעה מפגם בכריתה או מהטעיה כלשהי ו/או טעות, אלא משיקולים בדיעבד של טעות בכדאיות העסקה. הא ותו לא. טעות בכדאיות העסקה כידוע אינה עילה לביטול הסכם, ומי שמתנער ממנו מפר אותו. זכה"ד מהווה, בנסיבות הענין, הסכם מחייב.
מי שנפגע מהפרת חוזה זכאי לתרופות המנויות בחוק החוזים בהן, פיצוי שהוסכם בחוזה.


ואחרי שאמרתי את כל שאמרתי, נראה כי חרף הפרת ההסכם ע"י הנתבעים, אין זה ראוי להשית על הנתבעים את מלוא הפיצוי המוסכם שבזכרון הדברים.




סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970 קובע בזו הלשון:

"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

פיצוי מוסכם אינו מצריך הוכחת גובה הנזק ואף לא מחייב הוכחה כי בכלל נגרם נזק.
הפעלת כוח ההתערבות של בית המשפט לא נעשית כדבר שבשגרה אלא במשנה זהירות וזאת כדי לכבד ולקיים את הכלל הבסיסי בדבר חופש החוזים ויציבות המסחר.

בע"א 4630/04 קניונים נכסים בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.06) (להלן: "פרשת קניונים"), סקר בית המשפט את הפסיקה והספרות בסוגיה זו כדלקמן:

" ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי היא מצומצמת, "כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו" (ע"א 30/77 רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד ל"ב(3) 682, 686 (השופטת - כתארה אז - בן פורת). המבחן הקבוע בסעיף זה אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל (ע"א 539/92 מטלוב (אלוף) זקן נ' דוד זיזה, פ"ד מח(4) 89, 93 (הנשיא שמגר); ע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד ל"ח(3) 620, 626 (השופטת נתניהו)); "המבט" - כהכוונת המחוקק הוא אל המועד שבו נכרת החוזה; אולם, שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום.." (ע"א 3745/92 פסקל ואח' נ' מזרחי פ"ד מח(2) 359, 363 (הנשיא שמגר)). בעת קביעת סוגי הנזק נשוא תניית הפיצוי המוסכם יש להתחשב "במכלול הנסיבות האופפות את כריתת החוזה ולבחון, אם לאורן ניתן היה לצפות התרחשותו של נזק מסוג מסוים כעניין אובייקטיבי" (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 265 (הנשיא שמגר)). דברים אלה מעוגנים כמובן בהיגיון הכלכלי ובשכל הישר. הסמכות להתערבות היא שעה שהפיצוי עומד "ללא כל יחס סביר" (ע"א 3846/98 דהן נ' ביטון, פ"ד נד(4) 566; ראו גם ג' שלו וי' אדר, "תרופות בשל הפרת חיוב", קרית המשפט, ו' (תשס"ו), 185, 222). ואכן, לא למותר לציין, כי סמכות בית המשפט להפחית מסכום הפיצויים המוסכמים נותרה בעינה בהצעת הקודקס האזרחי (סעיף 569(א) לקודקס האזרחי חוק דיני ממונות - נוסח לעיון הציבור (תשס"ד)). פרופ' מ' דויטש מציין (פרשנות הקודכס האזרחי חלק א' (תשס"ה), עמ' 358), כי משמעות הביטוי "כל" (במינוח "ללא כל יחס סביר") היא "שקיים חופש פעולה יפה לצדדים בקביעת הפיצוי המוסכם, והפסיקה מכבדת חופש פעולה זה". (שם, פסקה ח').



הגם שרכיב הנזק בפועל לכאורה אינו שיקול, פטור בלא כלום אי אפשר. בעניננו, זכרון הדברים נחתם, כאמור, ביום 07.04.10 בשעות הערב והנתבעים התחרטו וביקשו להשתחרר ממנו כבר למחרת, אלא שירון היה בחו"ל ולא ניתן היה להשיגו.

משחזר כעבור מספר ימים (ב-12.4.10) והגם שנעשו ניסיונות לחייבם לחתום, ידע התובע בתוך כשבוע מיום החתימה כי הנתבעים לא מתכוונים לחתום על החוזה ולשלם את הכסף.
מהראיות שהובאו בפני לא נגרם לו נזק המתבטא באיבוד עסקה אחרת שהיתה על הפרק. מהעדויות עולה כי המתעניין היחיד שביקש לראות את הדירה באותו מועד הי אדם בשם שמחה אפק שקנה בסופו של יום,כעבור חודש, את הדירה ב-830,000 ₪. אין ראיה על מתעניינים אחרים. מיד כשנודע כי הנתבעים לא מתכוונים לקיים את ההסכם ניתן היה לפנות לאותו מתעניין ולמכור לו. העובדה שלא נמכר לו ב-900,000 ₪ או ב-870,000 ₪ (כפי שהשמאי מטעם התובע סבור שזה השווי) מלמדת כי ערך השוק האמיתי זה מה שהסכים אותו אפק לשלם, היינו 830,000 ₪.
אני קובעת אפוא כממצא כי לא הוכח שהוחמצה הזדמנות למכור במחיר שבין 830,000 ₪ ל-900,000 ₪.



בעניננו, התניה של הפיצוי המוסכם כפי שנוסחה בזכה"ד היא גורפת ואינה מבחינה בין סוגי ההפרה וככזו חשופה לבחינה של בית המשפט. ברור שאי נכונות לקיים את עצם ההסכם היא הפרה יסודית שאין שורשית ממנה והיא נמנית על ההפרות גורמות הנזק להם התכוונו הצדדים בפיצוי המוסכם. עם זאת, אני סבורה כי לא קיים יחס סביר (הנדרש בסעיף 15(א) לחוק החוזים), בין הפרה לאחר יממה או שתיים, לפני שהצדדים הספיקו לשנות מצבם לרעה, לבין גובה הפיצוי עליו הוסכם.

במילים אחרות, אני סבורה כי פיצוי בסך 90,000 ₪ אינו סביר כלל בנסיבות עניננו ונראה כי אילו היו אומרים למי מהצדדים כי במידה וההסכם יופר תוך פחות מ- 24 שעות, מבלי שמי מהם החל בהוצאות הוצאות לביצועו יצטרך לשלם 90,000 ₪, לא היה מסכים לכך.

אני אף נוטה לסבור כי מרבית האנשים שהיו נקלעים למצב אליו נקלע התובע היו כועסים ומאוכזבים בנסיבות כאלה, אך לא היו מגישים תביעה משפטית למימוש מלוא הפיצוי הגבוה בבחינת ייקוב הדין את ההר, בהיעדר כל נזק ממשי. גם הפעלת זכויות צריכה להיעשות בשום שכל ותום לב.

לאחר ששקלתי ואיזנתי את ההיבטים לכאן ולכאן, מצאתי להפחית מהפיצוי המוסכם ולהעמידו על סך 20,000 ₪. סך זה משקף בין השאר הערכה של הוצאות טיפול עורך הדין בעסקה: הכנת טיוטה, ושאר מסמכים לביצוע העסקה שהכין ושלח לעו"ד וובר, ניסיון להחזיר את הנתבעים לעסקה, התכתבויות עם הנתבעים או מי מטעמם. הסכום משקף אף את ההיבט הערכי/חינוכי הסולד מהתנערות מקיום התחייבויות תוך העלאת טענות סרק עובדתיות ומשפטיות במטרה לתרץ את ההפרה. מוטב היה אילו במקום למצוא אמתלות מהגורן והיקב היו מודים הנתבעים ביושר כי פשוט התחרטו על העסקה שעשו ומציעים פיצוי סמלי. בטוחני כי אילו כך היו נוהגים היה מתייתר תיק זה לטובת כל הצדדים.



אשר על כן אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובע סך 20,000 ₪. הנתבעים ישפו את התובע באגרת המשפט ובהוצאות השמאי מטעמו הכל לפי קבלות שתומצאנה ובנוסף בשכ"ט עו"ד בסך כולל של 4,000 ₪.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון